某市某區(qū)創(chuàng)業(yè)人才公寓建設(shè)工程項目可行性研究報告

PAGEPAGE50目錄TOC\o"1-2"\h\z\u1項目概述 11.1項目名稱和建設(shè)單位 11.2建設(shè)單位簡介 11.3編制依據(jù) 11.4項目建設(shè)背景 11.5項目概況 21.6工程可行性研究報告編制單位 32評估意見 42.1關(guān)于項目建設(shè)必要性與建設(shè)規(guī)模的評估意見 42.2關(guān)于場址選擇與建設(shè)條件的評估意見 72.3關(guān)于建筑方案的評估意見 92.4關(guān)于環(huán)境影響評價的評估意見 132.5關(guān)于消防與勞動安全衛(wèi)生的評估意見 142.6關(guān)于建筑節(jié)能的評估意見 152.7關(guān)于項目實施進度的評估意見 192.8關(guān)于項目組織管理與招標方案的評估意見 212.9關(guān)于投資估算與資金籌措的評估意見 242.10關(guān)于財務(wù)評價和社會效益評價的評估意見 283評估結(jié)論與建議 453.1評估結(jié)論 453.2建議 45附件：單人間、雙人間、四人間、小套型公寓家具設(shè)備配置預算表1項目概述1.1項目名稱和建設(shè)單位項目名稱：某市某區(qū)創(chuàng)業(yè)人才公寓建設(shè)工程建設(shè)單位：某市某區(qū)區(qū)級機關(guān)事務(wù)管理服務(wù)中心1.2建設(shè)單位簡介某市某區(qū)區(qū)級機關(guān)事務(wù)管理服務(wù)中心位于某區(qū)行政中心，是機關(guān)辦公與職工生活提供后勤服務(wù)的機構(gòu)。法定代表人***。1.3編制依據(jù)（1）相關(guān)文件①區(qū)發(fā)改綜【2008】254號：《關(guān)于創(chuàng)業(yè)人才公寓項目建議書的批復》；②某市規(guī)劃局高新分局用地紅線及設(shè)計要求；③某市某區(qū)人民政府區(qū)辦簡復第08035號；④某市人民政府府辦簡復第B20081463號；⑤某市建委：關(guān)于加快創(chuàng)業(yè)人才（大學畢業(yè)生）公寓和外來務(wù)工人員公寓建設(shè)的若干意見。（2）方法參數(shù)依據(jù)①投資項目可行性研究指南，中國電力出版社，2002；②建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版），中國計劃出版社，2006。1.4項目建設(shè)背景隨著產(chǎn)業(yè)的升級換代和新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，某市政府對人才引進工程非常重視，制定了《某市大學生和留學回國人員創(chuàng)業(yè)三年行動計劃》。但是，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，某的要素價格也在上漲，尤其是住房價格居高不下，成為吸引人才的障礙。某高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，對人才引進工作十分重視，為建立與人才需求相適應(yīng)的住房保障體系，以某市政府提出的“政府主導、社會參與、市場化運作”的方式和“只租不售”的原則，決定啟動某區(qū)創(chuàng)業(yè)人才公寓項目。1.5項目概況（1）擬建地點本項目用地位于某區(qū)某街道，地塊基本呈長方形。南靠濱興路，西臨阡陌路，北為迎春路，東界規(guī)劃經(jīng)濟型住宅區(qū)?？傉鞯孛娣e56485㎡，其中建設(shè)用地49982㎡，道路代征用地6503㎡，用地性質(zhì)為住宅用地。（2）建設(shè)規(guī)模與目標某市某區(qū)創(chuàng)業(yè)人才公寓建設(shè)項目總建筑面積12.4萬㎡，其中地上建筑面積10萬㎡，地下建筑面積2.4萬㎡。包括單人間、2人間、4人間、小套型四種類型的公寓建筑，以及配套公建和沿街商鋪等建筑。規(guī)劃總住房間（套）數(shù)為2052套，入住人數(shù)4301人。（3）項目總投資及資金來源某市某區(qū)創(chuàng)業(yè)人才公寓建設(shè)項目總投資為4.8980億元，按2008年靜態(tài)價格水平計算，并考慮基本預備費。全部資金由某市高新區(qū)（某）財政分年度預算安排解決。（4）主要經(jīng)濟技術(shù)指標表1-1某市某區(qū)創(chuàng)業(yè)人才公寓建設(shè)項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號名稱單位數(shù)量1總建設(shè)用地面積㎡499822總征地面積㎡564853總建筑面積㎡1240004地上建筑面積㎡1000005其中公寓建筑面積㎡840006配套公建㎡100007沿街商業(yè)㎡51008社區(qū)和物業(yè)管理用房㎡9009地下建筑面積㎡2400010居住戶數(shù)戶205211建筑密度%24.3212容積率1.9913綠地率%3014汽車泊位數(shù)個46715其中室內(nèi)車位個39316室外車位個7417自行車庫㎡74001.6工程可行性研究報告編制單位浙江大學建筑設(shè)計研究院評估認為：原可研報告在本章節(jié)中從項目概況、編制依據(jù)、投資規(guī)模等方面進行了較為全面概括，較好地反映了項目的整體情況，闡述比較全面。內(nèi)裝修標準：本項目是人才公寓項目，根據(jù)方案設(shè)計房間內(nèi)裝修：內(nèi)墻面、天面為抹灰面上刷乳膠涂料三度，衛(wèi)生間配備抽水馬桶與金屬吊頂，室內(nèi)地坪與衛(wèi)生間地面均為地磚，公用場所為花崗巖地面，每個住宿房間還配備了冷熱水淋浴器及洗澡盆。評估認為人才公寓的內(nèi)裝修標準是合適的。2評估意見2.1關(guān)于項目建設(shè)必要性與建設(shè)規(guī)模的評估意見2.1.1項目建設(shè)的必要性1、是進一步改善某高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的投資環(huán)境，緩解創(chuàng)業(yè)人才住房困難，提升區(qū)域創(chuàng)新能力的需要。第十二次黨代會提出“創(chuàng)業(yè)富民、創(chuàng)新強省”總戰(zhàn)略，全面落實科學發(fā)展觀，全面建設(shè)小康社會的重大戰(zhàn)略決策。區(qū)領(lǐng)導認真深入貫徹省、市委戰(zhàn)略部署，提出了“聚焦某、創(chuàng)新某、打造浙江省實施‘兩創(chuàng)’戰(zhàn)略的引領(lǐng)區(qū)”的目標。并得到了市政府的肯定，要求高新區(qū)（某）立足自身，聚焦某，加快經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，走高端產(chǎn)業(yè)、高端市場、高端研發(fā)、高端人才路子，成為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主陣地，實現(xiàn)全省實施“兩創(chuàng)”戰(zhàn)略的引領(lǐng)區(qū)。堅持高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的“兩輪驅(qū)動”，改善投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境，積極培育創(chuàng)新主體，引進留學人員創(chuàng)辦企業(yè)，加快外籍人才引進，以及海歸博士來某創(chuàng)業(yè)等，實施人才創(chuàng)業(yè)行動計劃。高層次的人才將成為某市和高新區(qū)經(jīng)濟建設(shè)的重要支撐點，未來的競爭實質(zhì)上是人才的競爭、環(huán)境的競爭。因此，人才的住房保障顯得尤為重要。由于近年來城市住房價格的不斷上揚，成為城市發(fā)展中引進人才的反推力。為此，全國各地政府部門采取了各種措施，建立了相應(yīng)的人才住房保障體系，以緩解創(chuàng)業(yè)人才“居住難”問題。如上海啟動了萬套人才公寓工程，蘇州工業(yè)園區(qū)實行“優(yōu)租房”制度，以低于市場租賃價的價格向新園區(qū)人出租優(yōu)質(zhì)住房，以吸引人才落戶工業(yè)園區(qū)。在《某市大學生和留學回國人員創(chuàng)業(yè)三年行動計劃》提出2008年至2010年，每年建設(shè)20萬的創(chuàng)業(yè)人才（大學生畢業(yè)）公寓，以解決創(chuàng)業(yè)人才住房困難。按某市引進人才計劃，從2008年至2010年，將接收高效畢業(yè)生16萬人，吸引1000名以上高校畢業(yè)生在市區(qū)創(chuàng)辦企業(yè)，引進海外留學人員1000名。目前高新區(qū)（某）每年引進人才數(shù)量在1.5萬名左右。某區(qū)作為高技術(shù)企業(yè)的聚集區(qū)，未來的人才引進，其數(shù)量將組建增加。因此，必須營造留住人才的環(huán)境和條件，建設(shè)創(chuàng)業(yè)人才公寓勢在必行。2、是加快構(gòu)建某市“生活品質(zhì)之域”，實現(xiàn)城市發(fā)展目標的需要。創(chuàng)業(yè)人才公寓的建設(shè)有利于改善創(chuàng)業(yè)人才的生活品質(zhì)，有利于實現(xiàn)城市發(fā)展目標，是某高新區(qū)建成“生活品質(zhì)之城示范區(qū)”的需要。2.1.21、戶型設(shè)計本項目根據(jù)實際需要和地塊容積率的設(shè)定，規(guī)劃總住房間（套）數(shù)為2052套，入住人數(shù)4301人。詳見表2-1。表2-1某區(qū)創(chuàng)業(yè)人才公寓項目戶型設(shè)計表序號類別名稱間（套）建筑面積（㎡）間（套）數(shù)總建筑面積（萬㎡）入住人數(shù)1公寓8.41.14人間404131.6516521.22人間4010104.0420201.3單人間404541.824541.4小套型501750.871752配套公建1.093商鋪0.514合計20521043012、項目建筑面積（1）地上建筑面積：根據(jù)戶型設(shè)計，地上建筑面積需建10萬㎡（2）地下建筑面積：主要用于停放機動車、非機動車、設(shè)備用房。根據(jù)規(guī)劃機動車停車位369輛，約需建筑面積1.40萬㎡，非機動車停車位4104輛，約建筑面積0.7萬㎡，設(shè)備用房（含人防部）需建筑面積0.30萬㎡，地下室總需建筑面積2.4萬㎡。本項目規(guī)劃總建筑面積12.40萬㎡，其中地上建筑面積10.00萬㎡，地下建筑面積2.4萬㎡。評估建議：1、《可研報告》對項目建設(shè)的必要性論述觀點正確，理由充分，建議加快項目建設(shè)的前期工作。。2、地下停車位設(shè)計，每輛車位的面積一般在35㎡以下，本項目每輛車位的停車位面積為38㎡，顯得偏大，建議在初步設(shè)計時做些調(diào)整，可節(jié)省1000㎡地下室面積，節(jié)約投資。2.2關(guān)于場址選擇與建設(shè)條件的評估意見1、項目選址本項目用地位于某區(qū)某街道。南靠濱興路，西臨阡陌路，北為迎春路，東界規(guī)劃經(jīng)濟型住宅區(qū)。地塊基本呈長方形?？傉鞯孛娣e56485㎡，其中建設(shè)用地49982㎡，道路代征用地6503㎡，用地性質(zhì)為住宅用地。2、場址條件（1）氣象、水文條件項目所在地屬亞熱帶海洋季風氣候，溫暖濕潤，雨量充沛，四季分明。某區(qū)內(nèi)主要河流有北塘河、永久河、新浦河、七甲河、建設(shè)河以及白馬湖水系的眾多引水、排水支流；該區(qū)域中的河流以灌溉、排澇為主，主要河流相互貫通，與錢塘江相連河口均有閘門，控制排灌，河流水位受人為影響明顯。（2）工程地貌、地質(zhì)條件某區(qū)地處錢塘江堆積平原，地勢平展，南高北低，南部有少量的山丘陵為會稽山余脈。全區(qū)地勢可分為三部分：北不沙地平原，是長期以來江水和海潮相互作用形成的沉積沙地，地勢低平；中部水網(wǎng)平原，大部是第四紀全新海積平原，其間河湖交叉縱橫；南部為丘陵低山。平原地帶地面高程為5.50～7.90m（黃海高程）。該建設(shè)地塊地勢平坦，區(qū)塊類別為Ⅲ類場地土，根據(jù)國家地震局、建設(shè)部發(fā)辦【1990】劃分，某市區(qū)的地震設(shè)防烈度為六度。3、交通條件及公用設(shè)施配套條件項目場址南面濱興路為某區(qū)主要東西干道之一，西側(cè)不遠即為時代大道，通過復興大橋可迅速到達市區(qū)中心，北側(cè)不遠即為貫穿某區(qū)的主干道江南大道，周邊交通便捷。本工程周邊城市基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，給水、排水、電力、通訊、供熱等能滿足項目建設(shè)的需要。評估認為：1、《可研報告》對項目選址、場址（建設(shè)）條件等內(nèi)容作了較全面描述，能為下一步初步設(shè)計提供了依據(jù)。2、項目所處地理位置和區(qū)域優(yōu)勢明顯，項目選址符合《某市城市總體規(guī)劃》和《土地利用總體規(guī)劃》，項目建設(shè)已取得規(guī)劃和土地部門的同意。因此，本項目選址是合理的。2.3關(guān)于建筑方案的評估意見2.31、關(guān)注創(chuàng)業(yè)人才，以社會責任感引導設(shè)計，強調(diào)保障性住宅體系人文關(guān)懷。2、為創(chuàng)業(yè)人才提供體驗新生活的機會與可能，使他們實現(xiàn)自身對住區(qū)的安全、舒適、方便和發(fā)展等各方面的愿望。3、結(jié)合物質(zhì)的、社會的、經(jīng)濟的因素，強調(diào)社區(qū)品質(zhì)，使公共社區(qū)成為一個新的、正面的形象，成為人們愿意居住的地方，而不是逃離和回避城市的矛盾。4、完善最基本的居住功能。2.31、總平面規(guī)劃園區(qū)的主要出入口設(shè)在城市主干道迎春路上，園區(qū)的西側(cè)為阡陌路，南側(cè)為濱興路，征地面積為56485㎡，項目建設(shè)用地面積為49982㎡，道路代征地面積為6503㎡。單人間宿舍規(guī)劃在項目的南側(cè)，靠近濱興路北側(cè)（即1號樓）；雙人間宿舍分別規(guī)劃在濱興路北側(cè)（即2號樓）及迎春路南側(cè)（即6號樓）；四人間宿舍規(guī)劃在用地的中間靠東側(cè)布置（即4號樓）；小套型布置在項目內(nèi)人工水景的湖心中（即3號、4號樓）；商鋪建筑沿阡陌路走向布置；配套公建布置在迎春路南側(cè)，園區(qū)入口處的左側(cè)；在項目區(qū)域規(guī)劃布置了體育活動場，如籃球場、網(wǎng)球場等；還開辟了人工水景、小橋、亭子等建、構(gòu)筑物。2、道路交通規(guī)劃在迎春路設(shè)小區(qū)主入口，在阡陌路設(shè)小區(qū)次入口，濱興路設(shè)景觀步行出入口，采用人車分流的交通體系。住戶機動車可從主、次出入口直接進入地下停車庫，地面停車位在園區(qū)北側(cè)用地邊界，靠近配套公建，以滿足外來訪客車輛臨時停放和公建停車位需求。2.31、單人間宿舍：是1＃樓板式公寓樓，地上十五層，地下一層，地上建筑面積為18200㎡，單人間宿舍建筑面積為40㎡/間進行考慮。2、雙人間宿舍：分別是2＃、6＃樓建筑，均板式公寓樓，2＃樓為十五層，6＃樓為十八層，雙人間宿舍建筑面積為40㎡。2＃樓建筑面積為18200㎡，6＃樓建筑面積為22100㎡。3、四人間宿舍：是4＃樓板式公寓樓，地上十四層，地下一層，地上建筑面積16500㎡，四人間宿舍建筑面積為40㎡。4、小套型公寓：分別是3＃、5＃樓塔式建筑，地上十八層，地下一層，每幢建筑面積為4500㎡，每套型建筑面積為50㎡。上述所有公寓套型面積包括公用面積，實際使用面積應(yīng)乘以0.65～0.70系數(shù)。5、配套公建：該項目建在迎春路入口處東側(cè)，L型的多層建筑。6、商鋪建筑：商鋪建筑規(guī)劃在阡陌路東側(cè)，沿阡陌路方向布置，是低層建筑。2.3設(shè)計依據(jù)、結(jié)構(gòu)設(shè)計指標、設(shè)計活荷載標準值、上部結(jié)構(gòu)選型、地基與基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)材料等內(nèi)容，《可行報告》較為詳細的進行了描述。2.3給排水設(shè)計依據(jù)和概況、給水設(shè)計（含水源、用水量、給水系統(tǒng)）、排水設(shè)計（含污水量、污水排放、雨水排放）、設(shè)備及管材等內(nèi)容，《可研報告》較為詳細的進行了描述。2.3相關(guān)的電氣設(shè)計范圍、變配電系統(tǒng)（含負荷等級、負荷估算、變配電系統(tǒng)）、應(yīng)急電源系統(tǒng)、照明配電系統(tǒng)（主要光源、配電系統(tǒng)、應(yīng)急照明、計量）、動力配電系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)、接地系統(tǒng)等內(nèi)容,《可研報告》敘述得較為詳細。2.3.7設(shè)計依據(jù)和原則、智能化系統(tǒng)配置、信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)（含電話通信系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)）、安全防范子系統(tǒng)（含周界防范報警系統(tǒng)、訪客對講系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡查系統(tǒng)）、管理與監(jiān)控子系統(tǒng)（含車輛出入與停車管理系統(tǒng)、緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)、物業(yè)管理計算機系統(tǒng)、小區(qū)電子公告系統(tǒng)、電梯五方通話系統(tǒng)）、機房工程（主要包括供配電系統(tǒng)、獨立地線系統(tǒng)、專用精密空調(diào)系統(tǒng)、UPS不間斷電源系統(tǒng)、專用氣體消防系統(tǒng)、特殊室內(nèi)裝飾系統(tǒng)等），UPS電源系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)、接地系統(tǒng)等內(nèi)容，《可研報告》描述得較為詳細。2.3暖通工程的設(shè)計依據(jù)、設(shè)計范圍、采暖與通風及空調(diào)室內(nèi)設(shè)計參數(shù)、空調(diào)設(shè)計（含中央空調(diào)冷、熱負荷量、中央空調(diào)主機的選擇、中央空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)計）、通風系統(tǒng)（含地下封閉汽車庫通風系統(tǒng)、輔助設(shè)備用房與公共衛(wèi)生間通風系統(tǒng)）等內(nèi)容，《可研報告》論述得較為詳細。2.3人防設(shè)計的主要依據(jù)（人防設(shè)計規(guī)范、人防防火規(guī)范），以及人防設(shè)計對建筑設(shè)計的要求、對給排水、電氣、暖通均提出了詳細的要求。2.31、總投資：51059萬元2、總建設(shè)用地面積：49982㎡（總征用地面積56485㎡）3、地上總建筑面積：10萬㎡其中：公寓建筑面積：84000㎡配套公建：10000㎡沿街商業(yè)：5100㎡社區(qū)和物業(yè)管理用房：900㎡4、地下建筑面積：2.4萬㎡5、居住戶數(shù)：2052戶6、容積率：1.997、總建筑密度：24.32%8、綠地率：30%9、汽車泊位數(shù)：467個其中：室內(nèi)車位：393個室外車位：74個10、自行車庫：0.74㎡表2-2戶型配比指標項目數(shù)量（套）小套公寓50175單人間40454二人間401010四人間小套公寓40413合計2052評估認為：1、某區(qū)創(chuàng)業(yè)人才公寓項目總平面方案設(shè)計內(nèi)容完整，公寓樓內(nèi)的居住空間均能滿足日照要求，朝向、通風、采光良好，戶內(nèi)空間方正，功能分區(qū)明確。景觀設(shè)計較好，能利用有限的地域，設(shè)計了水景、小橋、涼亭等小品建筑，能使公寓戶戶有景觀。2、《可研報告》對結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、智能化、暖通、人防等設(shè)計內(nèi)容均作了較為詳細的描述，為開展下一步設(shè)計提供了依據(jù)。2.4關(guān)于環(huán)境影響評價的評估意見該《可研報告》對環(huán)境影響評價依據(jù)、環(huán)境評價標準、環(huán)境影響因素分析（包括施工期影響因素分析、污染因素分析）、環(huán)境保護措施和建議（包括施工中的環(huán)境保護措施、運營期的環(huán)境保護措施）等內(nèi)容均做了詳細而全面的描述。該《可研報告》符合國家環(huán)境保護法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求；提出了污染物排放總量控制和達標排放的要求；并注重資源綜合利用，對環(huán)境治理過程中項目產(chǎn)生的廢氣、廢水、固體廢棄物，提出了回水處理和再利用方案。評估認為：綜合《可研報告》分析，本項目的建設(shè)選址符合某市某區(qū)總體規(guī)劃，而且從環(huán)境保護角度分析其選址也是合理的。本項目建設(shè)過程和運營期間，只要建設(shè)單位認真落實本可行性研究提出的各項環(huán)境保護的建議措施，就能確保不會對周圍環(huán)境產(chǎn)生污染。從環(huán)境保護角度考慮，本項目的建設(shè)可行的。2.5關(guān)于消防與勞動安全衛(wèi)生的評估意見1、建筑消防該項目建筑防火設(shè)計應(yīng)根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》要求進行設(shè)計。（1）消防給水系統(tǒng)根據(jù)規(guī)范要求規(guī)劃好室外消火栓及室內(nèi)消火栓規(guī)格與數(shù)量的配置，火宅延續(xù)時間為2小時。室外消防采用生活消防合一的低壓制，管道環(huán)狀布置，本地塊內(nèi)以不超過120米的間距布置室外消火栓，其水量、水壓由市政管網(wǎng)保證，消防時由城市消防車前來營救；室內(nèi)消火栓系統(tǒng)由該區(qū)內(nèi)集中設(shè)置的消火栓加壓泵供水。（2）消防電氣系統(tǒng)本工程火宅自動報警系統(tǒng)擬采用控制中心報警系統(tǒng)，各單體走道、電梯廳、設(shè)備機房等處均設(shè)有火宅自動報警系統(tǒng)、消防聯(lián)動系統(tǒng)和消防電話系統(tǒng)。本工程火災自動報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)采用二總線智能型系統(tǒng)。2、勞動安全本項目的施工過程中有可能會涉及到高空作業(yè)、振動、噪聲、機械損傷等危險性作業(yè)，對人體健康造成危險，因此在施工過程中要特別注意勞動安全。在項目建成后，存在一定的不安全因素，應(yīng)遵循“安全第一，預防為主”的原則，確保人員的安全與健康。3、衛(wèi)生防疫在本項目施工期間，對工人的飲食要定期檢查，加強衛(wèi)生防疫工作，保證職工飲食安全和夏季防暑措施。評估認為：該《可研報告》從消防與勞動安全衛(wèi)生方面進行了較為全面的概述，只要建設(shè)單位認真落實本可行性研究提出的各項消防與勞動安全衛(wèi)生的建議措施，就能確保施工人員及居民的安全與衛(wèi)生。從消防與勞動安全衛(wèi)生角度考慮，本項目的建設(shè)是可行的。2.6關(guān)于建筑節(jié)能的評估意見2.61、《中華人民共和國節(jié)約能源法》2、《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》（GB50189-2005）3、《居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》（DB33/1015-2003）2.6本項目建設(shè)地點某區(qū)屬夏熱冬冷地區(qū)，條式建筑體形系數(shù)≤0.35，點式建筑的體形系數(shù)≤0.4。節(jié)能技術(shù)措施：屋面保溫、墻體保溫等節(jié)能方面內(nèi)容，《可研報告》作了詳細描述，能滿足規(guī)范要求。門窗節(jié)能內(nèi)容的描述，其中7層及7層以上的外窗與陽臺門的氣密性等級，《可研報告》描述不應(yīng)低于標準規(guī)定的4級，這一指標有誤，根據(jù)國標JGJB4-2001（即夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準）規(guī)定其氣密性等級不應(yīng)低于2級。2.6給水區(qū)采用分區(qū)給水、每個給水區(qū)的最大供水壓力均小于0.35MPa，以防止各用水點給水壓力過高而引起的用水浪費。衛(wèi)生潔具采用節(jié)水型潔具，沖洗龍頭均采用自閉式?jīng)_洗閥、坐便器采用節(jié)水型沖洗水箱。評估建議：（1）充分利用市政供水壓力，根據(jù)某地區(qū)市政供水水壓、水量及供水可靠性，建議1～6層采用市政管網(wǎng)直供水，高層部分給水應(yīng)系統(tǒng)應(yīng)分區(qū)，減壓閥設(shè)計推薦支管減壓作為節(jié)能節(jié)水的重要措施。（2）供水設(shè)備采用管內(nèi)壁光滑、阻力小的給水管材，管材選取適當較大管徑以減少管道的阻力損失和水泵揚程；采用節(jié)水器材、器具既節(jié)水又節(jié)能；合理配備水表等計量裝置。（3）公寓內(nèi)熱水系統(tǒng)（淋浴用熱水）建議采用太陽能熱水系統(tǒng)以節(jié)約電能或燃氣。2.61、本工程的照明器采用節(jié)能光源和高效率工具，照度值均按照規(guī)范設(shè)計。2、公用場所多用一些照明控制開關(guān)，部分場所的燈具也可以通過環(huán)境照度來控制。3、選用噪聲小、低損耗的干式變壓器。4、大樓室外的部分照明燈具擬采用太陽能型的，白天充電、晚上工作。5、變電所深入負荷中心、正確設(shè)置變壓器容量、臺數(shù)及負載率采用低損耗、高效率的變壓器。評估認為：《可研報告》對于電氣節(jié)能措施作了部分描述，建議在下一階段初步設(shè)計時考慮以下幾點節(jié)能措施：1、優(yōu)化變壓器的經(jīng)濟運行方式：即最小損耗的運行方式。尤其是季節(jié)性負荷（如空調(diào)機組），可考慮設(shè)專用變壓器。2、合理選擇線路路徑，以降低線路損耗。3、供配電設(shè)計應(yīng)通過正確選擇電動機、變壓器的容量以及照明燈具啟動器，降低線路感抗等功率措施，提高用電單位的自然功率因素。4、變配電設(shè)備的選擇：變壓器的選擇應(yīng)選用低損耗、低噪聲的節(jié)能變壓器；合理的計算、選擇變壓器容量；變壓器的容量不宜過大，以免供電線路過長，增加線路的損耗。5、照明節(jié)能措施（1）在滿足眩光限制的條件下，應(yīng)優(yōu)先選用燈具效率高的燈具，以及開啟式直接照明燈具。（2）在滿足燈具最低允許安裝高度及美觀要求的前提下，應(yīng)盡可能降低燈具的安裝高度，以節(jié)約電能。（3）合理設(shè)置局部照明，對于高大空間區(qū)域，在高處采用一般照明方式，對于有高照度要求的地方，宜設(shè)置局部照明。（4）應(yīng)選擇電子鎮(zhèn)流器或節(jié)能型高功率因素電感鎮(zhèn)流器，公共建筑內(nèi)的熒光燈單功率因素不應(yīng)小于0.9，氣體放電燈的單功率因素不應(yīng)小于0.85，并應(yīng)采用能效等級高的產(chǎn)品。（5）照明配電系統(tǒng)設(shè)計應(yīng)減少配電線路中的電能損耗，具體措施：選用電阻率ρ較小的線纜；減少線纜長度；適當增大線纜截面積，以降低線路阻抗。（6）主照明電源線路盡可能采用三相供電，以減少電壓損失，并應(yīng)盡量使用三相照明負荷平衡，以免影響光源的發(fā)光效率。（7）設(shè)置具有光控、時控、人體感應(yīng)等功能的智能照明控制裝置，做到需要照明時，將燈打開，不需要照明時，將燈關(guān)閉。（8）充分利用自然光、太陽能等。2.61、配套公建設(shè)置冷熱泵集中空調(diào)系統(tǒng)，其余均為分體空調(diào)?？照{(diào)能效比在標準工況下COP值不小于3.0。2、空調(diào)風系統(tǒng)的風機單位風量耗功能不大于《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》（GB50189-2005）中表5.3.26中的數(shù)值。3、空調(diào)風管保溫采用玻璃棉板材外覆鋁箔，空調(diào)水管保溫采用柔性橡塑保溫管材，保溫厚度按節(jié)能設(shè)計標準確定。評估認為：本項目僅對配套公建設(shè)置冷熱泵集中空調(diào)系統(tǒng)，其余均為分體空調(diào)，《可研報告》對于配套公建的集中空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能措施進行描述，基本上能滿足設(shè)計要求。建議在下一階段初步設(shè)計時還應(yīng)考慮下述幾點節(jié)能措施：（1）空調(diào)冷源系統(tǒng)的節(jié)能，可結(jié)合工藝的實際情況，采用模糊調(diào)節(jié)、預測調(diào)節(jié)等智能型控制方式。（2）冷卻塔風扇應(yīng)根據(jù)冷卻水供水溫度，采用臺數(shù)、啟停、有級變速或無極變速的控制方法。（3）空調(diào)冷水系統(tǒng)設(shè)置多臺制冷機組時，機組運行臺數(shù)應(yīng)采用系統(tǒng)效率優(yōu)化的控制方法。（4）所有參與能耗計量的檢測儀表，其誤差不應(yīng)低于±0.5%，所有與節(jié)能控制有關(guān)的檢測與調(diào)節(jié)儀表，其誤差不應(yīng)低于±1.0%。2.6《可研報告》主要描述了：在選擇墻體材料時，外墻和衛(wèi)生間墻擬采用燒結(jié)頁巖多孔磚體，其余內(nèi)隔墻擬采用輕質(zhì)蒸壓紗加氣混凝土砌塊或其他輕質(zhì)環(huán)保墻體材料，充分考慮保溫隔熱性能，以達到節(jié)約能源為目的。評估認為：《可研報告》對結(jié)構(gòu)節(jié)能措施主要描述了內(nèi)外墻體的節(jié)能要求。建議在下一階段設(shè)計時還應(yīng)考慮下述節(jié)能措施。樓（屋）蓋的設(shè)計應(yīng)同時符合結(jié)構(gòu)、節(jié)能等方面的國家現(xiàn)行有關(guān)標準，以達到節(jié)約建筑材料和降低能耗的目的。2.7關(guān)于項目實施進度的評估意見1、建設(shè)工期根據(jù)建設(shè)規(guī)劃，某市某區(qū)創(chuàng)業(yè)人才公寓建設(shè)工程項目擬從于2008年12月主體開工，2011年底基本完成建設(shè)任務(wù)。2、項目實施進度安排依據(jù)建設(shè)部《全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》，及本項目建設(shè)規(guī)模，某市某區(qū)創(chuàng)業(yè)人才公寓建設(shè)工程項目總工期為39個月（2008年10月1日——2011年12月31日），分為三階段進行建設(shè)。（1）第一階段：建設(shè)前期從2008年10月至2009年6月，完成項目的可行性研究審批、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計以及場地七通一平、監(jiān)理招投標、施工招投標、簽訂合同等建設(shè)準備工作。（2）第二階段：結(jié)構(gòu)工程施工項目從2009年7月至2011年6月，完成全部單體建筑的土建基礎(chǔ)及主體工程施工，并通過分部分項工程驗收。（3）第三階段：安裝及裝修工程、室外工程從2010年7月至2011年9月完成全部室內(nèi)、室外裝飾工程和道路、管線綠化等工程，工程竣工驗收。評估認為：《工可》就建設(shè)工期、項目實施進度安排（建設(shè)工期、結(jié)構(gòu)工程、室內(nèi)外裝修與工程竣工驗收）進行了初步描述，其中報批與施工招標及項目施工分一、二期進行。評估認為沒有必要分二期報批與施工招標，在實際工作中難以操作，省、市相關(guān)主管部門也未能同意。另外，項目如何分一、二期施工也未明確，實際上也沒有必要分一、二期進行建設(shè)。建議項目建設(shè)單位按評估建議編制的實施進度計劃表執(zhí)行。3、項目實施進度表（評估建議）表2-3項目實施進度計劃橫道圖實施期限實施內(nèi)容2008年2009年2010年2011年三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度可研編制及審批設(shè)計與施工準備報批與施工招標基礎(chǔ)及土石方土建主體施工安裝及裝修工程室外工程竣工工程2.8關(guān)于項目組織管理與招標方案的評估意見1、項目組織管理為保證某區(qū)創(chuàng)業(yè)人才公寓建設(shè)工作有效、有序開展，建設(shè)單位某市并將其區(qū)級機關(guān)事務(wù)管理服務(wù)中心委托某市某區(qū)城市建設(shè)綜合開發(fā)有限公司以代建形式對項目實施開發(fā)建設(shè)。某市某區(qū)城市建設(shè)綜合開發(fā)有限公司是國有控股企業(yè)，注冊資金3500萬元，擁有豐富的建設(shè)項目管理經(jīng)驗。該公司將負責部署項目建設(shè)工作；制定有關(guān)管理辦法；檢查和監(jiān)督建設(shè)進展情況；組織協(xié)調(diào)各建設(shè)參與方的銜接與配合；組織項目管理人員的培訓和交流等。2、項目招標方案（1）招標范圍本項目將依據(jù)《中華人民共和國招投標法》、《浙江省招標投標條例》以及某市有關(guān)招標辦法等法律法規(guī)實施全過程招投標。招標范圍包括工程勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、重要設(shè)備（材料）的采購在內(nèi)的各工程階段，均全部招標。（2）招標組織形式本項目采用委托招標的形式。某市某區(qū)城市建設(shè)綜合開發(fā)有限公司具體負責組織相關(guān)的招投標工作，全過程接收行政監(jiān)督部門的監(jiān)督與指導。（3）招標方式根據(jù)國家發(fā)展計劃委員會2001年第9號令《建設(shè)項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容及核準招標事項暫行規(guī)定》及《中華人民共和國招標投標法》，本項目除勘察、設(shè)計采用邀請招標的方式之外，監(jiān)理、施工以及與工程建設(shè)有關(guān)重要設(shè)備、材料等的采購，凡符合國家和省政府有關(guān)法規(guī)規(guī)定必須實行公開招標的項目，均按有關(guān)法規(guī)執(zhí)行，采用公開招標形式。評估認為：為了使某市某區(qū)創(chuàng)業(yè)人才公寓項目在建成完工后得以健康有序地投入運行，建議在項目建設(shè)管理單位——某市某區(qū)城市建設(shè)綜合開發(fā)有限公司退出項目建設(shè)后，組建項目運營管理單位。具體內(nèi)容包括以下幾個方面：1、項目運營管理單位組織機構(gòu)與組織方案體系圖項目運營管理單位主要從事項目建成后的某市某區(qū)創(chuàng)業(yè)人才公寓項目的商鋪租賃與日常管理業(yè)務(wù)，其組織體系如下圖2-5所示?？偨?jīng)理總經(jīng)理副總經(jīng)理中層管理人員財務(wù)部行政部人員物業(yè)部保安部圖2-5項目運營管理單位組織機構(gòu)與組織方案體系圖2、人力資源配置對于某市某區(qū)創(chuàng)業(yè)人才公寓項目，本評估報告初步提出了勞動定員數(shù)量及素質(zhì)要求，以滿足項目運營管理單位組建新的組織機構(gòu)時參考，也為本項目的財務(wù)評價提供計算依據(jù)。下面的人力資源配置，即是項目運營管理單位的組織機構(gòu)人力資源配置方案。（1）勞動定員數(shù)量具體勞動定員數(shù)量詳見表2-6。（2）技能素質(zhì)要求①高級管理人員一般要求本科以上文化。②行政、財務(wù)人員一般要求大專以上文化。③維修、值班管理人員一般要求高中以上文化。3、職工工資及福利職工工資福利待遇均參照某區(qū)同類企業(yè)的工資福利標準執(zhí)行，具體詳見表2-6。4、員工來源及招聘方案（2）招聘方案：人員的招聘分二次進行，主要通過人才市場招聘解決項目項目運營的管理人員。表2-6勞動定員數(shù)量及職工工資福利待遇組成（單位：萬元）職位/職務(wù)員工數(shù)(人)平均工資及福利(萬元/人·月)總經(jīng)理11.0副總經(jīng)理10.8中層管理人員20.6財務(wù)人員20.36行政人員20.25維修人員40.20值班管理人員150.17合計27注：其中值班管理人員為創(chuàng)業(yè)人才公寓6幢公寓單體的值班人員，15名值班管理人員實行一日二班制的工作安排。2.9關(guān)于投資估算與資金籌措的評估意見1、投資估算《可研報告》估算總投資約為51059萬元，其中建安工程費39663.7萬元，工程建設(shè)其他費為8963.57萬元，預備費為2431.36萬元。評估認為：《可研報告》提出的編制依據(jù)和價格取定基本上是可取的，少部分單價取定偏高，部分項目的估算應(yīng)細化，詳見評估建議；工程建設(shè)其他費取費基本合理，但也有調(diào)整，詳見評估建議。評估建議：（1）地下室汽車庫如按393個停車位設(shè)置建議停車位面積設(shè)置在13000㎡為宜。（2）建安工程投資估算中，暖通單位造價需要中央空調(diào)的與分體空調(diào)的項目應(yīng)分開計算，才能反映該項目的真實造價。（3）安裝工程中電梯造價的計算應(yīng)根據(jù)方案設(shè)計使用電樓的臺數(shù)來計算其造價較為精確。電梯使用國產(chǎn)電梯，以中高檔為主。（4）公寓家具設(shè)備費用偏高，建設(shè)投資應(yīng)給予調(diào)整，家具配置預算詳見附表1～4。（5）高校教育基金的繳納用于商品房項目，本項目為政府投資的公益性項目，不需繳納該項基金。（6）預留費由于物價上漲的不確定因素，建議預備費率調(diào)整為8%為宜。（7）投資估算經(jīng)評估后建議由51059萬元可調(diào)至49450萬元。表2-7投資估算評估對比表（單位：萬元）序號工程或費用名稱估算造價（可研報告）估算調(diào)整價（評估）備注建筑工程費安裝工程費合計一工程費用39663.736840.7-28231.1土建24207242071.1.1公1.2地下室汽車庫6720672023000㎡×2800元/㎡=6440萬元-2801.1.3配套公建250725071.1.4沿街商鋪142814285100㎡×2500元/㎡=1275萬元-1531.1.5地下室圍護5325321.2安裝工程688868881.2.1給排水248024801.2.2電氣204620461.2.3暖通620620公建：10900㎡×380元/㎡=414萬元公寓：2052間×2200元/間=451萬元+2451.2.4弱電7507501.2.5電梯99299220臺×30萬元/臺=600萬元-3921.3室外工程403440341.3.1廣場、道路5855851.3.2綠化30030015000㎡×120元/㎡=180萬元-1201.3.3景觀照明3003001.3.4地下管線9929921.3.5煤氣供電配套163616361.3.6圍墻大門1101101.3.7其他室外配套1101101.4公寓家具設(shè)備4534.94534.92472.1-2062.81.4.1單人間908908454間×8250元/間=374.55萬元1.4.2雙人間222222221010間×13100元/間=1323.1萬元1.4.3四人間949.9949.9413間×14380元/間=593.89萬元1.4.4小套型455455175間×10320元=180.6萬元序號工程或費用名稱估算造價（可研報告）估算調(diào)整價（評估）備注建筑工程費安裝工程費合計二工程建設(shè)其他費8963.578946.662.1征地拆遷費48752.2建設(shè)單位管理費475.962.3建設(shè)管理其他費396.642.4工程監(jiān)理費594.9639663.7㎡×1.77%=702.05萬元+107.092.5工程質(zhì)量監(jiān)督費11.162.6勘查設(shè)計費5502.7前期工程咨詢費152.8環(huán)境評價費202.9勞動安全衛(wèi)生評價費11.92.10場地準備及臨時設(shè)施費317.312.11工程保險費118.992.12市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費11162.13供電站費199.82.14白蟻防治費18.62.15新型體材料專項資金99.22.16散裝水泥押金0.452.17高效教育基金124-124本項目不是商品房2.18施工圖審查費18.6三不可預見費（5%）2431.3645787.36×8%=3662.99萬元+1231.63四工程總造價5105949450.35-1608.652、資金籌措及使用計劃（1）本項目所需總投資總計51059萬元，根據(jù)區(qū)辦簡復第08035號，全部由某高新區(qū)（某）財務(wù)分年度預算安排解決。（2）資金使用計劃安排《可研報告》編制的本項目資金使用計劃與實際施工進度安排有偏離，建議以本評估小組編制的“某區(qū)創(chuàng)業(yè)人才公寓建設(shè)項目分年投資計劃表”進行分年投資資金安排。表2-8某區(qū)創(chuàng)業(yè)人才公寓建設(shè)項目分年投資計劃表(單位：萬元)序號分期投資項目2008年（6-12）2009年2010年2011年合計1工程建設(shè)其他費818.571090109010904088.572土建工程費9682.89682.84841.4242073安裝工程費45696854114234室外工程費403440345土地購置費487548756預備費2431.362431.367合計5693.5710772.815341.819250.76510592.10關(guān)于財務(wù)評價和社會效益評價的評估意見評估認為：原可研報告通過損益預測從投資利潤率等靜態(tài)指標的角度對其進行了財務(wù)分析，基本上反映出了項目的財務(wù)狀況。但依然存在下列問題：（1）本項目財務(wù)計算期設(shè)置為20年，即計算至2031年。營業(yè)收入表中2021年以后的2022年～2031年10年間的經(jīng)營數(shù)據(jù)累加至2021年，但數(shù)據(jù)累加有誤差。（2）原可研報告在進行出租營業(yè)收入的計算時，考慮到了實際情況中的出租率，如2012年的出租率為80%，2013年的出租率為90%，2014年的出租率達100%。但未進行詳細說明或解釋。（3）原可研報告在進行出租營業(yè)收入的計算時，也考慮到了隨著經(jīng)濟的發(fā)展，公寓租金的增長，在營業(yè)收入表中表現(xiàn)出于2017年租金上調(diào)10%，但同樣未做出解釋或說明。（4）在營業(yè)稅等稅金計算項中，按照相關(guān)規(guī)定，水利基金的稅率應(yīng)是本項目營業(yè)收入的0.1%；城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育費的計費基數(shù)應(yīng)是繳納的營業(yè)稅額，并不包括印花稅、房產(chǎn)稅、水利基金這幾項稅額。（5）原可研報告的損益表中，折舊費未考慮建、構(gòu)筑物的殘值率，而是直接以建筑物原值計算，也是不準確的。（6）原可研報告的損益表中的“經(jīng)營成本（出租）”項不甚明確，應(yīng)列出職工工資福利支出、水電費及行政辦公費等幾項。（7）原可研報告中通過總投資利潤率對項目進行了分析說明，總投資利潤率是指項目達到設(shè)計生產(chǎn)能力時的一個正常年份的年息稅前利潤或運營期內(nèi)年平均息稅前利潤與項目總投資的比率。原可研報告以稅后利潤總額作為分子直接計算，是不正確的。

根據(jù)以上評估意見，建議本項目財務(wù)評價方面的內(nèi)容做以下修改與完善：某市某區(qū)創(chuàng)業(yè)人才公寓項目是政府投資的公益性項目，本項目的財務(wù)分析以經(jīng)濟費用效益分析為主，通過費用平衡分析評價項目的財務(wù)可持續(xù)性。2.10.1財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取某市某區(qū)創(chuàng)業(yè)人才公寓項目屬公益性建設(shè)項目，在進行財務(wù)評價時將涉及到的房屋租金、項目計算期等設(shè)定分別敘述如下。1、財務(wù)價格某市某區(qū)創(chuàng)業(yè)人才公寓項目涉及到的財務(wù)價格主要是指租金，按照各個建筑單體的不同使用功能及某區(qū)目前的租金水平，考慮到在市場價格水平上適當優(yōu)惠的原則，本項目建議出租價格如表2-9。表2-9某市某區(qū)創(chuàng)業(yè)人才公寓項目建議出租價格表房屋類型單價（元/㎡·月）單價（元/人·月）單人間15600雙人間17.5350四人間20200小套型201000配套公建60入口商鋪1052、計算期

2.10.2財務(wù)效益分析1、營業(yè)收入估算本項目的營業(yè)收入主要是指公寓、配套公建及沿街商鋪的租賃收入。某市某區(qū)創(chuàng)業(yè)人才公寓項目中包括的單人間公寓、雙人間公寓、四人間公寓、小套型公寓的租金詳見11-1項目建議出租價格表。同時考慮到實際情況，暫定2012年出租率為80%，2013年出租率為90%。2014年出租率達到100%。且結(jié)合政府扶持政策，租金于2017年上調(diào)10%后不再調(diào)整。2017年租金上調(diào)后的價格詳細見下表。表2-10某市某區(qū)創(chuàng)業(yè)人才公寓項目建議出租價格表房屋類型單價（元/㎡·月）單價（元/人·月）單人間16.5660雙人間19.25385四人間22220小套型221100配套公建66入口商鋪115.5本項目運營總收入詳見表2-11。表2-11某市某區(qū)創(chuàng)業(yè)人才公寓項目營業(yè)總收入表（單位：萬元）項目單價（元/㎡/月）出租面積（㎡）計算期合計20122013201420152016201720182019202020212022202320242025202620272028202920302031出租率80%90%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%單人間15181802622953273273273603603603603603603603603603603603603603603606937雙人間17.54045068076584984984993493493493493493493493493493493493493493493418008四人間20165703183583983983984374374374374374374374374374374374374374374378431小套型2088001691902112112112322322322322322322322322322322322322322322324477配套公建6050002883243603603603963963963963963963963963963963963963963963967632營業(yè)收入1716193121462146214623602360236023602360236023602360236023602360236023602360236045486沿街商鋪105510051457864364364370770770770770770770770770770770770770770770713623營業(yè)總收入（含商鋪）22312509278827882788306730673067306730673067306730673067306730673067306730673067591092、流動資金估算參照同行業(yè)平均水平，本項目的流動資金需要量按營業(yè)收入的1%估算。投放后每年循環(huán)使用，流動資金每年只支付利息，計算期完成后一次償還。每年需要投入的流動資金額如下表2-12所示。表2-12流動資金估算表（單位：萬元）年份營業(yè)總收入流動資金需要總額流動資金增加額年份營業(yè)總收入流動資金需要總額流動資金增加額201122202230673102012223122320233067310201325092532024306731020142788280202530673102015278828020263067310201627882832027306731020173067310202830673102018306731020293067310201930673102030306731202030673102031306720213067310期末可回收流動資金313、營運總成本與經(jīng)營成本本項目發(fā)生的經(jīng)營總成本除日常運營成本意外，還將包括因銀行借貸而需支付的利息支出等。（1）運營成本①職工工資與福利支出

表2-13員工工資福利組成（單位：萬元）職位/職務(wù)員工數(shù)(人)平均工資及福利(萬元/人·月)工資福利合計(萬元/年)總經(jīng)理11.012副總經(jīng)理10.89.6中層管理人員20.614.4財務(wù)人員20.368.64行政人員20.256維修人員40.209.6值班管理人員150.1730.6合計2790.84由上表可知，某市某區(qū)創(chuàng)業(yè)人才公寓項目建成于2012年起運營后，其管理人員的工資福利每年為90.84萬元。②水電費成本支出本項目水電費總成本支出主要根據(jù)管理人員日常生活用水、用電情況確定，項目運營期間管理人員為27名。本項目用水按辦公人員用水標準每天按30L/人計算。用電主要是照明用電及夏天空調(diào)用電，估算人均每日用電為2度。水單價按1.8元/噸計算，電價按0.90元/度計算。年水電費成本支出如表2-14。表2-14水電費成本支出計算表年份年總用水量（噸）年用水支出（萬元）年總用電量（度）年用電支出（萬元）年水電支出合計（萬元）運營期2430.04374162001.4581.50174③行政辦公費成本支出本項目行政辦公費成本主要為日常行政支出，如辦公費、郵電通訊費、業(yè)務(wù)費、差旅費、書報費、行車費、燃油費、低值易耗品攤銷、財產(chǎn)保險費及審計費等。上述行政辦公費支出按工資支出費用的30%計算。則每年行政辦公費約為27萬元。

④維修費成本支出本可研報告對項目的建筑物維修成本的支出按建筑物原值的0.5%提取。某市某區(qū)創(chuàng)業(yè)人才公寓項目建筑物的原值51059萬元，則其每年維修費用為255萬元。（2）財務(wù)費用財務(wù)費用是指本項目建設(shè)投資中因部分資金貸款而發(fā)生的凈利息支出。本項目總投資51059萬元，全部由某市某區(qū)財政分年度預算安排解決。因此本項目在建設(shè)過程中財務(wù)費用不再發(fā)生。本項目每年運營所需流動資金由銀行貸款解決，每年支付利息，現(xiàn)一年期貸款利率為6.66%。表2-15流動資金估算表（單位：萬元）年份營業(yè)總收入流動資金需要總額流動資金利息額年份營業(yè)總收入流動資金需要總額流動資金利息額201120223067312.120122231221.520233067312.120132509251.720243067312.120142788281.920253067312.120152788281.920263067312.120162788281.920273067312.120173067312.120283067312.120183067312.120293067312.120193067312.120303067312.120203067312.120313067312.120213067312.1合計39.6（3）折舊與攤銷本項目建、構(gòu)筑物與設(shè)備的殘值均取為5%。本項目自2012年起進行折舊，計算期內(nèi)折舊未提完的，與殘值一起作為固定資產(chǎn)回收。本項目采用平均年限法進行折舊計算，各年度的折舊提成和最終殘值見表2-16。建、構(gòu)筑物折舊費用＝51059×(1-5%)/40=1213萬元表2-16建、構(gòu)筑物折舊和殘值回收計算表（單位：萬元）年份建、構(gòu)筑物折舊年份建、構(gòu)筑物折舊年份建、構(gòu)筑物折舊2012121320191213202612132013121320201213202712132014121320211213202812132015121320221213202912132016121320231213203012132017121320241213203112132018121320251213合計24260注：殘值回收=51059-24260=26799萬元（4）營運總成本與經(jīng)營成本根據(jù)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》的規(guī)定，經(jīng)營成本是總成本扣除折舊、攤銷費、經(jīng)營期利息的成本部分。本項目的經(jīng)營成本為項目管理成本，總成本為項目投資、經(jīng)營成本、利息、折舊之和。本項目的運營總成本和經(jīng)營成本如下表2-17所示。表2-17經(jīng)營成本及總成本計算表（單位：萬元）序號年份201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026202720282029203020311經(jīng)營成本3743743743743743743743743743743743743743743743743743743743741.1工資與福利90.8490.8490.8490.8490.8490.8490.8490.8490.8490.8490.8490.8490.8490.8490.8490.8490.8490.8490.8490.841.2水電費1.51.51.51.51.51.51.51.51.51.51.51.51.51.51.51.51.51.51.51.51.3行政辦公費27272727272727272727272727272727272727271.4維修費2552552552552552552552552552552552552552552552552552552552552折舊與攤銷121312131213121312131213121312131213121312131213121312131213121312131213121312132.1建、構(gòu)筑物折舊121312131213121312131213121312131213121312131213121312131213121312131213121312133總成本費用15871587158715871587158715871587158715871587158715871587158715871587158715871587（5）稅金按照國家稅務(wù)部門有關(guān)規(guī)定，本項目主要繳納營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、水利基金、教育附加稅、地方教育費、城市建設(shè)維護稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅種。本項目企業(yè)所得稅按中華人民共和國所得稅法規(guī)定，企業(yè)所得稅暫按利潤總額的25%稅率收??；營業(yè)稅率取營業(yè)總收入的5%；印花稅率取營業(yè)總收入的0.10%，房產(chǎn)稅取營業(yè)總收入的12%，水利基金取營業(yè)總收入的0.1%，教育附加稅為營業(yè)稅額的3%、城建稅為營業(yè)稅額的7%，地方教育費附加稅為營業(yè)稅額的2%。城建土地使用稅按2元/㎡，以10年計算。稅金計算表詳見表2-18與2-19。表2-18稅金計算表（單位：萬元）年份營業(yè)總收入營業(yè)稅印花稅房產(chǎn)稅水利基金城市維護建設(shè)稅教育費附加地方教育費城鎮(zhèn)土地使用稅稅收合計總成本費用利潤總額所得稅2012223111222682832974941587149372013250912533013943975441587378952014278813933353104397593158760815220152788139333531043975931587608152201627881393335310439759315876081522017306715333683115397643158783720920183067153336831153976431587837209201930671533368311539764315878372092020306715333683115397643158783720920213067153336831153976431587837209202230671533368311535461587934233202330671533368311535461587934233202430671533368311535461587934233202530671533368311535461587934233202630671533368311535461587934233202730671533368311535461587934233202830671533368311535461587934233202930671533368311535461587934233203030671533368311535461587934233203130671533368311535461587934233合計5910929555970935920789599701149131747158713968表2-19稅金計算表（不含商鋪）（單位：萬元）年份營業(yè)總收入營業(yè)稅印花稅房產(chǎn)稅水利基金城市維護建設(shè)稅教育費附加地方教育費城鎮(zhèn)土地使用稅稅收合計總成本費用利潤總額所得稅201217168622062632974031587-273201319319722322732974411587-972014214610722572832974791587792015214610722572832974791587792016214610722572832974791587792017236011822832842975171587256312018236011822832842975171587256642019236011822832842975171587256642020236011822832842975171587256642021236011822832842975171587256642022236011822832842420158735388202323601182283284242015873538820242360118228328424201587353882025236011822832842420158735388202623601182283284242015873538820272360118228328424201587353882028236011822832842420158735388202923601182283284242015873538820302360118228328424201587353882031236011822832842420158735388合計454862274455458451596845970906731747467311682.10.3本項目損益分析損益（利潤分配）表主要進行清償能力的分析。本項目假定利潤的分配按以下原則進行；按當年的稅后利潤的10%提取盈余公積金，（如企業(yè)以前年度有虧損，則按彌補虧損后的數(shù)字提取10%）；提取稅后利潤的5%為公益金;余下部分全部作為應(yīng)付利潤分配，如果當年折舊費不足以歸還借款的本金，則先歸還本金后再分配利潤。分析項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，如表2-20與2-21所示。表2-20損益（利潤和所得稅）計算表（單位：萬元）年份營業(yè)總收入稅金總額總成本費用利潤總額彌補前年度虧損應(yīng)繳所得稅額所得稅稅后利潤盈余公積金公益金應(yīng)付利潤201222314941587149014937112116952013250954415873780378952842814241201427885931587608060815245646233872015278859315876080608152456462338720162788593158760806081524564623387201730676431587837083720962863315332018306764315878370837209628633153320193067643158783708372096286331533202030676431587837083720962863315332021306764315878370837209628633153320223067546158793409342337007035595202330675461587934093423370070355952024306754615879340934233700703559520253067546158793409342337007035595202630675461587934093423370070355952027306754615879340934233700703559520283067546158793409342337007035595202930675461587934093423370070355952030306754615879340934233700703559520313067546158793409342337007035595表2-21損益（利潤和所得稅）計算表（不含商鋪）（單位：萬元）年份營業(yè)總收入稅金總額總成本費用利潤總額彌補前年度虧損應(yīng)繳所得稅額所得稅稅后利潤盈余公積金公益金應(yīng)付利潤201217164031587-273201319314411587-9720142146479158779201521464791587792016214647915877920172360517158725612312331225221119120182360517158725602566419219101632019236051715872560256641921910163202023605171587256025664192191016320212360517158725602566419219101632022236042015873530353882652613225202323604201587353035388265261322520242360420158735303538826526132252025236042015873530353882652613225202623604201587353035388265261322520272360420158735303538826526132252028236042015873530353882652613225202923604201587353035388265261322520302360420158735303538826526132252031236042015873530353882652613225效益分析評估結(jié)論：根據(jù)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版），本項目著重強調(diào)財務(wù)生存能力。本項目于2012年投入運營，產(chǎn)生營業(yè)收入后在繳納流轉(zhuǎn)稅、償還短期借款利息、計提折舊后尚有盈余，在財務(wù)上具備一定的生存能力和盈利能力，因此項目的建設(shè)是可行的。2.10.4社會效益評價1、項目的社會效益某市某區(qū)創(chuàng)業(yè)人才公寓項目的投資效益主要體現(xiàn)在社會效益方面：（1）項目建設(shè)有利于某市高新區(qū)改善投資環(huán)境，提高綜合競爭力，提升產(chǎn)業(yè)層次，推動經(jīng)濟發(fā)展。（2）項目建設(shè)有利于減輕創(chuàng)業(yè)人才住房壓力，促進和諧社會建設(shè)。（3）項目建設(shè)有利于推進某城市化，提高城市品味，建設(shè)精品城市。2、項目對社會的影響分析（1）某市某區(qū)創(chuàng)業(yè)人才公寓項目在建設(shè)期間可直接或間接地創(chuàng)造大量的就業(yè)機會，減輕社會壓力和政府負擔，對社會穩(wěn)定具有積極的意義。（2）本項目的建設(shè)將吸引大量高層次的人才來某創(chuàng)業(yè)，因此將對項目所在地區(qū)的科、教、文、衛(wèi)事業(yè)都建將起到提升、促進作用。（3）本項目所在地的現(xiàn)有社會基礎(chǔ)設(shè)施均可滿足項目的建設(shè)、運營需求，不會產(chǎn)生任何不良影響。3、項目與所在地互適性分析某市某區(qū)創(chuàng)業(yè)人才公寓項目符合某市高新區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，且項目的建設(shè)、運營將在提供就業(yè)機會、促進社會和諧穩(wěn)定、推進區(qū)域城市化等方面具有積極的作用，完全可被當?shù)厝罕娬f接受。因此，本項目的建設(shè)在項目所在地互適性上具有良性互動的特征。4、社會風險分析某市某區(qū)創(chuàng)業(yè)人才公寓項目符合某市的人才引進計劃，符合某市高新區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，因此完全可以得到市、區(qū)各級領(lǐng)導的支持。同時，由于本項目顯著的社會效益及各方面的正面影響，也完全可被當?shù)厝罕娝邮?。因此，本項目的社會風險很低，幾乎可以忽略不計。5、社會評價結(jié)論根據(jù)上述社會影響、項目與所在地互適性分析及社會風險分析，認為本項目的建設(shè)對促進某高新區(qū)的經(jīng)濟繁榮發(fā)展、社會和諧穩(wěn)定具有積極的意義，其社會效益顯著。評估認為：原可研報告分別在項目的社會效益、對社會的影響、與所在地的互適性等幾方面進行了闡述，對本項目的社會效益評價較為全面、準確。3評估結(jié)論與建議3.1評估結(jié)論某高新區(qū)（某）是經(jīng)國務(wù)院批準的國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，聚集了軟件開發(fā)、文化創(chuàng)意、通信設(shè)備制造、集成電路、數(shù)字電視、生物醫(yī)藥、節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)、新型材料（大直徑單晶材料及拋光片、多晶硅材料、壓電晶體、電子陶瓷、高性能磁材料、高密度信息記錄材料工藝技術(shù)研究與產(chǎn)業(yè)化）、光機電一體化等一大批高科技產(chǎn)業(yè)落戶高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，這就需要大批優(yōu)秀的科技人才，加盟到高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。因此，某區(qū)就“強化人才隊伍建設(shè)，構(gòu)筑人才高地”，大力實施“人才強區(qū)”的戰(zhàn)略，充分開發(fā)國際、國內(nèi)兩種人才資源，進一步創(chuàng)新人才工作機制，注重抓好人才培養(yǎng)、吸收、使用三個環(huán)節(jié)，確保人才“引得進，留得住，用得好?！睘榇耍陆硡^(qū)創(chuàng)業(yè)人才公寓項目正是確保人才“引得進，留得住，用得好”的主要措施之一，所以項目的建設(shè)非常必要而且及時，建議加快項目的建設(shè)前期工作，使項目盡早開始建設(shè)。3.2建議當前，國務(wù)院新近出臺了在2010年底前投資4萬億拉動內(nèi)需，進一步擴大內(nèi)需促進經(jīng)濟平穩(wěn)、較快增長的措施。某市某區(qū)創(chuàng)業(yè)人才公寓建設(shè)項目正是符合國務(wù)院出臺的拉動內(nèi)需的十項措施之一，其中“第一條，加快建設(shè)保障性安居工程，加大對廉租住房建設(shè)支持力度……”。因此，建議某區(qū)級機關(guān)事務(wù)管理服務(wù)中心抓緊這一有利機遇，組建必要的項目建設(shè)領(lǐng)導班子，加快項目建設(shè)的前期工作，在可能情況施工縮短至2010年。附表1單人間公寓家具設(shè)備配置預算表序號家具設(shè)備名稱技術(shù)經(jīng)濟指標（元/單位）總值(元)單位數(shù)量單價1單人床張17007002床墊（席夢思）床17007003床上用品套1120012003.1墊被條11201203.2床單條180803.3蓋被條11201203.4被套條1100803.5羊毛毯條13003003.6空調(diào)被套11801802.7枕頭及枕套套11001003.8春秋被條12002004寫字臺、配套椅子套1120012005電視柜臺1300300625寸純平彩電臺1150015007組合衣柜套1120012008床邊柜個13003009節(jié)能臺燈臺11501501050L單門節(jié)能冰箱個110001000合計8250附表2雙人間公寓家具設(shè)備配置預算表序號家具設(shè)備名稱技術(shù)經(jīng)濟指標（元/單位）總值(元)單位數(shù)量單價1單人床張270014002床墊（席夢思）床270014003床上用品套2120024004寫字臺、配套椅子套2120024005電視柜臺1300300625寸純平彩電臺1150015007組合衣柜套1180018008床邊柜個23006009節(jié)能臺燈臺21503001050L單門節(jié)能冰箱個110001000合計13100附表3四人間公寓家具設(shè)備配置預算表序號家具設(shè)備名稱技術(shù)經(jīng)濟指標（元/單位）總值(元)單位數(shù)量單價1單人床張42409602床墊（普通墊子）床42008003床上用品套484033603.1墊被條11001003.2床單條180803.3蓋被條11201203.4被套條180803.5羊毛毯條12002003.6空調(diào)被套11601603.7枕頭及枕套套11001004寫字臺、配套椅子套480032005電視柜臺1260260625寸純平彩電臺1120012007組合衣柜套1160016008床邊柜個430012009節(jié)能臺燈臺415060010100L單門節(jié)能冰箱個112001200合計14380附表4小套型公寓家具設(shè)備配置預算表序號家具設(shè)備名稱技術(shù)經(jīng)濟指標（元/單位）總值(元)單位數(shù)量單價1雙人床張19009002床墊（席夢思）床18008003床上用品套1167016703.1墊被條11801803.2床單條1120803.3蓋被條11501503.4被套條1120803.5羊毛毯條14004003.6空調(diào)被套12502503.7枕頭及枕套套12002003.8春秋被條12502504寫字臺、配套椅子套1120012005小方桌1張、小凳子4把套15005006電視柜臺1300300725寸純平彩電臺1150015008木質(zhì)組合衣柜套1150015009床邊柜個230060010節(jié)能臺燈臺115015011100L單門節(jié)能冰箱個112001200合計10320目錄TOC\o"1-2"\h\u253321總論 1311911.1項目概況 1317891.2建設(shè)單位概況 3162241.3項目提出的理由與過程 3311231.4可行性研究報告編制依據(jù) 4225921.5可行性研究報告編制原則 426521.6可行性研究范圍 5265791.7結(jié)論與建議 665262項目建設(shè)背景和必要性 9302042.1項目區(qū)基本狀況 9237942.2項目背景 11327472.3項目建設(shè)的必要性 11265903市場分析 14297233.1物流園區(qū)的發(fā)展概況 1479553.2市場供求現(xiàn)狀 1669963.3目標市場定位 17108883.4市場競爭力分析

17160544項目選址和建設(shè)條件 1950564.1選址原則 19HYPERLINK\l_