土地增值稅與售價(jià)關(guān)系模型

土地增值稅與售價(jià)關(guān)系模型對(duì)于土地增值稅，大家均知道，其最低稅率為30%，最高為60%。從稅率上來(lái)講，土地增值稅是我國(guó)各稅種之中名義稅率最高的。但是由于其計(jì)稅基數(shù)是增值額，而不是銷售收入，因此，其實(shí)際稅率是否為稅負(fù)最重的稅種，有人還抱有懷疑態(tài)度。與其他稅種相比，土地增值稅率并沒(méi)有直觀反映土地增值稅占銷售收入的比重，這對(duì)企業(yè)決策層無(wú)疑產(chǎn)生重大的不確定的影響。那么，土地增值稅與銷售收入之間到底是一種什么的關(guān)系呢，能否用一個(gè)模型將其顯現(xiàn)出來(lái)呢？筆者通過(guò)數(shù)學(xué)模型推導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)土地增值稅占銷售比重與增值率之間存在以下規(guī)律，詳細(xì)見(jiàn)表1。表1：土地增值稅與銷售額的稅負(fù)關(guān)系具體分析過(guò)程如下：1.假設(shè)銷售收入為X，可扣除項(xiàng)目總額為Y，土地增值稅額為TE，則增值額為X-Y，增值率為（X-Y）/Y。2.以下表2為土地增值稅率表：陶檔次怒級(jí)距仔稅率環(huán)速算扣除系數(shù)全稅額計(jì)算公式跑說(shuō)明畏1盡增值額未超過(guò)養(yǎng)扣除項(xiàng)目金啄額白50隊(duì)%堤的部分遞30%霜0屋增福值崇30%陡扣除項(xiàng)目疲指藍(lán)1艱.付取得土地使用共權(quán)所支付的金皺額成；木2灰.畫開(kāi)發(fā)土地的成命本、費(fèi)用暮；稅3逮.虜與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)靜有關(guān)的稅金強(qiáng)；近4惡.儀財(cái)政部規(guī)定的債其他扣除項(xiàng)目牧2丑增值額超過(guò)扣翅除項(xiàng)目金久額查50擇%陶，未超販過(guò)凍100餐%巷的部分肆40%越5%澤增值僵額關(guān)40%嶄-泊扣除項(xiàng)目金功額苦5%繁3辛增值額超過(guò)扣煎除項(xiàng)目金差額統(tǒng)100肢%掩，未超踢過(guò)您200脹%絡(luò)的部分兇50%摧15%捧增值冠額栽50%窮-協(xié)扣除項(xiàng)目金盒額擊15%姑4但增值額超過(guò)扣汪除項(xiàng)目金冶額敞200福%旺的部分智60%珠35%銹增值耗額花60%塑-呀扣除項(xiàng)目金爬額偶35%3.增值率在50%（含）以內(nèi)時(shí)，土地增值稅與銷售收入的關(guān)系分析假設(shè)增值率<=50%時(shí)，適用增值稅稅率為30%，速算扣除系數(shù)為0。為了讓大家更加清楚了解到增值率在50%以內(nèi)，土地增值稅占銷售收入的最大稅負(fù)率，我們以增值率極大值50%為例，測(cè)算如下：（X-Y）/Y=50%Y=X/1.5TE=（X-Y）×30%-Y×0%=（X-X/1.5）×30%=(50%×30%)/1.5X=10%X即，增值率在50%以內(nèi)時(shí)，土地增值稅最大稅負(fù)率為10%。4.增值率在50%以上，100%（含）以內(nèi)時(shí)，土地增值稅與銷售收入的關(guān)系分析同理，假設(shè)增值率>50%,<=100%時(shí)，適用增值稅稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%。我們以增值率極大值100%為例，分析土地增值稅占銷售收入的最大稅負(fù)率，測(cè)算如下：（X-Y）/Y=100%Y=X/2TE=（X-Y）×40%-Y×5%=（X-X/2）×40%-X/2×5%=(100%×40%-5%)/2X=17.5%X即，當(dāng)增值率在50%到100%之間時(shí)，土地增值稅稅負(fù)率最低在10%，最高在17.5%。5.增值率在100%以上，200%（含）以內(nèi)時(shí)，土地增值稅與銷售收入的關(guān)系分析同理，假設(shè)增值率>100%,<=200%時(shí)，適用增值稅稅率為50%，速算扣除系數(shù)為15%。我們以增值率極大值200%為例，分析土地增值稅占銷售收入的最大稅負(fù)率，測(cè)算如下：熊（說(shuō)X-雁Y般）店/Y=200槍%Y=X植/3藝TE脖=束（替X-遞Y荒）撇×50%-Y議×15%蜘=致（拔X-X/纖3限）厘×50%-X拔/3×15%鏟=(200%甜×50%-1響5%)/3X堪=28.33短%X敞即，當(dāng)增值率濾在漢100霞%軍到刻200油%剖之間時(shí)，土地誕增值稅稅負(fù)率刪最低喝在胖17.5阻%乘，最高蛋在多28.33匆%殲。丸6慧.極當(dāng)增值率超僑過(guò)渴200高%櫻時(shí)，土地增值佳稅與銷售收入冤的關(guān)系分析朱同理，當(dāng)增值案率超鵝過(guò)泊200蘭%彩時(shí)，土地增值夏稅最低稅負(fù)率圈在晨28.33%聞,雙最大能到多少昏呢，我們也做貍一個(gè)極大值測(cè)掘算，假設(shè)可扣取除成本為零，膏則：醒TE慣=轉(zhuǎn)（舞X-酷0養(yǎng)）宇×60%-0?！?5%=6惠0%X歐即，當(dāng)增值率別超雁過(guò)樣200嘗%壺時(shí)，土地增值窮稅最低祥為養(yǎng)28.33蜓%伴，最大能高罷達(dá)滅60國(guó)%匪。介綜上所述，房聾地產(chǎn)土地增值月稅稅負(fù)很重，咱而在分析不同沒(méi)增值率的情形駱下，可明晰土伯地增值稅占收黃入的比重情況負(fù)。為進(jìn)一步印餃證我們結(jié)論的島正確性，筆者鑰將以實(shí)例測(cè)算遣來(lái)驗(yàn)算結(jié)論。令具體測(cè)算示例詳：艱某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，烤地價(jià)謝為孟1嚼億元，建安等撈各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本論為村3圣億元，營(yíng)業(yè)稅幫附加的稅率合媽計(jì)輩為某5.5鳥(niǎo)%揮，利息按照計(jì)晚算扣除執(zhí)行，臘銷售額悅為漆8壁億元，請(qǐng)計(jì)算巾：遞可扣除成拜本起=階（足10,000螞+30,00市0走）執(zhí)×130%+硬5.5%×8最0,000=忍52,000閑+4,400挨=56,40渴0浙萬(wàn)元餐增值盒額蠻=80,00脅0-56,4參00=23,離60參0過(guò)萬(wàn)元島增值鳳率慕=23,60句0/56,4其00×100嚇%=41.8釘4%貨土地增值忠稅吸=23,60暢0×30%=襪7,08握0羽萬(wàn)元盤土地增值稅稅黃負(fù)李率衡=7,080宴÷80,00境0×100%哀=8.85%遠(yuǎn)由于增值率菌為耍41.84價(jià)%尤，低圓于永50猴%仆，稅負(fù)扮率買8.85爆%雷，低酸于匙10案%酷，印證了測(cè)算宅規(guī)律。完假設(shè)其他條件事不變，銷售收批入洗為啞1狀0痛億元，具體變仿化如下：祥可扣除成芬本末=吹（少10,000逐+30,00治0揭）象×130%+聚5.5%×1謊00,000架=52,0灌00+5,5庫(kù)00=57,關(guān)50壤0京萬(wàn)元燕增值挖額果=100,0轟00-57,禍500=42毛,50洞0艦萬(wàn)元革增值貧率符=42,50墊0/57,5槐00×100術(shù)%=73.9提1%東土地增值村稅胸=42,50甚0×40%-趴57,500號(hào)×5%=14召,12翁5巖萬(wàn)元退土地增值稅稅辨負(fù)找率診=14,12遺5÷100,