房地產(chǎn)資本運(yùn)營

房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營

武漢科技大學(xué)管理學(xué)院會計(jì)系：田笑豐主要內(nèi)容資本運(yùn)營概述房地產(chǎn)企業(yè)籌資房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的決策分析房地產(chǎn)企業(yè)利潤與股利分配1資本運(yùn)營概述1.1資本的性質(zhì)資本

資本是能夠帶來剩余價值的價值——馬克思

社會屬性：資本歸誰所有。資本并不是一種物品，而是一種以物為媒介而成立的人與人之間的社會關(guān)系。在社會主義社會生產(chǎn)關(guān)系中，資本由社會勞動者共同所有，資本采取公有制形式為主，在公有制經(jīng)濟(jì)中，勞動者已成為資本的所有者和支配者，不存在剝削關(guān)系。資本增值部分轉(zhuǎn)化為資本是用來擴(kuò)大整個社會生產(chǎn)，最終實(shí)現(xiàn)共同富裕的目標(biāo)。自然屬性：資本必然追求價值增值。追求價值增值乃是資本的本質(zhì)屬性，社會主義生產(chǎn)方式下資本運(yùn)動也應(yīng)把價值增值作為目的。特點(diǎn)增值性流動性風(fēng)險性多樣性1.2資本的來源與形態(tài)1.2.1資本的來源對資本的理解：狹義的理解在會計(jì)學(xué)中，企業(yè)資本的含義是指企業(yè)的資本金，即投資者投入企業(yè)的資本，是開辦企業(yè)的本錢，也就是企業(yè)在工商行政管理部門登記的注冊資本。我國堅(jiān)持實(shí)收資本與注冊資本一致的原則。資本金是企業(yè)真正實(shí)現(xiàn)自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展的前提條件較廣義的理解（owner’sequity)資本是企業(yè)所有者（股東）權(quán)益，即不僅包括資本金（實(shí)收資本或股本），而且還包括資本公積、盈余公積和未分配利潤等。公司按規(guī)定可以將資本公積轉(zhuǎn)增資（股）本，但資本公積中，接受捐贈的實(shí)物資產(chǎn)價值和資產(chǎn)評估增值等不能轉(zhuǎn)作資本。盈余公積是企業(yè)從稅后利潤中提取的積累資金。按其用途不同，又可分為公益金和一般盈余公積兩種。公益金主要用于集體福利設(shè)施，一般盈余公積可用于彌補(bǔ)虧損、分配股利、轉(zhuǎn)增資（股）本等。盈余公積和未分配利潤都是企業(yè)通過經(jīng)營、運(yùn)用資本所實(shí)現(xiàn)的增值，可以作為資本加以運(yùn)用。更廣義的理解資本=自有資本+借入資本其中，借入資本包括：銀行借款和發(fā)行債券借款、通過補(bǔ)償方式和融資租賃方式獲得固定資本而形成的長期應(yīng)付款和其他各種應(yīng)付款。1.2.2資本的形態(tài)貨幣資本：處于貨幣形態(tài)的資本，包括現(xiàn)金、銀行存款和其他貨幣資金；實(shí)物資本：實(shí)物形態(tài)的資本，包括存貨和固定資產(chǎn)；無形資本：不具有實(shí)物形態(tài)的資本，如企業(yè)擁有的專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)和商譽(yù)等；對外投資：對外投出的各種股權(quán)性質(zhì)和債權(quán)性質(zhì)的投資；各種應(yīng)收款：包括應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、預(yù)付賬款、應(yīng)收利息和其他應(yīng)收款。1.3資本運(yùn)營的含義、內(nèi)容及目標(biāo)1.3.1資本運(yùn)營的含義資本運(yùn)營，就是以資本最大限度增值為目的，對資本及其運(yùn)動所進(jìn)行的運(yùn)籌和經(jīng)營活動。1.3.2資本運(yùn)營的內(nèi)容按資本運(yùn)營形態(tài)分類實(shí)業(yè)資本運(yùn)營金融資本運(yùn)營產(chǎn)權(quán)資本運(yùn)營無形資本運(yùn)營按資本運(yùn)營方式的分類企業(yè)兼并企業(yè)收購跨國并購企業(yè)重組按資本運(yùn)動的狀態(tài)分類資本籌集資本投資資本擴(kuò)張資本流動資本分配

從資本運(yùn)營的狀態(tài)來看

增量資本運(yùn)營：對新增投資所進(jìn)行的運(yùn)籌和經(jīng)營活動，包括投資方向選擇、投資決策、資本籌措和投資管理等。存量資本運(yùn)營：對企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)（以前投資形成的）所進(jìn)行的運(yùn)籌和經(jīng)營活動。從資本運(yùn)營的方式來看外部交易型資本運(yùn)營：通過資本市場對資本進(jìn)行交易，實(shí)現(xiàn)資本增值。內(nèi)部運(yùn)用型資本運(yùn)營：通過對資本使用價值的有效運(yùn)用，實(shí)現(xiàn)資本增值，

從資本運(yùn)營活動是否跨越本國國界來看國內(nèi)資本運(yùn)營：資本運(yùn)營活動只是在本國范圍之內(nèi)進(jìn)行國際資本運(yùn)營：資本運(yùn)營活動跨越本國國界，通過國際資本市場，從國外籌集資本，向境外投資，進(jìn)行跨國并購等，從境外投資獲得利潤，與其他國家的企業(yè)、單位、個人發(fā)生經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)關(guān)系1.3.3資本運(yùn)營的目標(biāo)利潤最大化所有者（股東）權(quán)益最大化企業(yè)價值最大化三者是一致的。企業(yè)價值最大化具有全面性，因?yàn)槠髽I(yè)價值是根據(jù)企業(yè)未來各期的預(yù)期收益和考慮了風(fēng)險報酬率的折現(xiàn)率（資本成本）來計(jì)算的，既考慮了貨幣時間價值，又考慮了投資的風(fēng)險價值；利潤最大化和所有者權(quán)益最大化兩種目標(biāo)比較易于衡量，而企業(yè)價值最大化目標(biāo)的衡量則比較復(fù)雜。1.4資本運(yùn)營的風(fēng)險風(fēng)險：是事前的預(yù)期結(jié)果與事后的實(shí)際結(jié)果不一致的可能性。一般認(rèn)為，風(fēng)險主要是指不利可能性的出現(xiàn)。1.4.1經(jīng)營風(fēng)險是企業(yè)經(jīng)營過程的不確定性引起企業(yè)息稅前利潤率變動的可能性經(jīng)營風(fēng)險主要來自以下幾個方面：經(jīng)營環(huán)境的變化（市場環(huán)境；經(jīng)濟(jì)、政治、自然環(huán)境等企業(yè)無法左右的因素變化）經(jīng)營決策失誤1.4.2財(cái)務(wù)風(fēng)險（籌資風(fēng)險）財(cái)務(wù)風(fēng)險是企業(yè)因使用借入資本而引起自有資本利潤率的不確定性，可能使自有資本利潤率提高，也可能使它降低，甚至有可能使企業(yè)無力付息還本而陷入困境而有破產(chǎn)的危險。1.4.3金融風(fēng)險信用（貸）風(fēng)險利率風(fēng)險：因利率變動引起實(shí)際利潤率發(fā)生變化而產(chǎn)生的風(fēng)險。外匯風(fēng)險：因匯率變動可能受到的影響（損失或得利），特別是考慮蒙受的損失。2房地產(chǎn)企業(yè)籌資2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目籌資概述2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目籌資渠道和方式2.3資本成本與資本結(jié)構(gòu)2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目融資概述2.1.1金融市場（1）金融與金融市場金融是貨幣流通和信用活動以及與之相聯(lián)系的經(jīng)濟(jì)活動的總稱。廣義的金融泛指一切與信用貨幣的發(fā)行、保管、兌換、結(jié)算、融通有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動，甚至包括金銀的買賣。狹義的金融專指信用貨幣的融通。金融的內(nèi)容可概括為貨幣的發(fā)行與轉(zhuǎn)讓，保險、信托、國內(nèi)、國際的貨幣結(jié)算等。

金融市場是資金供需雙方通過信用工具進(jìn)行資金融通和金融產(chǎn)品交易的場所或運(yùn)營網(wǎng)絡(luò)，是實(shí)現(xiàn)貨幣借貸和資金融通、辦理各種票據(jù)和有價證券交易活動的市場。金融市場包括：貨幣市場：經(jīng)營一年（含一年）的短期資金融通的市場，包括銀行短期信貸市場、銀行同業(yè)拆借市場、短期債券市場和票據(jù)貼現(xiàn)市場等；資本市場：經(jīng)營一年以上的中長期資金融通的市場，包括股票市場、中長期債券市場、證券投資基金市場和（銀行中長期信貸市場）等。外匯市場：交易不同國家的貨幣并決定外匯匯率的場所黃金市場：專門進(jìn)行黃金買賣的交易場所保險市場金融衍生品市場（2）金融市場的作用融資功能資金調(diào)節(jié)功能投資功能風(fēng)險分散功能信息功能2.1.2房地產(chǎn)金融市場（1）房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)金融市場房地產(chǎn)金融是指圍繞房地產(chǎn)業(yè)而進(jìn)行的籌資、融資、結(jié)算等金融活動，是與房地產(chǎn)有關(guān)的各種貨幣資金的籌集、融通等各種信用活動的總稱。房地產(chǎn)金融市場是從事房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的貨幣資金的供需雙方，通過金融工具的交易實(shí)現(xiàn)資金融通的市場。（2）房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)銀行。傳統(tǒng)上，銀行房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)多指從事房地產(chǎn)金融活動的商業(yè)銀行，如國內(nèi)主要有建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、光大銀行等。非銀行房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)。主要包括信托投資公司、保險公司、住宅合作基金會、土地金融公司、公積金中心、金融租賃公司等。2.1.3房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的方式主要包括債務(wù)融資、權(quán)益融資和金融租賃三種方式。項(xiàng)目融資債務(wù)融資債券發(fā)行商業(yè)貸款上市發(fā)行股票非公開轉(zhuǎn)讓股權(quán)直接融資租賃經(jīng)營租賃售后回租權(quán)益融資金融融資2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目籌資渠道和主要方式2.2.1籌資渠道（供給者是誰）國家財(cái)政資金企業(yè)自留資金金融機(jī)構(gòu)資金其他企業(yè)和單位資金職工和社會個人資金境外資金金融機(jī)構(gòu)資本的創(chuàng)新組織形式

籌資渠道的選擇是籌資決策中的一個重要環(huán)節(jié)，籌資渠道的分析包括以下幾個方面：各種渠道資本存量和流量的大小各種渠道提供資本的使用期的長短每種渠道適應(yīng)于哪些籌資方式本企業(yè)可以利用哪些渠道，目前已經(jīng)利用了哪些渠道每種渠道適應(yīng)于哪些經(jīng)濟(jì)類型的區(qū)域2.2.2籌資方式（如何取得資金）（1）籌資方式與籌資渠道的關(guān)系籌資方式可以分為兩大類：短期資本籌資方式和長期資本籌資方式籌資渠道和主要長期籌資方式的一般配合情況如下表：籌資方式與籌資渠道的配合方式渠道吸收直接投資發(fā)行股票內(nèi)部積累銀行借款發(fā)行債券融資租賃商業(yè)信用財(cái)政資金信貸資金非銀行資金其他資金民間資金自留資金境外資金√√√√√√√√√√√√√√√√√√√（2）長期資本籌資方式長期借款債券籌資租賃融資聯(lián)營股票籌資BOT（項(xiàng)目融資：建設(shè)－經(jīng)營－轉(zhuǎn)讓）存托憑證（DR)各種形式的資產(chǎn)證券化（AssetSecuritization,AS)

REITs是政府或相關(guān)部門將一個基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的特許權(quán)授予承包商，承包商在特許期內(nèi)負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、融資、建設(shè)和運(yùn)營，并通過收取使用費(fèi)或服務(wù)費(fèi)，回收成本、償還債務(wù)、賺取合理利潤，特許期結(jié)束后將項(xiàng)目所有權(quán)無償移交政府或相關(guān)部門。

指在一國證券市場流通的代表外國公司有價證券的可轉(zhuǎn)讓憑證，屬公司融資業(yè)務(wù)范疇

的金融衍生工具。存托憑證的當(dāng)事人，在本地有證券發(fā)行公司、保管機(jī)構(gòu)，在國外有存托

銀行、證券承銷商及投資人。

房地產(chǎn)投資信托基金（RealEstateInvestmentTrusts,REITs）：是指通過制定信托投資計(jì)劃，信托公司與投資者（委托人）簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證或股票等方式受托投資者的資金，用于房地產(chǎn)投資或房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員實(shí)施經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式。REITs是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的金融工具，由投資者把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中，REITs將其相應(yīng)的投資收入現(xiàn)金流主要分配給投資者。REITs在此項(xiàng)投資活動中，僅起到一個投資代理的作用中國案例越秀房地產(chǎn)信托投資基金（405.HK，以下簡稱“越秀REITs”）是首個在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)投資基金?！霸叫鉘EITs”的資產(chǎn)主要為位于廣州的4項(xiàng)房地產(chǎn)，包括白馬商貿(mào)大廈、財(cái)富廣場、城建大廈及維多利廣場單位，總建筑樓面面積約為16萬平方米，估值總額為40.05億港元?！霸叫鉘EITs”共有10億個基金單位，其中全球發(fā)售基金單位數(shù)約為5.8億個，其余基金單位由香港上市公司越秀投資（123.HK）及其關(guān)聯(lián)公司持有。

(3)短期資本籌資方式商業(yè)信用票據(jù)貼現(xiàn)短期借款應(yīng)付費(fèi)用（4）目前，我國房地產(chǎn)融資的主要方式銀行信貸股票發(fā)行債券發(fā)行與信托投資公司合作房地產(chǎn)企業(yè)與信托投資公司合作的主要模式有：股權(quán)轉(zhuǎn)讓、信托貸款、過橋融資、資產(chǎn)收購等。

過橋融資是公司在正式IPO或私募融資前為確保經(jīng)營和融資活動順利推進(jìn)所進(jìn)行的短期貸款行為，通常期限在1年以內(nèi)。貸款的提供者一般是承銷商或私募投資者，通常這筆貸款不是以現(xiàn)金方式支付利息，而是在IPO或私募成功后以股票方式支付。建設(shè)銀行江蘇分行發(fā)行的“乾元一號”募集金額3.5億元。該產(chǎn)品通過信托公司發(fā)行信托計(jì)劃受讓常州華光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的常州陽光銀河灣置業(yè)有限公司股權(quán)。如北京銀行發(fā)行的“心喜”系列2010049號，該產(chǎn)品資金用于向北京銀河萬達(dá)置業(yè)有限公司發(fā)放貸款我國房地產(chǎn)信托情況2009年共有37家信托公司成立了186款房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，募集資金規(guī)?？傤~375億元，到2010年第一季度，共有29家信托公司成立65款房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，募集資金規(guī)?？傤~為173億元，數(shù)量和規(guī)模同比分別大漲150%和665.24%。今年2月份銀監(jiān)會下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，要求房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品采取結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)時，優(yōu)先次級比例不得高于3:1；信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國家最低要求等條件。

次級信托資金為優(yōu)先級信托資金提供本金和收益保障。因此在結(jié)構(gòu)化信托產(chǎn)品中，形成了兩類風(fēng)險收益特征各異的信托：一類是追求高風(fēng)險高收益的次級信托，另一類是追求低風(fēng)險穩(wěn)定收益的優(yōu)先級信托。

2.3資本成本與資本結(jié)構(gòu)2.3.1資本成本（1）資本成本的內(nèi)涵資本成本是企業(yè)為籌措和使用資本而付出的代價，包括資本籌集費(fèi)用和資本占用費(fèi)兩部分。

資金籌集費(fèi)，指在資金籌集過程中支付的各項(xiàng)費(fèi)用，如發(fā)行股票、債券支付的印刷費(fèi)、發(fā)行費(fèi)、律師費(fèi)等。

資金使用費(fèi)，是指因?yàn)槭褂觅Y金支付的費(fèi)用，如銀行借款和債券的利息、股票的股息等，是融資經(jīng)常發(fā)生的。（2）個別資本來源的資本成本借入資本的成本都比較低，但風(fēng)險較高，為什么？權(quán)益資本中，留存收益屬于可時支配資本，不需要支付用資費(fèi)用，因而是成本較低風(fēng)險也低的資本因而：優(yōu)序融資理論也叫啄食理論，即先用留存收益滿足企業(yè)資金需要，其次就是銀行借款，再次是企業(yè)債券，最后才是普通股（3）加權(quán)平均資本成本W(wǎng)ACC=其中，Ki為第i種資本來源的資本成本W(wǎng)i為第i種資本占總資本的比重利息的節(jié)稅作用（稅盾效應(yīng)）項(xiàng)目A公司B公司資金總額

1000

1000其中：股本

1000

500借入資金

0500（年利率為10%）息稅前利潤

800

800利息

應(yīng)納稅總額所得稅（40%）凈利潤B公司少付稅金20萬元從哪里來？750800300320480450500資本成本的作用資本成本的作用：是選擇資本來源，進(jìn)行企業(yè)籌資決策的依據(jù)是評價投資項(xiàng)目的可行性，確定投資項(xiàng)目的依據(jù)資本成本的客觀存在，能夠促使資本的使用者注重內(nèi)部挖掘，提高資本的使用效率是政府調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)，進(jìn)行社會資源配置的重要手段2.3.2資本結(jié)構(gòu)（1）資本結(jié)構(gòu)的概念廣義：企業(yè)全部資本價值（股權(quán)資本和債權(quán)資本）的構(gòu)成及其比例關(guān)系狹義：企業(yè)各種長期資本價值的構(gòu)成及其比例關(guān)系（此時，短期資本作為營運(yùn)資本來管理）（2）資本結(jié)構(gòu)的種類資本的屬性結(jié)構(gòu)資本的期限結(jié)構(gòu)資本結(jié)構(gòu)的價值基礎(chǔ)（3）資本結(jié)構(gòu)的意義合理安排債權(quán)資本比例，可以降低企業(yè)的綜合資本成本率合理安排債權(quán)資本比例，可以獲得財(cái)務(wù)杠桿利益合理安排債權(quán)資本比例，可以增加公司的價值

適度負(fù)債的好處較少的自有資金較大的投資報酬2.3.3資本結(jié)構(gòu)決策因素的定性分析企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的影響分析投資者動機(jī)的影響分析債權(quán)人態(tài)度的影響分析經(jīng)營者行為的影響分析企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和發(fā)展能力的影響分析稅收政策的影響分析資本結(jié)構(gòu)的行業(yè)差別分析2.3.4資本結(jié)構(gòu)的決策方法確定最佳資本結(jié)構(gòu)。最佳資本結(jié)構(gòu)是指在適度財(cái)務(wù)風(fēng)險的條件下，使預(yù)期的綜合資本成本率最低，同時使企業(yè)達(dá)到預(yù)期利潤或價值最大的資本結(jié)構(gòu)。（1）資本成本比較法測算可供選擇的不同長期籌資組合方案的綜合資本成本率，并以此為標(biāo)準(zhǔn)相互比較確定最佳資本結(jié)構(gòu)的方法。e.g.公司在初創(chuàng)時，需資本總額5000萬元，有如下三個籌資組合方案可供選擇：籌資方式初始籌資額方案1資本成本率初始籌資額方案2資本成本率初始籌資額方案3資本成本率長期借款優(yōu)先股長期債券普通股400100060030006%7%12%15%5001500100020006.5%8%12%15%800120050025007%7.5%12%15%合計(jì)500050005000測算各方案各種籌資方式的籌資額占籌資總額的比例及綜合資本成本率綜合資本成本率（方案1）=12.32%綜合資本成本率（方案2）=11.45%綜合資本成本率（方案3）=11.62%（2）每股利潤分析法：每股利潤越高的方案越好（3）公司價值比較法3房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的決策分析3.1房地產(chǎn)投資的類型房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)直接投資房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資土地開發(fā)投資商品房開發(fā)投資房地產(chǎn)間接投資3.2房地產(chǎn)投資分析（1）市場與區(qū)位分析市場分析（房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測；房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測）區(qū)位條件分析

（2）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入分析估算（租賃方案、價格確定、經(jīng)營收入、稅費(fèi)）資金籌措分析（資金籌措計(jì)劃和資金使用計(jì)劃）（資金來源渠道主要有資本金（股本）、銀行貸款、預(yù)售收入）（3）財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)分析是房地產(chǎn)投資分析的核心，它需要利用在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算分析階段測算出的各種數(shù)據(jù)，計(jì)算眾多指標(biāo)以分析投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性?；境绦蚴牵核鸭?、整理和計(jì)算有關(guān)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料；編制基本財(cái)務(wù)報表（現(xiàn)金流量表、資金來源與運(yùn)用表、利潤表、資產(chǎn)負(fù)債表）；財(cái)務(wù)指標(biāo)的計(jì)算與評價；進(jìn)行不確定性分析；財(cái)務(wù)分析結(jié)論。財(cái)務(wù)分析指標(biāo)現(xiàn)代財(cái)務(wù)分析指標(biāo)現(xiàn)代財(cái)務(wù)分析指標(biāo)資本金利潤率靜態(tài)分析指標(biāo)動態(tài)分析指標(biāo)靜態(tài)投資回收期借款償還期還本付息比率投資利稅率投資利潤率資本金凈利潤率動態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)比率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率速動比率流動比率資產(chǎn)負(fù)債率財(cái)務(wù)分析指標(biāo)和基本報表的關(guān)系分析內(nèi)容基本報表靜態(tài)指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)盈利能力現(xiàn)金流量表（全部投資）靜態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、動態(tài)投資回收期現(xiàn)金流量表（自有資金）靜態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、動態(tài)投資回收期利潤表利潤率、投資利潤率、資本金（凈）利潤率；償債能力分析借款償還期、還本付息比率、BS率、流動比率、速動比率資金平衡能力分析資金來源與運(yùn)用表；BS率其他價值指標(biāo)、實(shí)物指標(biāo)或比率指標(biāo)（4）不確定性與風(fēng)險分析不確定性分析風(fēng)險分析。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。風(fēng)險分析的過程主要包括：風(fēng)險辨識涉及哪些活動活動中有哪些風(fēng)險風(fēng)險產(chǎn)生的原因是什么哪些是主要風(fēng)險各風(fēng)險變量之間是否相關(guān)風(fēng)險估計(jì)風(fēng)險發(fā)生的概率多少風(fēng)險概率如何分布風(fēng)險估算風(fēng)險評價檢驗(yàn)各風(fēng)險因素對評價指標(biāo)的影響對風(fēng)險對策的檢驗(yàn)3.3房地產(chǎn)投資決策（1）投資方案的分類獨(dú)立方案互斥方案混合方案A可否？A1，A2誰最優(yōu)？各有ABC項(xiàng)目方案，對A項(xiàng)目方案A1、A2誰最優(yōu)？B1B2呢？C1C2呢？（2）投資方案的比選常用的分析指標(biāo)差額投資收益率差額投資回收期凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值率差額投資內(nèi)部收益率等年值方案比選中應(yīng)注意的問題內(nèi)部收益率與凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值與凈現(xiàn)值率4房地產(chǎn)企業(yè)利潤與股利分配4.1利潤分配概述企業(yè)實(shí)現(xiàn)的利潤總額按國家規(guī)定做相應(yīng)調(diào)整后，應(yīng)先依法繳納所得稅，利潤總額減去繳納所得稅后的余額即為可供分配的利潤，即凈利潤。（1）利潤分配的定義

利潤分配是將企業(yè)實(shí)現(xiàn)的凈利潤，按照國家財(cái)務(wù)制度規(guī)定的分配形式和分配順序，在國家、企業(yè)和投資者之間進(jìn)行的分配。利潤分配的過程與結(jié)果，是關(guān)系到所有者的合法權(quán)益能否得到保護(hù)，企業(yè)能否長期、穩(wěn)定發(fā)展的重要問題，為此，企業(yè)必須加強(qiáng)利潤分配的管理和核算。

(2)利潤分配的確認(rèn)目前，企業(yè)實(shí)現(xiàn)凈利潤的分配，采取向投資人支付股利(或利潤)的形式以考核企業(yè)對投資人的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，采取提取盈余公積金的形式以鼓勵企業(yè)的不斷發(fā)展，企業(yè)經(jīng)營者和其他職工以管理、技術(shù)等要素參與企業(yè)收益分配的，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定在企業(yè)章程或者有關(guān)合同中對分配辦法作出規(guī)定，并區(qū)別以下情況處理：①取得企業(yè)股權(quán)的，與其他投資者一同進(jìn)行企業(yè)利潤分配。②沒有取得企業(yè)股權(quán)的，在相關(guān)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)的利潤限額和分配標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，從當(dāng)期費(fèi)用中列支。顯然，企業(yè)實(shí)現(xiàn)凈利潤的分配是處理社會主義生產(chǎn)關(guān)系的特定方面，利潤分配的實(shí)質(zhì)是國家、投資者、企業(yè)和企業(yè)內(nèi)部職工之間的利益分配。因此，企業(yè)利潤分配的主體一般有國家、投資者、企業(yè)和企業(yè)內(nèi)部職工;利潤分配的對象主要是企業(yè)實(shí)現(xiàn)的凈利潤;利潤分配的時間即確認(rèn)利潤分配的時間是利潤分配義務(wù)發(fā)生的時間和企業(yè)作出決定向內(nèi)向外分配利潤的時間。

4.2一般企業(yè)利潤分配

按照我國《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》的規(guī)定，企業(yè)實(shí)現(xiàn)的利潤總額，首先應(yīng)按國家稅法的規(guī)定做相應(yīng)的調(diào)整，然后依法繳納企業(yè)所得稅。稅后利潤的分配應(yīng)當(dāng)按下列基本程序進(jìn)行：（1）彌補(bǔ)企業(yè)以前年度虧損。我國財(cái)務(wù)和稅務(wù)制度的規(guī)定，企業(yè)的年度虧損，可以用下一年度的稅前利潤彌補(bǔ)，但不得超過5年。超過法定彌補(bǔ)年限5年的未彌補(bǔ)虧損，用以后年度的稅后利潤彌補(bǔ)。

（2）提取法定盈余公積金。法定盈余公積金按照稅后凈利潤的10%提取。法定盈余公積金已達(dá)注冊資本的50%時可不再提取。提取的法定盈余公積金用于彌補(bǔ)以前年度虧損或轉(zhuǎn)增資本金。但轉(zhuǎn)增資本金后留存的法定盈余公積金不得低于注冊資本的25%。

（3）提取任意公積金。任意公積金提取比例由投資者決議。（4）向投資人分配利潤。企業(yè)以前年度未分配的利潤，可以并入本年度分配。4.3股份制企業(yè)利潤分配（1）股份制企業(yè)利潤分配的特點(diǎn)應(yīng)堅(jiān)持公開、公平和公正的原則應(yīng)盡可能保持穩(wěn)定的股利政策應(yīng)考慮企業(yè)未來對資金的需求以及籌資成本應(yīng)考慮對股票價格的影響（2）股利分配的順序彌補(bǔ)企業(yè)以前年度虧損；提取法定盈余公積金；支付優(yōu)先股股利；提取任意盈余公積金；（任意盈余公積金按照公司章程或者股東會決議提取和使用）支付普通股股利。利潤分配時應(yīng)注意的問題：（1）股利來源于稅后利潤，但稅后利潤不能全部發(fā)放股利；（2）股份制企業(yè)在提取法定盈余公積金，才能支付優(yōu)先股股息；在提取任意盈余公積金后，才能支付普通股股利。（3）股份公司當(dāng)年無利潤或出現(xiàn)虧損，原則上不得分配股利。但為維護(hù)公司股票的信譽(yù)，經(jīng)股東大會特別決議，可按股票面值較低比率用盈余公積金支付股利，支付股利后的留存的法定盈余公積金不得低于注冊資本的25%。5、房地產(chǎn)企業(yè)的上市與重組5.1企業(yè)上市的方式及基本程序5.2企業(yè)重組的模式設(shè)計(jì)發(fā)行人與主承銷商雙向選擇組建IPO小組盡職調(diào)查上市前重組制定發(fā)行方案編制募股文件申請股票發(fā)行路演確定發(fā)行價格股票發(fā)行墓碑廣告綠鞋期權(quán)IPO分拆上市上市母公司子公