萬晟金地公館復盤設計總結

第一部分：簡要回顧

復盤總結第二部分：開發(fā)設計

第三部分：改進措施

現(xiàn)在是1頁\一共有22頁\編輯于星期一第一部分：簡要回顧萬晟.金地公館項目位于長通路以北，昆明路以南，清真寺胡同以東。項目于2011年4月30日開工至2012年12月30日竣工。本項目規(guī)劃用地性質:A地塊為居住用地，B地塊為公共設施用地。規(guī)劃總建筑面積91304.26㎡,其中：A區(qū)總建筑面積73624.66㎡,住宅面積45656.1㎡，公建面積11413.8㎡,地庫面積16554.76㎡。B區(qū)為商業(yè)公建，建筑面積17679.6㎡。A區(qū)容積率1.99，B區(qū)容積率1.49。A區(qū)綠地率28.6%，B區(qū)綠地率25.3%。規(guī)劃停車泊位421個，其中：B區(qū)地面停車位112個，A區(qū)地面停車位115個，地下停車位194個?，F(xiàn)在是2頁\一共有22頁\編輯于星期一第二部分：開發(fā)設計1、項目設計亮點(1）項目所選戶型基本為剛需經(jīng)典小戶型，從銷售情況反映，A1至A6號樓內40㎡至99㎡這部分主力戶型銷售業(yè)績良好，均已售罄。達到剛需購房人群需求，此類型戶型也一致獲得好評。A1至A6#樓住宅均已售罄現(xiàn)在是3頁\一共有22頁\編輯于星期一(2）金地公館園區(qū)內景觀設計本著以人為本”的理念，體現(xiàn)人本效應，環(huán)境設計按照居住者的生活習慣與生活方式，追求環(huán)境的多樣性、舒適性，提倡居民參與意識，滿足業(yè)主的不同需要，小區(qū)的規(guī)劃與周圍的自然環(huán)境相互協(xié)調，充分利用規(guī)劃設計手段，將住宅、道路、綠化、公建配套在用地范圍內進行精心合理的布置和組合，創(chuàng)造有序流動的小區(qū)空間系列。第二部分：開發(fā)設計園區(qū)內景觀亭設計

園區(qū)內綠植設計

園區(qū)內景觀墻設計

現(xiàn)在是4頁\一共有22頁\編輯于星期一業(yè)主鍛煉區(qū)景觀設計

園區(qū)景觀小品設計

小區(qū)內綠植設計

現(xiàn)在是5頁\一共有22頁\編輯于星期一第二部分：開發(fā)設計(3）金地公館項目住宅全部為精裝修設計，精裝修住宅作為新興事物，具有有利于實施住宅裝修產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)、有利于裝修設計水平的提高、有利于裝修質量及造價的控制、有利于保障施工質量、有利于保障室內環(huán)境質量以及有利于社會監(jiān)控、促進住宅整體水產(chǎn)提高、為居住者提供高質量的居住環(huán)境等優(yōu)勢。鑒于上述原因，精裝修住宅將必然成為住宅發(fā)展的主流方向，有利于引導消費潮流,在地產(chǎn)行業(yè)中更具競爭力，但需要不斷的改善和克服行業(yè)自身弊端。電梯理石包口裝修設計

采用淺啡網(wǎng)紋理石進行電梯包口入戶大堂精裝修設計

輕鋼龍骨石膏板直線吊頂面飾大白乳膠漆公共樓梯間精裝修設計

樓體采用理石面層白鋼欄桿扶手現(xiàn)在是6頁\一共有22頁\編輯于星期一樣板間裝修設計效果二、

樣板間裝修設計效果一、

現(xiàn)在是7頁\一共有22頁\編輯于星期一第二部分：開發(fā)設計2、項目設計不足(1）A7號樓內，少部分緊湊對躍式小戶型銷售不夠理想，還有十余套未售出。對萬晟金地公館loft產(chǎn)品分析，總結出幾點缺點：缺點一、上下樓梯不方便，尤其對有老人、有小孩的家庭而言，這部分人群基本不考慮購買對躍式產(chǎn)品。缺點二、對躍式房屋不利于結構抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促。對躍式住宅戶型圖現(xiàn)在是8頁\一共有22頁\編輯于星期一第二部分：開發(fā)設計（2）營銷前期調研不足：對當?shù)厣钚枨罄斫獠煌?，周邊住戶人口不多，致使項目公建設計定位不準。本項目與新天地大型購物中心毗鄰，對金地公館B區(qū)公建商鋪銷售形成壓力。周邊住戶更傾向于去新天地消費，致使投資者購買商鋪需求減小。尤其是B區(qū)商業(yè)街一側，僅有幾戶商鋪售出。項目位置分析圖現(xiàn)在是9頁\一共有22頁\編輯于星期一第二部分：開發(fā)設計(3）設計周期過短，缺乏前期項目調研：房地產(chǎn)建設項目前期的充分論證，可以有效減少風險、工程進度、保證預期利潤的順利實現(xiàn)。可以說做好房地產(chǎn)建設項目的前期工作是建設項目成敗的關鍵。項目前期的房地產(chǎn)市場調研至少應該包括四個方面的內容：客戶分析、競爭對手分析、產(chǎn)品分析、市場走向項預測，投資回報、資金運作分析等等，而項目的方案設計要依據(jù)調研信息做最終決策。金地公館項目的設計上缺乏項目可行性研究、環(huán)境的分析、前期方案研討、前期市政規(guī)劃的調研、舉個明顯的例子，由于未做充分的前期規(guī)劃調研，在設計過程中，因為沒有B區(qū)與A區(qū)中間的交通主干道向陽街的準確市政標高，項目建成后豎向高差較大，直接影響B(tài)區(qū)商業(yè)的銷售。現(xiàn)在是10頁\一共有22頁\編輯于星期一

而金地公館B區(qū)商業(yè)基本上屬于純商業(yè)地產(chǎn)項目，商業(yè)地產(chǎn)項目對前期調研工作更加需要，一般地產(chǎn)企業(yè)（以萬達地產(chǎn)為例）在做商業(yè)地產(chǎn)項目前期所必須要做的幾個方面調研工作包括：

一、經(jīng)濟環(huán)境的分析和生活結構研究二、區(qū)域城市結構調查與城市發(fā)展規(guī)劃調查◆

公共設施狀況

◆

交通體系狀況

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道路狀況、通行量

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城市性質與功能特點

◆

各項城市的機能

◆

城市規(guī)劃三、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究四、區(qū)域零售業(yè)結構的市場調查與分析五、立地條件研究

六、商圈的確定和研究綜上所述，房地產(chǎn)前期項目工作盡管有其政策性、法規(guī)性、技術性、市場性、經(jīng)濟性等綜合性因素，但只要可行性研究切實可行，建筑設計適用、經(jīng)濟，辦理施工許可證行之有效，就可準確定位項目，節(jié)約投資，減少風險，取得極大的經(jīng)濟效益。第二部分：開發(fā)設計現(xiàn)在是11頁\一共有22頁\編輯于星期一(4）因設計變動，影響后期驗收工作：金地公館項目沿街商鋪一側取消設備夾層，A1-A6號樓主體及商鋪所覆蓋的地下室部分頂板抬高600mm，變更初衷是為了讓商鋪內層高增加，業(yè)主購買后可再自己再加設一層，利于銷售，節(jié)省建設成本。但夾層的取消，導致商鋪內與室外地面將近有1m高差，業(yè)主購買商鋪后還要自行在商鋪內加設樓梯緩解1m高差進入室內，且加設樓梯占用了商鋪室內面積，影響整體效果。而另一方面由于商鋪一層原設計高度為3.85m，取消夾層后高度增加了1m，商業(yè)一層高度變?yōu)?.85m。在民用建筑設計防火規(guī)范中，5.4.3條中規(guī)定單層商業(yè)網(wǎng)點的層高不應超過4.5m。雙層商業(yè)網(wǎng)點層高不應超過7.5m。由于現(xiàn)有商鋪高度超過規(guī)定高度，也影響了驗收工作，取消夾層的弊端還有一點就是一些供水管道穿地庫中一些人防單位，也影響了人防地庫的驗收。第二部分：開發(fā)設計現(xiàn)在是12頁\一共有22頁\編輯于星期一第二部分：開發(fā)設計(5）商網(wǎng)地面均做面層：以往公司開發(fā)項目中，商網(wǎng)內地面均不做面層，定為用戶自理，但因為公司人員流動，相關人員不知道此項常規(guī)優(yōu)化做法，導致金地公館項目商網(wǎng)地面均做面層。建議公司在今后的項目中，相關設計，項目人員及有關各部門人員參考由設計部制作草擬的《萬晟地產(chǎn)工程通用做法指引》此文件已在公司OA體系中公示并羅列了以往公司各項目中的一些節(jié)省成本及優(yōu)化可行的方法，避免造成公司在開發(fā)成本上的浪費。現(xiàn)在是13頁\一共有22頁\編輯于星期一第二部分：開發(fā)設計(6）因其他因素導致的設計更改：因公司營銷策略決策將B區(qū)主體已完工的B1、B2北側一層小型商業(yè)網(wǎng)點改為大型農(nóng)貿市場，此項設計變動涉及建筑、結構、水暖、電氣四個專業(yè)的調整，此項調整使公司增加了不少建設費用，并使當時的施工進度及施工難度都有所增加。最終將此項調整完成以后，此位置的農(nóng)貿市場至今仍未銷售出去。在變更原有設計前應進行充分研討及相關部門一起調研，如未進行充分的研討及調研，會導致公司浪費建設改造成本及營銷的定位不準，在今后的項目中應對此類設計變動加以注意?，F(xiàn)在是14頁\一共有22頁\編輯于星期一第二部分：開發(fā)設計(7）：精裝修設計中與土建圖紙有偏差，制作精裝修樣板間戶型尺寸與進深和土建圖紙有偏差，導致5#樣板間廚房拉門效果與實際交房有偏差，達不到樣板間裝修效果。售樓處精裝修5#樣板間5#精裝修房現(xiàn)在是15頁\一共有22頁\編輯于星期一第二部分：開發(fā)設計(8）：金地公館應急照明配電箱，計量表選擇與開關選擇錯誤。屬于設計錯誤問題，因施工圖出圖匆忙，現(xiàn)場已開工建設，著急給現(xiàn)場圖紙，對于設計院過于信任導致圖紙中有錯誤設計但未審核校對出來，在今后的施工圖內審環(huán)節(jié)應予以加強審核工作。

現(xiàn)在是16頁\一共有22頁\編輯于星期一第二部分：開發(fā)設計(9）：在金地公館項目復盤總結過程中，發(fā)現(xiàn)高層住宅空調板處均做了鐵藝欄桿，后拍照收集資料發(fā)現(xiàn)，基本上業(yè)主入住以后，在安裝空調時為了方便直接將欄桿拆除，有的直接做外掛空調，空調板上方安裝的鐵藝欄桿基本無實用性，經(jīng)過思考總結，在今后的項目中應根據(jù)項目情況優(yōu)化掉無實用性的建筑構件，既方便業(yè)主使用，不影響整體效果，還能節(jié)省開發(fā)成本?，F(xiàn)在是17頁\一共有22頁\編輯于星期一第三部分：改進措施（此部分內容，針對第二部分過程分析中的不足提出改進措施，為后續(xù)項目設計管理提供參考警醒作用。）1、LOFT對躍式公寓最大特點是上下分層、動靜分開，這個特點對于年輕人是時尚，而對于幼兒和老人來講就有諸多不便。幼兒的行動力強而辨別風險的能力差、老人雖然可以辨別風險但行動能力的退化本身就容易在上下樓梯時發(fā)生意外。所以，有幼兒和老人同住的家庭很少選擇LOFT住宅，對這一部分消費群體此類產(chǎn)品沒有吸引力，而LOFT戶型的改建存在一定隱患，雖然LOFT戶型可以讓業(yè)主方便地改成躍層式或小復式，但LOFT戶型預留了改造空間，也仍是單層住宅的結構，從承重角度看存在安全隱患。在今后的項目設計中，應結合這些特點改進設計方案。現(xiàn)在是18頁\一共有22頁\編輯于星期一2、在項目進行實際開發(fā)前，前期調研工作非常重要，避免項目設計定位不準的情況發(fā)生。前期調研工作不僅是某個部門單一的工作，而是公司各部門合作一起研討的過程。2003年以前的房地產(chǎn)市場，可以說不需要進行詳細認真的市場調研就可以把握市場，因為那時的房地產(chǎn)市場明顯是賣方市場。只要開工建設，無論是住宅還是寫字樓，都不愁沒有買家，因此就不愁沒有錢掙，但是隨著房地產(chǎn)市場的日趨完善，市場競爭日益激烈，房地產(chǎn)市場調研工作對房地產(chǎn)企業(yè)的作用也逐漸顯得重要和現(xiàn)實起來。對地價是多少才有盈利也需要認真測算分析。這是因為近幾年的房地產(chǎn)市場發(fā)生了重大的變化，已逐漸由賣方市場轉變成為買方市場，而且買方也從過去的大機關、團體逐漸過渡為個人，如果不了解什么樣的項目才是市場真正需要，對市場發(fā)展趨勢沒有明確、清醒的認識，盲目決策，那么一旦在購買土地的決策上發(fā)生失誤，其后果將是致命的。在地產(chǎn)開發(fā)中，因決策失誤造成的損失不計其數(shù)。寫字樓改住宅、酒店改公寓、大戶型改小戶型等等。在激烈的市場競爭中，對項日的定位和把握尤其重要，一個成功的項目，前期市場調研工作是必不可少的，充分的調研工作也可使設計更加合理，完善。第三部分：改進措施現(xiàn)在是19頁\一共有22頁\編輯于星期一3、在今后的項目設計中應該吸取金地公館項目設計變動的這次經(jīng)驗教訓，在進行優(yōu)化設計變更前應充分進行調研，首先咨詢設計院各專業(yè)工程師，因為一個專業(yè)的變動會涉及很多的專業(yè)一起變動，必須要一個專業(yè)一個專業(yè)的審核，在審核研討過程中預判到變更設計所引發(fā)的一系列問題，在必須滿足相關法規(guī)及規(guī)范的前提下，才可進行設計變動，避免此類情況的發(fā)生。4、控制施工圖設計質量的幾點建議：（1）積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的總體規(guī)劃、建筑設計、景觀設計等放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比定標，這樣既可優(yōu)選出高水平、善溝通的設計單位，又可促進設計單位在項目整體的空間布局、建筑造型、使用功能和景觀環(huán)境設計上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。（2）應編寫《各專業(yè)設計任務書》，經(jīng)公司各部門審核、書面確認后下達給設計單位。（2）在施工圖設計合同中對設計質量作出詳細約定，如在施工過程中因設計原因造成工程的簽證、費用、工期拖延等提出明確的罰金。（3）與設計單位多溝通，編制詳細的設計進度計劃，及時解決設計過程中存在的問題，包括業(yè)主需求不明確、設計本身不合理等問題。（4）項目部在收到設計文件后需盡快審查，審查結果抄送設計部一份（電子版文件即可），以備設計部專業(yè)工程師審圖參考。第三部分：改進措施現(xiàn)在是20頁\一共有22頁\編輯于星期一第三部分：改進措施（5）結合項目部圖紙審查結果及設計部審查優(yōu)化意見，組織設計院相關專業(yè)人員進行答復，并填寫《初步設計/施工圖設計文件審查意見表》及《施工圖審查意見及回復確認單》由專業(yè)工程師、設計部主管、主管設計副總經(jīng)理共同簽署后，發(fā)送至設計部存檔。（6）在公司工期不忙的期間組織公司各相關部門進行《初步設計/施工圖設計圖紙》封閉審圖會議，在會議上各部門均需提出封閉審圖評審意見，及整改意見。在未開工前，根據(jù)合理化意見整改到位。（7）對