上河村市場分析

上河村市場分析三、市場分析1、本區(qū)域房地產(chǎn)市場分析(1)、新建商品房已無供給，二手房成為區(qū)域主要成交主體從土地市場中可以看到，萬柳區(qū)域、板井路-遠大路區(qū)域已無土地供應(yīng)，未來將不再有新建商品房出現(xiàn)。從銷售市場上看，該區(qū)域在售項目基本已全部售罄。且無后續(xù)項目出現(xiàn)。目前維持局部區(qū)域市場的交易主體是二手房市場，從09年年初市場“回暖”以來，房價上漲的驚人，本案周邊各類項目中，高端項目如：萬城華府、紫御府、頤和原著的二手房價格都在9-11萬元/M2左右。中高端檔項目如：唐寧one、wehouse、諸子階、等也在7-8萬元/M2左右。就連體量最大的世紀城的二手房價格也在4-5.5萬元/M2之間。而且該區(qū)域的二手房的成交量極為活躍，一直是海淀區(qū)二手房交易量的龍頭。高品質(zhì)居住生活：周邊高端產(chǎn)品都有著良好的產(chǎn)品設(shè)計和物業(yè)管理與服務(wù)，因此造就了高品質(zhì)的居住生活方式。交通便捷配套完善：遠大路處于西四環(huán)以內(nèi)，其地理位置非常便捷，三環(huán)、四環(huán)直接連接整個市區(qū)。另外，地鐵9號線、10號線也距此不遠，多條公交線路在此分布。隨著商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套的不斷完善，近年來居住的成熟度得到加強。周邊商業(yè)以金源購物中心為主，超市、購物商場、品牌館分布其間，形成了北京西部最大的購物區(qū)。另外，教育方面有人大附小、人大附幼、惠佳幼兒園等。（3）、本區(qū)域未來價格仍有上行空間本案區(qū)域的房價做為北京房地產(chǎn)價值體現(xiàn)的標桿，已經(jīng)不止一次續(xù)寫房地產(chǎn)投資潛力神話了，從2004年至今該區(qū)域價格已經(jīng)有了近8倍的漲幅。即使在嚴酷的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，前年以來本區(qū)域推出的紫御府、唐寧ONE、頤和原著等項目的業(yè)績都位列北京銷售排名靠前的位置。即使在本區(qū)域無新增項目的情況下，本區(qū)域二手房成交仍十分活躍，足以見證本區(qū)域土地價值吸引力。而且隨著本區(qū)域土地稀缺的不可復(fù)制性及新投資人獲利及投資回報的需求，本區(qū)域的房地產(chǎn)及土地價值任然具有強勁的增值空間。2、本案近一年內(nèi)周邊及同價值區(qū)域土地成交情況分析據(jù)海淀區(qū)國土局了解，2009年以來，本區(qū)域已無土地供應(yīng)。只有2010年3月海淀東升鄉(xiāng)薊門橋以北掛牌一塊居住商業(yè)金融用地，建筑面積10萬M2，成交價17億元，樓面地價為1.7萬元/M2。今年7月在CDB東區(qū)成交的幾塊同樣的金融用地樓地面價值都超過2萬元，最高達2.5萬元/M2。這說明，在當前優(yōu)質(zhì)土地極為匱乏的時期，即使在國家嚴格的調(diào)控政策下，優(yōu)質(zhì)土地仍具有不可抗拒的魅力。3、市場價格預(yù)期考慮到本案產(chǎn)品可塑性高的特點，因此按目前市場各類產(chǎn)品的市場需求結(jié)構(gòu)及價格水平雙重要素來進行初步價格預(yù)期。1．高端住宅產(chǎn)品的價格預(yù)期參數(shù)萬城華府紫御府唐寧ONE交通便捷程度1.021.051.03環(huán)境景觀1.051.021.00公共設(shè)施完備程度1.021.031.05容積率1.050.980.96品牌影響1.001.001.00建筑規(guī)模1.020.981.01建筑形式1.050.950.95配套設(shè)施完備情況1.001.001.00戶型設(shè)計1.001.001.00交房標準1.001.021.02工程形象進度1.021.001.00其他因素1.001.001.00總修正系數(shù)12.2312.0312.021.021.001.00可比實例價格（均價）900008800070000可比實例參考價格（均價）42191344143394342191548615275權(quán)重0.100.450.45項目價格(均價)75250元/平方米(毛坯房)根據(jù)上述項目綜合情況對比，得出本案以平層大戶型產(chǎn)品的價格將在75250/平米（毛坯房）的水平。聯(lián)排別墅產(chǎn)品由于是單一市場售價，且與目前測算的高端住宅價格基本相近，因此暫按目前高端住宅進行價格定位。2.酒店式公寓產(chǎn)品價值1）酒店式公寓產(chǎn)品作為區(qū)域市場的有效補充未來存在一定的市場空間，但受到住宅一、二級市場雙重擠壓其價格上漲空間不大。從目前在售兩個項目的價格來看，也是明顯低于周邊二手住宅市場的。另一方面從本案品質(zhì)來看，本案“公園式地產(chǎn)”將賦予產(chǎn)品更大的價值提升空間，因此我們給予本案酒店式公寓類型產(chǎn)品一定的價值重估，建議在局部區(qū)域二手房市場平均價格的基礎(chǔ)上提升10%的空間作為該類產(chǎn)品價格預(yù)期。世紀城二手房的價格在42000-50000元/平米，魯藝上河村的二手房價格在43000-50000元/平米，測算均價約為46000元/平米，由此得出本案酒店式公寓類產(chǎn)品的市場價格預(yù)期在50000元/平米（毛坯房）。4、本案的市場定位鑒于本案的物業(yè)類型、周邊市場供應(yīng)特點、當前房地產(chǎn)市場政策，我們認為按“居住”為主，輔以高端商務(wù)辦公的市場定位策略比較符合目前市場格局，“低密度公園地產(chǎn)”也更加迎合本案的特點。產(chǎn)品建議上，中間9棟“文化創(chuàng)作展示中心”可設(shè)計為大戶型平層，部分可有少量疊拼產(chǎn)品（考慮到該類產(chǎn)品的建筑形式，設(shè)計4層聯(lián)排產(chǎn)品面積可能過大，暫未作建議）；西側(cè)4棟“文物交流中心”和“科幻世界”功能的樓宇可作為觀景住宅；北側(cè)2棟“交流中心”建議以居住為主，酒店式公寓或?qū)懽謽亲鳛檩o助產(chǎn)品。四、經(jīng)濟效益測算通過前期市場調(diào)研以及產(chǎn)品定位分析，項目擬定綜合售價如下：物業(yè)類型數(shù)量銷售均價高端花園洋房20531平方米75250元/平方米酒店式公寓42098平方米50000元/平米綜合辦公56416平方米40000元/平方米車庫621輛250000元/個物業(yè)類別項目名稱地址開發(fā)商容積率總建筑面積建筑單體及層數(shù)現(xiàn)售均價戶型開盤時間銷售情況高品質(zhì)住宅、聯(lián)排別墅頤和原著位于海淀區(qū)圓明園西路北京龍湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司0.914403別墅95000800-1800拍賣2008/6/28售罄萬城華府位于海淀區(qū)昆玉河畔北京萬城置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1.05197000690套。三期150套5層疊拼90000260-350平米2008/1/5售罄。紫御府位于海淀區(qū)西外太平莊村54號北京市金夢圓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3660002棟11-13層板式小高層、4棟TOWNHOUSE88000平層330—600平米；聯(lián)排600平米2008/9/6售罄。唐寧ONE位于海淀區(qū)中關(guān)村甲3號北京龍湖時代置業(yè)有限公司3.81700008棟10-29層高層7000035-400平米平層別墅2009/11/302009/9/1售罄。永泰·諸子階位于海淀區(qū)西四環(huán)四季青橋西南角永泰房地產(chǎn)（集團）有限公