全案策劃模式解構(gòu)中城置地

“全案策劃”模式解構(gòu)公司優(yōu)勢中城置地國際有限公司（簡稱“中城置地”）是由亞太房地產(chǎn)研究學會與決策資源房地產(chǎn)研究中心（中國房地產(chǎn)第一商務(wù)平臺）聯(lián)合成立的一家專業(yè)策劃公司。于2000年在香港注冊，總部設(shè)于廣州，公司運作引入境外房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)先進的項目管理及運作方式，提倡全案策劃的創(chuàng)新顧問模式，為發(fā)展商提供一站式策劃服務(wù)，全程參與房地產(chǎn)各項經(jīng)營策劃工作，公司現(xiàn)在香港、北京、上海等地設(shè)有分支機構(gòu)，面向國內(nèi)市場，以振興房地產(chǎn)市場為己任，整合海外與內(nèi)地一流房地產(chǎn)專業(yè)人才，營造精英策劃平臺，著力于輔助開發(fā)商出精品、樹品牌。公司優(yōu)勢集中體現(xiàn)在如下三方面：建立在前瞻性戰(zhàn)略優(yōu)勢基礎(chǔ)上的“全案策劃”顧問模式，擁有中國房地產(chǎn)的首部專業(yè)化運作體系；并具有豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗，薈萃房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)的優(yōu)秀英才；優(yōu)良的服務(wù)意識，一流的創(chuàng)新體系在行業(yè)內(nèi)具極高的市場美譽度。第一時間為項目提升最新操作模式，并予與成功運作。與決策資源專業(yè)研究專業(yè)研究的互動模式。資源整合的最大化專業(yè)實操的優(yōu)質(zhì)化操作環(huán)節(jié)的具體化、系統(tǒng)化全案策劃的一體化服務(wù)優(yōu)勢“全案策劃”是中城置地首先提出并在其策劃活動中由始至終貫徹執(zhí)行的代理模式，是一個對房地產(chǎn)項目的全程跟進、全面解決的操作過程，專業(yè)的顧問代理公司從項目立項工作之初，就一直為開發(fā)商針對有關(guān)開發(fā)流程中各項環(huán)節(jié)的問題和市場風險提供專業(yè)的解決應對方案，真正做到“想發(fā)展商之所想，預見發(fā)展商之所未預見”。服務(wù)優(yōu)勢體現(xiàn)：建立在前瞻性戰(zhàn)略優(yōu)勢基礎(chǔ)上，擁有中國房地產(chǎn)的首個專業(yè)化運作體系；具有豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗，薈萃房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)的優(yōu)秀英才宿優(yōu)良的服務(wù)意斧識，一流的創(chuàng)陣新體系在行業(yè)啦內(nèi)具極高的市聯(lián)場美譽度綁第一時間為項串目提升最新操魚作模式，并予凳與成功運作躬與決策資源專獵業(yè)研究的互動駕模式吳資源整合的最惱大化飾專業(yè)實操的優(yōu)宴質(zhì)化蹦操作環(huán)節(jié)的具榆體化、系統(tǒng)化觸全案策劃的一鹽體化無“有全案策鎖劃恭”題顧問模式的工光作目標孫1聲.書建立利潤保障逐發(fā)展模式去穴姐穴通過標準化項勺目運作程序的鎮(zhèn)制定與實施，很為發(fā)展商導入悼專業(yè)經(jīng)營理念墓與管理模式，繁建立利潤保障場發(fā)展模式。砌2摔.最建立能夠達致液利潤最大化的含價值提升發(fā)展小模式疊策劃的價值體溫現(xiàn)在對地產(chǎn)開查發(fā)利潤的最大絹化追求上孟。慈“辯全案策晚劃退”主通過創(chuàng)造性思層維與實操能力四的完美整合，擁充分挖掘項目狼最大潛值。豈3貞.幫建立整合各方亦資源的最優(yōu)化弟策劃解決方案死粗箭驕單有方向性的抗定位是不足夠及的，因為地產(chǎn)渴開發(fā)是由多個掠環(huán)節(jié)組成的，列而現(xiàn)金的流動典是動態(tài)的，因街此，對大資金血的操作應謀定努而后動，并通畝過對企業(yè)內(nèi)外謎資源的全面整調(diào)合，形成企業(yè)菠的核心競爭力癥。座第一章、孝模式經(jīng)營理念詳透析煤超越同質(zhì)化持潛在價值的發(fā)藝掘揪核心價值的提網(wǎng)出燒通過產(chǎn)品的核莖心價值影響并活引導市場的需鈴求行為較引導市場棍市場供需狀況防分析溫全程顧問與解羨決煮深入跟進開發(fā)飲的每個環(huán)節(jié)提旅供顧問與解決唉應對方案栽提升開發(fā)商品艘牌褲通過成功的項轉(zhuǎn)目操作，打造猛開發(fā)商在業(yè)界熔的品牌，為開鷹發(fā)商的后續(xù)發(fā)剩展開辟道路經(jīng)營理念騙棄廊“古全案策怠劃均”賄代理模式的經(jīng)且營宗旨是：全學程跟進，全程沾顧問。作為整歉合人才資源、燒理論資源的平刻臺，中城置地櫻根據(jù)項目所在鵝地的市場分析增結(jié)果，結(jié)合項妙目本身所具備她的資源，挖掘疾出項目的最大禁潛在價值，并銅在實際的運作晚中，將此潛在羽價值最大化的粒體現(xiàn)，保證開略發(fā)商獲得最大酷化的利潤，即盈結(jié)桃合紫“網(wǎng)天時、地利、聰人儉和阿”寫做到知己知彼塞，引導開發(fā)商包打一場漂亮的厚殲滅戰(zhàn)。拉“繳全案策手劃演”言造惕代理顧問模式叨的經(jīng)營理念主溉要體現(xiàn)為：超越同質(zhì)化引導市場消全過程顧問與瞞解決提升開發(fā)品牌幕經(jīng)營理念解理沙之一：超越同宴質(zhì)化蒜顆小在房地產(chǎn)業(yè)競疾爭日益激烈的詠今天，房地產(chǎn)槍項目的同質(zhì)化辨現(xiàn)象嚴重，互銀相克隆的案例率屢見不鮮。如憲何使本身看似耗平淡無奇的一潤個項目，煥發(fā)略鮮明的個性與霉不可克隆性，宏是開發(fā)商要考將慮的一個重要蘋課題；也是項女目本身能否獲椒得勝利、脫穎巨而出的關(guān)鍵。粉“責全案策膝劃粉”隊代理顧問模式劫一個重要的核恰心理念，就是甘挖掘出項目本污身的潛在價值細，提出核心價樸值體系，以提煤升核心競爭力驟，繼而在實際孝操作中引入創(chuàng)著新體系理念，恨確定項目的主玻題與形象，最換終使項目的潛墳能發(fā)揮出來，樸使?jié)撛趦r值最深大化地體現(xiàn)在悶利潤的獲得上檢，最終達到開龍發(fā)商與中稱置潮地公司的共同煮終極目個標尤—礎(chǔ)—微獲取最大利潤期和獲得品牌效跪應。繳經(jīng)營理念解理艱之二：引導市粗場抽勵襲關(guān)于引導市場小的問題，是一疾個比較敏感的所話題：究竟是永要迎合各種人擁的需求去開發(fā)銅項目棍，怎聞還是由我們開堂發(fā)的項目來引廁導人們的居住滲現(xiàn)象？現(xiàn)在是稿一個市場經(jīng)濟饅深化的時代，雁商品要與市場濫的需求對接得釋上，才能成功滾銷售，這是毫炕無疑問的。但秒房地產(chǎn)因其開特發(fā)（生產(chǎn)）周晶期較普通商品這長，不能單獨黎地停留在迎合槳需求的層面，霜它還必須姿要逃“忌引導市妹場意”禿。部荷養(yǎng)案中城置智地盤“等全案策殿劃農(nóng)”摔提倡豆的覽“稍引導市鵲場定”尖的經(jīng)營理念，淘就是要做到：燙在市場需求分康析的基礎(chǔ)上，鮮結(jié)合項目的核條心價值，提煉嫌出一個創(chuàng)新和是務(wù)實的主題定復位，繼而營造境符合主題的產(chǎn)削品和居住文化銀氛圍，去引導玻潛在客戶群的奶居住理念與傾突向。告經(jīng)營理念解理摧之三：全程顧裂問與解決絹崗捷“逐全案策想劃債”怠代理顧問模式叼與普通的代理密顧問模式最不陶同的一點就嗚是漲“底全程顧問與解什決繳”肅。中城置地為叔開發(fā)商提供的森服務(wù)貫穿于項瞞目立項之初，紹一直到項目銷腫售的順利完成捆并擴大后續(xù)影雖響，為可持續(xù)刃發(fā)展鋪路的這峽樣一個房地產(chǎn)身開發(fā)全過程解。薪“員全案策宰劃翼”般的代理顧問模麥式一般分為以非下淚4工個階段性工作勞，分陣屬葵3膝個時期：遵挨訂欠駱串遇鄙帳發(fā)展策月劃樹東厚患固營銷策劃與銷只售代理壞期間原籌備期袖建設(shè)期麗入住期發(fā)展顧問愉經(jīng)營理念解理侵之四：提升開川發(fā)商的品牌眉題知品牌效應、名叉牌效應是當今毯成功開發(fā)上的隙救命靈丹。營灌造良好的品牌凡效應，是唯一活取得繼續(xù)游戲軍的底牌，是在咬市場中生存的鹽關(guān)鍵。只有建竊立了品牌效應替，才能為企業(yè)洞的發(fā)展營造一燃個可持續(xù)發(fā)展冶的營養(yǎng)豐富的蛛土壤，從而使踐企業(yè)不斷發(fā)展叫壯大。臭娃桶孕“膏全案策欣劃煎”芹代理模式除了構(gòu)全程為項目提醬供專業(yè)顧問之單外，還同時重系視對開發(fā)商的憐品牌進行塑造偽和提升。這種璃提升由始至終拔地貫穿在各個憑環(huán)節(jié)中。筒哥碼馳中城置業(yè)會為鄙不同的開發(fā)商再度身訂造一套眼適合各自情況霧的形象樹立系席統(tǒng)與提升品牌微計劃，使項目堤成為開發(fā)商打砍造品牌的平臺橡，最終達成獲訂得利潤和獲得縱企業(yè)名牌效應極的這一個終極暖目標。中城置淡地倡導概的賊“元全案策韻劃腸”閃代理模式不但略善始，更是善醬終，更為開發(fā)賴商的可持續(xù)發(fā)以展作戰(zhàn)略性的輛指導。煎第二章、哭操作流程設(shè)定條前期發(fā)展策劃神建設(shè)前期及建趟設(shè)期顧問什營銷策劃矛銷售期代理及惱善后期顧問罰初步市場情況鏟調(diào)查以制訂投資分析蠅報告撕可類比項目營坑銷策略分析俯劃分銷售周期鹽并確定各周期悔工作內(nèi)容純確定可類比項撿目并進行調(diào)研勞評審規(guī)劃設(shè)計填方案趣確定推廣銷售物策略朵協(xié)助開發(fā)商制籍訂售樓工具及裂資料唱SWO丘T謹分析并初擬總撥體策劃思路膜擬定工地形象鏈包裝方案府細化營銷思路熊培訓銷售人員澤分析項目潛在冤價值財制定前期推廣者策略殖制定市場進入否方案鋼舉行各種促銷評活動緩確定核心價值悲體系及總體策豪劃思路頃策劃各類公關(guān)謹宣傳活動碑尾盤銷售釣目標客戶群鎖杯定和分析攪協(xié)助開發(fā)商交永樓呼項目開發(fā)主題派及形象定位詞提供物業(yè)管理巖建議宏規(guī)劃設(shè)計建議工作流程膊發(fā)展策涉劃澡拆核蹲耐發(fā)展顧團問恰展兔肝規(guī)劃與建疲設(shè)壩祥害仗營銷策努劃坦池證忌銷售代理暮接茫絡(luò)唯錄甲掀頸侵豐廊國濕策螺劃扇顏項目前期發(fā)展大策劃目標圖充分了解項目吩所在地的市場院狀況、人文狀景況并作出分析究。剪挖掘項目潛在領(lǐng)價值，確定核套心價值，引出少主題定位、形蝦象定位。士鎖定目標客戶軟群她建立利潤保障胸發(fā)展模式，使側(cè)核心價值最大呆化地體現(xiàn)在利臭潤上，使利潤選最大化。工作方式昌成立項目專案櫻小組，調(diào)配整骨合人才資源。棟全程與各方面向?qū)＜?，專業(yè)人疲士溝通交流。膨利用決策資源箱強大的理論支慰持，以理論指宅導實踐，以信踏息整合實踐。目全程與開發(fā)商落有關(guān)人士緊密梢溝通。拆嚴格按合同規(guī)味定期限提交書倦面報告與電子寶演示文件，組依織專家團與專搬案組精英參與著辯論，及時解暢決不可預見問真題?；玖鞒搪敵醪绞袌銮闆r峽調(diào)查犬確定可類比區(qū)高域與可類比項甜目并進行深入側(cè)調(diào)研足進言行庫SWO讀T蹲分析并初步提描出總體策劃思才路知分析項目潛在員價值淋對項目的總體柔規(guī)劃、建筑風姿格、景觀規(guī)劃松作出建議蜜項目開發(fā)主題舌定位及形象定毒位猴項目目標客戶令群鎖定及分析船確定核心價值振體系及總體策磚劃思路犧接觸項目所在火地市場，整合始決策資源所擁賤有的該地的市腔場初步情況。湯并對當?shù)厥袌鰻窟M行地毯式的喝調(diào)研。在掌握翅初步情況后，捷再重點確定可泥類比區(qū)域及可騎類比競爭項目初并進行重點的貞摸查。涉在證第睛1暫點的基礎(chǔ)上，便考察項目地塊企，并對項目進晌行島SWO兇T爐分析（優(yōu)劣勢廁分析：優(yōu)走勢脂Strent西h荷、劣址勢籍Weekn魚es瘦s匠、機建會岔Opport僵unit牙y笑、危右機勉Threa壯t啟），得出相對樂應的項目策劃留總體思路初步浴方案。馬根勿據(jù)芳SWO駁T夜分析，結(jié)合宏陜觀市場與微觀診市場及開發(fā)商障所要求達到的特目標，挖掘項宅目的可利用價東值，整合專案碌組的分析與專南家團的意見，伶建立項目的核至心價值體系。蛙然后通過創(chuàng)新皂體系的運用，前確立項目的開員發(fā)主題及項目疏的形象（確定指開發(fā)什么物業(yè)吉、如何營造舞冷業(yè)內(nèi)在與外在護形象和硬件，岡以呼應主題）梁，完善總體策逆劃思路。目在確定核心價基值體系的同時彼，進行客戶群汪的鎖定。根據(jù)匠整體市場情況乎分析悠及會SWO滿T肥分析，結(jié)合項新目核心價值體傾系內(nèi)容，確定諒客戶群的劃分任，然后根據(jù)其饞需求（顯性需挨求和隱性需求畫），確立項目挽的開發(fā)主題。低整合市場定位晃內(nèi)容和專家團詳意見，對項目張的總體規(guī)劃、曲建筑風格、園門林景觀規(guī)劃等障作出專業(yè)的建賊議。立前期及建設(shè)期果的顧問與應對服方案目標主助開發(fā)商解決桿有關(guān)問題，使蹲項目的開發(fā)按領(lǐng)既定進度展開虎。差通觀全局，就再可能發(fā)生的問汁題，對開發(fā)商雀提出預警性提屑示，以保證項逃目的順利開發(fā)雹。燕開始著手提升正項目知名度和牧企業(yè)品牌。工作方式哀專案組與開發(fā)盼商保持緊密的靜溝通與聯(lián)絡(luò)。毛向開發(fā)商索要艱更新的必要基小本資料。（如光紅線坐標、規(guī)息劃要點、成本蘇資料、當?shù)胤寇S地產(chǎn)開發(fā)稅費今標準，建安工及程定額指標等搜）報嚴格做好項目乓的保密工作。位專案組聯(lián)合專序家團共同工作濾。危專案組、專家水團與開發(fā)商定輝期舉行例會?；玖鞒掏椭朴喭顿Y分析曉報告水評審規(guī)劃設(shè)計享方案佳擬定工地形象晉包裝方案慌制定前期推廣寺策略賴策劃各類公關(guān)妖宣傳活動辜在建設(shè)前期，返掌握項目基本翻資料后，結(jié)合鋼當?shù)厥袌鰞r格旨，作出系采統(tǒng)、全面的投昨資分析報告，邀對項目的總成螺本投入進行結(jié)蛇算，預測收傾入和收益以及淡投資的回收期樸和投資的風險貿(mào)系數(shù)，使開發(fā)范商對項目目的益瓶資金運作有一計個初步的把握廁與預算?？褰M織專家團及用專案組精英對四項目的各項規(guī)侍劃設(shè)計進行評竿審，編制設(shè)緣計任務(wù)書，為約開發(fā)商選擇設(shè)貴計方案提供顧餅問服務(wù)，有必皆要時將協(xié)助熱開發(fā)商進行招伯標工作。差在建設(shè)期間，藏向開發(fā)商提供鹿有關(guān)于施工工踐地形象包裝和車前期推廣策告略方面的顧問偏，編制相關(guān)方述案，并派專人杜協(xié)助開發(fā)商落很實。請朱句粉4啄、策劃并協(xié)助叔執(zhí)行各種提升鳴項目知名度和繩企業(yè)品牌的活因動。項目營銷策劃驗狗章需目標痛通過策劃各種滿公關(guān)和促銷活鬧動，聚積項目帽的銷售勢能。航制訂兼具市場裁沖擊力和最大獅利潤的價格，尋控制銷售節(jié)奏紐。染全面提升項目欠知名度、美譽本度，樹立開發(fā)老商良好形象。工作方式遼利用決策資源加強大的信息平護臺和中城置地早的創(chuàng)新體系擬葛定營銷方案。繩以具備豐富操付盤經(jīng)驗的專家鹿團建議為指導幸，專案組發(fā)揮志主觀能動性和堅整合能力進行鍛策劃、跟進工悠作?；玖鞒虡淇深惐软椖俊捴攸c競爭對手軋營銷策略分析民確定推廣銷售膊策略來細化項目營銷搬思路辱制定市場進入甘方案禾推廣定位矛推廣策略淹營銷思路體現(xiàn)玻銷售策略義營銷環(huán)境營造帽入市時機選擇候價格策略獻模擬方案演示列核心價格體現(xiàn)語形象定位擺價格定位嗚廣告及媒介策晝略巧推廣主題炎市場推廣進度妙設(shè)計燒客戶群再分析翁賣點挖掘和展晃示戚售樓部設(shè)計辟示范單位設(shè)計事分析可類比項江目及重點競爭烏對手的營銷策舍略，做到知己雹知彼。橋制定詳實又具瘦可修正性的推扛廣策略，重點疲確定廣告及媒窩介策略。尾細化項目營銷憂思路，進一步疲清晰項目應鎖閣定的目標客戶咬群，挖掘并展壇示項目賣點，早制定更為具體愿的銷售策略并繡營造合適的營途銷環(huán)境。銳制定市場進入費方案，確定入敲市時機和推出醉市場的價格，霧進行模擬方案朵演示。毒項目銷售期代背理及善后期顧飛問仿平蓮目標停保障項目的銷過售目標如期完拉成，確保開發(fā)孩商利潤的獲得望。屢力爭縮短銷售寶周期，使資金潑快速回籠，以克保障下期工程植或下一個項目持的再投資。桌盡量延長旺銷繪期損全面樹立項目設(shè)和開發(fā)商品牌幫。掘輔隱梨工作方式于重新整合項目唇專案組人才資裂源，調(diào)入專業(yè)墊銷售人才?；顚０附M與具豐脊富操盤經(jīng)驗的寺專家團密切溝始通。厚緊跟銷售進度狹，進行每日小具結(jié)，每周總結(jié)推及每月評估，創(chuàng)監(jiān)控銷售情況臘。叮御牧寨基本流程勸劃分銷售周期怖并確定各周期共工作內(nèi)容源協(xié)助開發(fā)商制指訂售樓工具及哄資料間培訓銷售人員斤提供物業(yè)管理胖建議搖協(xié)助開發(fā)商交叨樓敢尾盤銷售罵舉行各種促銷暖活動邊結(jié)合各項工作林進度，劃分銷狗售周期并確定云各周期工作內(nèi)彈容，盡可能客遙觀、全面地將辦各項工作內(nèi)容鵲細化，但同時兄也要預留調(diào)整綢空間。股充分考慮項目置特色和市場喜理好，協(xié)助開發(fā)謎商制訂售樓工指具及各種資料筆。鴨對銷售人員（虛尤其是一線銷抱售人員）進行篇專業(yè)技能培訓蔬和項目概況周償期培訓堅在廣告的配合泊下，舉行各種吵促銷活動，強幅力進行銷售。存在達成基本銷勻售目標后，針矩對性地進行尾麻盤銷售。爆協(xié)助開發(fā)商進留行交樓事宜，謀為項目物業(yè)管裝理提供切實可貸行的建議。全案策劃綱要段中城置地與決河策資源房地產(chǎn)驟研究中心聯(lián)手漁，借助決策資老源的專業(yè)平臺畏，向發(fā)展商提大供全方位、多宜元化、系統(tǒng)化欣的專業(yè)策劃工愿作，統(tǒng)稱全案閥策劃。其策劃廚工作內(nèi)容由發(fā)見展策劃、建設(shè)衡前期及建設(shè)期渴顧問、營銷策溪劃、銷售期代膚理及善后期顧尊問四大模塊組債成。仿前期發(fā)展策劃所綱要浩步驟一：項目特所在地初步市閑場情況調(diào)查好階事段派A云：宏觀環(huán)境分燭析扇第一、經(jīng)濟環(huán)轉(zhuǎn)境。經(jīng)濟環(huán)境朽研究通常包含氏經(jīng)濟體制、宏茄觀經(jīng)濟增長方柔式、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)位的變化、城市授化的進程、通執(zhí)貨膨脹的狀況菜、家庭收入和裂家庭支出的結(jié)倒構(gòu)等等。膊第二、政策環(huán)之境。即與地產(chǎn)猜市場有關(guān)的財猾政政策、貨幣匹政策、產(chǎn)業(yè)政取策、土地政策療、住房政策、筒戶籍政策。寸第三、行業(yè)環(huán)非境。我們在一符個城市（即使因這個城市是我況們非常熟悉的翠）投資搞地產(chǎn)澤開發(fā)，除了要珠了解經(jīng)濟環(huán)境找和政策環(huán)境外拖，當?shù)氐男袠I(yè)證環(huán)境也必須清探楚地了解。考臣察政府的行業(yè)殿管理水平和管樣理能力是地產(chǎn)梯市場宏觀環(huán)境挺研究的重要組剩成部分。由于吼我們的目標是癢開發(fā)最有影響抗力的住宅項目茄，這一點就尤濕為重要。其主別要內(nèi)容包括：體城市規(guī)劃、行該業(yè)管理方式、逃產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展昏等等。駐第四、人口環(huán)稈境。研究人口遼環(huán)境要注重這稅幾個方面：人怖口的總量、年疫齡結(jié)構(gòu)、戶籍識結(jié)構(gòu)、知識結(jié)猴構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)躬以及人口的遷冷移特征。碼第五、文化環(huán)如境。文化的價憑值對房地產(chǎn)開芬發(fā)具有非常重額要的意義。如殿何挖掘項目獨擔特、深厚的文跌化內(nèi)涵，并扮晃演城市新居住槍文化倡導的角饅色，是擺在我攝們面前的重要睛課題之一。雕第六、技術(shù)環(huán)嶺境。對技術(shù)環(huán)幅境進行研究，泊需要對以下問洪題作出回答：司新技術(shù)條件下師人的需求變化泰；妹新技術(shù)條件下司的生產(chǎn)關(guān)系變蜜化（生產(chǎn)關(guān)系取指人們在經(jīng)濟咬和社會活動中渾的關(guān)系）；悶區(qū)域、場所、鍬空間、時間等蝕概念的變化；掌物業(yè)功能的變期化；覽項目街區(qū)功能刷、商業(yè)功能、針增值功能、投騎資功能。療與此同時，在甲地產(chǎn)開發(fā)過程胳中，資本流動托量、項目的分梁析和評估手段助、投資價值與黎決策、交易規(guī)當模和交易過程筐等方面也應該蒼做出系統(tǒng)的研間究。誦階滑段氏B袋：項目所在地愈房地產(chǎn)市場狀啟況分析鏈第一、城市房侍地產(chǎn)市場發(fā)展矩描述。主要通底過數(shù)據(jù)的統(tǒng)計晌，進而對供應乖量與需求量、林價格走勢進行擁客觀、到位的芬描述。雄第二、市場現(xiàn)碌狀剖析。通常問通過對比詳近后3-夸5瘋年的成交量、演供應量及成交禮價格，結(jié)合當仗地居民的居住持觀念及開發(fā)商真的開發(fā)模式，榮對當?shù)厥袌霈F(xiàn)掠狀進行深層次懶的剖析。豪第三、未來走活勢預測。在現(xiàn)圍狀剖析的基礎(chǔ)譜上，就與項目更項目的方面，巡如郊區(qū)住宅發(fā)航展趨勢等，作在出預測（約未焰來蒙3-輔5呢年）頂階湖段堆C市：項目所在地丘板塊市場分析倉第一、板塊總談體規(guī)劃。主要書包括其住宅規(guī)低劃、配套規(guī)劃竹、道路規(guī)劃、攪綠地規(guī)劃等。害第二、板塊功濃能定位。溜是巾“襖CL枯D父”芝還調(diào)是蔽“防CB櫻D江”宅等都是要加以部區(qū)分的。析第三、板塊開怨發(fā)動態(tài)。已建巷、在建和即將散開發(fā)的項目都次要有個全面、還扼要的認識。太第四、板塊物烘業(yè)價格水平分屢析。這是制訂陳價格策略的基憤礎(chǔ)，因此一定慌要搜集準確、習全面的資料，伏并進行歸類、辟分析。消步驟二：確定萍可類比項目，脫對可類比項目賄進行調(diào)研頂階山段通A播：確定可類比競項目并作深入扮的調(diào)查與分析牙族鏟傳以事先制訂出秧的表格為主要骨的形式，派出贊專門人員負責洽對已確定的可請類比項目跟進補調(diào)查，以獲取椅基本情況及重叢要情報，然后冠進行分析整理趴以及對各個可鉤類比項目作出母針對性的評價刪。咽階腔段特B帖：對可類比項皮目進行全面分殺析推誠搶來對可類比項目樸自身特色、各堤類硬件指標及須軟件指標（包窮括售價、戶型也、配套、推廣押賣點、廣告投吵放等）、銷售責業(yè)績（包括暢儲銷戶型的統(tǒng)計緣）等進行羅列女、分析。加步驟三：項目充的川SWO火T淹分析及總體策昨劃思路擬定蔥階敵段罵A賽：項目洋的發(fā)SWO動T勾分析籃洽蔥腳從區(qū)位、時機拿、政策及經(jīng)濟削環(huán)境、自身條病件和外部可利薦用資源等對項銀目進行優(yōu)勢、拳劣勢、機會和絡(luò)威脅分析。炭階悠段削B時：項目的總體料策劃思路擬定菠第一、戰(zhàn)略部斬署。制訂項目拐的戰(zhàn)略目標及重劃分實施步驟酷。鞏第二、軟件平縮臺的構(gòu)筑。達蝕致項目戰(zhàn)略目沾標所需的軟件慨平紗臺辜——睜“餡營銷大環(huán)顏境牧”競的構(gòu)筑，應從晌項目的規(guī)劃階純段就開始著手侍。疤第三、硬件功膝能的配置。包懼括項目自身應心實現(xiàn)的功能定撞位及項目結(jié)合惡周遍配套等所暫應實現(xiàn)的功能宜定位。睛步驟四：項目洋核心價值體系瓦的建立傷第一、挖掘項擠目先天的最大倒價值。從市場腦時機、自身條卷件及區(qū)域價值真等方面入手。安第二、賦予其另適當且最大化位的后天價值。銳步驟五：項目遼的目標客戶群槍鎖定及分析劫第一蠢、夫煎哪些人是買家敘（包括隱性、肚顯形兩類）？豬第二、買家要連買什么樣的房死？扔第三、買家為頓什么要買這些逆房子？侄第四、誰參與聚了買家的購買朽行動？淚第五、買家以騾什么樣的方式宋買房？撈第六、買家什殖么時候買房？貸第七、買家在寫哪里買房？為在研究了上述塵問題之后，我識們要為買家畫煎一啟幅熟“脫素價描趙”紛，這壁幅阻“廚素密描姐”光要對買家的文驗化特征、社會榆特征、個人特份征和心理特征右進行最全面、抬最準確的描繪念。矩步驟六：項目絞開發(fā)主題定位鋒及形象定位棵階劣段醒A確：項目開發(fā)主測題定位握為項目建立領(lǐng)虛先的、策略型扁的市場主題概退念體系：愧A蔬、該體系不僅匪是一個主題概吉念的提出；斯B局、該體系緊扣句項目與當?shù)胤恳禺a(chǎn)市場的大幟勢與機會點；豪C恩、立足于該項曲目資源優(yōu)勢與替發(fā)展商自身優(yōu)毯勢之上；帝D苦、具有充分的果整合性，該體稀系能夠充分挖弱掘、兌現(xiàn)項目復的最大價值，擋包容項目的核貢心優(yōu)勢與一系權(quán)列賣點；肌E腥、該體系能夠若為項目及開發(fā)屑公司積累領(lǐng)先狡的市場聲望；葡F較、該體系的深拍度能夠使項目津輸出持續(xù)的價序值，從而保證緒大型項目的持否續(xù)旺銷熱度，薯并為戰(zhàn)略擴張燦埋下伏筆。奇G遺、該體系能夠灌與項目的建設(shè)這與分期開發(fā)節(jié)裕奏及發(fā)展商的婦開發(fā)與推廣相幫匹配，實現(xiàn)脈敲動狀的市場推亞動功能。事階魄段謝B蒜：項目形象定裹位從圍繞項目的開悲發(fā)主題定位，誕從功能與形式騰兩方面入手，愚為項目進行形火象定位。瓦步驟七：項目行的產(chǎn)品策略建持議鹽階鋪段已A算：土地開發(fā)總起平面規(guī)劃披會同專業(yè)規(guī)劃鏟公司進行土地閣開發(fā)總平面規(guī)欠劃，堅饒持敵“麗市場耗化責”掛與濟“造適度超擊前礙”大兩個原則。胳階昂段抬B止：交通道路規(guī)育劃建設(shè)像第一、小區(qū)內(nèi)關(guān)交通道路規(guī)劃剃第二、小區(qū)連絲接外部道路規(guī)兔劃碑階漠段箭C或：戶型設(shè)計建退議量第一、戶型比姓例配置。二房胃一廳、三房一饞廳等各占多大迎比例的配置。脖第二、戶型面閣積比例獸。嫌8冷0座平方米以下矩，五80-10拜0驅(qū)平方米等各占噸幾個百分點，礙需進行精確配螞比?；诘谌?、戶型設(shè)慮計特色。單式濃、躍式、復式戀及功能分區(qū)等寒建議。撤階昨段矛D脹：建筑設(shè)計建多議螺第一、外立面葉設(shè)計建議具第二、整體風處格建議佳第三、組團規(guī)袍劃設(shè)計建議釀階用段都E職：園林景觀規(guī)板劃染第一、綠化面緞積的確定豐第二、景觀的硬主題提煉啊第三、景觀的雹特色營造裂階擾段尼F吼：智能化系統(tǒng)夢設(shè)計建議慧堅徹持猴“弱適度先狐進者”后、釀“大控制成驗本化”改及全“繼特色營其造佛”托三個原則，提秩出智能化系統(tǒng)五設(shè)計建議。會項目營銷策劃搶綱要處步驟一：可類鞭比項目、重點智競爭對手營銷始策略分析菠階埋段暫A熱：可類比項目懼營銷策略分析敗第一、項目概碑況牢第二、市場定盜位賤第三、售樓價箱格券第四、銷售政材策措施悔第五、廣告推仇廣手法方第六、主要媒猶體應用及投放親頻率謙第七、公關(guān)促堅銷活動襲第八、其他特健殊賣點和銷售倚手段攀階舟段螺B督：重點競爭對豪手營銷策略分蝦析屈對于重點競爭城對手營銷策略障的分析，除了詠包照括闖“唐階筑段軟A猛”質(zhì)中所提及的八立個方面外，還莫包括對其總體行營銷布署的跟協(xié)蹤與分析，同銷時也提出我方緊的初步因應方健案。汪步驟二：推廣志策略之定位階段A：僑第一、項目核數(shù)心競爭力的傳戚播構(gòu)思朽1咱.吊項目主要賣點栽薈萃腔2資.紡項目強勢、弱遣勢分析與對策階第二、目標客罩戶群定位分析主1域.嶺項目所在地人懇口總量及地塊獸分布情況穿2劣.盈項目所在地經(jīng)厘濟發(fā)展狀況和束人口就業(yè)情況貫3纖.始項目所在地家眼庭情況分析家庭成員結(jié)構(gòu)家庭收入情況枕住房要求、生梁活習慣琴4擠.選項目客戶群定捆位■目標市場腳A識、目標市場區(qū)錦域范圍界定鞠B醫(yī)、市場調(diào)查資殼料匯總、研究報C繭、目標市場特掏征描述■目標客戶類A仗、目標客戶細打分赴B擋、目標客戶特瘦征描述報C嚼、目標客戶資級料獵階騎段興B或：推廣策略賢第一、入市時嬌機規(guī)劃