2023年《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》點(diǎn)睛提分五套卷之(三)附詳解

12023年《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》點(diǎn)睛提分五套卷之(三)附1.下列關(guān)于起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)的表述中，錯(cuò)誤的是()。A2.比較法的理論依據(jù)是()。3.假設(shè)開發(fā)法中求取舊房?jī)r(jià)值的扣除項(xiàng)目不包括()。2設(shè)開發(fā)法的基本公式。舊房?jī)r(jià)值=重新改造或改變用途后取得稅費(fèi)-重新改造或改變用途的成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息4.【2012年真題】在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，合法原則的運(yùn)用主要體現(xiàn)在()。B，是需要依法確定的。選項(xiàng)A，估價(jià)主體資格，的確需要依法取得，但不是合法原則的應(yīng)用；選項(xiàng)C，的臨街深度的()。36.目前，我國(guó)土地使用權(quán)出讓不正確的方式是()。使用權(quán)出讓的需要。目前，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓4成本－建筑物折舊＝3000＋4500×(1－11/60)＝6675(萬元)。土地使用權(quán)早8.下列選項(xiàng)中，不能作為判定權(quán)利類型及歸屬的依據(jù)的是()。C、有關(guān)合同(如租賃合同)5酬率為6%，則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價(jià)值為()萬元。A8解析：本題考查的是凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問題。年租金優(yōu)惠(3.5－3)×365×5比實(shí)例成交價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為()。611.土地經(jīng)過調(diào)整或重劃之后，利用價(jià)值提高，地價(jià)上漲，這說明了()對(duì)土地12.下列對(duì)假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提說法中，正確的是()。7估價(jià)前提。一般情況下，自己開發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)報(bào)酬率為6%，則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價(jià)值為()萬元。A、98.8B、592.81C、691.61D、667.22解析：本題考查的是凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問題。年租金優(yōu)惠(3.5－3)×365×5元)。14.對(duì)假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述最準(zhǔn)確的是()。8用的估價(jià)對(duì)象。凡是具有開發(fā)或在開發(fā)潛力并且開發(fā)A解析：本題考查的是編制價(jià)格修正率表。哈柏法則(Harperrule)：是臨街深度×60%＝900(萬元)。16.在不考慮外部折舊的情況下，當(dāng)成本價(jià)值()比較價(jià)值或收益價(jià)值，說明房9 ()元/平方米。A179.47。()萬元。＝2(萬元)；裝飾裝修的折舊額＝(3600×500－20000－600×500－600000)×1/50×10＝17.6(萬元)；該建筑物的物質(zhì)折舊額＝2＋18＋40＋17.6＝77.6(萬元)。款擔(dān)保。若甲實(shí)現(xiàn)再次抵押，通常情況下可以獲得的再次抵押擔(dān)保是()。D~80萬元元)。該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬元。A、183.78，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為保險(xiǎn)人確定賠償保險(xiǎn)金的數(shù)額提供參考依據(jù)的價(jià)值是()。24.約翰.馮.杜能的地租的計(jì)算公式是()。C投資的利息D租的測(cè)算。地租＝農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格－農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本25.下列選項(xiàng)中，體現(xiàn)政府行使房地產(chǎn)管制權(quán)的是()。D制權(quán)，政府為了增進(jìn)公眾安全、健康、道德和一般福建筑密度、綠地率、建筑高度，禁止在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)某些工業(yè)或商業(yè)設(shè)施等。26.下列影響某套住宅價(jià)格的因素中，不屬于實(shí)物因素的是()。D、裝修27.下列關(guān)于有租約限制房地產(chǎn)估價(jià)的說法中，正確的是()。A的不同，評(píng)估有租約限制房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)可不考慮租約限制B益價(jià)值只能是正值C益價(jià)值與合同租金及市場(chǎng)租金無關(guān)D金差額的現(xiàn)28.下列不屬于長(zhǎng)期趨勢(shì)法的作用的是()。(2)用于比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整；(3)用來比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)或潛力；(4)用來填補(bǔ)某些房地產(chǎn)29.成本法的理論依據(jù)是()。A理B費(fèi)用價(jià)值論解析：考點(diǎn):成本法的理論依據(jù)。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，即商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。30.房地產(chǎn)的有租約限制價(jià)值等于()。A、無租約現(xiàn)值價(jià)值減承租人權(quán)益價(jià)值B、出租人權(quán)益價(jià)值加承租人權(quán)益價(jià)值C、無租約現(xiàn)值價(jià)值減出租人權(quán)益價(jià)值D、出租人權(quán)益價(jià)值減承租人權(quán)益價(jià)值解析：考點(diǎn):完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)權(quán)益價(jià)值。運(yùn)用四三二一法則，地塊乙的總地價(jià)為()萬元。＋30％＋20％＋10％＋9％)＝363.33(萬元)，乙地塊的總價(jià)＝363.33×(30/20)＝545(萬元)32.下列有關(guān)房地產(chǎn)專業(yè)與非專業(yè)估價(jià)的區(qū)別，表述錯(cuò)誤的是()。A、2160190×0.4＋2220×0.3＝2181(元/m2)。2；若報(bào)酬率為8%，收益年限為30年，則該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為()元/m2。A、464440-1]}=4644.40(元／m2)。35.房地產(chǎn)估價(jià)中的價(jià)值，一般是指()。1.收益法中確定報(bào)酬率的基本方法不包括()。收益法中確定報(bào)酬率的基本方法有：市場(chǎng)提取法、累2.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，正確的有()。A定投資者的立場(chǎng)上B地產(chǎn)項(xiàng)目的最高價(jià)格.預(yù)期利潤(rùn)和最高費(fèi)用C假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。要包括()等。設(shè)的房地產(chǎn))、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)(舊房地產(chǎn))、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)(在建工程)、計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)(期房)，都可采用成本法。4.有關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格，下列表述正確的有()。A、價(jià)值是內(nèi)在的.客觀的和相對(duì)穩(wěn)定的B、房地產(chǎn)的價(jià)值是房地產(chǎn)真實(shí)所值D.無知等原因，時(shí)常發(fā)生價(jià)格背離價(jià)值的情況E5.收益法根據(jù)資本化類型的不同，分為()。6.城市規(guī)劃對(duì)土地使用管制的內(nèi)容，主要包括()。7.收益性房地產(chǎn)包括()。準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。8.開發(fā)完成后用于出售的房地產(chǎn)通常采用()測(cè)算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。未來可能的變化趨勢(shì)來推測(cè)估該房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值中的有關(guān)說法，正確的有()。則估價(jià)對(duì)象土地取得成本＝200×[1－(1＋6%)-45]/[1－(1＋6%)-50]≈196 (萬元)；(2)應(yīng)計(jì)算利息項(xiàng)目包括土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用＝196＋300＋15＋20＝531(萬元)；(3)土地取得成本之外其他計(jì)息項(xiàng)目＝(300＋15＋20)×[(1＋6.31%)1.5/2－1]＝15.73(萬元)；(4)投資利潤(rùn)率＝開發(fā)利潤(rùn)/(土地成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用)，開發(fā)利潤(rùn)＝12%×(196＋300＋15＋20)＝0.12×531＝63.72(萬元)。11.關(guān)于重新購建成本的說法，正確的有()。元，報(bào)酬率為8%，則()。C為n，令A(yù)－(n－1)b＝0，即28－(n－1)×2＝0，則n＝15。該房地產(chǎn)的收9(萬元)。以第一年凈收益為依據(jù)，采用凈收益乘數(shù)法估算收益價(jià)格，凈收益乘數(shù)＝收益價(jià)格/年凈收益＝143.89/28＝5.14。13.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率可細(xì)分為()。解析：考點(diǎn):市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率或價(jià)格指數(shù)可分為：(1)14.下列屬于成本租金的有()。舊的有()。1.隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)越來越精細(xì)化。()地產(chǎn)價(jià)格上漲，這種房地產(chǎn)價(jià)格上漲屬于房地產(chǎn)自然增值。()貸款利率，會(huì)抑制商品房?jī)r(jià)格上漲。()。提高最低首付款比例，上調(diào)購房貸款利率，會(huì)降低4.城市化率或城鎮(zhèn)化率，通常作為城市化水平的測(cè)度指標(biāo)。()率。5.房地產(chǎn)分割后的各個(gè)獨(dú)立部分的價(jià)值之和一般小于分割前的整體價(jià)值。()房地產(chǎn)的交換價(jià)值。 7.凈收益按一定數(shù)額遞增和凈收益按一定數(shù)額遞減的公式都只有收益期為有限年一種。()8.抵押估價(jià)中選用收益法估價(jià)時(shí)，應(yīng)采用保守的收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。()抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。()解析：考點(diǎn):凈收益測(cè)算的基本原理。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是從估價(jià)角度出發(fā)的，與會(huì)計(jì)上還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、10.房屋的完好程度越高，其現(xiàn)值就越接近于重新購建成本。()解析：考點(diǎn):房屋完損等級(jí)評(píng)定的有關(guān)規(guī)定。房屋的完好程度越高，其現(xiàn)值就越11.市場(chǎng)提取法求出的報(bào)酬率反映的是人們頭腦中過去而非未來的風(fēng)險(xiǎn)判斷，它可能不是估價(jià)對(duì)象未來各期收益風(fēng)險(xiǎn)的可靠指針。()市場(chǎng)提取法求出的報(bào)酬率反映的是人們頭腦中過去而所以估價(jià)報(bào)告中以其印章代替簽字。()成。估價(jià)結(jié)果報(bào)告中，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)寫明所有期的起點(diǎn)通常是取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期，終點(diǎn)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的日期。()價(jià)法實(shí)質(zhì)上是一種比較法，是比較法的派生方法，其理