某商貿(mào)城項目策劃全案

中原國際商貿(mào)城工程籌劃全案工程總論一、中原國際商貿(mào)城工程根本情況中原國際商貿(mào)城選址在周口市川匯行政新區(qū)，臨近北郊。用地性質(zhì)為商業(yè)用地，用地面積為２２００畝(其中凈地２０００畝，退規(guī)劃紅線２００畝)西界：輕工一路，東界；大慶路，南界；建立路，北界：北環(huán)路。由周口市天華置業(yè)通過正式掛牌所得，總地價約人民幣８０００萬元。周口市規(guī)劃局已經(jīng)批準(zhǔn)了該工程的建立用地，并給出了紅線與規(guī)劃設(shè)計要求。本地塊目前除有局部小量拆遷外，大局部無拆遷任務(wù)。周口市有關(guān)部門在市長辦公室會上已根本滿足工程用地的六通(即上水通、下水通、路通、電通、暖通、通訊通)條件，周口市政府成立了以市長負(fù)責(zé)制的工程指揮部，工程列入周口市２００４年一號工程，并準(zhǔn)備申報河南省重點工程工程。二、工程模式與合作方式本工程由周口市天華置業(yè)獨資開發(fā)。工程經(jīng)營方式：商業(yè)鋪面、配套住宅全部銷售，商務(wù)休閑區(qū)和辦公園區(qū)全部銷售；鋼構(gòu)構(gòu)造大棚、大型倉儲、貨場、無污染加工區(qū)、物流配送中心等大局部租賃，局部留作自營。自營局部在財務(wù)預(yù)測時按租賃形式列算。三、工程可行性報告的結(jié)論工程總投資人民幣１３２１８９.５萬元(含貸款利息)，啟動資金２０００萬元，向銀行借款８０００萬元。經(jīng)分析研究，工程主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：１、本錢指標(biāo)〔１〕交易展銷區(qū)二層復(fù)式混凝土框架：１２９４.７６元/㎡〔２〕配套住宅區(qū)多層半框架：１１９４.３６元/㎡〔３〕商務(wù)休閑區(qū)小高層框架：１３９４.３５元/㎡〔４〕倉儲加工園等鋼構(gòu)構(gòu)造：１０６４.７６元/㎡２、銷售與租價格指標(biāo)：〔１〕交易展銷區(qū)：二層復(fù)式商鋪售價為１９００元/㎡〔２〕配套住宅區(qū)：多層住宅售價為１３８０元/㎡〔３〕商務(wù)休閑區(qū)：小高層售價為２１００元/㎡〔４〕倉儲加工園等鋼構(gòu)租賃金為：２１元/㎡月３、收入標(biāo)準(zhǔn)(靜態(tài)指標(biāo))〔１〕銷售收入：１４９９４０萬元〔２〕租賃收入：５６１９.６萬元〔可租賃局部年靜態(tài)指標(biāo)〕４、財務(wù)指標(biāo)(靜態(tài)指標(biāo))〔１〕所得稅前利潤：３２７６５.９萬元〔不含租賃鋼構(gòu)物業(yè)收入〕〔２〕投資利潤率：４５.５%〔３〕投資利稅率：５５.６%〔５〕內(nèi)部收益率：４８.３６%〔８〕稅后財務(wù)凈現(xiàn)值：４９９７１萬元〔９〕內(nèi)部收益率：４１.０４%第一局部市場研究與方案構(gòu)思第一章工程市場研究周口市是一個有著一千多萬人口的大市，正經(jīng)歷由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)化農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型、小城鎮(zhèn)向大都市開展的歷程。開展大商貿(mào)，促進(jìn)大流通，加快城市建立勢在必行。建立大周口的大都市目標(biāo)，就需要有一個與市情相適應(yīng)相配套的城市開展戰(zhàn)略，在周口城市開展戰(zhàn)略五年方案中，其重要一項為哪一項：標(biāo)準(zhǔn)市場行為，建立、引領(lǐng)地區(qū)大流通、大商貿(mào)的大型綜合類批發(fā)市場，已經(jīng)是周口經(jīng)濟(jì)開展的客觀要求。周口市住宅商品房正由住居時代開場向人性化、智能化方向開展；開場走出“火柴盒〞式的建筑，向多樣化、綠化、園林、安康的人居時代邁進(jìn)。在層高上開場向小高層開展；在戶型上開場向大套居開展；在設(shè)計上開場有飄窗，分干、濕區(qū)，動、靜區(qū)，注意家居、環(huán)境、文化、配套四維空間，但目前仍存在小區(qū)管理體制不標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理落后等明顯的較落后城市特征。周口住宅商品房整個價位走勢偏低。從市場調(diào)查來看，最為普遍的價位在１３００～１１００元每平方米之間；在個案中，最高售價達(dá)每平方米１９６０元，最低售價〔頂樓〕在每平方米８５０元左右。１、周口城鄉(xiāng)人均居住建筑面積周口城鎮(zhèn)人均居住建筑面積為２９.４平方米，已根本到達(dá)小康居住水平；農(nóng)村人均居住建筑面積：１９.７６平方米。２、周口市住宅平均價格中心城區(qū)：１３００元/平方米；外環(huán)城區(qū)：９５０元/平方米３、周口２００３年前已完成開發(fā)面積〔城鎮(zhèn)〕：９８２萬平方米其中：住宅面積：６９２萬平方米；商業(yè)地產(chǎn)面積：２９０萬平方米４、周口２００３年后預(yù)計新開發(fā)面積〔含在建〕：２００余萬平方米。其中：住宅面積：１２０萬平方米；商業(yè)地產(chǎn)面積：８０余萬平方米５、周口房地產(chǎn)銷售根本特征周口房地產(chǎn)銷售主要表現(xiàn)為：售價適應(yīng)當(dāng)?shù)叵M水平，房產(chǎn)整體形勢良好，隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程加快，周口蘊藏著較強(qiáng)的購置力。周口住宅地產(chǎn)銷售價格差距較大，從每平方米１９５０元到每平方米８５０元，表現(xiàn)出開展中城市的不均衡性。周口商業(yè)地產(chǎn)仍處于以租賃為主，少數(shù)專業(yè)市場開場有產(chǎn)權(quán)進(jìn)步，但價格差距太大，從極少數(shù)每平方米到達(dá)１５０００元到最低２０００元每平方米，表現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)市場極不穩(wěn)定，具有明顯的初級特征。１.１.２周口寫字樓情況周口尚未形成標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓，除幾大銀行擁有１５層以上高層外，周口高層建筑很少，表達(dá)出城市經(jīng)濟(jì)較為落后的根本特征。１、多層帶商居辦公樓較為普遍如川匯區(qū)文化館，一層為商鋪和辦公，二層以上辦公與住居混雜，入駐機(jī)構(gòu)以文教為主；以小戶型構(gòu)造、單間面積２０平方米為主，其余有二室、三室戶型，面積在４０-５０平方米；沒有標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理，只有車輛看管。２、多層機(jī)關(guān)辦公樓自用與出租如位于七一路中段的商業(yè)局辦公樓，層高８層，總面積７０００平方米，配有電梯、保潔等，戶型單間面積３０平方米，共１１０套，二室６０平方米，約２０套，三室９０平方米，約１５套。６至７層為商業(yè)局自用，１至５層對外出租。３、開發(fā)寫字樓較少如位于老新華書店對面的永安商務(wù)樓，屬對外出租的專業(yè)寫字樓，備有電梯與根本物管效勞，但出租率不甚理想，約在５０%多一點，戶型以單間為主，面積在２６平方米左右，約１００余間，每間每月租金４００元左右，主要入駐機(jī)構(gòu)為文教、交通、地產(chǎn)、保險等。周口八縣一市一區(qū)經(jīng)濟(jì)情況１、項城市位于周口市南部，面積１０８３平方公里，人口１０３萬，轄１８個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。支柱產(chǎn)業(yè)為蓮花味精，社會經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的絕對值根本與周口相持平，年人均可支配收入在４０００～５０００元之間。主要商業(yè)區(qū)在以項城商場和項城家電城為中心的東大街中段，專業(yè)市場有項城建材市場，位于環(huán)城中路與車站路交匯處。項城交通興旺。漯阜鐵路環(huán)城而過，并以形成省級公路網(wǎng)。２、鄲城縣位于周口東部，面積１４７１平方公里，總?cè)丝冢保玻叭f，轄２０個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。在八縣中，鄲城是經(jīng)濟(jì)較為落后的縣之一，農(nóng)業(yè)仍是縣經(jīng)濟(jì)主要支柱。年人均可支配收入在３０００元左右。商業(yè)區(qū)位于天河平價商場為中心的人民路中段，專業(yè)市場不興旺，主要依靠馬路帶經(jīng)濟(jì)。鄲城交通不興旺。鐵路有許鄲地方鐵路，洛河亙城而過，省級公路網(wǎng)已形成。３、淮陽縣位于周口市腹地，面積１４６８平方公里，人口１１９萬人，轄２０個鄉(xiāng)鎮(zhèn)?；搓柦?jīng)濟(jì)比較落后，僅有一個占地約３０畝的陳州商城，商業(yè)十分蕭條，沒有形成較為集中的中心商業(yè)區(qū)，年人均可支配收入在３０００元左右。淮陽城關(guān)有三分之一為龍湖，交通不興旺，鐵路有周淮地方鐵路與許鄲地方鐵路，１０６國道穿城而過，省級公路網(wǎng)已形成。４、西華縣位于周口西郊，總面積１１９４平方公里，人口７９萬，轄１９個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。西華是八縣中較小縣之一，經(jīng)濟(jì)比較落后，年人均可支配收入在３０００元以下。西華交通不興旺，沒有鐵路，主要依靠省級公路網(wǎng)。５、沈丘縣位于周口市東南郊，總面積１００７平方公里，人口１１１萬，轄２１個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。沈丘為八縣中較大縣之一，也是八縣中經(jīng)濟(jì)較好的縣之一，年人均可支配收入在３０００元以上。主要商業(yè)區(qū)在縣府街中段，建環(huán)路內(nèi)有一個較有規(guī)模的綜合批發(fā)市場。沈丘交通不興旺，沙潁河盤城而過，交通主要依靠省級公路網(wǎng)。６、鹿邑縣位于周口市東北部，與商丘、安徽接壤，面積１２４５平方公里，人口１１０萬，轄２２個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。鹿邑是八縣中較大的一個，經(jīng)濟(jì)實力在八縣中也較強(qiáng)，年人均可支配收入３０００元以上，商業(yè)中心在西大街和人民路中段，境內(nèi)沒有鐵路，交通主要依靠省級公路網(wǎng)。７、扶溝縣位于周口市西北隅，面積１１７３平方公里，總?cè)丝冢叮溉f，轄１５個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。扶溝是八縣最小縣，經(jīng)濟(jì)綜合實力在八縣中屬于中上水平，人均年可支配收入在３０００元以上，許鄲地方鐵路與賈魯河穿市而過，具有水陸交通與省級公路網(wǎng)聯(lián)動能力。８、太康縣位于周口市北郊，面積１７５９平方公里，總?cè)丝冢保常叭f，轄２３個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。太康是八縣中較大的一個，經(jīng)濟(jì)實力在八縣中屬上流水平，年人均可支配收入在３６００元左右，商業(yè)已形成如商貿(mào)大世界、建材城、服裝城、集貿(mào)市場。許鄲地方鐵路與１０６國道交城而過，省級公路網(wǎng)興旺。９、商水縣位于周口西南部，面積１３１４平方公里，總?cè)丝冢保埃啡f，轄２３個鄉(xiāng)鎮(zhèn)〔場〕。商水距周口僅８公里，周口未來城市開展將實現(xiàn)“周商一體〞，商水是周口向南開展戰(zhàn)略帶，商水目前經(jīng)濟(jì)落后，是八縣中較落后的一個，年人均可支配收入在３０００元以下，交通主要依靠省級公路網(wǎng)。１０、川匯區(qū)川匯區(qū)由周口的主要城區(qū)組成，川匯區(qū)經(jīng)濟(jì)水平整體高于周口市，人口３５萬人，年人均可支配收入在５０００元左右。１１、八縣主要經(jīng)濟(jì)特征〔１〕商業(yè)工業(yè)品來源渠道主要有：鄭州、武漢、江浙；〔２〕房地產(chǎn)開展較慢，統(tǒng)屬于較落后地區(qū)；〔３〕以農(nóng)業(yè)為主，各縣都有農(nóng)用機(jī)械廠和交易場所；〔４〕商業(yè)開展較慢，表達(dá)農(nóng)業(yè)大市的根本特征；〔５〕人均住房面積１９㎡；〔６〕城區(qū)商品房價格在８００～１１００元/㎡之間。１.２周口市專業(yè)化市場中觀走勢分析周口專業(yè)化〔商品化〕市場情況周口目前擁有的各類專業(yè)市場，全部停留在商品化市場這一面向終端消費者經(jīng)營模式，其特點是：經(jīng)營本錢高，經(jīng)營利潤薄，開展形式單一，缺乏自身生命力；行業(yè)業(yè)態(tài)尚處在“攤位制〞狀態(tài)，尤其表現(xiàn)為“集貿(mào)〞市場，充分反映了周口農(nóng)業(yè)大市的根本特征。１、建材裝飾市場①周口鐵路建材批發(fā)市場位于農(nóng)工路，為新建中的專業(yè)建材批發(fā)市場，主要經(jīng)營：瓷磚、潔具、木地板、鐵藝、石材等，建筑構(gòu)造為兩層復(fù)式磚混房，市場運作模式為出租。②周口精細(xì)建材批發(fā)市場位于大慶路南段，為新建中的專業(yè)建材批發(fā)市場。主要經(jīng)營：瓷磚、潔具、木材、油漆、五金等，建筑構(gòu)造為兩層復(fù)式磚混房，占地面積約在１００畝左右，市場運作模式以出租為主，單體租金平均為１００００元/平方米/年。③周口鋼材世界位于建立路，占地約６畝的露天鋼材交易廣場，主要經(jīng)營各類鋼材，經(jīng)營年史約１０年以上。④豫東大世界由宋慶齡基金會投資，擬在周口興建一個大型建材批發(fā)市場，該工程正在論證階段。２、集貿(mào)市場①周口農(nóng)資大市場位于周淮路農(nóng)科所附近，占地面積４５０畝，建筑構(gòu)造為二、三層磚混構(gòu)造，屬新建市場，方案今年５月１日或６月１日開業(yè)。主要經(jīng)營內(nèi)容：化肥、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料等。市場運作模式以出租為主。②高莊集貿(mào)市場位于莊東路，建筑構(gòu)造以鋼架石棉瓦大棚為主，局部磚混房，主要經(jīng)營蔬菜等農(nóng)副產(chǎn)品，現(xiàn)已停業(yè)。③北花園集貿(mào)市場位于建立路與八一路穿插口，占地約８畝，建筑構(gòu)造主要為鋼架石棉瓦大棚，局部磚混房，經(jīng)營時間約３年多，經(jīng)營內(nèi)容：蔬菜等農(nóng)副產(chǎn)品。④文昌街集貿(mào)市場位于文昌街，占地約８畝，建筑構(gòu)造為單層磚混房，中間為鋼架石棉瓦大棚，主要經(jīng)營蔬菜、干果等農(nóng)副產(chǎn)品，經(jīng)營時間約４年。⑤迎水寺集貿(mào)市場位于中州路北段，占地約８畝，建筑為單層磚混房，中間鋼架石棉瓦大棚，經(jīng)營內(nèi)容為針織、毛線、服裝、鞋帽等，經(jīng)營時間約５年。⑥八一路農(nóng)貿(mào)市場位于八一路，是周口市內(nèi)最大的農(nóng)貿(mào)市場，占地約２０畝，建筑構(gòu)造為單層磚混和鋼架石棉瓦大棚，是典型的馬路帶與攤位制市場，主要經(jīng)營蔬菜、干果、水產(chǎn)品等農(nóng)副產(chǎn)品。３、家具市場①華威家具城位于工農(nóng)路南段，經(jīng)營實木家具、皮料家具，布藝等，為舊倉庫改建而成，經(jīng)營時間約４年。②家美家具城位于工農(nóng)路南段，建筑構(gòu)造為二層大框架大廳，主要經(jīng)營內(nèi)容：一層為辦公家具、木、皮沙發(fā)，二層為精品套房家具。③龍江家具廣場建筑構(gòu)造為三層大框架大廳，目前正在裝修待營業(yè)階段。④浙江家具城位于大閘路，面積１２０００平方米，框架式構(gòu)造，主要經(jīng)營實木家具、套房家具、辦公家具等。⑤易發(fā)家具廣場位于中州路與川匯區(qū)委附近，建筑構(gòu)造二層磚混，面積２５００平方米，為獨家經(jīng)營市場，主要經(jīng)營辦公家具、套房家具等。４、其他類市場①周口古玩城位于八一路，建筑構(gòu)造單層磚混，主要經(jīng)營古玩、字畫、玉器等。②北京亞飛周口汽貿(mào)城位于建立路，占地約１０畝，屬獨家自建自營性質(zhì)，主要經(jīng)營整車銷售，經(jīng)營時間約４年。③周口億星批發(fā)市場主要經(jīng)營糖酒副食品，屬典型的馬路帶經(jīng)濟(jì)，經(jīng)營主要集中一層商業(yè)鋪面。５、專業(yè)化〔商業(yè)化〕市場調(diào)查分析①分析數(shù)據(jù)：市場個數(shù)：２１個業(yè)主戶數(shù)：３５１０戶市場經(jīng)營業(yè)類：建材、服裝、家電、家具、集貿(mào)、汽貿(mào)、食品共七類。市場總面積：１５０萬平方米。②建筑構(gòu)造：單層磚混３１.５萬平方米占２１%二層復(fù)式４５萬平方米占３０%鋼架石棉瓦大棚６４.５萬平方米占４３%舊倉庫等舊房改造９萬平方米占６%如以下圖所示：③經(jīng)營業(yè)主來源本地：３０１８戶占８６%；外地：４９２戶占１４%④租金價格１０元/平方米月以下：占６%１１-１５元/平方米月：占３８%１６-２５元/平方米月：占４６%２６元/平方米月以上：占１０%中心產(chǎn)業(yè)區(qū)分部旺鋪，租金以達(dá)６０-１００元/平方米以上如以下圖所示：⑤市場流通通路零售業(yè)：占８９%；批發(fā)業(yè)：占１１%如以下圖所示：荷花市場位于周口市中心，北面七一路，南面交通路，東面中州路，西面長青路，面積約八十畝，建筑面積約５萬平方米，主要構(gòu)造為二層和局部鋼架大棚，市場內(nèi)共有商戶２３５０戶，經(jīng)營工程涉及服裝、百貨、五金、副食品、日用品、日雜用品、建材、電子、文體、音像等多類別。１、交通不暢制約了市場開展荷花市場位于市中心，車輛出入不方便，加上市場內(nèi)各種添置物的阻礙，市場出入貨不暢，已不符合交通作為市場的根本要求。２、亂收費壓抑了市場開展荷花市場由于缺乏有效管理，亂收費現(xiàn)象十分嚴(yán)重。如上二層送貨按在二層位置一件貨收費在３０～１００元不等，工商、國地稅每月每戶在７８０元以上，嚴(yán)重挫傷了經(jīng)營戶的積極性。３、消防隱患壓在人們心頭荷花市場由于歷史原因，消防一直未能按市場標(biāo)準(zhǔn)建立，而荷花市場現(xiàn)狀已無法改變消防隱患的事實。從全國各大市場的火災(zāi)來看〔如安徽合肥城隍廟市場２０００年大火，沈陽２００１年大火，安慶榮耀市場２００３年大火等等〕，一旦荷花市場出現(xiàn)火情，后果將不堪設(shè)想，不僅是房、貨的損失，更有可能傷及人民生命平安。１.２.２.１荷花市場經(jīng)營內(nèi)容分析１、棉紡、服裝、鞋類產(chǎn)品１３９１戶占５９%２、小百貨、日雜品３０６戶占１３%３、糖、煙、酒、副食品２７０戶占１１%４、電子、電器、電工、電料、五金２００戶占９%５、其他〔化裝品、廚具、建材〕１８３戶占８%１.２.２.２荷花市場鋪型構(gòu)造分析１、單間２０６０戶占８７.６%２、兩間２４７戶占１０.５０%３、三間２８戶占１.２%４、四間１６戶占０.７%５、鋼架大棚１座１、購房經(jīng)營業(yè)主２１４戶占９%２、租房經(jīng)營業(yè)主２１３８戶占９１%３、本地業(yè)主２０２１戶占８６%４、外地業(yè)主３２９戶占１４%１.２.２.４荷花市場經(jīng)營情況分析１、市場租〔售〕價格情況市場最高售價在溫州商城主入口兩側(cè)，每平方米１５０００元，市場最低售價每平方米僅２０００多元，形成巨大的距差，從售出價格平均分析，售價應(yīng)在每平方米４０００～８０００元之間。２、市場營業(yè)情況荷花市場最鼎盛時為５０００多戶，現(xiàn)在為２３５０戶，正開門營業(yè)的１８８１占總經(jīng)營戶的８０%，關(guān)門未營業(yè)的４６９占總經(jīng)營戶的２０%。１.３中原國際商貿(mào)城市場微觀走勢分析１.３.１區(qū)位特點中原國際商貿(mào)城選擇在周口市川匯區(qū)新政務(wù)區(qū)，是周口市城市新一輪經(jīng)濟(jì)開展圈，具有較高的商業(yè)區(qū)位價值。市政府投資重點的轉(zhuǎn)移給川匯新區(qū)帶來了更多的機(jī)遇。川匯新區(qū)的建立使各項配套得到完善，居民人口增長，生活設(shè)施進(jìn)一步齊全，對外交通不斷完善，川匯新區(qū)將吸引更多的企業(yè)來開發(fā)投資，同時城市根底配套的現(xiàn)代化，投資環(huán)境化政策優(yōu)惠，掃清了投資商的顧慮，加速經(jīng)濟(jì)的開展，提高新區(qū)的知名度，直接增加投資物業(yè)的價值。１.３.２購置對象及購置心理分析對購置對象心理分析采用市場調(diào)查的手段，調(diào)查共發(fā)放問卷２００份，向具有一定經(jīng)營規(guī)模的業(yè)主做了詳細(xì)而深入的訪查。業(yè)主經(jīng)營現(xiàn)狀分析 １、經(jīng)營場所及種類〔１〕經(jīng)營場所的樣本分布〔２〕經(jīng)營種類的樣本分布棉紡針織、服裝鞋帽、建材、家具三個種類是此次調(diào)查重點，占比達(dá)５７.５%，“其他〞項中包括電子、電器、服裝、音像、家具和小百貨?！玻场辰?jīng)營場所BY經(jīng)營種類棉紡針織、服裝鞋帽、家具、建材、糖業(yè)煙酒在本次所調(diào)查的批發(fā)市場中所占的比例較重，也顯示出這四個經(jīng)營種類在周口市各批發(fā)市場中的成活率較高。２、鋪面構(gòu)造及面積〔１〕鋪面構(gòu)造在調(diào)查的經(jīng)營戶中，其鋪面構(gòu)造以大棚和單層為主，所占比重接近７０%，三層及二層復(fù)式所占比例最少。〔２〕鋪面面積面積在３０～８０㎡的鋪面所占比例為５６%，這個面積區(qū)間在調(diào)查的經(jīng)營戶中占的比例較高。〔３〕鋪面構(gòu)造BY鋪面面積大棚構(gòu)造的面積集中在１０～３０㎡，單層構(gòu)造的面積那么集中在３０～８０㎡，二層復(fù)式的面積在８０～１００㎡，二層構(gòu)造的單間面積集中在１０～３０㎡以內(nèi)，三層構(gòu)造面積在１００～２００㎡，框架構(gòu)造的面積在２００㎡以上?！玻础辰?jīng)營場所BY鋪面構(gòu)造在調(diào)查的市場中，荷花市場的鋪面構(gòu)造最多，以大棚加磚混構(gòu)造為主，兩個家具城均為框架構(gòu)造，單層構(gòu)造在所有調(diào)查的市場占據(jù)著主導(dǎo)地位?！玻怠辰?jīng)營場所BY經(jīng)營面積以荷花市場為代表的綜合性市場，主要面積在１０～８０㎡之間，經(jīng)營建材的鐵路精細(xì)建材批發(fā)市場面積集中在３０～１００㎡之間，兩個家具城的面積均在８０㎡以上，主干道的沿街商鋪的面積那么以３０～８０㎡的居多。〔６〕經(jīng)營種類BY經(jīng)營面積在所調(diào)查市場的經(jīng)營種類中，棉紡針織、服裝鞋帽、建材等的主要面積在３０～８０㎡，日用小百貨、五金、家電、電工、電料的經(jīng)營面積集中在１０～３０㎡，家具行業(yè)的經(jīng)營面積在１００～２００㎡之間。３、購置價格和租賃價格〔１〕鋪面擁有形式 在調(diào)查的經(jīng)營戶中，有９４.５%的鋪面擁有形式為租賃。〔２〕購置價格 在購置的經(jīng)營業(yè)主中，有超過６０%業(yè)主購房單價在２０００～３０００元/㎡?！玻场匙赓U價格 有超過５０%的經(jīng)營業(yè)主的租金在１０～２０元/月·㎡?！玻础充伱鎿碛行问紹Y經(jīng)營場所所調(diào)查的各批發(fā)市場鋪面均以租賃為主?！玻怠充伱鎿碛行问紹Y經(jīng)營種類調(diào)查的各經(jīng)營種類的鋪面均以租賃為主。〔６〕鋪面擁有形式BY鋪面構(gòu)造調(diào)查顯示，大局部鋪面構(gòu)造所對應(yīng)的鋪面擁有形式為租賃?！玻贰辰?jīng)營場所BY購置價格所調(diào)查的市場中，荷花市場的購置價格的區(qū)間最多，其中２０００～３０００元/㎡為主要的售出價格，鐵路建材市場的售出價格在２３００～３８００元/㎡，兩個家具城和億星批發(fā)市場內(nèi)只租不售?！玻浮辰?jīng)營種類BY購置價格在調(diào)查的經(jīng)營種類中，棉紡針織、服裝鞋帽購置的價格區(qū)間比較均勻，而糖業(yè)煙酒、五金、家電、電工、電料、家具行業(yè)鋪面擁有形式均為租賃，購置者較少。〔９〕鋪面構(gòu)造BY購置價格 調(diào)查的單層價格均集中在２０００～３０００元/㎡之間，二層復(fù)式均為租賃?！玻保啊辰?jīng)營場所BY租賃價格１０～２０元/㎡·月是各批發(fā)市場經(jīng)營戶的主導(dǎo)租金價格?！玻保薄辰?jīng)營種類BY租賃價格經(jīng)營五金、家電、電工、電料、日用小百貨的經(jīng)營戶租金價格在２０～５０元/㎡·月，超過８０%的棉紡針織、服裝鞋帽、建材、家具的經(jīng)營戶租金價格為１０～３０㎡?！玻保病充伱鏄?gòu)造BY租賃價格 有近５０%租金價格在１０～２０元/㎡·月經(jīng)營戶的構(gòu)造為大棚、單層。４、供貨來源及經(jīng)營方式〔１〕上游供貨來源所調(diào)查的經(jīng)營戶的進(jìn)貨來源的地區(qū)主要來自：鄭州、江浙、武漢和上海，占比達(dá)７５%?！玻病辰?jīng)營方式５６%的被調(diào)查業(yè)主的經(jīng)營方式為批零兼營?！玻场辰?jīng)營場所BY供貨來源調(diào)查的各批發(fā)市場的主要進(jìn)貨區(qū)域為：鄭州、江浙和上海。〔４〕經(jīng)營種類BY供貨渠道所調(diào)查各行業(yè)的進(jìn)貨地區(qū)主要為：鄭州、武漢、江浙、上海、廣東和河北。〔５〕經(jīng)營場所BY經(jīng)營方式以上數(shù)據(jù)顯示，各批發(fā)市場經(jīng)營戶以批零兼營為主?！玻丁辰?jīng)營種類BY經(jīng)營方式在調(diào)查的類別中，批零兼營在三種經(jīng)營方式中占據(jù)首位。５、現(xiàn)有市場的問題點現(xiàn)有市場的問題點主要反映為三大點：市場管理不好；租金太高；競爭劇烈?？蛻粜枨蠓治觯薄⒁黄趯I(yè)市場的征詢被調(diào)查的經(jīng)營業(yè)主希望未來市場應(yīng)設(shè)置開發(fā)建立的專業(yè)市場集中在以下三個：服裝；日用小百貨；糖酒食品。２、商貿(mào)城鋪面面積有超過５４%的被調(diào)查經(jīng)營業(yè)主認(rèn)為鋪面面積應(yīng)在７０㎡以下。３、單位售價的承受力對售價的承受力，被調(diào)查業(yè)主當(dāng)然希望價格越低越好，這就造成了調(diào)查結(jié)果偏差，從上圖可以看出５９.５%的被調(diào)查業(yè)主選擇２０００元/㎡這個價位，這個數(shù)據(jù)不能完全采信。有３３%的較為理性的被調(diào)查業(yè)主選擇了２０００～３０００元/㎡單位售價區(qū)間，這個數(shù)據(jù)可以做為以后定價的參考依據(jù)。４、單位租金價格有近５０%的經(jīng)營業(yè)主選擇的單位租金價格為１５～１８元/㎡·月。５、配套內(nèi)容占絕比照例的經(jīng)營業(yè)主選擇的配套內(nèi)容為：倉庫、餐飲和運輸。６、商貿(mào)城扶持的優(yōu)惠政策５０%以上的被調(diào)查經(jīng)營業(yè)希望商貿(mào)城扶持的優(yōu)惠政策為：稅收減免、工商減免和第一年租金減免。７、商貿(mào)城的布局 有５８.４%的經(jīng)營業(yè)主希望商貿(mào)城的布局要同行業(yè)集中。８、商鋪構(gòu)造的承受度對商鋪構(gòu)造承受度的結(jié)果為：〔１〕近５０%業(yè)主不承受大棚；〔２〕超過７０%的業(yè)主承受單層；〔３〕近５０%業(yè)主愿意承受二層復(fù)式；〔４〕４２%的業(yè)主承受二層構(gòu)造；〔５〕７１%的經(jīng)營業(yè)主不愿意承受三層構(gòu)造。９、配套功能重要程度評價被調(diào)查經(jīng)營業(yè)主認(rèn)為商貿(mào)城配套功能最為重要應(yīng)包括：稅收管理、環(huán)境衛(wèi)生、治安狀況、運輸效勞和倉儲效勞。經(jīng)營業(yè)主對中原國際商貿(mào)城愿望分析１、購租意向有超過８５%的被調(diào)查業(yè)主對到商貿(mào)城購置和租賃都選擇了“很可能去〞或“不確定〞，這反映出了經(jīng)營業(yè)主們的觀望心理。２、加盟商貿(mào)城的形式 被調(diào)查經(jīng)營業(yè)主加盟商貿(mào)城的形式為租賃經(jīng)營，占比達(dá)８５.５%。３、購房付款方式 有５６%的被調(diào)查業(yè)主愿意購房時分期付款。媒介資訊承受情況１、了解廣告信息的渠道 被調(diào)查業(yè)主主要通過報紙雜志和當(dāng)?shù)仉娨暳私鈴V告信息。２、報紙雜志的選擇被調(diào)查業(yè)主平時看的報紙主要為：大河報和周口日報。３、電視頻道的選擇經(jīng)營業(yè)主平時收看的頻道主要為：CCTV-１、河南衛(wèi)視和周口１、２、３套。４、收看電視的時間段經(jīng)營業(yè)主收看電視的時間段主要在晚上七點至十點。５、播送電臺的選擇 收聽周口播送電臺的經(jīng)營業(yè)主占到了３３%。６、播送電臺的時間段經(jīng)營業(yè)主收聽播送電臺的時間段主要集中在１２：００～１４：００和１９：００～２１：００兩個時間段內(nèi)。７、對戶外廣告的興趣 能引起經(jīng)營業(yè)主興趣的戶外廣告主要為：車身廣告和路牌燈箱。８、街上散發(fā)傳單、售樓業(yè)務(wù)員上門推介和親友介紹的承受情況親友介紹、售樓業(yè)務(wù)員上門推介和街上散發(fā)傳單三種宣傳上“愿意〞和“不確定〞所占的比例均達(dá)６０%以上，可知經(jīng)營業(yè)主對此三種宣傳方式在心理是可以承受的。９、喜歡的廣場活動被調(diào)查的經(jīng)營業(yè)主所喜歡的廣場活動主要為：文藝表演、有獎游戲和親身參與抽獎活動，其占比例均達(dá)６０%以上。１.３.３競爭形式分析周口屬于開展的上升期的中小城市，但因特殊的地理位置，專業(yè)化市場規(guī)模尚未形成，周口是人口大市，其消費潛力隨著城市化的程度加快，將成為眾多大投資商開展的目標(biāo)。目前正是搶占先機(jī)的最正確時機(jī)。雖然競爭形式不是很劇烈。但已有一些投資商開場瞄向周口，２００４年在方案中有七大市場開發(fā)建立，只有在他們尚未付諸行動前，加快商貿(mào)城的開發(fā)步伐，占領(lǐng)競爭的制高點。２００４年將方案開發(fā)的七大市場有：〔１〕投資７億元的豫東南商品批發(fā)大世界〔４〕投資１億元的韓莊農(nóng)貿(mào)市場〔５〕投資５０００萬元的中州商城三期工程〔６〕投資２５００萬元的東方家具城三期工程〔７〕投資５０００萬元的精細(xì)建材二期工程第二章工程環(huán)境分析２.１地塊環(huán)境條件２.１.１土地性質(zhì)綜述工程面積２２００畝(其中凈用地面積２０００畝，退規(guī)劃紅線２００畝)用地性質(zhì)為商業(yè)用地，使用年限為５０年。地塊東面為城市規(guī)劃中的輕工一路，西面城市主干道大慶路，南面為建立路，北面為北環(huán)路。地塊東面長約１６００米，西面長約１３４０米，北面長約９２０米，南面長約１３００米。２.１.２地塊地面情況地塊靠西南角，大慶路與建立路交匯處有面粉廠、汽車修理廠和短途客運站，東南角有三里莊自然村，中部有李垛樓自然村，其余為大片桃園與耕地。地塊地面情況整體較為平坦，中部與四周有土丘起伏，地表根本為沙化土質(zhì)，具有較強(qiáng)的粘性土壤，根本無塊石。２.１.３地塊周圍交通條件工程地塊周圍交通條件良好，東面大慶路為８０米寬的市區(qū)干道，北面為周口市環(huán)城大道，南邊建立路為連接與市區(qū)的走廊，西面輕工一路將與市區(qū)貫穿，往輕工一路西面約４０米，為市區(qū)８０米寬的八一路，是周口是主要貫穿南北的大道。地塊公共交通極為便利，且與主干道緊鄰交織，不存在亞交通問題，更無交通瓶頸限制，因此，該地塊應(yīng)當(dāng)充分利用交通極為便利的優(yōu)勢。２.１.４工程地塊周圍生活配套設(shè)施工程地塊周圍生活配套設(shè)施不齊全，但由于距城市很近，而且作為商業(yè)用地，不存在對工程生活配套的影響，所以在本工程的規(guī)劃中，可以建商務(wù)休閑中心和購物超市，以滿足市場消費的要求。２.２工程地塊SWOT分析２.２.１優(yōu)勢分析〔１〕用地規(guī)模優(yōu)勢：本工程用地面積達(dá)２２００畝，在周口市如此大的商業(yè)地塊開發(fā)，無疑可以形成規(guī)模效應(yīng)，一方面有利于開發(fā)商降低工程單位開發(fā)本錢；另一方面有利于專業(yè)市場群形成自我的獨立環(huán)境。假設(shè)配以完善的生活配套設(shè)施，優(yōu)雅的綠化環(huán)境，營造商貿(mào)城的商業(yè)生活氣氛，必能增強(qiáng)工程的市場核心競爭力?！玻病辰煌l件優(yōu)勢：本工程四界為市主要干道環(huán)境,距市中心距離較近，與周口八縣方便大貨車出入,在市內(nèi)與市外交通上將為本工程的一大賣點。２.２.２劣勢分析〔１〕周圍城市配套：地塊為周口城市開展帶，周口城市生活配套不興旺，自身生活配套的完善，增強(qiáng)開發(fā)商投資壓力?！玻病成虡I(yè)環(huán)境：地塊距離市中心較遠(yuǎn)，商業(yè)環(huán)境與人氣尚未形成，增加開發(fā)商宣傳營銷本錢。２.２.３工程時機(jī)分析〔１〕蘊藏巨大的市場潛力，周口是一個人口大市，在加速城市化進(jìn)程中，市場潛力巨大，本工程蘊藏巨大的目標(biāo)消費群。〔２〕上升開展期的市場需求，周口是一個上升開展期的城市，目前周口專業(yè)化市場程度不高，遠(yuǎn)不能滿足周口開展的需求，為本工程創(chuàng)造一個獨有的先機(jī)條件?！玻场彻こ瘫旧淼臅r機(jī)：特別是用地規(guī)模，市場多元化建立，無疑是周口目前各類小型市場所無法比較的，因此，只要堅持走高質(zhì)量、大、新、全的市場路線，充分發(fā)揮本工程優(yōu)勢，然后通過“全新〞的概念導(dǎo)入，找準(zhǔn)市場的時機(jī)，全面推向市場，占領(lǐng)市場。２.２.４工程的威脅分析〔１〕已形成市場對購置目標(biāo)的去化威脅：周口已形成一些有一定經(jīng)營年史的各類專業(yè)市場，如荷花市場、精細(xì)建材城等，對本工程的去化目標(biāo)可能造成障礙威脅；〔２〕２００４年方案的七大市場的威脅，尤其是準(zhǔn)備投資７億元的豫東南商品大世界。２.３結(jié)論從工程環(huán)境來看，地塊是比較理想的專業(yè)化市場群的工程用地。根據(jù)SWOT理論分析，一要加快工程建立的步伐，提高投資商投資周口專業(yè)化市場的門檻；二要導(dǎo)入“全新〞市場經(jīng)營理念，成為“引八方富商，富一方百姓〞的商業(yè)重埠，聚集人氣、商氣、財氣并在周口確立商業(yè)航母級地位。第三章工程的市場定位３.１商貿(mào)城概念導(dǎo)入商貿(mào)城定位在一個大型綜合性、專業(yè)化細(xì)分程度高的市場群，大規(guī)模、高品味、國際理念、世紀(jì)財富的，并立足周口、面向全省、輻射華中的商業(yè)重埠。為實現(xiàn)上述定位，須導(dǎo)入如下概念：〔１〕信息導(dǎo)入：在進(jìn)入信息化時代的今天，要充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)，建立商貿(mào)城信息資源平臺，打造“信息化市場〞的品牌?！玻病成鷳B(tài)導(dǎo)入：商貿(mào)城與居民環(huán)境不同，綠化只是其中一項生態(tài)內(nèi)容，在廢物處理，垃圾，污水等排放、收集、打包、清運都要表達(dá)現(xiàn)代生態(tài)技術(shù)，不僅從市場管理行為主張生態(tài)，同時要引領(lǐng)經(jīng)營者與消費者感受和遵從生態(tài)意識。〔３〕財富導(dǎo)入：商貿(mào)城作為現(xiàn)代流通財富的發(fā)動機(jī)，通過規(guī)模與信息渠道，倡導(dǎo)創(chuàng)造財富的意識和方法，引導(dǎo)與推進(jìn)商貿(mào)城的經(jīng)營者快速致富，永久致富的步伐?！玻础橙宋膶?dǎo)入：商貿(mào)城要打造現(xiàn)代物流信息品牌市場，就需導(dǎo)入全新的人文思想，將“以人為本〞的效勞理念從意識形態(tài)轉(zhuǎn)化落實到社會實踐。同時在商貿(mào)城廣告宣傳上，一切“以人為本〞；在市場經(jīng)營效勞上，更要表達(dá)“以人為本〞。３.２商貿(mào)城市場定位３.２.１商貿(mào)城市場定位以商品流通為主渠道，開展批發(fā)、零售、開發(fā)第三方物流集交易，加工、儲運信息、科研與生活配套為一體，多功能、綜合性強(qiáng)、具有相對封閉獨立能力的現(xiàn)代化商貿(mào)城區(qū)。３.２.２資本運作模式定位總的資本運作模式：短線抓資金回籠，長線抓市場建立。充分利用資源和現(xiàn)代化工程運作手段，以最小的投資、最快的時間，為開發(fā)商獲得最高的收益。３.２.３市場管理模式定位商場化管理、市場化經(jīng)營、大營銷效勞。商場化管理：運用現(xiàn)代大商場集約化管理，實行六個統(tǒng)一，即：統(tǒng)一效勞標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一票據(jù)管理、統(tǒng)一明碼示價、統(tǒng)一服裝系列、統(tǒng)一售后效勞、統(tǒng)一廣告宣傳，表達(dá)大市場的、集約化程度高的管理模式，為消費者提供最好的效勞。市場化經(jīng)營：表達(dá)現(xiàn)代化專業(yè)市場大規(guī)模經(jīng)營特點，充分讓市場各經(jīng)營業(yè)主發(fā)揮各自經(jīng)營優(yōu)勢，利用商貿(mào)城大市場輻射網(wǎng)絡(luò)，拓展貨物流通渠道，豐富市場經(jīng)營內(nèi)容，增加經(jīng)營活力。大營銷效勞：表達(dá)商貿(mào)城大市場群的主渠道威力，整合資源，強(qiáng)勢宣傳，運用專業(yè)媒體與區(qū)域主導(dǎo)媒體聯(lián)動，打造商貿(mào)城大品牌地位。３.３商貿(mào)城市場細(xì)分隨著周口城市化進(jìn)程的加快，人們需要有一個可以開展的專業(yè)化大市場群，從經(jīng)營者的角度希望有一個管理標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)營有方的市場。從消費者角度希望有一個滿足“一次購齊〞。質(zhì)量有保障、效勞有保障的市場群，商貿(mào)城的建立即可以滿足經(jīng)營與消費的需求?！玻薄成唐氛逛N交易區(qū)〔２〕物流配送中心〔３〕大型倉儲區(qū)〔４〕區(qū)域貨場〔５〕無污染加工區(qū)〔６〕配套住宅區(qū)〔７〕商務(wù)休閑區(qū)〔８〕辦公園區(qū)３.３.２從開發(fā)進(jìn)度上細(xì)分分三期開發(fā)完成總體目標(biāo)第一期分為二階段每階段開發(fā)５００畝第一階段開發(fā)主力市場為主第二階段開發(fā)主力市場及第三方物流為主第二期開發(fā)配套住宅與商務(wù)休閑為主第三期開發(fā)完善商貿(mào)城整體功能３.３.３從商貿(mào)城經(jīng)營主體上細(xì)分〔１〕經(jīng)營業(yè)主(購房自營)占７０%〔２〕投資業(yè)主(購房投資)占３０%〔３〕本地塊經(jīng)營業(yè)主占６０%〔４〕對外引入經(jīng)營業(yè)主占４０%３.４商貿(mào)城目標(biāo)市場商貿(mào)城作為以商品流通、科研、加工、信息為一體的現(xiàn)代化、標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)濟(jì)行為，需要廣闊經(jīng)營業(yè)主共同營造，天華置業(yè)作為產(chǎn)業(yè)的客觀主體，是商貿(mào)城賴以生存的主體。所以，商貿(mào)城的目標(biāo)市場應(yīng)是行業(yè)內(nèi)市場的經(jīng)營業(yè)主和行業(yè)商品供給商?！玻薄车谝黄诘谝浑A段的目標(biāo)市場，以周口荷花市場，周口精細(xì)建材市場內(nèi)的經(jīng)營業(yè)主，應(yīng)占商貿(mào)城第一期第一階段的４０%左右?！玻病成藤Q(mào)城總體各市場的目標(biāo)，以周口其他市場與商業(yè)街面經(jīng)營戶為主。〔３〕根據(jù)對市場各類供貨渠道分析，產(chǎn)業(yè)鏈上游的目標(biāo)主要分布在鄭州，武漢和江浙一帶。〔４〕由于商貿(mào)城具有一定的投資功能，所以商貿(mào)城另一個大的目標(biāo)市場是周口中產(chǎn)階級房地產(chǎn)投資者。第二局部中原國際商貿(mào)城工程方案籌劃第四章規(guī)劃設(shè)計方案４.１規(guī)劃設(shè)計目標(biāo)商貿(mào)城占地２０００畝〔１３３４０００平方米〕，總建筑面積１０５６０００平方米〔其中二層半框架復(fù)式商鋪６０００００平方米，多層半框架住宅１７４０００平方米，多層框架辦公園區(qū)１１０００平方米，小高層框架商務(wù)休閑區(qū)４８０００平方米，單層鋼架大棚２２３０００平方米〕。工程建成將成為周口地區(qū)規(guī)模最大、配套最全、幅射最廣、理念最新的豫東南工業(yè)品聚散基地，也是周口城市一道亮麗的風(fēng)景。在進(jìn)展商貿(mào)城規(guī)劃時，不但要從市場需求出發(fā)，了解市場的開展動態(tài)，同時也要從開發(fā)商的角度出發(fā)，總結(jié)開發(fā)經(jīng)歷，吸收其它類比專業(yè)市場的優(yōu)良經(jīng)歷，務(wù)求把商貿(mào)城規(guī)劃設(shè)計做得更好。①規(guī)劃超前化。第一、在主體風(fēng)格上要表達(dá)時代特征，符合當(dāng)今時代潮流。第二、建筑的材料選用，要大量運用環(huán)保型，推行國家鼓勵的新型材料。第三、效勞意識的超前化，包括物業(yè)管理配套、生活住宅配套等，都要從市場人文思想為出發(fā)點。這些都能表達(dá)商貿(mào)城的超前意識。②商鋪、住宅戶型合理化。作為今后的產(chǎn)權(quán)化商鋪銷售，要充分考慮目標(biāo)市場的承受能力與承受程度，二層復(fù)式的面積既能適應(yīng)經(jīng)營需要又能滿足總價控制和能力。住宅局部要結(jié)合市場經(jīng)營戶的特點，以中型戶型為主力戶型為宜。③建筑藝術(shù)化。一方面，商貿(mào)城定位的目標(biāo)是中產(chǎn)階層的經(jīng)營業(yè)主和投資業(yè)主，他們的生活水平己到達(dá)小康，具有一定的藝術(shù)審視能力；另一方面，商貿(mào)城須表達(dá)出時代潮流特征。所以在規(guī)劃時，要求建筑包括整個園區(qū)設(shè)計和商貿(mào)城環(huán)境設(shè)計藝術(shù)化。④質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化。對于質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，商貿(mào)城要到達(dá)國家的優(yōu)良水平，要有明顯可量化的標(biāo)準(zhǔn)。⑤建材環(huán)?；?。引入商貿(mào)城生態(tài)導(dǎo)入理念，一方面符合社會對環(huán)保的要求，迎合消費者的需要；另一方面，使用環(huán)保建材不僅會降低建筑本錢，而且可以有效延長建筑的使用壽命。⑥配套完善化。商貿(mào)城周圍城市配套不全，在商貿(mào)城設(shè)計時要完善商貿(mào)城區(qū)配套，在商務(wù)休閑局部增加超市、會所等，方便園區(qū)經(jīng)營者與消費者。⑦效勞星級化。對于今天的房地產(chǎn)市場尤其商業(yè)地房，效勞營銷從理論到實踐做得越來越好，已經(jīng)成為樓盤銷售主要手段，所以商貿(mào)城要做到效勞星級化，把星級酒店效勞運用到商貿(mào)城營銷效勞上。⑧環(huán)境公園化。商貿(mào)城主要配套的住宅小區(qū)，要求按公園環(huán)境設(shè)計，有別于商貿(mào)城商業(yè)區(qū)，同時也是商貿(mào)城推廣銷售的一個賣點。⑨流通信息化。作為商貿(mào)城導(dǎo)入的信息概念，商貿(mào)城內(nèi)部要實現(xiàn)信息網(wǎng)絡(luò)化、管理有效化、溝通世界化等。⑩營銷人文化。商貿(mào)城主要導(dǎo)入人文概念之一，從營銷著手，從宣傳出發(fā)，營造人文營銷理念，搭好開發(fā)商與承建商、開發(fā)商與經(jīng)營商、管理者與消費者之間的文化橋梁。４.２工程規(guī)劃設(shè)計要點１、容積率：總?cè)莘e率：〔以占地２０００畝計算〕其中：大型展銷交易區(qū)：大型倉儲區(qū)：物流配送中心：區(qū)域貨場：無污染加工區(qū)：辦公園區(qū)：配套住宅：商務(wù)休閑區(qū)：２、建筑密度：４５%３、綠化率：２０%４、建筑紅線退讓道路邊線６０米５、建筑物間距１４-３８米６、規(guī)劃道路：主干道路３０米加兩側(cè)各３米人行道，內(nèi)街道路１２米加兩側(cè)各２米分流道。７、商貿(mào)城交通主要出入口方向：東、南、西、北。８、商貿(mào)城主入口方向：東面〔大慶路上〕９、區(qū)域貨場及停車場要求，每分市場中心，面積在１０畝左右。１０、商貿(mào)城中心主題廣場要求，面積約３０畝，中心為旱噴廣場。１１、商貿(mào)城主入口廣場兩側(cè)設(shè)計不銹鋼旗桿，桿高２０米，分兩側(cè)，每側(cè)１８根，共３６根。４.３規(guī)劃構(gòu)思４.３.１功能分區(qū)商貿(mào)城由八大區(qū)域組成：①大型展銷交易區(qū)：由專業(yè)市場組成，構(gòu)造為二層半框復(fù)式，主要功能為相對可分割〔根據(jù)經(jīng)營戶需求〕商業(yè)單元。②大型倉儲區(qū)：為交易區(qū)商業(yè)單元作配套倉儲效勞，構(gòu)造為單層大跨鋼構(gòu)大棚。③物流配送中心：作為市場第三方物流配送配套場地，構(gòu)造為單層大跨鋼架大棚。④區(qū)域貨場：為專業(yè)市場臨時停車，裝卸物資效勞，構(gòu)造為單層大跨鋼構(gòu)大棚。⑤無污染加工區(qū)：按標(biāo)準(zhǔn)加工廠房設(shè)計，主要為市場配套加工效勞，構(gòu)造為單層大跨鋼構(gòu)大棚。⑥辦公園區(qū)：商貿(mào)城管理與經(jīng)營辦公區(qū)，構(gòu)造為半框架多層建筑，主要在大慶路二層復(fù)式以上。⑦配套住宅：為商貿(mào)城經(jīng)營業(yè)主配套生活住宅，為多層〔六-七層〕半框架構(gòu)造。⑧商務(wù)休閑區(qū)：商貿(mào)城內(nèi)配套，設(shè)計超市、會所、酒店等，為小高層框架構(gòu)造。４.３.２綠化系統(tǒng)規(guī)劃商貿(mào)城綠化重點應(yīng)在配套住宅局部，形成相對獨立的小區(qū)設(shè)計，采用草皮鋪蓋，商貿(mào)城內(nèi)以灌木、喬木等耐寒植物交替。商貿(mào)城整體綠化從住宅小區(qū)到商業(yè)區(qū)、商貿(mào)城內(nèi)部、外部的自然環(huán)境，應(yīng)充分考慮周口北方地區(qū)的特點，引入當(dāng)今園林設(shè)計潮流，采用多景點布局而又重點突出，從而形成一個點、線、面相結(jié)合，層次清楚，全方位的綠化系統(tǒng)。其具體層劃分為：住宅小區(qū)綠地——園區(qū)組團(tuán)綠地——道路綠化。４.３.３公建立施規(guī)劃為形成商貿(mào)城商業(yè)交易場所流動要求和住宅小區(qū)的人居要求：１、休閑文化設(shè)施：露天運動場所，高品味酒店，悠閑康樂文化等。２、大型商業(yè)購物中心：設(shè)計大型超市，引入品牌組團(tuán)加盟等。３、商業(yè)效勞機(jī)構(gòu)：設(shè)計銀行、通訊等機(jī)構(gòu)，商務(wù)辦公配套等機(jī)構(gòu)。４、物業(yè)管理設(shè)施：環(huán)境、保潔、保安等平安效勞機(jī)構(gòu)、配電、供水、修茸等。５、生活效勞設(shè)施：公廁、垃圾處理、公共事業(yè)效勞等。４.４商鋪設(shè)計與分期開發(fā)４.４.１分期開發(fā)方案〔用地平衡表〕工程內(nèi)容占地面積構(gòu)造層數(shù)開發(fā)時段大型展銷交易區(qū)１０００畝半框架二層復(fù)式１．２．３期大型倉儲區(qū)２００畝鋼架單層２．３期物流配送中心５０畝鋼架單層２．３期區(qū)域貨場８０畝鋼架單層２．３期無污染加工區(qū)１５０畝鋼架單層２．３期辦公園區(qū)１０畝框架多層１．２．３期配套住宅２００畝半框架多層２．３期商務(wù)休閑區(qū)４０畝框架小高層２．３期道路及公建２７０畝１．２．３期合計２０００畝４.４.２工程總體建筑規(guī)模〔建筑面積規(guī)模平衡表〕工程內(nèi)容占地面積建筑面積容積率構(gòu)造層數(shù)大型展銷交易區(qū)１０００畝６０萬㎡半框架二層復(fù)式大型倉儲區(qū)２００畝９．３萬㎡鋼架單層物流配送中心５０畝２．３萬㎡鋼架單層區(qū)域貨場８０畝３．７萬㎡鋼架單層無污染加工區(qū)１５０畝７萬㎡鋼架單層辦公園區(qū)１０畝１．１萬㎡框架多層配套住宅２００畝１７．４萬㎡半框架多層商務(wù)休閑區(qū)４０畝４．８萬㎡框架小高層道路及公建２７０畝合計２０００畝１０５．６萬㎡４.５建筑風(fēng)格４.５.１工程總體建筑風(fēng)格及色彩方案①風(fēng)格構(gòu)思：表達(dá)時代特征，采用大線條構(gòu)造，表現(xiàn)力強(qiáng)，大手筆，大氣勢。②色彩方案：主色以單色為主，配相間、比照色等。４.５.２建筑單體外立面設(shè)計提示①交易展銷區(qū)二層樓頂設(shè)計飛檐或者坡檐，二樓向外伸出１.１米作為一樓雨檐。②多層外立面半凸羅馬柱，坡型屋頂。③小高層外立面設(shè)計半弧外飄窗臺，斜塔式屋頂。４.６主力戶型４.６.１大型展銷交易區(qū)主力戶型設(shè)計①×９m②③單體二層復(fù)式面積：７４.１㎡〔一層３５.１㎡,二層３９㎡〕④⑤水、電分戶入室，獨立水衛(wèi)４.６.２住宅主力戶型設(shè)計①面積：８０-９０㎡占３０%１００-１２０㎡占５０%１２０㎡以上占２０%②③一梯二戶、一梯三戶④獨立水衛(wèi)、水電分戶，集中單元管理４.６.３商務(wù)休閑區(qū)和辦公園區(qū)按功能要求進(jìn)展設(shè)計４.７室內(nèi)空間布局提示４.７.１室內(nèi)空間布局裝修提示①大型展銷交易區(qū)一層為彩鋼卷閘門②塑鋼窗，住宅，小高層飄窗③墻面：白色內(nèi)墻涂料④地面：水泥毛平４.７.２水泥空間主題選擇①主入口入廣場兩側(cè)各設(shè)計１８根旗桿，共３６根，桿高２０米，配大理石旗座②中心主題廣場，中心配有旱噴廣場③按順序設(shè)計，按功能分區(qū)，樓標(biāo)，樓序４.７.３燈光設(shè)計①中心主干道兩側(cè)大型節(jié)能路燈②中心主題廣場設(shè)計地?zé)簪劬G化帶設(shè)計草坪燈④各功能分區(qū)設(shè)計指示燈箱第五章商貿(mào)城投資經(jīng)營方案５.１工程投資方案５.１.１投資組合方式商貿(mào)城工程開發(fā)投資的資金有四個渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是工程〔材料〕墊資，四是預(yù)售收入用于投資局部?！苍斠娡顿Y方案與資金籌措表〕。所以，采用投資的多種組合運用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低開發(fā)商的風(fēng)險，使工程順利開發(fā)。本工程總投資１３２１８９.５萬元，其中第一期第一階段總投資３５５３９.４萬元，自有資金６０００萬元，占總投資的１６.８８%,占用社會資源資金８０００萬元，使得自有可利用資金加大，可變?yōu)椋保矗埃埃叭f元，占總投資的３９.３９%，銷售收入投資合計９４１３.４萬元，另需貸款８０００萬元〔詳見可行性分析研究〕。５.１.２資金運作方式在商貿(mào)城工程的前期，將聚集的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費，在獲得土地使用權(quán)后，可一方面向銀行申請授售貸款，一方面議標(biāo)工程隊墊資進(jìn)場，當(dāng)工程進(jìn)入總工程〔第一期第一階段〕量的２５%時，此時實際發(fā)生資金用量大約在６８５３萬元，除自有資金６０００萬元資金使用外，可動用銀行授售２０００萬元即可完成。到此階段可進(jìn)入預(yù)售房時期，資金運作進(jìn)入良性無風(fēng)險，在第一期第一階段獲得開發(fā)利潤和積累資金后，以后開發(fā)就不存在資金壓力了。５.２工程經(jīng)營方案５.２.１銷售、租賃比例商貿(mào)城工程開發(fā)經(jīng)營中采用局部銷售、局部租賃策略，即，對大型展銷交易區(qū)的商鋪，配套住宅區(qū)的住宅采用全部銷售策略；對大型倉儲、物流配送中心、無污染加工區(qū)采用全部租賃策略；對辦公園區(qū)和商務(wù)休閑中心采用局部銷售、局部租賃、局部自營策略。采取這樣經(jīng)營模式的主要原因是：第一，商貿(mào)城作為專業(yè)市場群開發(fā)，不同與一般的地產(chǎn)工程，商貿(mào)城工程必須作為一個長期產(chǎn)業(yè)工程，作為天華置業(yè)公司長期開展戰(zhàn)略來做；第二，商貿(mào)城開發(fā)經(jīng)營運作的主旨是短線抓資金回籠，長線抓市場建立，所以要將可銷售的產(chǎn)權(quán)在最短時間內(nèi)實現(xiàn)銷售，并回籠資金用于再開發(fā)投資，以期最后形成開發(fā)利潤，到達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)利的最終目的。５.２.２銷售、租賃比例靜態(tài)分析表〔一〕總面積銷售租賃自營萬㎡面積萬㎡占比例%面積萬㎡占比例%面積萬㎡占比例%５.２.３銷售、租賃靜態(tài)分析表〔二〕物業(yè)內(nèi)容可銷售指標(biāo)萬㎡可租賃指標(biāo)萬㎡自營指標(biāo)萬㎡大型展銷交易區(qū)６０大型倉儲區(qū)物流配送中心區(qū)域貨場無污染加工區(qū)７配套住宅商務(wù)休閑區(qū)２２辦公園區(qū)合計第六章商貿(mào)城工程開發(fā)建議方案６.１建立方式商貿(mào)城工程采用議標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，有效控制工程的工期、本錢、質(zhì)量，使商貿(mào)城整個工程盡可能到達(dá)質(zhì)量優(yōu)良，降低本錢到最合理范圍。６.２開發(fā)方案設(shè)想與分析分三期四階段開發(fā)模擬表開發(fā)構(gòu)造第一期第二期(萬㎡)第三期(萬㎡)第一階段(萬㎡)第二階段(萬㎡)半框架２４１５.８２１.８框架１２０鋼構(gòu)３１００合計２８大型展銷交易區(qū)開發(fā)進(jìn)度模擬交易區(qū)名稱第一期第二期(萬㎡)第三期(萬㎡)第一階段(萬㎡)第二階段(萬㎡)糖酒副食品批發(fā)市場６服裝、針織、布匹批發(fā)市場６小商品批發(fā)市場６建材、裝飾材料市場６家具市場５農(nóng)資交易市場５汽車配件批發(fā)市場６農(nóng)業(yè)機(jī)械市場５農(nóng)機(jī)配件批發(fā)市場５圖書音像批發(fā)市場２電子電器批發(fā)市場３汽車貿(mào)易市場３美食休閑娛樂廣場２合計２４１０１６１０住宅、物流配送中心、貨場等開發(fā)進(jìn)度模擬物業(yè)名稱第一期第二期(萬㎡)第三期(萬㎡)第一階段(萬㎡)第二階段(萬㎡)辦公園區(qū)１．１商務(wù)休閑區(qū)２．８２區(qū)域貨場２１．７大型倉儲區(qū)３３３．３無污染加工區(qū)２．７４．３配套住宅８５．８３．６物流配送中心２．３合計４.１７.８有關(guān)商貿(mào)城工程進(jìn)度方案說明：工程方案從２００４年３月開場工程調(diào)研，２００４年６月進(jìn)入前期工程，總工程完成時期為６８個月，約６年，整個工程分三期四個階段開發(fā)。①前期開發(fā)。時間：２００４年３月——２００４年６月，約４個月。主要工作包括：市場調(diào)查、工程研究、營銷方案籌劃、初步可行性分析、規(guī)劃、建筑施工設(shè)計、工程報建、辦理土地出讓、土地使用證等。②第一期第一階段開發(fā)時間２００４年６月——２００５年１２月，約２０個月，一期一階段開發(fā)在大慶路中段，開發(fā)用地５００畝。③第一期第二階段開發(fā)，時間２００５年１２月——２００７年４月，約１６個月。④第二期開發(fā)，時間２００７年４月——２０２１年８月，約１６個月⑤第三期開發(fā)，時間２０２１年８月——２０２１年１２月，約１６個月。６.４商貿(mào)城工程工程進(jìn)圖網(wǎng)絡(luò)圖本章主要描述第一期第一階段工程進(jìn)度網(wǎng)絡(luò)圖，其余第一期第二階段與第二期、第三期網(wǎng)絡(luò)圖在本章暫不描述，在今后工程中補述。前期工作階段主要工序表序號代號工序名稱工期緊前工序緊后工序１１-２市場調(diào)查——２-３２２-３投資研究與方案構(gòu)思１-２３-４３３-４規(guī)劃設(shè)計及報建２-３４-５、４-６、４-７４４-５投資經(jīng)營方案籌劃３-４６-８５４-６工程開發(fā)方案籌劃３-４６-８６４-７工程營銷方案籌劃３-４６-８７６-８工程可行性分析４-５、４-６、４-７８-９、８-１０、８-１１８８-９方案優(yōu)化６-８１２-１４９８-１０建筑設(shè)計６-８１０-１２１０８-１１土地出讓４-８１４-１５、１４-１６１１１０-１２建筑施工圖８-１０１２-１３、１４-１６１２１２-１４工程報建８-９、１０-１２１４-１５、１４-１６１３１４-１５交納各種稅費８-１１、１２-１３、１２-１４１６-１７１４１４-１６辦理施工許可證８-１１、１２-１３、１２-１４１６-１７第七章商貿(mào)城工程營銷籌劃７.１商貿(mào)城工程營銷思路通過商貿(mào)城商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，通過產(chǎn)權(quán)出售、租賃，培植市場經(jīng)營，以到達(dá)最大的開發(fā)利潤和延續(xù)資本積累、自有資本投資回報和投資利潤率的最大化，即：短線抓資金回籠，長線抓市場建立。營銷戰(zhàn)略內(nèi)容１、戰(zhàn)略內(nèi)容：地產(chǎn)，物業(yè)，效勞我們的地產(chǎn)工程屬于商業(yè)地產(chǎn)，其特征表現(xiàn)為創(chuàng)造財富的載體，它給人們帶來的不僅是安居，更重要的是樂業(yè)。我們的物業(yè)工程屬于流通物業(yè)，其特征表現(xiàn)為商品流通渠道，是商品流通的規(guī)?；?、集約化。我們的效勞主要表達(dá)大營銷效勞，其特征是資源整合，強(qiáng)勢宣傳；表達(dá)效勞的程序化，流程的標(biāo)準(zhǔn)化。２、籌劃內(nèi)容：資本運作籌劃，市場營銷籌劃資本運作籌劃：運用開發(fā)商對整個工程資本運作動力，幫助經(jīng)營者與投資者進(jìn)展資本運作謀化，以最合理的投資獲取最高回報。市場營銷籌劃：對商貿(mào)城整體營銷與經(jīng)營者各自營銷的資源進(jìn)展整合，形成大營銷環(huán)境，共同打造商貿(mào)城市場品牌，豐富、完善、優(yōu)化經(jīng)營者自我品牌，實現(xiàn)以品牌創(chuàng)市場，以市場養(yǎng)品牌的目標(biāo)。７.２商貿(mào)城工程營銷策略７.２.１產(chǎn)品組合策略以商業(yè)地產(chǎn)為載體，通過現(xiàn)代信息技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的配套，建立商貿(mào)城物流電子商務(wù)信息中心平臺為中心，輔以物流配送、加工、儲運和專業(yè)化大營銷的效勞體系，組成最具有競爭力的產(chǎn)品組合，實現(xiàn)一座功能現(xiàn)代化、配置時代化、效勞專業(yè)化的商貿(mào)城屹立于豫東南大地，到達(dá)我們開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、建立專業(yè)化大市場、開展商貿(mào)物流為一體的經(jīng)營構(gòu)局。７.２.２價格組合策略戰(zhàn)略目標(biāo)的第二步——最具有核心競爭力的價格組合。商業(yè)地產(chǎn)的價格不同于住宅地產(chǎn)。由于商業(yè)地產(chǎn)在資本市場屬投資范疇，而住宅地產(chǎn)投入屬消費范疇，因此盡管住宅地產(chǎn)也具有投資功能，但有很大局限性，而商業(yè)地產(chǎn)的投資空間是可以塑造并無限放大的。所以在商業(yè)地產(chǎn)價值組合上要表達(dá)投入的進(jìn)度與放量的規(guī)模，在總量不變的情況下，價格應(yīng)分段實施。在分段實施過程中，發(fā)揮效益的是總量投放的效應(yīng)。７.２.３渠道組合策略商貿(mào)城作為專業(yè)化細(xì)分程度高的市場群，其特征是商業(yè)貿(mào)易流通。其渠道上主要分為經(jīng)營者主體渠道與流通渠道二大類。１、經(jīng)營者主體渠道中以投資經(jīng)營為目的的投資者〔一是為專業(yè)廠家建立直銷點；二是專業(yè)經(jīng)營者建立主分銷點〕，是商貿(mào)城物業(yè)主要去化目標(biāo)，針對這一目標(biāo)的渠道是渠道組合中的重點。２、經(jīng)營者主體渠道中以投資獲得固定回報為目的投資者，是商貿(mào)城物業(yè)去化另一條目標(biāo)，必須建立相應(yīng)的渠道。３、市場流通渠道是商貿(mào)城專業(yè)市場經(jīng)營的規(guī)模優(yōu)勢與功能優(yōu)勢，主要表達(dá)在周口地區(qū)市場的占有率和對華中地區(qū)的輻射力，是商貿(mào)城創(chuàng)造財富的主要手段，更是商貿(mào)城大營銷效勞的主要方向。因此市場流通渠道的建立是商貿(mào)城開展?fàn)畲蟮母?，也是商貿(mào)城物業(yè)去化的根底。７.２.４促銷組合策略１、廣告促銷的目的：根據(jù)商貿(mào)城物業(yè)的去化目標(biāo)市場，針對確立的目標(biāo)人群，通過具有針對性的訴求，迅速傳播商貿(mào)城核心賣點。２、七大廣告媒介的根本特點：〔１〕報紙：覆蓋面大，承受廣泛，可信度高，但保存時間短，傳閱率低。〔２〕電視：綜合視覺，聽覺，傳播面廣，受眾面大，但本錢高，展露時間短，受眾選擇余地小?！玻场巢ニ停罕惧X低，受眾量大，但聲音效果單一，展露時間短，受眾選擇余地小?！玻础畴s志：選擇性強(qiáng)，保存時間長，傳閱率高，但實效性差?！玻怠硲敉鈴V告：展露時間長，本錢低，競爭強(qiáng)度低，但展現(xiàn)內(nèi)容選擇性差，創(chuàng)意創(chuàng)造性受到限制。〔６〕郵寄廣告：受眾選擇性，靈活性強(qiáng)，信息傳播個性強(qiáng)，但本錢高，過多容易引起受眾反感?！玻贰郴ヂ?lián)網(wǎng)：富于靈活性與實效性，受眾注意力集中，本錢低，但受眾選擇余地小，傳閱率低，閱讀門檻高。３、公關(guān)促銷：良好的公共關(guān)系，是營銷外部環(huán)境的條件，是樹立商貿(mào)城市場品牌的根底局部。公關(guān)促銷的六大作用描述：〔１〕主題鮮明：一次成功的推廣活動，必須傳遞一個統(tǒng)一的信息，具有一個鮮明的主題：商貿(mào)城市場的核心競爭力?！玻病持鲃訙贤ǎ簯?yīng)主動與消費者溝通，說明商貿(mào)城市場背景與目的，加強(qiáng)消費者對商貿(mào)城的理解?！玻场称放仆茝V：豐富商貿(mào)城市場品牌的內(nèi)涵，形成經(jīng)營者與消費者鮮明的品牌聯(lián)想并建立忠誠依賴關(guān)系?！玻础炒龠M(jìn)銷售：商貿(mào)城在建立期到開業(yè)前主要以產(chǎn)權(quán)銷售為目的，所促銷的根本目的就是促進(jìn)銷售，主要要加深消費者認(rèn)知、認(rèn)識、理解、贊同，增加銷售業(yè)績?！玻怠程嵘偁帲阂粋€好的促銷方案不但提升銷售，而且促進(jìn)商貿(mào)城市場品牌的傳播，讓更多的消費者認(rèn)知商貿(mào)城的市場品牌，自然提升商貿(mào)城市場品牌的競爭力?！玻丁痴腺Y源：商貿(mào)城作為周口市一號工程，具有核心整合提升周口社會資源的能力。利用該整合能力，不但可以充分利用社會各種資源，同時也可以最小的投入，到達(dá)最正確的促銷目的。４、人員推銷：建立一套具有戰(zhàn)斗力的銷售隊伍，是商貿(mào)城物業(yè)去化目標(biāo)實現(xiàn)的根本手段。１、河南省重點工程，周口市１號工程，政府大力支持，享受重點工程稅收的各項優(yōu)惠，經(jīng)營讓利空間。２、商貿(mào)城工程大、新、全概念，在周口市場的霸主地位。３、商貿(mào)城各工程商居配套齊全。４、商貿(mào)城交通條件便利，方便大貨車自由進(jìn)出，產(chǎn)生對周口地區(qū)的輻射。５、提供銀行６成十年按揭貸款，降低置業(yè)投資者的門檻。６、輕輕松松經(jīng)商，自由自在做老板，商貿(mào)城為經(jīng)營和投資提供雙重財富捷徑。７、商場化管理，市場化經(jīng)營，物業(yè)管理提前介入，實行封閉式市場管理。８、長期廣告支持，培育周口百萬富翁創(chuàng)業(yè)方案。９、委托代營效勞，為投資者開辟一條自在致富的道路，對委托代營投資者提供機(jī)構(gòu)保障承諾。７.４.１營銷渠道〔１〕一方面因工程規(guī)模較大，以開發(fā)單位自身的人力、物力去完成會受到一定限制，應(yīng)選擇專業(yè)營銷機(jī)構(gòu)完成。另一方面專業(yè)營銷機(jī)構(gòu)具有豐富的專業(yè)市場運作經(jīng)歷，交由專業(yè)機(jī)構(gòu)從頭到尾負(fù)責(zé)整個營銷籌劃過程，對于塑造工程乃至企業(yè)形象上都有利，有助于銷售收到更好的效果?！玻病嘲不詹╊D管理咨詢，具有成功操作同類專業(yè)市場經(jīng)歷和堅實的現(xiàn)代營銷理論根底，在前期市場調(diào)查中已發(fā)揮良好的效果。７.４.２、營銷方案安排本工程在開工典禮與開盤典禮舉行推介展示會，除此之外還要準(zhǔn)備分階段多個中小型推介會，以配合工程銷售?！玻薄车谝浑A段為市場提高知名度營銷期中原國際商貿(mào)城市場形象的樹立，品牌市場的創(chuàng)立和營銷戰(zhàn)前準(zhǔn)備?！玻病车诙A段為市場營銷實戰(zhàn)全面進(jìn)入市場熱銷期，完成中期銷售目標(biāo)?！玻场车谌A段為市場總結(jié)營銷成果，市場培植開展期為商貿(mào)城開業(yè)經(jīng)營展開營銷活動，從銷售營銷向市場營銷開展。７.４.３場地布置場地布置包括：售樓部現(xiàn)場和工地現(xiàn)場的布置。１、售樓部布置場內(nèi)布置主色調(diào)以天華置業(yè)主色為主，擺放綠色植物，對售樓部按功能分：展示區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)，目的是維持現(xiàn)場秩序，更好地安排參觀人群與購置人群。場內(nèi)布置大型市場模型、市場介紹，大背投電視播放市場宣傳片，由熱情的售樓人員向客戶介紹。洽談區(qū)設(shè)有圓桌〔玻面〕配置四張座位，桌上還有精致的小擺件。洽談區(qū)與展示區(qū)之間要利用植物作天然分隔，既起到分隔作用，又不感到刻意分隔。２、工地現(xiàn)場布置施工現(xiàn)場應(yīng)設(shè)置批示牌,各種材料應(yīng)分門別類進(jìn)展堆放，易損耗材料要修筑臨時房進(jìn)展保管。施工現(xiàn)場保持道路通暢，環(huán)境整潔，施工有序。施工現(xiàn)場要有保工期、保質(zhì)量、保平安、創(chuàng)優(yōu)良等標(biāo)語牌，施工人員配戴平安帽、平安員、質(zhì)檢員、值班員要佩袖章，有明顯警示牌、警示語等。一個高質(zhì)有序的工地形象是給購置人群一個良好的、有實力企業(yè)的第一印象。７.５營銷工作任務(wù)節(jié)點方案第一階段時間節(jié)點：從商貿(mào)城開工到預(yù)售１、這一階段的任務(wù)〔１〕樹立商貿(mào)城在周口市直至河南省輻射安徽省的知名度；〔２〕組織一支有戰(zhàn)斗力營銷隊伍；〔３〕創(chuàng)立商貿(mào)城全新的營銷理念。２、這一階段的主要手段〔１〕廣告宣傳、SP活動、同時新聞介入，“興風(fēng)作浪，推波助瀾〞起到風(fēng)助火威，火借風(fēng)勢，刮起一股“商貿(mào)城〞旋風(fēng)；〔２〕營銷隊伍組織與培訓(xùn)。３、這一階段的營銷主題〔１〕展示商貿(mào)城政策、資金與技術(shù)的實力；〔２〕實力是信心的保證。４、這一階段的營銷目標(biāo)〔１〕商貿(mào)城市場品牌在周口市八縣一市一區(qū)內(nèi)家喻戶曉；〔２〕商貿(mào)城“大、新、全〞以及先進(jìn)物流產(chǎn)業(yè)深入人心；〔３〕建立商貿(mào)城市場品牌的權(quán)威形象。第二階段時間節(jié)點：從預(yù)售到商貿(mào)城開業(yè)１、這一階段的主要任務(wù)〔１〕發(fā)揮商貿(mào)城市場品牌效應(yīng)，到達(dá)以品牌創(chuàng)市場，最終形成品牌市場；〔２〕營銷隊伍目標(biāo)戰(zhàn)全面拉開，創(chuàng)造銷售業(yè)績，回籠資金；〔３〕組創(chuàng)市場專業(yè)管理公司，為市場經(jīng)營進(jìn)展準(zhǔn)備。２、這一階段主要手段〔１〕廣告宣傳、專家投資宣傳，做到錦上添花，畫龍點睛，掀起一股“商貿(mào)城投資熱〞；〔２〕舉行各類“招商會、推介會、聯(lián)誼會、專家論談會〞，進(jìn)展銷售推廣；〔３〕發(fā)行精巧樓書畫冊、宣傳折頁、單片，進(jìn)展目標(biāo)隨訪；〔４〕做好銷售文件、后臺支持、銀行按揭效勞等。３、這一階段的營銷主題〔１〕商貿(mào)城商鋪銷售；〔２〕投資、置業(yè)、經(jīng)商、開展、培養(yǎng)周口百萬富翁。４、這一階段要到達(dá)的營銷目標(biāo)〔１〕商鋪銷售率到達(dá)６０%；〔２〕商鋪出租率到達(dá)８０%；〔３〕專業(yè)管理公司成立，前期物業(yè)管理介入。第三階段時間節(jié)點：開業(yè)后六個月１、這一階段的主要任務(wù)〔１〕開展穩(wěn)固營銷成果，營銷工作分為銷售與市場管理二條線；〔２〕成立“商貿(mào)城業(yè)主管理委員會〞，開展市場效勞工作；〔３〕舉行商貿(mào)城名、優(yōu)、新產(chǎn)品展銷會，形成商貿(mào)城經(jīng)濟(jì)物流。２、這一階段主要手段〔１〕廣告宣傳，開展市場經(jīng)濟(jì)論談，將一個即將走向成熟的市場推上經(jīng)濟(jì)舞臺；〔２〕組織行業(yè)商會，結(jié)成價格、質(zhì)量、效勞、流通同盟，發(fā)揮專業(yè)化市場效應(yīng)；〔３〕開發(fā)有效促銷周〔月〕活動，打假防偽周〔月〕第一到達(dá)有文化品味的促銷活動，掀起一輪又一輪市場熱銷浪潮。３、這一階段的營銷主題〔１〕引八方富商，富一方百姓；〔２〕一流品質(zhì)、一流環(huán)境、國際理念，世紀(jì)財富。４、這一階段要到達(dá)的營銷目標(biāo)〔１〕商貿(mào)城商鋪銷售到達(dá)９０%；〔２〕商貿(mào)城商鋪租賃到達(dá)９５%；〔３〕商貿(mào)城人流如織，銷售額大幅攀升，商貿(mào)城形成良好的美譽度；〔４〕第一期第二階段工程開場運作。７.６商貿(mào)城工程廣告籌劃７.６.１廣告目的①樹立商貿(mào)城良好的市場形象，提高商貿(mào)城知名度，豐富美譽度，培養(yǎng)忠誠度。②為商貿(mào)城商鋪出售、租賃、培植商貿(mào)城市場效勞。③宣傳商貿(mào)城投資建立規(guī)模，建筑設(shè)計理念。介紹商貿(mào)城的經(jīng)營布局，提供各項優(yōu)惠政策，物業(yè)管理，市場效勞承諾，配套設(shè)施以及投資升值的巨大市場空間，使經(jīng)營者放心入市經(jīng)營，投資者安心置業(yè)，力創(chuàng)河南省知名品牌市場。７.６.２廣告目標(biāo)對象①周口本地區(qū)，河南本省以及周邊省市經(jīng)營商家、廠家。②周口本地類比市場和專業(yè)經(jīng)營客戶。③周口本地以投資商貿(mào)城獲得固定出租收入的投資者。④周口地區(qū)及本省，相鄰省市消費者〔下游客商〕。①重點周口地區(qū)，向八縣輻射影響②河南省內(nèi)相關(guān)市、縣③周口相鄰省、市７.６.４廣告創(chuàng)意突出商貿(mào)城“大、新、全〞品牌策略，注意使用簡潔明、通俗貼切的文字，以鮮明的階段營銷主題貫穿其中。從“一間好商鋪，百年搖錢樹〞的訴求入手，突出宣傳商貿(mào)城永恒增值的投資前景，給人們一個永久期盼的驚奇和對未來向往的激情。樹立“經(jīng)商寶地，黃金旺鋪〞的創(chuàng)富形象，將購置物業(yè)與入市經(jīng)營兩者結(jié)合起來，增加商貿(mào)城廣告的親和力，溶入商貿(mào)城的博大氣度及人文關(guān)心的色彩。第八章商貿(mào)城物業(yè)管理方案８.１物業(yè)管理的前期介入物業(yè)管理的前期介入，可以把物業(yè)管理公司自身積累的一些對于物業(yè)設(shè)計、管理的專業(yè)經(jīng)歷融入到工程設(shè)計中去，這樣可以彌補工程開發(fā)中的各種缺陷，并為以后的管理做好準(zhǔn)備。物業(yè)管理的實質(zhì)就是為商貿(mào)城的經(jīng)營戶和住戶效勞。商貿(mào)城的物業(yè)管理主要屬于商業(yè)經(jīng)營物業(yè)，不僅要對商貿(mào)城物業(yè)進(jìn)展管理，其重點是對商貿(mào)城物業(yè)的經(jīng)營。為了提高商貿(mào)城管理質(zhì)量，打造商貿(mào)城市場品牌，建議物業(yè)管理在工程開發(fā)時能前期介入，讓消費者真切感受到開發(fā)商對物業(yè)管理的重視，感到商貿(mào)城工程有別于其他地產(chǎn)工程的真實所在，特別是如能讓有一定知名度的優(yōu)秀物業(yè)管理公司作為物業(yè)參謀，將會極大促進(jìn)商貿(mào)城的銷售。優(yōu)秀的物業(yè)管理參謀公司同時也會給商貿(mào)城增加新的賣點。８.２物業(yè)管理組織形式物業(yè)管理組織形式主要可分為二類：一是組建由開發(fā)商為主的物業(yè)管理公司；二是委托有專業(yè)市場物業(yè)管理經(jīng)歷的專業(yè)公司，在開發(fā)商完成開發(fā)目標(biāo)之后，市場的繁榮完全依賴于物業(yè)管理。物業(yè)管理必須做到完成商貿(mào)城市場品牌的延伸與開展，保持商貿(mào)城可持續(xù)開展的空間，為廣闊經(jīng)營戶創(chuàng)造更大的財富。８.３管理費確實定根據(jù)財務(wù)本錢分析，已將市場管理體制人員的支出和辦公費用的支出預(yù)提１５０人按每年每人１５０００元計入本錢，計入本錢時間為１０年，共計提２２５０萬元，所以在１０年每平方米物業(yè)可設(shè)定在０.２～０.３元之間，完全不可以超過，這樣既符合周口市根本行情，又保證物業(yè)管理水平。８.４對商貿(mào)城物業(yè)管理的建議１、封閉式的市場管理２、廣告資源的整合３、建立行業(yè)商會４、成立專業(yè)配送公司５、當(dāng)?shù)毓柴v勤點６、２４小時保安７、專職消防平安員制８、專職市場廣告公司９、保潔責(zé)任人制１０、水、電收費、維修責(zé)任人制１１、開展文明守法經(jīng)營戶評選第三局部中原國際商貿(mào)城工程可行性研究第九章工程投資估算及資金籌措方案９.１投資與本錢費用估算本工程總建筑面積為１０５６０００㎡，其中二層復(fù)式混凝土框架商鋪面積６０００００㎡，多層半框架住宅面積１７４０００㎡，多層框架辦公園區(qū)１１０００㎡，小高層框架商務(wù)休閑區(qū)４８０００㎡，單層鋼構(gòu)大型倉儲區(qū)面積９３０００㎡，單層鋼構(gòu)物流配送中心面積２３０００㎡，單層鋼構(gòu)區(qū)域貨場面積３７０００㎡，單層鋼構(gòu)無污染加工區(qū)面積７００００㎡。９.２開發(fā)本錢估算匯總表工程單位本錢(元)建筑面積(萬㎡)總本錢(萬元)備注土地本錢４００００２０００畝×２０萬/畝建安本錢半框架５８０４４８９２框架６８０４０１２鋼構(gòu)３５０７８０５公建本錢３８城市大配套及規(guī)費本錢１８０１９００８可減免７０%財務(wù)本錢(貸款及融資本錢)８０００萬貸款利息水電增容規(guī)劃設(shè)計６營銷籌劃本錢廣告本錢１８銷售本錢管理本錢７５０３０人×·人×１０年市場管理本錢２２５０不可預(yù)見本錢４１５０人×·人×１０年綜合本錢半框架框架鋼構(gòu)合計本錢９.３第一期第一階段５００畝開發(fā)本錢估算表工程單位本錢(元)建筑面積(萬㎡)總本錢(萬元)備注土地本錢２８１００００５００畝×２０萬/畝建安本錢半框架５８０２４１３９２０框架６８０１６８０鋼構(gòu)３５０３１０５０公建本錢４０２８１１２０城市大配套及規(guī)費本錢１８０２８５０４０可減免７０%財務(wù)本錢(貸款及融資本錢)２８８０００萬貸款利息水電增容２８１５４規(guī)劃設(shè)計２８４２營銷籌劃本錢２８７０廣告本錢２４２８６７２銷售本錢２８９６０管理本錢８２８２２５３０人×·人×３年市場管理本錢１６２８４５０不可預(yù)見本錢１６２８４４８１５０人×·人×３年綜合本錢半框架２４框架１鋼構(gòu)３合計本錢９.４資金籌措、投放方案分?jǐn)偙硇蛱栱椖亢嫌?萬元)建立經(jīng)營期第一期第二期〔萬元〕第三期〔萬元〕第一階段(萬元)第二階段(萬元)１投資總額３３８６０土地投資４００００１００００１００００１００００１００００建安投資５６７０９１５６５０１４６３６１４００４１２４１９公建投資１１２０１０６６７８２配套及規(guī)費１９００８５０５４財務(wù)投資４９５水電增容１５４１２５１３４規(guī)劃設(shè)計１６８１６８１６８營銷籌劃７０廣告投資６７２３９９銷售投資９６０８１３管理投資７５０２２５１７５１７５１７５市場管理投資２２５０４５０６００６００６００不可預(yù)見４４８１７８１２０２資金籌措３３８６０自有資金６０００６０００９０００借款８０００８０００４０００工程(材料)投資８０００８０００８０００４０００銷售再投入１２８６０９.５貸款本金的歸還及利息支付貸款采用銀行授信，采用從銷售回籠時開場等額歸還本息方案：〔利息按央行２０００年執(zhí)行年５.４６３%計算〕貸款還本付息結(jié)算表貸款額(萬元)年利息(萬元)第一期第一階段第二年本息(萬元)第三年本息(萬元)８０００９.６工程〔材料〕墊資支付進(jìn)度表工程進(jìn)度〔%〕付款進(jìn)度〔%〕墊付進(jìn)度〔%〕１０２０８０２５２０８０４０３０７０５０３０７０６０４０６０７０５０５０８０６０４０９０７０３０１００８０２０第十章商貿(mào)城工程銷售和租賃收入測算１０.１商鋪銷售單價確實定１０.１.１市場比較法１、市場比較的城市：河南安陽、漯河、商丘、安徽阜陽、蚌埠。２、市場比較的內(nèi)容概論表安陽漯河商丘阜陽蚌埠周口地理位置河南省北部，處晉、冀、魯、豫四省交界河南省中部河南省東南部，處魯、豫、皖三省交界安徽省西北部豫皖二省交界安徽省北部河南省東南部處豫皖交界轄區(qū)轄區(qū)〔林州〕，四縣〔安陽、湯陽、滑縣、內(nèi)黃〕，四區(qū)〔文峰、北關(guān)、鐵西、郊區(qū)〕轄一區(qū)〔源匯〕，三縣〔舞陽、郾城、臨潁〕轄一市〔永城〕，一區(qū)〔瞧陽〕，五縣〔夏邑、虞城、柘城、瞧縣、民權(quán)〕轄一市〔界首〕，三區(qū)〔潁州、潁泉、潁東〕，四縣〔臨泉、阜南、潁上、太和〕轄四區(qū)〔東區(qū)、西區(qū)、中區(qū)、郊區(qū)〕，三縣〔固鎮(zhèn)、五河、懷遠(yuǎn)〕轄八縣一市一區(qū)轄區(qū)總?cè)丝凇踩f人〕５０５２６０８６０８６６３２６１０１５市區(qū)總?cè)丝凇踩f人〕６０４０４０５０７５４０主要市場安陽時代廣場漯河中南建材批發(fā)市場商丘京龍商城阜陽商貿(mào)城蚌埠榮耀大市場天匯綜合市場市場位置市文峰路１０７國道與北京路交匯八一路與凱旋路交匯北環(huán)路與人民路交匯處東海大道與燕山路之間大慶路以東，建立路以北規(guī)模占地３６畝占地８０畝占地７００畝占地７００畝占地１７８０畝占地２０００畝經(jīng)營內(nèi)容糖、酒、煙、副食品、服裝、小百貨建材、裝飾材料服裝、建材、五金服裝、糖酒、食品、百貨、建材、文教等百貨、五金、糖酒、食品、家具、建材等服裝、百貨、食品、建材、汽配、農(nóng)機(jī)、農(nóng)資等構(gòu)造三層〔地下一層〕二層復(fù)式二層復(fù)式二層復(fù)式二層復(fù)式二層復(fù)式售價〔元/㎡〕３６８０２２００２１８０一期：１９８０二期：２３００三期：２８００一期：１９００二期：２８００租價〔元/㎡〕一層：６５～７０二層：３５～４０８～１２３０一期：２０二期：２８三期：３８２６３、市場比較平均銷售價格〔１〕安陽類比售價３６８０元/㎡；〔２〕漯河類比售價２０００元/㎡；〔３〕商丘類比售價２１８０元/㎡；〔４〕阜陽類比售價１９８０元/㎡；〔５〕蚌埠類比售價１９００元/㎡。４、市場比較售價因素分析案名城市位置因素權(quán)重所在城市位置因素權(quán)重均價(元/㎡)參考均價(元/㎡)安陽３６８０１８０３漯河１１２０００２０００商丘１２１８０１７４４阜陽１１９８０２１７８蚌埠１１９００２０９０本案１０.１.２本錢計算法建筑構(gòu)造總面積(萬㎡)單位本錢(元/㎡)總本錢(萬元)稅費(元/㎡)盈利率(%)均價(元/㎡)半框架５３框架４８鋼架４７１０.２建議銷售單價〔１〕二層復(fù)式商鋪售價：１９００元/㎡；〔２〕多層住宅售價：１３８０元/㎡；〔３〕商務(wù)休閑售價：２１００元/㎡。１０.３總銷售收入估算〔靜態(tài)分析〕工程可銷面積〔萬㎡〕總本錢〔萬元〕均價〔元/㎡〕銷售收入〔萬元〕稅金〔萬元〕稅前利潤〔萬元〕二層復(fù)式商鋪６０１９００１１４０００多層住宅１３８０２４０１２商務(wù)休閑區(qū)２１００１００８０辦公園區(qū)１６８０１８４８合計１４９９４０１０.４商鋪租賃單價確定１０.４.１市場比較法１、市場比較的城市：河南安陽、漯河、商丘、安徽阜陽、蚌埠。２、市場比較分析表案名市場名稱租金〔元/㎡·月〕因素權(quán)重參考租金(元/㎡)安陽時代廣場６５３９漯河中南建材城１２商丘京龍商城３０２４阜陽阜陽商貿(mào)城３８蚌埠榮耀大市場２６１２６１０.４.２回收周期計算法建筑構(gòu)造均價(元/㎡)回收周期(年)參考租金(元/㎡·月)半框架１６４１８框架１７４４１０鋼架１１４４６１０.５建議租賃平均月租金〔１〕二層復(fù)式商鋪平均月租金：２３元/㎡·月；〔２〕多層住宅平均月租金：１７元/㎡·月；〔３〕商務(wù)休閑平均月租金：２１元/㎡·月。１０.６商鋪出租總收入估算〔每年〕〔靜態(tài)分析〕工程可租面積〔萬㎡〕租金〔元/㎡·月〕年租金收入〔萬元〕二層復(fù)式商鋪６０２３１６５６０多層住宅１７商務(wù)休閑區(qū)２１辦公園區(qū)２１合計１０.７鋼構(gòu)大棚租賃單價確實定１０.７.１回收周期計算法名稱單位本錢(元/㎡)回收本錢期(年)參考租金(元/㎡·月)鋼構(gòu)大棚３１０.７.２建議鋼構(gòu)大棚平均月租金：２１元/㎡·月１０.８鋼構(gòu)大棚總收入租金估算〔年靜態(tài)分析〕名稱總面積〔萬㎡〕月租金〔元/㎡·月〕月收入〔萬元〕年收入〔萬元〕鋼構(gòu)大棚２１第十一章商貿(mào)城工程財務(wù)評價１１.１稅金計算１、商鋪銷售稅金及附加估算序號工程參考費率(%)金額(萬元)１銷售收入１４９９４０２銷售稅金及附加營業(yè)稅５７４９３城市維護(hù)建立稅７教育附加３防洪工程維護(hù)費交易管理費１０交易印花稅１３土地增值稅１合計２、商鋪租賃稅金及