山東淄博周村區(qū)某商業(yè)地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告_第1頁(yè)
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周村“**商城”地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目所在地初步市場(chǎng)調(diào)查宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r:周村區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力2003年得到進(jìn)一步增強(qiáng),上年度跨入全省30經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)縣行列,全區(qū)地方國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完成830071萬(wàn)元,按可比價(jià)格計(jì)算,比上年增長(zhǎng)18.3%。產(chǎn)業(yè)格局日趨合理,第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng),為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。居民收入繼續(xù)增加,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7850元,全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)294650萬(wàn)元,比上年增長(zhǎng)13.6%,人均消費(fèi)品零售額達(dá)到9430元,列全市第二位。產(chǎn)業(yè)特色:自古以來(lái),周村即為商業(yè)重鎮(zhèn),古有“**村,旱碼頭”之美名,今年更是周村開埠百年。并被譽(yù)為“中國(guó)絲綢之鄉(xiāng)”。近年來(lái),周村的物流市場(chǎng)雖被新近興起的其他批發(fā)市場(chǎng)分流了部分客流,可物流批發(fā)業(yè)仍為周村區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大動(dòng)力。據(jù)可靠資料統(tǒng)計(jì),截止到2003年底,全區(qū)共有各類市場(chǎng)48處,其中:生產(chǎn)資料市場(chǎng)7處,生產(chǎn)要素市場(chǎng)1處,消費(fèi)品市場(chǎng)40處。把全區(qū)市場(chǎng)按銷售范圍可劃分為商品以本地消費(fèi)為主的內(nèi)銷型市場(chǎng)和以紡織大世界、沙發(fā)、金屬板材、建陶和花卉市場(chǎng)為代表的商品以外地消費(fèi)為主的外銷型市場(chǎng)。其中外銷型市場(chǎng)與全國(guó)20多個(gè)省市、自治區(qū)有商品貿(mào)易來(lái)往,紡織品、沙發(fā)家具、小商品等上千種產(chǎn)品輻射全國(guó)30多個(gè)省、市、地區(qū),有的產(chǎn)品還遠(yuǎn)銷國(guó)外等。政策環(huán)境:房改政策促進(jìn)了區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展地理交通環(huán)境:地處魯中,位于淄博西部,東與淄博政府所在地張店相接,距城區(qū)18公里。濱博高度、309國(guó)道、膠濟(jì)鐵路橫穿境內(nèi),交通便捷。城市建設(shè):改革開放以來(lái),特別是“九五”以來(lái),周村區(qū)城市化進(jìn)程不斷加快,城市建成區(qū)面積由1995年的15平方公里發(fā)展到現(xiàn)在的19.7平方公里,城市人口由12.4萬(wàn)人增加到15.9萬(wàn)人,城市化水平由41.42%發(fā)展到50.97%;園林綠地面積達(dá)到691.33公頃,建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到36.20%,人均占有公共綠地達(dá)到13.32平方米;人均居住面積28.90平方米;房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r:房地產(chǎn)開發(fā)處于初級(jí)階段。供應(yīng)量和需求量均不旺盛。外地人常駐人口較少,商品房主要為本地消費(fèi)。上商品房?jī)r(jià)格較次低,最高均價(jià)厭1800水左右,平均拔1500忍元自/剝平米左右。增房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)匪模以中小型項(xiàng)候目為主,產(chǎn)品新設(shè)計(jì)呈中低檔階水平。列物業(yè)管理水平秩不到位,不重板視社區(qū)文化,屈物業(yè)管理叼費(fèi)年0.軟2飼元私/燃平氧米恭/他月左右商業(yè)格局:柜古傳統(tǒng)商業(yè)中濟(jì)心:正周村古商業(yè)城璃位于周村城區(qū)叢中部,占籃地逗灰17左蛋公頃示,由大街、絲它市街、銀子市駝街、綢市街等倡古商業(yè)街區(qū)組孩成,現(xiàn)為市級(jí)屢文物保護(hù)單位慮,省級(jí)優(yōu)秀歷滔史建筑、省重眼點(diǎn)旅游開發(fā)項(xiàng)薯目。古商業(yè)城斷的主要街道又校叫大街,是周喉村最大、最古猴老的一條商業(yè)貓街融,默全恐長(zhǎng)裳碰400監(jiān)效米趙。近如青島、背濟(jì)南,遠(yuǎn)至北抽京、天津、上況海、廣州的商閑號(hào),都與這里炭發(fā)生了頻繁的仰生意聯(lián)系,大丈街商業(yè)的發(fā)展井進(jìn)入了鼎盛時(shí)擋期,諺云鄉(xiāng):講“待大街不大,日餃進(jìn)斗要金蓮”藥。塔現(xiàn)在商業(yè)中心跳:持隨著城市的發(fā)像展伴,尾新城區(qū)的興建勻,堂周村區(qū)商業(yè)中奏心逐步向東發(fā)昏展捧,棚現(xiàn)初步行成以鉤東街商業(yè)步行峰街為軸線嗓,宗以利群超市為談核心舉,器四橫四縱的商糧業(yè)格局踩。膚前幾年者,趟周村商業(yè)中心之匯集在金橋商陪廈駕,貌北方絲綢城、呼北方布批城所館形成的商圈內(nèi)軋。自從棕北側(cè)御利群超市開業(yè)僚,帶動(dòng)了周邊隱商業(yè)的發(fā)展,舒并吸引了部分嗓國(guó)內(nèi)中檔服裝灌品牌進(jìn)駐,較糠原來(lái)南側(cè)步行棚街提升了一個(gè)最檔次,吸引了窩大量人流的涌換入板,目前這一區(qū)日域已經(jīng)成為周輛村最繁華的商脖業(yè)區(qū)。遙現(xiàn)有商業(yè)街二狼層沿街商鋪銷跳售價(jià)格為盛45放0絨0蜻元擊/嗎平米左右。租脆金雙層平均開1.50焰元預(yù)/濃平貫米病/物天左右。造房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)賄展預(yù)測(cè):尸隨著商品房貨付幣化政策的深控入貫徹,商品六房需求的不斷個(gè)增加,周村區(qū)黎房地產(chǎn)市場(chǎng)必謹(jǐn)將面臨一次較載大的變革。商籃品房品質(zhì)有所遭增加,規(guī)模放筍大,注重居住厚文化的營(yíng)造,嗽商品房?jī)r(jià)格合艘理上揚(yáng)。哄項(xiàng)目所在地塊安分析叔項(xiàng)目地段描述傳:地塊位置:英該地塊位于周亭村區(qū)樓**謎路,地塊北臨葡游樂(lè)臣園蛙,東臨周村公分園,西臨抵東門商業(yè)街(茫步行街)。地塊現(xiàn)狀:濕目前該地塊主彼要印為倘“雙**貌商寫城給”度營(yíng)業(yè)房,東北夫位置為一殿幢砍5昂?jiǎn)伪?棚層的居民住宅跌。勾(地塊尺寸見宴下圖)35米35米21米24米現(xiàn)有居民樓21米24米現(xiàn)有居民樓**商城96米136米戒地塊及周邊使語(yǔ)用情況:擱共轉(zhuǎn)目前,亭**莖商城內(nèi)共有業(yè)紹戶圾22餐0巨戶,主要經(jīng)營(yíng)貨服裝、鞋帽、掉玩具、禮品等貿(mào)百貨,商品檔旋次較低動(dòng)。調(diào)查兩天觀赤察業(yè)主生意一觸般,可能與不濕是周末有關(guān)。頁(yè)商城內(nèi)門面房栽租金臉從涌0.9謊0狀元鄰/壞天纏·助平勵(lì)米欄火——禁2.8培0悲元血/耕天閑·毒平米不等,商棄城內(nèi)業(yè)主均是偶租賃經(jīng)營(yíng),不花對(duì)外銷售。神甚桃周村東門步行害街是周村區(qū)近響年新起用的商傻業(yè)街,目前已且經(jīng)成為周村區(qū)閃最繁華的商業(yè)痛中心,周村利沾群就在步行街舌北部。在步行掏街周圍分布著雹精品商廈、金立橋商廈和金谷砌大廈,位列山價(jià)東十大專業(yè)市拋場(chǎng)的紡織大世陷界也位于步行訪街的中段。梳步行街門面房哲平均日租金達(dá)剩到邊1鈔.0元0賤才—療3姑.0拴0巧元右。豈地塊附近區(qū)域蜻:懼在欺**剖路周圍分別是另絲綢路、東門醉路,分布有解條放搞軍穴14桐8春醫(yī)院、淄博商轉(zhuǎn)廈周村店、暫**稈旅館、周村老蹄街等,另外還輪有小學(xué)、初中方及專業(yè)學(xué)校,砍生活條件十分壁便捷。趁項(xiàng)抬目以SWO帽T扔分析優(yōu)勢(shì):預(yù)處于目前周村赤最繁華的商業(yè)享地帶跳項(xiàng)目現(xiàn)有的謎商業(yè)笑氛圍已經(jīng)城逐漸成熟駕地塊現(xiàn)有業(yè)主屈均是租賃經(jīng)營(yíng)匆,醋土地使用權(quán)歸障原開發(fā)單位的圈省公司獲所有屠周旦邊敵無(wú)直接的產(chǎn)品縱競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手乞開發(fā)商的品牌偶優(yōu)勢(shì)擾緊鄰周村唯一吃的開放式公園負(fù)周村公園屬人流量有保障劣勢(shì):寬項(xiàng)目票所浴處的仙**刑路僅四車道,翁交通情況將是然項(xiàng)目的一大局日限。如銀座,哄大福源等對(duì)交鄭通車流要求均可較高。膀項(xiàng)目已經(jīng)在規(guī)譯劃的商業(yè)街之厭外搖項(xiàng)目地塊狹長(zhǎng)頂進(jìn)深短槽、享開間大土,繪不利于操作大烈型的綜合類商多場(chǎng)。軌項(xiàng)目目前為批耐發(fā)性質(zhì)小商品找城,拆遷難度案較大甘(抗銀座城市廣場(chǎng)蠅項(xiàng)目因華夏小拐商品城拆遷難雨度太大最終流今產(chǎn)糟)機(jī)會(huì):忘周村缺少真正址意義上的購(gòu)物稈綜合體,市場(chǎng)砍需求強(qiáng)烈廚當(dāng)?shù)貙?duì)形象服史務(wù)購(gòu)物環(huán)境等敢俱佳的商業(yè)品窗牌認(rèn)知度極高朝利群超市僅約遍不某足場(chǎng)600惡0豈平米,但經(jīng)營(yíng)奉狀況遠(yuǎn)好于規(guī)劉模較大的喜精品商廈、金腳谷商城金橋商拴城禁等商場(chǎng)趕當(dāng)?shù)厣袩o(wú)規(guī)模作較大的標(biāo)志性著,領(lǐng)頭羊式的攻商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)腹,我項(xiàng)目可填階補(bǔ)這一空白。莖周村現(xiàn)有的物慚業(yè)基本上都是石租賃使用,有離潛在控自用需求滑周村投資型項(xiàng)刊目供應(yīng)量極少持,會(huì)有部分投聯(lián)資需求漆周村澤近年咸新上住宅項(xiàng)目偽都紛距中心男商業(yè)區(qū)較遠(yuǎn),您在商業(yè)中心的紛經(jīng)營(yíng)者會(huì)有一稼定量的小戶型驕住宅需求。茂“橡百年老永街奴”甜重挑新開街世等舉措免,天使周村趴旅游市場(chǎng)年前景損開始繁榮,可睛以確定赴項(xiàng)目的商業(yè)標(biāo)申志地位鄙,同時(shí),赤周村的外向型牽消費(fèi)會(huì)越來(lái)愉越饞大,在未來(lái)幾汽年將呈加速增拴長(zhǎng)勢(shì)態(tài)。威脅:礎(chǔ)周村本地的消雖費(fèi)水平明顯發(fā)較低,豬來(lái)自于周邊商箏業(yè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)倦威脅臨項(xiàng)目總體策劃轎思路進(jìn)由于周村自古贏以來(lái)商業(yè)重鎮(zhèn)巡的地位,所以?shī)剩艽迨且粋€(gè)輪典型的貿(mào)易性當(dāng)質(zhì)的城市。但惰是,目前周村餐的商業(yè)發(fā)展水鐘平不高,人流光、檔次和卷生意最好的只屢是一超市,這郵是與一個(gè)城市歐的發(fā)展很不協(xié)朵調(diào)的。商業(yè)的奴發(fā)展跟不上城瞧市發(fā)展的速度張,就必然要有轉(zhuǎn)一個(gè)能帶動(dòng)城草市消費(fèi)時(shí)尚的碰商業(yè)載體出現(xiàn)劉。像在某張店有銀座,沈臨淄有利群一峽樣,周村也勢(shì)油必需要一個(gè)領(lǐng)伯頭羊式的商業(yè)諷建筑。嚷所以,梅本案不單只應(yīng)研滿足于一個(gè)常濁規(guī)性的物鈴業(yè),而是要達(dá)幅到具代表性的禁境界,使本案間成為周村乃至堡全市幅的鏈商業(yè)艱業(yè)態(tài)標(biāo)志性物少業(yè)。形另外,由于周揀村整體規(guī)劃在再向張店靠攏,斑近年來(lái)大部分嬌的住宅項(xiàng)目都將向東向北移動(dòng)出。睜由于受周村地牌域和人口的限俊制,雖然住宅電群開始在外圍桐建設(shè),但緩慢恩的發(fā)展速度不定能使商業(yè)設(shè)施這現(xiàn)在前也開始在外圍灰建設(shè)。正是由并于這樣的條件均限制,在外面蠅買了房子的市莖民生活很不方秀便,而在商業(yè)燒中心經(jīng)營(yíng)的業(yè)晉主也急需處于寧商業(yè)中心的住旁宅項(xiàng)目出現(xiàn)??滓虼?,對(duì)于本矛項(xiàng)目的整體策國(guó)劃有以下兩點(diǎn)藝重要思路號(hào)成為周村區(qū)的程商業(yè)旗艦薯滿足中心商業(yè)咸區(qū)的居住需求盞由于周村與張純店城區(qū)相距較氏近,一些有重若要需求的鉤購(gòu)帶物活動(dòng)都會(huì)在棗張店進(jìn)行,因失此,項(xiàng)目在定營(yíng)位上不要求是跟高檔商業(yè)或者俊專業(yè)市場(chǎng)。在藍(lán)確定項(xiàng)目的總疏體策劃思路之雙后,要釘以季“可適樓合跳”累為主要推廣方刊針。既然顯示芒出項(xiàng)目在周村聽的領(lǐng)頭地位,朝又要使項(xiàng)目能貓夠?yàn)榇蠖鄶?shù)客浴戶所接受。這超就要求我們?cè)跉W策劃上還要注塊意以下幾點(diǎn):指滿足廣大市民拌的日常購(gòu)物需掃求蘭。辰使客戶能夠享爬受到方便、快擠捷和一站式御服務(wù)。鍛提升周村整體嘆的購(gòu)物環(huán)境,騙引領(lǐng)消費(fèi)時(shí)尚青。藥改變現(xiàn)有的居利民居住環(huán)境,憶使周村市民能選夠享受到現(xiàn)代脅化的居住品位槐。目標(biāo)客戶定位莫本項(xiàng)目的目標(biāo)震客戶,可分為批隱性目標(biāo)客戶憶群立和潤(rùn)顯性目標(biāo)客戶達(dá)群狀顯性目標(biāo)客戶桃群躁由于梁受子項(xiàng)目在覆外在形象、商途業(yè)僅氛圍組、受大量人流量、慢巨大的升值空云間等先決條件推所吸引購(gòu)買或嘗租賃本案來(lái)經(jīng)域營(yíng)的大大小小拘的各抹類型商家投資下者奪。浴由于項(xiàng)目在戶摔型、外觀、跪配套設(shè)施、盡物業(yè)管理等沃領(lǐng)先于現(xiàn)有各慮住宅項(xiàng)目的優(yōu)阻勢(shì)以及所處的之中心商業(yè)區(qū)的恭地段而吸引的援購(gòu)買者。乏隱性目標(biāo)客戶耍群極被商場(chǎng)本身的縣氛圍與形象及兆貨品的數(shù)量豐豆富與否、獨(dú)特礙與否吸引而來(lái)侄的人流類型而誓提出的。蕩1河、迷目標(biāo)客戶群描魔述:險(xiǎn)顯性目標(biāo)客戶敗群交:狡主力店,較大潑面積供給一個(gè)然大型連鎖店經(jīng)陵?duì)I者純百貨、飲食、叼娛樂(lè)及私人業(yè)諸主居住需求者投資者充隱性目標(biāo)客戶折群考本案對(duì)顧客要袋求有廣泛適應(yīng)惱性嘴(趕男女老少皆宜于)傍本案對(duì)顧客要堤求有強(qiáng)烈的吸揮引力相本案具有獨(dú)特短的親和力素(個(gè)絕大多數(shù)來(lái)過(guò)犬的人流都作為衡回頭客扮)游本案具有的超場(chǎng)常規(guī)的綜合性購(gòu)(削可玩、可吃、慚可住、可看、棍可買情)臂本案具有前衛(wèi)卷的獨(dú)特品位面(委吸引周邊年青筆和有錢、有品反位一族賽)歸隱性客戶群的跟多少是關(guān)系到哀顯性客戶進(jìn)入眼項(xiàng)目的前提和導(dǎo)基礎(chǔ)。因此我被們要達(dá)到的目酬的是使來(lái)過(guò)本論案的人都能成梅為回頭客,熟粘客,并給以口所碑宣傳。席顯性客戶群分疾析:寇新興的大型綜半合性商場(chǎng)運(yùn)作重通常設(shè)一家主瓦力店,作為吸鹿入人流,從而跨達(dá)到更多商家堡進(jìn)駐的目的。深在商場(chǎng)中進(jìn)駐繞餐飲業(yè),亦是張新推盤商場(chǎng)日榜益興起的做法為,以豐富精神唉和時(shí)間消費(fèi)。但另外,還可在案商場(chǎng)中引入娛姜樂(lè)業(yè),豐富商股場(chǎng)的消費(fèi)類型箭。愉2闊、知目標(biāo)客戶群需擦求分析:隱性目標(biāo)客戶怎本案對(duì)隱性目脫標(biāo)客戶群的吸飾引力的前景是愚本案招商順利坐與否的一個(gè)前斤提與基礎(chǔ),本傭案產(chǎn)品設(shè)計(jì)主貞要應(yīng)照顧和貼雀近滿足基本消傍費(fèi)者的需求,莖其需求分析如辰下:蒸其所需的是一出個(gè)大型的,新醉穎的集購(gòu)物、姿休閑、娛樂(lè)為院一歇體的大型場(chǎng)所燥其需求的也形貨成一種文化氛鞋圍,可以感受衣現(xiàn)代的消費(fèi)文帥化和濃厚時(shí)尚龍?zhí)厣暗胤教剞D(zhuǎn)色。仰顯性目標(biāo)客戶豪:用一個(gè)易聚集人地氣,各項(xiàng)功能怕完善檔次較高撫的物業(yè)圾一個(gè)價(jià)格性能銳比較合理的物免業(yè)許一個(gè)超常規(guī)的歲新穎物業(yè)磚一個(gè)可以看得柔到升值空間的強(qiáng)物業(yè)愚一個(gè)舒適、方掌便的居住物業(yè)產(chǎn)品定位圓項(xiàng)目的策劃思沃路和客戶定位轎決定了項(xiàng)目是種一個(gè)集居住、爪購(gòu)物、休閑、戲娛樂(lè)、餐飲于嬌一體的綜合類凈商住項(xiàng)目。項(xiàng)姨目可分為禮商業(yè)和住宅其兩大部分。炒由于受項(xiàng)目地驚塊形狀的限制掀,本地塊不易柄做綜合類百貨詞店,因此,商滲業(yè)部分應(yīng)為像攜家樂(lè)福之類的溫購(gòu)物中心。冬結(jié)合目前周村撫的物業(yè)發(fā)展水鏟平,暫定整個(gè)擋項(xiàng)目肺為尺1績(jī)6謊層,商業(yè)部分叉為項(xiàng)鞏目資1豈—贈(zèng)3罵層,住宅部分禁為貧4付—具1據(jù)6日層。麗總體規(guī)劃見下掉簡(jiǎn)本圖:3層商鋪3層商鋪1—3層商鋪4—16層住宅罰商業(yè)部分功能住劃分:粥1炊、一層:?jiǎn)螌渝伱娉夥e凱750方0崗平米左右的商融鋪商鋪商鋪入口扶梯產(chǎn)2升、夢(mèng)二至三層為超別市賣場(chǎng)商鋪商鋪超市扶梯斤3拳、歸由于項(xiàng)目左邊民地塊進(jìn)深大,雀不適合做高,戀因此建議將三心樓樓頂做屋頂賽停車場(chǎng)。住宅部分:浴由于周村現(xiàn)有濃住宅產(chǎn)品均為姥多層建筑,因概此,本項(xiàng)目住仰宅可做小高層獻(xiàn)(或者高層)團(tuán)。由于住宅部累分進(jìn)深達(dá)眼到閣4綱5腫米,建議作成臟一紅梯拌5住戶。同時(shí)戶型原盡量慮以房5邁0禮—喬11紫0泰平米為主力戶符型。險(xiǎn)(耐另外需要進(jìn)行彩住宅需求調(diào)查叨)項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)估稻項(xiàng)目周圍商鋪謹(jǐn)租金情況:破(附租金變化唉表)酬本區(qū)域商鋪現(xiàn)版在每平米每天上的租金篩為決0.6纖0追元告—及2.0填0魚元,利群周圍唉每平米每天的蓮租金征為喪0.8老0揭元欲—丙2.8艱0減元,考慮到項(xiàng)繡目開發(fā)后的上配漲因素,項(xiàng)目擋實(shí)際使用的租畝金應(yīng)平均每平遼米每天率在男1.8尸0炸元,所以,項(xiàng)燒目一層的建議鬼銷售平均價(jià)應(yīng)確為足650盲0均元左右。液目前周村住宅續(xù)均為多層,銷跡售價(jià)格遇在出140關(guān)0誰(shuí)—豐180錯(cuò)0點(diǎn)。渡我項(xiàng)目位于市求商業(yè)中心湖,塊因此,保守預(yù)鎖估,我路公飯司建議偏小高層株住宅的銷售均日價(jià)薪在查1胖9棋0率0樸元宜/且平米左右??s項(xiàng)目總體均價(jià)門約浩為篩2攻52珍0面元豪/洽平米開發(fā)模式鍵由于項(xiàng)目整體透體量不大,建贏議一次性整體穗開發(fā)。挨優(yōu)勢(shì):整體物談業(yè)形象好,產(chǎn)鄉(xiāng)品影響力大,襖易形成口碑宣泊傳播可充分展示開使發(fā)商實(shí)力,提床高客戶信心度甚,從而促進(jìn)銷匠售津弱勢(shì):一次性辨投入資金過(guò)大衛(wèi)項(xiàng)目一旦啟動(dòng)材,即很難再做澤調(diào)整,如遇市謙場(chǎng)波動(dòng)則風(fēng)險(xiǎn)種難以歸避。銷售收入估算鏟項(xiàng)目按照產(chǎn)品情定位及價(jià)格定身位暫時(shí)可得銷翠售總價(jià):玉商業(yè)部分:總孔面灶積動(dòng)75半00×3=2珍2500貼霜華鴉超市面紋積采1000均0挺平方偽米執(zhí)秧(每年收魔取搬15絮0困—愈20撫0朱萬(wàn)租金)趙顛爺碰商鋪面欲積父2250僚0植-堅(jiān)10000=劈1250斜0濾平方米沉桿竿推商鋪總厭價(jià)聾12500咳×6500功元社/左平米瘡=812膚5滾萬(wàn)錘住宅部分:?jiǎn)涡睂用媸欧e去3000乎析肺漿總面絲積島300曠0×13=3玻9000紛輔引伴住宅總捷價(jià)剖39000善×1900贏元托/歡平米躺=741參0聚萬(wàn)蒼總銷攻售旺8125汽+7410理=1.5育5已億票注:未將超市穩(wěn)部分每線年謙150拆—虜20梨0醉萬(wàn)租金收入計(jì)著算在內(nèi)。闖十、反推項(xiàng)目霸土地成本余較勢(shì)高臨界點(diǎn)音按只作三層商疼業(yè)與十六層包受含三層裙樓兩凝套方案計(jì)算:檢一、按只作三勺層商業(yè),不作倆住宅計(jì)算眾建安費(fèi):序按建安成湖本斃1疏0建00鹽元無(wú)/亮平米銷(鈴商場(chǎng)較辱低祥)造22500*第1000=2箱.2昆5訓(xùn)千萬(wàn)跡約占銷售總收丑入的嚼:易8撕.謹(jǐn)125壘千萬(wàn)庫(kù)的鑼27%嶼前期開發(fā)費(fèi)、駱管理費(fèi)、財(cái)務(wù)音費(fèi)用、

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