年沈陽(yáng)某綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告

沈陽(yáng)*****廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告上海*****（中國(guó)）房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理有限公司二〇〇七年九月目錄項(xiàng)目總論（一）、項(xiàng)目概述1、項(xiàng)目名稱(chēng)及承辦單位2、項(xiàng)目概況3、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)4、項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究（一）、沈陽(yáng)市宏觀數(shù)據(jù)分析（二）、沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況（三）、項(xiàng)目所在地市場(chǎng)狀況項(xiàng)目分析與評(píng)價(jià)（一）、地塊分析（二）、項(xiàng)目SWOT分析獵開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度賤安排戴（一）、規(guī)劃校目標(biāo)及建設(shè)方樓案虧（二）、建設(shè)團(tuán)方式及進(jìn)度安妥排斬投資估算與資頃金籌措杯（一）、項(xiàng)目怨總投資估算久（二）、資金丹籌措媽?zhuān)ㄈ?、資金棚投放使用計(jì)劃銷(xiāo)售收入測(cè)定桂（恐一即）、銷(xiāo)售收入散測(cè)算喬（基二爪）、銷(xiāo)售利潤(rùn)撈測(cè)算放財(cái)務(wù)與敏感性打分析居（一）、項(xiàng)目茄盈利能力分析腐（二）、項(xiàng)目現(xiàn)盈虧平衡分析執(zhí)（三）、項(xiàng)目科敏感性分析寫(xiě)可行性研究結(jié)墾論1、市場(chǎng)預(yù)測(cè)在2和、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)當(dāng)度嬸3尋、項(xiàng)目綜合評(píng)收價(jià)九、附錄暫第一部負(fù)分悅箏項(xiàng)目總論項(xiàng)目概述妻項(xiàng)目名稱(chēng)及承貸辦單位漆項(xiàng)目名稱(chēng)：沈捷陽(yáng)平*****頃·予*****礙廣場(chǎng)精承辦單位：上格海疫*****略(仆中赴國(guó)脊)屬房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管母理有限公司項(xiàng)目概況的本項(xiàng)目位于遼汗寧省沈陽(yáng)市壓***渠區(qū)脆**野城街和脖**吸路路口，正處更于塵**業(yè)區(qū)中街商圈中積心部位，在沈件陽(yáng)重點(diǎn)發(fā)展的險(xiǎn)***艘商貿(mào)區(qū)板塊內(nèi)奶。項(xiàng)目為商業(yè)漂綜合類(lèi)性質(zhì)，絹分別有產(chǎn)權(quán)商蹲鋪、小戶型公倆寓和商辦樓組溜成，物業(yè)類(lèi)型閱較多，功能比嘆較全面。項(xiàng)目偽總占啞地田12.1貧3詞畝，基底面積偽為墊8086.煙6請(qǐng)㎡，容積勻率喝7.月8尖，總建筑面積捎為脫7479卡8尿㎡，其中地上焰部分半為上62腐000迅㎡，地下部分蜻為繞12讓000精㎡。本項(xiàng)目純嬸商業(yè)部分面積餐為們2462魯0氧㎡，商辦、商繼住部分面積孟為擇3766匙9省㎡。建筑密度眼為與62柔%吧，建筑高度旱9滅5猶米派（凈空高度已您批復(fù)），停車(chē)寬位包括地下兩濾層睛共墻12提0儲(chǔ)個(gè)。該項(xiàng)目的穴用地性質(zhì)是商恭辦用地，使用甘權(quán)寶為碰4慧0硬年。項(xiàng)目地塊昏目前已經(jīng)圍合搬完畢，土地基寶本平整，前期接有關(guān)證件及手鴿續(xù)齊全。捎*****弓·扶*****盆廣場(chǎng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)樣總投資持2.資2倆億齊元人民幣，估柿計(jì)兩年后純利輩潤(rùn)為育1.妨1杯億觀元，投資回收帖期為隔2牙年。項(xiàng)目由挪上海貴*****盤(pán)（中國(guó)）房地疾產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公頓司總牽頭運(yùn)作，采趙取任合作開(kāi)發(fā)綁形式投資建設(shè)嗓和開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目規(guī)劃圖項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)撐首先，對(duì)一個(gè)暖商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)訴，項(xiàng)目的成功今與否很大程度血上取決與周邊掀商業(yè)氛圍的濃尊烈，成熟的商幸業(yè)氣氛，良好度的人氣將為項(xiàng)注目日后的推廣束奠定人氣基礎(chǔ)滑。而本項(xiàng)目地演處沈陽(yáng)知名商天業(yè)步行街（中坐街）附近，處滾于一個(gè)成熟的比商業(yè)圈內(nèi)，因餡此在一開(kāi)始就藥占據(jù)了良好的捧地理優(yōu)勢(shì)。血其次，項(xiàng)目緊盼鄰的郊**次城街及用***趣路都是城市交霸通要道，且在悠項(xiàng)目地塊周邊開(kāi)具有十多條的僅公交線路從此撲通過(guò)，本項(xiàng)目荷還是地鐵兩個(gè)揀出口處的中間歉線，隨著地鐵逝的興建與投入動(dòng)使用又將給本勵(lì)項(xiàng)目帶來(lái)無(wú)限鑼的商機(jī)，伴隨巾交通優(yōu)勢(shì)十分陷的突現(xiàn)，為項(xiàng)霉目日后的推廣嚴(yán)及商業(yè)項(xiàng)目的育經(jīng)營(yíng)都提供了狗堅(jiān)定的基礎(chǔ)。槍再次，沈陽(yáng)故扶宮作為清朝的舉建國(guó)皇城，是島國(guó)家重點(diǎn)保護(hù)蝶文物，也是國(guó)被際知名的旅游搏景點(diǎn)。都是項(xiàng)翠目推廣良好的命依托。容最后，當(dāng)?shù)卣B府重點(diǎn)扶持、伸規(guī)劃，必將中漫街商圈打造儀成尿“但4A奧級(jí)旅游商貿(mào)核惠心朋區(qū)韻”固，為本項(xiàng)目以董旅游為導(dǎo)向，芽打造時(shí)尚精致冷小商品銷(xiāo)售的次初步定位提供世了政策支持。項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)疏首先，項(xiàng)目所辛在的區(qū)域是沈址陽(yáng)政府將要重舌點(diǎn)發(fā)展的商貿(mào)減核心區(qū)。隨著埋政府規(guī)劃政策示的不斷落實(shí)，貌商業(yè)氣氛的不蹲斷旺盛，交通越設(shè)施的不斷完葡善，將為項(xiàng)目些人氣積累和推分廣銷(xiāo)售帶來(lái)機(jī)挖會(huì)。恭第二，中街作店為一個(gè)成熟的蛇商業(yè)圈，其商烏業(yè)氛圍的營(yíng)造涼已達(dá)相當(dāng)，而蜜在商務(wù)產(chǎn)業(yè)方喇面卻非常缺乏琴。而本項(xiàng)目上傻部的塔樓正是獨(dú)商?。ㄞk）多澡功能用房，正彩好填補(bǔ)市場(chǎng)這岡一空白。陸第三，目前沈結(jié)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬尚處于一個(gè)良種好的發(fā)展階段童，市場(chǎng)對(duì)房地初產(chǎn)還有一個(gè)良罩好的預(yù)期，市殊民投資意識(shí)逐大步增強(qiáng)，為項(xiàng)快目的發(fā)展提供感了一定的機(jī)會(huì)找空間。頌第二部馳分華虜項(xiàng)目投資環(huán)境州和市場(chǎng)研究旬沈陽(yáng)市宏觀經(jīng)粘濟(jì)發(fā)展分析聲1.1嘴律城市概況結(jié)沈陽(yáng)叨是遼寧省的省者會(huì)，東北地區(qū)參的經(jīng)濟(jì)、文化塘、交通和商貿(mào)坑中心，中國(guó)的挨工業(yè)重鎮(zhèn)和歷交史文化名城。完沈陽(yáng)現(xiàn)轄九區(qū)糟一市三縣，總賄面騰積濟(jì)1.驢3亡萬(wàn)平方公里，鹿市區(qū)面戀積波349堂5麥平方公里?？備浫伺隹谕?36.飛9瞧萬(wàn)人，市區(qū)人杯口駱488.脫4冶萬(wàn)人如?；\200宗3侍年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生節(jié)產(chǎn)總尿值沾160食2碎億元，總量位專(zhuān)居全國(guó)副省級(jí)例城市姑第尼9逝位。矩沈陽(yáng)位于北桂緯忍41°11澇'例5l副"-43°2頁(yè)'13"召稅，東展經(jīng)揉l(xiāng)22°25遮'9"-12飲3°48'2腐4"雞柄，在遼寧省的救中部，東北亞勇的中心，是遼螞東半島的腹地臥。在以沈陽(yáng)為歲中心蘭的墻脖150稍咽公里濟(jì)的半徑內(nèi)，有辮一批資源豐富飼、實(shí)力雄厚的援遼寧中部工業(yè)杏城秧市展:投勒鞍山、本溪、蛇撫順、遼陽(yáng)、掉鐵嶺、營(yíng)口，影形成了世界上瘡罕見(jiàn)的城市群愉。大連港、營(yíng)亦口新港、錦州溪港距沈陽(yáng)不超鍛過(guò)僻病400插遮公里缸。縣1.2陡昂歷史文化詢沈陽(yáng)是聞名遐優(yōu)邇的歷史文化必名城。因地處愉古沈水（渾河塌支流）之北而冷得名。沈陽(yáng)地稿區(qū)蘊(yùn)育了遼河絕流域的早期文割化，是中華民著族的發(fā)祥地之撕一。據(jù)對(duì)新樂(lè)隨遺址考證，鄭在芽720體0僵年前的新石器固時(shí)代就有人類(lèi)愧在此繁衍生息惕。從公元番前方22截9稿年設(shè)立侯城起茶，沈陽(yáng)的建城暴史已捏近械230費(fèi)0陣年。敬沈陽(yáng)素扇有砍“出一朝發(fā)祥地，哭兩代帝王老城乏”囑之稱(chēng)違。脖162選5喘年，清太祖努碼爾哈赤建立的臺(tái)后金遷都于此償，更名盛京怕。唇163衰6沫年，皇太極在等此改國(guó)號(hào)怕為廊“妄清甲”飽，建立清王朝沸。枕164詞4嶺年，清軍入關(guān)臂定都北京后，倚以盛京為陪都樓。清初皇宮所融在猾地辨-竟沈陽(yáng)故宮，是綠中國(guó)僅存的兩同個(gè)完整皇宮建呼筑群之一。而兩本項(xiàng)目就在這雅輝煌歷史見(jiàn)證賞建筑群周遍，積富有濃厚的地坡域文化熏陶。贊1.3趁寺交通情況辛沈陽(yáng)是東北的毯交通中心。高攻速公路四通八吩達(dá)，通往全省泄各市和北京、棒天津、長(zhǎng)春、騰哈爾濱等地都使可創(chuàng)“罵朝發(fā)夕槐至女”到。沈陽(yáng)是全國(guó)勇較大的鐵路交領(lǐng)通樞紐之一湖，磨6彼置條干線在此交蟲(chóng)匯并連接喪著越8票俗條支線，通往賀全國(guó)各地，是歌國(guó)際聯(lián)運(yùn)通往薪朝鮮、俄羅斯趣的必經(jīng)之路。茂沈陽(yáng)也是航空惡樞紐，東北最網(wǎng)大的航空港一中沈陽(yáng)桃仙國(guó)際粉機(jī)場(chǎng)，航線連倚接仰著順58候萌個(gè)國(guó)內(nèi)城市和駕韓國(guó)、日本、父俄羅斯、泰國(guó)災(zāi)、美國(guó)、法國(guó)踏、澳大利亞、亮香港等國(guó)家和倚地區(qū)。***國(guó)際機(jī)場(chǎng)沈陽(yáng)市內(nèi)交通***國(guó)際機(jī)場(chǎng)沈陽(yáng)市內(nèi)交通宋1.世4恭經(jīng)濟(jì)發(fā)展昂沈陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)場(chǎng)在掀“粒十漁五念”樹(shù)期間經(jīng)歷了一鏈次持續(xù)的快速懇增長(zhǎng)。輝從住200倘1遍年起微，達(dá)GD秒P泊增幅不斷上升震，練200晝5隨年達(dá)到茅了蒜16螺%線，席200饞5薦年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總涂值在全國(guó)各城仁市中排名鑒第俊1脖6遮位。而隨著沈算陽(yáng)經(jīng)濟(jì)在政策產(chǎn)驅(qū)動(dòng)下飛速發(fā)童展，人均可支巷配收入有了顯駁著提高拋，灰200游5圍年城市居民人搞均可支配收填入漂1009貝8炊元，增瘦長(zhǎng)叨13.2賺%脂，但由于基數(shù)銜較低，居民收賤入尚位于全國(guó)遙水平附近間。努200狡5字年城鎮(zhèn)人均居為住面積唉21.5致5離平方米榜，低于全國(guó)的兼2邊6怒平方米遣。歇地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)腳構(gòu)同樣對(duì)當(dāng)?shù)貗鸬姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)賞有深遠(yuǎn)的影響劑。沈陽(yáng)雖然是民公認(rèn)的工業(yè)城政市，但近幾年紛來(lái)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)浴不斷的變化，孔第一產(chǎn)業(yè)所占姜比例不斷下降那，二三產(chǎn)業(yè)所技占比例則交替悲上升，第三產(chǎn)蛛占比例已經(jīng)連籃續(xù)館1陸0萌年超腿過(guò)政50臂%編。目前第二產(chǎn)和業(yè)進(jìn)入上升通且道，而隨堅(jiān)著訓(xùn)“們振興東午北斤”杯的口號(hào)以及沈幣陽(yáng)在東北亞和易環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈雄中占據(jù)重要的根戰(zhàn)略地位，沈歸陽(yáng)三大產(chǎn)業(yè)內(nèi)境部還將進(jìn)行調(diào)蠢整和生計(jì)，汽碑車(chē)、裝備制造膽、電子信息、鬧物流等一些中恥高端產(chǎn)業(yè)會(huì)進(jìn)咳一步發(fā)展。各駐類(lèi)工業(yè)園區(qū)的辭興起和服務(wù)業(yè)婚的發(fā)展將極大拋提高地區(qū)的區(qū)頸位優(yōu)勢(shì)，改善蝴居住環(huán)境。歷年城市居民人均可支配收入和消費(fèi)支出歷年城市居民人均可支配收入和消費(fèi)支出（資料來(lái)自***統(tǒng)計(jì)局）臉沈陽(yáng)固定資產(chǎn)魚(yú)投資近年來(lái)增言速明顯跡?；?00耽4晶年達(dá)到療了熄90妥%統(tǒng)以上的同比增焦長(zhǎng)速度，勉但列200秋5桃年開(kāi)始調(diào)整，蝕回落堵到辯40酒%碰左右的水平，拍而房地產(chǎn)投資電也呈現(xiàn)響應(yīng)變斬化規(guī)律，反映戚了沈陽(yáng)房地產(chǎn)朋市場(chǎng)和城市發(fā)斃展的同步性。歷年固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資情況歷年固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資情況（資料來(lái)自**統(tǒng)計(jì)局）（資料來(lái)自**統(tǒng)計(jì)局）謙1.5嚼濤城市規(guī)劃扭根據(jù)沈陽(yáng)衛(wèi)的歸“挖十一腔五姜”灣規(guī)劃，啟這膏5各年中，沈陽(yáng)的任城市面貌將有昨顯著改善，成及為東北老工業(yè)餅基地的領(lǐng)跑者村，肩負(fù)起東北邁工業(yè)、物流、瘦金融等多方面潤(rùn)的核心重鎮(zhèn)職煙責(zé)。城市的交踢通狀況、產(chǎn)業(yè)鐮結(jié)構(gòu)、城市功很能劃分都有較隔大的改善和調(diào)臺(tái)整，這將為沈執(zhí)陽(yáng)的房地產(chǎn)市乘場(chǎng)帶來(lái)新一輪汽發(fā)展動(dòng)力。夸沈浮陽(yáng)攻“較十一菊五左”衣主要規(guī)劃表館項(xiàng)目頌主要內(nèi)容蘇城市建設(shè)稼規(guī)劃完成奧林弊匹克體育中心刮，國(guó)際會(huì)展中新心墨等巨2功1螞個(gè)標(biāo)志性項(xiàng)目掀。地鐵一、二棒號(hào)證線妙201丘0植年要正式投入邊運(yùn)營(yíng)，初步形只成城市快速軌仍道交通網(wǎng)絡(luò)。免產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)敵“溪工業(yè)立頸市企”已的根本方針，溫大力發(fā)展重大鎖科技裝備、汽四車(chē)及零部件等幅八大產(chǎn)業(yè)。大廁力發(fā)展金融、握中介、物流、頭旅游和房地產(chǎn)削等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)警，改造提升商分務(wù)流通等傳統(tǒng)認(rèn)服務(wù)業(yè)。默居民生活刺“糕十一捆五辰”獲末期，城市居娘民人均可支配江收入要達(dá)競(jìng)到絞1800范0進(jìn)元，農(nóng)民人均巧純收入達(dá)芒到驟900刷0猶元，城市居民畏人均居住面積篩達(dá)到始2駁8旱平方米傻/忌人。泛現(xiàn)階段重點(diǎn)發(fā)掛展協(xié)沈西工業(yè)走廊紗，大渾南現(xiàn)代駁化新區(qū)、沈北課新區(qū)、生態(tài)新聰城、東部高端鉤旅游度假居住搶區(qū)。撲9愿?jìng)€(gè)行政區(qū)重劃頃范圍掩沈陽(yáng)現(xiàn)有的各陰區(qū)將被合理重庭新劃分，沈陽(yáng)楊市四個(gè)郊區(qū)：脆蘇家屯、于洪箭區(qū)、東陵區(qū)、您新城子將變?yōu)榍谐菂^(qū)。譽(yù)重點(diǎn)發(fā)展中心飼商貿(mào)區(qū)匆沈陽(yáng)將建設(shè)八貼大都市中心商做貿(mào)區(qū)沈陽(yáng)將規(guī)允劃建設(shè)皇城、蝴太原、北站、辭五里河、長(zhǎng)江等、東城、興工序、渾南等八大普都市中心商貿(mào)手區(qū)。八大都市桑中心商貿(mào)區(qū)中確既有傳統(tǒng)意義綿上的老商業(yè)區(qū)億，也有正在規(guī)晨劃建設(shè)的新型偶商業(yè)街區(qū)。其娃中皇城商貿(mào)區(qū)勞、太原商貿(mào)區(qū)喘和長(zhǎng)江商貿(mào)區(qū)食等老商業(yè)區(qū)的煙發(fā)展重壟在浸“妻改序造倡”鐵。然與本項(xiàng)目正處于宋城市重點(diǎn)發(fā)展迫的皇城商貿(mào)區(qū)歪板塊內(nèi)。督從欺200廁7做年開(kāi)始，沈陽(yáng)啄將供用子5哪年時(shí)間，優(yōu)化飲商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局分，完善現(xiàn)代流隸通新格局。其財(cái)中，重點(diǎn)打造嘗以擁“縣一廊兩帶三追圈柄”歡為架構(gòu)的商業(yè)建網(wǎng)點(diǎn)體系挑。蘆“警一矩廊薄”洽即均“叉金復(fù)廊積”軌，啄“伍兩笑帶挽”圍即渾河銀帶和蒜地鐵一號(hào)線椒，楊“輝三懇圈擠”硬即二環(huán)路以內(nèi)凈的總“員核心爺圈胳”墳、二三環(huán)之間宰的欲“廣中心悉圈磚”喪及縣域范圍惠的孕“狼邊緣耳圈飄”保。通過(guò)構(gòu)化建厘“龜一廊兩帶三陪圈逝”展網(wǎng)絡(luò)體系，最屆終形成四方拓饑展、層次清晰穿、開(kāi)放輻射的辟沈陽(yáng)城市流通花新型網(wǎng)點(diǎn)布局臨。在新的格局鼻下，城區(qū)商業(yè)辭、縣域商業(yè)、棍現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、義批發(fā)商業(yè)及物議流商業(yè)都將得扣到全面發(fā)展。陳建設(shè)地鐵、奧悉體中心城市發(fā)違展的重點(diǎn)蟻地鐵一、二號(hào)樸線都已經(jīng)開(kāi)工樓建設(shè)，站點(diǎn)和家換乘站已經(jīng)確商定帖。寧地鐵一、二號(hào)賺線沿線各區(qū)域秩的商業(yè)價(jià)值已序經(jīng)確定敬。翅200聽(tīng)7士年綁4淺月啟動(dòng)的奧體手中心項(xiàng)目，現(xiàn)床代化的城市規(guī)席劃展示館落成沸使用，建設(shè)新她的會(huì)展中心等會(huì)標(biāo)志性建筑，奴成為沈陽(yáng)十五照期間城市發(fā)展女的重中之中。傍二、沈陽(yáng)市房急地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展煩情況停2.馬1圾、沈陽(yáng)市房地籠產(chǎn)市場(chǎng)整體狀翁況捕200朋6泄年，起沈陽(yáng)童市房地產(chǎn)市場(chǎng)晝?cè)趪?guó)家宏觀調(diào)典控下快速、可榴持續(xù)發(fā)展著，冰總體來(lái)看房?jī)r(jià)娃沒(méi)有大幅上漲珠，且漲幅合理置。廟全市房地產(chǎn)開(kāi)類(lèi)發(fā)建設(shè)累計(jì)完砍成投買(mǎi)資鐮538.澇3殊億元，同比增漁長(zhǎng)爪30.喉2津％，其腿中陣1爐—在1棄1惱月份住宅完成辛投抵資澇349.儲(chǔ)2漠億元，同比增娃長(zhǎng)勒38.鞠8夕％。而且，增昂量商品房的銷(xiāo)匪預(yù)售面積、合帖同金額同比分漢別增撞長(zhǎng)華15.2玉6慢％糾和托11.尸3算％；存量房的睛交易面積、交川易金額分別比光上年同期增傾長(zhǎng)允7.9考3卡％魚(yú)和真10.9燈2糾％。選價(jià)格方面竿，膛200倚6添年的房?jī)r(jià)可以歇說(shuō)是穩(wěn)中有升陶，齊沈陽(yáng)摔市商品房銷(xiāo)售昨銷(xiāo)預(yù)售價(jià)格據(jù)為圣342達(dá)0淚元稍/琴平方米，貼比榜200河5蒸年同期增宴長(zhǎng)宮2.6份1般％。其中商品陡住宅銷(xiāo)預(yù)售價(jià)扛格換為斷322搖2屯元膜/飽平方米，同比達(dá)上掉升洲3.餡6堡％炒,熟存量房平均價(jià)饑格趣為錦219杏0歲元賤/愛(ài)平方米，同比壺增檔長(zhǎng)鍬3.2徒9頭％，其中存量揪住宅價(jià)叨格寨216追1太元卻/棋平方米，同比叉增躍長(zhǎng)贈(zèng)5.9傾2以％。無(wú)論是增蟲(chóng)量房還是存量航房，均處于平危穩(wěn)運(yùn)行，呈現(xiàn)添出穩(wěn)中略升的梨最佳態(tài)勢(shì)。此臂外，外省市人痕購(gòu)房占有比重脹加大，占到了唇全市購(gòu)房總量控的香10.7蜓%仿。闖200堤7右年裙1夢(mèng)月沈陽(yáng)全市及賠各區(qū)房屋平均循價(jià)格一覽表椒區(qū)域折增量物業(yè)價(jià)格章比上月罩存量物業(yè)價(jià)格啞比上月腸全市憑3767避155兄1980抽-307側(cè)沈河單4857擁-977祝3224黑15無(wú)和平扶7004拉1278總2874賊-230加皇姑掉3851耀258偷1824沉-571役鐵西爛4377蠅806卻1719今-439妻大東您3539憑93即2305綁266抗渾南除4477喪642尸3406繡446式總蕩之，啦沈陽(yáng)房地產(chǎn)市王場(chǎng)在國(guó)家宏觀祖調(diào)控的背景下機(jī)，仍然保持上顆升的態(tài)勢(shì)；房方地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)歌指標(biāo)說(shuō)明商品勿房供應(yīng)結(jié)構(gòu)得梢到進(jìn)一步改善叼，市場(chǎng)供求基坑本平衡，房?jī)r(jià)菊運(yùn)行平穩(wěn)，總贏體發(fā)展形勢(shì)是獻(xiàn)理性的、健康卡的，處于可持相續(xù)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)山。征2.雀2扔、沈陽(yáng)市土地桑市場(chǎng)狀況貿(mào)近年來(lái)，沈陽(yáng)塞土地供應(yīng)逐步柿加大，需求旺授盛。從近幾年悉土地出讓情況飯看，沈陽(yáng)的土素地供應(yīng)較充足職，斥200悼2杏—掠200聞5咽年平均土地出偶讓約漠120顏0罩公頃壁，甚至出現(xiàn)較碑嚴(yán)重的土地閑貓置狀況證。丑200律5籃年共出讓土地壁面犬積舍38剖5者萬(wàn)平方米，同好比增劣長(zhǎng)且13.6妨%孕。今年計(jì)劃供仔地量暴為魚(yú)50贏0森萬(wàn)平方米，其迎中住帖宅哲47誓0輔萬(wàn)平方米，商營(yíng)業(yè)交為逗3墨0坑萬(wàn)平方米鐘，蠻1升—描9育月份，全市房愛(ài)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)瓣購(gòu)置土性地石705.銀6心萬(wàn)平方米窩，同比增風(fēng)長(zhǎng)課6.7宵%辣。貞近幾年沈陽(yáng)的擔(dān)地價(jià)漲幅較大喝，區(qū)域差距明針顯，但仍在合另理區(qū)間內(nèi)。住佛宅及商業(yè)用地席中沈河和和森平區(qū)單價(jià)最高竹，而于洪區(qū)有介地塊創(chuàng)下窮了估200窯3箏年至上暴漲嚴(yán)50茶%嘉的記錄。由于京今年供應(yīng)的土棍地多為二三環(huán)衰線之間，交通侄便利，未來(lái)區(qū)計(jì)位上升潛力較弦大，因此年均訊的漲幅喝在瀉15餓%這以上。中心地塌段的土地只有陣棚戶區(qū)改造，做基本沒(méi)有可開(kāi)收發(fā)住宅的土地驕，因此會(huì)進(jìn)一挨步來(lái)開(kāi)與非中莫心地段的差距似。但整體而言拿，沈陽(yáng)的地價(jià)慈與其他地區(qū)相暈比還在較低的叢位置。水2.潮3拉、沈陽(yáng)市住宅裳市場(chǎng)現(xiàn)狀概200且6務(wù)年尺國(guó)家的宏觀調(diào)垃控政策多于往群年，在此大背航景下，競(jìng)沈陽(yáng)的開(kāi)發(fā)商互投資繼續(xù)保持部強(qiáng)勁勢(shì)頭，只況是在價(jià)值取向悅發(fā)生了一定變?yōu)E化宜，架傾向住宅開(kāi)發(fā)歇，限尤其是柱中小戶型和中笨低價(jià)位普通商材品住宅旋。徐搞截笨止吐200籍6侮年爽9則月末，商品房孟竣工面賽積鋒275.綢4途萬(wàn)平方米，同漂比增名長(zhǎng)蹈70.9麥%紛。其中住宅竣蛾工面剃積炕235.9作%筍萬(wàn)平方米，同昨比增傳長(zhǎng)憶69.8筑%塑。歷年住宅竣工、銷(xiāo)售面積歷年住宅竣工、銷(xiāo)售面積2006年各月住宅銷(xiāo)售面積和均價(jià)資料來(lái)源：上海**智庫(kù)資料來(lái)源：上海**智庫(kù)念在戶型方面，停沈陽(yáng)住宅的銷(xiāo)地售由小戶型商僑品住宅占據(jù)首回位，比重達(dá)到失全部商品房銷(xiāo)橋售量飯的糊50礦%要以上繁。狀200眨6清年披1邀—底9鋸月單套面積度10益0裕平方米閃以下的商品住昂宅，銷(xiāo)燥售稠352.石5蚊萬(wàn)平方米塌，占總銷(xiāo)售量反的緒53.5惹%笑，其后依次四為陷10轎0右—獅12飽0詞平方米爛和頭12臉0音—倡15奴0棒平方米搏，各自所占比仿例分別君為袍23.8座%續(xù)和續(xù)14.6丸%尺，而環(huán)15階0簽平方米竊以上的盡膚占加8.1爬%營(yíng)。絕200墊7健年路1鞠月全市及各區(qū)蟲(chóng)住宅平均價(jià)格穩(wěn)一覽表窮區(qū)域撥增量住宅價(jià)格塊比上月稅存量住宅價(jià)格蹄比上月亮全市混3180鐘-73榨2045漏-74衫沈河璃4916翼-490殊3085栽115主和平坑4447子327夏2697形88獸皇姑茫3383蛋-40毛1798嘴-283流鐵西犬3098元-45辮2096檔-42是大東睡3411縱142魂2125紐73惑渾南柱4456燈715淡3406擱446脆從上面的分析程可以看出，住媽宅還將是沈陽(yáng)搏房地產(chǎn)發(fā)展的淡重頭大戲，隨派著經(jīng)濟(jì)的不斷躁發(fā)展，外來(lái)人寶口的不斷增加么對(duì)住宅的剛性柏要求也隨之?dāng)U簡(jiǎn)大，價(jià)格上將話有較大空間。傭戶型方面基本鞏以緊湊、經(jīng)濟(jì)滿的小戶型為主落。也2.恥4舊、沈陽(yáng)市商住襯（辦）樓市場(chǎng)表情況遍商?。ㄞk）樓丟顧名思義物業(yè)陶既具有居住功埋能，同時(shí)也可傍作為商務(wù)出租電和辦公等作用鍛，功能相對(duì)較防靈活。賴(lài)沈陽(yáng)入駐商住徑樓的通常有這營(yíng)樣幾類(lèi)企業(yè)：次居家辦公類(lèi)、鋸小型辦公企業(yè)味、創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)、姿商務(wù)公司、貿(mào)源易公司和外地供企業(yè)的辦事處銜等。其中以廣柏告公司、裝飾爸設(shè)計(jì)公司杏，筆I痕T瞧公司居多。彎這類(lèi)公司人數(shù)攜少，公司規(guī)模揉小，工作時(shí)間蓮長(zhǎng)、節(jié)奏快，紐選擇商住樓對(duì)擠于常加夜班的續(xù)他們來(lái)說(shuō)再合耀適不過(guò)。基于科此，商住樓的母戶型面積替通常組比較小，一般胞在陷10概0齊—胃20亮0涼平方米竟之間姐。水再如，開(kāi)敞式歷住宅的奉天硅脈谷大廈建自在暑I(lǐng)扁T碌類(lèi)企業(yè)蓬勃發(fā)冠展的三好街柱，調(diào)I跡T發(fā)公司對(duì)辦公場(chǎng)羊所的需求與商雷住樓的功能定爬位一致。宰商住樓是介于驗(yàn)酒店式公寓與喬辦公樓之間過(guò)敲渡產(chǎn)品，其實(shí)電就是放大了面流積的酒店式公躲寓，居家與辦傘公提升了此類(lèi)味產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)壩爭(zhēng)力，同時(shí)因滔其在規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)高上低于辦公產(chǎn)弓品，因此在價(jià)筐格上也低于純勸辦公產(chǎn)品。蘇此類(lèi)產(chǎn)品是針攜對(duì)小型創(chuàng)業(yè)性鉆公司首選目標(biāo)島。謀2授．難5迅、沈陽(yáng)市商業(yè)將市場(chǎng)情況句200描5饑年沈陽(yáng)市商業(yè)鍬地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總面曬積已經(jīng)超拐過(guò)枕80出0粱萬(wàn)平方米。而乓根據(jù)《沈陽(yáng)商彎業(yè)網(wǎng)球點(diǎn)棗“錢(qián)十一撤五瀉”貢規(guī)劃》，鉛到手201緩0牧年全市商業(yè)網(wǎng)寶點(diǎn)總面積將達(dá)沃到廚192機(jī)0朱萬(wàn)平方米，政施府的積極推進(jìn)名使得沈陽(yáng)未來(lái)盜的商業(yè)地產(chǎn)有核了比較有力的罵支撐，但居民冬收入和消費(fèi)水寫(xiě)平的限制，有誦制約了沈陽(yáng)商熟業(yè)地產(chǎn)短期內(nèi)陡的升級(jí)速度。勢(shì)中街、太原街橋、長(zhǎng)江街是沈姓陽(yáng)傳統(tǒng)的三大巡商業(yè)街，已經(jīng)忠較為成熟。隨啊著城市中心的奇外擴(kuò)和各重點(diǎn)戰(zhàn)區(qū)域的建設(shè)，功以?shī)W體中心為乒標(biāo)志的渾南商課圈，以鐵西百評(píng)貨為中心的鐵位西商圈，以及輸三好街商圈等吐新的商圈正在瞞逐漸形成，沈泉陽(yáng)的商圈開(kāi)始釣向西南拓展。壤而政府規(guī)劃中俯傳統(tǒng)商業(yè)街的臟改造，加快提誕升東城商業(yè)區(qū)渾功能水平形成碧特色商業(yè)街區(qū)身。引從商業(yè)形勢(shì)上旋看，目前出現(xiàn)北了更多的商業(yè)彈綜合項(xiàng)目，公標(biāo)寓、酒店、辦灑公樓、商場(chǎng)與伙住宅多位一體屑的項(xiàng)目約集占效40沒(méi)%委，如青年大街領(lǐng)沿線、北窩站步CB醋D暫，并隨著住宅樣大盤(pán)開(kāi)發(fā)時(shí)期宅的到來(lái)，大型鬼住宅區(qū)配套的賽零售商業(yè)地位匯進(jìn)一步加強(qiáng)，坦如太原街商圈鉆、中街商圈、接北行商圈。專(zhuān)馳業(yè)時(shí)常與購(gòu)物嬌中心所占比重戲基本持平。主溉力店業(yè)態(tài)以超徐市、百貨業(yè)為教主。自200件7耀年撐1印月全市及各區(qū)震商業(yè)用房平均咽價(jià)格一覽表仍區(qū)域帝脂增量非住宅價(jià)泛格小獵比上月型柏存量非住宅價(jià)湊格棋濟(jì)比上月露鋒全市慚熔5249窩33捎2435州-436坦沈河愉拜4732假-1950儉4005茅255誤和平皆眠8243邁612序3458椅166水皇姑旁腸5226儲(chǔ)1176探2009爽-950豎鐵西新拼泥5304洲58籮1111足-1631潔大東窮檔4474熔-170老4619盾2609眨渾南蔑抄4728刪-818轟0姑0柿2.6情、沈陽(yáng)市房地撞產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)刑1消、在政策調(diào)控怒的巨大壓力下矮，沈陽(yáng)房地產(chǎn)置市場(chǎng)還是比較浪穩(wěn)定，仍然保象持穩(wěn)步趨勢(shì)，軍房地產(chǎn)有著良慧好的發(fā)展勢(shì)頭住。毛2自、住宅產(chǎn)品仍鋒將是沈陽(yáng)房地父產(chǎn)發(fā)展的重頭貝戲，戶型面積扯日漸趨向小戶匙型經(jīng)濟(jì)實(shí)惠路圖線。檢3五、現(xiàn)沈陽(yáng)辦公境樓或商辦（住磨）兩用項(xiàng)目分韻布不均勻，基東本分布與北輝站晴CB唐D乎區(qū)或太原街核既心商貿(mào)區(qū)周邊欄，中街作為政今府重點(diǎn)發(fā)展另真一個(gè)核心商貿(mào)潔區(qū)此類(lèi)物業(yè)相疑對(duì)較少，存在驚較大發(fā)展空間專(zhuān)。壤4宅、隨著政滾府以“蓋一廊兩帶三葡圈萍”倘規(guī)劃的不斷推承進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)戲投資氛圍逐步捐形成，市民投海資意識(shí)逐步加胖強(qiáng)，商圈的成撕熟情況將左右拿項(xiàng)目的方向。討5夠、慶200佳7潔年墳7決月叔1個(gè)日張?zhí)岢霾?shí)施的欲主題是為僅“獻(xiàn)金鑰維匙吳”棕的討“妥東中吐街羅”毫延伸項(xiàng)目將成炮為本項(xiàng)目發(fā)展嚷的墊腳石，為蜘項(xiàng)目更好的發(fā)耳展提供保障。喇6罷、地鐵將作為蓋新興的城市交止通工具，隨著稍其投入使用，排將在一定程度旺上左右房地產(chǎn)德市場(chǎng)走勢(shì)。顛三、項(xiàng)目所在槽地市場(chǎng)情況啟3.1采澡中街商圈刻中街位于沈陽(yáng)拿故宮周邊，是喉沈陽(yáng)最為古老御的一條商業(yè)街險(xiǎn)，承載著悠久柴的歷史文化，散形成了以中街乞?yàn)檩椛涞闹薪侄干虡I(yè)圈。中街勻商圈以中街步型行街為核心，六東起小什字街坑、西至西順城換、北起北順城艷，南至南順城城，由中街、小若東路、北中街霧、南中街、沈單陽(yáng)路、正陽(yáng)街桑、朝陽(yáng)街組成嘩。直紗從目前中街商假圈的規(guī)劃發(fā)展響情況以及以打儉造閑“就東北第一糾街它”代的發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)蘿看，中街商圈辣以冤“真4A傷級(jí)商貿(mào)文化旅誕游具區(qū)鄉(xiāng)”致的定位與太原興街在定位的層繳面上形成了較版大的差異。建脂設(shè)正陽(yáng)街和朝在陽(yáng)街地下通道服；結(jié)合故宮周突邊環(huán)境綜合整沒(méi)治，完成標(biāo)志登性建筑裝修改俊造；中心廟廣朽場(chǎng)、名人景觀語(yǔ)大道、步道式盛精品街的建設(shè)女工程、建設(shè)休笛閑廣場(chǎng)，完成需北中街商住開(kāi)混發(fā)項(xiàng)目等項(xiàng)目信的實(shí)施充分展瓜現(xiàn)了中街商圈未建成東北中心乓影響東北亞經(jīng)律濟(jì)圈的國(guó)際商慣貿(mào)旅游交易平識(shí)臺(tái)的決心索。紫洗代表性商業(yè)柜：庭粘商業(yè)城：是由反東北地區(qū)經(jīng)營(yíng)駱規(guī)模最大的綜現(xiàn)合性商業(yè)企業(yè)博集團(tuán)商業(yè)城集賺團(tuán)旗下的綜合墨商業(yè)中心。位悅于沈陽(yáng)市中街及商圈東端是沈只陽(yáng)傳統(tǒng)商場(chǎng)之蝕一，地段優(yōu)越醒，商業(yè)氣氛濃欠厚目前是中街背最大的商場(chǎng)杜。紗鼠沈陽(yáng)新瑪特購(gòu)殖物休閑廣場(chǎng)：泛由大連大商集浪團(tuán)的獨(dú)資經(jīng)營(yíng)烘，該商場(chǎng)積極搖推行新品牌，拐新業(yè)態(tài)、技術(shù)澤和新業(yè)種集成嫁之后再造的新仍模式。與新瑪與特?fù)犴樀?、新井瑪特葫蘆島店肺、新瑪特沈陽(yáng)夫店、新瑪特哈南爾濱店、佳木個(gè)斯店、太原店兄等商場(chǎng)構(gòu)筑了乏東北地區(qū)強(qiáng)大杰的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)株。申即興隆大家庭購(gòu)某物中心：是目沈前沈陽(yáng)已經(jīng)開(kāi)衣業(yè)的最大的最彩具人氣的單體唐商場(chǎng)，定位為淋沈陽(yáng)人的休閑藥廣場(chǎng)，購(gòu)物天假堂。集購(gòu)物、狡休閑、旅游、軟餐飲、娛樂(lè)于問(wèn)一體的巨型購(gòu)壓物中心，實(shí)施屯按照國(guó)際流行蠟的格Shoppi功ng守和。肚近期也開(kāi)始發(fā)店展部分中高檔銅商場(chǎng)如恒隆（鼓在建）、蘇寧禿電器、沃爾瑪迎等，周邊主要宵的商業(yè)還有小扣商品大世界、去小食品大世界疾、罕王百貨、足臺(tái)寧北片A胖＋橡A讀、斗牛士、老掙邊餃子總店等董等。凝3.2仰厚可比項(xiàng)目羅列冠本項(xiàng)目地處東繞順城街和津橋否路路口，正處啦于中街商圈中撓心部位。項(xiàng)目凡為商業(yè)綜合類(lèi)贏性質(zhì)，分別有弄產(chǎn)權(quán)商鋪、小忠戶型公寓和商能辦樓組成，物頓業(yè)類(lèi)型較多，擱功能比較全面?zhèn)?。根?jù)項(xiàng)目地栗段、區(qū)域、性判質(zhì)、功能等方獨(dú)面的可比性，見(jiàn)選取以下幾個(gè)竄項(xiàng)目重點(diǎn)分析擁：棕可比項(xiàng)目一覽焦表閑項(xiàng)目喂地址冠開(kāi)發(fā)商陵電話邊可比項(xiàng)目區(qū)位科圖挖3.3肆蒼各項(xiàng)分析遙物業(yè)形態(tài)、規(guī)防模沃從地理位置來(lái)榮看，除空間王綿離本項(xiàng)目有點(diǎn)變距離，且相對(duì)僅離中街商圈較星遠(yuǎn)外，其他兩譜個(gè)項(xiàng)目都在中茫街商圈內(nèi)。其把中冠撓信頌·賄創(chuàng)意大廈與本標(biāo)項(xiàng)目隔崗而立拍，分居樓口兩沙端，商業(yè)城正裝臨中街，在受撇商業(yè)氣氛的輻茂射較本項(xiàng)目有膊一定優(yōu)勢(shì)。空間王效果圖空間王效果圖負(fù)從物業(yè)形態(tài)來(lái)蠅看，除商業(yè)城胃以純商鋪出售題（塔樓為酒店延）外，其他兩廢個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)殘形態(tài)基本與本假項(xiàng)目的定位相草似，均為底下縱商鋪加塔樓商路住或商辦等形儀態(tài)。特別是項(xiàng)枝目對(duì)面的冠跌信帥·渡創(chuàng)意大賀廈課1嗽—活4搭層為產(chǎn)權(quán)上鋪佛（現(xiàn)沒(méi)發(fā)售）屬，迎5魚(yú)—愧1家0鵝層為辦公樓領(lǐng)，羨1訪1態(tài)層以上則是商愿住兩用公寓，崇與本項(xiàng)目非常乒相似，將為本上項(xiàng)目以后的銷(xiāo)性售中增加阻力圍。商業(yè)城效果圖商業(yè)城效果圖****大廈效果圖戶型面積商業(yè)城2—5層平面戶型圖商業(yè)城2—5層平面戶型圖商業(yè)城一層平面戶型圖蜻商業(yè)城作為純遺產(chǎn)權(quán)商鋪?lái)?xiàng)目?，F(xiàn)已經(jīng)對(duì)外發(fā)驗(yàn)售，單體面積你基本碼在丈2征0稠—覽3闊0的平方米咐左右，其余兩膜個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)恭商鋪都還未對(duì)黃外發(fā)售，其面候積劃分并沒(méi)有洞詳細(xì)資料。但芳從建筑結(jié)構(gòu)來(lái)脆看都是框剪結(jié)落構(gòu)，商鋪面積腦在銷(xiāo)售時(shí)均可被自由劃分，可書(shū)根據(jù)前期積累股的客戶情況來(lái)棒定商鋪的主力奧面積，并可以鑼橫向任意打通愛(ài)組合。本項(xiàng)目亞也可采用類(lèi)似蜜方式，以保證嫁商鋪的去化速防度。商?。ㄞk）樓冤冠艙信續(xù)·目創(chuàng)意大廈現(xiàn)在除以哨1勸1著層以上的精裝唱修商住房銷(xiāo)售零為主，主力面途積在崖4瘡0畏平方米路左右，面積范串圍呆3是0且—臘6筋0蹲平方米漠，皂5宣—碑1勵(lì)0斥層辦公樓還在屑客戶積累期，堵主力面積運(yùn)6尤0撤平方米衛(wèi)左右，面積范伸圍暴4鮮0舉—燃15愛(ài)0頑平方米們。********廈戶型圖********廈戶型圖*******大廈戶型圖炕空間王相對(duì)前辰者戶型方面比促較單一，主力棚面積為帥5域6社平方米勉左右。但其層墾高達(dá)混4.言9魄米溜，在結(jié)構(gòu)上做旬了單體分割處死理，將一層物劑業(yè)分割為兩個(gè)它使用，大大的境提高了使用面啄積，為良好的紅銷(xiāo)售奠定基礎(chǔ)伸，本項(xiàng)目在情蛙況允許的情況參下也可考慮此礦種方法?？臻g王戶型圖（分層）空間王戶型圖（分層）空間王戶型效果圖銷(xiāo)售情況循項(xiàng)目蕉價(jià)格（皇元翅/M割2電）裹銷(xiāo)售率近（艘%箏）享480勵(lì)0吉（起價(jià)）主45%飼420忌0欺（均價(jià)）助60%慣1600慰0始（均價(jià)）灑基本銷(xiāo)罄的商業(yè)城作為一學(xué)個(gè)純產(chǎn)權(quán)商鋪邊的項(xiàng)目，在開(kāi)成發(fā)過(guò)程中引進(jìn)我了商業(yè)經(jīng)營(yíng)的詞合作公司，銷(xiāo)妥售中實(shí)行包租齒返租的方式。鏈返租率蚊為愛(ài)9誼%絹，返租期由限豎1鑼0盒年，因此其銷(xiāo)杏售價(jià)格比較發(fā)釀，整個(gè)項(xiàng)目均府價(jià)達(dá)論到屢1600籌0祝元葉/棚平方米左右。幣值得一題的是方其地層與商業(yè)拔頂層的銷(xiāo)售差治價(jià)并不十分大植，頂層商鋪的潛售價(jià)最高也達(dá)榮到捐1500考0季元膝/穿平方米，平均片為壞1100冷0變?cè)?幸平方米。因?yàn)槁延兄己玫耐洞Y回報(bào)，其銷(xiāo)咸售情況非?；鹜姹?，開(kāi)盤(pán)至今準(zhǔn)將屯近戴8薄個(gè)月基本銷(xiāo)罄雨。挖其余兩個(gè)項(xiàng)目才現(xiàn)銷(xiāo)售的均是貪商住兩用房，帆因其各自都有莊自身特點(diǎn)，如延空間王的買(mǎi)一濫得二、冠噸信于·等創(chuàng)意大廈為精像裝修房，所以舟價(jià)格基本都年在僅500客0擠元逆/背平方米左右。豎銷(xiāo)售方面駛**熊·爛**淘大廈因開(kāi)盤(pán)較惑晚去糊化鈴45衣%臥，而空間棉王塑3毛棟塔樓以將近溪銷(xiāo)只售街2智棟，達(dá)啟到籌60戲%翁。裙房商鋪都趙采用后滯銷(xiāo)售夠的措施，空間刷王進(jìn)行案前集預(yù)客，而冠免信檔·移創(chuàng)意大廈則先捎將商鋪出租給宅經(jīng)營(yíng)商，以租憑養(yǎng)鋪待商業(yè)氣槽氛成熟時(shí)即可扇起價(jià)銷(xiāo)售。市場(chǎng)總結(jié)滲1德、在政策調(diào)控億的巨大壓力下日，沈陽(yáng)房地產(chǎn)行市場(chǎng)還是比較揭穩(wěn)定，仍然保杰持穩(wěn)步趨勢(shì)，餅房地產(chǎn)有著良車(chē)好的發(fā)展勢(shì)頭押。娘2延、住宅產(chǎn)品仍融將是沈陽(yáng)房地識(shí)產(chǎn)發(fā)展的重頭嘩戲，戶型面積同日漸趨向小戶迷型經(jīng)濟(jì)實(shí)惠路景線。券3徒、現(xiàn)沈陽(yáng)辦公由樓或商辦（住添）兩用項(xiàng)目分單布不均勻，基焦本分布與北組站豐CB赴D恢區(qū)或太原街核數(shù)心商貿(mào)區(qū)周邊花，中街作為政廣府重點(diǎn)發(fā)展另酷一個(gè)核心商貿(mào)被區(qū)此類(lèi)物業(yè)相堪對(duì)較少，存在慣較大發(fā)展空間持。也4忙、隨著政啊府堪“攜一廊兩帶三沙圈仙”誕規(guī)劃的不斷推字進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)日投資氛圍逐步勉形成，市民投應(yīng)資意識(shí)逐步加婚強(qiáng)，商圈的成過(guò)熟情況將左右踢項(xiàng)目的方向。貴5館、時(shí)200優(yōu)7榜年車(chē)7衛(wèi)月糧1藍(lán)日刊提出并實(shí)施的棚主題夜為饅“洞金鑰糟匙烈”脂的歇“出東中侵街加”涂延伸項(xiàng)目將成排為本項(xiàng)目發(fā)展崗的墊腳石，為趣項(xiàng)目更好的發(fā)昨展提供保障。怕6濕、地鐵將作為慨新興的城市交攪通工具，隨著片其投入使用，蜜將在一定程度蠅上左右房地產(chǎn)促市場(chǎng)走勢(shì)。薯第三部卷分看相項(xiàng)目分析與評(píng)雨價(jià)一、地塊分析簽1.飛1故地塊的基本情沈況地理位置：悟基地現(xiàn)狀：已從經(jīng)圍合完畢，榨土地基本平整酒；周界條件：疊基地面積悲：侵810梳0缸㎡繞容積率穗：肌7累.69塘總建筑面積溫：肌6228莫9笑㎡（地上）沖、飄1250勺9逼㎡（地下）鉗其中躲商容評(píng)漏業(yè)栗：式2462偉0謎㎡懲掠幸商辦、商住胞：牙3766么9耕㎡容建筑密度過(guò)：碎吹持不超花過(guò)億63%暑停車(chē)位帶：品展椒地下兩層停車(chē)妹位份用地性質(zhì)：商晶辦用地，使用鳳權(quán)絮4暗0陷年滾1.2恰腥地塊周邊情況機(jī)沈陽(yáng)歷史最悠形久的商業(yè)步行蛋街鎖中街是沈陽(yáng)市萍?xì)v史最悠久的重商業(yè)步行街，般商品種類(lèi)十分翼齊全全面，雖檔然在商業(yè)檔次癢上無(wú)法與太原賢街、北站等相賄比，但由于環(huán)易繞整個(gè)故宮旅余游區(qū)，人氣鼎教盛，具有自身床獨(dú)特的發(fā)展?jié)摕捔εc優(yōu)勢(shì)；可默以做成類(lèi)似上鈴海豫園的綜合閃性商業(yè)旅游特叉區(qū)。辯中似街黃—辣—令打造壞4A箏旅游商貿(mào)核心妥區(qū)濃中街是沈陽(yáng)歷鎖史最悠久的一覽條商業(yè)街，依邊附著清朝開(kāi)國(guó)帝皇城（現(xiàn)沈陽(yáng)功故宮）這一先玻天的旅游資源關(guān)，形成了以旅喇游業(yè)導(dǎo)向的市飽級(jí)旅游文化商告業(yè)區(qū)。隨著沈荒陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的不斷火發(fā)展，政府規(guī)太劃將中街打造絮成一扣個(gè)桿“豎4A議級(jí)旅游商貿(mào)核辛心噴區(qū)自”甜?；诂F(xiàn)主要由大型太綜合百貨商業(yè)習(xí)為主導(dǎo)，如：跳新瑪特、商業(yè)孩城、興堅(jiān)隆撓·監(jiān)大家庭等，其光它服飾專(zhuān)賣(mài)（歪沈陽(yáng)春天、罕侵王辭010順1卡等）、小商品是業(yè)（小商品大疤世界等）、餐班飲設(shè)施（臺(tái)既北剩A+磁A企、老邊餃子等穩(wěn)）、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)酷（國(guó)美電器、飼蘇寧電器等）拜及大型超市（甩沃爾馬等）相隔結(jié)合的分布狀廟態(tài)。旁隨著政府規(guī)劃匠的不斷完善，幕區(qū)域商業(yè)氣氛蠟將不斷提升。纖近期專(zhuān)門(mén)銷(xiāo)售愉中高檔品牌商澡品的恒隆百貨亡已落戶中街，奏不日將破土動(dòng)刻工，為商圈的翁商業(yè)氛圍的提縫升和完善添磚獅加瓦，也為提烏高商圈的殺國(guó)際知名度奠碑定基礎(chǔ)。積本項(xiàng)目處于沈疼陽(yáng)商業(yè)繁華地鹽區(qū)之一的中街鳴商圈內(nèi)，中街甜商圈的良好發(fā)系展是本項(xiàng)目成童功的必要條件野。踢二、項(xiàng)目寨SWO宰T千分析側(cè)Streng秘t語(yǔ)h賄（優(yōu)勢(shì)分析）倉(cāng)首先，對(duì)一個(gè)隔商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)緊，項(xiàng)目的成功妖與否很大程度蓋上取決與周邊坊商業(yè)氛圍的濃兵烈，成熟的商諸業(yè)氣氛，良好慎的人氣將為項(xiàng)炭目日后的推廣剖奠定人氣基礎(chǔ)左。而本項(xiàng)目地醬處沈陽(yáng)知名商悔業(yè)步行街（中升街）附近，處隱于一個(gè)成熟的慘商業(yè)圈內(nèi)。因阿此在一開(kāi)始就希占據(jù)了良好的腹地理優(yōu)勢(shì)。貪其次，項(xiàng)目緊企鄰的東順城街被及津橋路都是簽城市交通要道貧，且在項(xiàng)目地怒塊周邊具有十浪多條的公交線環(huán)路從此通過(guò)，砍本項(xiàng)目還是地知鐵兩個(gè)出口處覽的中間線，隨糞著地鐵的興建拾與投入使用又基將給本項(xiàng)目帶曠來(lái)無(wú)限的商機(jī)侵，伴隨交通優(yōu)項(xiàng)勢(shì)十分的突現(xiàn)爛，為項(xiàng)目日后補(bǔ)的推廣及商業(yè)君項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)都武提供了堅(jiān)定的淹基礎(chǔ)。濤再次，沈陽(yáng)故她宮作為清朝的撓建國(guó)皇城，是慘國(guó)家重點(diǎn)保護(hù)鞋文物，也是國(guó)竟際知名的旅游嘆景點(diǎn)。都是項(xiàng)偶目推廣良好的涼依托。好最后，當(dāng)?shù)卣蟾攸c(diǎn)扶持、尸規(guī)劃，必將中筑街商圈打造脂成級(jí)“性4A津級(jí)旅游商貿(mào)核押心坊區(qū)乞”額，為本項(xiàng)目以挽旅游為導(dǎo)向，狼打造時(shí)尚精致素小商品銷(xiāo)售的爽初步定位提供千了政策支持。嗽Weakne并s頑s縮（劣勢(shì)分析）最第一，臨近項(xiàng)鑰目是小商品大鋪世界，一個(gè)批寇發(fā)小商品的專(zhuān)怎門(mén)市場(chǎng)。由于暑是批發(fā)性行業(yè)戒，人流比較混莫雜，為項(xiàng)目的娛形象塑造打下咐折扣，也為項(xiàng)罪目日后商業(yè)經(jīng)衣?tīng)I(yíng)的規(guī)劃營(yíng)造梨帶來(lái)影響。仿第二，由于地誤塊西部與現(xiàn)已探有項(xiàng)目間距較率小，因此項(xiàng)目濕此邊的建筑在喉光照上將受到煮影響，也將影番響其銷(xiāo)售。補(bǔ)第三，沈陽(yáng)人獵心目中的大東衛(wèi)區(qū)，是比較平照民話的地區(qū)。鋒本項(xiàng)目雖然緊惜靠中街，但東她中街的路市政左配套不予以落嫁實(shí)，這里永遠(yuǎn)么只有三個(gè)次字屠―機(jī)―素臟、亂、差！惑第四，周邊住羨宅由于年代久姓遠(yuǎn)，都出現(xiàn)了喝危、陋現(xiàn)象。周《鵬利廣場(chǎng)》灘由于營(yíng)銷(xiāo)不力狂，對(duì)我們也起探到了一些震蕩庭。鞭第五，周邊以灣住宅為主，難敏以形成真正的缺辦公格局。錫第六，沈陽(yáng)相紀(jì)當(dāng)一部份本地牧人對(duì)辦公地產(chǎn)庸缺乏足夠的認(rèn)里識(shí)。吃第七，吵鬧、隱陳舊的公交集癥散之地。窄Opport衣unit鞏y勻（機(jī)會(huì)分析）詞首先，項(xiàng)目所憤在的區(qū)域是沈絡(luò)陽(yáng)政府將要重發(fā)點(diǎn)發(fā)展的商貿(mào)帳核心區(qū)。隨著前政府規(guī)劃政策未的不斷落實(shí)，嘗商業(yè)氣氛的不饅斷旺盛，交通撒設(shè)施的不斷完淋善，將為項(xiàng)目烈人氣積累和推達(dá)廣銷(xiāo)售帶來(lái)機(jī)陷會(huì)。顫第二，中街作哨為一個(gè)成熟的金商業(yè)圈，其商輕業(yè)氛圍的營(yíng)造善已達(dá)相當(dāng)，而榴在商務(wù)產(chǎn)業(yè)方亦面卻非常缺乏厚。而本項(xiàng)目上吃部的塔樓正是碼商住（辦）多旋功能用房，正盜好填補(bǔ)市場(chǎng)這婆一空白。遍第三，目前沈叨陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)游尚處于一個(gè)良朗好的發(fā)展階段第，市場(chǎng)對(duì)房地堅(jiān)產(chǎn)還有一個(gè)良白好的預(yù)期，市耗民投資意識(shí)逐皆步增強(qiáng)，為項(xiàng)吊目的發(fā)展提供顛了一定的機(jī)會(huì)徑空間。插Threa呀t理（風(fēng)險(xiǎn)分析）巖首先，對(duì)于中共街這樣的商業(yè)純區(qū)來(lái)說(shuō)，她已隆經(jīng)形成了一定咳商業(yè)經(jīng)營(yíng)組合袋，經(jīng)過(guò)多年的籃經(jīng)營(yíng)也已經(jīng)行蛇了一定的消費(fèi)沸模式。在這樣天成熟的商業(yè)圈騰中，找出市場(chǎng)檔經(jīng)營(yíng)空白，隨稈而順其發(fā)展填銹補(bǔ)空白，這一候過(guò)程將有市場(chǎng)鞭認(rèn)可度的風(fēng)險(xiǎn)面存在。由第二，周邊在真建類(lèi)似項(xiàng)目的致存在勢(shì)必會(huì)去覽化一部分的市眉場(chǎng)分額，而其惑日后的發(fā)展將徑為本項(xiàng)目的推乎廣銷(xiāo)售帶來(lái)很白大的影響，市熄場(chǎng)去化存在一礦定風(fēng)險(xiǎn)。渠第三，對(duì)商業(yè)侮物業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)欲疑底層商鋪是唱為市場(chǎng)看好，昆而二、三層的鎮(zhèn)商鋪如有對(duì)其蛋人流引進(jìn)與輸憑出做了良好的逗設(shè)計(jì)安排，再績(jī)加上一定的地族段優(yōu)勢(shì)，也基蔬本能為市場(chǎng)接缸受。本項(xiàng)目下澤部為五層商鋪杏，因此四層以哲及四層以上的絮商鋪將存在一愧定的去化風(fēng)險(xiǎn)茶。只有將動(dòng)線泡、經(jīng)營(yíng)門(mén)類(lèi)、抓或租或售、以點(diǎn)租帶售等一些侵列問(wèn)題弄清后酒方可簡(jiǎn)化這一溜風(fēng)險(xiǎn)。紀(jì)通過(guò)以上的分兄析，針對(duì)地塊桑前景，我們得丟出以下結(jié)論：銳機(jī)虧遇握>槍甘風(fēng)險(xiǎn)滅第四俘部膽分巡績(jī)開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度托安排應(yīng)一嘗、規(guī)劃目標(biāo)及努建設(shè)方案養(yǎng)見(jiàn)建筑規(guī)劃設(shè)司計(jì)說(shuō)明（附件確）支二旅、建設(shè)方式及早進(jìn)度安排恩（見(jiàn)下表）印項(xiàng)目計(jì)劃?rùn)M道承圖卻撈計(jì)算期（季度智）黃2007和年四季度洋2008謠年一季度竹2008鼠年二季度濤2008揉年三季度副2008抬年四季度板1前期工程淡廁笛倡屑農(nóng)采絹舊邊保反日仁使逝2沉土方及基礎(chǔ)工蜻程悄渠凱萍命墊島錄3求主體工程（包夜括地下室）田倦草挖賊認(rèn)順叼4針?biāo)姲惭b壓蒙材甜退餡故鄙瓶鵝段5餃電梯工程獲填岸劇題餐方僵腸奮吩6吸空調(diào)、水暖工景程較查朗烏垮雕竊泛者暫駕7陜通訊工程巨傅篇膜損臟積溪停追博仗8聯(lián)消防工程消央拴執(zhí)戴硬犧春泰瞎條9雅煤氣工程艇馳湖震芹但書(shū)腐呀蜘乒10白對(duì)講系統(tǒng)日副笛疾煌姓仔著哲言硬廉鳥(niǎo)11血電視天線杰土懲翼殃楚著夾密弦棒增秋12縣室外配套晚乒?fàn)€獵貌虜丘汽左醒恰達(dá)13槐竣工驗(yàn)收格攻語(yǔ)視漏塌幻嗽辦加禿棟社炕息第五割部分甩投資估算與資德金籌措1、投資估算參按總建筑面籌積浩7400堆0照㎡，其中地申上姥6200膨0痛㎡，地排下泥1200欄0辰㎡測(cè)算，項(xiàng)目敬的總投資留為知3205毫0玉萬(wàn)元（含地價(jià)領(lǐng)），詳見(jiàn)下表寸（鼻表論1夠）：慈序號(hào)慧項(xiàng)目名稱(chēng)宏計(jì)算依據(jù)鵲計(jì)價(jià)（萬(wàn)元）避備緩旗橫注誠(chéng)1婆土地款顏（以凈地方式丑出讓?zhuān)B7300東已交鳳2裹契稅苦土地總茶價(jià)嫂×4%蠢292頭將交蠅3上拆遷熱力掛網(wǎng)遠(yuǎn)費(fèi)令鍋爐房拆遷賠裙償組居民掛網(wǎng)費(fèi)拆704益已交爪4逢設(shè)計(jì)費(fèi)（含人角防、弱電、綠卵化）羽7.配4孕萬(wàn)棋㎡賣(mài)×2諷5蕉元義185哭部分已付蛙5鳴可行性調(diào)查研跌究費(fèi)穗建安工程穴費(fèi)餐×0.5%督7權(quán)已付返6鋪地質(zhì)勘探芒14訴7層七通一平弟土地面盜積器8086.6律×20搞0尸元前160板8哄工程監(jiān)理、質(zhì)侄監(jiān)費(fèi)遺建安工程茅費(fèi)惑×1.2%稠100唯9麻地下室建安造帆價(jià)芝（含樁基、人樓防）督1200料0潑㎡鞏×200侵0霞元糠2400拾10曲+豎0.0葡0亮以上純土建造蕩價(jià)包6200便0鐵㎡孝×100遞0柜元廊6200爽11役中央空調(diào)、商鋼場(chǎng)簡(jiǎn)裝修汁2450勁0疲㎡逝×50拉0降元件1225糖12派門(mén)窗嫩300霸13紋室外燈光踐100肆14才消斃防懲8龍0以、弱碰電蟲(chóng)2離0抱、留暖氣安浮裝蘭2襪0嶼、有灌線唐20叨6200副0兩㎡?！?4艱0權(quán)元可870杠15臥電梯、貨梯、掉扶梯窮400津16炸配套公建、強(qiáng)里電、專(zhuān)自來(lái)水、排污團(tuán)費(fèi)牧暖氣掛網(wǎng)費(fèi)免搏交間800蒜17碌綠化、道路、影化糞池疾100怕18曾配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)挖規(guī)費(fèi)拌配套引費(fèi)封10休0唐元精/拆㎡暮規(guī)栽勵(lì)丟費(fèi)絡(luò)4筒0起元等/粱㎡米868映已些交冶62植0售萬(wàn)秋19訴前期物業(yè)管理鏡費(fèi)譯100懲20跌管理費(fèi)用驗(yàn)800碰已暫用央40輝0住萬(wàn)款21達(dá)銷(xiāo)售費(fèi)用壞按成交金更額慎×3美%破計(jì)提賣(mài)1500做22恐財(cái)務(wù)利息扶700宏23沈營(yíng)業(yè)從稅批5.5%總銷(xiāo)售收入殲的至5楚%襪、城建赴稅登—雖營(yíng)血業(yè)稅額留的酸7推%什、溝教育費(fèi)附裁加貓—敬營(yíng)業(yè)稅額晝的塊3%啞2670駛24抵交易印花稅誤成交金傍額宵×0.5%本255億補(bǔ)償金隆4000握合央萬(wàn)堪歌計(jì)狹32050二、資金籌措皮通過(guò)認(rèn)真分析澇，本項(xiàng)目籌措陡資金的具體途鬼徑有：以自有割資金投入購(gòu)買(mǎi)寨土地；我司取礦得土地開(kāi)發(fā)權(quán)毒后，以合作單森位和銀行融資觀投入；加快工濕程進(jìn)度，盡快裹實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)旦售往,精再用銷(xiāo)售回籠時(shí)資金投入；此它外同施工單位齊協(xié)商，由施工趙企業(yè)墊付部分濁前期工程款。除通過(guò)以上各種拋途徑，基本可服以保證本項(xiàng)目漂資金需要。脹項(xiàng)目總投資膜約從32,05甜0或萬(wàn)元，經(jīng)測(cè)算掛需投入資金包即括自籌資金、齒銀行融資、施吐工企業(yè)墊付資慈金、銷(xiāo)售收入哭，其中自有資比金姜13,46瓣1陶萬(wàn)元，銀行貸故款算款好6,41獄0逃萬(wàn)元、施工企笑業(yè)墊付資臂金綢1,92屬3薪萬(wàn)元，銷(xiāo)售收傳入抗10,25鋸6顯萬(wàn)元。如袍表拔2顆所示：走表狼2它：項(xiàng)目資金來(lái)望源表病序號(hào)莫項(xiàng)目名稱(chēng)歇總額（萬(wàn)元）荒占總投資比例航1朋自有資金投入歌13,461檢42%僚2請(qǐng)銀行貸款綿6,410耀20%授3絲施工企業(yè)墊資會(huì)1,923遺6%罵4疫銷(xiāo)售回款投入管10,256捉32%勤5袋總投資無(wú)32,050另100.00主%晚三、資金投放散使用計(jì)劃擔(dān)本項(xiàng)目總投電資耳31,31架3羨萬(wàn)元，預(yù)計(jì)使肺用周轉(zhuǎn)資義金尖15,00籮0系萬(wàn)元，多方籌速措資金，合理謠組織施工，減殺少工程前期資豆金使用量，盡沿快回籠資金對(duì)敬本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建井設(shè)具有很大的扭意義。蹈根據(jù)工程進(jìn)度錫計(jì)劃鬧，蜂200啊8渡年跑7兵月項(xiàng)目開(kāi)始預(yù)集售，預(yù)售取得椒的銷(xiāo)售收入，桐用于歸還協(xié)作托單位借款和項(xiàng)帝目后續(xù)資金投肅入。婆第六蹄部薦分滲帆銷(xiāo)售收入測(cè)定知一、項(xiàng)目銷(xiāo)售徐收入測(cè)算仙項(xiàng)目銷(xiāo)售收入省與經(jīng)營(yíng)稅金及叢附加估算表根刃單牽位戶:塘萬(wàn)溜元叛薯序號(hào)殿項(xiàng)目畝合計(jì)勇200滾7同年四季度嚼200劑8商年一季度脹200費(fèi)8計(jì)年二季度夏2008騰年三季度骨200判8絲年四季度伏1戲銷(xiāo)售收入裳48,460浩.95勇制10,618攪.98歌20,659灑.39傘12,401就.49鋒4,781.五10啦1.1紅商業(yè)銷(xiāo)售收韻入陽(yáng)(洞萬(wàn)袖元灑)木27,093版.00己寺五16,255拖.80洋8,127.介90荷2,709.略30漠商業(yè)銷(xiāo)售面和積借(沾㎡信)制24,630皂.00被憐截14,778厭.00鞠7,389.筍00頑2,463.餡00飼商業(yè)平均售固價(jià)得(叉元叔/字㎡侍)甲11,000把.00加有洞11,000汗.00洪11,000鴨.00焰11,000夠.00斑商業(yè)銷(xiāo)售率招（槍%魯）瀉100%掛短坐60%即30%碎10%棍1.2姻住宅銷(xiāo)售收汪入化(隆萬(wàn)窮元綿)溉20,717橫.95檢蹈10,358哀.98讓4,143.坊59洲4,143.閉59堪2,071.私80爐住宅銷(xiāo)售面辭積正(灣㎡帥)敞37,669葉.00兼賭18,834炎.50宿7,533.篇80寄7,533.穿80香3,766.居90磨住宅平均售溜價(jià)白(國(guó)元雁/厚㎡特)檢5,500.浙00切愧5,500.青00拋5,500.對(duì)00歇5,500.框00僅5,500.決00滾住宅銷(xiāo)售率蜓（耍%宅）昂100%拒摩50%店20%鍵20%寇10%贏1.3艷車(chē)位銷(xiāo)售收入款(年萬(wàn)元史)獵1300修您650情260滾260陷130慶2攤當(dāng)期銷(xiāo)售回款興48,460定.95侍影10618.搭98關(guān)20659.灑39失12401.坑49俗4781.1捏0統(tǒng)3菠銷(xiāo)售稅金及附蝴加寧2,471.唱51挽狐541.57習(xí)1,053.副63花632.48案243.84秤3.1錫營(yíng)業(yè)稅條2,423.陡05脹銜530.95耳1,032.榆97這620.07季239.05夕3.2貪城市建設(shè)維護(hù)氧稅銀24.23螺按5.31久10.33概6.20票2.39潔3.3溪印花稅貿(mào)24.23浴戲5.31鉗10.33水6.20裂2.39透4雜銷(xiāo)售凈收入籃45,989獅.44優(yōu)謀10,077胳.41牲19,605恐.76捷11,769抄.01厘4,537.早26固價(jià)格實(shí)現(xiàn)率宏100.00僵%改二、項(xiàng)目銷(xiāo)售豬利潤(rùn)測(cè)算眉項(xiàng)目損益及利權(quán)潤(rùn)分配表輪單位：納萬(wàn)元耀式樸者200滑7所年四季度鳥(niǎo)200綢8桶年一季度課200軟8花年二季度吵200辣8肯年三季度京200搜8暴年四季度塌序號(hào)段項(xiàng)灰膠糖目村合計(jì)取1偷經(jīng)營(yíng)收入朵48,460束.95演0.00美10,618坑.98體20,659澇.39賞12,401象.49斤4,781.段10臣1.1瘦愧塵銷(xiāo)售收入界48,460覆.95皂之10,618碎.98炮20,659最.39乞12,401司.49盜4,781.音10戚1.2蒸理刮出租收入徒塑勻發(fā)叨叛猴1.3爽匙置其他收入泡徒此密嘉資別2己開(kāi)發(fā)成本效30,573兇.63杠8,728.寬48青5,262.知99晚4,374.算09疑5,757.予13雄6,450.輔96霉3且運(yùn)營(yíng)成吃本愚(腐出氏租腥)犬慣沿全曬駱殺4賄銷(xiāo)售費(fèi)用服1,211.肌52易0.00外265.47鑼516.48哪310.04堆119.53拆5她銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)稅長(zhǎng)金及附加爛2,471.備51竟0.