房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格修正

15城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格修正體系城市房地產(chǎn)價(jià)格的高低是由眾多影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素綜合作2。0~1之間，各選定因素的權(quán)重值之和＝1；3：F2＝[(Vc-Vmin)/Vc]*100％n平與上限價(jià)格之間．內(nèi)插條件較優(yōu)的修正系數(shù)，一般為F1i／2，同內(nèi)插條件較劣的修正系數(shù)，一般為F2i／2，同時(shí)確定較劣條件下的4多因素值確定的依據(jù)樣點(diǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)按百分制確定五級(jí)分值，80-100此編制修正系數(shù)表，并通過(guò)已有房地產(chǎn)價(jià)格點(diǎn)的檢驗(yàn)、核校,編制出。的朝向。自然層。。5--年限修正。主要指房屋或土地尚可使用年限與標(biāo)準(zhǔn)年限的修區(qū)域因素中能用單因素值確定的依據(jù)樣點(diǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)確定五級(jí)分6地段位置配套設(shè)施交通狀況地段位置配套設(shè)施交通狀況環(huán)境狀況因素離通訊設(shè)施公園車(chē)庫(kù)球場(chǎng)度距公交站點(diǎn)距離聲環(huán)境小區(qū)景觀景觀環(huán)境綠化率治安狀況治安環(huán)境交通管制優(yōu)-10080---10080---10080---10080---10080---10080---10080---100<<<<<<<MMMMMMM0080---10080---10080---10080---100<<<<MMMM0--1000--1000--1000--1000--1000--1000--1000--1000--1000--1000--100M—MM—M00000M—MM—MM—MM—MM—MM—MMM0M—MM—MM—MM—M0M—MM—M--60--60--60--60--60--60--60--60M—MM—MM—MM—MM—MM—MMM--60M—MM—MM—MM—M---60--60---60---60---60---60---60---60---60---60---60M—MM—MM—MM—MM—MM—MM—MM—MM—MM—MM—MM—MM—M劣00000000007套套度境境小學(xué)醫(yī)院公園菜場(chǎng)通達(dá)度距公交站點(diǎn)距離公交車(chē)次火車(chē)站距離飛機(jī)場(chǎng)距離頭距離交通管制優(yōu)劣81)成新率(1)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35用房20年，非(5)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)10年。年折舊額=建筑物重置價(jià)×(1-殘值率)÷耐用年限成新率=1-房屋已使用年數(shù)×(1-殘值率)÷耐用年限9結(jié)結(jié)構(gòu)和樓地面樓地面1大部符合0.8—0.9降朽稍好于全部符合危險(xiǎn)房稍好于全部符合裝裝飾設(shè)施修電全新全部符合大部符合鼓、裂縫好好房風(fēng)化化壞房全部符合02)房屋朝向修正(%)0主臥朝向主臥朝向修正系數(shù)南北西東3)樓層修正(%)總層數(shù)總層數(shù)樓房10345678-11層樓房層樓房樓房樓房樓房七層樓房樓房次000000024)通風(fēng)采光修正指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明修正系數(shù)5)房型功能修正指標(biāo)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明修正系數(shù)住宅房地產(chǎn)年限修正主要是對(duì)城市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中所分EKnK+r)n]/[1-1/(1+r)70])產(chǎn)權(quán)狀況修正正可依據(jù)各地市政府文件對(duì)房地產(chǎn)中屬于國(guó)家和其他單位及個(gè)人的--年限修正。主要指房屋或土地尚可使用年限與標(biāo)準(zhǔn)年限的修區(qū)域因素中能用單因素值確定的依據(jù)樣點(diǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)確定五級(jí)分地地段位置配套設(shè)施交通狀況通訊設(shè)施優(yōu)0080---10080---10080---10080---10080---10080---10080---100<<<MMM0080---10080---100<<<MMMM—MM—M00000M—MM—MM—M000M—MM—MM—MM—MM—M--60--60--60--60--60--60--60--60M—MM—MM—M--60--60--60M—MM—MM—MM—MM—MM—MM—MM—MM—MM—MM—M劣00000000---60--60---60---60---60---600--1000--1000--1000--1000--1000--1000繁華程度因素因素權(quán)重因子權(quán)重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣地段離片區(qū)商服中心距離位置土地級(jí)別狀況根據(jù)城市樣點(diǎn)數(shù)據(jù)的臨街狀況等因素調(diào)查值，綜合確定一面臨指指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明修正系數(shù)2)建筑結(jié)構(gòu)修正建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)修正系數(shù)3)樓層修正(%)樓層樓層一層二層三層四層四層以上修正系數(shù)指指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明修正系數(shù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明修正系數(shù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明修正系數(shù)1)年限修正商業(yè)房地產(chǎn)年限修正主要是對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)尚可收益年限相對(duì)于EKnK+R)n]/[1-1/(1+R)40]年限修正E=〔1-1/[S×(1-M)×(1-k)×12]n〕經(jīng)營(yíng)類別經(jīng)營(yíng)類別商業(yè)店鋪餐飲店賓館寫(xiě)字樓…稅金理費(fèi)維修費(fèi)保險(xiǎn)金正常經(jīng)營(yíng)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)…計(jì)正常經(jīng)營(yíng)空置率租售比報(bào)酬率2)產(chǎn)權(quán)狀況修正--年限修正。主要指房屋或土地尚可使用年限與標(biāo)準(zhǔn)年限的修因素地段位置配套設(shè)施交通狀況環(huán)境狀況因素地段位置配套設(shè)施交通狀況環(huán)境狀況區(qū)域因素中能用單因素值確定的依據(jù)樣點(diǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)確定五級(jí)分修正系數(shù)指標(biāo)說(shuō)明表供電市政配套供氣度距公交站點(diǎn)距離廢渣處理優(yōu)-10080---10080---10080---10080---10080---10080---100<<<<MMMM0--1000--1000--1000--1000--1000--1000--1000--1000--100M—MM—M0000M—MM—MM—MM—M0M—MM—M--60--60--60--60--60--60--60M—MM—MM—MM—M---60--60---60---60---60---60---60---60---60M—MM—MM—MM—MM—MM—M劣0000套度距公交站點(diǎn)距離公交車(chē)次廢渣處理優(yōu)建筑物成新率可參考5.3.2.2住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格成新率確定指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明修正系數(shù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明修正系數(shù)工業(yè)房地產(chǎn)年限修正主要是對(duì)城市工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中所分EKnK+r)n]/[1-1/(1+r)50])產(chǎn)權(quán)狀況修正。照修正系數(shù)表，選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行修房地產(chǎn)價(jià)格={[城市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格×(1+∑區(qū)位修正系數(shù))×(1+朝向修正系數(shù))×(1+樓層修正系數(shù))×通風(fēng)采光修正系數(shù)×房型功能修正系數(shù)-磚混房屋重置價(jià)格]×年限修正系數(shù)+房屋評(píng)估重置價(jià)格×成新率}×建筑面積×(1-產(chǎn)權(quán)狀況修正)。(1-M)(1-k)×12]n〕V為待估房地產(chǎn)價(jià)格Vc別的城市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)