各階段銷售的執(zhí)行報(bào)告

各階段銷售的執(zhí)行報(bào)告

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6棟多層和小高層圍合而成，約370戶人家，設(shè)有大型地下車庫，車位配置比約1：1。戶型面積以70㎡左右兩房、85㎡左右小三房和100㎡左右大三房為主，另設(shè)少量尊貴四房和頂層SKY—HOUSE，戶型方正實(shí)用，層高3米，戶戶贈送超大觀景凸窗，絕大部分單位南北通透，部分單位贈挑高露臺或入戶花園420011月供應(yīng)總量：在售項(xiàng)目供應(yīng)總量在35-45萬平米之間（考慮分期銷售及銷售率）；現(xiàn)有區(qū)域分布：主要集中在關(guān)口的潛龍華城、老城區(qū)的錦繡江南四期；社區(qū)規(guī)模：現(xiàn)有在售項(xiàng)目多為大盤分期開發(fā)，大部分在10萬平米以上；產(chǎn)品類型：以小高層為主，中小的兩房、三房供應(yīng)為主；客戶類型：關(guān)內(nèi)白領(lǐng)階層占較大比例；項(xiàng)目模式：主要滿足中等收入階層的基本住房需求龍華在售項(xiàng)目仍以大盤為主（包括大盤的后續(xù)開發(fā)）；尚無突破傳統(tǒng)的開發(fā)模式出現(xiàn)龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢在售項(xiàng)目銷售基本穩(wěn)定，但系列政策對市場的后續(xù)影響不容忽視項(xiàng)目名稱均價(jià)推出時(shí)間平均月銷售速度銷售率潛龍華城（*C組團(tuán)公寓預(yù)計(jì)年內(nèi)推出）48002005.4160-220套/月（目前尾盤70-80套/月）已推的A、B區(qū)98%書香門第天一閣53002005.620-28套/月60%左右世紀(jì)春城3期（*10.16推2棟小戶型，均價(jià)4300）5000*43002005.10小戶型選房當(dāng)天銷售即達(dá)60%;非小戶型28-32套/月小戶型：90%以上非小戶型：80%皓月花園2期48002004.1216-28套/月80%以上日出印象2期46002005.3——90%以上城市明珠（一期）*二期預(yù)計(jì)年內(nèi)推出4900-52002005.3開盤當(dāng)天銷售率在90%以上近100%美麗AAA56002005.6開盤當(dāng)天銷售率90%左右近100%錦繡江南4期5300-55002005.6目前銷售速度不理想（純投資客戶觀望）85%左右錦繡江南4期先后經(jīng)歷過三次選房：6月、10月、11月；通過分析其選房數(shù)據(jù)可知政策對純投資客戶的制約對樓盤銷售產(chǎn)生一定影響錦繡江南4期10月份及最近一次的選房效果不理想，除了4期本身無園林、有噪音的影響外，政策對投資客戶的限制也是原因之一：錦繡江南4期第二次選房均價(jià)號稱5500元/平米，當(dāng)天實(shí)際銷售30套左右（總計(jì)推出150套）；錦繡江南4期第三次選房推出近250套，實(shí)際銷售不超過80套龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢此為大概位置圖，詳細(xì)位置圖尚未對外公開新客站位于龍華西南角，目前的確切位置尚未見到有官方報(bào)道，右圖是根據(jù)描述繪制的草圖；新客站是京廣鐵路、東南沿海高速鐵路客運(yùn)專線交匯；通車后預(yù)計(jì)有近80條列車線路；預(yù)計(jì)達(dá)到年500萬的人次；港澳臺、珠三角商旅人流將不必只通過廣州進(jìn)行中轉(zhuǎn)，可以通過龍華新客站實(shí)現(xiàn)與全國的聯(lián)系交通的改善將成為龍華房地產(chǎn)市場的最大驅(qū)動力——新客站將落戶龍華龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢福龍公路南坪快速路機(jī)荷高速梅觀高速龍大公路龍觀快速路地鐵4號線輕軌11號線福龍公路的開通將解決梅林關(guān)口交通瓶頸問題，建立龍華與福田的直接聯(lián)系通道；地鐵4號線將帶動龍華二線拓展區(qū)的整體繁榮，使得區(qū)域增殖空間迅速提升；軌道沿線上蓋物業(yè)將呈現(xiàn)地鐵物業(yè)特征：投資成分增加、小戶型暢銷地鐵四號線2期站點(diǎn)：少年宮站(深圳中心區(qū))→蓮花北站(富蓮大廈與雨田村之間的路)→梅林站(梅村路與梅林路交匯處)→梅林檢查站(預(yù)留)→白石龍站→龍華火車站→龍華中心站→上塘路站→龍華鎮(zhèn)中心站

交通的改善將成為龍華房地產(chǎn)市場的最大驅(qū)動力——福龍公路、地鐵4號線預(yù)計(jì)08年開通龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢物業(yè)類型最大增值區(qū)顯著增值區(qū)一般增值區(qū)距離地鐵站增值幅度距離地鐵站增值幅度距離地鐵站增值幅度住宅100～200m30.62%200～400m23.03%400～600m16.95%商業(yè)<100m26.47%200～300m20.22%300～500m14.70%辦公<100m20.43%200～300m15.40%300～600m10.11%軌道交通對深圳不同物業(yè)類型的房地產(chǎn)價(jià)值的影響對比世聯(lián)研究規(guī)劃公示在建建成通車正常運(yùn)營跳躍性增長提前釋放建成后加速區(qū)域成熟，從單純利好消息刺激價(jià)格上漲，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐詮?fù)合因素影響項(xiàng)目價(jià)格。項(xiàng)目價(jià)格軌道交通建設(shè)階段世聯(lián)研究表明：從城市軌道交通項(xiàng)目規(guī)劃開始，沿線房地產(chǎn)開發(fā)即開始逐漸升溫，而隨著地鐵的建設(shè)和運(yùn)營，其對沿線房地產(chǎn)開發(fā)的影響也不斷變化，所以軌道交通給沿線區(qū)域帶來的開發(fā)利益是一個(gè)動態(tài)持續(xù)的過程。地鐵對房地產(chǎn)的影響的有效距離為≤600米的范圍交通價(jià)值產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響的時(shí)間區(qū)間：在06年中期至07年（開通前2年得到釋放）龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢地鐵、輕軌、新客站的作用：——

改善區(qū)域交通環(huán)境，方便到達(dá)；——

成為交通樞紐，提升片區(qū)形象；——

帶來大量人流，支持住宅、商業(yè)及寫字樓客源；——

帶來新元素：大量信息流、物流、不同需求不同特征的房地產(chǎn)客戶，成為房地產(chǎn)業(yè)資源；——

促進(jìn)龍華城市化（多元化）：物業(yè)類型的多樣化、人口構(gòu)成多元化；——

地鐵對房地產(chǎn)市場的價(jià)值集中于開通之前的1-2年，龍華房地產(chǎn)在未來1-2年內(nèi)體驗(yàn)到地鐵利好。交通的改善將成為龍華房地產(chǎn)市場的最大驅(qū)動力——具體表現(xiàn)總結(jié)龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢在交通、規(guī)劃、景觀資源作用下，龍華地產(chǎn)格局迅速形成五大板塊并存局面——產(chǎn)品供應(yīng)更趨于多元化潛龍華城皓月花園2萬科第五園中海月朗苑世紀(jì)春城4日出印象錦繡江南4五米陽光美麗AAA勁力城市明珠2萬科城書香門第二期圣莫麗斯星河丹堤瀅水灣未來推出項(xiàng)目2005年在售項(xiàng)目中海日輝臺金地龍華榕江項(xiàng)目春華四季園中心板塊：龍華老區(qū)+周邊輻射地，區(qū)域行政文化中心，配套完善，區(qū)內(nèi)客戶認(rèn)可度高，現(xiàn)以經(jīng)濟(jì)型2房、小3房為主，未來將出現(xiàn)一些舒居型戶型二線拓展區(qū)（含周邊輻射大盤）：較高發(fā)展?jié)摿?，關(guān)內(nèi)客戶認(rèn)可度高，現(xiàn)以經(jīng)濟(jì)型2房、小3房為主，交通的改善帶來未來供應(yīng)往多元化發(fā)展（單身公寓和舒居型）廣場1號關(guān)口資源型片區(qū)：以山水資源或低容積率資源的中大戶型的中高端物業(yè)，面向全市范圍內(nèi)中高端客戶，戶型有變大趨勢，未來供應(yīng)量較大。二線拓展區(qū)版塊*含周邊輻射大盤萬科版塊關(guān)口資源版塊中心版塊民治大道沿線龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢未來客戶變化趨勢：龍華未來的住宅客戶將仍以白領(lǐng)為主，但高端客戶和投資客戶的比例將會加大客戶類型客戶組成客戶特征未來新增主力客戶高級管理人員和高薪的技術(shù)人員主要依托于龍華高科技企業(yè)的發(fā)展和帶動，例如華為、富士康的帶動，這類客戶對治安及配套要求較高關(guān)內(nèi)高端客戶追求舒適居住環(huán)境和資源。近關(guān)口的資源大盤及萬科系列對他們較有吸引力關(guān)內(nèi)投資客戶看好龍華房地產(chǎn)發(fā)展前景，是龍華關(guān)口小戶型、未來地鐵沿線物業(yè)的投資者更大范圍內(nèi)的關(guān)內(nèi)白領(lǐng)階層在區(qū)域來源上更為廣闊，基本上涵蓋了管內(nèi)的羅湖、福田、南山；目前潛龍華城的華強(qiáng)北老板、打工族占相當(dāng)比例周邊各鎮(zhèn)白領(lǐng)階層與龍華存在工作緣、親緣的周邊各鎮(zhèn)客戶；潛龍華城中有較大部分的客戶來自石巖、新安等周邊各鎮(zhèn)商務(wù)、商旅客戶依托于龍華交通樞紐的形成和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶來大批與龍華存在商務(wù)關(guān)系的客戶群體，覆蓋到全國，主要是珠三角和香港客戶；對高級公寓、公寓式辦公有較大需求龍華未來客戶來源區(qū)域更廣闊，除了傳統(tǒng)的當(dāng)?shù)乜蛻艏案Ｌ锇最I(lǐng)階層外，更因?yàn)閹状筚Y源大盤的牽引對關(guān)內(nèi)高端客戶具有吸引力；隨著龍華交通地位的確立及產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型及發(fā)展，將吸引大量投資客戶及商務(wù)需求客戶；龍華現(xiàn)有的白領(lǐng)階層客戶在未來數(shù)量會大程度增加，而且在區(qū)域來源上更廣泛龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢12365價(jià)格以較大幅度繼續(xù)提升：05年上半年片區(qū)價(jià)格上漲幅度在20%以上，這與關(guān)內(nèi)供應(yīng)稀缺及產(chǎn)品品質(zhì)本身相關(guān)市場主力戶型為2、3房；05年的1房供應(yīng)比例有明顯的上升趨勢;面積區(qū)間主要集中在70-80平米/90-110平米交通將成為龍華市場的主要驅(qū)動力：片區(qū)地產(chǎn)格局將形成新的五大片區(qū)，將帶來戶型供應(yīng)走大、產(chǎn)品多元化龍華在售項(xiàng)目仍以大盤為主（包括大盤的后續(xù)開發(fā)）；尚無突破傳統(tǒng)的開發(fā)模式出現(xiàn)；銷售走勢基本穩(wěn)定，但政策影響也存在供需持續(xù)穩(wěn)步增長：未來1-3年內(nèi)項(xiàng)目供應(yīng)量預(yù)計(jì)在500萬平米以上

小結(jié)：多元化7未來客戶及客戶需求出現(xiàn)“多元化”趨勢：關(guān)內(nèi)高端客戶、關(guān)內(nèi)投資客戶比例增長4物業(yè)類型出現(xiàn)多元化，多層不再為絕對主力；隨著品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，物業(yè)品質(zhì)及檔次升級周期變短龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢區(qū)外競爭布吉寶安新中心區(qū)龍崗中心城西麗梅林龍華1、布吉未來1-2年內(nèi)供應(yīng)較少且不集中；2、布吉后續(xù)供應(yīng)容積率走高，關(guān)口堵塞問題影響未來房地產(chǎn)市場發(fā)展，且無交通利好；3、布吉缺乏品牌開發(fā)商的帶動；4、雖然與龍華存在客戶搶奪，但龍華占據(jù)競爭優(yōu)勢1、龍華作為中部服務(wù)組團(tuán)直接為福田中心區(qū)提供配套支持，占有福田中心區(qū)的成熟優(yōu)勢，有大量人口支持；2、寶安新中心區(qū)處于啟動期，主要吸引南山白領(lǐng)置業(yè)，也分流部分福田白領(lǐng)和關(guān)內(nèi)投資客；3、二者的競爭主要表現(xiàn)為市場熱點(diǎn)間的資源競爭；4、寶安作為未來土地出讓主戰(zhàn)場具有持續(xù)發(fā)展的后續(xù)優(yōu)勢1、龍崗中心城基本上為區(qū)域內(nèi)發(fā)展，對外輻射力目前還非常有限，未來1-2年內(nèi)其主要是通過中信、鴻榮源的大型低密度項(xiàng)目吸引區(qū)內(nèi)部分高端客戶；2、未來1-2年龍崗中心城在產(chǎn)品供應(yīng)上主要以低密度產(chǎn)品為主，與龍華之間的競爭很少；3、龍崗作為未來土地出讓的主要場所之一，具有持續(xù)發(fā)展的后發(fā)優(yōu)勢1、與龍華/寶安同處于發(fā)展中的低價(jià)片區(qū)相比，具有片區(qū)相對成熟/環(huán)境治安好/位置好等心理優(yōu)勢；2、但不是未來1-2年內(nèi)的熱點(diǎn)，明年推出項(xiàng)目僅有兩個(gè)1、梅林土地儲備少，開發(fā)空間小，目前在售項(xiàng)目基本上是前期項(xiàng)目后續(xù)部分；2、梅林沒有大的項(xiàng)目，均在5萬平米以內(nèi)，輻射力有限；在區(qū)域外的競爭中主要潛在競爭者為布吉、寶安新中心區(qū)、西麗、梅林，關(guān)內(nèi)的福田、南山由于土地出讓有限與龍華之間的區(qū)域競爭相對較弱；龍華在區(qū)域競爭中總體來說處于相對競爭優(yōu)勢地位；龍華將主要面臨與布吉等片區(qū)搶奪關(guān)內(nèi)客戶，但二線拓展區(qū)由規(guī)劃、交通帶來的巨大升值空間使之處于相對競爭優(yōu)勢地位龍華與周邊其他區(qū)域存在搶奪關(guān)內(nèi)白領(lǐng)的競爭，但在區(qū)域競爭中處于相對競爭優(yōu)勢地位市場未來競爭格局研究初步統(tǒng)計(jì)未來供應(yīng)量在400萬平米以上（詳見競爭分析部分）在區(qū)域內(nèi)的競爭中主要是與二線拓展區(qū)搶奪關(guān)內(nèi)白領(lǐng)客戶；與關(guān)口資源板塊在客戶重合度上較低，盡管關(guān)口未來推出的項(xiàng)目在規(guī)模上都達(dá)到了20-30萬平米，但先期的客戶爭奪激烈程度不會太激烈；民治大道沿線未來推出的榕江項(xiàng)目以及萬科板塊的春華四季園可能會分流一部分中心板塊客戶；相對來說，二線拓展區(qū)在未來1-2年內(nèi)取勝的賣點(diǎn)是升值空間區(qū)內(nèi)競爭二線拓展區(qū)中心板塊關(guān)口資源板塊民治大道沿線萬科板塊二線拓展區(qū)——規(guī)劃起點(diǎn)高；新區(qū)，空間大；市政配套優(yōu)勢；交通中心的實(shí)質(zhì)受益者；關(guān)內(nèi)白領(lǐng)的首要承接地；巨大升值空間高起點(diǎn)；交通優(yōu)勢；后續(xù)規(guī)模大；交通中心的實(shí)質(zhì)受益者；巨大升值空間規(guī)劃起點(diǎn)高；居住服務(wù)配套，環(huán)境純粹；交通中心的實(shí)質(zhì)受益者規(guī)劃起點(diǎn)高；后續(xù)規(guī)模；市政配套優(yōu)勢；巨大升值空間中心板塊成熟配套；政治文化中心——成熟；中心成熟；中心成熟；中心關(guān)口資源板塊稀缺資源景觀；低密度產(chǎn)品線稀缺景觀；更廣的客戶線；升級產(chǎn)品線——稀缺景觀稀缺景觀民治大道沿線梅龍路開通后基本無優(yōu)勢低價(jià)策略無優(yōu)勢——分流中低端客戶萬科板塊萬科區(qū)域部署升級；客戶線、產(chǎn)品線成熟；區(qū)域成熟萬科品牌；低密度產(chǎn)品線；全市范圍客戶資源基本無優(yōu)勢占優(yōu)勢地位——二線拓展區(qū)在競爭中主要占據(jù)規(guī)劃、交通優(yōu)勢，巨大的升值空間將成為其主要優(yōu)勢市場未來競爭格局研究從項(xiàng)目供應(yīng)來看：競爭主要反映在資源板塊各項(xiàng)目之間對關(guān)內(nèi)高端客戶的爭奪；二線拓展區(qū)內(nèi)部項(xiàng)目之間以及二線拓展區(qū)與其他板塊的大盤項(xiàng)目對關(guān)內(nèi)白領(lǐng)的爭奪二線拓展區(qū)城投項(xiàng)目8.6萬金地梅隴鎮(zhèn)項(xiàng)目43萬世紀(jì)春城四期13萬龍盈泰項(xiàng)目8.2萬龍1號8.2萬資源板塊書香門第二期15萬潛龍山莊60萬瀅水灣13萬圣莫麗斯33萬星河丹堤36萬萬科板塊春華四季園43萬合生創(chuàng)展項(xiàng)目5萬第五園后期30萬榕江項(xiàng)目（民治大道沿線）25萬未來龍華項(xiàng)目供應(yīng)統(tǒng)計(jì)（不完全統(tǒng)計(jì)）：未來將推項(xiàng)目已推項(xiàng)目注：相當(dāng)項(xiàng)目的具體推售時(shí)間未定，此統(tǒng)計(jì)中針對推售意向預(yù)計(jì)其是未來將推項(xiàng)目還是已推項(xiàng)目；圣莫麗斯具體推售時(shí)間難以確定，但相關(guān)營銷已經(jīng)啟動，在此統(tǒng)計(jì)中將其作為已推項(xiàng)目；由于無法統(tǒng)計(jì)出境內(nèi)所有地塊情況，本統(tǒng)計(jì)為不完全統(tǒng)計(jì)已知舊改項(xiàng)目（初步統(tǒng)計(jì)）約170萬龍華未來項(xiàng)目總計(jì)約：510萬平米龍華商業(yè)中心改造項(xiàng)目101.5萬平米市場未來競爭格局研究2143578913101211世紀(jì)春城日出印象書香門第2金地梅隴鎮(zhèn)城投龍華泰華項(xiàng)目圣莫利斯龍1號綠景項(xiàng)目已明確開發(fā)期限項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目二線拓展區(qū)未來1-3年內(nèi)的區(qū)域內(nèi)競爭項(xiàng)目總量在300萬平米以上；大量未開發(fā)項(xiàng)目將形成集中競爭二線擴(kuò)展區(qū)內(nèi)居住用地和綜合功能用地共430.39萬平米；目前已明確權(quán)屬的土地有353.2萬平米（共13塊，分別被8家企業(yè)控制）.已開發(fā)項(xiàng)目只有日出印象，總量不超過10萬平米；06年上半年預(yù)計(jì)開發(fā)項(xiàng)目有6個(gè)，總量在60萬平米左右：代表項(xiàng)目有金地梅隴鎮(zhèn)、世紀(jì)春城4期，二者總推出量在35萬平米左右龍盈泰項(xiàng)目市場未來競爭格局研究序號地塊規(guī)模容積率土地用途初始土地使用者預(yù)計(jì)開發(fā)時(shí)間16.4萬1.2-2.5商住用地新一代實(shí)業(yè)公司沒有相關(guān)開發(fā)信息,預(yù)計(jì)土地要進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,開發(fā)時(shí)間應(yīng)在06年下半年24.5萬3.2-4.0商住用地深圳市祥泰信息咨詢有限公司預(yù)計(jì)土地將進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,入市時(shí)間在06年中以后3+5+827.1萬1.2-2.542.5萬1.2-2.5商住用地龍華鎮(zhèn)物業(yè)發(fā)展公司可能在06年年底入市11+1210萬1.2-2.5居住用地728.4萬1.2-2.5別墅用地深圳市華電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司可能在06年底入市9125.2萬1.2-2.5;0.6-1.2居住用地深圳市住宅局地塊權(quán)屬者已發(fā)生變化，可能分割出讓，入市時(shí)間難以預(yù)計(jì)107.7萬1.2-2.5商住用地深圳市榕江實(shí)業(yè)公司開發(fā)實(shí)力相對較強(qiáng),可能在07年初入市1327.6萬0.6-1.2商住用地華來利實(shí)業(yè)有限公司可能在06年中后入市,開發(fā)水平不高二線拓展區(qū)項(xiàng)目的項(xiàng)目集中競爭出現(xiàn)在06年年中之后，且同質(zhì)性競爭嚴(yán)重（規(guī)模相似、容積率相近、資源相當(dāng)）市場未來競爭格局研究預(yù)計(jì)06年龍華推出競爭項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱容積率建筑面積規(guī)模推出戶型套數(shù)工程現(xiàn)狀預(yù)計(jì)推出時(shí)間春華四季園一期第二批房號1.943萬2-5、6、12-14棟51706年3月春華四季園二期27棟6-17層2300未動工06年下半年世紀(jì)春城四期3.1217201910棟17-32層133905年12月初動工06年10月陽光新鏡園7棟高層70-12012月3日動工06年7、8月城投七里香榭1.810萬左右800多套風(fēng)和日麗四期700多套剛動工06年底中海月朗苑第二批房號2.110萬1、4、5棟600多套4層左右06年4月左右碧水龍庭（榕江）2.820萬戶型30-140平方米，小高層2006套正負(fù)零06年6月龍華弓村舊改3.225萬1000多套分兩期已動工06年年底卓能雅居1.819萬16-18層1024未知數(shù)據(jù)有待核實(shí)約11000套左右小結(jié)：集中在06年中期之后123654二線拓展區(qū)在競爭中主要占據(jù)規(guī)劃、交通優(yōu)勢，巨大的升值空間將成為其主要優(yōu)勢從項(xiàng)目供應(yīng)來看：競爭主要反映在資源板塊各項(xiàng)目對關(guān)內(nèi)高端客戶的爭奪；二線拓展區(qū)內(nèi)部項(xiàng)目之間以及二線拓展區(qū)與其他板塊的大盤項(xiàng)目對關(guān)內(nèi)白領(lǐng)的爭奪二線拓展區(qū)項(xiàng)目的項(xiàng)目集中競爭出現(xiàn)在06年年中之后，且同質(zhì)性競爭嚴(yán)重（規(guī)模相似、容積率相近、資源相當(dāng)）二線拓展區(qū)未來1-3年內(nèi)的區(qū)域內(nèi)競爭項(xiàng)目總量在300萬平米以上，大量未開發(fā)項(xiàng)目將形成集中競爭龍華與周邊其他區(qū)域存在搶奪關(guān)內(nèi)白領(lǐng)的競爭，但在區(qū)域競爭中處于相對競爭優(yōu)勢地位競爭的時(shí)間區(qū)間：明年年中（7、8月份）出現(xiàn)競爭相對緩和期，之后供應(yīng)迅速放大市場未來競爭格局研究本報(bào)告解決的問題客戶研究22005年政策出臺時(shí)間軸3月住房按揭利率上調(diào)穩(wěn)定房價(jià)“舊八條”11月深圳開征土地增值稅10月《關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、禁止價(jià)格欺詐的通知》4月國務(wù)院副總理曾培炎“關(guān)于抑制房價(jià)過快上漲勢頭”的四點(diǎn)要求“新八條”打擊炒房、炒地6月個(gè)人購房不足2年即轉(zhuǎn)手交易，交全額營業(yè)稅開始實(shí)施5月七部委《關(guān)于穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》深圳規(guī)定普通住房標(biāo)準(zhǔn)

地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂的“認(rèn)購書”應(yīng)使用全市統(tǒng)一的示范文本，并通過“深圳市一手房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)”下載，“認(rèn)購書”簽訂之后，不得隨意變更或解除；商品房取得預(yù)售許可證后，必須全部即時(shí)上網(wǎng)公開銷售，“深圳市國土局和房地產(chǎn)管理局房源公示系統(tǒng)”中待售房源，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得無故拒售；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取“提前登記、集中開盤、分期銷售”的售房模式；嚴(yán)禁“炒房樓花”行為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得代理銷售尚未辦理《房地產(chǎn)證》的二手房。11月11日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房銷售行為的通告》項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間開盤套數(shù)開盤當(dāng)天銷售率開盤實(shí)現(xiàn)均價(jià)潛龍華城2005年4月510套30%4500萬科第五園一期2005年7月346套99.42%5300萬科第五園二期2005年9月600套95%5500美麗AAA2005年6月431套74.83%5560錦繡江南四期2005年6月400套60%5000世紀(jì)春城三期2005年10月279套70%4800城市明珠2005年2月400套100%4200政策出臺之前的2005年項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間開盤套數(shù)開盤當(dāng)天銷售率開盤實(shí)現(xiàn)均價(jià)淘金山2005年11月24日104套

38％

11400御景東園2005年11月19日200套29％9700中信高爾夫2005年11月20日29套50％22000錦繡江南四期5、6座2005年11月80套30％6100五米陽光2005年11月26日400余套55%-60%5800新政出臺之前的2005年是房價(jià)飛漲、銷售速度爆棚的一年；新政出臺之后，大部分樓盤在銷售速度上收到了一定的影響，但是價(jià)格上卻沒有太大的波動。而五米陽光選房當(dāng)天火爆的場面也間接說明了政策的打壓是針對短線投資客戶而言的，對于長線投資以及自住的客戶影響相對較小。政策出臺之后的2005年新政調(diào)控影響目前上門年齡相對較低；家庭結(jié)構(gòu)比較簡單，以2－3人為主；家庭月收入5000-10000元居多。上門客戶以四季花城業(yè)主為主。春華四季園上門客戶情況上門客戶首次置業(yè)的比例占到了47％，絕大部分客戶購房仍以自住為主。購房因素中，小區(qū)規(guī)模、發(fā)展商品牌、物業(yè)管理是客戶比較看重的因素。春華四季園上門客戶情況上門客戶購房需求還是以經(jīng)濟(jì)型戶型和面積為主，一定程度上驗(yàn)證了龍華購房的主力客戶和市場的主流戶型。春華四季園上門客戶情況中海月朗苑客戶情況

開盤當(dāng)天到場客戶以項(xiàng)目周邊、四季花城及龍華本地客戶為主，其中有部分客戶是第五園的未成交客戶。自住為主，也有一定的投資客，具體數(shù)據(jù)不祥。上門客戶基本為家庭為主，或孩子年齡較小、或二人家庭，為龍華市場的主流客戶。通過與客戶溝通及觀察，中海的上門客戶對價(jià)格比較敏感，有一定的維權(quán)意識，但會妥協(xié)。為了能買到房，學(xué)校/配套等不足暫時(shí)可以忽略。龍華傳統(tǒng)大盤開發(fā)模式：驅(qū)動力：利用價(jià)格梯度對關(guān)內(nèi)首次置業(yè)者實(shí)行被動牽引；產(chǎn)品：采用經(jīng)濟(jì)型的中低端產(chǎn)品滿足市區(qū)低收入階層的基本生理需求；結(jié)果：討好單一階層聚集形成大盤聚居效應(yīng)，但相應(yīng)的配套不足，形成“臥城式”的“通勤社區(qū)”客戶置業(yè)龍華驅(qū)動因素一

以世紀(jì)春城、錦繡江南為代表的低密度大盤世紀(jì)春城4期14萬平米/r=3.18/高層價(jià)格：預(yù)計(jì)在5500左右產(chǎn)品：2-3房為主（主流面積區(qū)間）戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比2房2廳1衛(wèi)68.93-75.4856242.6％2房2廳2衛(wèi)（mini別苑）83.12-85.9420215.3％3房2廳2衛(wèi)（小3房）96.82-111.8926420％3房2廳2衛(wèi)（大3房）120.91-125.5929222.1％合計(jì)1320100％龍華關(guān)口資源大盤開發(fā)模式：驅(qū)動力：利用景觀資源對關(guān)內(nèi)多次置業(yè)者實(shí)行主動牽引；產(chǎn)品：采用舒適型的中高端產(chǎn)品滿足市區(qū)高收入階層的生活享受需求；結(jié)果：自然景觀的稀缺吸引，但周邊環(huán)境及道路規(guī)劃影響較大客戶置業(yè)龍華驅(qū)動因素二

以圣莫麗斯、星河丹堤為代表的關(guān)口資源大盤星河丹堤36萬平米/r=1.8/別墅群價(jià)格：預(yù)計(jì)在1.6萬-2萬左右產(chǎn)品：TH270-290、別墅400（一期產(chǎn)品）戶型面積區(qū)間套數(shù)TH270－290200別墅4007客戶置業(yè)龍華驅(qū)動因素三

金地梅隆鎮(zhèn)將打破龍華大盤的傳統(tǒng)形象，開辟白領(lǐng)社區(qū)升級模式金地梅隴鎮(zhèn)建筑的新空間：Cool的城市外立面新產(chǎn)品主義：建筑元素的極端表達(dá)目標(biāo)客戶特征：7080一族目標(biāo)客戶標(biāo)簽：精神貴族物業(yè)：商業(yè)住宅互動，打造社區(qū)感升級模式：驅(qū)動力：利用品質(zhì)、社區(qū)感對多元客戶實(shí)行主動牽引；產(chǎn)品：采用多元化/多風(fēng)格產(chǎn)品滿足客戶對品質(zhì)居住需求的追求；結(jié)果：形成社區(qū)效應(yīng)，城市、居住元素混合開發(fā)主體市內(nèi)品牌開發(fā)商+龍華本土實(shí)力開發(fā)商產(chǎn)品傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)型主力2、3房；低密度產(chǎn)品：別墅、洋房、TH；城市豪宅：高層大面積產(chǎn)品新客戶高級管理人員和高薪的技術(shù)人員：主要依托于龍華高科技企業(yè)的發(fā)展和帶動關(guān)內(nèi)高端客戶：近關(guān)口的資源大盤及萬科系列對他們較有吸引力關(guān)內(nèi)投資客戶：地鐵沿線物業(yè)投資客、城市主干道沿線投資客、小戶型物業(yè)投資客更大范圍內(nèi)的關(guān)內(nèi)白領(lǐng)階層：基本上涵蓋了管內(nèi)的羅湖、福田、南山周邊各鎮(zhèn)白領(lǐng)階層：工作緣、親緣商務(wù)、商旅客戶：依托于龍華交通樞紐的形成和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶來大批與龍華存在商務(wù)關(guān)系的客戶群體，覆蓋到全國，主要是珠三角和香港客戶；對高級公寓、公寓式辦公有較大需求隨著客戶的多元化，未來1-2年內(nèi)龍華市場開發(fā)模式也將趨于多樣化世聯(lián)后續(xù)階段的重點(diǎn)工作

致力于客戶的深入研究和分析——依托于目前在龍華已有項(xiàng)目、對現(xiàn)有龍華客戶的了解和分析，研究新政變化下客戶購房心態(tài)、購房需求、家庭結(jié)構(gòu)的變化。為金地整合“金地系”客戶，擴(kuò)大金地客戶的客戶圈層，從單純的“高級灰”擴(kuò)展到“城市白領(lǐng)階層”。

項(xiàng)目賣點(diǎn)整合思路說明：在深入分析項(xiàng)目所有的特色后，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目所能提供的一切生活與追求均來源于規(guī)劃和建筑的“超脫”：因此賣點(diǎn)整合的主線是“建筑，建造我們的生活”。前言

一個(gè)地塊的規(guī)模決定了規(guī)劃的方式和建筑的可能性，很大程度上也決定了在這個(gè)地塊上未來將出現(xiàn)的群體、將呈現(xiàn)的生活方式、將發(fā)生的故事。丘吉爾曾說“Weshapeourbuilding；thereaftertheyshapeus。我們做建筑，建筑又重新造就我們。一、欲望都市里的長跑者（居住在城市中）——

規(guī)劃及建筑二、有故事的房子，有我的故事（居住在風(fēng)景的城市中）——

園林三、都市速溶史（居住在街區(qū)中）——

商業(yè)街四、快速城市化的龍華——

區(qū)域規(guī)劃五、創(chuàng)意的居住，更愉悅的生活——

節(jié)能設(shè)計(jì)、創(chuàng)意會所六、品牌塑造優(yōu)質(zhì)生活——

發(fā)展商和物管2006，相聚在梅隴鎮(zhèn)！2006，生活在梅隴鎮(zhèn)！2006，做城市未來的代言人！在梅隴鎮(zhèn)，收入不是判定是不是梅隴鎮(zhèn)人的標(biāo)準(zhǔn)，什么高級灰、中產(chǎn)、準(zhǔn)中產(chǎn)……在梅隴鎮(zhèn)，判定你是不是梅隴鎮(zhèn)人的標(biāo)準(zhǔn)是是否熱愛生活，是否熱愛豐富多姿的都市生活，是否有太多的欲望要在都市中實(shí)現(xiàn)。在參與和分享中感悟生活，并希望在參與中擴(kuò)大自己的交往圈子；除了參與外還崇尚DIY，一切都掌握在自己的手中，DIY也可創(chuàng)造無限的可能；年輕并UP著，我們年輕、有活力、有激情、無成見，為了更好的生活和事業(yè)的發(fā)展，希望通過自身的努力達(dá)到更高的層面，也積極的愿意通過各種途徑充電提高。對于未來競爭的預(yù)期，也希望自己的下一代能夠贏在起跑線上。在梅隴鎮(zhèn)，邂逅你和我們的生活。生活中充滿各種各樣的變化，變化帶來各色的偶然性。在普通的常態(tài)生活中，我們更向往偶然性帶來的隨意和驚喜。對于日復(fù)一日的生活，創(chuàng)意是最好的讓生活不那么悶的方式。年輕人有的是創(chuàng)意，并為此而自豪，通過創(chuàng)意，生活可以過的和別人不一樣，可以表現(xiàn)自己、證明自己。我們同樣相信探索是一種生產(chǎn)力，作為非有產(chǎn)階級的年輕人，探索玩玩能夠開辟出一片新的天地，我們是勇于探索的一群，就算是在市井的生活中被壓抑了心底的理想，但青春的激情促使我們有著與生俱來的探索精神。這是對未知的好奇和對美好結(jié)果的預(yù)期。梅隴鎮(zhèn)提供了探索的空間和可能。擁有比夢想更重要，生活中體驗(yàn)輕度放縱的快樂。未來是美好的，但追求美好未來的過程是漫長而艱辛的，因此在向往美好前景的時(shí)候，希望現(xiàn)在也過得不要那么匆忙，那么累，能及時(shí)享受一下生活的美好。去哪里不重要，在路上最重要，跳什么舞不重要，在跳中最重要。梅隴鎮(zhèn)倡導(dǎo)一種把握現(xiàn)在的生活理念，活在當(dāng)下，活在進(jìn)行中。我們要主動選擇生活，而不被生活選擇。能夠有很多選擇的生活是更為有品質(zhì)的，能選擇則意味著在很大程度上做生活的主人。梅隴鎮(zhèn)提供豐富的可選擇性，滿足客戶對選擇的欲望，讓他們能夠主動把控更多的東西。家是我的忘城。在梅隴鎮(zhèn)，家不僅僅是睡覺的地方，而是一個(gè)避開外界干擾的安樂窩，家庭的歸屬感也很重要。具有強(qiáng)烈歸屬感的社區(qū)也會形成一種標(biāo)簽感，給客戶帶來強(qiáng)烈的生活狀態(tài)和身份的認(rèn)知，這也是客戶所希望的。愛生活從愛自己開始。繁忙的工作，不規(guī)律的生活習(xí)慣使得城市人的健康大多存在一些小小的問題，年輕的拿青春堵明天的我們更是在生活的漩渦中有點(diǎn)兒身不由己。其實(shí)我們心中是自己為中心的，比誰都更關(guān)心自己，希望從各個(gè)方面對自己更好一點(diǎn)。我是城市未來的代言人，我住梅隴鎮(zhèn)；我們是城市力量階層，我們住梅隴鎮(zhèn)。本報(bào)告解決的問題概念整合3尋找價(jià)值信息（FAB分析）F（Features/fact）:項(xiàng)目本身的特性/屬性A（Advantages）：相對于競爭對手項(xiàng)目的優(yōu)勢B（Benefit/value）：樓盤帶給用戶的利益/價(jià)值我有什么我好在哪兒我能給你帶來什么價(jià)值A(chǔ)B找到項(xiàng)目的價(jià)值消費(fèi)者：他們買什么？F（Features）A（Advantages）B（Benefit）現(xiàn)代都市規(guī)劃及產(chǎn)品個(gè)性立面大盤商業(yè)風(fēng)情品牌開發(fā)商二線拓展區(qū)現(xiàn)代感會所（創(chuàng)新功能）大盤的第一期商業(yè)風(fēng)情品牌開發(fā)商知名物管獨(dú)特的社區(qū)文化精神品質(zhì)感邊界內(nèi)的都市感（有邊界的社區(qū)）階層感創(chuàng)意與眾不同（出眾）特區(qū)——成就生活樂趣找到項(xiàng)目的價(jià)值開發(fā)商/營銷人：我們做什么？F（Features）A（Advantages）B（Benefit）分期開發(fā)主流市場項(xiàng)目操作空間大市場參與人投入度高——成就市場樂趣（MarketVisionaries）我們就此看到了交易雙方的一致性：EnjoyC營銷：溝通的姿態(tài)也許我們都習(xí)慣了說教，習(xí)慣了牽引，習(xí)慣了強(qiáng)勢：“明天我們住在哪里？”，“到東部去”，“灣區(qū)物業(yè)”。我們這一代總是慣性地為每一件事去找一個(gè)說法，或者賦予一些意義。作為營銷者，我們必須這么做，只是需要改變一下溝通姿態(tài)，二十幾歲的年輕男女就是我們目前和未來的消費(fèi)者，如果你忽略他們，我們的房子就會被PK掉。接近消費(fèi)者真實(shí)的生活狀態(tài)，與消費(fèi)者建立平等，取悅甚至是迎合的溝通方式和溝通渠道。我們就此提出金地梅隴鎮(zhèn)的價(jià)值觀——EnjoyYourself/喜歡自己的理由“喜歡自己的理由”價(jià)值觀可以不用說，但必須銘記在心，成為Action的驅(qū)動力區(qū)別于北京人因“中心”而自大，上海人因“上?！倍鴥?yōu)越，深圳人只因“自我（實(shí)現(xiàn)）”而意氣風(fēng)發(fā)。金地梅隴鎮(zhèn)作為“特區(qū)的特區(qū)”，消費(fèi)者和營銷人都將因梅隴鎮(zhèn)而找到喜歡自己的理由。熱愛生活/汽車/朋友就象熱愛梅隴鎮(zhèn)一樣EnjoyYourself梅隴鎮(zhèn)來了，生活/城市/朋友還會遠(yuǎn)嗎？Rightnow，righthere。這里是梅隴鎮(zhèn)。概念體系和延展本報(bào)告解決的問題價(jià)格預(yù)測與銷售計(jì)劃405年上半年前片區(qū)價(jià)格自然增長率為9.17％05年下半年片區(qū)均價(jià)為5500，則增長率為9.7％。按照自然增長率計(jì)算，在不考慮政策影響的情況下，預(yù)計(jì)06年片區(qū)均價(jià)為5700－6000元左右。

不能導(dǎo)致銷售速度太慢大盤考慮二期能夠順暢銷售整個(gè)項(xiàng)目一直保持生勢作為片區(qū)啟動者，入市價(jià)格應(yīng)與市場情況持平，避免銷售風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目入市價(jià)格考慮的因素世聯(lián)希望在滿足客戶長期需求的情況下，深入研究客戶行為，讓客戶能夠接受更高的價(jià)格。導(dǎo)致二手房市場增值的因素將對項(xiàng)目新房銷售具有較大的參考意義良好的交通區(qū)位交通區(qū)位的獨(dú)特性，往往是樓盤價(jià)格保值升值的決定性因素。典型案例:福田中心區(qū)樓盤稀缺資源的占有部分樓盤因?yàn)閾碛歇?dú)特的景觀資源或教育及其他配套資源，對樓盤價(jià)格的支撐相當(dāng)大。稀缺景觀資源：水榭花都；稀缺教育資源：悠然天地良好的社區(qū)氛圍和物業(yè)管理樓盤擁有良好的社區(qū)文化氛圍、形成獨(dú)有的精神內(nèi)涵將對客戶形成無形的吸引力。安全可靠、為客戶著想細(xì)致的物業(yè)管理也是保證樓盤升值的重要因素。典型案例：萬科系列樓盤功能轉(zhuǎn)換因素：部分住宅樓盤由于其所處片區(qū)商務(wù)氛圍逐漸成熟，開始出現(xiàn)部分小企業(yè)租用單位辦公，功能出現(xiàn)部分轉(zhuǎn)化，對三級市場價(jià)格能起到很大的支撐作用。好的物業(yè)管理公司不僅僅是維護(hù)小區(qū)的安全和秩序，更重要的是在住戶生活中能夠真正的解決實(shí)際問題，能夠通過各種方式豐富社區(qū)住戶的生活內(nèi)容，增加住戶之間的交流和溝通。如物管公司提供訓(xùn)練有素的家政服務(wù)，解決業(yè)主找保姆的難題；在各種節(jié)假日組織各種社區(qū)活動，讓住戶全情參與，增加生活樂趣；保安與住戶形成良好的鄰里關(guān)系：幫老人提東西、提醒住戶注意事項(xiàng)、迅速解決住戶的突發(fā)事件、見面微笑打招呼等細(xì)節(jié)中，最能夠體現(xiàn)物管的人性化，也最能夠培養(yǎng)住戶的品牌忠誠度。營銷個(gè)性將為社區(qū)文化的形成鋪墊堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)社區(qū)文化更大程度上是在業(yè)主入住后，通過物管的方方面面而成型的。對老業(yè)主的關(guān)系維護(hù)和實(shí)時(shí)獎(jiǎng)勵(lì)如萬科利用積分吸引客戶參加各種活動，或購房，年底兌換獎(jiǎng)勵(lì)用現(xiàn)金和獎(jiǎng)勵(lì)旅游的形式，讓客戶得到真正的實(shí)惠，從而形成客戶維系的良性循環(huán)。金地家天下需要重新整合資源真正讓客戶從中獲利，才能有效的利用老客戶資源。

解決客戶對“子女教育”的需求，提升項(xiàng)目知名度和附加值，有效促成成交（與錦繡江南學(xué)校洽談學(xué)位事宜）?？礃菍＼囎鳛榻鉀Q客戶出行的后顧之憂，在現(xiàn)場開放后開通；入伙后一年內(nèi)，在周邊交通未完善前，看樓專車改成住戶專車，解決客戶與特區(qū)內(nèi)的交通。項(xiàng)目商業(yè)配套的及時(shí)引進(jìn)，解決住戶生活的實(shí)際問題。并形成商業(yè)的良性發(fā)展。提供裝修套餐服務(wù)，解決客戶的裝修煩惱。真正為客戶提供有效的解決方案。請名家設(shè)計(jì)多種風(fēng)格的裝修套餐（包括風(fēng)格介紹/搭配家具/飾品等，給客戶提供豐富的選擇。與百安居、順電等結(jié)成品牌聯(lián)盟，或者現(xiàn)場直接引進(jìn)百安居，給客戶提供全套的裝修服務(wù)。在解決客戶真正生活問題的基礎(chǔ)上，加上營銷個(gè)性的溢價(jià)，能夠突破片區(qū)價(jià)格的限制，并能夠形成持續(xù)的客戶關(guān)注和利潤增值。項(xiàng)目一期推售策略

根據(jù)政策，分批取得預(yù)售證、分批發(fā)售的原則。第一批房號能夠保證銷售速度，有一定的價(jià)格正向標(biāo)桿，既有高性價(jià)比的房號，也有提高項(xiàng)目形象的房號。第二批房號推出時(shí)，在一期良好的銷售業(yè)績基礎(chǔ)上提高售價(jià)，逐步實(shí)現(xiàn)利潤最大化。具體的價(jià)格和推售策略，將有一定客戶基礎(chǔ)后提供詳細(xì)的方案和計(jì)劃。06年銷售計(jì)劃預(yù)計(jì)銷售目標(biāo)06.506.606.706.806.906.1006.1106.1220015012080180120100100一期戶均面積95平方米左右。按照結(jié)轉(zhuǎn)10萬平方米計(jì)算，則06年要完成銷售1050套。分兩批推售房號，5月和9月本報(bào)告解決的問題營銷鋪排5D大盤第一期的調(diào)性金地——造就可預(yù)期的生活樂趣和市場樂趣（夢想）品牌：親和力視覺：娛樂化活動：參與體驗(yàn)語言：通俗的號召銷售：誠信、服務(wù)、利誘D各個(gè)階段的主要工作時(shí)段媒體主題活動現(xiàn)場包裝05.12－06.01戶外、網(wǎng)站、軟文、now雜志代言城市未來騰訊活動、跨年倒數(shù)工地圍墻06.02－06.03戶外、網(wǎng)站、手機(jī)短信、電視廣告、大片前的廣告插播、now雜志、Rightnow，RighThere這就是梅隴鎮(zhèn)產(chǎn)品發(fā)布會、麥當(dāng)勞進(jìn)駐簽約儀式、地鐵專列、深圳城市雙年展、工地圍墻、現(xiàn)場包裝/導(dǎo)示、售樓處/樣板房包裝06.04－06.05戶外、網(wǎng)站、報(bào)紙、直郵、手機(jī)短信、電視廣告、now雜志、電影廣告插播熱愛系列梅隴鎮(zhèn)舞臺、玩具展、會所體驗(yàn)、創(chuàng)意生活展覽、美食節(jié)、現(xiàn)場全面展示/開放、商業(yè)街包裝詳細(xì)的推廣計(jì)劃將在06年根據(jù)市場情況和項(xiàng)目進(jìn)展、客戶情況等提供可行性的方案。E各推廣渠道計(jì)劃項(xiàng)目網(wǎng)站：建議春節(jié)期間開放“生活態(tài)度”和“生活享樂”、游戲類相關(guān)的欄目；3月初開始上項(xiàng)目形象宣傳，鏈接網(wǎng)站。此時(shí)，開放網(wǎng)站除戶型外的所有欄目，讓更多的人進(jìn)一步了解項(xiàng)目。戶外廣告牌：現(xiàn)在－06年1月底：代言城市未來06年2月－3月：“梅隴鎮(zhèn)來了”系列，每周更換主題，畫面保持；06年4月－5月：“rightnow，righthere，這里是梅隴鎮(zhèn)”。利用開盤節(jié)點(diǎn)吸引客戶到現(xiàn)場。06年5月開始：“熱愛”系列，表達(dá)強(qiáng)烈的感情訴求。每周更換主題。報(bào)紙廣告：從2月開始發(fā)放軟新聞?lì)悵B透。4月開始集中投放形象廣告，采用渠道集中、時(shí)段集中的原則，短時(shí)間內(nèi)達(dá)到最大的宣傳效果。在報(bào)紙版面上，設(shè)計(jì)屬于梅隴鎮(zhèn)的特殊版面，如豎1/3版，增加廣告突破性和記憶性。報(bào)紙上推出“梅隴鎮(zhèn)特約”欄目，凡在報(bào)紙上公布的關(guān)于龍華規(guī)劃、市場等信息均以“梅隴鎮(zhèn)特約”的方式發(fā)布，形成梅隴鎮(zhèn)為龍華片區(qū)代言人的印象。手機(jī)短信：建議在宣傳期內(nèi)大量使用手機(jī)短信。從元旦開始，陸續(xù)投放，節(jié)假日/生日祝福、項(xiàng)目工程進(jìn)度、龍華市場信息、信規(guī)劃、活動信息等內(nèi)容。針對的客戶：金地家天下客戶、世聯(lián)內(nèi)部員工/客戶平臺、龍華片區(qū)的上門客戶、銀行信用卡客戶等。E各推廣渠道計(jì)劃特殊投放渠道：電影廣告插播機(jī)場後機(jī)樓廣告設(shè)計(jì)梅隴鎮(zhèn)專屬的明信片，在萬象城等時(shí)尚場所索取。如adidas專賣店設(shè)置明信片架子梅隴鎮(zhèn)《now雜志》在各大場所派發(fā)夾報(bào)系列：城市畫報(bào)、新周刊、三聯(lián)生活周刊、時(shí)尚的系列雜志等?！璄各推廣渠道計(jì)劃F龍華鎮(zhèn)推廣渠道目前龍華市場的購房客戶中，仍以市區(qū)客戶和龍華本地客戶為主。從目前各在售樓盤的成交客戶看，市區(qū)客戶比例相對較大，其次為龍華本地客戶。從兩種客戶的承受能力看。龍華本地客戶的價(jià)格承受能力相對市區(qū)客戶較強(qiáng)，需求的戶型面積也相對較大，對于本項(xiàng)目高價(jià)、大面積的產(chǎn)品有一定承受能力。尤其是本項(xiàng)目距離龍華鎮(zhèn)相對距離較近，有一定的距離優(yōu)勢，因此在項(xiàng)目的推廣中不可忽視龍華本地客戶（包括華為等大公司）的宣傳。宣傳渠道：在龍華鎮(zhèn)中心位置設(shè)置戶外廣告牌，吸引客戶注意力。鑒于南方都市報(bào)在龍華的占有率較大，建議采用南都夾報(bào)或者南都套袋，在袋子上做廣告的形式，在龍華鎮(zhèn)人流較旺的超市、酒樓（早茶期間）內(nèi)派發(fā)。集中對龍華公務(wù)員或社區(qū)郵寄直郵資料，進(jìn)行直效宣傳。

……05.Dec06.FebMarMay第一階段主題“一個(gè)人和一座城市”（QQ）——影像城市——設(shè)計(jì)城市——理想城市舉行盛大的媒體發(fā)布儀式，并在

QQ上提前半個(gè)月進(jìn)行宣傳。項(xiàng)目網(wǎng)站和騰訊網(wǎng)站即時(shí)報(bào)道，鏈接參選作品，并可由網(wǎng)友上網(wǎng)投票和自由評論。開設(shè)專門的評論專區(qū)，提供網(wǎng)友和作者交流溝通的途徑?！冯]鎮(zhèn)與城市文化的嫁接05.Dec06.FebMarMay合作意向基本達(dá)成，將于12月開始，持續(xù)到開盤前，并在開盤月舉辦頒獎(jiǎng)儀式。第一階段活動

本階段平面載體以戶外廣告牌、網(wǎng)絡(luò)為主。配合四篇主題的報(bào)紙軟文，主要以發(fā)展商實(shí)力、梅隴鎮(zhèn)規(guī)劃理念、客戶、區(qū)域規(guī)劃等為主。05.Dec06.FebMarMay第一階段媒體渠道05.Dec06.FebMarMay梅隴鎮(zhèn)來了，城市還會遠(yuǎn)嗎？梅隴鎮(zhèn)來了，朋友還會少嗎？梅隴鎮(zhèn)來了，驚喜還會少嗎？梅隴鎮(zhèn)來了，生活還枯燥嗎？梅隴鎮(zhèn)來了，…………嗎？第二階段主題金地梅隴鎮(zhèn)玩具展在項(xiàng)目現(xiàn)場舉辦玩具展，展示國際最新的玩具。玩具是任何年齡的人都不會抗拒的，玩具世界充滿了樂趣，讓人真正的放松享受。玩具展場一角05.Dec06.FebMarMay第二階段活動1“分享這一刻”（QQ后續(xù)）：

《被改變的城市生活》在《新周刊》/《周末畫報(bào)》刊登。城市創(chuàng)意海報(bào)展。本色、朗路、酋長酒吧；萬象城、中信城市廣場星光廣場酒吧；星巴克、哈根達(dá)斯、仙蹤林、完美美容店；巴蜀風(fēng)、毛家飯店；美術(shù)館、知名茶館；3月份，與QQ的活動總結(jié)頒獎(jiǎng)與《新周刊》合作出關(guān)于游戲和創(chuàng)意的?？?。同時(shí)結(jié)合本次與騰訊的活動介紹。05.Dec06.FebMarMay第二階段活動2“駛向梅隴鎮(zhèn)”專列——在這里，地鐵與載人無關(guān)，而是“Enjoy文化”的體驗(yàn)場所。被形象淹沒的車箱；CD試聽機(jī)：享受音樂與地點(diǎn)無關(guān)，甚至可以“想唱就唱”；雜志、書刊陣列架：《被改變的城市生活》、項(xiàng)目期刊…車載電視播放廣告：QQ、嘉年華濃情開業(yè)、深圳城市建筑雙年展、城市創(chuàng)意海報(bào)展；背景音樂：時(shí)尚動感的，一聽就讓人想起梅隴鎮(zhèn)；相關(guān)活動贈券索取。第二階段活動305.Dec06.FebMarMay12月始，在深圳OCT當(dāng)代藝術(shù)中心舉辦深圳城市建筑雙年展，為期將達(dá)3－4個(gè)月，主題為：“城市，開門！”展會通過游戲的方式導(dǎo)展，設(shè)置垂直城市、線性城市、超大都會、城市郊區(qū)化、剩余城市、物體城市、微觀城市等若干項(xiàng)。——梅隴鎮(zhèn)與新文化的嫁接：“未中標(biāo)方案的模型或照片展”，脫離一個(gè)“賣場”的意義，而更趨近一片開放的藝術(shù)展示空間。第二階段活動405.Dec06.FebMarMay充分滿足大眾的好奇心，取悅觀眾：工地現(xiàn)場電視墻——可以在工地外觀看工地施工現(xiàn)狀。第二階段現(xiàn)場包裝05.Dec06.FebMarMay大尺度的形象墻第二階段現(xiàn)場包裝05.Dec06.FebMarMay現(xiàn)場開放后，提供給客戶娛樂的小品售樓處燈光工程夜景展示小區(qū)平面圖社區(qū)內(nèi)導(dǎo)示看樓車候車亭看樓路線醒目的標(biāo)識系統(tǒng)通過直效營銷渠道，逐步滲透金地梅隴鎮(zhèn)生活態(tài)度與社區(qū)文化。第二階段推廣渠道05.Dec06.FebMarMay

戶外、網(wǎng)絡(luò)

《NOW雜志》在各大時(shí)尚、娛樂場所的投放：本色、朗路、蛇口酒吧街等特色酒吧；萬象城、中信城市廣場星光廣場酒吧、星巴克各連鎖店、各大銀行、哈根達(dá)斯、仙蹤林、屈臣氏、中航健身會、完美美容店、瑪莎纖體、各大知名食肆等。大量使用手機(jī)短信定期給客戶發(fā)送節(jié)日祝福、時(shí)尚信息、龍華規(guī)劃新政等。現(xiàn)在就是梅隴鎮(zhèn)。05.Dec06.FebMarMayRighthereRightnow，第三階段主題象喜歡汽車一樣熱愛金地梅隴鎮(zhèn)熱愛系列，可隨意替換的事務(wù)，引起客戶的興趣。05.Dec06.FebMarMay第三階段系列主題“梅隴鎮(zhèn)大舞臺”——與根據(jù)地酒吧合作