民生寫(xiě)字樓項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

民生寫(xiě)字樓項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案第1頁(yè)/共74頁(yè)1問(wèn)題及目標(biāo)界定項(xiàng)目詮釋1123456項(xiàng)目客戶(hù)思考項(xiàng)目總體運(yùn)營(yíng)策略市場(chǎng)環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)

目錄項(xiàng)目整體定位第2頁(yè)/共74頁(yè)P(yáng)ART-1項(xiàng)目詮釋聚焦地塊項(xiàng)目屬性第3頁(yè)/共74頁(yè)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑面積79053.29可售面積293296~18層面積27729地理位置：本項(xiàng)目地塊所處的位置絕佳，處于純CBD最后一塊寫(xiě)字樓用地，項(xiàng)目極度優(yōu)越的地段使本項(xiàng)目有極大的利潤(rùn)空間和升值潛力。本案九如路項(xiàng)目概況千璽廣場(chǎng)四十七中第4頁(yè)/共74頁(yè)鄭州目前寫(xiě)字樓區(qū)域分布寫(xiě)字樓漂移鄭東寫(xiě)字樓升級(jí)引擎鄭東新區(qū)商務(wù)圈現(xiàn)在：以大體量的商務(wù)樓群為核心的寫(xiě)字樓區(qū)。文化路商務(wù)圈經(jīng)三路商務(wù)圈裕達(dá)國(guó)貿(mào)紫荊山路商務(wù)圈未來(lái)路商務(wù)圈歷史：以路為基本要素的商務(wù)區(qū),以代表性寫(xiě)字樓為核心的商務(wù)區(qū)。金水路商務(wù)圈第5頁(yè)/共74頁(yè)1.2劣勢(shì)分析（W）

1.1優(yōu)勢(shì)分析（S）項(xiàng)目SWOT分析

占據(jù)城市主流價(jià)值地，CBD核心區(qū)位，升值潛力巨大；項(xiàng)目物業(yè)市場(chǎng)稀缺，價(jià)值與時(shí)凸顯；項(xiàng)目緊臨地鐵1、4號(hào)線(xiàn)，快捷立體交通為項(xiàng)目?jī)r(jià)值提速；項(xiàng)目西觀如意湖，東眺東運(yùn)河，南望熊耳河，處金三角純生態(tài)自然水領(lǐng)地，舒適怡人的外部空間環(huán)境；會(huì)展中心、藝術(shù)中心、商業(yè)中心等成熟奢華配套，尖端商務(wù)環(huán)境，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值；隨著CBD日益成熟，入駐企業(yè)的增加，鄭東新區(qū)的價(jià)值和人氣都將大幅提升，帶動(dòng)項(xiàng)目商務(wù)價(jià)值提升。項(xiàng)目周邊配套尚不成熟，現(xiàn)有商務(wù)氛圍不足；項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃不足以支撐項(xiàng)目高端商務(wù)價(jià)值；項(xiàng)目?jī)r(jià)值需要重新定義。第6頁(yè)/共74頁(yè)1.4威脅分析（T）

1.3機(jī)會(huì)分析（O）項(xiàng)目SWOT分析CBD最后少數(shù)幾棟商務(wù)樓之一，極其稀缺；新政對(duì)住宅投資的抑制，為商業(yè)辦公帶來(lái)機(jī)會(huì)；市場(chǎng)出現(xiàn)空白點(diǎn)，為項(xiàng)目帶來(lái)發(fā)展空間；千璽廣場(chǎng)價(jià)格標(biāo)桿極大的拉升了區(qū)域物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值。區(qū)域內(nèi)的其他類(lèi)型物業(yè)價(jià)值對(duì)項(xiàng)目客流的分流；政策的不明朗為市場(chǎng)帶來(lái)不確定因素；同類(lèi)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。第7頁(yè)/共74頁(yè)P(yáng)ART-2問(wèn)題及目標(biāo)界定項(xiàng)目面臨問(wèn)題項(xiàng)目目標(biāo)第8頁(yè)/共74頁(yè)項(xiàng)目核心問(wèn)題從項(xiàng)目簡(jiǎn)略?huà)呙?，我們不難發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目基礎(chǔ)素質(zhì)較好，絕佳的地理位置，賦予了本項(xiàng)目未來(lái)巨大的升值潛力，如此一塊地，我們的問(wèn)題不僅僅是如何保證高額的利潤(rùn)，而我們的目標(biāo)是：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大的土地價(jià)值做出區(qū)域內(nèi)頂端的產(chǎn)品取得最大化的開(kāi)發(fā)回報(bào)那么，如何實(shí)現(xiàn)我們的差異化和最大價(jià)值化？第9頁(yè)/共74頁(yè)我們的目標(biāo)保證是差異化營(yíng)銷(xiāo)新模式資源整合地段價(jià)值產(chǎn)品特色服務(wù)增值第10頁(yè)/共74頁(yè)【地段】

炒作絢爛本項(xiàng)目的地段價(jià)值，突顯本項(xiàng)目的稀缺性！提煉土地價(jià)值第11頁(yè)/共74頁(yè)【產(chǎn)品】產(chǎn)品差異化

合理規(guī)劃設(shè)計(jì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品，做出自己的特色，突現(xiàn)差異化第12頁(yè)/共74頁(yè)【服務(wù)】

服務(wù)？

如何通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)模式和后期的服務(wù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)客戶(hù)的增值感和信心！營(yíng)銷(xiāo)模式的創(chuàng)新和后期的服務(wù)保證第13頁(yè)/共74頁(yè)P(yáng)ART-3市場(chǎng)環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)宏觀市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析第14頁(yè)/共74頁(yè)宏觀市場(chǎng)分析宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境掃描寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析第15頁(yè)/共74頁(yè)GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展800-4,000US$4000-8,000US$08000-20,000US$0-800US$啟動(dòng)期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境掃描房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)警系統(tǒng)判斷--

鄭州房地產(chǎn)處于快速發(fā)展期鄭州鄭州第16頁(yè)/共74頁(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)各發(fā)展階段特征分析：發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上外部環(huán)境福利分房階段，政府為整個(gè)產(chǎn)業(yè)的主要投資者；區(qū)域平行發(fā)展。消費(fèi)者收入水平提高；區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展出現(xiàn)不平衡，地段價(jià)值開(kāi)始顯現(xiàn)；市場(chǎng)存在不規(guī)范操作，政策因素影響大、住房福利仍大量存在。土地市場(chǎng)、商品房市場(chǎng)規(guī)范操作；政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控主要通過(guò)城市規(guī)劃及土地供應(yīng)等宏觀調(diào)控手段間接進(jìn)行；政府的住房福利少量存在。房地產(chǎn)市場(chǎng)以二級(jí)市場(chǎng)交易為主、市場(chǎng)為大地產(chǎn)商所主導(dǎo)；土地市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)完全規(guī)范；但政府的住房福利依舊少量存在。競(jìng)爭(zhēng)條件有實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)者較少；需求簡(jiǎn)單、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一。大量新競(jìng)爭(zhēng)者介入，開(kāi)發(fā)投資量猛增；需求復(fù)雜、市場(chǎng)細(xì)分顯現(xiàn)；競(jìng)爭(zhēng)以市場(chǎng)份額的競(jìng)爭(zhēng)為主。競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量減少；市場(chǎng)細(xì)分充分，占有新的細(xì)分市場(chǎng)較難；開(kāi)發(fā)商注重效益/低成本。競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量進(jìn)一步減少，消費(fèi)者需求減少。需求特征滿(mǎn)足基本生活需求，客戶(hù)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單。生存、改善需求兼有；需求急劇增加；客戶(hù)層面擴(kuò)大需求增長(zhǎng)趨于平穩(wěn)；改善需求為主；客戶(hù)結(jié)構(gòu)復(fù)雜多樣。改善需求為主，需求趨于多樣化。供應(yīng)特征單純數(shù)量型，產(chǎn)品形式單一，基本無(wú)附加值。產(chǎn)品大量出現(xiàn)，形式逐漸多樣化，價(jià)格迅速提高，數(shù)量與質(zhì)量并重；產(chǎn)品附加值出現(xiàn)并提高。產(chǎn)品注重質(zhì)量，價(jià)值構(gòu)成廣泛，產(chǎn)品附加值很好體現(xiàn)。產(chǎn)品形式極為豐富，高質(zhì)量。鄭州處于平穩(wěn)發(fā)展階段宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境掃描第17頁(yè)/共74頁(yè)三產(chǎn)分布比例—

第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及增長(zhǎng)比較穩(wěn)定，變化較小

第二產(chǎn)業(yè)占GDP比重逐漸上升，說(shuō)明工業(yè)是鄭州市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)近年來(lái)第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)比例均小幅下降第一產(chǎn)業(yè)比重較低第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定，近年變化較小自2000年以來(lái)，第一產(chǎn)業(yè)的比重有所下降，與此同時(shí)第二產(chǎn)業(yè)的比率波動(dòng)上升宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境掃描數(shù)據(jù)來(lái)源：鄭州市統(tǒng)計(jì)年鑒第18頁(yè)/共74頁(yè)

第三產(chǎn)業(yè)總量反映鄭州寫(xiě)字樓整體容量處于中等，經(jīng)驗(yàn)值反映鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)相對(duì)于整體房地產(chǎn)市場(chǎng)處于較低水平三產(chǎn)GDP總量(億元)寫(xiě)字樓整體容量>1200大800～1200中等<800較低一線(xiàn)寫(xiě)字樓租金水平(元/平米/月)商品房均價(jià)(元/平米)R=R寫(xiě)字樓相對(duì)發(fā)展水平>3高2～3中等<2較低鄭州=60/4244=1.4%鄭州2008年第三產(chǎn)業(yè)GDP總值853.9億元，寫(xiě)字樓整體容量處于中等鄭州宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境掃描第19頁(yè)/共74頁(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境掃描寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析第20頁(yè)/共74頁(yè)樓盤(pán)名稱(chēng)建筑面積(平方米)發(fā)售時(shí)間銷(xiāo)售率(%)成交價(jià)格(元/平方)銷(xiāo)售速度國(guó)際企業(yè)中心10000004年10月95％45004280永和國(guó)際3000004年8月90％40001100藍(lán)碼地王大廈5600005年7月95％65002200綠地峰會(huì)天下5200006年10月85％61004900浦發(fā)國(guó)際5000006年10月99％60006200省匯中心7500006年10月95％以上58007900財(cái)富廣場(chǎng)2期10000005年11月95％以上53006300盛潤(rùn)白宮14000008年初96%89005833楷林國(guó)際7800008年中旬95%10000[現(xiàn)銷(xiāo)售價(jià)]4333榮勛贏座5900008年中旬100%80004900千璽廣場(chǎng)2400002010年5月30000銷(xiāo)售速度寫(xiě)字樓市場(chǎng)的月均銷(xiāo)售速度：4795平方米[從開(kāi)盤(pán)計(jì)算]第21頁(yè)/共74頁(yè)鄭州寫(xiě)字樓分布圖鄭東新區(qū)中原區(qū)金水區(qū)管城區(qū)二七區(qū)第22頁(yè)/共74頁(yè)按照物業(yè)檔次、目前售價(jià)/租金將板塊分級(jí)2.0—2.52.5—3.01.0—2.07000—90009000—250006000—8000第23頁(yè)/共74頁(yè)金水區(qū)板塊——鄭州高端寫(xiě)字樓最為集中的的商務(wù)圈。行政導(dǎo)向，依托省機(jī)關(guān)商業(yè)、交通配套成，商務(wù)氛圍濃第一層級(jí)核心驅(qū)動(dòng)力未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)租金：2.0-2.8元/m2/天，售價(jià)：7000-9000元/m2物業(yè)管理費(fèi)：1-1.5元/m2/月租金/售價(jià)行業(yè)：多集中于高增長(zhǎng)性和高附加值行業(yè)如投資咨詢(xún)、信息通訊、房地產(chǎn)、保險(xiǎn)、文化傳播等；客戶(hù)：國(guó)際國(guó)內(nèi)知名企業(yè)駐杭機(jī)構(gòu)、河南省及鄭州市著名企業(yè)；以行業(yè)內(nèi)的大中企業(yè)為主選擇本板塊辦公的原因主要是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質(zhì)及配套、交通的成熟度：客戶(hù)特征未來(lái)5年內(nèi)將繼續(xù)保持領(lǐng)先地位；土地供應(yīng)稀缺，后續(xù)供應(yīng)量有限；租售狀況高品質(zhì)的物業(yè)招租良好，出租率在85％以上；銷(xiāo)售客戶(hù)以自用客戶(hù)為主；金水路農(nóng)業(yè)路北環(huán)花園路文化路經(jīng)三路中州大道第24頁(yè)/共74頁(yè)項(xiàng)目名稱(chēng)鄭州國(guó)貿(mào)中心信息大廈圖示河南新田置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)商河南索克置業(yè)有限公司農(nóng)業(yè)路與花園路交叉口位置花園路北環(huán)交叉口29層/3.5m，7萬(wàn)平商業(yè)層數(shù)/層高28層/2.8m，群房4層70年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限40年產(chǎn)權(quán)中央空調(diào)空調(diào)中央空調(diào)6部電梯5部規(guī)模大型綜合體項(xiàng)目體量近50萬(wàn)，2棟寫(xiě)字樓約8萬(wàn)㎡1棟，占地9112㎡，總建面4.16萬(wàn)㎡,5～28層為純寫(xiě)字樓售/租價(jià)格0.9-1.2元/㎡天1.2元/㎡天售/租率出售率90％出租率90％裝修狀況毛坯，大堂等公用部位精裝修毛坯，大堂等公用部位精裝修核心賣(mài)點(diǎn)超大型綜合體項(xiàng)目，配有7萬(wàn)平方的商業(yè)面積,配套完善唯一專(zhuān)于商務(wù)用途的寫(xiě)字樓花園路經(jīng)典寫(xiě)字樓掃描第25頁(yè)/共74頁(yè)項(xiàng)目名稱(chēng)廣匯國(guó)貿(mào)大廈財(cái)富廣場(chǎng)圖示鄭州廣匯房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)商鑫廣河南置業(yè)經(jīng)三路緯五路交叉口位置經(jīng)三路農(nóng)業(yè)路22層/2.9m，群房3層層數(shù)/層高24層/2.8m，群房3層50年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限70年產(chǎn)權(quán)分戶(hù)空調(diào)空調(diào)中央空調(diào)7部電梯每棟2部愛(ài)登寶電梯規(guī)模主樓22層，西樓12層、北12層。建面約為6萬(wàn)㎡，7棟，建面約為18萬(wàn)㎡,售/租價(jià)格租金1.9元/㎡天租金0.9-1.2元/㎡天售/租率90%以上銷(xiāo)售率在95%以上裝修狀況毛坯，大堂等公用部位精裝修毛坯，大堂等公用部位精裝修核心賣(mài)點(diǎn)“經(jīng)三路”、純寫(xiě)字樓辦公寫(xiě)字樓項(xiàng)目經(jīng)三路大型純寫(xiě)字樓經(jīng)三路經(jīng)典寫(xiě)字樓掃描第26頁(yè)/共74頁(yè)項(xiàng)目名稱(chēng)浦發(fā)國(guó)際大廈未來(lái)大廈圖示名門(mén)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商品交易所金水路玨鳳路交叉口位置未來(lái)大道近緯四中路27層/2.8m層數(shù)/層高23層/2.5m40年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限40年產(chǎn)權(quán)分戶(hù)空調(diào)空調(diào)中央空調(diào)9部電梯7規(guī)模主樓27層，附樓11層，建筑面積6萬(wàn)平方1棟，建面約為6萬(wàn)㎡,售/租價(jià)格售價(jià)6000元/㎡[開(kāi)盤(pán)時(shí)銷(xiāo)售價(jià)格]租金2.8元/㎡天售/租率銷(xiāo)售率90%以上出租率在95%以上裝修狀況毛坯，大堂等公用部位精裝修毛坯，大堂等公用部位精裝修核心賣(mài)點(diǎn)金融總部級(jí)寫(xiě)字樓租賃型辦公樓金水區(qū)其他經(jīng)典寫(xiě)字樓掃描第27頁(yè)/共74頁(yè)鄭東新區(qū)板塊——鄭州最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虅?wù)圈，主要由會(huì)展業(yè)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，代表鄭州未來(lái)寫(xiě)字樓最高水平的CBD區(qū)政府導(dǎo)向，會(huì)展業(yè)帶動(dòng)成熟公建配套高檔住宅區(qū)第二層級(jí)核心驅(qū)動(dòng)力未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)租金：2.5-3.0元/m2/天售價(jià)：9000-25000元/m2物業(yè)管理費(fèi)：1.2-2元/m2/月租金/售價(jià)行業(yè)：區(qū)域內(nèi)國(guó)際會(huì)展中心的帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)，如會(huì)展，貿(mào)易等；客戶(hù)：國(guó)際國(guó)內(nèi)知名企業(yè)駐杭機(jī)構(gòu)、以行業(yè)內(nèi)的大中企業(yè)為主選擇本板塊辦公的原因主要是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質(zhì)客戶(hù)特征未來(lái)5年內(nèi)將繼續(xù)保持領(lǐng)先地位；土地供應(yīng)稀缺，后續(xù)供應(yīng)量有限；租售狀況交通不便，商業(yè)配套不成熟，出租率在50％左右；銷(xiāo)售狀況較好，以投資客戶(hù)為主；第28頁(yè)/共74頁(yè)鄭東新區(qū)—鄭州未來(lái)最具活力商務(wù)板塊本案海逸名門(mén)千璽廣場(chǎng)世紀(jì)峰會(huì)藍(lán)碼地王溫哥華大廈樂(lè)地金融中心第29頁(yè)/共74頁(yè)CBD各發(fā)展階段客戶(hù)分布特征

高比例投資客——中型服務(wù)性企業(yè)——500強(qiáng)實(shí)業(yè)型企業(yè)雛形CBD發(fā)展中的CBD成熟CBD2007年2012年市場(chǎng)投資價(jià)值認(rèn)同低中高投資比例低高低產(chǎn)業(yè)類(lèi)型第二產(chǎn)業(yè)：生產(chǎn)型公司的市場(chǎng)部、銷(xiāo)售部、研發(fā)部門(mén)，或及辦事處、子公司第三產(chǎn)業(yè)：服務(wù)于第二產(chǎn)業(yè)——咨詢(xún)、物流、貿(mào)易等行業(yè)第三產(chǎn)業(yè)：金融相關(guān)的行業(yè)產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)科技公司、計(jì)算機(jī)公司、制造業(yè)展銷(xiāo)場(chǎng)等咨詢(xún)顧問(wèn)公司、設(shè)計(jì)單位、會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所、物業(yè)公司、進(jìn)出口貿(mào)易公司等銀行、證券、保險(xiǎn)等公司企業(yè)類(lèi)型民營(yíng)企業(yè)民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)、跨國(guó)公司2002年鄭東新區(qū)正處于發(fā)展中的CBD階段第30頁(yè)/共74頁(yè)鄭東新區(qū)CBD已形成規(guī)模效應(yīng)，提升市場(chǎng)信心CBD地區(qū)由內(nèi)、外環(huán)兩條環(huán)路組成，建成60幢高檔商業(yè)樓宇；經(jīng)過(guò)7年的大規(guī)模建設(shè)，CBD已經(jīng)完成了寫(xiě)字樓和公寓的建設(shè)并部分投入使用，增強(qiáng)了市場(chǎng)對(duì)新區(qū)開(kāi)發(fā)的信心。第31頁(yè)/共74頁(yè)項(xiàng)目名稱(chēng)綠地峰會(huì)天下藍(lán)瑪?shù)赝醮髲B圖示綠地集團(tuán)開(kāi)發(fā)商鄭州歌億房地產(chǎn)有線(xiàn)公司CBD外環(huán)位置CBD外環(huán)30層/3.7m層數(shù)/層高30層/3.6m40年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限40年產(chǎn)權(quán)中央空調(diào)空調(diào)中央空調(diào)6部電梯6部規(guī)模2棟，約10萬(wàn)㎡1棟，5.6萬(wàn)㎡售/租價(jià)格6200元/㎡[租金：1.1-1.5元/㎡/天

]原售價(jià)6000-6500元/㎡[租金：1.1-1.5元/㎡/天

]售/租率已銷(xiāo)售完畢[以上價(jià)格為開(kāi)盤(pán)價(jià)]銷(xiāo)售完畢裝修狀況毛坯，大堂等公用部位精裝修毛坯，大堂等公用部位精裝修核心賣(mài)點(diǎn)地理位置，規(guī)模，開(kāi)發(fā)商品牌中原首座全鋼結(jié)構(gòu)寫(xiě)字樓，玻璃幕墻

鄭東新區(qū)CBD代表樓盤(pán)第32頁(yè)/共74頁(yè)項(xiàng)目名稱(chēng)順馳第一國(guó)際新芒果大廈圖示河南順馳地產(chǎn)有限公司

開(kāi)發(fā)商鄭州新芒果房地產(chǎn)有限公司

CBD外環(huán)位置CBD外環(huán)27層/4.1米層數(shù)/層高30層/3.5米40年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限40年產(chǎn)權(quán)中央空調(diào)空調(diào)中央空調(diào)10部電梯5部規(guī)模1棟，5.8萬(wàn)㎡建面約4.6萬(wàn)㎡售/租價(jià)格6100[開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格]售價(jià)6300元/㎡[開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格]售/租率售完銷(xiāo)售完畢裝修狀況毛坯，公用部位精裝修毛坯，公用部位精裝修核心賣(mài)點(diǎn)開(kāi)發(fā)商品牌，地域前景鄭東新區(qū)CBD代表樓盤(pán)第33頁(yè)/共74頁(yè)西北區(qū)板塊——現(xiàn)存寫(xiě)字樓陳舊且品質(zhì)不高物業(yè)形態(tài)以商住的形式為主，客戶(hù)外溢。傳統(tǒng)商業(yè)中心，商業(yè)配套成熟市政府行政配套核心驅(qū)動(dòng)力未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)租金/售價(jià)潛在供應(yīng)規(guī)模小，客戶(hù)外溢，出租率下降客戶(hù)將存在外遷鄭東新區(qū)或金水區(qū)板塊現(xiàn)象租售狀況平均出租率在60％以上；在售樓盤(pán)較少租金：集中于0.5-1.2元/m2/天；售價(jià)：5000-6000元/m2；物業(yè)管理費(fèi)：0.6-1元/m2/月行業(yè)：以貿(mào)易、信息科技、廣告及政府類(lèi)相關(guān)企業(yè)為主，客戶(hù)：入住企業(yè)以中小型企業(yè)為主；辦公成本較低比相對(duì)金水區(qū)是吸引中小型企業(yè)的主要因素之一客戶(hù)特征第三層級(jí)第34頁(yè)/共74頁(yè)項(xiàng)目名稱(chēng)華林新時(shí)代廣場(chǎng)福華中心圖示鄭州中原華豐投資中心有限公司

開(kāi)發(fā)商鄭州福華置業(yè)有限公司紫荊山路商城路位置紫荊山路東大街21層/5.2m層數(shù)/層高27層/3.2m70年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限70年產(chǎn)權(quán)分體空調(diào)空調(diào)分體空調(diào)7部電梯6部規(guī)模1棟21層,總面積5萬(wàn)㎡1棟27層、總建面5.4萬(wàn)㎡,售/租價(jià)格1.3元/㎡天1.3元/㎡天售/租率50%95％以上裝修狀況精裝修毛坯，大堂等公用部位精裝修核心賣(mài)點(diǎn)5．2米LOFT，可以分隔二層

全新復(fù)合新OFFICE經(jīng)典寫(xiě)字樓掃描第35頁(yè)/共74頁(yè)項(xiàng)目名稱(chēng)裕達(dá)國(guó)貿(mào)大廈金運(yùn)大廈圖示河南裕達(dá)國(guó)貿(mào)置業(yè)開(kāi)發(fā)商河南金運(yùn)房地產(chǎn)有限公司中原路220號(hào)位置

二七路49層/3.6米層數(shù)/層高32層50年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)年限50年產(chǎn)權(quán)中央空調(diào)空調(diào)21部電梯規(guī)模1棟，160000萬(wàn)㎡1棟，5.8萬(wàn)㎡售/租價(jià)格3元/㎡/天0.6元/㎡/天售/租率95%以上銷(xiāo)售完畢裝修狀況毛坯，公用部位精裝修毛坯，公用部位簡(jiǎn)裝修核心賣(mài)點(diǎn)周邊有高檔酒店作為成熟配套成功銷(xiāo)售爛尾樓經(jīng)典寫(xiě)字樓掃描第36頁(yè)/共74頁(yè)P(yáng)ART-4項(xiàng)目客戶(hù)思考第37頁(yè)/共74頁(yè)【核心賣(mài)點(diǎn)分析】鄭東CBD最后一塊寫(xiě)字樓用地價(jià)值所在；三條河流圍繞的綠化生態(tài)及未來(lái)規(guī)劃發(fā)展；會(huì)展中心、文化中心、藝術(shù)中心、商務(wù)中心的旗艦級(jí)配套；周邊便宜的教育資源；高端5A級(jí)寫(xiě)字樓，獨(dú)有的管理模式，稀缺就是生產(chǎn)力；一切與地段、資源有關(guān)！第38頁(yè)/共74頁(yè)【核心價(jià)值提煉】 區(qū)域未來(lái)價(jià)值鄭州步入核心輻射連綿發(fā)展的衛(wèi)星擴(kuò)張?jiān)鲩L(zhǎng)階段，項(xiàng)目區(qū)域是鄭州最具潛力的核發(fā)展片區(qū)；未來(lái)發(fā)展空間巨大。 項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值占據(jù)CBD商務(wù)核心，城市軌道交通雙站合一區(qū)位，億萬(wàn)級(jí)成熟配套之上，全球頂級(jí)智能生態(tài)商務(wù)聚合體； 項(xiàng)目配套價(jià)值會(huì)展中心、藝術(shù)中心、商業(yè)中心、文化中心、商務(wù)中心、歷史中心，六心璀璨之中。 項(xiàng)目環(huán)境價(jià)值如意湖，東運(yùn)河，熊耳河，金三角純生態(tài)詩(shī)意辦公美景地。 項(xiàng)目投資價(jià)值項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)可持價(jià)值與未來(lái)可持續(xù)增長(zhǎng)空間。區(qū)域、高端、稀缺、生態(tài)第39頁(yè)/共74頁(yè)優(yōu)勢(shì)1:絕品地段、商務(wù)氛圍優(yōu)勢(shì)2：生態(tài)環(huán)境·投資回報(bào)率高與此相匹配的客戶(hù)在哪里？【客戶(hù)分析】項(xiàng)目最能打動(dòng)客戶(hù)的核心優(yōu)勢(shì)：第40頁(yè)/共74頁(yè)大規(guī)?？鐕?guó)公司客戶(hù)中等整購(gòu)半層客戶(hù)分割式寫(xiě)字間客戶(hù)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)有實(shí)力的企業(yè)，通常與政府或壟斷性資源關(guān)系密切，地方利稅大戶(hù)，談判議價(jià)能力較強(qiáng)行業(yè)中較具競(jìng)爭(zhēng)力和影響力的企業(yè)，有一定知名度和實(shí)力，購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng)；機(jī)構(gòu)或個(gè)人投資者中小型成長(zhǎng)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)能力及企業(yè)實(shí)力企業(yè)需求及購(gòu)買(mǎi)頻率寫(xiě)字樓產(chǎn)品將面對(duì)三類(lèi)客戶(hù)群的商務(wù)空間需求第41頁(yè)/共74頁(yè)目標(biāo)客群定位問(wèn)題：誰(shuí)是目前本項(xiàng)目的主力客戶(hù)群？目標(biāo)客戶(hù)決策要素投資機(jī)構(gòu)或個(gè)人投資者全部或部分出租，以期租金回報(bào)1、控制總價(jià)與回報(bào)期2、具有持有增值潛力3、具有較明顯的商業(yè)回報(bào)前景自用行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)或?qū)嵙Ω?jìng)爭(zhēng)者擴(kuò)張或搬遷需求1、企業(yè)獨(dú)特性充分體現(xiàn)2、物業(yè)可定制化程度較高3、購(gòu)買(mǎi)投資與企業(yè)戰(zhàn)略的平衡成長(zhǎng)型中等企業(yè)升級(jí)使用1、總價(jià)相對(duì)較低2、極高檔的物業(yè)外觀形象3、有良好的物管服務(wù)品質(zhì)4、配套及公共交通便利5、企業(yè)獨(dú)立形象結(jié)論：從購(gòu)買(mǎi)目的角度可將客戶(hù)分兩大類(lèi)三小類(lèi)：A投資客戶(hù)（機(jī)構(gòu)或個(gè)人投資者）；B自用客戶(hù)（擴(kuò)張導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)、升級(jí)導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)）機(jī)構(gòu)投資者增多，”大單”成交數(shù)量上升，寫(xiě)字樓整售將逐步發(fā)展成為辦公物業(yè)市場(chǎng)新的市場(chǎng)增長(zhǎng)點(diǎn)第42頁(yè)/共74頁(yè)

本區(qū)域人群周邊CBD的公司，想搬遷成立大型辦公場(chǎng)所千璽廣場(chǎng)等買(mǎi)不到滿(mǎn)意房源的客戶(hù)

臨近區(qū)域在金水區(qū)辦公的公司，想遷往鄭東，購(gòu)買(mǎi)辦公場(chǎng)所

其他外來(lái)的大型公司入駐，鄭州市和其他省份的投資客項(xiàng)目目標(biāo)人群來(lái)源項(xiàng)目客戶(hù)群分析第43頁(yè)/共74頁(yè)問(wèn)卷調(diào)查樣本：選取金水區(qū)、鄭東新區(qū)內(nèi)代表性寫(xiě)字樓客戶(hù)調(diào)查內(nèi)容：1、客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)需求分析

2、客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)渠道分析

3、客戶(hù)基礎(chǔ)背景調(diào)查調(diào)查目的：了解客戶(hù)需求，對(duì)本項(xiàng)目定位有很強(qiáng)指導(dǎo)意義。調(diào)查數(shù)量：本次問(wèn)卷調(diào)查共200份，回收有效問(wèn)卷178份。分析工具：Excel軟件附：?jiǎn)柧碚{(diào)查統(tǒng)計(jì)說(shuō)明第44頁(yè)/共74頁(yè)成長(zhǎng)型公司占主流需求面積60-300平方米的成長(zhǎng)型公司占主流；目前大部分客戶(hù)對(duì)金水區(qū)和鄭東新區(qū)認(rèn)可度高?？蛻?hù)購(gòu)買(mǎi)需求分析表1：購(gòu)買(mǎi)面積(平方米)表2：購(gòu)買(mǎi)區(qū)域第45頁(yè)/共74頁(yè)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)需求分析表3：購(gòu)買(mǎi)單價(jià)表4：購(gòu)買(mǎi)總價(jià)5000-8000元為主50-200萬(wàn)元為主第46頁(yè)/共74頁(yè)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)需求分析表5：購(gòu)買(mǎi)樓層選擇選擇中低區(qū)為主，注重性?xún)r(jià)比表6：寫(xiě)字樓氣質(zhì)喜好客戶(hù)喜歡的寫(xiě)字樓氣質(zhì)大氣尊貴型占34%，其次是現(xiàn)代簡(jiǎn)約型。第47頁(yè)/共74頁(yè)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)需求分析表7：配套設(shè)施需求客戶(hù)對(duì)配套設(shè)施需求前三位的是：銀行、商場(chǎng)、商務(wù)中心第48頁(yè)/共74頁(yè)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)需求分析表8：項(xiàng)目本體條件客戶(hù)最關(guān)注的項(xiàng)目本體條件：電梯、停車(chē)位、物業(yè)管理第49頁(yè)/共74頁(yè)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)需求分析表9：項(xiàng)目外部條件客戶(hù)最關(guān)注的項(xiàng)目外部條件：商務(wù)氛圍、周邊環(huán)境、交通配套第50頁(yè)/共74頁(yè)鄭東寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主流客戶(hù)細(xì)分其中排名前五位的分別是：1、貿(mào)易型公司（批發(fā)零售業(yè)）是鄭東上最多的公司；2、IT及通訊業(yè)3、廣告企劃4、金融及各種咨詢(xún)服務(wù)業(yè)5、建筑及裝飾競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)需求特點(diǎn)——客戶(hù)細(xì)分第51頁(yè)/共74頁(yè)客戶(hù)群客戶(hù)群特征描述影響置業(yè)的主要因素運(yùn)營(yíng)費(fèi)低功能完善提升形象周邊配套交通通暢投資回報(bào)片區(qū)前景景觀

貿(mào)易、咨詢(xún)、事務(wù)所、廣告等服務(wù)業(yè)成長(zhǎng)型企業(yè)公司已經(jīng)初具規(guī)模，在市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟后準(zhǔn)備再上臺(tái)階。希望能夠改善辦公環(huán)境和企業(yè)形象，但又受限于現(xiàn)金流的約束承受高端寫(xiě)字樓的支出比較困難?！睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢睢畛墒煨虸T企業(yè)公司業(yè)務(wù)增長(zhǎng)很快，目前的辦公空間有限，周邊環(huán)境較差☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

☆☆☆☆☆☆異地公司單位駐鄭州辦事處因?yàn)楣ぷ鏖L(zhǎng)期往返兩地出差，一般會(huì)在鄭州置業(yè)☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆投資客資金充裕尋找最佳的投資的對(duì)象☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆過(guò)渡家庭物業(yè)過(guò)渡使用將來(lái)用作出租☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆SOHO一族主要從事創(chuàng)作、設(shè)計(jì)一類(lèi)的相對(duì)獨(dú)立的工作生活工作時(shí)間很隨意☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆鄭東辦公樓細(xì)分市場(chǎng)的中高端客戶(hù)——主要是智力密集型的事務(wù)所、IT、咨詢(xún)廣告以及大型企業(yè)的辦事處第52頁(yè)/共74頁(yè)P(yáng)ART-5項(xiàng)目整體定位第53頁(yè)/共74頁(yè)純CBD最后巨獻(xiàn)·全球頂級(jí)智能生態(tài)商務(wù)樓項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)主題提煉區(qū)域、稀缺，CBD唯一產(chǎn)品高端生態(tài)、人文配套第54頁(yè)/共74頁(yè)高端產(chǎn)品項(xiàng)目產(chǎn)品定位本項(xiàng)目寫(xiě)字樓檔次定位第55頁(yè)/共74頁(yè)通過(guò)客戶(hù)需求強(qiáng)化設(shè)計(jì)要點(diǎn)硬件配置外立面：玻璃幕墻、燈光工程公共空間裝修標(biāo)準(zhǔn):電梯：轎廂尺寸、電梯品牌、設(shè)計(jì)等候時(shí)間空調(diào)：系統(tǒng)類(lèi)型、運(yùn)營(yíng)方式、計(jì)量方式網(wǎng)絡(luò)地板：地板類(lèi)型、離地面高度、實(shí)用性配套設(shè)施：會(huì)議室、商務(wù)中心、餐飲、必要辦公生活配套商店軟件配置物業(yè)服務(wù)：管理服務(wù)方式、物業(yè)管理公司、特色服務(wù)智能化系統(tǒng)：5A智能化發(fā)展商品牌：發(fā)展商曾經(jīng)運(yùn)作項(xiàng)目口碑大堂電梯間衛(wèi)生間甲級(jí)樓宇要素客戶(hù)“埋單”的原因，也是項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)的來(lái)源物業(yè)形象關(guān)鍵詞第56頁(yè)/共74頁(yè)車(chē)行大堂：考慮因素：CBD甲級(jí)寫(xiě)字樓大部分沒(méi)有車(chē)行大堂，該項(xiàng)目設(shè)置車(chē)行大堂，增加項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商注重品質(zhì)，讓項(xiàng)目在同質(zhì)產(chǎn)品中脫穎而出。建議要點(diǎn)：車(chē)行大堂的設(shè)計(jì)需要注意雨篷的設(shè)置；車(chē)行大堂的設(shè)計(jì)需要考慮明確的人車(chē)分流，使車(chē)行動(dòng)線(xiàn)與人行動(dòng)線(xiàn)互不干擾；硬件配置通過(guò)交通障礙物或圍欄的設(shè)置實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流人行道車(chē)行道同質(zhì)產(chǎn)品中脫穎而出

——體現(xiàn)尊貴的車(chē)行大堂第57頁(yè)/共74頁(yè)廣州中泰國(guó)際廣場(chǎng)車(chē)行大堂設(shè)計(jì)項(xiàng)目地址廣州火車(chē)東站西側(cè)規(guī)模及類(lèi)型45層超高層寫(xiě)字樓結(jié)構(gòu)類(lèi)型框筒結(jié)構(gòu)樓體高度210m容積率6.95建筑面積100000㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積2800㎡標(biāo)準(zhǔn)層層高3.85m標(biāo)準(zhǔn)層凈高27車(chē)位600空調(diào)分戶(hù)式中央空調(diào)電梯20臺(tái)日立電梯廳分區(qū)停靠客戶(hù)情況寶潔、思科、普華永道、迪斯尼、瑞士銀行、安永、中國(guó)質(zhì)量認(rèn)證中心、日立數(shù)據(jù)、夏普、京瓷租售情況：只租不售入駐率約90％管理費(fèi)29元/月·㎡基本數(shù)據(jù)：車(chē)行大堂案例人行道車(chē)行道中泰國(guó)際進(jìn)駐的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)數(shù)不勝數(shù)，這與大廈注重細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)密不可分，車(chē)行大堂就是其中一個(gè)細(xì)節(jié)讓客戶(hù)充分感知到一種尊貴感第58頁(yè)/共74頁(yè)簡(jiǎn)約大氣的電梯間

——延續(xù)物業(yè)統(tǒng)一設(shè)計(jì)風(fēng)格電梯間考慮因素：電梯間融合甲級(jí)寫(xiě)字樓的特色，同時(shí)與大堂整體效果融合；建議要點(diǎn)：設(shè)計(jì)風(fēng)格簡(jiǎn)約，大氣，避免細(xì)部的復(fù)雜處理，方便后期物業(yè)管理。電梯廳作為除大堂外客戶(hù)最關(guān)注的公共空間，選材考究，建議采用高檔大理石＋不銹鋼裝飾材料，融合與大堂相協(xié)調(diào)的地面裝修，形成特有商務(wù)特質(zhì)。硬件配置第59頁(yè)/共74頁(yè)國(guó)際品牌標(biāo)志、國(guó)內(nèi)品牌價(jià)格

——選擇價(jià)格相對(duì)較低日本三菱品牌電梯考慮因素：電梯品牌是客戶(hù)感知寫(xiě)字樓品質(zhì)的關(guān)鍵，原裝電梯更受客戶(hù)信賴(lài)。國(guó)產(chǎn)名牌電梯會(huì)在電梯銘牌上標(biāo)注國(guó)內(nèi)產(chǎn)地，影響客戶(hù)認(rèn)知，通力電梯95%以上為進(jìn)口部件，國(guó)內(nèi)組裝，貼原裝銘牌）建議要點(diǎn)：品牌：選用三菱電梯內(nèi)裝：電梯內(nèi)可裝設(shè)小液晶屏，播放對(duì)外牌價(jià)、股市行情、天氣預(yù)報(bào)等商務(wù)信息；內(nèi)裝材質(zhì)盡量采用鏡面不銹鋼或玻璃材質(zhì)，增加轎廂尺度空間，風(fēng)格簡(jiǎn)單，易于后期管理和清潔；電梯內(nèi)設(shè)置空調(diào)及音樂(lè)系統(tǒng)。指標(biāo)設(shè)置：電梯設(shè)計(jì)等候時(shí)間小于45”；電梯最小速度不小于2.5m/s（甲級(jí)寫(xiě)字樓的最低標(biāo)準(zhǔn)）?！痰?0頁(yè)/共74頁(yè)VRV分戶(hù)計(jì)量空調(diào)系統(tǒng)符合市場(chǎng)主流需求，建議部分樓層配置24小時(shí)獨(dú)立網(wǎng)絡(luò)機(jī)房空調(diào)為適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)（尤其是跨國(guó)公司、全國(guó)性公司、信息科技類(lèi)公司、咨詢(xún)服務(wù)類(lèi)公司）的信息辦公需求，建議部分樓層設(shè)置24小時(shí)獨(dú)立網(wǎng)絡(luò)機(jī)房空調(diào)（企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)機(jī)房通常需24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)；因此必須配備24小時(shí)空調(diào)避免設(shè)備過(guò)熱受損），成為吸引大客戶(hù)的特色賣(mài)點(diǎn)；網(wǎng)絡(luò)機(jī)房空調(diào)設(shè)置在不適合員工辦公的位置，如空調(diào)室外機(jī)附近。第61頁(yè)/共74頁(yè)根據(jù)客戶(hù)需求分而治之

——選擇按電費(fèi)計(jì)量的變頻VRV空調(diào)空調(diào)選擇：考慮因素：

空調(diào)的運(yùn)行模式和計(jì)量方式直接影響著企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，其設(shè)置往往是客戶(hù)進(jìn)入購(gòu)買(mǎi)決定階段最為關(guān)注的問(wèn)題之一，變頻VRV空調(diào)以其合理的計(jì)費(fèi)和顯著的變頻節(jié)能功效贏得市場(chǎng)青睞建議要點(diǎn)：

公共空間均安設(shè)新風(fēng)系統(tǒng)和中央空調(diào)寫(xiě)字樓部分按電量計(jì)費(fèi)，計(jì)費(fèi)點(diǎn)盡可能按產(chǎn)權(quán)單位劃分，公共空間通過(guò)物業(yè)管理費(fèi)分時(shí)段收?。惶峁?4小時(shí)全天候服務(wù)，無(wú)時(shí)差辦公，滿(mǎn)足不同類(lèi)型公司需求；在條件允許的情況下盡量選用進(jìn)口設(shè)備。第62頁(yè)/共74頁(yè)高性?xún)r(jià)比創(chuàng)新建材，降低雙方營(yíng)運(yùn)成本

——選擇價(jià)廉物美的網(wǎng)絡(luò)地板網(wǎng)格地板考慮因素：網(wǎng)絡(luò)地板有利于降低企業(yè)二次裝修成本，為客戶(hù)贏得最大的利益；作為一個(gè)衡量甲級(jí)寫(xiě)字樓的重要指標(biāo)，對(duì)于后期營(yíng)銷(xiāo)推廣有一定的促進(jìn)作用。網(wǎng)絡(luò)地板有工廠定制的專(zhuān)業(yè)地板，成本較高，也有現(xiàn)場(chǎng)施工制作的網(wǎng)絡(luò)地板，成本低但效果明顯，性?xún)r(jià)比高。網(wǎng)格地臺(tái)建議：建議在實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)地板作用的前提下，盡量的節(jié)省建筑成本。建議本項(xiàng)目采用預(yù)留10公分的地臺(tái)設(shè)計(jì)，既實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)地板的作用，又可以降低建筑成本。（如右圖示）建議本項(xiàng)目根據(jù)走線(xiàn)，在地面搭鋼架，做成中空水泥網(wǎng)絡(luò)地臺(tái)。本項(xiàng)目在預(yù)留足夠的網(wǎng)絡(luò)走線(xiàn)空間前提下盡量節(jié)省凈高空間，建議只留10公分地臺(tái)空間。預(yù)留10公分高度，用鋼架搭成的網(wǎng)絡(luò)架空地臺(tái)硬件配置廣州發(fā)展中心網(wǎng)絡(luò)地臺(tái)圖廣州發(fā)展中心網(wǎng)絡(luò)地臺(tái)圖第63頁(yè)/共74頁(yè)容易忽略的甲級(jí)寫(xiě)字樓細(xì)節(jié)

——衛(wèi)生間細(xì)節(jié)之處體現(xiàn)品質(zhì)高低衛(wèi)生間考慮因素：細(xì)節(jié)決定成敗，洗手間設(shè)計(jì)是最容易忽視的細(xì)節(jié)，但卻是客戶(hù)實(shí)在感知到的地方。建議要點(diǎn)：設(shè)施完備的衛(wèi)生間，與各辦公間門(mén)口要有分隔距離；設(shè)置玄關(guān)和過(guò)渡前室，并利用該空間提供人性化服務(wù)，如整裝室或化妝間；在基本裝修方面，地面和墻面選用高檔塊材，配備廁紙、衣物鉤、干手機(jī)，選用感應(yīng)式水龍頭，選用名牌潔具如科馬、科勒、美特、TOTO等；衛(wèi)生間的裝修色調(diào)、采光色調(diào)與公共部分要求協(xié)調(diào)統(tǒng)一。硬件配置第64頁(yè)/共74頁(yè)細(xì)節(jié)決定甲級(jí)形象

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