總部基地建設項目項目商業(yè)實施計劃書-定稿

-.z***總部基地建立工程商業(yè)計劃書***(**)投資控股**2021年3月目錄TOC\o"1-2"\h\z\u一、總論31.1工程簡介31.2工程規(guī)模31.3工程單位情況31.4報告編制原則和依據(jù)3二、工程建立背景和建立的必要性32.1總部經濟的概念32.2總部經濟產生的條件32.3總部經濟開展的條件32.4總部經濟的開展趨勢32.5地區(qū)開展總部經濟的可行性32.6高新區(qū)開展總部經濟的可行性32.7高新區(qū)建立總部基地的必要性32.8建立總部基地的意義3三、工程定位33.1工程定位原則33.2建立目標33.3總體定位33.4客戶定位33.5功能定位3四、總部基地整體規(guī)劃34.1規(guī)劃原則34.2整體規(guī)劃3五、總部基地選址分析35.1總部基地工程選址因素35.2工程選址狀況3六、建立規(guī)模和建立內容36.1建立規(guī)模36.2建筑規(guī)劃36.3規(guī)劃原則36.3建筑內容3七、建立投資估算及資金籌措37.1投資估算37.2資金籌措方案3總論1.1工程簡介工程名稱:***總部基地建立工程建立單位：***(**)投資控股**工程性質：新建建立地點：***市經濟技術開發(fā)區(qū)1.2工程規(guī)模高新區(qū)總部基地大廈工程由***(**)投資控股**集資興建，建筑規(guī)模為地上26層，其中1-4層為裙樓，5-26為商用辦公，地下室1層為車庫及設備用房；屋頂設電梯機房、水箱間等；建筑總面積為38000㎡，其中商用辦公22000㎡，裙樓1-4層16000㎡，地下室16000㎡，建筑高度95.3m，工程設計建筑耐久年限為50年。工程各層建筑功能分別為：地下室：車庫、配電房、工具房、管理房等，層高為3.50m；一層：酒店、休閑場所等，層高為4.80m；二層至四層：商場等，層高為4.50m；五至二十六層：商用辦公，層高均為3.50m；屋頂層：屋頂為水箱間，層高2.50m，電梯機房，層高3.40m。工程位于***市高新區(qū)AA大街和BB道穿插口，占地面積約為25畝。1.3工程單位情況單位名稱：***(**)投資控股**成立時間：2021年11月29日注冊地：**市前海**合作區(qū)前灣一路注冊資金：10000萬元公司類型：**公司(自然人獨資)業(yè)務*圍：工程投資(具體工程另行申報)；創(chuàng)業(yè)投資業(yè)務；文化工程投資；影視工程投資；教育工程投資；投資參謀、企業(yè)管理咨詢、商務信息咨詢、投資咨詢、文化信息咨詢、經濟貿易信息咨詢(以上均不含限制工程)；國內貿易(不含專營、專賣、?？厣唐?；經營進出口業(yè)務(法律、行政法規(guī)、國務院決定制止的工程除外，限制的工程須取得許可前方可經營)；供應鏈管理；市場營銷籌劃；文化藝術交流活動籌劃(演出除外)；展覽展示籌劃；會務效勞；從事廣告業(yè)務(法律法規(guī)、國務院規(guī)定需另行辦理廣告經營審批的，需取得許可前方可經營)；從事計算機軟硬件科技領域內的技術開發(fā)、技術效勞、技術轉讓、技術咨詢。(以上各項涉及法律、行政法規(guī)、國務院決定制止的工程除外，限制的工程須取得許可前方可經營)計算機軟硬件的技術培訓。1.4報告編制原則和依據(jù)(1)?***市城市總體規(guī)劃(2021-2021)?;(2)?***市國民經濟和社會開展第十三個五年規(guī)劃綱要?;(3)國家開展改革委、建立部發(fā)改投資[2006]1325號文發(fā)布的?建立工程經濟評價方法與參數(shù)?(第三版)。(4)?投資工程可行性研究指南?國家開展方案委員會(辦公廳計辦投資[2002]15號);(5)2021年?WW省建立工程工程量清單計價定額?與相關規(guī)定。(6)建立單位提供的其他有關資料;二、工程建立背景和建立的必要性2.1總部經濟的概念總部經濟，是繼商務園區(qū)、中心商務區(qū)(CBD)的開展升級后新的一種經濟模式。市社會科學院總部經濟研究中心主任趙弘研究員在國內首次提出總部經濟理論，他認為：“總部經濟〞是指*區(qū)域由于特有的資源優(yōu)勢吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群布局，將生產制造基地布局在具有比較優(yōu)勢的其它地區(qū)，而使企業(yè)價值鏈與區(qū)域資源實現(xiàn)最優(yōu)空間組合，以及由此對該區(qū)域經濟開展產生重要影響的一種經濟形態(tài)。構建一個統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一物業(yè)效勞等會迅速構建企業(yè)運轉的低本錢平臺，這對國內企業(yè)總部及跨國公司總部是一個巨大的吸引力，總部基地和總部經濟的概念由此而誕生，并用總部經濟理論打造了中國第一個總部基地——中關村最早成立的三個園區(qū)之一的豐臺園?？偛拷洕坏┬纬?，就可以給當?shù)貐^(qū)域經濟開展帶來諸多外溢效應，比方稅收供應效應、產業(yè)聚集效應、產業(yè)關聯(lián)效應、消費帶動效應、就業(yè)乘數(shù)效應、資本放大效應等明顯的外溢效應。總部經濟引導眾多資源大規(guī)模聚合，形成有特定職能的經濟區(qū)域，在此區(qū)域高端集合。其核心價值就是企業(yè)通過總部與生產制造或分支機構、功能和組織構造空間上的別離到達本錢最小化?？偛拷洕钱a業(yè)鏈的高端,以辦公、研發(fā)、商務作為具體的功能形態(tài)?？偛拷洕墙陙硪粋€備受關注的經濟現(xiàn)象，總部經濟聚集區(qū)以其高端性、知識性、強關聯(lián)性等特征，在城市和區(qū)域經濟開展中扮演著越來越重要的角色，成為推動城市經濟加快開展的新動力。目前，我國的、**、**等大城市都提出要大力開展總部經濟。經濟全球化要求“最經濟原則〞，即對本錢最小化、利益最大化。在歐美等經濟興旺國家，通訊、交通、金融、物流等系統(tǒng)高度興旺，許多公司的辦公場所都傾向于生態(tài)型的綠色辦公，既有充分的綠地、優(yōu)美的景觀，還有各種分工細致而高效的社會及物業(yè)效勞，這種總部樓已經不是單純的建筑物，同時具有較大的規(guī)模而形成一個新的經濟平臺，所以說，總部經濟是伴隨著世界經濟全球化而來的。2.2總部經濟產生的條件信息經濟充分開展網絡及通訊技術的普及，使得企業(yè)內部信息傳遞和組織本錢大大降低，企業(yè)有條件實現(xiàn)內部不同組織的空間別離和及時調配，不會因為空間距離對決策指令的執(zhí)行造成影響。戰(zhàn)略資源需求提升隨著企業(yè)規(guī)模擴大和市場競爭加劇，對于戰(zhàn)略資源(信息、金融效勞、政策便利、高級人才、科研成果等)的需求越來越強烈，要求企業(yè)向此類資源較為集中的區(qū)域聚集。區(qū)域資源偏差較大企業(yè)開展需要的戰(zhàn)略資源密集分布在興旺的中心城市，企業(yè)將管理中心向市區(qū)靠近，才能以較低本錢獲取資源；同理，企業(yè)開展需要的常規(guī)資源密集分布在欠興旺區(qū)域，企業(yè)的生產選址需要最大程度的降低獲取本錢，要選擇此類區(qū)域。2.3總部經濟開展的條件區(qū)域擁有高素質的人力資源和科研教育資源。開展總部經濟需要國際化人才和開放式的知識創(chuàng)新氣氛。豐富的人力資本和教育資源，可以滿足公司總部知識密集型價值創(chuàng)造活動的特定需要。城市良好的區(qū)位優(yōu)勢、完善的根底設施條件有利于吸引大批集團公司總部所需的管理人員、技術人員入駐，這是開展總部經濟具有的根底條件。區(qū)域要有良好的區(qū)位優(yōu)勢和良好的交通運輸網絡設施。便利的交通運輸，完善的交通網絡體系，也是決定總部區(qū)位選擇的重要因素。便利的交通網絡，有利于公司總部與公司內其他分部、子公司、加工基地之間的各種聯(lián)系，這能夠使公司主要決策者與相關人員之間有良好接觸，掌握公司運營脈搏，及時發(fā)現(xiàn)問題，解決問題。區(qū)域必須具有便捷的信息獲取以及良好地同異地溝通的信息通道，同時在根底性資源條件方面能夠同附近周邊地區(qū)形成較大的差異。便捷的信息、網絡可以大大節(jié)約公司總部與制造加工基地別離導致的空間本錢，進而有力地吸引銀行、集團公司總部的落戶。與此同時，在根底性資源方面，比方土地、普通勞開工人等，該區(qū)域與其周邊地區(qū)應形成較大的落差。這樣可以增加企業(yè)利用區(qū)域之間資源的比較優(yōu)勢進展獲利，從而促使總部經濟在該區(qū)域的形成。除了城市建立等硬件要到達較高標準，更重要的是在城市管理、文化氣氛等軟件方面具備良好的素質。開展總部經濟要具備適應現(xiàn)代化城市管理的制度。政府要努力營造一流的投資開展環(huán)境，使城市的綜合營運本錢最正確，并不斷提高政府的效勞效率，法律法規(guī)要與國際通行規(guī)則接軌，提高政府辦事效率，增加透明度，為投資商創(chuàng)造良好的法律環(huán)境。同時，城市的社會效勞體系、市場秩序、通關秩序、誠信體系、社會治安狀況、城市文明程度等等也要到達相當高的水平。良好的配套效勞。國際化程度高、對公司總部吸引力強的城市，效勞業(yè)在其國民生產總值中所占的比重都在70%以上，高度興旺的效勞業(yè)、連貫性的鼓勵競爭制度、完整的效勞業(yè)開展戰(zhàn)略，是提高城市經濟效益與經濟實力的必然選擇，也是開展總部經濟的重要條件之一。2.4總部經濟的開展趨勢從20世紀90年代中期開場，寶潔、朗訊、諾基亞、微軟、IBM等一些世界著名跨國公司將全球性總部和研發(fā)基地搬到。德國西門子、美國摩托羅拉等世界500強企業(yè)中的300多家進入**，200多家在**建立了跨國研發(fā)中心，70多家在**設立了中國地區(qū)總部。與此同時，國內企業(yè)也不甘落后，海爾、長虹將各自技術總部遷至**，**春蘭、**雅戈爾、**正泰均紛紛將總部遷至**。短短幾年，“企業(yè)遷都〞成為了國際跨國公司和中國外鄉(xiāng)企業(yè)愈演愈烈的一股浪潮。中國參加WTO后，中心城市在各國各地的經濟戰(zhàn)略中的意義日益突出：跨國公司視其為進入中國市場的“橋頭堡〞，內資企業(yè)視其為走向國際市場的“跳板〞?！翱偛拷洕暿侵?區(qū)域通過創(chuàng)造各種有利條件，吸引外埠企業(yè)和跨國公司總部入駐，把“精華留下〞，而將生產基地留在原址或安排在本錢較低，資源豐富的周邊地區(qū)和外地，從而形成合理有序的產業(yè)鏈和價值鏈的分工，有效利用當?shù)刭Y本、資源、資訊、人才、技術等企業(yè)開展要素，進一步擴大市場份額，提高區(qū)域經濟競爭能力的一種新經濟形式。地方性總部經濟也稱亞總部經濟，它通常以省會城市為軸心，由相對于全國性總部而言的地方性二級經濟組織構成，是中外經濟、技術和貿易交流與合作，城鄉(xiāng)經濟結合的重要樞紐和平臺。具體來說，“總部經濟〞就是指*區(qū)域通過創(chuàng)造各種有利條件，吸引跨國公司和外埠大型企業(yè)集團總部入駐，通過極化效應和擴散效應，形成企業(yè)總部在本區(qū)域集群布局、生產加工基地通過各種形式安排在本錢較低的周邊地區(qū)或外地，從而形成合理的價值鏈分工的經濟活動的統(tǒng)稱。在“總部經濟〞中，總部集中的區(qū)域一般能夠吸引更多的人才、資本、信息等創(chuàng)新要素向該區(qū)域流動，在價值鏈分工中，占據(jù)“高端〞地位，獲取更高的利潤回報，而且能夠提升本區(qū)域的產業(yè)水平，擴大本地區(qū)經濟總量，提高區(qū)域經濟競爭能力。隨著經濟全球化程度的加深和信息技術的快速開展，企業(yè)資源配置方式也在發(fā)生著深刻變化，企業(yè)通過把生產制造功能在土地、能源、材料、勞動力等常規(guī)資源本錢較低的區(qū)域配置，將研發(fā)、營銷、融資、戰(zhàn)略管理等總部功能在人才、信息、技術等戰(zhàn)略資源密集的中心城市配置，形成一種新的資源配置模式，實現(xiàn)了資源在企業(yè)層面上的空間優(yōu)化配置。2.5地區(qū)開展總部經濟的可行性設立總部基地的時候都必須要考慮是不是有開展總部經濟的可能性，哪些是企業(yè)入住總部基地所考慮的條件，只有具有或者創(chuàng)造出這些條件才能吸引企業(yè)總部的進入。政策環(huán)境總部作為一家公司的核心機構，領導著整個企業(yè)，決定了企業(yè)的走向，聚集了企業(yè)的優(yōu)秀管理人才和大量資金及重要的研發(fā)機構，這些都使得總部成為極其敏感的部門。當?shù)卣邔θ胱」緺I運的相關政策和法規(guī)直接關系到其職能能否快速有效實施。因此當?shù)氐南嚓P法律體系與政策環(huán)境及政府公共效勞水平便成了公司總部十分關心的問題。其具體內容包括以下幾個方面：較低的市場準入壁壘；寬松的外匯進出限制；自由靈活的資金調度；便利的人員出入境、貨物進出口；一定的稅收優(yōu)惠；完善的法律、司法體系；高效率的政府效勞等。根底設施條件根底設施條件是企業(yè)總部選址時考慮的重要因素。總部作為公司設在企業(yè)制造基地外的重要決策和管理部門，目的是為了減少決策和管理過程中存在的不確定的因素，需要掌握大量的國內外經濟、政治形勢及其變化趨勢，且與公司總部和地區(qū)內子公司保持溝通。這些信息的充分性和及時性對企業(yè)的決策至關重要，因此，地區(qū)信息化的水平以及城市化的進程也是公司總部選址考慮的重點。同時，地區(qū)總部的業(yè)務活動，需要一系列與業(yè)務交流相關的根底設施作保障，因而對國際航空港、高速公路網、酒店設施、國際會議展覽中心等設施有較高要求。區(qū)位條件地區(qū)總部的主要使命是管理域內子公司，為其提供經營支援效勞，并協(xié)調和調整相互間關系，因此地區(qū)總部在選址時格外重視地區(qū)的中心性。即要求所選地區(qū)盡可能是：(1)地理位置的中心；(2)交通中心；(3)經濟中心；(4)職能中心；(5)子公司分布的中心等等。此外，地區(qū)市場的規(guī)模及潛力也是決定公司設立總部的重要因素?，F(xiàn)代效勞業(yè)集聚水平公司各項業(yè)務的順利開展需要現(xiàn)代效勞業(yè)的支持?，F(xiàn)代效勞業(yè)的集聚可以使公司享受外部經濟效應。因此，公司總部總是傾向于建立在中心城市的中心商務區(qū)(CBD)。這樣，區(qū)域內的金融、證券、保險業(yè)、房地產業(yè)、廣告業(yè)、市場調查、會計、法律事務以及信息效勞業(yè)的發(fā)育狀況等為企業(yè)所關注。人力資源條件總部的核心職能是促進公司各項經營資源之間的整合與創(chuàng)新，總部是一個企業(yè)的最高機構，是企業(yè)的靈魂和決策核心，這必然要求總部擁有最出色的經營管理人才。因此，所選城市必須要有大量符合現(xiàn)代市場競爭要求的高素質人才供應。2.6高新區(qū)開展總部經濟的可行性***國家高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)(以下簡稱“高新區(qū)〞)作為***城市規(guī)劃建立的重點，已明確提出將會建立成為城市副中心。經濟條件高新區(qū)的經濟支撐以高新技術產業(yè)為主，已成為***經濟開展的重要引擎和增長極。交通條件高新區(qū)位于WW省會***市的中心區(qū)域，距首都270公里，距**310公里，距***火車站、***機場均在15公里內，緊鄰京港澳、石太、石黃高速公路，境內建有石濟客專***東站，是連接京廣高速鐵路、京滬高速鐵路兩大高速交通大動脈。區(qū)內路網構造完善，新元高速公路縱貫南北，CC大道、太行大街等主街主路聯(lián)通市縣、輻射城鄉(xiāng)，是***市高新技術產業(yè)的聚集區(qū)、對外開放的主導區(qū)和創(chuàng)新試驗的先導區(qū)。2.6.3產業(yè)條件作為京津冀高新技術產業(yè)帶的重要組成局部，***高新區(qū)是國家火炬方案軟件產業(yè)基地、國家創(chuàng)新藥物孵化基地、國家知識產權示*園區(qū)、國家醫(yī)藥新型工業(yè)化產業(yè)示*基地、國家知識產權質押融資工作試點園區(qū)、國家產學研合作創(chuàng)新示*基地、國僑辦重點聯(lián)系單位，擁有國家級創(chuàng)業(yè)中心、國家級大學科技園、國家級博士后工作站等10多個國字號品牌，是國家“十三五〞規(guī)劃重點開發(fā)區(qū)域之一的重要增長極。從***整體幅員來看，高新區(qū)與***空港工業(yè)園、正定新區(qū)南北分布呈縱向連接。按照規(guī)劃，該區(qū)域也是***承接京津產業(yè)的主要“落腳地〞。由此，高新區(qū)同樣擔負著***成為京津冀第三極的開展重任。政策條件2021年2月，***市規(guī)劃局正式批復批復了高新區(qū)管委會?關于報請批準***市高新區(qū)控制性詳細規(guī)劃(修編)的請示?，明確了高新區(qū)的區(qū)域四至、功能分區(qū)和人口規(guī)模，規(guī)劃*圍北至北二環(huán)東延，南至南三環(huán)，西至京珠高速公路，東至東三環(huán)，共5個控規(guī)分區(qū)、43個控制單元，規(guī)劃面積為74.68平方公里，規(guī)劃居住人口規(guī)模為50萬人，在京津冀協(xié)同開展的大勢之下，高新區(qū)將由創(chuàng)意基地升級為承載50萬人口的新城區(qū)，擔負更為重要的城市職責。經濟是拉動區(qū)域開展的重要源動力，在政策“加持〞的大背景下，高新區(qū)內部功能分區(qū)也正式確立，CC大道沿線為高新區(qū)商務中心區(qū)，科技聚集、財富聚集趨勢明顯。加上預計2021年竣工的***火車站東站帶來的經濟樞紐帶，高新區(qū)無疑承載著京津冀一體化浪潮下***的經濟開展核心重任，隨著城市東移，高新區(qū)核心區(qū)的未來的商務價值、科技價值乃至城市價值將逐步加重。2.7高新區(qū)建立總部基地的必要性目前，高新區(qū)目前已根本形成以生物醫(yī)藥、電子信息、先進裝備制造三大主導產業(yè)。***市確定的10家“百億元〞企業(yè)高新區(qū)占有5家落戶在高新區(qū)，形成了180多家生物醫(yī)藥企業(yè)、160多家電子信息企業(yè)、130家先進裝備制造企業(yè)構成的三大產業(yè)集聚群。因此，建立總部基地具有非常的必要性：有利于為資本的引入提供硬件支持?？偛炕亟⒌哪康木褪窍Ｍ麑⑷珖拇笾行推髽I(yè)引進高新區(qū)投資，尤其是大企業(yè)將總部設在高新區(qū)，以加強高新區(qū)的經濟投資實力，而總部基地就成為承載這些企業(yè)投資的硬件。有利于提升對外的效勞水平。隨著企業(yè)的投資和經濟的開展，有效推動高新區(qū)的建立，投資企業(yè)需要銀行、建筑、設計、籌劃、展示等系列的中介效勞業(yè)為其配套，這些中介效勞業(yè)也需要有一個相對集中的載體展示自身形象?？偛炕匾脒@些中介效勞，從整體上提升了對外效勞的水平?？梢詽M足企業(yè)開展的資源需求。總部基地中的企業(yè)總部集中了企業(yè)價值鏈中知識含量最高的區(qū)段，研發(fā)、營銷、資本運作、戰(zhàn)略管理等，屬于高度密集的知識性勞動，可以滿足解決企業(yè)開展人才瓶頸的需求?？偛炕赝瑫r最大限度取得效勞業(yè)興旺、智力資源密集的優(yōu)勢，實現(xiàn)區(qū)域可持續(xù)開展，最大限度利用了生產基地土地、勞動力、能源等要素優(yōu)勢，形成產業(yè)配套，最大限度地降低了本錢。2.8建立總部基地的意義高新區(qū)作為一個迅速崛起的經濟區(qū)域，憑借著現(xiàn)有的資源，結合省、市政府的大力支持，引入外省、外國企業(yè)來投資，企業(yè)總部和辦公區(qū)域設在總部基地。憑借著交通樞紐優(yōu)勢，憑借醫(yī)藥、電子、機械設備制造產業(yè)鏈的集群效應，吸納省內和周邊省市的名企將總部遷入總部基地。同時引入科研機構和金融平臺進駐總部基地，形成一個良性循環(huán)，對高新區(qū)來講，意義非凡：1、實現(xiàn)國有土地資源投產出效益最大化總部經濟占地少、收益多，是實現(xiàn)土地投產出效益最大化的最正確表現(xiàn)形式；同時，名企的總部進駐，其生產制造基地必定跟隨到高新區(qū)周邊投資，這樣將使高新區(qū)的閑散土地得到最大限度的利用，產生巨大的經濟效益和社會效益，拉動周邊地塊升值。2、為地方創(chuàng)造財政收入總部基地的建成，年交易額和生產總值可達千億元人民幣，可為地方財政帶來數(shù)十億的稅收和其他各項收入。3、擴大就業(yè)時機隨著總部基地的建立與開展，可為高新區(qū)甚至***市提供10000個就業(yè)崗位，將大大緩解就業(yè)問題。4、促進商貿物流進一步開展總部基地會促進入駐企業(yè)和當?shù)仄髽I(yè)的劇烈競爭，從而使商貿、物流更加繁榮，資源的優(yōu)勢互補會使總部基地聚群效益更加活潑和富有競爭力。5、帶動地方產業(yè)以及第三產業(yè)的蓬勃開展總部經濟將對區(qū)經濟開展將產生強有力的拉動作用，并將成為高新區(qū)強勁的經濟增長點和產業(yè)構造優(yōu)化升級的“引擎〞。它在自身創(chuàng)造大量產值和稅收的同時，還可通過產業(yè)間的前后關聯(lián)效應促進第三產業(yè)的開展和壯大；總部基地的建立，將會帶動高新區(qū)的經濟建立和城市建立，如餐飲效勞業(yè)、交通運輸業(yè)、郵政通訊業(yè)、公交水電業(yè)、建筑建材業(yè)和房地產業(yè)等迅速繁榮起來。總部基地是個商務往來及其頻繁的場所，對拉動周邊第三產業(yè)作用將非常巨大。6、推動當?shù)爻鞘谢⒖偛炕氐慕?，將會加速高新區(qū)城市化進程，大幅度提升都市形象，刺激城建、房產、商務等產業(yè)的開展；推動周邊地區(qū)城市化建立，為經濟建立增添強大后勁。7、形成新的商務中心與***城市開展目標一致，將周邊配套建立完善，形成新的城市商務中心區(qū)域，共同推動經濟開展。8、促進金融開展總部基地建成后，各企業(yè)的大筆流通資金將會為當?shù)亟鹑跈C構增添活力，促使金融業(yè)蓬勃開展，形成良性的投資環(huán)境。另外，總部經濟這一符號如同商標，將賦予高新區(qū)經濟開展無限的彈性和商機。***至**、、**、**鐵路客運專線的城市交通圈，也將加速人才、技術、物流、旅游資源等經濟要素的流動。同時，工業(yè)廠區(qū)外遷、鐵路入地和舊城改造為商業(yè)開展騰出了空間。無論是城市區(qū)位，還是人力、土地等本錢特點，都決定了***適合開展總部經濟，且總部經濟將成為推動經濟開展的新引擎，總部經濟的打造對于促進WW承接產業(yè)轉移，推動環(huán)首都經濟圈內城市技術、人才、資金流動，優(yōu)化資源配置都具有重要意義。三、工程定位3.1工程定位原則1、以政府整體規(guī)劃與政策引導為建立根底和原則；2、定位結合市場因素，嚴密與市場相連；3、辦公樓局部與商業(yè)局部定位互為一體，能有機結合，表達整體性，減少對工程整體形象的推廣費用；4、利于后期產品迅速銷售為原則；3.2建立目標工程建立標為高新區(qū)高端商務辦公綜合體的選建筑工程建成后，將為300多家企業(yè)總部提供營運平臺，降低商務本錢,吸引專業(yè)科技人才和高端管理人才2000余人，為高新區(qū)的產業(yè)、人才、技術集聚提供良性開展條件，成為WW經濟的一個亮點。3.3總體定位工程總體定位為“高新區(qū)新地標，企業(yè)聚集地，***東高端產業(yè)企業(yè)總部〞。3.4客戶定位本工程的客戶策略為：前期通過市場策略，明確目標客群定位，重點針對目標行業(yè)引入諸如跨國企業(yè)、上市公司、大型企業(yè)集團、研發(fā)創(chuàng)新型企業(yè)等，與環(huán)渤海經濟圈產業(yè)園進展相對差異化定位，留住本地區(qū)強勢品牌集團的同時爭取培育出更多WW外鄉(xiāng)實力強勁的資助品牌；在工程形象樹立后，利用標桿客戶吸引省市乃至全國的一般中小企業(yè)客戶，最終打造與“環(huán)渤海〞經濟圈產業(yè)園同等級別的“京津冀〞代表產業(yè)園。擬招商客戶特征分析:對中心城區(qū)濃厚的商業(yè)氣氛依賴程度低、多數(shù)依靠智力創(chuàng)造財富、對便捷的交通依賴性較強、比較看重自身的形象、以主流企業(yè)為主要業(yè)務對象的效勞企業(yè)。所以，本工程的目標客戶主要為：IT類公司、醫(yī)藥公司、建筑設計公司、動畫制作公司、廣告公司、大型企業(yè)的研發(fā)中心、大型企業(yè)的總部、培訓中心、其他效勞類產業(yè)預計建成后的總部經濟大廈內將引入約150家企業(yè)，其中跨國公司約1-3家，國內上市企業(yè)約3-5家，WW省知名企業(yè)約20-25家，本地優(yōu)勢企業(yè)約50家，快速成長創(chuàng)新企業(yè)約40家。3.5功能定位按照“政府引導、市場運作〞的原則，總部經濟大樓建成后，將形成一個集創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)示*基地、科技創(chuàng)業(yè)效勞中心、中小企業(yè)孵化空間、金融商業(yè)效勞配套于一體的多功能城市綜合體，成為名副其實的產業(yè)集聚區(qū)和產業(yè)轉型升級示*區(qū)。創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)示*基地結合高新區(qū)產業(yè)格局，突破傳統(tǒng)的只供應不引導的扶持模式，深入實施創(chuàng)新驅動開展模式，適應新常態(tài)下群眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的新趨勢，大力開展與高等科研院校及相關企業(yè)協(xié)會合作，加快開展眾創(chuàng)空間等創(chuàng)新型孵化器，探索企業(yè)孵化新模式，篩選一批高科技創(chuàng)業(yè)工程，通過專業(yè)創(chuàng)業(yè)團隊的輔導，引領工程從實驗室理論研究迅速向產業(yè)應用轉換，提高市場化效率，建立在全省發(fā)揮示*引領作用、在全國具有影響力的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)示*基地。企業(yè)總部基地企業(yè)總部基地定位為總部基地內的重要支柱產業(yè)，其高效產出能為總部基地帶來較大收益。企業(yè)總部落址總部基地后常以整體樓層占用為主，需要在樓層預留后期擴大用地。產業(yè)孵化基地產業(yè)孵化基地是產業(yè)園內享有國家獨特扶持政策，創(chuàng)業(yè)型企業(yè)起步的搖籃，并且配有金融、保險、法律、咨詢、投資等產業(yè)園必備要素，為產業(yè)園的壯大開展提供后臺效勞，這里將培育出未來屬于WW的自主品牌。高端商服中心優(yōu)質的商業(yè)配套是滿足園區(qū)中高端人群必不可少的條件，完善的商業(yè)配套能吸引更多的高素質人才商服配套是總部基地非常重要的局部，直接關系到基地的檔次與形象。四、總部基地整體規(guī)劃4.1規(guī)劃原則整體規(guī)劃以打造高品質的企業(yè)總部基地為宗旨；規(guī)劃中的道路體系與入口設置充分考慮地塊條件與地塊價值、人流動向等綜合因素；各物業(yè)布局充分考慮地塊價值、地塊形態(tài)與開發(fā)難易程度、內部與外部資源占有等綜合因素；工程和區(qū)域配套類型的商業(yè)、酒店及公寓類物業(yè)建議規(guī)劃在地塊靠中心的位置；規(guī)劃中各產品面積參照市場同類產品面積，結合工程定位和地塊情況綜合考慮；工程的商業(yè)配套考慮的工程周邊十分鐘車程*圍內近150萬方大型綜合商業(yè)，供應量巨大，同時工程所在區(qū)域配套缺失，因此工程商業(yè)定位為商務配套型商業(yè)，以滿足工程商務配套為主；整體規(guī)劃充分考慮工程開發(fā)過程中的必須現(xiàn)金流需求。4.2整體規(guī)劃總部基地工程的配套設施將著力做到完善而豐富，符合未來經濟開展需求，金融效勞、商業(yè)效勞配套等定位高端、效勞多元化，適應總部辦公、運營的多方面需求。配套設施將集金融效勞、商務酒店、高檔商業(yè)、休閑娛樂、5A寫字樓、總部小公寓、物流效勞、會議會務、產品展示等于一體，充分適應企業(yè)總部的各種商務需求。整體構造以人、自然與城市建筑、環(huán)境的有機融合，通過景觀軸線、景觀節(jié)點等城市設計要素來精心組織，強調總部大廈與城市主干道的聯(lián)系，使其串聯(lián)起辦公區(qū)、中心廣場、休閑會所、公寓，既表達景觀的連續(xù)性，又不失景觀的多元化和層次感?？偛炕亟ǔ珊?，將成為高新區(qū)經濟增長新的區(qū)域。其建立和運營能極大地促進城市化開展，促進區(qū)內產業(yè)構造升級，并實現(xiàn)周邊區(qū)域資源效益的最大化開展，還將推動周邊區(qū)域城市一體化的開展進程，推動配套設施的成熟和完善。五、總部基地選址分析5.1總部基地工程選址因素1、伴隨著城市經濟開展與區(qū)域戰(zhàn)略布局；2、工程所在區(qū)域為重點產業(yè)所在區(qū)域，并且已經形成產業(yè)聚集的風氣；3、綜合交通條件便捷；4、良好的政策扶持，有利于吸引大企業(yè)進駐；5、入駐企業(yè)享有投資獎勵、稅收優(yōu)惠等扶持政策；6、土地平整且方正，有利于規(guī)劃；5.2工程選址狀況地址與地理位置根據(jù)以上分析以及***市高新區(qū)的規(guī)劃，總部經濟基地擬選建立地址位于高新區(qū)AA大街和BB道穿插口，地處***城區(qū)與高新區(qū)交界處，占地面積約為24畝。1、交通條件本工程位于主城區(qū)與高新區(qū)交界區(qū)域，緊鄰城市快速干道東二環(huán)主路，位于通往市中心的主干道CC大道(裕華路延伸線)與DD大道(**路延長線)中間位置，與HH客運站毗鄰，進入市中心交通方便快捷；距離307國道、京港澳高速裕華路出入口均在5公里*圍內。2、商業(yè)條件緊鄰***城市副商業(yè)區(qū)，北國超市、八號公館、QQ海世界等商業(yè)效勞設施一應俱全，具有相當濃厚的商業(yè)氣氛；3、配套條件醫(yī)療配套設施齊全，緊鄰WW省醫(yī)科大學第二、第三、第四醫(yī)院東院、長城醫(yī)院；教育科技資源豐富，毗鄰***高新區(qū)學區(qū)集中區(qū)域，幼兒園、小、初、高和大學等各類教育機構齊全；金融效勞體系完備，五大銀行和各商業(yè)銀行均在工程周邊設有分支機構和效勞網點，為總部經濟基地建立奠定了科技、人才、交通、生活根底。4、工程周邊文化體育、社區(qū)效勞及市政公用設施也較為齊備.建址土地權屬本工程建立用地屬性質，使用年限年。方案于取得土地使用權證。綜上所述，從交通狀況、市政配套、土地本錢、入住對象等多因素綜合考慮，我們認為工程擬選地塊較為適宜。六、建立規(guī)模和建立內容6.1建立規(guī)模高新區(qū)總部基地初步規(guī)劃為工程用地建立總部經濟大夏一座，工程總占地24畝，總建筑面積25000㎡。6.2建筑規(guī)劃本工程定位立足于“總部經濟〞理論，并依據(jù)“適度超前性、差異性、市場導向性、創(chuàng)新性、價值性〞五大原則，著力打造“總部辦公+金融商業(yè)+高檔商務活動—集理財、金融效勞、商務洽談、商務居住觀光、社交于一體的復合主題現(xiàn)代化金融商業(yè)方案，力求使本工程成為高新區(qū)的建筑標桿、金融標桿、商住標桿。6.3規(guī)劃原則⑴整體布局應充分表達自身特色，設計要表達以人為本的主題思想，創(chuàng)造一種和諧環(huán)境、具有時代氣息的氣氛。⑵堅持高標準的規(guī)劃設計，力爭規(guī)劃一步到位，以滿足企業(yè)市場的需求。⑶整體規(guī)劃要把握好工程與城市、與周邊用地關系，搞好與周圍自然環(huán)境的有機結合，保持環(huán)境的整體性。⑷建筑造型設計力求簡潔明快、美觀大方，有獨特的建筑風格。⑸堅持經濟效益、社會效益和環(huán)境效益的協(xié)調統(tǒng)一，貫徹可持續(xù)開展的原則。6.3建筑內容該工程方案依AA大街而建，依據(jù)城市規(guī)劃和初步設計方案，方案建立總部經濟大廈及裙樓?？偛拷洕髲B方案建立高度為95.3米，方案層數(shù)為26層，地下1層，地上26層；建筑面積-1層為6000㎡，1—4層為4000㎡/層，地上5—26層為1000㎡/層，主樓總建筑面積為22000㎡；總部經濟大廈地下1層為大型標準地下停車場；1—3層為商務接待酒店、銀行、高端餐飲等機構的經營場所；4層為健身、茶藝、多功能廳等商務休閑類會所；5—8層為中餐廳、西餐廳；9層為多功能會議廳、展覽廳；10-18層為各進駐企業(yè)辦公總部的辦公場所及設備層；19-22層為中小企業(yè)孵化基地；22-26層為客房部。各功能區(qū)域獨立運行，相互輔助，內設區(qū)域獨立電梯，高檔智能化專用電梯及智能化樓宇技術，打造高檔、智能、舒適、節(jié)能、先進的綜合性效勞場所，力爭建成高新區(qū)的標志性建筑。七、建立投資估算及資金籌措7.1投資估算編制*圍本工程的建立投資估算*圍包括土地轉讓、建立場地總圖〔土地平整、拆遷緩建、道路、給排水、電力電訊〕，消防、環(huán)保、土建工程、綠化等費用及工程相配套的前期工作費用等。本錢估算：1、土地費用：①土地取得費24畝*1000萬元/畝=24000萬元②城市建立配套費、人防工程費、規(guī)劃管理費、消防費：16000㎡×108元/㎡=172.8萬元小計：土地費用=24172.8萬元2、前期工程費：①規(guī)劃勘測設計費80萬元②三通一平費用20萬元小計：前期工程費=80+20=100萬元3、房屋開發(fā)費：①**工程38000㎡×1800元/㎡=6840萬元②根底設施建立費〔包含紅線*圍內各種管線〕160萬元小計：房屋開發(fā)費=7000萬元4、管理費：取上述三項費用的2％，即〔24172.8+100+7000〕×2％=625萬元5、其他費用〔包含臨時建立費、招標費、監(jiān)理費、保險費、銷售費、財務費用、融資費等雜費〕100萬元6、不可預見費：按上述費用的3％計算〔24172.8+100+7000+625〕×3％=957萬元7、工程開發(fā)本錢總計：33652萬元〔取整〕經估算本工程的總投資為33652萬元其中：固定資產投資為31000萬元，其中**工程6840萬元；購置土地24000萬元。建立投資估算表序號工程工程分項內容單位數(shù)量單價(萬元)金額〔萬元〕1前期費用土地出讓㎡160001.524000報建費㎡172.8勘察設計費80土地平整費㎡20小計24272.82建筑工程及配套設施住宅、商鋪、車庫㎡380000.186840根底設施160小計70003其他費用管理費用萬元625其他費用萬元797不可預見費萬元957小計23794總計萬元33651.87.2資金籌措方案資金來源的組織構造根據(jù)工程投資估算表，該工程需投資33651.8元。資金籌措主要來源為：自有資金，第一年全部投入；銀行金融機構貸款：根據(jù)工程進展向銀行金融機構貸款；。房地產預售。根據(jù)現(xiàn)行銀行1-3年期的企業(yè)貸款年利率，同時考慮到籌資過程中涉及到的承諾費、評估費等籌資費用以及自有資金與貸款的比例等，本工程的綜合資金本錢率約為%，工程還款能力較強，投建單位資信良好，并配合抵押與保護性條款，銀行金融的融資風險很小。因此，初步的融資方案根本可行。資金運用及投資構造根據(jù)工程投資估算表，該工程總投資為33651.8萬元，其中用于固定資產投資31000萬元，流動資金2651.8萬元?！沧ⅲ汗潭ㄙY產投資中的土地價值包含了平整用地時的拆遷補助、還建住宅等費用?！池攧召M用中的建立期借款利息，是根據(jù)國家銀行同期同檔次貸款利率計算。八、風險分析及對策8.1政策風險時刻關注政策信號，根據(jù)得悉的信號，及時調整投資行為，從而躲避風險。政策的不確定性必然對工程地塊的運做產生影響，從目前***市和高新區(qū)政府在各領域政策的開放速度看，相應對策表現(xiàn)為能否有效利用新政策，公司將及時與政府溝通，反響及時的政策信息，緊緊把握目前的歷史機遇，在短期內建立全面的競爭優(yōu)勢。8.2市場風險基于***目前的寫字樓及商業(yè)裙房的供需、國家資本市場開放力度、高新區(qū)的開展，該工程主要的市場風險主要為：1.市場中競爭對手的情況，直接影響