建材物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及論大學(xué)生寫作能力

PAGE27PAGE2可行性研究報(bào)告建材物流中心建設(shè)項(xiàng)目2021-11-23

目錄TOC\o"1-2"\h\z第一章總論 31、項(xiàng)目概況及目標(biāo) 32、編制依據(jù)及研究范圍 53、編制原則 64、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 75、可行性研究結(jié)論 9第二章項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 11第三章項(xiàng)目建設(shè)單位概況 27第四章行業(yè)分析及市場(chǎng)預(yù)測(cè) 281、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè) 282、渤海新區(qū)/家居市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 32第五章項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 351、項(xiàng)目選址 352、基礎(chǔ)條件 363、自然條件 36第六章建設(shè)方案 381、建設(shè)規(guī)模 382、建設(shè)原則 393、建設(shè)目標(biāo) 394、交易倉(cāng)儲(chǔ)中心功能定位及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 395、信息平臺(tái)功能 41第七章專業(yè)技術(shù)方案 431、總平面布置 432、建筑結(jié)構(gòu) 453、供電方案 454、通訊、電視網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 465、給排水設(shè)施 466、消防 477、通風(fēng)空調(diào) 488、節(jié)能 48第八章環(huán)境保護(hù)與安全衛(wèi)生 491、環(huán)境保護(hù) 492、安全衛(wèi)生 49第九章項(xiàng)目組織及運(yùn)營(yíng) 511、交易倉(cāng)儲(chǔ)中心的管理系統(tǒng) 512、項(xiàng)目實(shí)施方案 51第十章項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 531、工程進(jìn)度計(jì)劃 532、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 53第十一章投資估算與資金籌措 541、投資估算依據(jù) 542、價(jià)格及取費(fèi)依據(jù)： 543、項(xiàng)目總投資 544、資金籌措計(jì)劃 565、還貸計(jì)劃 56第十二章項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 571、財(cái)務(wù)計(jì)算依據(jù) 572、稅率及利潤(rùn)預(yù)測(cè) 583、不確定性分析 594、財(cái)務(wù)評(píng)估結(jié)論和建議 59第十三章可行性報(bào)告結(jié)論 60附件：1、項(xiàng)目投資估算表 2、銷售與運(yùn)營(yíng)收入測(cè)算表3、華北建材物流中心平面圖 第一章總論北京華富天成投資管理在對(duì)華北地區(qū)建材\家居城和河北省區(qū)域建材\家居的市場(chǎng)進(jìn)行了分析；并對(duì)華北建材物流中心建設(shè)項(xiàng)目可行性展開了研究，通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目所在地區(qū)的環(huán)境、交通、電力、給排水等條件的調(diào)查，收集有關(guān)基礎(chǔ)資料，在此基礎(chǔ)上編制了《華北建材物流中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。一、項(xiàng)目概況及目標(biāo)項(xiàng)目名稱：華北建材物流中心建設(shè)地點(diǎn)：渤海新區(qū)中捷農(nóng)場(chǎng)鹽場(chǎng)（原址為小司莊村）建設(shè)單位：北京華富天成投資管理建設(shè)期限：3年華北建材物流中心項(xiàng)目擬建在渤海新區(qū)中捷農(nóng)場(chǎng)鹽場(chǎng)（原址為小司莊村），位于中國(guó)河北省東南部渤海西岸，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的前沿地帶，東南臨黃驊港，北依京津，西接華北平原腹地，南望齊魯，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。將為建材倉(cāng)儲(chǔ)物流最優(yōu)綜合成本的城市建筑提供重要配套。華北建材物流中心項(xiàng)目規(guī)劃占地約1500畝，總投資120245萬(wàn)元人民幣。項(xiàng)目擬建總建筑面積501426平方米，其中：品牌建材展示交易中心44656平方米，陶瓷倉(cāng)儲(chǔ)交易區(qū)336400平方米，餐飲賓館活動(dòng)中心服務(wù)區(qū)26255平方米，配套生活區(qū)104115平方米。項(xiàng)目分三期進(jìn)行建設(shè)：一期總投資47499萬(wàn)元，形成建筑面積190528平方米的投資，分別建成品牌建材展示交易區(qū)、陶瓷倉(cāng)儲(chǔ)交易區(qū)。二期總投資54561萬(wàn)元，形成建筑面積208183平方米的投資，分別建成品牌建材交易區(qū)、陶瓷倉(cāng)儲(chǔ)交易區(qū)、餐飲賓館服務(wù)區(qū)。三期總投資18185萬(wàn)元，形成建筑面積112715平方米的投資，分別建成配套生活區(qū)及活動(dòng)中心。項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)：建材\家居倉(cāng)儲(chǔ)月吞吐量達(dá)到300萬(wàn)平方米以上，年宏觀建材交易倉(cāng)儲(chǔ)產(chǎn)值50億元以上；與近200家品牌建材商設(shè)施通用、功能齊全、服務(wù)完善的建材倉(cāng)儲(chǔ)配送為主，交易為輔的建材綜合服務(wù)中心同盟；形成高效的建材倉(cāng)儲(chǔ)交易服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為顧客提供全方位、全過(guò)程、全天候的現(xiàn)代建材服務(wù)；建立健全建材服務(wù)管理信息系統(tǒng)，使之具有倉(cāng)儲(chǔ)管理、信息傳遞、庫(kù)存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等功能；引進(jìn)第三方建材家居企業(yè)300家以上，為華北地區(qū)近100家左右大型建材家居企業(yè)和河北近30家品牌家居/建材等專業(yè)市場(chǎng)，提供全程倉(cāng)儲(chǔ)物流供應(yīng)鏈服務(wù)；現(xiàn)代建材倉(cāng)儲(chǔ)交易綜合服務(wù)體系初步形成。本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)促進(jìn)華北地區(qū)市品牌家居/建材城做到了綜合的服務(wù)和優(yōu)越配套；實(shí)現(xiàn)了在華北地區(qū)家居/建材業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)的差異化發(fā)展。促進(jìn)華北地區(qū)建筑陶瓷業(yè)的優(yōu)化發(fā)展，減輕由于品牌家居/建材城處于商業(yè)區(qū)位配置高成本運(yùn)作的壓力；促進(jìn)華北地區(qū)家居、建材市場(chǎng)的良性發(fā)展。宏觀上對(duì)華北地區(qū)城市建設(shè)和市民家居及建材需求起到促進(jìn)作用。具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義和經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。二、編制依據(jù)及研究范圍2.1、編制依據(jù)（1）國(guó)家、河北省、渤海新區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年計(jì)劃；（2）《渤海新區(qū)大型零售商業(yè)服務(wù)設(shè)施布局規(guī)劃》；（3）國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》；（4）渤海新區(qū)關(guān)于商貿(mào)、物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃；（5）華北建材物流中心項(xiàng)目意向性規(guī)劃布局；（6）其他文件和協(xié)議；2.2、研究范圍（1）項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性（2）項(xiàng)目投資主體的情況（3）行業(yè)分析及市場(chǎng)預(yù)測(cè)（4）項(xiàng)目選址及建設(shè)條件（5）項(xiàng)目布局及及各部分功能定位（6）項(xiàng)目組織及管理系統(tǒng)（7）項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)及不確定性分析三、編制原則3.1遵照國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年計(jì)劃關(guān)于“鼓勵(lì)發(fā)展所有制形式和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多樣化、誠(chéng)信便民的批發(fā)零售等商貿(mào)服務(wù)；積極發(fā)展物流配送等現(xiàn)代流通方式和組織形式；按照優(yōu)化城市功能、疏解交通的要求，合理調(diào)整城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)和布局。打破壟斷，放寬準(zhǔn)入領(lǐng)域，建立公開、平等、規(guī)范的行業(yè)準(zhǔn)入制度。采取積極的財(cái)稅、土地、價(jià)格等政策，支持服務(wù)業(yè)關(guān)鍵領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)、新興產(chǎn)業(yè)和新型業(yè)態(tài)的發(fā)展；健全服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系，推進(jìn)服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化；大城市要把發(fā)展服務(wù)業(yè)放在優(yōu)先位置，有條件的要逐步形成服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)?！眮?lái)做好項(xiàng)目定位、進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)。3.2按照國(guó)家經(jīng)貿(mào)委等六部委《關(guān)于加快我國(guó)現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》的通知要求，明確項(xiàng)目發(fā)展總體目標(biāo)。3.3根據(jù)河北省和渤海新區(qū)“十二五”計(jì)劃，融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟(jì)、合理安排進(jìn)度。3.4按照國(guó)家有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策及可行性研究報(bào)告編制工作的基本工作程序和要求，做到實(shí)事求是、客觀公正。3.5河北省及渤海新區(qū)目前國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平，現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景為依據(jù)，借鑒國(guó)外行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，明確項(xiàng)目建成以后的管理模式、運(yùn)營(yíng)模式。3.6項(xiàng)目建設(shè)以建材\家居的需求為依據(jù)，以現(xiàn)有設(shè)施及資源為基礎(chǔ)，避免盲目投資和重復(fù)建設(shè)。3.7項(xiàng)目建設(shè)積極采用先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備，采購(gòu)工作實(shí)行招標(biāo)采購(gòu)及比質(zhì)比價(jià)采購(gòu)。3.8消防、環(huán)保、安全設(shè)施建設(shè)符合國(guó)家和地方法規(guī)。3.9其它規(guī)定及客戶要求。四、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目于2021年建設(shè)，并可于2021年完工。整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2021年達(dá)到全部的生產(chǎn)能力，進(jìn)入正常營(yíng)運(yùn)。預(yù)測(cè)可以年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元。具體指標(biāo)如下：4.1主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注建筑數(shù)據(jù)指標(biāo)1總建筑面積平方米50142690%用于出售；10%自營(yíng)2容積率0.53建筑密度％374建設(shè)工期月36經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)5項(xiàng)目總投資萬(wàn)元1202456年平均收入額萬(wàn)元1506正常營(yíng)運(yùn)年4.2銷售及運(yùn)營(yíng)收入的測(cè)算如下表：附件2銷售及運(yùn)營(yíng)收入的測(cè)算表單位：萬(wàn)元名稱投資期正常運(yùn)營(yíng)年份2021年2021年2021年2021年一、銷售收入：59391.2069033.2022905.300.00（1）品牌建材展示交易中心倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)8931.208931.200.000.00（2）陶瓷倉(cāng)儲(chǔ)交易區(qū)50460504600.000.00（3）配套生活服務(wù)區(qū)0.000.00229.5.300.00（4）賓館餐飲區(qū)0.007062.000.000.00（5）活動(dòng)中心區(qū)0.002580.000.000.00二、租賃及運(yùn)營(yíng)收入：0.00220.0064.001506.00賓館租賃收入0.000.000.00106.00服務(wù)中心租賃收入0.000.000.00150.00餐飲租賃收入0.000.000.00120.00裝卸服務(wù)費(fèi)0.00100.00200.00300.00理貨包干費(fèi)0.0030.0060.0080.00信息系統(tǒng)收入0.0010.0020.0040.00運(yùn)營(yíng)收入0.0080.00180.00300.00其他業(yè)務(wù)收入0.0080.00180.00300.00三、項(xiàng)目營(yíng)業(yè)總收入59391.2069253.2023609.302902.00五、可行性研究結(jié)論5.1華北建材物流中心項(xiàng)目建設(shè)，符合國(guó)家和省市有關(guān)促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的商貿(mào)\物流業(yè)發(fā)展的政策；符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和要求；項(xiàng)目建設(shè)用地符合渤海新區(qū)把該區(qū)域作為建材\家居等專業(yè)市場(chǎng)和公路、良港形成物流對(duì)該宗地配套需求。5.2項(xiàng)目的建設(shè)將推動(dòng)區(qū)委、區(qū)政府倡導(dǎo)的先進(jìn)制造業(yè)與現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)“雙輪驅(qū)動(dòng)”，發(fā)展大商貿(mào)，建設(shè)大市場(chǎng)，搞活大流通，努力把渤海新區(qū)打造成為東進(jìn)西出、輻射南北的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)業(yè)中心要求。渤海新區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，體系之進(jìn)程，配套環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的建設(shè)，帶動(dòng)城市新型建材工業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；擴(kuò)大地方社會(huì)就業(yè)現(xiàn)實(shí)意義。5.3建材交易倉(cāng)儲(chǔ)中心將形成一批建材品牌商入駐；吸引第三方建材\家居經(jīng)營(yíng)企業(yè)。推動(dòng)企業(yè)依托新區(qū)物流優(yōu)勢(shì)條件,通過(guò)水、陸、鐵進(jìn)出口，參與區(qū)域性市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),降低建材/家居業(yè)在華北地區(qū)的運(yùn)營(yíng)成本；有效實(shí)現(xiàn)地方經(jīng)濟(jì)宏觀物流產(chǎn)值，增加地方財(cái)稅。5.4項(xiàng)目的建設(shè)將成為推動(dòng)華北地區(qū)建材/家居市場(chǎng)的有利補(bǔ)充，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建材物流中心的建成,為整頓目前該區(qū)域零散的建材交易和倉(cāng)儲(chǔ),提升該區(qū)域建材物流環(huán)境提供了良好整合平臺(tái)；項(xiàng)目建設(shè)將成為渤海新區(qū)發(fā)展專業(yè)市場(chǎng)和物流產(chǎn)業(yè)的形成互惠,互動(dòng),協(xié)同發(fā)展一支重要經(jīng)濟(jì)力量。項(xiàng)目在市場(chǎng)，選址方面做了充分的考慮：針對(duì)周邊城市家居建材市場(chǎng)重復(fù)建設(shè)造成經(jīng)濟(jì)回報(bào)嚴(yán)重下降狀況，調(diào)查華北地區(qū)建材家居市場(chǎng)層出上馬，檔次和品格高端的現(xiàn)實(shí)，結(jié)合項(xiàng)目的地塊區(qū)位，在規(guī)劃定位上側(cè)重于批量建材交易為主和給城市品牌家居城和建材市場(chǎng)做專業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)配套。園區(qū)功能布置上做了周到安排；重視消防、安全、衛(wèi)生等環(huán)節(jié)的設(shè)置，特別是投資公司來(lái)自于專業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)運(yùn)作和供地的整理具有優(yōu)越的背景。建設(shè)單位在多年專業(yè)運(yùn)營(yíng)中對(duì)建材市場(chǎng)有著獨(dú)到發(fā)展戰(zhàn)略，概念規(guī)劃布局中重視對(duì)建材流通信息化投入和對(duì)自身規(guī)范化公司管理建設(shè)，為本項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)回報(bào)起到了保障。在滿足土地投資強(qiáng)度的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目投資兼顧了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益的雙重標(biāo)準(zhǔn)。建議項(xiàng)目早日開工建設(shè)。第二章項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性一、我國(guó)建材業(yè)及建材/家居專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展背景1.1建材市場(chǎng)現(xiàn)狀據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家經(jīng)貿(mào)委有關(guān)調(diào)查報(bào)告：建筑材料產(chǎn)業(yè)近幾年已發(fā)展成為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的新興產(chǎn)業(yè)，對(duì)拉動(dòng)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)消費(fèi)作用十分顯著。截止2021年，全國(guó)有以經(jīng)營(yíng)建筑材料及裝飾材料為主的交易市場(chǎng)1368個(gè)，其中批發(fā)經(jīng)營(yíng)為主和以零售經(jīng)營(yíng)為主的各有684家。近年我國(guó)建材市場(chǎng)的成交額已超過(guò)1500億元人民幣/年。平均年市場(chǎng)管理費(fèi)總額4.5億元；稅金總額9.6億元；攤位租金總額9.8億元；浙江南當(dāng)建材市場(chǎng)是全國(guó)最大的建筑裝飾材料市場(chǎng)，成交額達(dá)78億元；第二山東淄川區(qū)建材城，成交額達(dá)53億元；第三是南通市永興商城，成交額為33億元。其他成交額在10億元以上的市場(chǎng)還有：中國(guó)陶瓷城、華夏陶瓷城、常州新區(qū)長(zhǎng)江貿(mào)易中心、南京裝飾城、西南建材中心批發(fā)市場(chǎng)、寧波現(xiàn)代建筑裝磺市場(chǎng)、佛山市石灣陶瓷建材批發(fā)市場(chǎng)和河北正定縣恒山板材市場(chǎng)等。建材產(chǎn)品的熱銷，使建材銷售市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。全國(guó)建材裝飾材料攤位數(shù)量為18萬(wàn)個(gè)，已出租攤位16萬(wàn)個(gè)，其中，建筑及裝璜材料類攤位占81.2%；陶瓷、木材及制品類、金屬材料及制品類、家具類和化工材料類及制品類也分別占有一定的比重。與此同時(shí)，室內(nèi)裝飾已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。目前國(guó)內(nèi)裝飾企業(yè)已超過(guò)5萬(wàn)家，裝飾業(yè)所創(chuàng)造的價(jià)值已躍居輕工40多個(gè)行業(yè)前列，成輕工業(yè)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。1.2建材市場(chǎng)形成的特點(diǎn)和問(wèn)題①建材企業(yè)后向一體化發(fā)展趨勢(shì)近年來(lái)，原材料漲價(jià)已經(jīng)成為建材廠商特別頭痛的問(wèn)題之一。隨著世界性的資源短缺，原材料將維持高價(jià)位趨勢(shì)。陶瓷、木材、鋼材、五金等原材料的價(jià)格上漲，一部分企業(yè)甚至出現(xiàn)過(guò)材料斷炊的尷尬。資源的緊缺讓中小企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，大型品牌企業(yè)與材料供應(yīng)商合作緊密，擁有一定的議價(jià)能力，中小企業(yè)只能夾縫求生，日子益發(fā)難過(guò)。部分建材企業(yè)已經(jīng)開始從源頭著手，通過(guò)并購(gòu)或是購(gòu)買股權(quán)等方式與原料廠家合作，以求降低成本。②渠道商介入生產(chǎn)領(lǐng)域雖然多年以來(lái)，建材賣場(chǎng)一直是代理商的天下，但隨著建材生產(chǎn)商品牌意識(shí)的增強(qiáng)以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變，給多個(gè)品牌做代理的渠道商，日子越發(fā)不好過(guò)了。所以，部分渠道商離開建材行業(yè)，另一部分人涉足生產(chǎn)領(lǐng)域，開始打造獨(dú)立品牌。③資源向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中在家居行業(yè)市場(chǎng)火暴的時(shí)候，建材城星羅棋布；經(jīng)過(guò)近年市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)，已經(jīng)形成品牌化趨勢(shì)。④資本給予更多關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)投資是2021年建材行業(yè)最熱門的話題，因?yàn)樵缒甑目蚣軈f(xié)議，在2021年變成了巨額資金到位。由于盤量巨大，國(guó)內(nèi)外的私募資本以及風(fēng)險(xiǎn)投資業(yè)都表現(xiàn)出對(duì)中國(guó)建材家居產(chǎn)業(yè)的濃厚興趣。全球最大建材超市家得寶出資近1億美元借家世界之殼進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。美國(guó)凱雷投資集團(tuán)以2750萬(wàn)美元投資了上海安信地板。此后，安信偉光(上海)木材兼并收購(gòu)寶鋼旗下的寶優(yōu)特地板。中國(guó)聯(lián)想弘毅以6000萬(wàn)人民幣投資科寶博洛尼，這家從事高檔家居產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)同時(shí)還獲得高盛、淡馬錫和新鴻基等基金的青睞。⑤出口保護(hù)越來(lái)越少涉及陶瓷、地板、鋼材類產(chǎn)品的出口退稅新政策2021年連續(xù)頒布了幾項(xiàng)。日前，商務(wù)部和海關(guān)總署又公布了新一批加工貿(mào)易限制類商品目錄。因退稅率的下調(diào)及繳納保證金而大幅增加的成本，使一些小企業(yè)面臨著將倒閉或轉(zhuǎn)型的局面。⑥跨界招募專業(yè)人才建材業(yè)其實(shí)是競(jìng)爭(zhēng)仍不太充分的行業(yè)。雖然，業(yè)內(nèi)領(lǐng)軍企業(yè)的規(guī)模、設(shè)備、人員素質(zhì)等都已經(jīng)上了幾個(gè)臺(tái)階，但是其手工企業(yè)、家族企業(yè)的影子還沒有完全退卻。⑦專利意識(shí)有所升級(jí)隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的全球化趨勢(shì)，如何尊重和保護(hù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)將成為建材企業(yè)的研究課題。在關(guān)稅壁壘逐漸被破除后，越來(lái)越多的技術(shù)壁壘和非關(guān)稅壁壘將中國(guó)的建材企業(yè)擋在國(guó)門之內(nèi)。知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)一直是中國(guó)建材企業(yè)的軟肋，“COPY"至一度是部分企業(yè)的生存法寶。如今，隨著行業(yè)的進(jìn)步，越來(lái)越多的企業(yè)開始重視知識(shí)產(chǎn)權(quán)，相關(guān)專利的申請(qǐng)數(shù)量驟增。除了投巨資資助研發(fā)外，有的企業(yè)為了保護(hù)自己的原創(chuàng)設(shè)計(jì)，在國(guó)內(nèi)也開始打起了知識(shí)產(chǎn)權(quán)的官司。雖然追求的未必是勝訴結(jié)果，保護(hù)產(chǎn)權(quán)意識(shí)得到彰顯?、嗥放平ㄔO(shè)備受重視5年以前，建材商投廣告還是鳳毛麟角。如今，建材廣告卻是鋪天蓋地--電視、路牌、公交車、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)上，都能看到建材企業(yè)的身影。建材企業(yè)原來(lái)多是埋頭干活，對(duì)于品牌建設(shè)基本“沒有感覺”。如今，競(jìng)爭(zhēng)使他們認(rèn)識(shí)到，企業(yè)需要品牌，品牌需要塑造。今后建材企業(yè)除為了銷售而打廣告外，還會(huì)越來(lái)越重視品牌的傳播以及品牌公眾形象的塑造。⑨家裝行業(yè)面臨拐點(diǎn)人民生活水平大幅提高到來(lái)的特殊年頭對(duì)家裝公司影響甚大。房地產(chǎn)開發(fā)交房量下降快，市場(chǎng)在萎縮；困難之下，也有機(jī)遇。如果大型家裝公司能夠抓住機(jī)遇，加緊儲(chǔ)備人才，加大投入，調(diào)整到位，將是一個(gè)大發(fā)展的機(jī)會(huì)。1.3中國(guó)建材連鎖市場(chǎng)前景可觀，外資掌控明顯中國(guó)建材銷售渠道目前來(lái)看仍然以傳統(tǒng)的建材批發(fā)零售市場(chǎng)以及建材城為主，建材連鎖這一新業(yè)態(tài)的前景十分可觀，無(wú)論在建材供應(yīng)商中的影響力、建材消費(fèi)者的影響力都顯著提高，這種業(yè)態(tài)發(fā)展順應(yīng)了中國(guó)人民生活水平的提高，對(duì)家庭裝修材料的需求也從以價(jià)格為主，轉(zhuǎn)向質(zhì)量、健康、服務(wù)、價(jià)格等因素并舉的發(fā)展趨勢(shì)，尤其是在上海、北京等發(fā)達(dá)大城市。家居建材超市恰好能夠同時(shí)滿足消費(fèi)者在上述諸多方面的需求。中國(guó)建材市場(chǎng)的現(xiàn)狀及美好前景已經(jīng)吸引了全球范圍內(nèi)資本及建材連鎖巨頭，在中國(guó)第一家建材連鎖集團(tuán)家世界成立后的兩年，全球建材連鎖巨頭如美國(guó)家得寶、美國(guó)勞氏、英國(guó)百安居、法國(guó)樂華梅蘭、德國(guó)歐倍德等都相繼進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。同時(shí)中國(guó)國(guó)內(nèi)也涌現(xiàn)了一批建材連鎖企業(yè)，然而在同外資的競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中，并沒有很好地利用熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的優(yōu)勢(shì)，做出有中國(guó)特色的建材連鎖模式，優(yōu)秀的比如天津家世界、東方集團(tuán)下屬的東方家園相繼被外資收購(gòu)。資金實(shí)力成為制約本土建材連鎖的重要原因，資金的缺乏迫使中資企業(yè)在培養(yǎng)人才，挖人，開店，開配送中心、店面裝修、運(yùn)營(yíng)模式重塑、擴(kuò)張速度上都難以同建材連鎖外資企業(yè)相抗衡。1.4建材業(yè)消費(fèi)創(chuàng)新呈現(xiàn)新趨勢(shì)宏觀經(jīng)濟(jì)緊縮、房貸政策收緊的2021年，建材巨頭百安居日前宣布了新的家裝策略——2021年將在全國(guó)60家店面中，全面推廣家裝按揭業(yè)務(wù)，在無(wú)擔(dān)保前提下可以提供分期貸款的家裝服務(wù)，與百安居的合作方銀行目前為招商銀行與交通銀行，雙方分別推出的項(xiàng)目是“家裝易”、“分期寶”。普通消費(fèi)者買房需要支付更多的首期付款。所以，一般消費(fèi)者購(gòu)買新房后，都面臨著資金緊張、難以馬上裝修、新房閑置等尷尬局面?！奔已b按揭創(chuàng)新金融消費(fèi)新模式，將媲美汽車金融按揭服務(wù)，成為促進(jìn)建材消費(fèi)促進(jìn)的新動(dòng)力。1.5商業(yè)模式下，建材市場(chǎng)投資的困境動(dòng)輒幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)平方米的建材\家居裝飾市場(chǎng)，提升改造遭遇土地瓶頸；如果將建材\家居市場(chǎng)用地按照商業(yè)地產(chǎn)用地對(duì)待，那么市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)存在極大的壓力。土地資源越來(lái)越稀缺要素，市場(chǎng)建筑房子又不能造太高，而建材\家居裝飾類市場(chǎng)又需要占用較大土地的面積，對(duì)于投資建材市場(chǎng)的來(lái)說(shuō)，存在一定困境。而市場(chǎng)建設(shè)對(duì)于當(dāng)?shù)刂圃鞓I(yè)發(fā)展具有促進(jìn)作用，在房地產(chǎn)業(yè)告別高速發(fā)展的通路后，促進(jìn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)建設(shè)的發(fā)展對(duì)于城市經(jīng)濟(jì)循環(huán)和帶動(dòng)輻射作用具有重要意義。1.6河北及周邊建材/家居專業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀河北省建材市場(chǎng)初現(xiàn)過(guò)剩危機(jī)，截至目前，該省主城區(qū)5000平米以上的建材市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到近80家，分散的建材門市和超市更是不計(jì)其數(shù)，導(dǎo)致市場(chǎng)飽和并出現(xiàn)了過(guò)剩的局面。統(tǒng)計(jì)資料顯示，2021上半年河北房地產(chǎn)投資較去年回落約5個(gè)百分點(diǎn)，而建材產(chǎn)品受固定投資增幅回落的影響，建材產(chǎn)品市場(chǎng)需求增長(zhǎng)和價(jià)格均呈現(xiàn)回落的趨勢(shì)，行業(yè)平均利潤(rùn)也較去年下滑了20%。河北固定投資熱升溫，導(dǎo)致建材市場(chǎng)一哄而上，在布局上也不合理。與此同時(shí)，眾多建材市場(chǎng)扎堆建設(shè)，密度過(guò)高，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目雷同，缺少特色。此外，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使得建材城為了獲得更多的客源而不得不采取降價(jià)、打折等促銷手段?！敖ú氖袌?chǎng)多了，東西都差不多，在選擇上主要看價(jià)格和質(zhì)量?！倍鴺I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)使得以往暴利的建材行業(yè)風(fēng)光不再。河北省建材行業(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)專家分析指出，隨著土地價(jià)格的迅速上漲，以及市場(chǎng)過(guò)剩導(dǎo)致的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，當(dāng)初建材城能夠快速獲利的市場(chǎng)條件已不復(fù)存在?，F(xiàn)在建材行業(yè)已屬于投資巨大見效慢甚至難于見效的行業(yè)，投資建材城，風(fēng)險(xiǎn)加劇。對(duì)此，該專家提醒，投資商每新建建材市場(chǎng)，在經(jīng)營(yíng)特色上應(yīng)當(dāng)力求錯(cuò)位，以避免單純的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。1.6國(guó)家及河北省‘十二五’規(guī)劃對(duì)建材/家居專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展提出更新要求國(guó)家在十二五規(guī)劃中關(guān)于發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)明確：堅(jiān)持市場(chǎng)化、拓寬領(lǐng)域、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)功能、規(guī)范市場(chǎng)，提高服務(wù)業(yè)的比重和水平。大力發(fā)展主要面向生產(chǎn)者的服務(wù)業(yè)，細(xì)化深化專業(yè)化分工，降低社會(huì)交易成本，提高資源配置效率。鼓勵(lì)發(fā)展所有制形式和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多樣化、誠(chéng)信便民的零售等商貿(mào)服務(wù)。積極發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)、物流配送等現(xiàn)代流通方式和組織形式。按照優(yōu)化城市功能、疏解交通的要求，合理調(diào)整城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)和布局。打破壟斷，放寬準(zhǔn)入領(lǐng)域，建立公開、平等、規(guī)范的行業(yè)準(zhǔn)入制度。鼓勵(lì)社會(huì)資金投入服務(wù)業(yè)，提高非公有制經(jīng)濟(jì)比重。采取積極的財(cái)稅、土地、價(jià)格等政策，支持服務(wù)業(yè)關(guān)鍵領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)、新興產(chǎn)業(yè)和新型業(yè)態(tài)的發(fā)展。健全服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系，推進(jìn)服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化。大城市要把發(fā)展服務(wù)業(yè)放在優(yōu)先位置，有條件的要逐步形成服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。河北省在十二五規(guī)劃中對(duì)商貿(mào)發(fā)展進(jìn)行前瞻性規(guī)劃，目標(biāo)是建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心。實(shí)施中鼓勵(lì)推進(jìn)功能創(chuàng)新、交易方式現(xiàn)代化，建設(shè)輻射力強(qiáng)的大中型批發(fā)市場(chǎng)，完善功能，提升檔次。支持發(fā)展以連鎖經(jīng)營(yíng)、物流配送、代理銷售網(wǎng)絡(luò)、特許經(jīng)營(yíng)、電子商務(wù)等為主要特征的現(xiàn)代流通方式，改造和提升傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)。加速融入環(huán)渤海大物流圈，發(fā)展大型的商貿(mào)流通集團(tuán)。1.7城市工業(yè)經(jīng)濟(jì)和區(qū)位及物流快速發(fā)展對(duì)綜合性、專業(yè)化建材/家居專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展構(gòu)成有效支撐二十一世紀(jì)的前十至二十年，是中國(guó)物流需求的高增長(zhǎng)期。社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來(lái)越依賴于現(xiàn)代物流的發(fā)展，這是一個(gè)國(guó)家調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的必由之路，亦為通過(guò)流通現(xiàn)代化推動(dòng)工業(yè)現(xiàn)代化的必然。河北在進(jìn)行推進(jìn)物流管理體制改革，構(gòu)建快速物流運(yùn)輸平臺(tái)和物流信息平臺(tái)，加速融入環(huán)渤海物流圈。依托北京、天津、石家莊、等區(qū)域中心城市和交通樞紐地區(qū)，培育一批物流龍頭企業(yè)和物流園區(qū)。推進(jìn)物流標(biāo)準(zhǔn)化管理，整合物流資源，鼓勵(lì)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、貨運(yùn)代理和企業(yè)物流等向第三方物流轉(zhuǎn)化。到2021年基本形成結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施配套、技術(shù)先進(jìn)、運(yùn)轉(zhuǎn)高效、互聯(lián)互通、與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈全面對(duì)接的現(xiàn)代化綜合物流體系。滄州渤海新區(qū)位于河北省東南部，處于環(huán)京津、環(huán)渤海中心位置，是中國(guó)第三經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極的核心地帶。區(qū)內(nèi)黃驊港是河北中南部六市、神黃鐵路沿線和晉陜蒙等中西部地區(qū)陸路運(yùn)輸距離最短的出海口。作為河北省西出東聯(lián)的橋頭堡，必將成為推動(dòng)全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)力引擎.良好的經(jīng)濟(jì)地理?xiàng)l件，有利于以渤海新區(qū)為物流據(jù)點(diǎn)開展低成本、高效率地開展服務(wù)。1.7.1運(yùn)輸支撐條件渤海新區(qū)處于密集的交通網(wǎng)絡(luò)中心地帶，高速公路、國(guó)道、鐵路、港口一應(yīng)俱全，概括為1個(gè)港口，3條國(guó)道，5條高速，4條鐵路交匯于此?！豕愤\(yùn)輸區(qū)內(nèi)集疏港路、高速公路、國(guó)防公路及國(guó)、省干道縱橫交織，即：國(guó)防公路、307國(guó)道、205國(guó)道、沿海高速、津汕高速（天津—廣東汕尾）、石港高速（石家莊—黃驊港）、保港高速（保定—黃驊港）和邯港高速（邯鄲—黃驊港）?！蹊F路運(yùn)輸經(jīng)過(guò)多年的建設(shè)，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有朔黃鐵路（陜西神木、山西朔州—黃驊港）、滄州地方鐵路和天津萬(wàn)家碼頭至山東大家洼的鐵路（山海關(guān)—煙臺(tái)環(huán)渤海鐵路大通道的組成部分）、邯港鐵路（邯鄲—黃驊港）?！跛线\(yùn)輸黃驊港現(xiàn)有1個(gè)10萬(wàn)噸級(jí)、4個(gè)5萬(wàn)噸級(jí)、1個(gè)3.5萬(wàn)噸級(jí)、1個(gè)1萬(wàn)噸級(jí)煤炭泊位和2個(gè)1.5萬(wàn)噸級(jí)雜貨泊位、1個(gè)5萬(wàn)噸級(jí)液體化學(xué)品泊位，共10個(gè)泊位，7萬(wàn)噸的貨船可自由通過(guò)，年運(yùn)量達(dá)億噸，成為中國(guó)第二大煤炭輸出港，已經(jīng)成為冀、晉、豫、魯、陜、蒙等地新的便捷出海通道。由黃驊港連接的海上交通，東距韓國(guó)仁川港260海里，日本九州港900海里。黃驊港的建設(shè)目標(biāo)是成為現(xiàn)代化綜合性深水大港（20-25萬(wàn)噸）。□航空運(yùn)輸新區(qū)距北京首都機(jī)場(chǎng)260公里、天津?yàn)I海機(jī)場(chǎng)80公里、天津港80公里、山東省濟(jì)南機(jī)場(chǎng)230公里及東營(yíng)機(jī)場(chǎng)170公里、河北省石家莊機(jī)場(chǎng)260公里。1.7.2信息網(wǎng)絡(luò)支撐條件河北省是全國(guó)重要的通信樞紐，與世界200多個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立了聯(lián)系，具備了國(guó)民經(jīng)濟(jì)信息化的通信能力。因此，從河北省的交通運(yùn)輸及網(wǎng)絡(luò)設(shè)施條件、物流組織據(jù)點(diǎn)條件和信息支撐條件分析，河北省己初步具備進(jìn)一步建設(shè)規(guī)?；?、組織化程度更高的物流服務(wù)設(shè)施而發(fā)展現(xiàn)代物流的基本條件。二、華北建材物流中心項(xiàng)目建設(shè)的意義2.1推進(jìn)河北省建材專業(yè)市場(chǎng)的健康發(fā)展項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)是河北省現(xiàn)代建材/家居專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)的積極前導(dǎo)和有益嘗試，將充分發(fā)揮該地域的綜合交通樞紐功能和大市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，為河北省建設(shè)以綜合運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、配送和電子商務(wù)為支撐的現(xiàn)代建材專業(yè)市場(chǎng)提供積極的發(fā)展契機(jī)和實(shí)踐空間。有利于大力推進(jìn)工業(yè)、商業(yè)流通、信息服務(wù)等對(duì)現(xiàn)代技術(shù)的改造重組和社會(huì)化協(xié)作；有利于促進(jìn)河北品牌建材/家居市場(chǎng)的內(nèi)循環(huán)發(fā)展，降低商家運(yùn)營(yíng)成本，提升集約化專業(yè)市場(chǎng)能力，促進(jìn)市場(chǎng)更大范圍的輻射，提高渤海新區(qū)在周邊的首位度。有效解決目前河北建材/家居在商業(yè)化模式下運(yùn)營(yíng)成本的壓力，提高經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)建材市場(chǎng)需求萎縮的抵抗力。2.2培養(yǎng)和造就渤海新區(qū)以信息化，大宗建材物流為支撐的專業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)交易集散中心華北建材物流中心建設(shè)將大大促進(jìn)河北省引進(jìn)和利用省際商貿(mào)和物流企業(yè)的步伐。項(xiàng)目建成后通過(guò)引入國(guó)內(nèi)先進(jìn)專業(yè)市場(chǎng)信息管理與運(yùn)作技術(shù)在建材專業(yè)市場(chǎng)上提升建設(shè)理念與建設(shè)方法以及建設(shè)資金管理渠道與便用方式，讓先進(jìn)的建材大宗運(yùn)營(yíng)企業(yè)以其成熟而規(guī)范的服務(wù)運(yùn)作為河北省建材專業(yè)服務(wù)發(fā)展提供良好的范例與榜樣。與河北大型建材超市在商業(yè)化模式遇到：產(chǎn)品價(jià)格過(guò)高；進(jìn)駐品牌失控；消費(fèi)需求導(dǎo)向讓位于超市利益；盈利能力弱等詬病。本項(xiàng)目的建設(shè)將以如下方式進(jìn)行提升和改善策略：A．消費(fèi)環(huán)境明顯改善：高檔的物業(yè)設(shè)施，空調(diào)、保安、自動(dòng)扶梯等一應(yīng)俱全等現(xiàn)代設(shè)施，讓消費(fèi)者感受到前所未有的尊重。B．集中先進(jìn)的品牌展示系統(tǒng)：以品牌展示為主要形式，以專賣、專營(yíng)為主體，讓枯燥乏味、灰色消費(fèi)模式，向更加感性化、時(shí)尚化、透明化方向轉(zhuǎn)變。C．先進(jìn)信息化的經(jīng)營(yíng)管理模式：建立網(wǎng)上交易信息平臺(tái)；依托物流優(yōu)勢(shì)條件，實(shí)施最優(yōu)先物流配送體系；統(tǒng)一廣告、統(tǒng)一促銷；統(tǒng)一市場(chǎng)拓展和團(tuán)購(gòu)，深度服務(wù)市場(chǎng)；統(tǒng)一售后服務(wù)，提升市場(chǎng)品牌。D．提升品牌經(jīng)營(yíng)層次，深度整合市場(chǎng)與商戶資源，實(shí)施集約化管理模式。E．超大經(jīng)營(yíng)規(guī)模倉(cāng)儲(chǔ)管理，包容建材專賣店、品牌展示、建材超市等多形態(tài)的配送。F．跨行業(yè)整合資源，結(jié)盟優(yōu)勢(shì)合作伙伴。G.餐飲賓館等為中心提供后備保障。為品牌建材商和運(yùn)營(yíng)商搭建信息化、成本集約化、物流配送先進(jìn)化的建材交易和集散中心。2.3充分發(fā)揮華北地區(qū)市場(chǎng)集中的基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)該地域的物流產(chǎn)業(yè)片區(qū)、規(guī)?；l(fā)展目前項(xiàng)目周邊已形成渤海新區(qū)的重要市場(chǎng)物流帶片區(qū)：中鐵物流等具有大規(guī)模的專業(yè)物流基地。項(xiàng)目的建設(shè)將有效的整理了亂搭、亂建的散落現(xiàn)象，形成整合的統(tǒng)一的大規(guī)模市場(chǎng)，與周邊專業(yè)市場(chǎng)連動(dòng)發(fā)展，做強(qiáng)做大區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)規(guī)模。促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)的合理化規(guī)劃和科學(xué)化發(fā)展。三、華北建材物流中心項(xiàng)目建設(shè)的必要性3.1引導(dǎo)和轉(zhuǎn)化渤海新區(qū)及帶動(dòng)周邊潛在建材市場(chǎng)需求商貿(mào)活動(dòng)作為一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，需要在供、需兩個(gè)方面不斷地相互適應(yīng)、相互滿足。雖然在華北地區(qū)當(dāng)前存在著的建材市場(chǎng)需求，但區(qū)域內(nèi)眾多建材/家居專業(yè)市場(chǎng)在商業(yè)模式下，高成本運(yùn)營(yíng)；其環(huán)境和區(qū)位基本上集中與鬧市區(qū)，以市場(chǎng)重復(fù)定位，導(dǎo)致市場(chǎng)間的惡性競(jìng)爭(zhēng)，由于缺少成本優(yōu)勢(shì)和交通條件受阻導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)外輻射能力較弱。本項(xiàng)目的投資將集中華北地區(qū)建材專業(yè)的優(yōu)勢(shì)要素，力爭(zhēng)成為品牌建材市場(chǎng)的交易和倉(cāng)儲(chǔ)的集散中心、信息服務(wù)中心。其核心的便捷的交通條件，使得項(xiàng)目在承接環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇，對(duì)北京、天津、石家莊、濟(jì)南等周邊城市的建材市場(chǎng)有獨(dú)特的輻射優(yōu)勢(shì)。增強(qiáng)本地建材企業(yè)和外地知名品牌建材商家對(duì)周邊的銷售市場(chǎng)開拓能力。通過(guò)聯(lián)合規(guī)劃與作業(yè)，形成高度整合的供應(yīng)鏈體系改善各自為政發(fā)展的阻力。隨著渤海新區(qū)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市首位度的提升，渤海新區(qū)專業(yè)物流產(chǎn)業(yè)帶，必將促進(jìn)物流需求，提升該地域第三方物流大型產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，有力地支持了現(xiàn)有陸、水、鐵的設(shè)施銜接以及交通運(yùn)輸設(shè)施與庫(kù)、場(chǎng)設(shè)施的銜接，使現(xiàn)有物流資源得以合理整合，基礎(chǔ)設(shè)施及其技術(shù)裝備的運(yùn)作水平得以提高。3.2支撐了該區(qū)域的有效物流市場(chǎng)機(jī)制建立物流的市場(chǎng)化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的市場(chǎng)化程度直接相關(guān)，同時(shí)也與市場(chǎng)開放、管制相關(guān)聯(lián)。有效的物流市場(chǎng)機(jī)制建立要求市場(chǎng)更加開放，管制更加合理和科學(xué)；需要網(wǎng)絡(luò)上各個(gè)結(jié)點(diǎn)之間相互開放彼此的物流服務(wù)市場(chǎng)，便于企業(yè)在較大的市場(chǎng)范圍內(nèi)進(jìn)行兼并、重組以資本運(yùn)作為手段的企業(yè)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)；并為開展網(wǎng)絡(luò)化物流經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供與商流相適應(yīng)的高效物流服務(wù)。服務(wù)的無(wú)形化特點(diǎn)、各種復(fù)雜的費(fèi)率協(xié)商、服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和銜接、物權(quán)的轉(zhuǎn)移、控制和結(jié)算的主體等，往往涉及多個(gè)方面，需要強(qiáng)有力的制度保障和執(zhí)行機(jī)制，包括市場(chǎng)準(zhǔn)入與汰出機(jī)制、市場(chǎng)保障機(jī)制及商業(yè)信用機(jī)制等等。物流集中服務(wù)運(yùn)作，可在一定程度上為改善信用體系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服務(wù)效率提供有益的嘗試與實(shí)踐，對(duì)渤海新區(qū)市實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)管制的合理化和科學(xué)化，建立良好的市場(chǎng)秩序具有十分積極和現(xiàn)實(shí)的意義。3.3充分發(fā)揮渤海新區(qū)區(qū)域中心城市輻射功能河北省政府要將渤海新區(qū)建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、科技發(fā)達(dá)、布局合理、設(shè)施完善和環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化濱海城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度高于全國(guó)平均水平。這不僅意味著渤海新區(qū)以國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）為代表的經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模的增長(zhǎng)，還包括渤海新區(qū)市以三次產(chǎn)業(yè)比例為特征的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平的改善。此外渤海新區(qū)還必須繼續(xù)擴(kuò)大其所擁有的大型企業(yè)或企業(yè)集團(tuán)的規(guī)模與數(shù)量以構(gòu)成其經(jīng)濟(jì)實(shí)力的生成基礎(chǔ)。渤海新區(qū)經(jīng)濟(jì)綜合能力的成長(zhǎng)將表現(xiàn)為建立在經(jīng)濟(jì)實(shí)力基礎(chǔ)上的以商品流通、金融服務(wù)和信息管理的為代表的經(jīng)濟(jì)中心城市的極化效應(yīng)和以技術(shù)、資本、商品、產(chǎn)業(yè)、信息等多種途徑為區(qū)域發(fā)展提供服務(wù)的經(jīng)濟(jì)中心城市擴(kuò)散效應(yīng)，力爭(zhēng)在河北省乃至更大區(qū)域上的發(fā)揮經(jīng)濟(jì)輻射作用。專業(yè)建材/家居市場(chǎng)的建立，是渤海新區(qū)建材工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和發(fā)揮上述經(jīng)濟(jì)中心城市功能的最佳窗口和有效途徑。3.4有效推動(dòng)建材行業(yè)經(jīng)濟(jì)，服務(wù)渤海新區(qū)工業(yè)立市目標(biāo)對(duì)于渤海新區(qū)這樣一個(gè)新興的開發(fā)城市，建設(shè)商貿(mào)物流業(yè)對(duì)渤海新區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的促進(jìn)作用主要體現(xiàn)在以下方面：①培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，離不開構(gòu)成工業(yè)經(jīng)濟(jì)條件改善因素；規(guī)模的商貿(mào)專業(yè)市場(chǎng)，是促進(jìn)工業(yè)企業(yè)對(duì)外生產(chǎn)銷售的的重要渠道，也是企業(yè)產(chǎn)業(yè)外銷的有效通路條件。市場(chǎng)的建立不但其自身形成服務(wù)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)，還通過(guò)對(duì)外的物流促進(jìn)自身建材行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。促進(jìn)渤海新區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的進(jìn)程。是渤海新區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐條件。②創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)境華北建材物流中心項(xiàng)目的建設(shè)，將創(chuàng)造以渤海新區(qū)為中心的良好的區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)布局與發(fā)展環(huán)境；為區(qū)域招商引資，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平創(chuàng)造了條件。現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是與社會(huì)發(fā)展階段水平相適應(yīng)的。從渤海新區(qū)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展總量和城市化水平來(lái)看，其發(fā)展雖然在河北省名列前茅，但領(lǐng)先程度并不十分突出。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也體現(xiàn)在城市間的競(jìng)爭(zhēng)方面，這將使渤海新區(qū)在經(jīng)濟(jì)積聚和擴(kuò)散的范圍受到制約。加快發(fā)展以商貿(mào)服務(wù)流為平臺(tái)的經(jīng)濟(jì)體，將更好的服務(wù)“工業(yè)立市”發(fā)展目標(biāo)，增強(qiáng)城市經(jīng)濟(jì)輻射能力。第三章項(xiàng)目建設(shè)單位概況公司名稱：北京華富天成投資管理注冊(cè)資本：人民幣2021萬(wàn)法人：楊鵬企業(yè)登記注冊(cè)類型：有限責(zé)任公司(自然人投資）北京華富天成投資管理公司位于北京市朝陽(yáng)區(qū)農(nóng)展館南路13號(hào)1201室，注冊(cè)資金2021萬(wàn)元。公司主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有：投資管理、投資咨詢及房地產(chǎn)開發(fā)。北京華富天成投資管理在多年房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)中形成了自己獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式，為專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)和發(fā)展提供的優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。通過(guò)對(duì)資產(chǎn)的整合與經(jīng)營(yíng)，抑制地方的零散建設(shè)造成土地資源和不科學(xué)規(guī)劃造成資源浪費(fèi)。該企業(yè)形成了楊鵬等為領(lǐng)導(dǎo)的規(guī)范化企業(yè)管理高層人員。目前公司擁有員工近80人，其中管理人員20人，公司正在建立完善運(yùn)營(yíng)體制，積極培訓(xùn)了一支穩(wěn)定的，技術(shù)熟練中層技術(shù)管理人才。第四章行業(yè)分析及市場(chǎng)預(yù)測(cè)一、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)1.1國(guó)內(nèi)建材工業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè)2021年建材工業(yè)將向又好又快方向發(fā)展。預(yù)計(jì)建材工業(yè)增加值增長(zhǎng)速度22%；陶瓷產(chǎn)量為35.6億平方米，增長(zhǎng)13%；水泥產(chǎn)量14.7億噸，增長(zhǎng)8%；平板玻璃產(chǎn)量6億重量箱，增長(zhǎng)15%。水泥制品、技術(shù)玻璃、玻璃纖維及制品、輕質(zhì)建材等產(chǎn)品產(chǎn)量繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，主要行業(yè)先進(jìn)生產(chǎn)力比重繼續(xù)提高。水泥新型干法工藝比例可望達(dá)到56%，浮法玻璃比例達(dá)到85%。2021年建材行業(yè)的三大發(fā)展重點(diǎn)：著力推進(jìn)技術(shù)進(jìn)步和自主創(chuàng)新，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快用先進(jìn)生產(chǎn)力取代落后生產(chǎn)力；以節(jié)能減排為中心，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，努力實(shí)現(xiàn)又好又快發(fā)展；加快產(chǎn)品升級(jí)換代，節(jié)約能源資源。近兩年我國(guó)對(duì)部分建材產(chǎn)品出口退稅調(diào)整幅度較大，企業(yè)還需有一個(gè)消化吸收的過(guò)程，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，調(diào)整出口退稅，有助于促進(jìn)資源的合理配置和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升質(zhì)量檔次，出口退稅率降低帶來(lái)的影響可以逐步消化。建材行業(yè)作為高耗能行業(yè)，其過(guò)熱和不平衡發(fā)展，加大了節(jié)能減排任務(wù)實(shí)現(xiàn)的難度。建材行業(yè)落后生產(chǎn)能力依然較多，加快推進(jìn)淘汰落后產(chǎn)能的工作面臨很多挑戰(zhàn)。加之建材行業(yè)企業(yè)分散的格局，企業(yè)規(guī)模小、數(shù)量多，集中度很低，結(jié)構(gòu)不平衡問(wèn)題嚴(yán)重。過(guò)于分散的行業(yè)結(jié)構(gòu)和異常激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致總體產(chǎn)能過(guò)剩。這些問(wèn)題的存在阻礙了我國(guó)建材行業(yè)的健康發(fā)展。未來(lái)幾年，我國(guó)建材工業(yè)發(fā)展速度可能略高于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，但是與世界發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)建材工業(yè)總體水平還比較落后，高檔產(chǎn)品需要進(jìn)口。由于建材行業(yè)成本上漲，中低檔建材企業(yè)處于盈虧邊緣，造成了低檔產(chǎn)品因?yàn)闈q價(jià)涌入中檔產(chǎn)品序列、中檔產(chǎn)品漲價(jià)涌入高檔產(chǎn)品序列的連鎖反應(yīng)，這樣勢(shì)必會(huì)使中高檔產(chǎn)品的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。國(guó)家將繼續(xù)實(shí)施宏觀調(diào)控，以達(dá)到建材行業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)的目標(biāo)。根據(jù)建材行業(yè)“十二五”結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)，我國(guó)將鼓勵(lì)支持建材行業(yè)的大企業(yè)集團(tuán)發(fā)展，提高產(chǎn)業(yè)集中度；淘汰落后產(chǎn)能工藝。國(guó)家輕工局發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱：2021-2021年，國(guó)內(nèi)室內(nèi)裝飾年工程量將從1500億元猛增至3000億元左右。其中，家庭裝飾占50%。因此，室內(nèi)裝飾業(yè)是大有可為的行業(yè)。為輕工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、升級(jí)換代發(fā)揮了重要作用。隨著當(dāng)前住房制度改革的不斷深入，建材業(yè)對(duì)拉動(dòng)市場(chǎng)消費(fèi)將起到更積極的促進(jìn)作用。2021年全國(guó)主要新型建材需求總量預(yù)測(cè)表單位建筑陶瓷保溫材料礦棉吸聲板裝飾石膏板建筑涂料塑料型材塑料管道壁紙墻布化纖地毯萬(wàn)噸12016050-60100平方米60億4000—5000萬(wàn)1400萬(wàn)4億5000—8000萬(wàn)1.1國(guó)內(nèi)家居市場(chǎng)龐大，品牌呈現(xiàn)集約化趨勢(shì)隨著我國(guó)泛家居行業(yè)的不斷發(fā)展，目前的行業(yè)脈動(dòng)呈現(xiàn)以下特征：①供過(guò)于求、競(jìng)爭(zhēng)加劇家居建材市場(chǎng)缺乏合理規(guī)劃和市場(chǎng)調(diào)控；缺乏客觀、準(zhǔn)確的投資信息和科學(xué)論證，一些國(guó)內(nèi)、國(guó)外的投資商在未能充分了解當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境、實(shí)際需求和項(xiàng)目發(fā)展前景的情況下，僅憑借強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，盲目地興建市場(chǎng)。使得我國(guó)許多地區(qū)尤其是一類城市家居建材市場(chǎng)的數(shù)量和規(guī)模都呈現(xiàn)比較明顯的“泡沫”特征，處于“超飽和”狀態(tài)。以北京為例，僅從六里橋南里到玉泉營(yíng)環(huán)島4公里左右的三環(huán)路兩側(cè)，竟遍布了十幾家大型家居建材市場(chǎng)。這種現(xiàn)象在其它大城市也較普遍，經(jīng)常會(huì)見到一些超大型的家居建材市場(chǎng)集群。由于區(qū)域市場(chǎng)總量的供過(guò)于求，加之分布不合理，使得一些市場(chǎng)招商不足，人氣不旺，銷售額被稀釋，利潤(rùn)空間大幅下降，競(jìng)爭(zhēng)加劇，甚至出現(xiàn)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。其主要原因就是在需求一定的條件下，“同行”過(guò)多，“分母”太大。如果這種情況再不得到抑制，任其發(fā)展，不僅會(huì)擾亂正常的市場(chǎng)秩序，影響行業(yè)的健康發(fā)展，還會(huì)造成社會(huì)資源的浪費(fèi)。②理念創(chuàng)新、業(yè)態(tài)多元就我國(guó)建材行業(yè)其發(fā)展軌跡應(yīng)該是，經(jīng)營(yíng)商品—經(jīng)營(yíng)商戶—經(jīng)營(yíng)管理—經(jīng)營(yíng)誠(chéng)信—經(jīng)營(yíng)服務(wù)—經(jīng)營(yíng)品牌一直到所有經(jīng)營(yíng)理念的核心，其本質(zhì)就是家居建材流通載體為消費(fèi)者創(chuàng)造一切有利條件，實(shí)現(xiàn)其消費(fèi)利益的最大化。

其主要形式可以概括為，攤位制賣場(chǎng)、建材超市和獨(dú)立的品牌專賣店。由于后者的數(shù)量和規(guī)模都相對(duì)有限，因而目前家居建材流通業(yè)態(tài)的主體依然是處于主導(dǎo)地位的攤位制賣場(chǎng)和漸進(jìn)的建材超市?？梢哉f(shuō)，當(dāng)前我國(guó)家居建材流通領(lǐng)域已呈現(xiàn)出攤位制賣場(chǎng)與建材超市并存，兩種模式既競(jìng)爭(zhēng)又互動(dòng)的態(tài)勢(shì)。③細(xì)分市場(chǎng)、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)在當(dāng)前家居建材流通領(lǐng)域日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下，流通企業(yè)如何根據(jù)區(qū)域需求、同行狀況、結(jié)合自身形態(tài)打造比較優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)重要途徑就是“細(xì)分市場(chǎng)、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)”。其戰(zhàn)略設(shè)計(jì)的著眼點(diǎn)應(yīng)首先將區(qū)域消費(fèi)指數(shù)及結(jié)構(gòu)進(jìn)行細(xì)分：是以價(jià)格為“消費(fèi)閥啟點(diǎn)（消費(fèi)啟動(dòng)點(diǎn)）”的剛性消費(fèi)一族為受眾?；蛞云放?、品味、素養(yǎng)并通過(guò)消費(fèi)來(lái)體現(xiàn)其社會(huì)角色將價(jià)值作為“消費(fèi)閥啟點(diǎn)”的彈性消費(fèi)一族作為消費(fèi)對(duì)象。還是瞄準(zhǔn)以身份、“面子”、成就等作為“消費(fèi)閥啟點(diǎn)”的反彈性消費(fèi)一族，定位在VIP賣場(chǎng)。從理論上講，能將上述“三族”兼容當(dāng)然最好，在避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，取得了良好業(yè)績(jī)。④增強(qiáng)素質(zhì)、做強(qiáng)做大就流通企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力而言，其關(guān)鍵就是綜合素質(zhì)的較量，要盡快增強(qiáng)和提升“賣場(chǎng)素質(zhì)”。包括：賣場(chǎng)品牌含金量及彰顯水平、創(chuàng)新能力、市場(chǎng)份額、賣場(chǎng)信譽(yù)度、服務(wù)效率、經(jīng)營(yíng)理念、業(yè)態(tài)模式、業(yè)內(nèi)影響力、對(duì)商戶的利益親和力、對(duì)消費(fèi)者的吸引力、資金厚度、所在區(qū)域的商情因子及交通便利、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、舵手掌控能力等，它是一個(gè)綜合評(píng)價(jià)體系。家居流通企業(yè)要想利于不敗之地，就要做強(qiáng)做大，既要增強(qiáng)硬實(shí)力，又要增強(qiáng)軟實(shí)力。在戰(zhàn)略設(shè)計(jì)和戰(zhàn)術(shù)打法上：一要堅(jiān)持創(chuàng)新，要從以往的“經(jīng)營(yíng)商品”向“經(jīng)營(yíng)服務(wù)”和“經(jīng)營(yíng)消費(fèi)”轉(zhuǎn)變，要科學(xué)看待品牌與服務(wù)的辨證關(guān)系，注重信用和服務(wù)的經(jīng)營(yíng)；其次要完善和加強(qiáng)“賣場(chǎng)功能”，即交易功能、服務(wù)功能、展示功能及感受功能的建設(shè)；第三要根據(jù)賣場(chǎng)自身狀況，最大限度地把握剛性消費(fèi)、彈性消費(fèi)和反彈性消費(fèi)；最大限度地挖掘“服務(wù)效益”、“品牌效益”和“規(guī)模效益”。發(fā)達(dá)國(guó)家流通行業(yè)的發(fā)展歷程，使以賣場(chǎng)品牌化、集約化、連鎖化、服務(wù)化趨勢(shì)，賣場(chǎng)品牌含金量越高、賣場(chǎng)素質(zhì)越強(qiáng)、服務(wù)保障越完善，比較優(yōu)勢(shì)就越明顯，其綜合競(jìng)爭(zhēng)力也就越強(qiáng)。這樣的企業(yè)才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和泛家居行業(yè)的脈動(dòng)下生存與發(fā)展。二、渤海新區(qū)建材/家居專業(yè)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)2.1渤海新區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Ω母镩_放30年來(lái)，渤海新區(qū)已從過(guò)去的鹽堿地發(fā)展為今天重要的區(qū)域性中心城市。渤海新區(qū)是目前物流成本較低地區(qū)，經(jīng)商成本最低城市，投資環(huán)境優(yōu)良，在綜合實(shí)力快速提升的同時(shí)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)也取得長(zhǎng)足發(fā)展。在渤海新區(qū)區(qū)委正確領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持先進(jìn)制造業(yè)與現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)“雙輪驅(qū)動(dòng)”，發(fā)展大商貿(mào)，建設(shè)大物流，搞活大流通，努力把渤海新區(qū)打造成為東進(jìn)西出、輻射華北的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)業(yè)中心，雛形初顯！伴隨著現(xiàn)代化濱海大城市建設(shè)步伐，渤海新區(qū)物流已經(jīng)進(jìn)入前所未有的發(fā)展階段，渤海新區(qū)正在成為全國(guó)的現(xiàn)代物流服務(wù)業(yè)發(fā)展重地。商貿(mào)、物流和會(huì)展三駕馬車并駕齊驅(qū)，全力推進(jìn)。規(guī)劃引導(dǎo)為先，投資和招商引資有成效。渤海新區(qū)人感受是，消費(fèi)更方便，生活更舒適了，渤海新區(qū)將成為最宜人居、最具投資價(jià)值的魅力新城。2.1渤海新區(qū)商貿(mào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè)隨著發(fā)展步伐加快、空間拓展，商貿(mào)、會(huì)展、物流成為渤海新區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要支撐。如今，商業(yè)服務(wù)業(yè)已成為就業(yè)和再就業(yè)的重要渠道，全區(qū)商業(yè)從業(yè)人員達(dá)6.36萬(wàn)人，占全市從業(yè)人員總數(shù)的1/3。商貿(mào)流通設(shè)施不斷完善。圍繞渤海新區(qū)區(qū)委關(guān)于加快現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的總體要求，全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局合理規(guī)劃，其中優(yōu)先發(fā)展物流等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，突出發(fā)展ShoppingMall、商業(yè)集聚區(qū)等新興商業(yè)服務(wù)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展會(huì)展業(yè)，加速提升批發(fā)、餐飲等傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，全面發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)、電子商務(wù)等新型業(yè)態(tài)，穩(wěn)打穩(wěn)扎牢固構(gòu)筑現(xiàn)代商業(yè)產(chǎn)業(yè)體系。商貿(mào)流通業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到12%，服務(wù)業(yè)從業(yè)人員占全社會(huì)從業(yè)人員比重超25%。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃與周邊城市一起，優(yōu)先打造環(huán)渤海商業(yè)經(jīng)濟(jì)圈，以商圈推動(dòng)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈迅速形成，形成全國(guó)性商貿(mào)物流中心。目前，全區(qū)規(guī)模較大的第三方物流企業(yè)已有30多家，中外及中鐵物流等知名物流企業(yè)入駐渤海新區(qū)，物流產(chǎn)業(yè)正成為與現(xiàn)代制造業(yè)互相促進(jìn)、共同發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)。第五章項(xiàng)目選址及建設(shè)條件一、項(xiàng)目選址本項(xiàng)目的選址充分考慮渤海新區(qū)專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀以及渤海新區(qū)促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程要求；及其他相關(guān)建材工業(yè)生產(chǎn)帶動(dòng)的建材專業(yè)市場(chǎng)需求。同時(shí)，項(xiàng)目選址將充分考慮建材市場(chǎng)是公路貨運(yùn)樞紐、水路港口、鐵路物流三者結(jié)點(diǎn)的特點(diǎn)，考慮到信息化作為企業(yè)結(jié)算、信息服務(wù)的重要匯集中心的要求。項(xiàng)目以渤海新區(qū)大型品牌建材\家居倉(cāng)儲(chǔ)、陶瓷衛(wèi)浴、五金為服務(wù)重點(diǎn)。項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在:配套華北建材市場(chǎng)，輻射周邊城市的公路運(yùn)輸優(yōu)勢(shì)條件，可延伸覆蓋到北京、天津、河北、晉中南、魯北、豫北、陜西、內(nèi)蒙等部分地區(qū)，面積近80萬(wàn)平方公里，涉及43個(gè)地級(jí)市、近1.4億人口、2萬(wàn)億GDP。土地優(yōu)勢(shì)：1700多平方公里的非農(nóng)用地、307平方公里灘涂、1051平方公里淺海，這在我國(guó)東部沿海區(qū)域中，是僅有的一塊面積最大、人口較少、可用作工業(yè)建設(shè)的“處女地”。交通優(yōu)勢(shì)：以黃驊港為龍頭，區(qū)內(nèi)鐵路高速公路、集疏港路及國(guó)、省干道縱橫交織，渤海新區(qū)已成為河北省中南部重要的交通樞紐。為渤海新區(qū)輻射沿海地區(qū)及全省，逐步向省外及環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，提供了建材物流的平臺(tái)。經(jīng)專家意見，本項(xiàng)目擬選址在遠(yuǎn)離渤海新區(qū)市區(qū)、運(yùn)輸條件好、周圍物流企業(yè)基礎(chǔ)雄厚，配地址。周邊中鐵物流等大型專業(yè)市場(chǎng)可形成產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。二、基礎(chǔ)條件2.1渤海新區(qū)地理位置及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀渤海新區(qū)位于河北省東南部，東臨渤海，南接山東，北依京津。新區(qū)包括黃驊市、港城區(qū)、中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)、化工產(chǎn)業(yè)園區(qū)和南大港產(chǎn)業(yè)園區(qū)，面積2375平方公里，海岸線130公里，總?cè)丝?4.6萬(wàn)。新區(qū)是河北省“東出西聯(lián)”戰(zhàn)略的橋頭堡，在環(huán)京津、環(huán)渤海區(qū)域和建設(shè)沿海經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展強(qiáng)省中具有重要地位。滄州渤海新區(qū)于2021年2月15日經(jīng)河北省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立，7月20日正式揭牌。新區(qū)包括黃驊市、中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)、南大港產(chǎn)業(yè)園區(qū)和臨港化工園區(qū)“一市三園”，總面積2400平方公里，人口55萬(wàn)，海岸線130公里。本項(xiàng)目處于渤海新區(qū)的東部，其區(qū)域土地規(guī)劃是渤海新區(qū)未來(lái)重點(diǎn)物流產(chǎn)業(yè)區(qū)域。也是渤海新區(qū)最便捷通向京津、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶的重要交通節(jié)點(diǎn)。2.2、自然條件該區(qū)域?qū)贉嘏瘞Ъ撅L(fēng)型大陸性氣候，四季分明，年均降水量500--600mm，無(wú)霜期206天，年均氣溫12.1℃,一月氣溫最低，平均-4.6℃,七月氣溫最高，平均26.8℃，平均凍土層深0.478米，最大凍土層深0.64米，全年平均風(fēng)速4.2米/秒，主導(dǎo)風(fēng)向冬季為西北風(fēng)，夏季為西南風(fēng)，建筑風(fēng)壓值35公斤/平方米。總之氣候條件優(yōu)越，氣候資源豐富2.2.1、地質(zhì)地勢(shì)平坦，屬濱海低平原區(qū)，地面高程3-5.5米之間，土壤多為潮土類型（粘質(zhì)、輕質(zhì)鹽化），含鹽量0.06%—0.18%,有機(jī)質(zhì)含量0.8%—2.0%，地下淡水層在320—600米，礦化度一般1.5克/升，PH值7.8左右，地層允許承載力70—140千帕。第六章建設(shè)方案一、建設(shè)規(guī)模根據(jù)渤海新區(qū)建材/家居專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的情況和渤海新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，本項(xiàng)目擬建在渤海新區(qū)中捷農(nóng)場(chǎng)鹽場(chǎng)（原址為小司莊村）；建設(shè)以信息系統(tǒng)為支撐，集交易、倉(cāng)儲(chǔ)、配載、配送等服務(wù)功能為一體的綜合性建材家居交易倉(cāng)儲(chǔ)中心。擬建的華北建材物流中心項(xiàng)目處于渤海新區(qū)物流帶區(qū)域，處于渤海新區(qū)對(duì)外核心物流圈。規(guī)劃占地約1500畝，總投資120245萬(wàn)元人民幣。項(xiàng)目擬建總建筑面積501426平方米，其中：品牌建材展示交易中心44656平方米；綜合服務(wù)中心8505平方米；陶瓷倉(cāng)儲(chǔ)交易區(qū)336400平方米；餐飲、賓館、活動(dòng)中心26255平方米;配套生活區(qū)104115平方米。項(xiàng)目分三期進(jìn)行建設(shè)：一期總投資47499萬(wàn)元，形成建筑面積190528平方米的投資，分別建成品牌建材展示交易區(qū)、陶瓷倉(cāng)儲(chǔ)交易區(qū)。二期總投資54561萬(wàn)元，形成建筑面積208183平方米的投資，分別建成品牌建材交易區(qū)、陶瓷倉(cāng)儲(chǔ)交易區(qū)、餐飲賓館服務(wù)區(qū)。三期總投資18185萬(wàn)元，形成建筑面積112715平方米的投資，分別建成配套生活區(qū)及活動(dòng)中心。本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)促進(jìn)華北地區(qū)品牌家居/建材城做到了綜合的服務(wù)和優(yōu)越配套；實(shí)現(xiàn)了在華北地區(qū)家居/建材業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)的差異化發(fā)展。二、建設(shè)原則2.1符合國(guó)內(nèi)外社會(huì)經(jīng)濟(jì)與專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的總趨勢(shì)；2.2符合安河北省及渤海新區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求；2.3符合渤海新區(qū)城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃；2.4符合規(guī)劃的科學(xué)性、先進(jìn)性與可操作性原則。三、建設(shè)目標(biāo)建材及家居倉(cāng)儲(chǔ)月吞吐量達(dá)到300萬(wàn)平方米以上，年宏觀建材交易倉(cāng)儲(chǔ)產(chǎn)值50億元以上；與近200家品牌建材商設(shè)施通用、功能齊全、服務(wù)完善的建材倉(cāng)儲(chǔ)配送為主，交易為輔的建材綜合服務(wù)中心同盟；形成高效的建材倉(cāng)儲(chǔ)交易服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為顧客提供全方位、全過(guò)程、全天候的現(xiàn)代建材服務(wù)；建立健全建材服務(wù)管理信息系統(tǒng)，使之具有倉(cāng)儲(chǔ)管理、信息傳遞、庫(kù)存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等功能；引進(jìn)第三方建材家居企業(yè)300家以上，為華北地區(qū)縣100家左右大型建材家居企業(yè)和河北省近30家品牌家居/建材等專業(yè)市場(chǎng)，提供全程倉(cāng)儲(chǔ)物流供應(yīng)鏈服務(wù)；現(xiàn)代建材倉(cāng)儲(chǔ)交易綜合服務(wù)體系初步形成。四、交易倉(cāng)儲(chǔ)中心功能定位及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)4.1、交易倉(cāng)儲(chǔ)中心系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)（1）品牌建材/家居集散展示交易功能對(duì)進(jìn)入河北銷售的大型品牌建材/家居企業(yè)的產(chǎn)業(yè)，在品牌展示交易中心進(jìn)行重點(diǎn)展示，配套高品次的商務(wù)洽談區(qū)，促進(jìn)大宗建材批發(fā)交易。給入駐商家提供重點(diǎn)信息化專業(yè)服務(wù)，提供建材市場(chǎng)及時(shí)變化的信息。（2）綜合信息化服務(wù)功能項(xiàng)目將為商家提供委托，代辦接貨、發(fā)運(yùn)業(yè)務(wù)，包括辦理各種雜貨、集散箱貨物的交接。辦理進(jìn)出口貨物聯(lián)運(yùn)業(yè)務(wù)及其他各種進(jìn)口貨物的接運(yùn)業(yè)務(wù)。受客戶委托，辦理出口貨物的接貨、包裝、訂艙、訂車皮等各種出口前的必要作業(yè)和手續(xù)；辦理出口貨物的聯(lián)運(yùn)業(yè)務(wù)以及貨物的配載、裝卸、平艙等業(yè)務(wù)。定期提供對(duì)口的需求信息，提供建材價(jià)格變動(dòng)行情資訊，搭建商務(wù)信息交易服務(wù)平臺(tái)。（3）品牌建材家居專業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)功能在商業(yè)化模式下的華北大型品牌建材家居市場(chǎng)，由于區(qū)位價(jià)值使的各商家在貨品的供給、倉(cāng)儲(chǔ)遇到成本高啟的壓力。項(xiàng)目將為這些商家提供大型專業(yè)化倉(cāng)儲(chǔ)配送服務(wù)，為外地品牌建材商家促進(jìn)華北市場(chǎng)銷售提供據(jù)點(diǎn)和便捷的物流渠道。項(xiàng)目在與其他處于市區(qū)品牌建材家居城比，具有綜合成本優(yōu)勢(shì)和對(duì)外銷售輻射的便捷區(qū)位物流條件，為大型建材商提供綜合服務(wù)基地平臺(tái)。4.2、交易倉(cāng)儲(chǔ)中心服務(wù)對(duì)象定位主要市場(chǎng)服務(wù)對(duì)象是：外地進(jìn)駐華北的品牌建材商家需求；渤海新區(qū)市建材/陶瓷市場(chǎng)配套需求；華北地區(qū)大型品牌建材/家居專業(yè)市場(chǎng)的中間商專業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)需求；公水鐵多式聯(lián)運(yùn)對(duì)外建材銷售需求；本項(xiàng)目構(gòu)建主要服務(wù)于渤海新區(qū)為中心、半徑為500公里的城市經(jīng)濟(jì)帶的、建材集庫(kù)存管理、配載、信息處理等基礎(chǔ)功能的建材家居專業(yè)市場(chǎng)交易倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)。同時(shí)，通過(guò)與公路、水路、鐵路、機(jī)場(chǎng)以及依托本區(qū)域物流企業(yè)實(shí)現(xiàn)對(duì)接或戰(zhàn)略聯(lián)盟，使銷售和輻射范圍得到立體延伸。五、信息平臺(tái)功能5.1基礎(chǔ)信息共享區(qū)域建材家居信息共享城市綜合信息共享產(chǎn)品信息共享相關(guān)信息共享供需信息共享產(chǎn)品需求信息與供應(yīng)信息；倉(cāng)儲(chǔ)需求信息與供給信息；5.2綜合信息系統(tǒng)客戶關(guān)系管理計(jì)劃控制倉(cāng)儲(chǔ)管理運(yùn)輸管理配送管理統(tǒng)計(jì)分析5.3客戶服務(wù)系統(tǒng)為企業(yè)客戶提供的全過(guò)程動(dòng)態(tài)跟蹤和查詢：貨物出入庫(kù)時(shí)間、數(shù)量查詢；貨物庫(kù)存數(shù)量查詢；貨物配送完成情況查詢。第七章專業(yè)技術(shù)方案一、總平面布置1.1總體布局原則（1）按照現(xiàn)代建材/家居專業(yè)市場(chǎng)功能特點(diǎn)和發(fā)展要求；（2）重視區(qū)域開發(fā)條件以及內(nèi)外交通系統(tǒng)優(yōu)化完善；（3）堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)觀，創(chuàng)造宜人的外部環(huán)境；（4）增強(qiáng)信息化和服務(wù)功能，提升交易倉(cāng)儲(chǔ)中心的綜合實(shí)力；1.2總平面布置圖見附圖1.3功能結(jié)構(gòu)及用地布局項(xiàng)目分為五大功能區(qū)（1）陶瓷倉(cāng)儲(chǔ)交易區(qū)（2）品牌建材家居展示交易區(qū)形成品牌建材\家居展示交易，集貨、倉(cāng)儲(chǔ)、分撿、配送、信息處理于一體的配送交易中心。（3）餐飲/賓館服務(wù)區(qū)（4）生活配套區(qū)（5）綜合信息服務(wù)功能區(qū)1.4交通規(guī)劃交通規(guī)劃原則（1）合理安排車流路徑，保障交通暢通；（2）保證交易倉(cāng)儲(chǔ)中心與新區(qū)主道路貨客運(yùn)通道；（3）控制交通對(duì)環(huán)境的影響；（4）在滿足項(xiàng)目區(qū)近期交通需求的前提下，為后期發(fā)展保有較大的交通預(yù)留。1.5景觀規(guī)劃品牌建材家居展示交易區(qū)的前集中綠地,沿主次干道均為重要景觀軸線，兩邊均有綠化帶蔓延，并在路交叉節(jié)點(diǎn)形成景觀區(qū)，形成系列富于變化的城市空間和景觀。二、建筑結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)建筑物按地震烈度7級(jí)設(shè)計(jì)。項(xiàng)目?jī)?nèi)建筑采用框架結(jié)構(gòu)的綜合展覽樓及標(biāo)準(zhǔn)鋼結(jié)構(gòu)說(shuō)明的倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)房等。道路、停車場(chǎng)采用混凝土鋪設(shè)。三、供電系統(tǒng)3.1設(shè)計(jì)依據(jù)及范圍供電設(shè)計(jì)嚴(yán)格按照《民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ/T16-92）、《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50057一94）、《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》等進(jìn)行設(shè)計(jì)。3.2供電方案本工程用電電源在項(xiàng)目區(qū)范圍內(nèi)新建200VA變電所，用電設(shè)備總?cè)萘考s為30,000KW，其中消防應(yīng)急負(fù)荷1000KW。按規(guī)范規(guī)定，本工程除消防用電為一類負(fù)荷外，其余用戶二類用電負(fù)荷。照明配電電源引自本項(xiàng)目區(qū)變電站，正常照明采用密集型母線槽供電，事故照明采用雙電源回路自動(dòng)切換。防雷部分按三類防雷建筑物設(shè)置，利用土建基礎(chǔ)做接地裝置。計(jì)算機(jī)系統(tǒng)接地單獨(dú)設(shè)置：接地采用TN-C-S系統(tǒng)，接地電阻小于4歐姆。四、通訊、電視、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)本工程項(xiàng)目區(qū)通訊、電視與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)采用綜合布線，系統(tǒng)接入電視網(wǎng)，穿管線在土建施工時(shí)埋設(shè)，安裝由電信及有線電視部門負(fù)責(zé)。五、給排水設(shè)施5.1研究依據(jù)給排水設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》、《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》、《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》、《生活飲用水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》、《污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行設(shè)計(jì)。5.2給水方案項(xiàng)目區(qū)的辦公用水使用供水公司自來(lái)水，室外消防用水由室外消防栓直接供給。進(jìn)水管道為Ф500-600，遠(yuǎn)期規(guī)劃供水能力約5000m3／日。5.3排水方案結(jié)合地形特征和道路建設(shè)鋪設(shè)排水管道，采用雨污水分流排放。室內(nèi)污水經(jīng)過(guò)化糞池處理后，用管道排至市政污水管道。室外采用污水、雨水分流制排系統(tǒng)，所有雨水、污水均集中排入市政下水道，由市政污水處理系統(tǒng)統(tǒng)一處理。六、消防根據(jù)國(guó)家《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GPJ16—87（修訂本）的規(guī)定，本項(xiàng)目?jī)?chǔ)存物品的火災(zāi)危險(xiǎn)性為丙類，庫(kù)房為一、二級(jí)耐火等級(jí)的單層建筑，根據(jù)要求設(shè)室內(nèi)外消防給水系統(tǒng)，并配有急救消防設(shè)施。6.1消防給水系統(tǒng)在庫(kù)區(qū)室外消防給水管線，埋地設(shè)，呈環(huán)狀布置，管線上設(shè)置室外地上式消防栓。在庫(kù)房?jī)?nèi)各防火單元均設(shè)置室內(nèi)消火栓，每個(gè)消火栓處設(shè)有火災(zāi)報(bào)警按鈕，信號(hào)送至庫(kù)區(qū)消防控制中心。高架庫(kù)房?jī)?nèi)易燃區(qū)根據(jù)情況設(shè)置自動(dòng)噴水滅火給水系統(tǒng)。6.2急救消防設(shè)施品牌建材家居展示交易和陶瓷倉(cāng)儲(chǔ)交易區(qū)均配置手提式干粉滅火器，并在變配電室等處配置手提式二氧化碳滅火器以及時(shí)撲滅初起火災(zāi)。6.3消防水量室外消火栓用水量：20L/S室內(nèi)消火栓用水量：10L/S自動(dòng)噴水滅火用水量：20L/S本工程消防總用水量：50L/S七、通風(fēng)空調(diào)根據(jù)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》及國(guó)家和地區(qū)的有關(guān)規(guī)定，設(shè)置適當(dāng)?shù)牟膳⑼L(fēng)、空調(diào)及防排煙設(shè)施。為庫(kù)房?jī)?nèi)能達(dá)到勞保要求，封閉庫(kù)房需設(shè)置通風(fēng)裝置。八、節(jié)能措施A庫(kù)房?jī)?nèi)無(wú)采暖情況下采取節(jié)能設(shè)計(jì)，增加采光面積或采用屋面采光板可節(jié)約照明能源。B衛(wèi)生器具采用節(jié)水型器具。C選用低損耗高效變壓器，合理選擇變壓器電容，使變壓器在經(jīng)濟(jì)方式下運(yùn)行。D選用節(jié)能型電容、光源和燈具，合理進(jìn)行無(wú)功補(bǔ)償，減少無(wú)功損耗。第八章環(huán)境保護(hù)與安全衛(wèi)生一、環(huán)境保護(hù)污染及治理在項(xiàng)目建設(shè)中將嚴(yán)格遵守《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)定》，確保對(duì)環(huán)境不造成污染，實(shí)現(xiàn)衛(wèi)生達(dá)標(biāo)。因本項(xiàng)目是成件商品的儲(chǔ)存配送，不會(huì)造成像污水、廢氣、煙塵和噪音等污染，因此不再做出具體規(guī)定。環(huán)境綠化建筑平面布置充分利用現(xiàn)有的空地進(jìn)行綠化，種植花草樹木、草坪、綠籬。提高綠化面積，可作為凈化空氣、調(diào)節(jié)氣溫、改善勞動(dòng)條件、保護(hù)和美化環(huán)境的重要措施，從而可減少場(chǎng)內(nèi)車輛及場(chǎng)外道路灰塵對(duì)庫(kù)區(qū)環(huán)境的污染，使庫(kù)區(qū)綠化率達(dá)到40%以上，綠化效果達(dá)到春有花開、夏有遮陰、秋有果實(shí)、冬有常青的標(biāo)準(zhǔn)。二、安全衛(wèi)生確保本項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)后，人員在工作崗位上安全和健康不受傷害。因本項(xiàng)目無(wú)崗位有害物質(zhì)存在，故本報(bào)告只考慮安全防護(hù)設(shè)施。2.1倉(cāng)庫(kù)內(nèi)勞動(dòng)安全防護(hù)重點(diǎn)是防火、防盜、防物品從高架上脫落砸傷等。庫(kù)外勞動(dòng)安全防護(hù)以商品運(yùn)輸中的交通安全為重點(diǎn)。2.2職業(yè)安全衛(wèi)生設(shè)計(jì)中采取的主要防范措施：A本項(xiàng)目按照國(guó)家規(guī)定的倉(cāng)儲(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)，分析各種危害因素，選用可靠安全的設(shè)備。B庫(kù)房?jī)?nèi)安裝通風(fēng)設(shè)施，把溫度、濕度控制在合理的范圍內(nèi)。C庫(kù)房?jī)?nèi)地面采用無(wú)積水設(shè)計(jì)，防止地滑。D建立和完善交通安全、電腦網(wǎng)絡(luò)安全、入駐企業(yè)安全等措施，落實(shí)警衛(wèi)、值班制度。第九章項(xiàng)目組織及運(yùn)營(yíng)公司建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理的總體目標(biāo)是積極采用先進(jìn)的管理技術(shù)，加快建立多層次、多元化、符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律,與國(guó)際通行規(guī)則接軌,物暢其流、快捷準(zhǔn)時(shí)、經(jīng)濟(jì)合理、用戶滿意的綜合化建材家居倉(cāng)儲(chǔ)中心。一、交易倉(cāng)儲(chǔ)中心的管理系統(tǒng)項(xiàng)目完工后，公司將按項(xiàng)目需求安排管理人員30人，市場(chǎng)人員人、司機(jī)、技術(shù)及服務(wù)人員270人，共300人。為保證交易倉(cāng)儲(chǔ)中心正常運(yùn)轉(zhuǎn)，一般行政管理人員實(shí)行一班制，一般服務(wù)人員將實(shí)行兩班運(yùn)轉(zhuǎn)制，保衛(wèi)實(shí)行三班運(yùn)轉(zhuǎn)制。綜合信息服務(wù)中心實(shí)行24小時(shí)值班制，實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)處理相關(guān)業(yè)務(wù)信息，以保證達(dá)到服務(wù)集成化、運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)化、流程科學(xué)化、操作標(biāo)準(zhǔn)化、作業(yè)機(jī)械化、業(yè)務(wù)規(guī)?；凸芾黼娔X化。因此，公司發(fā)展需要的是復(fù)合型、高層次的管理人才和技術(shù)人才。人員培訓(xùn)是公司核心競(jìng)爭(zhēng)力培養(yǎng)的重要內(nèi)容，也是公司長(zhǎng)足發(fā)展的重要保證。本項(xiàng)目所配備的人員，必須經(jīng)培訓(xùn)并考核合格后方能上崗。人員培訓(xùn)要制定具體實(shí)施計(jì)劃，指定專人負(fù)責(zé)組織落實(shí)，可根據(jù)不同層次、不同專業(yè)分類、分批進(jìn)行。人員的培訓(xùn)和考核擬在本項(xiàng)目試運(yùn)營(yíng)前完成。二、項(xiàng)目實(shí)施方案1、通過(guò)與政府相關(guān)部門進(jìn)行充分溝通，尋求政府部門的政策支持和優(yōu)惠條件，并建商家入駐的快速通道，為項(xiàng)目招商建立基礎(chǔ)條件。2、為適應(yīng)專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的需要，項(xiàng)目的建設(shè)遵循“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)”的原則，力求創(chuàng)立現(xiàn)代專業(yè)市場(chǎng)集聚高地。3、擬與中國(guó)建材企業(yè)進(jìn)行多種方式合作，嘗試多種形式的激勵(lì)政策，為項(xiàng)目管理和運(yùn)營(yíng)人才的引進(jìn)創(chuàng)造良好的條件。4、堅(jiān)持“信譽(yù)和服務(wù)第一”宗旨，通過(guò)嚴(yán)格的規(guī)范選擇入園企業(yè)，力求樹立“優(yōu)質(zhì)、獨(dú)特、忠誠(chéng)”的專業(yè)市場(chǎng)服務(wù)品牌。圖9-1：組織架構(gòu)圖行政管理行政管理人力資源管理會(huì)計(jì)核算財(cái)務(wù)審計(jì)前期策劃營(yíng)銷手續(xù)、客戶服務(wù)工程管理設(shè)計(jì)規(guī)劃計(jì)劃管理合同管理及物業(yè)工程造價(jià)管理公司領(lǐng)導(dǎo)綜合部財(cái)審部營(yíng)銷部施工部經(jīng)營(yíng)部運(yùn)營(yíng)部第十章項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃一、工程進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)期擬從2021年10月至2021年10月。具體實(shí)施進(jìn)度見下表：2021年8月-2021年9月項(xiàng)目立項(xiàng)、落實(shí)資金2021年10月項(xiàng)目評(píng)估、論證一期工程：2021年11月-2021年12月項(xiàng)目報(bào)建、征用土地2021年1月—2021年11月土建工程2021年12月工程竣工驗(yàn)收二期工程：2021年1月項(xiàng)目報(bào)建2021年2月-2021年11月土建工程2021年12月工程竣工驗(yàn)收三期工程：2021年1月項(xiàng)目報(bào)建2021年2月-2021年9月土建工程2021年10月工程竣工驗(yàn)收第十一章投資估算與資金籌措一、投資估算依據(jù)投資估算的主要依據(jù)為：1.1《民用建筑可行性研究深度和要求》1.2有關(guān)部委編制的《建設(shè)項(xiàng)目投資估算辦法》1.3河北同類建筑物近期單位造價(jià)指標(biāo)及國(guó)內(nèi)建筑材料、設(shè)備現(xiàn)行價(jià)格總投資=固定資產(chǎn)投資+建設(shè)期利息固定資產(chǎn)投資=工程費(fèi)用+其他費(fèi)用+預(yù)備費(fèi)用二、價(jià)格及取費(fèi)依據(jù)：2.1安裝工程費(fèi)按同類工程價(jià)值估算；2.3建筑工程費(fèi)參照《河北省建筑工程概算定額》及類似工程造價(jià)估算。三、項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資：120245萬(wàn)元（人民幣）其中：1、土地成本土地成本合計(jì)15340萬(wàn)元其中：土地出讓金14700萬(wàn)元土地契稅610萬(wàn)元土地登記發(fā)證費(fèi)30萬(wàn)元2、前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)合計(jì)4600萬(wàn)元，其中：設(shè)計(jì)費(fèi)用：800萬(wàn)元勘探費(fèi)：120萬(wàn)元消防抗震費(fèi)：400萬(wàn)元建設(shè)工程報(bào)建費(fèi)：3160萬(wàn)元三通一平：120萬(wàn)元3、房屋建安工程成本房屋建安工程成本共計(jì)：92550萬(wàn)元，其中：建安工程費(fèi)用：89100萬(wàn)元A土建工程：81000萬(wàn)元B安裝工程（水電）：3000萬(wàn)元C樁基及土方開挖：5100萬(wàn)元附屬工程費(fèi)：2740萬(wàn)元A室外管網(wǎng)：2680萬(wàn)元B室外景觀設(shè)計(jì)：60萬(wàn)元室外工程費(fèi)：710萬(wàn)元A垃圾清運(yùn)費(fèi)：230萬(wàn)元B土地圍墻費(fèi)：480萬(wàn)元4、公共配套設(shè)施成本公共配套設(shè)施費(fèi)用共計(jì)：3355萬(wàn)元A消防工程費(fèi)：650萬(wàn)元B弱電工程：315萬(wàn)元C電梯工程：500萬(wàn)元D道路建設(shè)費(fèi):1580萬(wàn)元G智能化：230萬(wàn)元5、其它費(fèi)用：其他費(fèi)用共計(jì)：5100萬(wàn)元A工程監(jiān)理費(fèi)B工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)C墻改費(fèi)D招標(biāo)費(fèi)E綠化費(fèi)F防雷檢測(cè)費(fèi)6、不可遇見費(fèi)：2300萬(wàn)元（只考慮基本預(yù)備費(fèi)）7、投資估算表見附件1四、資金籌措本項(xiàng)目根據(jù)投資計(jì)劃安排，總投資120245萬(wàn)元，其中企業(yè)自籌30000萬(wàn)元，銀行貸款20210萬(wàn)元，其余資金通過(guò)銷售過(guò)程解決。五、還貸計(jì)劃本項(xiàng)目向銀行貸款20210萬(wàn)元，全部用于前期建設(shè)投資。貸款期限2年，并從2021年一次性還清。十二章、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、財(cái)務(wù)計(jì)算的依據(jù)1.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及參數(shù)選取 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》《中華人民共和國(guó)公司法》及其實(shí)施條例《中華人民共和國(guó)增值稅法》及其實(shí)施條例《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施細(xì)則財(cái)政部頒布《企業(yè)財(cái)務(wù)制度》《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和近年會(huì)計(jì)制度改革的有關(guān)規(guī)定國(guó)家和當(dāng)?shù)貏趧?dòng)工資管理和社會(huì)保障部門的有關(guān)規(guī)定1.2總成本費(fèi)用估算（1）管理費(fèi)用本項(xiàng)目管理費(fèi)用為開發(fā)企業(yè)在管理和經(jīng)營(yíng)中所發(fā)生的費(fèi)用,按營(yíng)業(yè)額的1.5％計(jì)算。（2）營(yíng)業(yè)費(fèi)用本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)費(fèi)用為開發(fā)企業(yè)在售房過(guò)程中及日常所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用按銷售收入的2％計(jì)算。（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用為開發(fā)企業(yè)為籌集建設(shè)資金所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,本項(xiàng)目主要為貸款利息按年利率6.6%計(jì)算為2640萬(wàn)元。（4）工資等費(fèi)用按200萬(wàn)元/年估算1.3成本估算表總成本費(fèi)用估算成本項(xiàng)目2021年2021年2021年2021年管理費(fèi)用10030531070銷售費(fèi)務(wù)費(fèi)用0132013200工資費(fèi)用等50200200200合計(jì)28020852090360二、稅率及利潤(rùn)計(jì)算2.1稅金測(cè)算單位：萬(wàn)元項(xiàng)目投資期2021年2021年2021年?duì)I業(yè)稅2969.563462.661177.27城建稅207.87242.3882.41教育費(fèi)附加148.48173.1358.86合計(jì)3325.913878.171318.542.4、銷售及運(yùn)營(yíng)收入測(cè)算表見附件2三、不確定性分析在項(xiàng)目的實(shí)施和銷售過(guò)程中可能影響項(xiàng)目效益的主要因素就是銷售收入，建設(shè)投資及開發(fā)周期。本項(xiàng)目參照一般地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，計(jì)算周期以房子銷售完畢，投入使用為止。本次取2021～2021年為計(jì)算周期。3.1開發(fā)周期的影響影響開發(fā)周期的因素主要有三個(gè)方面，即建設(shè)周期、銷售策劃及經(jīng)濟(jì)環(huán)境。其中我們簡(jiǎn)化為銷售資金回籠方面，即假定建設(shè)周期和經(jīng)濟(jì)環(huán)境為固定，僅以銷售回款為準(zhǔn)。綜合整個(gè)開發(fā)期限，開發(fā)周期定位于3年。3.2項(xiàng)目開發(fā)成本的影響開發(fā)成本主要根據(jù)工程投資、管理、財(cái)務(wù)費(fèi)及營(yíng)銷廣告費(fèi)用。其中以工程投資為最主要因素，現(xiàn)以工程投資中工程總價(jià)每調(diào)整10%的幅度影響進(jìn)行分析。四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論和建議若項(xiàng)目全部用來(lái)出售，項(xiàng)目銷售毛利率=（銷售收入-銷售成本）/銷售收入=26%；可見本項(xiàng)目具有投資回報(bào)率高，風(fēng)險(xiǎn)較小，項(xiàng)目開發(fā)周期短等優(yōu)點(diǎn)，適宜投資。第十三章可行性報(bào)告結(jié)論一、項(xiàng)目的建設(shè)將推動(dòng)渤海新區(qū)現(xiàn)代建材\家居專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，配套渤海新區(qū)建材工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。強(qiáng)化渤海新區(qū)建材/五金/家居等專業(yè)市場(chǎng)綜合效力，改善和提高渤海新區(qū)建材物流產(chǎn)業(yè)的軟硬件條件。二、建材專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)將產(chǎn)生帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，直接產(chǎn)生約3000個(gè)就業(yè)崗位，給周邊居民提供就業(yè)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益。三、建材交易倉(cāng)儲(chǔ)中心將引進(jìn)一批年?duì)I業(yè)額較大品牌建材商家，為渤海新區(qū)市民及建筑業(yè)需求提供綜合效益高的建材交易、倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)；減輕市區(qū)商業(yè)模式下建材交易成本壓力；對(duì)建材產(chǎn)品進(jìn)出口，參予區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，提供條件。建材市場(chǎng)建成將提升渤海新區(qū)物流的宏觀產(chǎn)值近20億元。四、項(xiàng)目的建設(shè)將促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。為整頓目前該區(qū)域零散的市場(chǎng)、改變集散的臟、亂、差的環(huán)境提供了良好的安置平臺(tái)。五、現(xiàn)代商貿(mào)流通服務(wù)業(yè)是渤海新區(qū)城市發(fā)展政策所倡導(dǎo)的，是渤海新區(qū)實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的重要載體之一。項(xiàng)目在市場(chǎng)，選址方面做了充分的考慮與調(diào)查研究，在功能布置上做了周到安排；重視消防、安全、衛(wèi)生等環(huán)節(jié)的設(shè)置，在運(yùn)營(yíng)中規(guī)范公司化管理，為投產(chǎn)后的產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)回報(bào)起到了有效保障。在滿足工業(yè)土地投資強(qiáng)度的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目投資兼顧了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益的雙重標(biāo)準(zhǔn)，建議項(xiàng)目早日開工建設(shè)。附件1：項(xiàng)目投資估算表序號(hào)項(xiàng)目萬(wàn)元1土地成本153401.1土地出讓金147001.2土地契稅6101.3土地登記發(fā)證費(fèi)302前期工程費(fèi)46002.1設(shè)計(jì)費(fèi)用：8002.1勘探費(fèi)：1202.3消防抗震費(fèi)：4002.4建設(shè)工程報(bào)建費(fèi)：31602.5三通一平：1203房屋建安工程成本925503.1建安工程費(fèi)用：891003.1.1土建工程：810003.1.2安裝工程（水電）：30003.1.3樁基及土方開挖：51003.2附屬工程費(fèi)：2740A室外管網(wǎng)：2680B室外景觀設(shè)計(jì)：603.3室外工程費(fèi)：710A垃圾清運(yùn)費(fèi)：230B土地圍墻費(fèi)：4804公共配套設(shè)施成本33554.1消防工程費(fèi)：6504.2弱電工程：3154.3電梯工程：5804.4道路建設(shè)費(fèi):15804.5智能化：2305其它費(fèi)用：51005.1工程監(jiān)理費(fèi)5.2工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)5.3