城市拆遷居民調(diào)研報告

PAGE前言新世紀(jì)的中國城市發(fā)展迅速，古都南京正煥發(fā)著勃勃生機，城市建設(shè)日新月異，高樓林立、車水馬龍……然而，廣廈的背面是大量的拆遷，居民遷離，成片的舊房變?yōu)橥叩[。根據(jù)中國建設(shè)部副部長劉志峰在2003年9月召開的全國城市房屋拆遷工作座談會上透露的數(shù)據(jù)表明，建設(shè)部當(dāng)年1—8月受理來信共4820件次，其中，涉及拆遷問題占28％。上訪1730批次，其中反映拆遷問題占70％；在集體上訪的123批次中，拆遷問題占83.7％。拆遷問題多且普遍，解決拆遷問題迫在眉睫。衣食住行是人生存之本，作為城市更新的代價，拆遷戶的房子拆遷了，他們怎么辦？拆遷問題的矛盾在哪？城市拆遷到底圓了誰的夢？作為規(guī)劃專業(yè)的學(xué)生，我們帶著責(zé)任，也帶著疑問踏上關(guān)于南京舊城拆遷調(diào)查的路……一、調(diào)查背景及意義調(diào)查背景按照南京總體規(guī)劃提出的“優(yōu)化主城用地結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)”、“加快新區(qū)建設(shè)步伐，提高舊城改造水平”的總體思路和“根本改變南京現(xiàn)狀城鎮(zhèn)人口主要集中在主城狀況”的出發(fā)點，南京的舊城開始大規(guī)模的城市更新，同時大規(guī)模拆遷的號角也吹響了。成果有目共睹，城市面貌煥然一新?？墒顷P(guān)于舊城改造中的重頭戲“拆遷”的矛盾卻一直存在，并屢見報端，似乎越演越烈。南京大規(guī)模舊城拆遷正在展開……南京大規(guī)模舊城拆遷正在展開……從城市規(guī)劃應(yīng)該為未來的城市發(fā)展預(yù)留空間和具有足夠的彈性角度，本次規(guī)劃調(diào)整在依據(jù)國際和國家權(quán)威部門對我國城市人口發(fā)展趨勢預(yù)測和南京城市人口發(fā)展進行分析的基礎(chǔ)上，提出遠景南京全市總?cè)丝诎?000萬預(yù)留，規(guī)劃遠景按87%城市化水平和870萬左右城鎮(zhèn)人口進行規(guī)劃安排。對于主城人口，則根據(jù)實際情況作了較大調(diào)整，2010年控制在300萬以內(nèi)，遠景下降到260萬?！赌暇┦谐鞘锌傮w規(guī)劃（1991—2010年）》調(diào)查目的和社會意義2城市更新在當(dāng)前中國是熱門話題，其涉及內(nèi)容紛繁復(fù)雜。其中城市中心地區(qū)的拆遷問題是現(xiàn)在矛盾極為突出的方面。舊居住區(qū)拆遷涉及三方利益，又以原住居民話語權(quán)最為弱小但利益關(guān)系最為密切。在幾乎沒有發(fā)言權(quán)的情況下，原住居民被動接受拆遷事實和相應(yīng)補助政策。理性、客觀地認識這些政策實施后的效果和居民們對政策的態(tài)度，是現(xiàn)在城市更新研究中很少涉及的方面。帶著責(zé)任感，我們選擇了這個關(guān)于城市中心地區(qū)拆遷的社會調(diào)查。我們在拆遷量很大的南京舊城選擇兩個點作為調(diào)查地區(qū)，希望通過這次社會調(diào)查，了解拆遷對拆遷戶影響的第一手資料，同時努力尋求一個改善當(dāng)前拆遷問題的較好途徑，為合理維護拆遷戶利益進行積極探索。我們相信通過實地調(diào)查總結(jié)出的經(jīng)驗，會對政府和進行城市更新的工作者有很好的借鑒意義，為做好城市更新工作提供依據(jù)。2二、調(diào)查概況調(diào)查方法本次調(diào)研我們主要采用資料收集、實地考察、問卷調(diào)查及座談訪問四種方法。1）調(diào)查前期，我們進行資料收集工作，搜集關(guān)于拆遷的文章和報道，以及關(guān)于南京拆遷政策的信息。2）我們對所選擇的調(diào)查地區(qū)進行實地考察，對當(dāng)?shù)貐^(qū)位、環(huán)境等進行初步認識。3）問卷調(diào)查時期，我們以調(diào)查區(qū)內(nèi)居民作為分發(fā)問卷的對象，街訪與入戶相結(jié)合，對他們進行基本資料、現(xiàn)居住狀況、拆遷對居民影響和對拆遷及拆遷工作的看法進行全方位調(diào)查。4）在分發(fā)問卷同時，我們對被調(diào)查人員進行訪談，深入了解他們的所思所想。初步調(diào)查研究初步調(diào)查研究選題、確定調(diào)查范圍選題、確定調(diào)查范圍資料收集調(diào)查地區(qū)現(xiàn)狀資料收集調(diào)查地區(qū)現(xiàn)狀準(zhǔn)備階段現(xiàn)狀調(diào)查 準(zhǔn)備階段現(xiàn)狀調(diào)查實地考察調(diào)查對象現(xiàn)狀實地考察調(diào)查對象現(xiàn)狀調(diào)查方法調(diào)查內(nèi)容詳細調(diào)查調(diào)查方法調(diào)查內(nèi)容詳細調(diào)查問卷調(diào)查問卷調(diào)查正在拆遷的房屋調(diào)查區(qū)被拆遷居民看法正在拆遷的房屋調(diào)查區(qū)被拆遷居民看法座談訪問資料整理座談訪問資料整理深層調(diào)查政府相關(guān)部門看法和政策深層調(diào)查政府相關(guān)部門看法和政策資料分析資料分析媒體相關(guān)報道和相關(guān)文獻媒體相關(guān)報道和相關(guān)文獻3插圖分析圖表文字完成調(diào)查報告3插圖分析圖表文字完成調(diào)查報告調(diào)查地區(qū)概述被調(diào)查拆遷地點區(qū)位分布示意圖本次社會調(diào)查我們選擇新街口鐵管巷和明城墻昆侖路——北西家大塘段作為調(diào)查地區(qū)。4鐵管巷地處新街口商業(yè)區(qū)中心，北鄰漢中路，西依王府大街，南鄰石鼓路，東臨中央路，商業(yè)區(qū)位條件優(yōu)越，這里被高樓大廈包圍，是剩下唯一未被改造的地區(qū)，拆遷以商業(yè)開發(fā)為目的；明城墻是世界保存下來最完整的城墻，根據(jù)南京歷史文化名城保護規(guī)劃，城墻內(nèi)側(cè)15米以內(nèi)、外側(cè)與護城河之間均為保護范圍，要拆除與景觀無關(guān)的建筑。而明城墻昆侖路——北西家大塘段拆遷是為進行明城墻保護綠化工程。所選兩點為兩種開發(fā)目的，具有地方特色，有很大的代表性。4昆侖路——北西家大塘拆遷范圍示意鐵管巷拆遷范圍示意2.2.1房屋年代久遠，建筑質(zhì)量不高，居住面積小在被調(diào)查區(qū)觀察中，我們看到，房屋普遍年代久遠，建筑質(zhì)量不高，以平房、棚戶為主，有少量四層以下的舊式樓房。明城墻旁雜亂的私搭房屋明城墻旁雜亂的私搭房屋5此外，每戶房屋居住面積普遍偏小，60%以上的住戶住房面積在50平方米以下，且每戶居住人口較多。52.2.2房屋產(chǎn)權(quán)絕大多數(shù)已經(jīng)私有鐵管巷和昆侖路一帶大量分布原國有企業(yè)單位建設(shè)住宅，在住房所有制改革以后，房屋產(chǎn)權(quán)大多歸工人個人所有。房管所公房在這兩處地區(qū)也占相當(dāng)大比例。此外還有個別自購商品房和租賃房屋案例。無論原房屋性質(zhì)是單位分房或房管所公房，在市場化改革后的今天，房屋產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移到被拆遷地區(qū)居民手中。對比強烈的城墻內(nèi)外城墻內(nèi)外對比強烈的城墻內(nèi)外城墻內(nèi)外調(diào)查對象概述調(diào)查區(qū)內(nèi)被拆遷居民（我們共發(fā)放問卷60份，街訪與入戶相結(jié)合，回收率為100%，其中有效問卷49份）。我們在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，兩地居民有很大共性：2.3.1人口趨于老齡化，居住年代長鐵管巷被高樓包圍6被拆遷居民年齡層次普遍偏大，老人較多，如圖，年齡大于60歲的占54%，70歲以上的就占41％，人口趨于老齡化。他們多為解放后、住房私有化以前就在此居住，年限在20、30年甚至40年以上。部分老人解放前就已入住，部分中年人出生于此并居住至今。鐵管巷被高樓包圍62.3.2文化程度水平低，工作多無保障被拆遷居民文化水平基本處在一個較低層次，接受過系統(tǒng)教育的人不多，還有一定比例的文盲半文盲。已退休老年人大多是工人，而中年人大多是下崗和自由職業(yè)者，從事一些小攤、送貨、零工以及協(xié)查保安的工作，工作很不穩(wěn)定。在企業(yè)單位工作的居民只是附近商場、飯店的員工。在職業(yè)調(diào)查一欄中，“政府機關(guān)，事業(yè)單位”選項選擇率為零。破舊的鐵管巷破舊的鐵管巷7南京獨特的風(fēng)景線——明城墻7南京獨特的風(fēng)景線——明城墻2.3.3家庭普遍貧困，家庭結(jié)構(gòu)復(fù)雜被拆遷居民由于年齡、受教育程度等原因，家庭普遍貧困，人均收入屬城市居民收入較低層。雖在調(diào)查時被調(diào)查者有時有意低述自己的收入水平，但我們根據(jù)南京市城市最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)?shù)赝殬I(yè)收入狀況以及被調(diào)查者家庭實際狀況來分析，他們的平均收入水平應(yīng)在400－600（元/人）檔。昆侖路明城墻內(nèi)側(cè)的房屋昆侖路明城墻內(nèi)側(cè)的房屋88三、城市更新圓了誰的夢？政府的夢——規(guī)劃并建設(shè)美好城市黨的十二屆三中全會明確指出人民政府的主要職能是搞好城市的規(guī)劃、建設(shè)和管理。在當(dāng)今城市經(jīng)營大潮中，政府有責(zé)任在城市規(guī)劃的指導(dǎo)下進行城市建設(shè)，針對城市問題制定解決措施，維護公共利益并協(xié)調(diào)各方利益。改善居民居住條件，開發(fā)城市中心商業(yè)價值，增加綠化等都成為政府的夢想。鐵管巷地區(qū)，為響應(yīng)南京總體規(guī)劃提出的“優(yōu)化主城用地結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)”和主城區(qū)“退二進三”的目標(biāo)，打造新街口第一商圈，規(guī)劃后情況如下：A地塊：規(guī)劃用地性質(zhì)：商業(yè)、辦公、金融、酒店式公寓用地A地塊：規(guī)劃用地性質(zhì)：商業(yè)、辦公、金融、酒店式公寓用地用地面積：11286平方米出讓面積：11286平方米容積率：6.5其中25%為酒店式公寓條件1：覆蓋率≤40%則建筑限高100米；條件2：覆蓋率≤35%則建筑高度不限，但平均層高不大于4米；用地面積：11286平方米出讓面積：11286平方米容積率：6.5其中25%為酒店式公寓條件1：覆蓋率≤40%則建筑限高100米；條件2：覆蓋率≤35%則建筑高度不C地塊：規(guī)劃用地性質(zhì)：商業(yè)、辦公、金融、酒店式公寓用地用地面積：8909.5平方米出讓面積：6822.1平方米容積率：≤C地塊：規(guī)劃用地性質(zhì)：商業(yè)、辦公、金融、酒店式公寓用地用地面積：8909.5平方米出讓面積：6822.1平方米容積率：≤6其中25%為酒店式公寓覆蓋率：≤35%建筑限高：≤100米出讓面積：6822.1平方米

容積率：≤6其中25%為酒店式公寓

覆蓋率：≤35%

建筑限高：≤100米明城墻昆侖路——北西家大塘段，被稱為南京的棚戶區(qū)，老百姓生活環(huán)境惡劣。為改善居民生活條件、保護城墻優(yōu)化城市環(huán)境，市政府決定沿城墻15米以內(nèi)地區(qū)只拆不建，建成綠化帶。9同時，為能使城市建設(shè)按規(guī)劃順利進行，政府不斷完善有關(guān)政策。在舊城改造城市更新過程中，政府對最具爭議的拆遷政策多次進行調(diào)整，見下表：城墻外側(cè)美麗的玄武湖南京市中心夜景9城墻外側(cè)美麗的玄武湖南京市中心夜景南京拆遷政策一覽表南京拆遷政策一覽表時間拆遷政策1991－1999南京市第一部拆遷管理辦法頒布實施。由福利性的“無償分配”向“有償安置”的轉(zhuǎn)變；1999－2001實現(xiàn)了福利性的“實物安置”到“貨幣補償”的突破，兩種補償形式并舉，解決了拆遷群眾長期在外過渡的問題；2001－2003構(gòu)建了以貨幣補償為主的統(tǒng)一的城市房屋拆遷補償政策體系。原則：“拆一還一，等價有償”；2004－至今以“市場化評估、政策性保障”為特色，體現(xiàn)“等價有償”的原則，變原來的政府依土地級別定價為以房地產(chǎn)市場評估定價。10 10被拆遷居民的夢——擁有美好家園中國人最注重的就是擁有一個家。從調(diào)查數(shù)據(jù)看，被拆遷地區(qū)居民對現(xiàn)有居住環(huán)境的綜合評價是相當(dāng)高的。但我們在調(diào)查過程中對拆遷地區(qū)的實際環(huán)境感受是較差的，主要表現(xiàn)在房屋建設(shè)雜亂、質(zhì)量不高，存在大量自搭棚戶、平房和低質(zhì)量低層樓房；房屋單元內(nèi)部的房型、布局、環(huán)境等十分陳舊。但兩地居民對現(xiàn)有居住環(huán)境的接受程度卻和較低的房屋質(zhì)量形成強烈反差。在回答交通便捷程度，周邊公共設(shè)施、鄰里關(guān)系、社區(qū)安全等問題時，居民均表現(xiàn)出相當(dāng)高的滿意度。在回答住房基礎(chǔ)設(shè)施和住房質(zhì)量時，兩地居民表現(xiàn)出有趣的矛盾心理：鐵管巷被調(diào)查者的回答似乎更符合客觀情況，明城墻段居民卻表現(xiàn)出很高的滿意率。產(chǎn)生這種情況的原因，我們認為，一是居民對拆遷工作的抵觸情緒所致；更為重要的是被拆遷居民一種對拆遷后前途迷茫導(dǎo)致對現(xiàn)有住宅留戀心理的反映。綿延的明城墻鐵管巷昆侖路綿延的明城墻鐵管巷昆侖路——北西家大塘居住條件很滿意較滿意一般不滿意很不滿意很滿意較滿意一般不滿意很不滿意基礎(chǔ)設(shè)施211211147330住房質(zhì)量06731135521交通便捷程度161000204200公共設(shè)施131110153612鄰里關(guān)系94310203200社區(qū)安全67220167201同時，我們還調(diào)查了被拆遷居民對于拆遷后所獲住房的諸多意愿：2.1居住區(qū)位的選擇2.1.1就近避遠絕大部分的居民表現(xiàn)出拆遷后能夠就近安置的意愿。2.1.2就中心避郊區(qū)城墻上鳥瞰玄武湖公園一角11如就近安置條件不允許，居民們的選擇也都在城墻以內(nèi)主城區(qū)范圍，均不愿意在郊區(qū)安家。城墻上鳥瞰玄武湖公園一角112.2補償方式的選擇2.2.1取“產(chǎn)權(quán)交換”，棄“貨幣補償”居民們大都愿選擇“以房換房”的“產(chǎn)權(quán)交換”，并希望置換的房源離拆遷地越近越好。2.2.2“產(chǎn)權(quán)”與“貨幣”的結(jié)合在調(diào)查過程中居民還反映出這樣一種意向，將“產(chǎn)權(quán)交換”與“貨幣補償”相結(jié)合。即根據(jù)實際條件，當(dāng)政府所給住房稍大于或優(yōu)于現(xiàn)有住房時，百姓可適當(dāng)交一定現(xiàn)款（3－5萬）進行補差。當(dāng)提供條件不好或不夠公平時，政府對居民進行補助。2.2.3“貨幣”：居民的心理承受購房價位有66.7％的居民認為合理的房價應(yīng)在3000/米2元以下，有30.8％的居民認為可以接受的房價為3000－4000/米2元，只有2.5％的居民接受4000－5000/米2元標(biāo)準(zhǔn)。而今年公布的《2004年第一季度南京房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告》：一二月份南京江南八區(qū)商品房均價達到了5234元/平方米，全市商品房銷售均價高達4146元/m2?，F(xiàn)我們所了解到的公布補償價格在4000/米2左右。大部分拆遷者是買不起房的。明城墻沿途美景2.3其他相關(guān)因素的考慮明城墻沿途美景2.3.1老年人養(yǎng)老拆遷居民中老年人比例高，拆遷時要考慮老年人生活習(xí)慣、環(huán)境等因素。另外，老年人的保健醫(yī)療，子女能否就近照顧等也要考慮。2.3.2小孩教育學(xué)校的遠近，教學(xué)質(zhì)量等問題要考慮。2.3.3就業(yè)問題換了新居所后，能否找到合適滿意的工作來養(yǎng)家糊口是不得不考慮的。2.3.4交通便捷、購物搬遷后交通路網(wǎng)便捷程度，居民出行或上街購物方便程度需要考慮。2.3.5鄰里對在當(dāng)?shù)刈×藥资甑娜藖碚f，鄰里的親密無間，互相照應(yīng)的關(guān)系是最難以割舍的。到了新的地方，能否有良好的鄰里關(guān)系需要考慮。南京市寬闊的中山東路12南京市寬闊的中山東路12夢與現(xiàn)實的沖突——夢想破滅當(dāng)看到涉及拆遷問題的事件如上海周正毅案、南京居民翁彪自焚身亡以及最近轟轟烈烈的“嘉禾拆遷事件”時，我們不禁心生擔(dān)憂：為什么拆遷帶來的矛盾這么大？以下是調(diào)查中被拆遷居民對于拆遷的看法：3.1被拆遷居民在拆遷過程中自身遇到的困難困難主要表現(xiàn)在：3.1.1居民年齡偏大，行動不便拆遷后新居住地往往偏于城市邊緣區(qū)，公共設(shè)施配套不全，老年人很難適應(yīng)新環(huán)境。3.1.2家庭經(jīng)濟狀況難以承受拆遷損失被調(diào)查居民絕大多數(shù)屬城市較為貧困階層，家庭收入一般僅維持現(xiàn)有生活。若要拆遷，額外的支出將是他們經(jīng)濟上的又一次沉重打擊。3.1.3市場尋找合適新住房十分難城墻腳下市民愜意的生活圖景對經(jīng)濟相對貧困的被拆遷居民而言，市場上過高的房價、偏遠的地段和過大的房型造成居民拆遷成本上升。經(jīng)濟適用房和拆遷安置房房源的嚴(yán)重不足更加劇了這種矛盾。城墻腳下市民愜意的生活圖景3.1.4被拆遷戶對原住地精神上的依戀被調(diào)查居民大多已居住數(shù)十年，特別是明城墻段，傳統(tǒng)一直是南京規(guī)模較大的下層居民聚居地，居民間的社會聯(lián)系緊密。相當(dāng)多的居民生于此、長于此。但由于經(jīng)濟能力限制，這些居民拆遷后最有可能遠離城市中心區(qū)，原有的社會關(guān)系網(wǎng)將被打破。3.2被拆遷居民對于拆遷工作的態(tài)度3.2.1居民對貨幣拆遷補償方式存在較大意見美麗的居住小區(qū)13雖然政府已采取一定措施，提高拆遷補償價格，但在過高的住房市場價格面前，無疑是杯水車薪。在鐵管巷和昆侖路這樣南京市拆遷一類地區(qū)，每平方米補償基礎(chǔ)價格為3900元，但由于較低的房屋建設(shè)質(zhì)量和較小的房屋面積，實際能得到的拆遷補償總價一般僅20萬元左右。在市場上小戶型住房缺乏，經(jīng)濟適用房、拆遷安置房供給不足的情況下，居民購房選擇余地相當(dāng)狹小。美麗的居住小區(qū)133.2.2以房換房的產(chǎn)權(quán)置換方式呼聲高一方面由于貨幣補償后居民在市場中選擇住房難度較大；另一方面出于對政府依賴心理，大多數(shù)居民希望選擇省事省力的產(chǎn)權(quán)置換形式，并要求在原居住地附近進行。3.2.3對拆遷工作人員實際工作十分抵觸被拆遷居民對于拆遷工作人員工作往往采取不合作態(tài)度。主要原因是拆遷打破居民們原有的平靜生活，對未來生活不明了使居民們產(chǎn)生巨大的精神負擔(dān)；同時，長期以來關(guān)于拆遷的大量負面消息使居民認為拆遷是某些單位或個人謀取個人利益，損害百姓利益的行為。3.2.4對拆遷工作中某些行為的不滿和擔(dān)心雖然政府希望做到公開、公正、公平，減少拆遷過程中的矛盾。但實際工作過程中仍存在工作拖拉，程序不透明，補償價格前后不一致等情況，使政府在百姓中的權(quán)威受到影響。其次，不斷出現(xiàn)在媒體上報道的各種非法拆遷手段更加劇這種不信任情緒的蔓延。3.3拆遷居民對于政府工作的看法3.3.1支持政府拆遷工作，但前提是不損害居民利益大多數(shù)被拆遷居民均表示該地區(qū)環(huán)境確實糟糕，應(yīng)進行改造，還以良好城市景觀。但在社會價值觀發(fā)生改變的今天，要被拆遷居民犧牲部分個人利益來換取政府口中的公共利益，是居民不能接受的。3.3.2政府對于二、三級房地產(chǎn)市場的監(jiān)督調(diào)控不力城市拆遷現(xiàn)場被拆遷居民認為政府的市場監(jiān)控不力，從而造成了現(xiàn)在南京房價上漲速度過快。而拆遷補償價格的增幅根本不能與房價上漲的幅度相比，經(jīng)濟適用房、拆遷安置房的數(shù)量質(zhì)量又不足以滿足如此大規(guī)模拆遷的需要。因此政府在工作中是存在著失誤的。城市拆遷現(xiàn)場3.3.3希望政府領(lǐng)導(dǎo)能深入群眾，聽取被拆遷居民的心聲一些居民希望市領(lǐng)導(dǎo)能深入拆遷群眾，聽取情況，并認為拆遷政策、工作應(yīng)由兩方或是三方協(xié)商而定，希望在拆遷政策制定過程中聽到居民的聲音。3.3.4產(chǎn)權(quán)制度的變化導(dǎo)致拆遷矛盾的產(chǎn)生有個別老知識分子甚至從更深層次分析現(xiàn)在拆遷中存在的問題，如房屋產(chǎn)權(quán)私有化與土地國有之間矛盾是導(dǎo)致居民和政府之間利益沖突的根本原因。夷為平地的房屋14夷為平地的房屋14圓了誰的夢——矛盾的根源4.1利益分配不均，被拆遷居民處于弱勢利益主體利益實現(xiàn)途徑利益主體利益實現(xiàn)途徑獲得利益獲得更大利益的途徑城市政府通過壟斷房地產(chǎn)一級市場實現(xiàn)地產(chǎn)拍賣價格與拆遷成本之間的差價公共利益控制拆遷成本提高拍賣價格房地產(chǎn)商通過購買土地進行開發(fā)實現(xiàn)土地拍賣價格、建筑成本與房產(chǎn)價格的差價土地拍賣價格上漲越快，房地產(chǎn)商取得土地到建好房產(chǎn)有一個時間差，可以額外取得土地的增值收益。被拆遷人通過補償實現(xiàn)拆遷補償價格或者產(chǎn)權(quán)置換拆遷補償價格越高越好從上表我們可以看到，在市場環(huán)境之下，城市更新改造各參與者間利益并不平衡。明城墻旁的景象城市政府和開發(fā)商可以通過各自手中的行政和資本資源，對城市舊區(qū)進行開發(fā)改造，從而各自實現(xiàn)城市環(huán)境價值的提升和資本的增值。這兩者的利益得到了擴大。明城墻旁的景象而對于被拆遷居民而言，拆遷補償僅僅是一種對于其房屋財產(chǎn)的一種價值轉(zhuǎn)換，而這種價值轉(zhuǎn)換的出發(fā)點和基礎(chǔ)（產(chǎn)權(quán)評估方法、標(biāo)準(zhǔn)）是保持原有財產(chǎn)數(shù)量不變而不是使其增值。換而言之，被拆遷居民在整個城市更新改造過程中很難享受到城市政府所描繪的城市公共利益的增值部分，即在拆遷改造之后居民沒有獲利。同時，除了房屋價值不能得到增值以外，居民還必須承受居住地外遷的空間區(qū)位利益損失。4.2政府“裁判員”和“運動員”雙重角色15政治精英（城市政府）和經(jīng)濟精英（開發(fā)商）在自身的政治利益和經(jīng)濟利益上存在很多的合作可能性；而被拆遷戶和上述兩者間利益并不一致。起著“裁判員”的政府立場在發(fā)生利益沖突需要協(xié)調(diào)時難免站在開發(fā)商一邊，這種本末倒置的行政執(zhí)法使得矛盾越來越突出。政府起著“裁判員”和“運動員”的雙重身份，使城市改造利益主體的博弈中，被拆遷戶明顯處于弱勢。15四、思考和建議國外城市更新借鑒：二戰(zhàn)后，西方主要國家曾開展大規(guī)模國外城市更新借鑒：二戰(zhàn)后，西方主要國家曾開展大規(guī)?！俺鞘懈隆边\動，走過一段彎路，但我們也可從中得到很多啟示：（1）注重人的尺度和需要，重點從對貧民窟大規(guī)模掃除轉(zhuǎn)向社區(qū)環(huán)境的綜合治理、社區(qū)經(jīng)濟的復(fù)興以及居民參與下的社區(qū)鄰里自理。（2）重視城市更新的社會經(jīng)濟意義。從單純的物質(zhì)環(huán)境改造轉(zhuǎn)向社會、經(jīng)濟發(fā)展和物質(zhì)環(huán)境改善相結(jié)合的綜合居住區(qū)更新規(guī)劃。（3）城市更新趨向從大規(guī)模以開發(fā)商為主導(dǎo)的劇烈推倒重建到以謹慎漸進式的小規(guī)模改建為主的社區(qū)鄰里更新，謀求政府、社區(qū)、個人和開發(fā)商、工程師、社會經(jīng)濟學(xué)者的多邊合作。規(guī)劃師這一職業(yè)在百多年前出現(xiàn)時，就是以尋求建立民主、公平、公正的城市為己任。隨著中國經(jīng)濟和社會的快速變化，在傳統(tǒng)單位制度瓦解的情況下，廣大的市民階層在城市中心區(qū)的改建過程中已經(jīng)沒有了可以依