中原-新城公館營銷策劃方案-包裝策略-活動策略-價格策略

目錄——戰(zhàn)略使命——執(zhí)行策略——LOFT建議——中原優(yōu)勢——附件第一頁，共108頁。戰(zhàn)略使命第二頁，共108頁。1、項目概況新城公館位于嘉定南翔，寶翔路西側(cè)，吾尚塘南側(cè)?？傉嫉孛娣e：4.5萬㎡；容積率：1.6；總住宅面積：5.7萬㎡，340套；總商業(yè)面積：1.45萬㎡，其中：LOFT250套，1.33萬㎡，底商面積：1100㎡。第三頁，共108頁。2、項目難點戶型面積（㎡）套數(shù)（套）套數(shù)比196.093410%172.0613640%163.9411935%144.815115%Total340①產(chǎn)品單一：僅有大戶型，缺乏市場熱銷的剛性需求產(chǎn)品；同質(zhì)產(chǎn)品在板塊內(nèi)供應(yīng)量巨大！項目體量華潤中央公園6萬方金地格林世界一手0.5萬方金地格林世界二手0.5萬方朗詩2萬方新城公館5萬方Total14萬方新城公館只有大平層南翔很大平層第四頁，共108頁。②大牌云集：2011年板塊內(nèi)8大發(fā)展商、8個項目同時推廣。新城公館在其中體量最小，最晚推出，能夠捕獲的市場關(guān)注有限。西中環(huán)新國際住區(qū)菁英湖國際居住區(qū)南翔國際居住社區(qū)南翔很國際住區(qū)第五頁，共108頁。③品牌提升難度較大：新城地產(chǎn)以相對中低端的幸福啟航系列產(chǎn)品進入嘉定，并給市場留下中低端項目品牌印象。當(dāng)有高端產(chǎn)品入市時，客戶先入為主的中低端品牌印象將對新城公館圓夢系高端產(chǎn)品品牌產(chǎn)生威脅。第六頁，共108頁。2、換個視角看問題①產(chǎn)品單一————客戶單一————純粹由于新城公館產(chǎn)品線為純粹高層大戶型設(shè)計，產(chǎn)品形態(tài)、結(jié)構(gòu)統(tǒng)一。同時，由于產(chǎn)品的純粹，帶來客戶端的身份背景、家庭可支配收入、置業(yè)目的、置業(yè)偏好、個人腔調(diào)等方面的純粹。Iphone手機只有一種造型，甚至存在嚴(yán)重的產(chǎn)品設(shè)計缺陷。但這并不影響其成為最熱銷、最賺錢的手機品牌。甚至其“純粹”的外立面，幫助其成為“潮”的代名詞。第七頁，共108頁。②大牌云集————躋身一流的機遇2011年新城集團以及新城公館將與片區(qū)內(nèi)一線發(fā)展商及其產(chǎn)品同場競技，同時接受業(yè)內(nèi)同行的檢閱以及客戶的比較。如果新城公館在項目形象、細節(jié)打造、樓盤包裝、活動設(shè)置、對客戶的服務(wù)等可控環(huán)節(jié)做到與一線發(fā)展商同樣標(biāo)準(zhǔn)，那么新城集團就與金地、朗詩、駿豐等發(fā)展是劃清界限，證明我們的產(chǎn)品比他們優(yōu)秀、我們的項目品牌比他們優(yōu)秀，從而新城集團可以快捷有效地提升發(fā)展商品牌。第八頁，共108頁。③品牌提升難度較大——打開高端市場的機遇新城公館的一戰(zhàn)成名，將能夠提升新城集團在市場中的品牌印象；從而使新城集團在高端市場占有一席之地，為“尊享系列”產(chǎn)品的入市奠定品牌基礎(chǔ)；第九頁，共108頁。新城公館肩負新城集團品牌轉(zhuǎn)型的重大使命1、由“規(guī)?；毕颉皟r值利益最大化”轉(zhuǎn)型；2、由“中端形象”向“高端形象”轉(zhuǎn)型，為新城地產(chǎn)打開通往高端市場的大門，為今后“尊享”系列產(chǎn)品入市奠定形象基礎(chǔ)。第十頁，共108頁。中原的使命：將新城公館打造為區(qū)域內(nèi)獨具特色的頂級豪宅以實現(xiàn)新城公館的使命第十一頁，共108頁。完成使命的途徑企劃包裝策略推廣策略推盤策略銷售策略價格策略第十二頁，共108頁。第一部分企劃包裝策略第二部分推廣策略第三部分推盤策略第四部分價格策略第五部分loft策略執(zhí)行策略一場感官與心靈的“跨越”之旅第十三頁，共108頁。第一部分企劃包裝策略前置思考/概念演繹/設(shè)計表現(xiàn)/案場包裝第十四頁，共108頁?？缭綒v史——企劃調(diào)性，樹立超越品牌歷史的形象高度【企劃包裝核心策略】跨越行業(yè)——設(shè)計元素，采用時尚界奢侈品的表現(xiàn)手法跨越功能——延展及案場，使其超越一般意義上銷售的功能第十五頁，共108頁。一、前置思考品牌走向產(chǎn)品理解客戶理解第十六頁，共108頁。新城17年“圓夢”上海，表率之作新城地產(chǎn)，上市地產(chǎn)企業(yè)，中國房地產(chǎn)企業(yè)20強17年，穩(wěn)步前行長三角之戰(zhàn)略大局已見規(guī)模，各類產(chǎn)品線已然形成新城公館，四大產(chǎn)品系之幸福圓夢系首次在上海全情實踐是新城品牌顛覆上海市場對其“經(jīng)濟型”認知的一次飛躍性表率之作【品牌走向】第十七頁，共108頁。幸福啟航幸福樂居幸福圓夢幸福尊享悠活城西上海清水頤園新城盛景新城公館中低端精品住宅高端精品住宅厚積薄發(fā)，有別于前本案肩負提升產(chǎn)品線及品牌形象的重要使命在傳播及包裝方面需高抬高唱第十八頁，共108頁。本區(qū)域樓盤推廣特點：高舉綠色大旗，力爭人居表率

<板塊先行>南翔已成為一種生活狀態(tài)的標(biāo)簽

<依托生態(tài)>智能生態(tài)或自然生態(tài)【產(chǎn)品理解】第十九頁，共108頁?！井a(chǎn)品理解】威脅：綠色路線并無突出競爭優(yōu)勢，不具差別度機會：坐享“南翔國際住區(qū)”之美名再塑與眾有別的獨特形象第二十頁，共108頁?！井a(chǎn)品理解】有別市區(qū)南翔國際居住區(qū)低密度高架軌道密布教育及商業(yè)配套齊全金地華潤等大牌云集競品社區(qū)精美華貴大家品質(zhì)新古典風(fēng)格區(qū)域內(nèi)頂配精裝挑高入戶大堂大露臺四明設(shè)計戶戶朝南戶戶觀景純平層大戶社區(qū)純平層大戶型340席限量珍藏人居生活之表率產(chǎn)品品質(zhì)之表率社區(qū)純度之表率絕對差異點普通差異點共享差異點第二十一頁，共108頁。南翔國際住區(qū)·純大平層表率產(chǎn)品屬性定位

<板塊價值>呈現(xiàn)本案居住氛圍、未來潛力、交通網(wǎng)絡(luò)、純熟商業(yè)配套以及與上海市區(qū)的關(guān)系

<純大平層>作為本案區(qū)別于區(qū)域內(nèi)其他樓盤的最顯著特性，以此烘托本案的大戶氣質(zhì)

<表率>本案無論在居住環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)檔次、品牌發(fā)展路徑上都堪稱表率之作【產(chǎn)品理解】第二十二頁，共108頁。年齡：主要集中在35-45歲之間；學(xué)歷：基本以“大學(xué)本科”為主；較高的學(xué)歷決定了他們擁有較好修養(yǎng)和品味，以及眼光；家庭結(jié)構(gòu)：普遍以兩代之家為主；家庭人數(shù)：以三口、四口為主，擁有工人或保姆的家庭比例較低；教育狀況：小部分客戶會在子女高中階段或高中畢業(yè)后送往國外求學(xué)。從事行業(yè)：主要分布在“加工制造”、“銷售貿(mào)易”等行業(yè)，事業(yè)起步相對較晚，但小有成就；擔(dān)任職務(wù)：私營企業(yè)主，大型企業(yè)或跨國公司的高管。置業(yè)次數(shù)：大多為多次置業(yè)，置業(yè)經(jīng)驗豐富，初期接觸往往難以接近及進行有效引導(dǎo)；置業(yè)目的：絕大多數(shù)以改善居住環(huán)境為置業(yè)目的。部分購買時普遍表示以長期居住為主，但實際購買后的部分客戶使用率并不高，并可能轉(zhuǎn)為投資等驅(qū)動因素：普遍是在尋找理想的居家之所，家庭觀念強，關(guān)注家人的居住感受；付款方式：以按揭付款為主，但普遍表示是為了資金更好的流動，避免房子占用太多資金，部分客戶無所謂，2-3成客戶財富實力相當(dāng)強并傾向于一次性付款?！究蛻粑锢韺傩浴烤唧w分析過程見附件1第二十三頁，共108頁。傳統(tǒng)新貴外顯享樂西式價值觀（海外成長經(jīng)歷）傳統(tǒng)企業(yè)高層保守顯富享受傳統(tǒng)中式價值觀新經(jīng)濟型企業(yè)高層自信外顯享樂現(xiàn)代中國式價值觀遠見新貴內(nèi)斂踏實現(xiàn)代西式價值觀（海外教育經(jīng)歷）財富積累快財富積累慢觀念開放觀念保守目標(biāo)受眾目標(biāo)受眾【客戶理解】第二十四頁，共108頁。外顯型樂于為自己的成就貼上標(biāo)簽今時今日的成就和地位，全靠自己打拼而來優(yōu)越的物質(zhì)是其對自己最佳的表彰無論瑞士名表還是精美的袖口，只為展現(xiàn)他今時今日的品味與成就房產(chǎn)是其為之丈量身價的又一財產(chǎn)，尊貴與品味是不可或缺的考量元素1產(chǎn)品訴求：華貴的品質(zhì)和品味情感訴求：獲得肯定身份的優(yōu)越感第二十五頁，共108頁。產(chǎn)品訴求：獲得同一高度的純粹圈層情感訴求：獲得家庭的優(yōu)越感大家大業(yè)型著力為全家提供最有益的圈層氛圍2他們身上少有新貴身上那種西化的自我意識根深蒂固的中式價值觀造就起對家庭的責(zé)任感期待為家庭，尤其是為兒女打造一個更純粹的環(huán)境供其成長不僅為其提供最匹配的玩伴，也為其將來埋下最匹配的人脈房產(chǎn)，除了與投資回報率相關(guān)外，更是優(yōu)化家庭人脈和圈層的重要基石第二十六頁，共108頁。保守的獨到型隨大潮，但不盲從與大眾會使用品牌的震懾力，但絕不盲目追隨任何品牌透過現(xiàn)象看本質(zhì)，一向是他們自詡高明的本領(lǐng)一旦牽扯實際利益，剝離表面的外衣，才是利益最大化的最佳途徑價格對應(yīng)下的實際價值，才是其真正關(guān)心的核心3產(chǎn)品訴求：具有更高的性價比情感訴求：獲得肯定自我才智的優(yōu)越感第二十七頁，共108頁。

產(chǎn)品屬性

功能訴求情感訴求有別于眾的產(chǎn)品有別于眾的感受肯定自我眼光我所崇尚的我所選擇的是有別與其他人的它代表我的身份、家庭、才智具有投資價值適宜家庭生活南翔國際住區(qū)大家云集精致華貴大家品質(zhì)獲得同一高度的純粹圈層純粹社區(qū)純平層大戶性價比更高享受更好的品質(zhì)享受更好的服務(wù)【客戶與產(chǎn)品對接】第二十八頁，共108頁。界定圈層身份（代表著他們的身份、家庭、才智）以創(chuàng)建高端純粹社區(qū)的優(yōu)越感【結(jié)論】第二十九頁，共108頁。二、概念演繹第三十頁，共108頁。大家者，上卿也，指地位尊貴者，猶指知識淵博，閱歷豐富的博學(xué)之人，在古代，“大家”為奴仆對主人的尊稱?！按蠹掖笳彼淼纳矸莺褪孢m，既可以滿足全家人的正宅需求，同時它是有別其他人的，能代表我的獨到眼光產(chǎn)品形態(tài)大家大戶純平層大戶型共通點大家客戶特性企業(yè)高層大家大業(yè)財富中堅板塊特征大牌云集金地、華潤品牌特征全國20強新城地產(chǎn)第三十一頁，共108頁。大家之享，世人所想卡地亞的精湛，英式管家的謙恭，凱迪拉克的豪邁，他們的光輝，貴族的尊威非凡之人，自有非凡之享在新城公館奢華的享用生活高調(diào)的領(lǐng)導(dǎo)生活第三十二頁，共108頁。大家之處，智識之地思想家、藝術(shù)家、史學(xué)家達成了共識盧浮宮作為他們交鋒的戰(zhàn)地智者會選擇薈萃智者的圣地這是對同類的尊敬更是對自我的崇拜非凡之人，自有非凡之處在新城公館找到崇拜的人發(fā)現(xiàn)被崇拜的自己第三十三頁，共108頁。大家之心，超然之志拿破侖從不滿足即使國王已承認他的貴族身份即使榮耀來臨稱帝封王即使橫掃千軍稱霸歐洲非凡之人，自有非凡之志在新城公館向自己的財富宣戰(zhàn)挑戰(zhàn)世界財富第三十四頁，共108頁。Slogan大家之處，境有別大家庭：大家大業(yè)的意見領(lǐng)袖，為人追隨的城市主流大家宅：大平層的大家大戶，全家人的安居之所大品牌：全國地產(chǎn)20強上海升級之作，值得期待獨到的眼光，純粹的環(huán)境，帶來不一樣的生活境界，于此體驗非同尋常的家庭優(yōu)越第三十五頁，共108頁。新城公館大家之處，境有別南翔國際住區(qū)·純大平層表率【形象核心】第三十六頁，共108頁。三、設(shè)計表現(xiàn)第三十七頁，共108頁。以新古典的建筑風(fēng)格為藍本以展現(xiàn)新城公館優(yōu)雅的生活狀態(tài)為目的我們將其詮釋為古典及現(xiàn)代兩種風(fēng)格形態(tài)經(jīng)由兩種路徑展現(xiàn)本案的大家之處有別之境可供參詳?shù)谌隧?，?08頁。體現(xiàn)重點：新城公館圈層的優(yōu)雅與貴族氣質(zhì)創(chuàng)意說明：以歐美紳士名媛的優(yōu)雅生活場景烘托本案的高端形象，以黑白的色調(diào)表現(xiàn)其社區(qū)的純粹度，以彩色的點綴昭示本區(qū)域豐富多彩的配套及生活?！鞠盗幸唬汗诺涫健康谌彭?，共108頁。第四十頁，共108頁。第四十一頁，共108頁。第四十二頁，共108頁。第四十三頁，共108頁。第四十四頁，共108頁。第四十五頁，共108頁。第四十六頁，共108頁。第四十七頁，共108頁?！拘蜗笙盗懈濉看蠹抑幘秤袆e南翔國際住區(qū)純大平層表率第四十八頁，共108頁。第四十九頁，共108頁。第五十頁，共108頁。賣點1：<全明朝南>

對信仰的堅持，一如堅持建筑須對陽光禮贊偉大的夢想，從不以財富為目標(biāo)，但卻能經(jīng)由財富將其達成完美的生活，從不因太陽的起落而悲喜，但卻因陽光明媚的宅邸而欣然新城公館，不改朝南態(tài)度，遵循全明信仰賣點2：<純平層大戶型>崇尚純粹，是對完美的苛求世襲的貴族，會因純正的血統(tǒng)一奪王位新覓的鉆石，會因純凈無暇再獲加冕新城公館，以純平層大戶社區(qū)，捍衛(wèi)一個圈層的尊貴賣點3：<精裝修>隨心所欲地享受世界精華，是對家庭的尊重德系的智能與安全，亦或歐式的藝術(shù)與奢華遠涉重洋聚集于此聽候差遣新城公館，純精裝奢宅，薈萃家裝美學(xué)【產(chǎn)品系列稿】第五十一頁，共108頁。第五十二頁，共108頁。第五十三頁，共108頁。第五十四頁，共108頁。第五十五頁，共108頁。第五十六頁，共108頁。第五十七頁，共108頁。體現(xiàn)重點：南翔國際住區(qū)的生活感創(chuàng)意說明：以目標(biāo)受眾的不同年齡層為參照，以大面寬的居室陽臺，以及代表生活品質(zhì)的紅酒等元素，體現(xiàn)新城公館所能提供的有別于市區(qū)的，優(yōu)越的，國際化的居住氛圍【系列二：現(xiàn)代式】第五十八頁，共108頁。第五十九頁，共108頁。第六十頁，共108頁。第六十一頁，共108頁。第六十二頁，共108頁。第六十三頁，共108頁。第六十四頁，共108頁。第六十五頁，共108頁。第六十六頁，共108頁。第六十七頁，共108頁。第六十八頁，共108頁。第六十九頁，共108頁。第七十頁，共108頁。第七十一頁，共108頁。第七十二頁，共108頁。四、案場包裝第七十三頁，共108頁。高端音樂茶座售樓處Gucci概念樣板房產(chǎn)品情景全體驗暗房投影展示聲光電結(jié)合講解德國高端品牌合作多維營銷體驗細節(jié)成就__產(chǎn)品說明書奢華傳奇__概念樓書極致尊貴之旅電子售樓部_網(wǎng)絡(luò)化電子化通過文本、網(wǎng)絡(luò)、影視等多維方式全方位展現(xiàn)項目及項目品牌，并形成二次傳播奢華樣板房空間之旅項目高端形象滲透體會，品質(zhì)細節(jié)全程展示，情景生活代入體驗，價值認同最大化高端形象展示，同行及市場話題制造，高端客源組織〖硬件：產(chǎn)品展示和提升〗概念及產(chǎn)品影視宣傳第七十四頁，共108頁。入口處園林銷售大堂邀請客戶在園林進行洽談樣板房迎客區(qū)休閑區(qū)洗腦區(qū)觀光區(qū)洽談區(qū)體驗區(qū)洗腦區(qū)〖軟件：服務(wù)接待和流程〗第七十五頁，共108頁。即是營銷中心，也是

新古典式音樂茶座18點，華燈初上，茶韻飄香，它的美麗才剛剛綻放不凡的大家氣質(zhì)，不僅透過音樂、咖啡、松軟華麗的沙發(fā)透露，更因銷售員紳士淑女式的微笑與眼神而悄悄流露新城公館，讓不凡之人擁有超越之享，為繁忙的大人物開放夜間專場第七十六頁，共108頁?！綠ucci概念樣板房】第七十七頁，共108頁。物管管家開車門迎賓，管家助理端濕毛巾，專職管理員代客泊車，門童為客戶開門，銷售顧問熱誠接待。如有小孩或?qū)櫸?，可設(shè)專門寵物托管中心。進入售樓大堂，首先邀請客戶享用精美的茶點，每款茶點根據(jù)客戶的喜好特別定做，讓客戶徹底放松身心。【皇家式接待服務(wù)】第七十八頁，共108頁?！緲影宸壳榫把堇[】在樣板房不同分區(qū)設(shè)置不同場景，邀請專人在書房繪畫，在客廳彈奏樂器，在會客室擺設(shè)茶道，在廚房制作點心，甚至舉行室內(nèi)party，利用每一個真實情景，向客戶展現(xiàn)新城公館尊貴生活。第七十九頁，共108頁?！狙埧蛻粼趫@林進行洽談】讓客戶切身體驗到尊貴而舒適的園林環(huán)境，以及園林參與性給生活帶來的別樣享受。第八十頁，共108頁。第二部分推廣策略第八十一頁，共108頁。推廣策略：跨越時空，跨越價值高調(diào)炒作，低調(diào)廣告事件營銷拔高調(diào)性，活動營銷貫穿全程第一階段：品牌先行第二階段：香港借勢第三階段：圈層體驗第八十二頁，共108頁。第二階段心動期香港借勢第一階段認知期品牌先行第三階段行動期圈層體驗主題340席限量版表率生活推廣重點：精裝修/社區(qū)純粹度/限量版/物業(yè)服務(wù)活動：大家風(fēng)范系列活動硬廣：大家之處境有別系列之奢享篇、服務(wù)篇、藏品篇軟文：以稀為貴，以精為尊；向您保證：這里每一根草的高度不高于十厘米；340席限量版雍容生活；活動及熱銷類通稿重點媒體：小眾渠道8~10月4~5月主題百億新城，問鼎上海推廣重點：品牌價值/生態(tài)環(huán)境/未來價值活動：百億新城，問鼎上海媒體見面會硬廣：百億新城圓夢南翔軟文：百億新城問鼎上海；大家云集南翔論劍-南翔地產(chǎn)風(fēng)云決；上海宜居三大地帶——新城公館珍藏珍貴一席重點媒體：戶外6~7月推廣重點：大平層/精裝修/純粹度活動：香港推介會硬廣：大家之處境有別之形象篇、全明篇、純平層、精裝修篇軟文：新城公館再引香港置業(yè)熱潮；平衡，繁華的雀籠與林中大戶之間；大上海，小圈層；活動效果通稿重點媒體：紙媒、網(wǎng)媒主題大家之處，境有別第八十三頁，共108頁。“百億新城問鼎上?！泵襟w見面會暨品牌聯(lián)合發(fā)布會目的：建立公眾對新城公館的高端認知形式：與家電、廚衛(wèi)、會所、知名設(shè)計公司、畫廊等組織聯(lián)合發(fā)布會，共享其客戶；以發(fā)布會、戶外酒會的交流形式展開收效：由媒體圈，同行圈先獲認知，以擴大口碑傳播途徑，引導(dǎo)客戶認知【品牌先行】第一階段核心活動——優(yōu)勢品牌互補，跨越品牌價值的盛宴第八十四頁，共108頁。新城公館香港推介會目的：為后期事件炒作打下基礎(chǔ)塑造高端形象形式：以翠湖天地案例為藍本委托香港中原在港進行新聞造勢、發(fā)布、簽購大會事后再上海進行事件炒作收效：誘發(fā)目標(biāo)客戶關(guān)注為蓄客打下基礎(chǔ)【香港借勢】第二階段炒作引爆點——跨越地域空間，制造新聞話題第八十五頁，共108頁。大家風(fēng)范系列活動爵士之夜音樂沙龍/企業(yè)家分享會/理財論壇目的：以藝術(shù)及圈層聚會形式拔高形象及品味收效：以圈層營銷加強案場粘性，以輔助達成銷售任務(wù)【圈層體驗】第三階段無間斷活動——跨越資訊與審美價值，綁定一個圈層第八十六頁，共108頁。第三部分推盤策略避其鋒，取其勢第八十七頁，共108頁。一、推盤思路1、借勢通過華潤項目的開盤，測試市場對板塊大平層的價格接受度；待華潤將板塊整體價格水準(zhǔn)提高后推出新城公館，以獲得利潤的最大化；選擇在華潤開盤后推出，以吸納其未成交客戶；待格林世界將板塊內(nèi)LOFT市場培育成熟后，順勢推出新城公館LOFT產(chǎn)品；第八十八頁，共108頁。2、放緩2011年新城地產(chǎn)將由以往追求“規(guī)?！钡陌l(fā)展模式，向追求“利潤最大化”方向轉(zhuǎn)型。2011年新城公館單盤的總銷金額不是最重要的指標(biāo)，甚至新城公館利潤是否最大化也不是核心問題——能否為新城集團在上海打開“高端”市場，為以后企業(yè)長期“利潤最大化”做鋪墊才是重中之重。因此，放緩銷售速度，逐步提升價格，長期展示形象——我們要做區(qū)域的公寓標(biāo)桿！第八十九頁，共108頁。二、推盤節(jié)奏196大4172小4172小4196大4172小4172小4164大3172小4164大3172小4164大3172小4164大3172小4164大3145小3164大3145小3164大3145小38#9#7#5#3#2#6#4#1#首批單位第二批單位第三批單位第四批單位第五批單位第六批單位第九十頁，共108頁。三、時間節(jié)點3月底5月中6月中8月20日9月底2012春節(jié)后形象導(dǎo)入期產(chǎn)品導(dǎo)入期認籌期開盤強銷第三次加推第二批加推前期高端形象出街樣板房開放首批單位產(chǎn)品信息出街開始變相認籌目標(biāo)2個月實現(xiàn)蓄客300組8月20日周六，推出位置相對較差的1、2、4號樓共102套加推最佳位置的6/7單元共68套國慶節(jié)前，加推3/5號樓，以補充小4房共68套4月底7月份9月中12月第四次加推第五次加推第六次加推加推9號樓共34套加推樓王8號樓西側(cè)單元共34套加推樓王8號樓東側(cè)單元共34套2012年年底前實現(xiàn)清盤完成使命第九十一頁，共108頁。第四部分價格策略先跟隨，再超越第九十二頁，共108頁。1、價格緊緊跟隨華潤，保持適當(dāng)價差推盤節(jié)奏上，新城公館晚于華潤中央公園3-4個月。當(dāng)中央公園第二批推出時，新城公館以中央公園第一批單位的價格入市，即實現(xiàn)與中央公園首批單位同樣的均價，同時與其現(xiàn)實點價格保持了一定價差；新城公館3房和小4房的面積段較中央公園大20㎡左右。當(dāng)兩者存在2500元/㎡價差時，可以將客戶成功引入兩難的取舍中，進而弱化我方在品牌和產(chǎn)品力上的弱勢。2、首批單位平開高走，第二批單位迅速拉升均價提升價格，放慢銷售，以期更高銷售溢價；一、價格策略第九十三頁，共108頁。二、2011年價格走勢預(yù)測格林世界均價為其內(nèi)部指導(dǎo)價；中央公園價格則是根據(jù)格林世界價格走勢所制定的預(yù)測值。若格林世界2011年可以實現(xiàn)其價格預(yù)期；那么新城公館在2011年8月份的開盤均價制定為27000元/㎡可以實現(xiàn)小三房快銷，同時兼顧利潤最大化的預(yù)期目標(biāo)。27000元/㎡29000元/㎡第九十四頁，共108頁。時間推出套數(shù)面積均價總銷2011年8月1021621027000437672011年9月681142329000331302012年3月681096030000328832012年4月34585031500184282012年7月34625933000206552012年9月3462593500021907Total3405696129979170770三、2012年價格走勢預(yù)測2012年，我們要取得南翔板塊的定價權(quán)，我們要做區(qū)域高層公寓的價格標(biāo)桿！第九十五頁，共108頁。第五部分LOFT策略產(chǎn)品時尚，營銷跨界第九十六頁，共108頁。一、客戶使命：利潤最