花都炭步汽車(chē)城市場(chǎng)調(diào)研

花都炭步汽車(chē)城市場(chǎng)調(diào)研1炭步鎮(zhèn)概況炭步鎮(zhèn)，位于花都區(qū)西南部，南粵珠江流域巴江河畔，東依白云區(qū)神山鎮(zhèn)，西連三水，南靠南海，北傍赤泥鎮(zhèn)。于2004年被定為廣州市第二批中心鎮(zhèn)，“兩片兩組、一帶兩軸、沿河發(fā)展”的城鎮(zhèn)空間布局形態(tài)，“一河兩岸”的土地利用規(guī)劃方案使得炭步鎮(zhèn)的發(fā)展前景無(wú)限。

面積：113.33平方公里；

人口：常住人口4.8萬(wàn)人，外來(lái)人口1.5萬(wàn)；農(nóng)業(yè)人口4.2萬(wàn)。區(qū)域位置【無(wú)極觀點(diǎn)】從全鎮(zhèn)面積和人口數(shù)量看，炭步面積和人口數(shù)量都處于花都區(qū)中游位置，主要以本人人口為主，本地市場(chǎng)容量相對(duì)較大。炭步從化花都增城番禺區(qū)域交通花港大道車(chē)城大道S267風(fēng)神大道廣清高速【無(wú)極觀點(diǎn)】炭步鎮(zhèn)地理環(huán)境優(yōu)越，水陸空交通便利，不斷完善的水、路、空交通網(wǎng)絡(luò)促使炭步和周邊街鎮(zhèn)密切的聯(lián)系在一起。另外9號(hào)地鐵線2013年開(kāi)通，將會(huì)給汽車(chē)城一帶廣聚人氣，是區(qū)域發(fā)展的交通引擎。龍大公路9號(hào)地鐵線始發(fā)站嶺東路本案炭步鎮(zhèn)形成以紡織、電子、新型建材、汽車(chē)零部配件生產(chǎn)加工為支柱的工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。孕育了炭步鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司等大批企業(yè)，涉及建筑材料、家用電器、食品、服裝、絕緣材料、五金模具、銅桿電線、羽絨皮革、音響設(shè)備、機(jī)械制造、建筑工程、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等眾多領(lǐng)域。2008年炭步鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值25.94億元,同比增長(zhǎng)13%，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值55.92億元。其中工業(yè)總產(chǎn)值49.58億元；農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值6.34億元；農(nóng)民人均收入8665元；稅收收入1.9億元。經(jīng)濟(jì)狀況城市規(guī)劃（一）鎮(zhèn)域拓展方向

以中心鎮(zhèn)區(qū)和巴江河以北汽車(chē)城片區(qū)為主要方向，同適當(dāng)發(fā)展大渦紡織工業(yè)區(qū)組團(tuán)與環(huán)山工業(yè)區(qū)組團(tuán)。（二）鎮(zhèn)區(qū)拓展方向

沿河發(fā)展：沿巴江河兩側(cè)布置，塑造“一河兩岸”的城市景觀，重現(xiàn)“巴江明珠”的風(fēng)采。

北接南拓：北接汽車(chē)城，適當(dāng)向南拓展，形成新的居住組團(tuán)。炭步鎮(zhèn)作為花都區(qū)“兩心三翼，綠野花城”空間發(fā)展戰(zhàn)略中的“三翼”之一，被定位為廣州北部重要工業(yè)基地；花都西部的公共服務(wù)中心，集優(yōu)良生態(tài)環(huán)境、豐富文物古跡、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)特色于一身的新型工業(yè)城鎮(zhèn)。優(yōu)勢(shì)明顯。汽車(chē)城規(guī)劃：近年來(lái)，汽車(chē)城定位后，其發(fā)展有目共睹；據(jù)統(tǒng)計(jì)，至今已有60家左右的企業(yè)進(jìn)駐汽車(chē)城工業(yè)區(qū)。為花都拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)也帶動(dòng)了炭步的區(qū)域發(fā)展新引擎風(fēng)神公社保利城康體公園花都區(qū)亞運(yùn)新體育館保利水晶灣地鐵九號(hào)線始發(fā)站花都汽車(chē)城管委會(huì)馬溪市場(chǎng)本案花都汽車(chē)城管委會(huì)馬溪市場(chǎng)工廠企業(yè)集中區(qū)區(qū)域大環(huán)境片區(qū)利好因素3000畝GOFL球場(chǎng)近在咫尺，僅1公里左右地鐵9號(hào)線現(xiàn)在動(dòng)工，2013年即將開(kāi)通，里本案2公里左右4萬(wàn)㎡國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的花都亞運(yùn)新體育館落成，離本案僅3公里汽車(chē)城各產(chǎn)業(yè)分析有利必有弊汽車(chē)城引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展，帶來(lái)了集聚效應(yīng)，匯聚人氣，但是由于各種汽車(chē)企業(yè)，汽車(chē)零配件、橡膠制品工廠、物流、機(jī)械等企業(yè)匯集產(chǎn)生工業(yè)效應(yīng)的同時(shí)，也給片區(qū)冠上“工業(yè)區(qū)”名頭，予人本能上的畏懼心理。特別是本案地塊較為特殊，地段上是處于企業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)“包圍”之中，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目周邊企業(yè)作出以下分析，以對(duì)項(xiàng)目客戶(hù)人群環(huán)境進(jìn)行進(jìn)一步的了解。一級(jí)輻射范圍：花港大道沿線一帶企業(yè)年?duì)I業(yè)額：約1.78億元員工人數(shù)——據(jù)調(diào)查，花都區(qū)汽車(chē)城工業(yè)區(qū)內(nèi)有大小工廠企業(yè)約55家，有資料可循的37家；平均每間工廠企業(yè)員工人數(shù)約160人，總員工人數(shù)在9千-1萬(wàn)人數(shù)左右；企業(yè)中上層員工工資水平——據(jù)調(diào)研統(tǒng)計(jì)，50多家企業(yè)中，企業(yè)中高層員工工資水平在4000-10500元/月之間，底層員工工資水平在1500-3000元。隨機(jī)抽取12個(gè)樣本，得到片區(qū)內(nèi)中高層平均工資水平約在6475元/月。底層平均工資水平約在2120元/月。一級(jí)輻射范圍二級(jí)輻射范圍二級(jí)輻射范圍：車(chē)城大道與東風(fēng)大道沿線一帶員工人數(shù)——據(jù)調(diào)查，花都汽車(chē)城工業(yè)區(qū)內(nèi)有大小工廠企業(yè)約77家，有資料可循的43家；平均每間工廠企業(yè)員工人數(shù)約270人，總員工人數(shù)在萬(wàn)人數(shù)左右；企業(yè)中上層員工工資水平——據(jù)調(diào)研統(tǒng)計(jì)，50多家企業(yè)中，企業(yè)中高層員工工資水平在4500-10000元/月之間，底層員工工資水平在1500-2500元。隨機(jī)抽取12個(gè)樣本，得到片區(qū)內(nèi)中高層平均工資水平約在6250元/月。底層平均工資水平約在2000元/月。詳見(jiàn)附表（以上數(shù)據(jù)僅為企業(yè)對(duì)外公布在冊(cè)登記勞動(dòng)人數(shù)）2炭步鎮(zhèn)市場(chǎng)分析2010年以前。。。2010年以前當(dāng)?shù)鼐用裰饕越ǚ拷鉀Q自身居住需求，這些自建房質(zhì)量簡(jiǎn)單而粗糙，基本都是多層自建住宅，樓下首層出租作商鋪，樓上住人，沒(méi)有綠化，更談不上物業(yè)管理。2010年后——市場(chǎng)不再空白2008年，鎮(zhèn)附近的風(fēng)神公社和保利城兩個(gè)大型項(xiàng)目開(kāi)售，填補(bǔ)泛炭步市場(chǎng)的空白，2010年是炭步鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，保利水晶城項(xiàng)目動(dòng)工、好美嘉園邁開(kāi)了歷史的一大步，顯示著炭步鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入商品房時(shí)代！保利城花園風(fēng)神公社20092011201020082007頤和盛世好美嘉園保利城風(fēng)神公社鎮(zhèn)內(nèi)鎮(zhèn)外空白期保利水晶城項(xiàng)目好美嘉園風(fēng)神公社保利城保利水晶城項(xiàng)目炭步鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)演變炭步鎮(zhèn)房地產(chǎn)

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)2010年炭步鎮(zhèn)市場(chǎng)以供應(yīng)90—120㎡的二房戶(hù)型為主，滿足當(dāng)?shù)鼐用竦母纳菩孕枨螅U和盛世推出300—500㎡別墅的別墅產(chǎn)品滿足了鎮(zhèn)外及鎮(zhèn)內(nèi)的不同需求。數(shù)據(jù)來(lái)源：陽(yáng)光家緣網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：無(wú)極物業(yè)二三房戶(hù)型主導(dǎo)市場(chǎng)美好嘉園保利城080㎡100㎡120㎡140㎡160㎡180㎡200㎡以上風(fēng)神公社炭步鎮(zhèn)房地產(chǎn)

10年成交總量2010年，炭步鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始發(fā)展，新增面積22.2萬(wàn)平方米，占全區(qū)總量13.7%，成交面積7萬(wàn)平方米，占全區(qū)總量4.7%。雖然價(jià)格水平比全區(qū)均價(jià)水平有一定差距，中高端項(xiàng)目好美嘉園把價(jià)格維持在5000元的水平。

數(shù)據(jù)來(lái)源：陽(yáng)光家緣網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：無(wú)極物業(yè)起點(diǎn)：5537元/㎡炭步鎮(zhèn)房地產(chǎn)

土地市場(chǎng)年份土地編號(hào)地塊位置土地用途占地面積交易價(jià)格競(jìng)得人地價(jià)2008年以前2008200920102011HY11—G02花都區(qū)炭步鎮(zhèn)炭步鎮(zhèn)、步云村商服61797.88起拍價(jià)：4652.2萬(wàn)成交價(jià)：1.1億廣州中錸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公118萬(wàn)元/畝沒(méi)有土地成交記錄！炭步鎮(zhèn)土地交易不活躍，而炭步鎮(zhèn)政府自2000年以后就沒(méi)有推出任何地塊，無(wú)論是現(xiàn)時(shí)正在開(kāi)發(fā)的地塊還是即將交易的地塊，均是政府于90年代推出的土地，使用年限已減少10年以上。政府零供應(yīng)，舊地起新房炭步鎮(zhèn)樓盤(pán)個(gè)盤(pán)分析好美嘉園占地面積：11萬(wàn)㎡總建筑面積：32萬(wàn)㎡容積率：2.67總戶(hù)數(shù)：782戶(hù)，目前已售756戶(hù)開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010年9月戶(hù)型面積：80-220㎡目前在售：3期86-149㎡兩到四房單位（共分3期開(kāi)發(fā)）當(dāng)前均價(jià)5200元/㎡一期二期三期贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積16㎡入戶(hù)花園，打造清潤(rùn)花園玄關(guān)19㎡闊L型陽(yáng)臺(tái)，兩房輕松變?nèi)抠?zèng)送面積贈(zèng)送面積轉(zhuǎn)角飄窗主臥L型飄窗，延展室內(nèi)空間。11㎡花園，打造時(shí)尚花園玄關(guān)。二、三房戶(hù)型為主，經(jīng)典格局，贈(zèng)送面積多，符合城鎮(zhèn)居民追求實(shí)用的需求。戶(hù)型鑒賞20保利城占地面積：約25萬(wàn)㎡建筑面積：約53萬(wàn)㎡容積率：1.8開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2008年10月總戶(hù)數(shù)：3828戶(hù)，已售3641套面積區(qū)間：洋房80-170㎡,聯(lián)排265-252㎡，雙拼310-445㎡目前在售：第三期（一共三期）開(kāi)盤(pán)均價(jià)4500元/㎡；目前均價(jià)7500元/㎡（帶裝修）目前尾貨促銷(xiāo)，每2個(gè)星期推出10套一口價(jià)，單價(jià)6900-7300元/㎡不等物業(yè)費(fèi)1.8元/㎡·月，簽約費(fèi)500元/戶(hù),物業(yè)維修資金105元/㎡。商鋪均價(jià)15000元/平方米第一期第二期第三期戶(hù)型鑒賞風(fēng)神公寓占地面積：總占地779.48畝，其中商住占地383.72畝建筑面積：約49萬(wàn)㎡（地上491799㎡，地下95339㎡）容積率：1.8建筑類(lèi)型：7層多層、11層小高層、18層中高層、酒店式公寓配套：學(xué)校、幼兒園、會(huì)所、酒店開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2009年10月總戶(hù)數(shù)：3364戶(hù)（分三個(gè)區(qū)開(kāi)發(fā)，AB區(qū)共2704套，C區(qū)660套），已售2690套，面積區(qū)間：洋房90-170㎡平層、196-290㎡復(fù)式，目前在售：137-170㎡洋房開(kāi)盤(pán)均價(jià)3500元/㎡；目前價(jià)格毛坯售價(jià)5300元/㎡起，均價(jià)6300元/㎡?，F(xiàn)購(gòu)房全款98折，按揭99折物業(yè)費(fèi)1.6元/㎡·月風(fēng)神公社首先面向東風(fēng)日產(chǎn)員工發(fā)售（約占1/3，1000套左右），剩余的再面向市場(chǎng)發(fā)售；街鋪：80元/平方米·月戶(hù)型鑒賞保利水晶城項(xiàng)目保利水晶城：物業(yè)地址：花都馬溪村車(chē)城大道東南方向（地鐵9號(hào)線飛鵝嶺站旁)占地面積：232000㎡建筑面積：303000㎡容積率：1.5保利水晶城項(xiàng)目即原花都馬溪村項(xiàng)目，地塊與即將建設(shè)成為體育公園的自然山體相連接，當(dāng)中還將規(guī)劃文化體育配套，可以以此為基礎(chǔ)打造環(huán)境優(yōu)美的文體社區(qū)。保利水晶城項(xiàng)目目前已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)最快今年11月份可以推出新貨，具體戶(hù)型、價(jià)格待定。住宅部分小結(jié)：房地產(chǎn)土地市場(chǎng)成交——炭步鎮(zhèn)土地交易不活躍，而炭步鎮(zhèn)政府自2000年以后就沒(méi)有推出任何地塊，無(wú)論是現(xiàn)時(shí)正在開(kāi)發(fā)的地塊還是即將交易的地塊，均是政府于90年代推出的土地，使用年限已減少10年以上。中等戶(hù)型占主力，大戶(hù)型為輔——市場(chǎng)產(chǎn)品構(gòu)成以90-130中等戶(hù)型為主，消化速度較快。亦有部分大戶(hù)型產(chǎn)品，好美嘉園的大戶(hù)型產(chǎn)品去貨較慢，而頤和盛世就比較快。

由于項(xiàng)目周邊大企業(yè)具備宿舍，因此公寓類(lèi)產(chǎn)品已受到當(dāng)?shù)仄髽I(yè)員工的認(rèn)同。3.樓盤(pán)資源供應(yīng)相對(duì)缺乏，分布不均，客戶(hù)種類(lèi)不同。4.當(dāng)?shù)仨?xiàng)目基本處于銷(xiāo)售后期階段。商業(yè)環(huán)境風(fēng)神公社風(fēng)神公寓保利城本案保利水晶城康體公園馬溪市場(chǎng)保利——日崔成熟馬溪——經(jīng)已成型風(fēng)神——難聚氛圍至保利城2.2公里至保利水晶城1.78公里至風(fēng)神大道2.5公里至未來(lái)9號(hào)線地鐵站3.8公里本案周邊商業(yè)氛圍三足鼎立保利城商業(yè)街保利公社一線沿街商鋪：銷(xiāo)售均價(jià)15000元/㎡保利主入口內(nèi)接商鋪：租金45元/㎡，經(jīng)營(yíng)狀況并不好。保利城商業(yè)街沿街面全長(zhǎng)225M（地圖測(cè)量），商業(yè)展開(kāi)面寬闊，內(nèi)街全長(zhǎng)60M進(jìn)深，現(xiàn)已有多元化服務(wù)類(lèi)商家進(jìn)駐（以飲食為主，服務(wù)行業(yè)為副，且有3家小型超市）。商業(yè)街正處迅速成長(zhǎng)期，社區(qū)經(jīng)已完全開(kāi)發(fā)完成、業(yè)主逐漸入住。人氣不足，只是暫時(shí)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成長(zhǎng)過(guò)渡期。且緊鄰的【風(fēng)神陽(yáng)光公寓】為員工宿舍，入住率基本可達(dá)80%以上。而旁邊亦有沿街面100M商業(yè)街連帶發(fā)展。經(jīng)分析后得出結(jié)論，保利城商業(yè)街主要為滿足小區(qū)業(yè)主基本生活需求。原因1：道路為單邊商業(yè)原因2：道路商鋪體量不大，且不具備團(tuán)集人氣的體量商業(yè)建筑。（無(wú)極市場(chǎng)部走訪數(shù)據(jù)）風(fēng)神公社商業(yè)街風(fēng)神公社商業(yè)街全長(zhǎng)635M，沿街面寬闊，現(xiàn)時(shí)商業(yè)街門(mén)口正在圍閉建設(shè)地鐵9號(hào)線。因此人氣不足，較為冷清。但經(jīng)我司分析，沿街面解封后雖有地鐵推助亦不易成為主要區(qū)域商業(yè)聚集區(qū)。原因1：商業(yè)街設(shè)計(jì)過(guò)于注重外觀設(shè)計(jì)，騎樓外柱墻過(guò)度寬闊，遮擋沿街途人視線。令到商鋪門(mén)面不顯眼。原因2：設(shè)計(jì)失誤，沿街廣場(chǎng)由于設(shè)置了梯級(jí)，停車(chē)必須進(jìn)入小區(qū)內(nèi)地下室。一線沿街商鋪：租金80元/㎡，不可經(jīng)營(yíng)飲食業(yè)。租金太高，商業(yè)氛圍非常冷清。（無(wú)極市場(chǎng)部走訪數(shù)據(jù)）馬溪市場(chǎng)當(dāng)?shù)匚ㄒ坏木奂蜕虡I(yè)建筑體，共2層高。首層為街鋪、生活市場(chǎng)，二層為超市及網(wǎng)吧。當(dāng)?shù)卦用窦由现苓厪S區(qū)外來(lái)務(wù)工人員的長(zhǎng)期消費(fèi)支撐與唯一性，成為當(dāng)?shù)剌椛鋮^(qū)最廣且最聚集人氣的商業(yè)體。馬溪市場(chǎng)1321、馬溪市場(chǎng)前面廣場(chǎng)帳篷攤位：多為經(jīng)營(yíng)小吃的小吃街，和一些亭，租金300-1200元/月不等；2、馬溪市場(chǎng)一線四至商鋪：經(jīng)營(yíng)行業(yè)多樣化，主要有士多店，水果店，服裝、鞋店、也有少量飲食經(jīng)營(yíng)，租金范圍50-80元/㎡3、馬溪市場(chǎng)周邊自建房商鋪：多數(shù)經(jīng)營(yíng)小型商場(chǎng)和餐飲業(yè)，租金基本和馬溪市場(chǎng)一線臨街商鋪持平，價(jià)格略低約60元/㎡。（無(wú)極市場(chǎng)部走訪數(shù)據(jù)）商業(yè)部分總結(jié)該區(qū)域商業(yè)發(fā)展由自建商住房首層商業(yè)直接躍升至2010年的小區(qū)街鋪，發(fā)展過(guò)程存在極大地?cái)鄬?。由于房地產(chǎn)起步期相對(duì)較遲，早期居民基本以解決居住需求為目的。人口居密度較為分散，導(dǎo)致未能凝聚出實(shí)質(zhì)性的商業(yè)體系，尚未存在正式的商業(yè)化街區(qū)、人流集散地。2010年開(kāi)始，大型項(xiàng)目的迅速發(fā)展與地鐵線路建設(shè)催動(dòng)下，區(qū)域性的居住人口開(kāi)始往催優(yōu)生活社區(qū)聚集靠攏。逐漸形成具有規(guī)模的高素質(zhì)人群居住區(qū)，同時(shí)亦加大了對(duì)城市商業(yè)的需求量。現(xiàn)階段城市正處于緩步穩(wěn)健發(fā)展期，雖對(duì)商業(yè)體存在一定需求但不適宜大量開(kāi)發(fā)。（非長(zhǎng)期持有物業(yè)）短期內(nèi)未能支撐大型商業(yè)體3項(xiàng)目理解項(xiàng)目四至本案5F廠房4F廠房4F廠房大明街及大明廠2F馬溪市場(chǎng)規(guī)劃用地面積約：18900㎡（28.35畝）凈用地面積（按85%估算）：16065㎡（24.1畝）地上計(jì)容面積（按容積率2.0估算）：32130㎡建筑密度（30%估算）：5670㎡沿街面寬（現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量）：花港大道方向59M

嶺東路方向65M地塊長(zhǎng)度（現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量）：300M當(dāng)?shù)貙?duì)商業(yè)需求日漸增大；居民開(kāi)始向往優(yōu)質(zhì)生活、期待優(yōu)質(zhì)社區(qū)；土地拍賣(mài)量少、房地產(chǎn)項(xiàng)目短期開(kāi)發(fā)量少；商業(yè)步入萌芽期；周邊企業(yè)存有大量中產(chǎn)及外來(lái)務(wù)工人員；市場(chǎng)反映總結(jié)項(xiàng)目應(yīng)打造一定體量的有效聚集型商業(yè)；商業(yè)部分不宜過(guò)大、2F以上商業(yè)銷(xiāo)售難；項(xiàng)目需要具備一定的質(zhì)素；市場(chǎng)缺乏中小戶(hù)型；4開(kāi)發(fā)構(gòu)思開(kāi)發(fā)構(gòu)思假想1：純商業(yè)廣場(chǎng)地塊對(duì)面雖為1公里范圍以?xún)?nèi)最集中商業(yè)部分，且離未來(lái)9號(hào)線起始站僅1公里距離。商業(yè)具有一定的長(zhǎng)線持有價(jià)值，但現(xiàn)時(shí)當(dāng)?shù)厣形淳邆渲未笮蜕虡I(yè)體經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的消費(fèi)實(shí)力。純大型商業(yè)廣場(chǎng)需要2-4年的培育期，作為外來(lái)開(kāi)發(fā)商，不適宜大量資金堆積在一個(gè)項(xiàng)目。大型商業(yè)首層商業(yè)銷(xiāo)售難度不大，但二層以上商業(yè)將有較長(zhǎng)時(shí)間的積壓可能；大型商業(yè)銷(xiāo)售后續(xù)的經(jīng)營(yíng)是一個(gè)較大的難點(diǎn)，廣告推廣費(fèi)用投入較大；投資回報(bào)時(shí)間較長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)較大。開(kāi)發(fā)構(gòu)思假想2：底商業(yè)+酒店+寫(xiě)字樓雖然具備一定商業(yè)氛圍，但消費(fèi)能力不足，暫時(shí)不適合大型商業(yè)發(fā)展；純大型商業(yè)需要2-4年的培育期，作為外來(lái)開(kāi)發(fā)商，不適宜大量資金堆積在一個(gè)項(xiàng)目；大型商業(yè)首層商業(yè)銷(xiāo)售難度不大，但二層以上商業(yè)將有較長(zhǎng)時(shí)間的積壓可能；大型商業(yè)銷(xiāo)售后續(xù)的經(jīng)營(yíng)是一個(gè)較大的難點(diǎn)，廣告推廣費(fèi)用投入較大；酒店需要經(jīng)營(yíng)和守場(chǎng)，寫(xiě)字樓辦公的風(fēng)氣未成熟。投資回報(bào)時(shí)間較長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)較大。開(kāi)發(fā)構(gòu)思假想3：純公寓雖然具備一定商業(yè)氛圍，但消費(fèi)能力不足，暫時(shí)不適合大型商業(yè)發(fā)展；將商業(yè)面積進(jìn)行住宅化（公寓）；產(chǎn)品創(chuàng)新，通過(guò)層高關(guān)系來(lái)擴(kuò)展使用空間；但公寓項(xiàng)目面積普遍不大，如全開(kāi)發(fā)公寓型產(chǎn)品將會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)品類(lèi)型少、戰(zhàn)線過(guò)長(zhǎng)問(wèn)題。本地塊沒(méi)有優(yōu)越的景觀資源、生活配套支撐長(zhǎng)期的開(kāi)發(fā)與產(chǎn)品銷(xiāo)售。當(dāng)?shù)厣虡I(yè)生活配套嚴(yán)重缺乏，如不開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商業(yè)配套難以滿足居住需求。商業(yè)生活配套不足，難以滿足居住需求。開(kāi)發(fā)構(gòu)思假想4：底層商業(yè)+公寓保留底層高價(jià)值商業(yè)部分與部分低價(jià)值商業(yè)，將龐大體量的商業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分化；將商業(yè)面積進(jìn)行住宅化（公寓）；用合理的、系統(tǒng)的計(jì)算方式得出商住的黃金比例，達(dá)到利潤(rùn)最大化、風(fēng)險(xiǎn)最小化的目的；產(chǎn)品創(chuàng)新，通過(guò)層高關(guān)系來(lái)擴(kuò)展使用空間；形成當(dāng)?shù)刈罡簧虡I(yè)規(guī)模的公寓住宅區(qū)；規(guī)避投資性產(chǎn)品，做剛需市場(chǎng)1F:商鋪6米層高2F：局部商鋪4.5米層高公寓標(biāo)準(zhǔn)層：3米層高—1F：地下室3.6米層高產(chǎn)品表現(xiàn)形態(tài)1——現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)評(píng)估銷(xiāo)售價(jià)格——公寓售價(jià)約：5300元/㎡商鋪均價(jià)約：13000元/㎡我司預(yù)計(jì)——至銷(xiāo)售期價(jià)格將會(huì)有3-8%的溢價(jià)空間。1F:商鋪6米層高2F：局部商鋪4.5米層高公寓標(biāo)準(zhǔn)層：4.5米層高—1F：地下室3.6米層高現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)評(píng)估銷(xiāo)售價(jià)格——公寓售價(jià)約：6200元/㎡商鋪均價(jià)約：13000元/㎡我司預(yù)計(jì)——至銷(xiāo)售期價(jià)格將會(huì)有3-8%的溢價(jià)空間。產(chǎn)品表現(xiàn)形態(tài)2——本地塊為商業(yè)用地，不受政府政策居住用地政策規(guī)限。thanks編號(hào)企業(yè)名稱(chēng)注冊(cè)資金注冊(cè)時(shí)間公司類(lèi)型主營(yíng)產(chǎn)品員工人數(shù)年?duì)I業(yè)額備注說(shuō)明1廣州市花都區(qū)永恒織造廠30萬(wàn)元2004年制造針織品棉紗10935萬(wàn)元2廣州市花都區(qū)佳源食品廠無(wú)需驗(yàn)資生產(chǎn)制造罐頭、腌菜————05年，該廠因在涉嫌制造假冒"甘竹"、"冠威"魚(yú)罐頭，經(jīng)花都興華工商所接案檢測(cè)，已被證實(shí)；3鬼怒川橡塑公司花都工廠556萬(wàn)美元2006年制造橡膠塑料制品300——4廣州市花都區(qū)立信漂染廠分廠2003年加工漂染棉織品5207億元5廣泰工藝飾品廠100萬(wàn)元1992年生產(chǎn)貿(mào)易工藝品、飾品、雕刻60人主公司海北珠寶飾品廠6廣州市花都區(qū)東健爐具廠2003年生產(chǎn)零售157華成電線廠50萬(wàn)元1994年生產(chǎn)加工電源線電力電纜50人500萬(wàn)元廠房面積2480平方米，月產(chǎn)量30000千米8必勝汽車(chē)空調(diào)器廠無(wú)需驗(yàn)資1993年加工生產(chǎn)汽摩配件加工冷卻系統(tǒng)200廠房面積56028平方米，月產(chǎn)量130000臺(tái)主要市場(chǎng)在港澳臺(tái)地區(qū)北美東南亞中東9廣州市花都區(qū)三星指甲鉗廠15萬(wàn)1993年加工指甲鉗、小刀、五金403億元10廣州花都達(dá)興針織染整廠1996年加工針棉織品成衣針棉織品成衣1004億元11大明聯(lián)合橡膠制品公司420萬(wàn)美元生產(chǎn)加工橡膠制品300公司占地6萬(wàn)多平方米的綠色環(huán)保廠房12廣州日立優(yōu)喜雅啟程配件公司（外資企業(yè)）1760萬(wàn)美元2002年生產(chǎn)、加工、零售汽車(chē)零部件180100畝廠房13廣州木易木制品公司3050萬(wàn)元2003年生產(chǎn)加工木制品5001億元廠房面積1000平方米14匯聯(lián)專(zhuān)用汽車(chē)公司2001年200公司占地47000㎡，生產(chǎn)廠房建筑面積19000多㎡15東松木制品公司30萬(wàn)元1995年生產(chǎn)加工木制品181200萬(wàn)元附表一：一級(jí)輻射范圍企業(yè)編號(hào)企業(yè)名稱(chēng)注冊(cè)資金注冊(cè)時(shí)間公司類(lèi)型主營(yíng)產(chǎn)品員工人數(shù)年?duì)I業(yè)額備注說(shuō)明16廣州市回天精細(xì)化工有限公司2000萬(wàn)元生產(chǎn)加工電子、玻璃廠50占地37畝，現(xiàn)一期工程已建成研發(fā)中心實(shí)驗(yàn)樓2500平方米，廠房3680平方米，倉(cāng)庫(kù)2800平方米，宿舍、活動(dòng)室、餐廳1500平方米。17紅忠汽車(chē)鋼材部件公司530萬(wàn)元2004年制造型汽摩配件20018萬(wàn)日乳業(yè)機(jī)械公司1995年生產(chǎn)型——19恒邦精細(xì)化工公司3250港元制造型化工350公司占地135000平方米生產(chǎn)規(guī)模達(dá)到年產(chǎn)20萬(wàn)噸20廣州皇上皇飼料廠有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓——21廣州花都廣花工業(yè)城公司300萬(wàn)1996年——22廣州市毅峰汽配制造有限公司制造型、貿(mào)易30023畝，廠房面積有8000多平方米生產(chǎn)能力強(qiáng)盛，年產(chǎn)500萬(wàn)個(gè)以上23廣州市合鴻城市路磚公司50萬(wàn)元2000年生產(chǎn)制造路磚、新型水磨磚2024泰祥混凝土外加劑公司生產(chǎn)建筑材料、混凝土外加劑925東區(qū)水泥制品實(shí)業(yè)公司300萬(wàn)元1998年制造水泥4026全盛汽車(chē)配件有限公司500萬(wàn)元2007年生產(chǎn)汽車(chē)零部件2002億元全盛集團(tuán)分公司，配套于“東風(fēng)日產(chǎn)、一汽馬自達(dá)、長(zhǎng)安福特、廣州本田、廣汽優(yōu)利得、廣汽長(zhǎng)豐（獵豹）、三一重工等國(guó)內(nèi)國(guó)際知名品牌汽車(chē)。27廣州柏賽羅藥業(yè)有限公司1995年制造藥品、嬰幼兒配方乳粉500公司占地25060平方米28廣州市凱佳時(shí)裝有限公司1997年500公司占地10000M2，其中廠房5200M2，宿舍4000M229南條全興汽車(chē)零部件公司500萬(wàn)美元2003年制造汽車(chē)零配件150占地面積72,848平方米30惠達(dá)汽車(chē)零部件公司1200萬(wàn)元2001年加工機(jī)械零部配件80中國(guó)汽車(chē)燃油箱行業(yè)協(xié)會(huì)和汽車(chē)消聲器行業(yè)協(xié)會(huì)兩個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)的理事長(zhǎng)單位編號(hào)企業(yè)名稱(chēng)注冊(cè)資金注冊(cè)時(shí)間公司類(lèi)型主營(yíng)產(chǎn)品員工人數(shù)年?duì)I業(yè)額備注說(shuō)明31廣州冠龍塑膠電器公司100萬(wàn)元2007年加工安全防護(hù);家居用品;電子;包裝1503000萬(wàn)元廠房面積：8600.00平方米主要市場(chǎng)：全國(guó)港澳臺(tái)地區(qū)日本東南亞32威龍達(dá)機(jī)電設(shè)別有限公司無(wú)需驗(yàn)資2000年生產(chǎn)烤漆房,汽車(chē)舉升機(jī)5033廣州鐵誠(chéng)工程材料公司1200萬(wàn)元2006年生產(chǎn)鋼材制品5005億元年供應(yīng)鋼材產(chǎn)品超5萬(wàn)噸、生產(chǎn)橋梁預(yù)埋件3000余噸、加工鋼筋焊接網(wǎng)6000余噸；銀行授信額度8000萬(wàn)元34福和行織造有限公司紡織、皮革毛巾7035廣州華胤音響設(shè)備有限公司50萬(wàn)元2008年生產(chǎn)批發(fā)零售舞臺(tái)音響、燈光設(shè)備、揚(yáng)聲器單元20BEATISER（披頭士）創(chuàng)建于1998年，隸屬于中國(guó)演藝設(shè)備技術(shù)協(xié)會(huì)會(huì)員單位36廣州市歐至機(jī)械有限公司10萬(wàn)元2007年生產(chǎn)加工汽摩配件汽車(chē)裝潢內(nèi)飾用品15廠房面積2000平方米37廣東永高塑業(yè)發(fā)展公司制造化學(xué)建材5001億元占地面積20余萬(wàn)平方米目前公司產(chǎn)品銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)覆蓋國(guó)內(nèi)20多個(gè)省市和地區(qū).，擁有廣州、深圳、上海、南京、杭州等分公司編號(hào)企業(yè)名稱(chēng)注冊(cè)資金注冊(cè)時(shí)間公司類(lèi)型主營(yíng)產(chǎn)品員工人數(shù)年?duì)I業(yè)額1東風(fēng)日產(chǎn)花都工廠投資18億2003年生產(chǎn)制造轎車(chē)生產(chǎn)7000

2愛(ài)信汽車(chē)零配件

1992年生產(chǎn)、銷(xiāo)售汽車(chē)水泵、懸掛總成、拉桿總成等零件100

3巍跋然膠業(yè)500萬(wàn)元1998年原材料和加工鞋底150600萬(wàn)美元4眾科電器2000萬(wàn)元

生產(chǎn)制造生產(chǎn)轎車(chē)線束設(shè)計(jì)350

5?？铝ζ?chē)配件1000萬(wàn)元1992生產(chǎn)水泵,機(jī)油泵,助力泵,漲緊輪2003000萬(wàn)元6殷逸思投資發(fā)展1000萬(wàn)元2004年

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