龍湖地產(chǎn)工程精細(xì)化管理

龍湖地產(chǎn)工程精細(xì)化管理第一部分、工程精細(xì)化管理提出的背景第二部分、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題第三部分、龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量管理要點(diǎn)剖析第四部分、龍湖地產(chǎn)工程質(zhì)量精細(xì)化管理應(yīng)用講解第五部分、不同施工階段的質(zhì)量管控重點(diǎn)第一部分：精細(xì)化管理提出的背景外部資源背景對(duì)工程管理的要求■外部資源、現(xiàn)行規(guī)范對(duì)工程管理的影響1、設(shè)計(jì)單位對(duì)工程管理的影響2、監(jiān)理單位對(duì)工程管理的影響3、施工單位的工程管理的影響4、國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范對(duì)工程管理的影響5、企業(yè)內(nèi)部架構(gòu)、業(yè)務(wù)流程對(duì)工程管理的影響6、客戶(hù)驗(yàn)房需求工程管理的影響該項(xiàng)目施工圖屋面防水設(shè)計(jì)除構(gòu)造做法要求外，其余均為細(xì)部節(jié)點(diǎn)圖集引注思考60秒：防水設(shè)計(jì)在構(gòu)造做法上存在哪些問(wèn)題？思考60秒:倒置式屋面最大的設(shè)計(jì)隱患是什么？設(shè)計(jì)上如何解決倒置式屋面存在的隱患？思考60秒：該設(shè)計(jì)圖紙什么部位存在嚴(yán)重的設(shè)計(jì)隱患？為什么？思考60秒：該設(shè)計(jì)圖紙存在什么設(shè)計(jì)質(zhì)量問(wèn)題？對(duì)工程質(zhì)量有何影響？■一些其他地產(chǎn)公司曾經(jīng)出現(xiàn)的設(shè)計(jì)錯(cuò)誤：設(shè)計(jì)施工圖往往僅提供構(gòu)造做法，不提供節(jié)點(diǎn)詳圖及構(gòu)造節(jié)點(diǎn)要求思考60秒〃該設(shè)計(jì)圖紙什么部位存在嚴(yán)重的設(shè)計(jì)隱患？為什么？■監(jiān)理單位對(duì)工程管理的影響盡管監(jiān)理提供的時(shí)間長(zhǎng)，人員多，但監(jiān)理費(fèi)用遠(yuǎn)低于設(shè)計(jì)費(fèi)、銷(xiāo)售代理費(fèi)，顯示出行業(yè)內(nèi)普遍不看中監(jiān)理的地位與作用監(jiān)理工程師的總體專(zhuān)業(yè)能力和專(zhuān)業(yè)素質(zhì)有待提升，監(jiān)理行業(yè)人員流失比例過(guò)高，制約監(jiān)理行業(yè)的發(fā)展■監(jiān)理單位對(duì)工程管理的影響哪些部位、哪些工序需要監(jiān)理旁站？如何劃定監(jiān)理旁站監(jiān)督控制的區(qū)域？如何判定監(jiān)理工程師的配備滿(mǎn)足監(jiān)理要求？監(jiān)理檢驗(yàn)批驗(yàn)收和隱蔽工程驗(yàn)收的管理區(qū)別？■施工單位對(duì)工程管理的影響建筑施工企業(yè)總體素質(zhì)不是太好，注冊(cè)資本低資信差，質(zhì)量保證體系形同虛設(shè)。需要進(jìn)行嚴(yán)格的管理.需要甲方重點(diǎn)考察，輸出技術(shù)、管理標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助其建立質(zhì)量保證體系勞務(wù)隊(duì)伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術(shù)能力有限，責(zé)任心不強(qiáng)。甲方到位的技術(shù)指導(dǎo)及嚴(yán)格的過(guò)程控制，是施工質(zhì)量保證的重要前提■國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范對(duì)工程管理的影響1、為什么外墻滲漏、開(kāi)裂會(huì)成為愈演愈烈、屢禁不止的工程質(zhì)量問(wèn)題？2、為什么工程驗(yàn)收合格，項(xiàng)目交付時(shí)還會(huì)存z在大量的工程質(zhì)量問(wèn)題？■國(guó)家相關(guān)驗(yàn)收規(guī)范無(wú)法滿(mǎn)足企業(yè)需要：鋁合金門(mén)窗分項(xiàng)工程驗(yàn)評(píng)表中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的門(mén)窗防滲漏沒(méi)有任何針對(duì)性的檢驗(yàn)項(xiàng)目和檢驗(yàn)要求對(duì)檢驗(yàn)項(xiàng)目沒(méi)有約定明確的檢驗(yàn)方法■房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)流程與工程管理：施工準(zhǔn)備階段和施工階段（含保修）是建筑產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)階段，是工程管理的主要內(nèi)容，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不可或缺的環(huán)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理還涉及投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理和后評(píng)估等階段.房地產(chǎn)企業(yè)管理分工的細(xì)化，導(dǎo)致設(shè)計(jì)、材料、成本、合約等部門(mén)與工程管理聯(lián)系的緊密度下降。大量由于設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購(gòu)、成本合約等部門(mén)一流的工程質(zhì)量隱患，都會(huì)集中在工程施工中暴露，工程質(zhì)量已經(jīng)無(wú)法由工程部門(mén)完全掌控■房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)流程與工程質(zhì)量管理：設(shè)計(jì)對(duì)工程質(zhì)量保障：材料對(duì)工程質(zhì)量保障：招標(biāo)采購(gòu)對(duì)工程質(zhì)量保障：合約條款對(duì)工程質(zhì)量保障：成本、付款對(duì)工程質(zhì)量保障：施工階段現(xiàn)場(chǎng)管理質(zhì)量保障：■房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)流程與工程進(jìn)度管理：設(shè)計(jì)對(duì)工程進(jìn)度保障：招標(biāo)采購(gòu)對(duì)工程進(jìn)度保障合約條款對(duì)工程進(jìn)度保障報(bào)批報(bào)建對(duì)工程進(jìn)度保障市政工程對(duì)工程進(jìn)度保障成本、付款對(duì)工程進(jìn)度保障■現(xiàn)場(chǎng)工程部管理職責(zé)不清：相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)的甲方工程部，在權(quán)責(zé)設(shè)計(jì)上既負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)的工程管理，還承擔(dān)了大量的招標(biāo)采購(gòu)配合（招標(biāo)文件及招標(biāo)計(jì)劃編制、招標(biāo)考察及評(píng)審）、報(bào)批報(bào)建配合及大量的內(nèi)部協(xié)調(diào)、跟蹤等一系列額外工作。致使現(xiàn)場(chǎng)工程師很難把全部精力投入到施工現(xiàn)場(chǎng)的一線(xiàn)管理■客戶(hù)驗(yàn)房需求對(duì)工程管理的影響從業(yè)主投訴的角度看待工程質(zhì)量管理重點(diǎn)的問(wèn)題1、安全性質(zhì)量問(wèn)題2、功能性質(zhì)量問(wèn)題3、觀(guān)感性質(zhì)量問(wèn)題4、適用性質(zhì)量問(wèn)題■安全性質(zhì)量問(wèn)題的主要體現(xiàn):1、樁基工程質(zhì)量問(wèn)題2、鋼筋、混凝土工程質(zhì)量問(wèn)題3、外墻磚空鼓、開(kāi)裂、脫落等工程質(zhì)量問(wèn)題4、基坑、邊坡支護(hù)工程質(zhì)量問(wèn)題5、欄桿、護(hù)欄、人車(chē)行通道質(zhì)量問(wèn)題6、......■功能性質(zhì)量問(wèn)題的主要體現(xiàn):1、鋁合金門(mén)窗滲漏工程問(wèn)題2、外墻滲漏工程質(zhì)量問(wèn)題3、屋面滲漏工程質(zhì)量問(wèn)題4、衛(wèi)生間滲漏工程質(zhì)量問(wèn)題5、......■觀(guān)感性質(zhì)量問(wèn)題的主要體現(xiàn)：1、內(nèi)墻空鼓、開(kāi)裂工程質(zhì)量問(wèn)題2、內(nèi)部空間尺寸方正、凈高、垂直度、平整度等3、門(mén)窗、設(shè)備、管線(xiàn)污染、劃痕等質(zhì)量問(wèn)題4、外墻平整、褪色、泛堿等觀(guān)感類(lèi)質(zhì)量問(wèn)題5、......■適用性質(zhì)量問(wèn)題的主要體現(xiàn)：1、客戶(hù)居住使用功能的合理性問(wèn)題2、客戶(hù)居住使用功能的舒適性問(wèn)題3、客戶(hù)居住使用功能的協(xié)調(diào)性問(wèn)題4、客戶(hù)居住使用功能的經(jīng)濟(jì)性問(wèn)題5、......第二部分：工程管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題一、工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題二、工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題三、工程成本管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題四、工程供方管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題一、工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題■工程質(zhì)量管理容易出現(xiàn)的主要問(wèn)題：1、工程質(zhì)量管理理念需要完善2、施工階段工程質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng)3、工程合約條款設(shè)計(jì)質(zhì)量防控部分內(nèi)容需要明確4、對(duì)工程質(zhì)量控制細(xì)節(jié)的重視度不足5、工程質(zhì)量管理執(zhí)行力考核需要量化1、工程質(zhì)量管理理念需要完善國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量管理，主要集中在施工階段的工程質(zhì)量檢驗(yàn)，沒(méi)有形成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的工程質(zhì)量控制保障體系忽視針對(duì)企業(yè)工程質(zhì)量控制的設(shè)計(jì)預(yù)防、招標(biāo)采購(gòu)預(yù)防、合約預(yù)防、材料預(yù)防、施工質(zhì)量控制檢驗(yàn)要求等全過(guò)程的工程質(zhì)保體系管理工程質(zhì)量5施工質(zhì)量工程質(zhì)量不只是工程管理部門(mén)的責(zé)任工程質(zhì)量預(yù)防管理的起點(diǎn)首先是設(shè)計(jì)部門(mén)對(duì)施工質(zhì)量缺陷、施工質(zhì)量通病等采取有效的設(shè)計(jì)防控措施■一個(gè)屬于“工程質(zhì)量”問(wèn)題的案例：某別墅項(xiàng)目將每層退臺(tái)式露臺(tái)設(shè)置為種植庭院的方式，以增加銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)。圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審查未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，施工單位按規(guī)范要求施工監(jiān)理單位按規(guī)范要求驗(yàn)收，甲方閉水試驗(yàn)復(fù)檢合格，項(xiàng)目交付后不足一個(gè)月，就出現(xiàn)大量的漏水投訴。一個(gè)不屬于龍湖地產(chǎn)的項(xiàng)目案例某項(xiàng)目外墻設(shè)計(jì)有外墻空調(diào)板用于放置空調(diào)室外機(jī)：圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審查沒(méi)有問(wèn)題，施工單位按規(guī)范要求施工監(jiān)理單位按圖紙及規(guī)范驗(yàn)收合格，甲方工程部復(fù)檢合格。項(xiàng)目交付后只要一下暴雨，80%以上空調(diào)板的根部就會(huì)出現(xiàn)外墻滲漏。開(kāi)發(fā)商為此付出巨額索賠某項(xiàng)目采用下沉式衛(wèi)生間設(shè)計(jì)為保證衛(wèi)生間防水質(zhì)量，設(shè)計(jì)采用兩道柔性防水層。圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審查沒(méi)有問(wèn)題，施工單位按規(guī)范要求施工，監(jiān)理單位按圖紙及規(guī)范驗(yàn)收合格，甲方閉水試驗(yàn)驗(yàn)收合格。項(xiàng)目交付三個(gè)月后,30%以上的衛(wèi)生間開(kāi)始出現(xiàn)滲漏某項(xiàng)目屋面采用倒置式屋面設(shè)計(jì)防水層選用甲指SBS改性瀝青防水卷材，在擠塑聚苯板保溫層上直接鋪貼。施工單位嚴(yán)格控制材料、工藝和節(jié)點(diǎn)。監(jiān)理按規(guī)范驗(yàn)收合格，甲方工程部屋面閉水試驗(yàn)復(fù)檢，工程交付半年后屋面出現(xiàn)大量滲漏，頂層住戶(hù)頂板出現(xiàn)大量結(jié)露某項(xiàng)目為外墻外保溫，采購(gòu)部采購(gòu)了某品牌的外墻彈性涂料施工單位使用水泥膩?zhàn)訃?yán)格按工藝要求施工，監(jiān)理單位按圖紙及工藝要求驗(yàn)收合格，甲方工程部復(fù)檢合格。項(xiàng)目交付不足三月，外墻涂料大量出現(xiàn)龜裂、開(kāi)裂、剝離、泛堿等質(zhì)量問(wèn)題，部分出現(xiàn)外墻滲漏■對(duì)上述案例的共性（簡(jiǎn)單小結(jié)）：采購(gòu)環(huán)節(jié)未考慮工程構(gòu)造做法對(duì)材料的特殊要求，不考慮工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理的可行性和有效性，不清楚一些材料不僅要本身合格，還要有與其相關(guān)材料的兼容性匹配要求屬于以采購(gòu)質(zhì)量責(zé)任為主的工程質(zhì)量事故■對(duì)上述案例的共性（簡(jiǎn)單小結(jié)）：招標(biāo)文件、合約文件對(duì)施工質(zhì)量管控的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)要求、重點(diǎn)及特殊工藝要求工程檢驗(yàn)管理要求等沒(méi)有明確約定施工過(guò)程中施工方案審批環(huán)節(jié)存在缺陷屬于以招標(biāo)、合約文件條款設(shè)計(jì)與現(xiàn)場(chǎng)施工管理雙重責(zé)任的工程質(zhì)量事故■通過(guò)設(shè)計(jì)預(yù)防解決飄窗滲漏的示例:飄窗什么部位最容易發(fā)生滲漏？飄窗為什么容易發(fā)生滲漏？針對(duì)飄窗滲漏，工程施工中有什么好的質(zhì)量預(yù)防措施和質(zhì)量控制方法？■對(duì)飄窗防滲漏案例的簡(jiǎn)單小結(jié)：實(shí)際工程施工過(guò)程中，過(guò)于強(qiáng)調(diào)甲方工程師和監(jiān)理工程師的不間斷檢查和不疏漏部檢查，在當(dāng)前環(huán)境背景下，幾乎不現(xiàn)實(shí)實(shí)際施工過(guò)程中，要求勞務(wù)工人百分之百?lài)?yán)格按規(guī)范、圖集和施工工藝要求進(jìn)行施工，在當(dāng)前勞務(wù)素質(zhì)背景下，幾乎不現(xiàn)實(shí)2、施工質(zhì)量控制深度需要加強(qiáng)■施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理方法有待提高：國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理，主要依靠隱蔽驗(yàn)收、分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收等事后檢驗(yàn)的管理方法。即使工程管理人員在施工階段采取過(guò)程巡視，在其檢驗(yàn)范圍、檢驗(yàn)時(shí)間、檢驗(yàn)要求均無(wú)法保證的前提下，其檢驗(yàn)效果根本無(wú)法保障,工程質(zhì)量也無(wú)法得到有效控制■施工階段應(yīng)加強(qiáng)工序檢驗(yàn)的過(guò)程質(zhì)量控制：工程項(xiàng)目的施工過(guò)程，是由一系列相互關(guān)聯(lián)、相互制約的工序所構(gòu)成.工序質(zhì)量是基礎(chǔ)，直接影響到工程項(xiàng)目的整體質(zhì)量.施工中甲方對(duì)很多工程質(zhì)量控制不深入到工序、檢驗(yàn)批的控制深度，根本無(wú)法保障工程質(zhì)量■工序質(zhì)量控制的四個(gè)主要內(nèi)容：嚴(yán)格遵守工藝規(guī)程：施工技術(shù)、施工工藝交底、施工質(zhì)量防治措施、施工樣板檢驗(yàn)主動(dòng)控制工序活動(dòng)條件的質(zhì)量：明確工序質(zhì)量控制保障體系具體要求、實(shí)行工序責(zé)任管理及時(shí)檢驗(yàn)工序活動(dòng)效果的質(zhì)量：施工單位三檢制、監(jiān)理旁站、平行巡視、甲方巡視抽檢設(shè)置必要的工序質(zhì)量控制點(diǎn)（工序停止點(diǎn)）：進(jìn)行必要的工序檢驗(yàn)批驗(yàn)收，防止不合格隱患帶入下道工序并影響關(guān)鍵的質(zhì)量控制目標(biāo)■工序質(zhì)量控制點(diǎn)設(shè)置的基本要求工序控制點(diǎn)是指為了保證工序質(zhì)量而需要進(jìn)行過(guò)程質(zhì)量控制的重點(diǎn)。一般設(shè)置原則或?yàn)殛P(guān)鍵部位、或?yàn)楸∪醐h(huán)節(jié)、或施工單位容易出現(xiàn)的問(wèn)題。以便在一定時(shí)期內(nèi)、一定條件下進(jìn)行強(qiáng)化管理，使工序處于良好的受控狀態(tài)工序質(zhì)量控制點(diǎn)的檢驗(yàn)管理要求等同于隱蔽工程驗(yàn)收，驗(yàn)收合格前嚴(yán)禁進(jìn)行下一道工序工序質(zhì)量控制點(diǎn)應(yīng)按檢驗(yàn)批劃分要求，進(jìn)行責(zé)任管理■工序質(zhì)量控制點(diǎn)的設(shè)置原則：1、控制施工、監(jiān)理單位人員的關(guān)鍵行為：2、控制材料的質(zhì)量和性能：3、控制關(guān)鍵工序的操作行為：4、控制關(guān)鍵的施工順序：5、控制合理的技術(shù)間歇：6、控制常見(jiàn)的施工質(zhì)量通?。?、控制新材料、新工藝、新技術(shù)的應(yīng)用：8、控制質(zhì)量不穩(wěn)定、質(zhì)量問(wèn)題較多的工序：9、控制關(guān)鍵的施工工法：10、控制總、分包交叉作業(yè)的工序和成品保護(hù)■外墻穿墻螺桿孔洞封堵工序質(zhì)量控制點(diǎn)示例：穿墻螺桿孔洞應(yīng)填塞密實(shí)施工單位為穿墻螺桿的回收利用，結(jié)構(gòu)往往套上塑料管施工單位堵洞時(shí)，往往不進(jìn)行擴(kuò)孔或帶著塑料管進(jìn)行堵洞，無(wú)法保證填塞密實(shí)。極易產(chǎn)生外墻滲漏關(guān)鍵部位控制、薄弱環(huán)節(jié)控制■廁浴間穿樓板UPVC管道工序質(zhì)量控制點(diǎn)示例：廁浴間大量采用的UPVC等塑料管道，因管道外壁極其光滑。按傳統(tǒng)施工工藝規(guī)程采用摻微膨脹劑的水泥砂漿灌縫，極易產(chǎn)生開(kāi)裂，撕開(kāi)涂膜防水層造成管根處的滲漏關(guān)鍵部位控制薄弱環(huán)節(jié)控制■鋁合金門(mén)窗外側(cè)打膠工序質(zhì)量控制點(diǎn)示例：■應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工單位工藝、工法、工序的指導(dǎo)：國(guó)內(nèi)大多數(shù)施工企業(yè),目前普遍存在著技術(shù)管理缺失的問(wèn)題。幾乎沒(méi)有人愿意去當(dāng)施工單位的總工房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)多年項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，往往積累了大量的工程經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn).在某些工藝、工法、工序要求及質(zhì)量通病防治措施上，往往領(lǐng)先于施工企業(yè)■地下室防水關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)施工工法控制的示例：地下室外墻的后澆帶、施工縫處，按防水要求需要設(shè)置止水鋼板，防止地下室外墻滲漏。如果此時(shí)出現(xiàn)墻中設(shè)置有框架柱的情況，就會(huì)出現(xiàn)規(guī)范執(zhí)行的沖突，往往造成地下室外墻滲漏■首層小院圍墻施工順序控制的示例:某小高層項(xiàng)目首層設(shè)有私家小院，傳統(tǒng)做法小院通常在外架及塔吊井架拆除后再開(kāi)始挖土、做圍墻基礎(chǔ)，砌小院圍墻.施工中普遍出現(xiàn)工期長(zhǎng)、影響到市政環(huán)境工程進(jìn)場(chǎng)施工。同時(shí)小院圍墻在不同程度上均出現(xiàn)下沉，導(dǎo)致墻面開(kāi)裂，引起業(yè)主投訴■施工圖中設(shè)計(jì)小院圍墻的常見(jiàn)形式■龍湖施工管理輸出常用的一些小工具：現(xiàn)已要求改為專(zhuān)門(mén)定制的異形角磚3、工程招標(biāo)及合約條款設(shè)計(jì)不明確■房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的依據(jù)：國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)等國(guó)家、地方及行業(yè)相關(guān)規(guī)范、圖集等建設(shè)方和工程供方的合約國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)比較注重合約中的經(jīng)濟(jì)條款部分，對(duì)有關(guān)工程質(zhì)量、進(jìn)度等管理方面的約定往往比較欠缺■房地產(chǎn)企業(yè)工程合約的一些普遍現(xiàn)象：合約由法務(wù)專(zhuān)業(yè)人員編寫(xiě)，其條款設(shè)計(jì)根本無(wú)法指導(dǎo)實(shí)際的工程管理合約中存在大量不合理的、甚至無(wú)法操作的霸王條款以罰代管體現(xiàn)突出，單純依靠處罰，并不能真正解決工程管理遇到的問(wèn)題國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在工程合約條款設(shè)計(jì)中，依然采用傳統(tǒng)目標(biāo)管理的方式。工程管理要求不清晰，對(duì)實(shí)際工程管理過(guò)程中缺乏指導(dǎo)性、可考核性和可操作性，無(wú)法形成有效的合約監(jiān)管機(jī)制。不利于甲方工程部依據(jù)合約對(duì)施工方進(jìn)行有效的管理■房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的主要工作：提要求審核實(shí)際結(jié)果與最終需求的符合性付款房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理，如果連要求都提不清楚，就不可能取得好的結(jié)果■國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)合同范本與補(bǔ)充協(xié)議國(guó)家建設(shè)施工合同（范本）中的合約條款大多是保護(hù)施工企業(yè)。根本無(wú)法滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)工程過(guò)程管理和精細(xì)化管理的需要.有效的利用合同范本允許的補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)協(xié)議條款精心設(shè)計(jì)，是關(guān)系到工程管理最終效果好壞的重要因素■房地產(chǎn)企業(yè)工程合約條款設(shè)計(jì)涉及的一些合同：建設(shè)工程施工合同建設(shè)工程委托監(jiān)理合同設(shè)備安裝合同物資采購(gòu)合同■國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷：?jiǎn)栴}一：工程質(zhì)量目標(biāo)不清晰國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)合約中約定的工程質(zhì)量要求大多填寫(xiě)為:合格、優(yōu)良或達(dá)到***杯要求■補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)明確施工檢驗(yàn)的質(zhì)量目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：實(shí)行以客戶(hù)驗(yàn)房標(biāo)準(zhǔn)為導(dǎo)向的工程質(zhì)量目標(biāo)明確并細(xì)化質(zhì)量目標(biāo)的重點(diǎn)要求，避免施工單位在施工及交驗(yàn)過(guò)程中與甲方產(chǎn)生歧義■國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷：?jiǎn)栴}二：關(guān)于工程質(zhì)量管理的約定條款過(guò)于籠統(tǒng)，不能滿(mǎn)足甲方施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際工程管控的具體需求，不能幫助甲方一線(xiàn)管理人員指導(dǎo)監(jiān)管施工單位的質(zhì)量生產(chǎn)活動(dòng)對(duì)施工方無(wú)工程質(zhì)保體系的管理要求對(duì)施工方無(wú)工程質(zhì)量過(guò)程管控的管理要求無(wú)關(guān)鍵工序質(zhì)量控制、檢驗(yàn)批驗(yàn)收、質(zhì)量停止點(diǎn)設(shè)置等管理要求無(wú)工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、企業(yè)工程標(biāo)準(zhǔn)等明確執(zhí)行優(yōu)先順序的管理約定對(duì)施工單位不遵守合約質(zhì)量控制管理要求缺乏除經(jīng)濟(jì)處罰外的有效制約手段■如補(bǔ)充協(xié)議不對(duì)合同范本的缺陷進(jìn)行修正：施工單位管理人員不到位或不合格，管理人員配備不能滿(mǎn)足甲方的工程質(zhì)量管控需要施工單位工程無(wú)質(zhì)保體系或不健全，工程質(zhì)量管理責(zé)任劃分不明確施工單位不重視施工過(guò)程的工程質(zhì)量控制，以包代管，導(dǎo)致甲方及監(jiān)理的人員成為施工單位的質(zhì)檢員施工單位不重視關(guān)鍵工序質(zhì)量控制、檢驗(yàn)批驗(yàn)收質(zhì)量控制，不重視技術(shù)方案先行、樣板引路等質(zhì)量手段的應(yīng)用施工單位不重視總分包工序交接質(zhì)量控制和分包工程成品質(zhì)量保護(hù)措施的管理施工單位以工程常規(guī)或國(guó)家沒(méi)有明確約定等理由拒絕甲方工程精細(xì)化管理要求■國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷：?jiǎn)栴}三：房屋交付質(zhì)量與施工單位的考核管理脫鉤，只罰不獎(jiǎng)的合約條款對(duì)施工方促進(jìn)作用不明顯■國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)工程委托監(jiān)理合同存在的缺陷：工程監(jiān)理質(zhì)量目標(biāo)不清晰，監(jiān)理責(zé)任與監(jiān)理合約對(duì)于質(zhì)量管理的責(zé)任和要求主要是滿(mǎn)足甲方對(duì)承包方的質(zhì)量目標(biāo)管理要求。監(jiān)理合約中應(yīng)將甲方對(duì)施工單位的質(zhì)量目標(biāo)及檢驗(yàn)要求作為監(jiān)理合約附件予以明確4、對(duì)關(guān)鍵質(zhì)量控制的細(xì)節(jié)重視度不足：部分甲方工程管理人員忽視關(guān)鍵質(zhì)量細(xì)節(jié)的控制，對(duì)工程質(zhì)量細(xì)節(jié)需要關(guān)注的重點(diǎn)不清工程質(zhì)量管理過(guò)程中如不了解設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位常見(jiàn)的管理錯(cuò)誤，對(duì)一些關(guān)鍵的質(zhì)量細(xì)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)管控，往往一個(gè)小的隱患，就能產(chǎn)生重大的工程質(zhì)量隱患■一個(gè)關(guān)于門(mén)窗滲漏的細(xì)節(jié)處理：此部位在國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)圖集中沒(méi)有具體表述，近年來(lái)在對(duì)一些房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理交流中，見(jiàn)到了各種五花八門(mén)〃的處理方式.其中真正做對(duì)，并掌握關(guān)鍵防滲漏、防開(kāi)裂節(jié)點(diǎn)質(zhì)量控制要點(diǎn)的，不足5%解決措施一：增加鋼附框填空間隙錯(cuò)誤:鋼附框高度超過(guò)60啞，對(duì)其剛度、壁厚等要求大幅上升，造價(jià)急劇升高解決措施二：用聚合物抗裂砂漿加鋼絲網(wǎng)填堵縫隙錯(cuò)誤：聚合物抗裂砂漿抹灰厚度過(guò)厚，即使采取增加抗裂措施，也極易出現(xiàn)開(kāi)裂。且聚合物抗裂砂漿與外保溫層容易產(chǎn)生滲水通道解決措施三：將保溫深至框下，框固定在保溫上錯(cuò)誤：窗框在保溫上固定不穩(wěn)定，保溫層滲水通道和固定點(diǎn)滲水通道直接與室內(nèi)相連解決措施四:結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)外墻增加出挑的窗垛錯(cuò)誤：按新節(jié)能規(guī)范要求窗垛也需要進(jìn)行保溫否則極易產(chǎn)生冷橋?qū)е陆Y(jié)露5、工程質(zhì)量管理執(zhí)行力考核指標(biāo)需要具體量化：從企業(yè)管理角度分析，如果對(duì)一個(gè)員工的工作不能實(shí)行量化，不能明確工作成果標(biāo)準(zhǔn)。就很難對(duì)其進(jìn)行有實(shí)質(zhì)意義上的考核反過(guò)來(lái)，如果一個(gè)員工的工作沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)清晰的實(shí)質(zhì)性考核。其工作不可能得到有效的保障■工程質(zhì)量管理執(zhí)行力考核需要適量：從企業(yè)管理角度分析，如果對(duì)一個(gè)員工的工作不能實(shí)行量化，不能明確工作成果標(biāo)準(zhǔn)。就很難對(duì)其進(jìn)行有實(shí)質(zhì)意義上的考核反過(guò)來(lái)，如果一個(gè)員工的工作沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)清晰的實(shí)質(zhì)性考核。其工作不可能得到有效的保障二、工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題工程進(jìn)度管理容易出現(xiàn)的主要問(wèn)題：1、工程計(jì)劃管理體系不健全2、施工進(jìn)度計(jì)劃管理過(guò)程中存在的問(wèn)題3、工程合約條款工程進(jìn)度管理部分內(nèi)容需要明確造成“三邊行動(dòng)”的根本原因是在目標(biāo)未清、職責(zé)未明的情況下就倉(cāng)促開(kāi)始往下做細(xì)節(jié)，結(jié)果常會(huì)因?yàn)樵谝恍┬∈律铣镀?dǎo)致項(xiàng)目被不斷地延期.即使最后勉強(qiáng)完成了，也與最初的目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)■房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度計(jì)劃管理的基本流程：計(jì)劃、執(zhí)行、評(píng)估、改進(jìn)■房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度管理的基本原則：運(yùn)用目標(biāo)管理、責(zé)任管理與過(guò)程管理的方法對(duì)公司各部門(mén)、各專(zhuān)業(yè)計(jì)劃等與工程進(jìn)度計(jì)劃管理相關(guān)的活動(dòng)進(jìn)行全面的規(guī)劃、跟蹤和調(diào)整目標(biāo)管理根據(jù)企業(yè)總體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，以項(xiàng)目按質(zhì)按期交付為各相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)的最終工作目標(biāo)以交付為各部門(mén)的最終目標(biāo)，是為了避免各業(yè)務(wù)部門(mén)之間過(guò)于強(qiáng)調(diào)部門(mén)職責(zé)和部門(mén)利益，不能從整體思考項(xiàng)目利益■一個(gè)維護(hù)公司利益、控制施工成本的案例:某項(xiàng)目工程部計(jì)劃采取一項(xiàng)新的樁基施工技術(shù)，經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)技術(shù)論證，可以加快工程建設(shè)進(jìn)度。其中出±）。00可提前40d，項(xiàng)目交付可提前60d。因其施工成本需要增加20萬(wàn)元，報(bào)公司成本部審批時(shí)，被成本管理人員超出“目標(biāo)”成本控制為由否決.根據(jù)業(yè)務(wù)銜接邏輯關(guān)系，以最終交付為起點(diǎn)，采用關(guān)門(mén)倒推、層層分解的管理方法確定各部門(mén)業(yè)務(wù)工作在整體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中所處的位置，確定各部門(mén)業(yè)務(wù)工作與上下銜接業(yè)務(wù)部門(mén)之間的工作成果要求，明確所需工作條件、自身業(yè)務(wù)成果標(biāo)準(zhǔn)、明確時(shí)限要求和工作配合要求編制各部門(mén)業(yè)務(wù)工作計(jì)劃（業(yè)務(wù)流的過(guò)程分解計(jì)劃）責(zé)任管理匯總各部門(mén)的部門(mén)業(yè)務(wù)工作計(jì)劃評(píng)價(jià)不同部門(mén)業(yè)務(wù)工作計(jì)劃的協(xié)同性、保障性和準(zhǔn)確性?xún)?yōu)化不同部門(mén)業(yè)務(wù)工作計(jì)劃的關(guān)鍵線(xiàn)路，最終確定各部門(mén)業(yè)務(wù)工作計(jì)劃，形成總體協(xié)同的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃根據(jù)已確定的部門(mén)業(yè)務(wù)工作計(jì)劃，明確各部門(mén)主管責(zé)任人，直接責(zé)任人，并分解為部門(mén)月度或周工作計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃的過(guò)程監(jiān)管部門(mén)、明確監(jiān)管主管責(zé)任人和監(jiān)管直接責(zé)任人過(guò)程管理跟蹤項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃總體執(zhí)行情況，及時(shí)進(jìn)行計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警評(píng)估各部門(mén)業(yè)務(wù)工作計(jì)劃的執(zhí)行情況和余期完成的可行性調(diào)整目標(biāo)計(jì)劃，根據(jù)調(diào)整原因及影響程度進(jìn)行業(yè)務(wù)考核根據(jù)調(diào)整的目標(biāo)計(jì)劃，對(duì)各部門(mén)業(yè)務(wù)工作計(jì)劃做出協(xié)同調(diào)整和評(píng)估業(yè)務(wù)順序銜接的下道部門(mén)對(duì)上道部門(mén)負(fù)有業(yè)務(wù)成果跟蹤權(quán)系統(tǒng)管理根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃流轉(zhuǎn)情況，召開(kāi)相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)參與的項(xiàng)目例會(huì)實(shí)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃電子平臺(tái)共享式管理實(shí)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周報(bào)、月報(bào)、工程周報(bào)、月報(bào)管理制度■工程進(jìn)度管理與施工進(jìn)度管理的區(qū)別：工程進(jìn)度管理按項(xiàng)目管理的原則，對(duì)所有可能影響到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度控制的條件、資源、任務(wù)、時(shí)間等均進(jìn)行有效的規(guī)劃和管理。能夠保障對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體進(jìn)度目標(biāo)的有效控制施工進(jìn)度管理對(duì)進(jìn)入施工階段后的施工組織設(shè)計(jì)、施工工序、人機(jī)料保障等進(jìn)行有效的規(guī)劃和管理。僅能對(duì)進(jìn)入施工階段后的進(jìn)度進(jìn)行管理，無(wú)法保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體進(jìn)度目標(biāo)■房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃管理體系應(yīng)解決的問(wèn)題：公司的生存與發(fā)展的戰(zhàn)略性規(guī)劃問(wèn)題當(dāng)年度公司層面的經(jīng)營(yíng)與管理安排問(wèn)題項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)工作計(jì)劃問(wèn)題圍繞項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)作業(yè)計(jì)劃問(wèn)題公司、項(xiàng)目和專(zhuān)業(yè)計(jì)劃的協(xié)同，以及各時(shí)間段工作任務(wù)的溝通落實(shí)問(wèn)題■項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃的三級(jí)管理體系要求:按房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不同階段管理要求劃分一級(jí)計(jì)劃：《項(xiàng)目工程目標(biāo)計(jì)劃》二級(jí)計(jì)劃：《項(xiàng)目工程總控計(jì)劃》三級(jí)計(jì)劃：《項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃》■項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃的三級(jí)管理體系要求:按房地產(chǎn)企業(yè)各業(yè)務(wù)部門(mén)專(zhuān)業(yè)計(jì)劃協(xié)同要求劃分工程部門(mén)權(quán)責(zé)范圍內(nèi)的工程控制類(lèi)計(jì)劃或工程實(shí)施類(lèi)計(jì)劃相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)權(quán)責(zé)范圍內(nèi)的工程保障類(lèi)計(jì)劃或業(yè)務(wù)專(zhuān)業(yè)實(shí)施類(lèi)計(jì)劃■一級(jí)計(jì)劃：《項(xiàng)目工程目標(biāo)計(jì)劃》編制目的：根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目收益目標(biāo)，確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，核定項(xiàng)目資金需求和開(kāi)發(fā)周期成本、控制項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)編制時(shí)間：對(duì)企業(yè)意向土地或意向項(xiàng)目進(jìn)行投資分析或項(xiàng)目可研分析階段也可在企業(yè)取得土地或項(xiàng)目后用于確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)編制依據(jù)：企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)收益目標(biāo)、設(shè)計(jì)部門(mén)提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)草案（明確產(chǎn)品類(lèi)型、層數(shù)、結(jié)構(gòu)形式、市政配套要求）和設(shè)計(jì)目標(biāo)計(jì)劃編制部門(mén)：工程管理部門(mén)及相關(guān)業(yè)務(wù)保障部門(mén)編制深度：工程控制計(jì)劃編制深度:項(xiàng)目開(kāi)工、結(jié)構(gòu)±）.00、達(dá)到預(yù)售許可條件、結(jié)構(gòu)封頂、外檐落架、道路市政景觀(guān)工程、分戶(hù)驗(yàn)收、取得項(xiàng)目竣工備案、項(xiàng)目交付工程保障類(lèi)計(jì)劃編制深度:概念設(shè)計(jì)方案完成、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案完成、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)批完成、擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案完成、施工圖設(shè)計(jì)完成、施工圖設(shè)計(jì)強(qiáng)審?fù)瓿身?xiàng)目保障類(lèi)計(jì)劃編制深度:獲取土地或項(xiàng)目、取得土地證、項(xiàng)目市場(chǎng)定位完成、項(xiàng)目產(chǎn)品定位完成、取得規(guī)劃證可證、確定總承包單位、開(kāi)工手續(xù)和質(zhì)量監(jiān)督登記等評(píng)審方法：匯總各專(zhuān)業(yè)計(jì)劃，模擬項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程，確定各專(zhuān)業(yè)計(jì)劃的合理性及協(xié)同性■《項(xiàng)目工程目標(biāo)計(jì)劃》編制容易忽視的環(huán)節(jié)項(xiàng)目工程目標(biāo)計(jì)劃應(yīng)考慮春節(jié)、雨季、冬施、兩收及群體工程帶來(lái)的影響，規(guī)避項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目工程目標(biāo)計(jì)劃應(yīng)考慮政府審批環(huán)節(jié)的不確定性項(xiàng)目工程目標(biāo)計(jì)劃應(yīng)考慮企業(yè)內(nèi)部評(píng)審環(huán)節(jié)要求及所需周期■二級(jí)計(jì)劃：《項(xiàng)目工程總控計(jì)劃》編制目的：確定項(xiàng)目工程的實(shí)施方案和實(shí)施計(jì)劃，組織協(xié)同各業(yè)務(wù)部門(mén)保障工程總控計(jì)劃的順利實(shí)現(xiàn)編制時(shí)間：擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案評(píng)審?fù)瓿苫騿误w方案報(bào)建完成編制依據(jù)：設(shè)計(jì)部門(mén)提供的擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案或單體報(bào)建方案、銷(xiāo)售部門(mén)提供的銷(xiāo)售分期方案和銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)計(jì)劃、成本采購(gòu)部門(mén)提供的成本控制及招標(biāo)采購(gòu)要求編制部門(mén)：工程管理部門(mén)及相關(guān)業(yè)務(wù)保障部門(mén)編制深度：工程實(shí)施類(lèi)計(jì)劃編制深度：在項(xiàng)目工程目標(biāo)計(jì)劃的基礎(chǔ)上1、劃分施工流向、劃分施工段和施工層2、分解施工過(guò)程、確定施工工序順序3、估算工程量、確定各項(xiàng)工序所需時(shí)間4、確定各項(xiàng)工序的關(guān)鍵關(guān)系，進(jìn)行工序優(yōu)化5、分析關(guān)鍵線(xiàn)路、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)6、分析甲分包、甲供貨進(jìn)場(chǎng)作業(yè)要求及工期工程保障類(lèi)計(jì)劃編制深度:依據(jù)項(xiàng)目工程總控計(jì)劃的輸出條件1、圖紙進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃（強(qiáng)審后、二次設(shè)計(jì)等）2、項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建計(jì)劃3、總分包、監(jiān)理進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃4、甲供物資進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃5、設(shè)計(jì)封樣確認(rèn)計(jì)劃6、成本限價(jià)計(jì)劃7、招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃8、售樓處建設(shè)計(jì)劃9、精裝樣板間、銷(xiāo)售展示區(qū)建設(shè)計(jì)劃10、市政景觀(guān)進(jìn)場(chǎng)建設(shè)計(jì)劃11、市政能源開(kāi)通計(jì)劃12、竣工驗(yàn)收計(jì)劃■《項(xiàng)目工程總控計(jì)劃》的評(píng)審：項(xiàng)目工程總控計(jì)劃（初稿）：工程管理部經(jīng)理審核、主管工程副總審批同意初稿項(xiàng)目工程保障計(jì)劃：相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)經(jīng)理審核項(xiàng)目工程總控計(jì)劃綜合評(píng)審：主管工程副總組織召開(kāi)總控計(jì)劃和保障計(jì)劃的綜合評(píng)審，相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)經(jīng)理參與。確認(rèn)后報(bào)公司總經(jīng)理審批■《項(xiàng)目工程保障計(jì)劃》編制容易忽視的環(huán)節(jié)：項(xiàng)目工程保障計(jì)劃需要的是各相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)業(yè)務(wù)過(guò)程關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制的作業(yè)計(jì)劃，而不是業(yè)務(wù)部門(mén)的目標(biāo)成果計(jì)劃項(xiàng)目工程保障計(jì)劃應(yīng)考慮內(nèi)部評(píng)審周期、合約簽訂及審批周期、施工準(zhǔn)備周期、總分包現(xiàn)場(chǎng)工序交接周期等項(xiàng)目工程保障計(jì)劃應(yīng)考慮政府、行業(yè)管理部門(mén)審批存在著一定的不確定性■三級(jí)計(jì)劃：《項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃》編制目的：指導(dǎo)施工單位施工，約定關(guān)鍵工序、關(guān)鍵線(xiàn)路、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制、總分包交叉作業(yè)、甲供物資、分包進(jìn)場(chǎng)等作為招標(biāo)文件及合約文件的附件要求投標(biāo)方相應(yīng)編制時(shí)間：施工圖出圖后可不必完成施工圖強(qiáng)審）編制依據(jù)：施工圖及《項(xiàng)目工程總控計(jì)劃》編制部門(mén)：項(xiàng)目工程管理部門(mén)編制深度：在《項(xiàng)目工程總控計(jì)劃》的基礎(chǔ)上核定修正并應(yīng)增加的內(nèi)容1、按層、按工序、按工種確定施工順序2、分析總包單位不同階段基礎(chǔ)人（工種）、機(jī)、料需求3、明確技術(shù)方案先行、工程樣板、總分包工序交接、工序檢驗(yàn)批、隱蔽工序驗(yàn)收等企業(yè)工程管理要求■《項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃》容易忽視的環(huán)節(jié):合理的施工技術(shù)間歇必須予以考慮：?樁基：成樁后28天達(dá)到齡期，開(kāi)始試樁?砼：混凝土澆搗后強(qiáng)度達(dá)到1.2N/mm2后才能上人?加氣塊砌筑：砌筑前1天應(yīng)澆水濕潤(rùn)，1天內(nèi)砌筑高度不得超過(guò)1.5米，2天砌完，7天后頂磚，15天后（含頂磚的時(shí)間）才能開(kāi)始粉刷?內(nèi)墻剔槽填塞：內(nèi)墻剔槽填塞加釘抗裂鋼絲網(wǎng)后,5天后方可分層粉刷?分層粉刷：分層粉刷，每層間隔5天?防水表干時(shí)間（聚氨酯8h、JS防水涂料4h）和實(shí)干時(shí)間（聚氨酯24h、JS防水涂料8h）?地坪:養(yǎng)護(hù)7天后方可上人■《項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃》容易忽視的環(huán)節(jié)：對(duì)有齡期、陳化期要求的乙供材料應(yīng)約定進(jìn)場(chǎng)：?輕質(zhì)砌塊:輕質(zhì)砌塊多為水泥膠凝增強(qiáng)的塊材，以28天強(qiáng)度為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)強(qiáng)度。齡期達(dá)到28天之前，含水量過(guò)高，自身收縮較快，28天后收縮趨緩?EPS保溫板：EPS保溫板在自然環(huán)境中的自身收縮變形時(shí)間長(zhǎng)達(dá)60天。在自然環(huán)境條件下42天或60°C蒸汽養(yǎng)護(hù)條件下5d的自身收縮變形可以完成99%以上。因此要求達(dá)到養(yǎng)護(hù)條件下5天后上墻■項(xiàng)目工程進(jìn)度控制管控要點(diǎn)：■施工階段工程進(jìn)度計(jì)劃管控要點(diǎn)：■施工進(jìn)度計(jì)劃管理過(guò)程中存在的問(wèn)題：施工過(guò)程中，制約施工進(jìn)度的除了外部資源管理因素，還包括甲方內(nèi)部的管理因素設(shè)計(jì)修改、設(shè)計(jì)變更答復(fù)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)設(shè)計(jì)變更洽商不及時(shí)簽發(fā)或洽商成本遲遲不予確認(rèn)設(shè)計(jì)封樣確認(rèn)不及時(shí)成本限價(jià)確認(rèn)不及時(shí)甲供物料、甲分包進(jìn)場(chǎng)不及時(shí)■合理利用項(xiàng)目例會(huì)制度解決內(nèi)部協(xié)調(diào)問(wèn)題：實(shí)行以項(xiàng)目為主（項(xiàng)目工程部主導(dǎo)），各相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)經(jīng)理參加的企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目綜合例會(huì)制度（施工現(xiàn)場(chǎng)召開(kāi)）實(shí)行本周或下周需甲方協(xié)調(diào)問(wèn)題的匯總、分析和信息及時(shí)傳遞制度實(shí)行部門(mén)間無(wú)法協(xié)調(diào)解決問(wèn)題的信息上報(bào)制度■工程合約條款中進(jìn)度管理部分內(nèi)容需要明確國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)工程施工合同存在的一些缺陷施工合同范本中對(duì)工期要求僅列出：開(kāi)工時(shí)間和完工時(shí)間.大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在補(bǔ)充協(xié)議中，大多也只列明：出±）.00、達(dá)到預(yù)售條件、結(jié)構(gòu)封頂?shù)群?jiǎn)單的時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求■國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷：關(guān)于工程進(jìn)度管理的約定條款過(guò)于籠統(tǒng)，不能滿(mǎn)足甲方施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際工程管控的具體需求，不能幫助甲方一線(xiàn)管理人員指導(dǎo)監(jiān)管施工單位的施工進(jìn)度組織無(wú)工程進(jìn)度過(guò)程管控的管理要求對(duì)施工單位不遵守合約進(jìn)度控制管理要求缺乏除經(jīng)濟(jì)處罰外的有效制約手段三、工程成本管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題1、工程合約條款成本管理部分內(nèi)容需要明確2、設(shè)計(jì)變更責(zé)任管理部分需要完善■國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)施工合同范本存在的缺陷：?jiǎn)栴}一：合同價(jià)款調(diào)整內(nèi)容及調(diào)整方式不明確問(wèn)題二：工程款支付條件不清晰問(wèn)題三:對(duì)合約承包范圍約定不清晰問(wèn)題四:對(duì)甲供、甲分包計(jì)價(jià)方式約定不清晰■設(shè)計(jì)變更責(zé)任管理部分需要完善：從一個(gè)成本與代價(jià)的小故事看設(shè)計(jì)變更管理某公司的員工餐廳本來(lái)是用餐票，后改為用IC卡.在之前用卡以前，員工們一般到月底都有余額，尤其是女員工，可節(jié)省20元左右呢。后來(lái)考慮到餐票不衛(wèi)生，不便于保管，改用刷卡，又有效率、又有時(shí)代感。員工們也認(rèn)為刷卡方便。表面上似乎皆大歡喜，可使用者總有說(shuō)不出的煩惱.因?yàn)橥€在月中，他們?cè)谫I(mǎi)飯時(shí)就被很尷尬地告知“沒(méi)錢(qián)了”.“這不可能，〃他們總是搔著頭說(shuō)，“我以前從來(lái)用不完。四、工程供方管理容易出現(xiàn)的問(wèn)題■總分包合約中對(duì)總分包管理缺乏明確約定：部分房地產(chǎn)企業(yè)在分包合約中對(duì)總分包配合管理要求、工序交接要求、成品保護(hù)要求等缺乏明確明確約定.往往造成施工階段的扯皮，影響施工質(zhì)量和進(jìn)度管理第三部分：龍湖精細(xì)化管理要點(diǎn)一、明確設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)二、工程規(guī)劃及施工組織設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)三、明確分部分項(xiàng)工程質(zhì)量控制管理要求四、向工程供方輸出企業(yè)工程管理標(biāo)準(zhǔn)五、設(shè)置必要的質(zhì)量見(jiàn)證點(diǎn)和工序檢驗(yàn)批六、加強(qiáng)工程分戶(hù)驗(yàn)收管理七、通過(guò)管理工具解決執(zhí)行力瓶頸明確設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)■加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量的有效控制：從源頭抓起，優(yōu)秀的設(shè)計(jì)是工程質(zhì)量的保證過(guò)程控制，通過(guò)實(shí)施方案審查控制設(shè)計(jì)質(zhì)量制定企業(yè)版工程節(jié)點(diǎn)詳圖明確設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)，控制關(guān)鍵易錯(cuò)環(huán)節(jié)工程規(guī)劃及施工組織設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)■工程規(guī)劃及施工組織設(shè)計(jì)：項(xiàng)目招標(biāo)前，甲方先行制定《項(xiàng)目工程管理指導(dǎo)書(shū)》。提前確定項(xiàng)目工程管理全過(guò)程的綱領(lǐng)性指導(dǎo)文件。指導(dǎo)施工單位編制《項(xiàng)目施工組織設(shè)計(jì)》和確定甲方項(xiàng)目施工管理全過(guò)程、全方位的技術(shù)措施要求和管理措施要求。實(shí)質(zhì)上相當(dāng)于甲方版本的《施工組織設(shè)計(jì)》，并作為招標(biāo)文件技術(shù)標(biāo)評(píng)審要求的重要組成部分輸出至投標(biāo)方要求其響應(yīng)■《工程管理指導(dǎo)書(shū)》編制的目的及用途：《工程管理指導(dǎo)書(shū)》是項(xiàng)目施工前對(duì)項(xiàng)目工程管理進(jìn)行的全方位、全過(guò)程、整體的管理策劃《工程管理指導(dǎo)書(shū)》能夠提前確定甲方項(xiàng)目工程部工程管理的質(zhì)量、進(jìn)度、成本等管理體系要求《工程管理指導(dǎo)書(shū)》能夠提前確定甲方、施工方項(xiàng)目工程管理的重點(diǎn)、難點(diǎn)。提前制定確保工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制的預(yù)防保障措施.統(tǒng)一項(xiàng)目工程技術(shù)及管理標(biāo)準(zhǔn)，明確保障體系管控要求、職責(zé)劃分及獎(jiǎng)懲細(xì)則《工程管理指導(dǎo)書(shū)》能夠針對(duì)企業(yè)技術(shù)、質(zhì)量、管理標(biāo)準(zhǔn)、檢驗(yàn)要求、實(shí)施體系控制要求等提前做出明確約定。針對(duì)國(guó)家規(guī)范不明確和施工單位、監(jiān)理單位常見(jiàn)、易錯(cuò)等環(huán)節(jié)，提前提出具體的防控措施和施工動(dòng)態(tài)管理要求。其作為招標(biāo)文件的附件，要求投標(biāo)方予以響應(yīng)。避免后續(xù)工程施工中因前期不明確造成扯皮《工程管理指導(dǎo)書(shū)》通過(guò)評(píng)審審批環(huán)節(jié)，可以避免因項(xiàng)目地域、特點(diǎn)不同及項(xiàng)目管理人員差異引起的項(xiàng)目管理的降質(zhì)、降效問(wèn)題《工程管理指導(dǎo)書(shū)》作為整體項(xiàng)目的工程管理策劃要求，審批通過(guò)后，在施工管理過(guò)程中應(yīng)按其規(guī)定要求予以嚴(yán)格執(zhí)行明確工程質(zhì)量控制管理要求■龍湖工程管理的長(zhǎng)處在于追求規(guī)范化管理：對(duì)于龍湖將所有分部分項(xiàng)工程全部程序化，可以基本實(shí)現(xiàn)管理規(guī)范化的操作。但其對(duì)于結(jié)合工程質(zhì)量控制和工序質(zhì)量控制的管理方面，其與中海、萬(wàn)科等還是有一定的差距向供方輸出企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)■甲方工程管理深度與工程供方的關(guān)系：房地產(chǎn)企業(yè)與工程供方面對(duì)的客戶(hù)不一樣，決定雙方對(duì)工程質(zhì)量的認(rèn)識(shí)上差異在當(dāng)前工程外部資源管理能力不足的形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理必須深入到通過(guò)監(jiān)理或直接對(duì)承建商的管理體系、技術(shù)措施等方面進(jìn)行監(jiān)督管理，強(qiáng)調(diào)施工環(huán)節(jié)的過(guò)程控制。并通過(guò)對(duì)供方的管理，使二流的供方有相對(duì)一流的表現(xiàn)■工程的實(shí)施方是工程供方：房地產(chǎn)企業(yè)工程經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，有的是用沉痛教訓(xùn)換來(lái)的，有的是通過(guò)行業(yè)交流學(xué)習(xí)到的。在項(xiàng)目施工過(guò)程中，甲方非常有必要把這些做法和要求告知施工單位和監(jiān)理單位,避免再犯同樣的錯(cuò)誤。也將具體項(xiàng)目的具體要求、可能的發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的質(zhì)量控制點(diǎn)、工程質(zhì)量控制措施等向供方事前明確提出■甲方應(yīng)主動(dòng)組織、監(jiān)控的交底工作：設(shè)計(jì)交底施工節(jié)點(diǎn)及細(xì)部交底技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)交底施工工藝交底施工組織與配合交底質(zhì)量控制點(diǎn)交底施工樣板交底一些“技術(shù)方案先行”管理上的誤區(qū)：技術(shù)方案先行審批的第一重點(diǎn)并不是質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)工藝措施施工質(zhì)量的過(guò)程控制，如果不能找到部位、環(huán)節(jié)、責(zé)任人，不能明確獎(jiǎng)懲要求。再完美的技術(shù)方案，往往都是“紙上談兵”■技術(shù)方案先行的審查重點(diǎn)：總包方編制的專(zhuān)項(xiàng)技術(shù)方案，除應(yīng)有甲方的工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝技術(shù)措施、質(zhì)量通病防治措施外。其重點(diǎn)應(yīng)審查專(zhuān)項(xiàng)工程質(zhì)保體系的有效性.甲方應(yīng)依據(jù)約定的檢驗(yàn)批要求，對(duì)應(yīng)施工圖紙進(jìn)行施工班組作業(yè)區(qū)域劃分.確定作業(yè)班組自檢、互檢、專(zhuān)職質(zhì)檢、交接檢等管理要求和負(fù)責(zé)人■技術(shù)方案先行的管理重點(diǎn)：監(jiān)理單位應(yīng)重點(diǎn)審查總包方的專(zhuān)項(xiàng)技術(shù)方案與房地產(chǎn)企業(yè)要求的一致性，審查其質(zhì)保體系有效性。參與監(jiān)督并審查依據(jù)技術(shù)方案內(nèi)容進(jìn)行的施工班組質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)交底、施工工藝交底、成品保護(hù)交底并根據(jù)專(zhuān)項(xiàng)技術(shù)方案制定對(duì)應(yīng)的監(jiān)理專(zhuān)項(xiàng)細(xì)則，明確監(jiān)理檢驗(yàn)的對(duì)應(yīng)責(zé)任人一些“樣板引路”管理上的誤區(qū)：樣板引路不是為了做一個(gè)合格的樣板，而是為了保證大面積施工的有效質(zhì)量控制■施工樣板引路管理的原則：對(duì)關(guān)鍵工序施工樣板、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)施工樣板、交摟標(biāo)準(zhǔn)房、材料樣板等應(yīng)采取類(lèi)似傳統(tǒng)制造業(yè)的樣品制造質(zhì)量控制措施，在施工過(guò)程中必須堅(jiān)持樣板引路施工樣板是設(shè)計(jì)圖紙全面、細(xì)致的檢查過(guò)程。通過(guò)施工樣板是對(duì)多專(zhuān)業(yè)穿插進(jìn)一步檢查是否存在設(shè)計(jì)問(wèn)題。施工樣板可在實(shí)體內(nèi)進(jìn)行，由于時(shí)間組織等問(wèn)題也可通過(guò)大比例模型實(shí)現(xiàn)施工樣板管理要求必須在招標(biāo)文件中提前約定，對(duì)需要實(shí)施樣板的材料、關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序應(yīng)明確其相應(yīng)樣板管理要求。避免施工單位增加費(fèi)用造成后期質(zhì)量管理成本增加經(jīng)確認(rèn)的施工樣板是甲方向施工單位進(jìn)行的施工工藝標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化、實(shí)物交底標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為避免為樣板而樣板，在全面開(kāi)展施工前期，應(yīng)注意樣板漸進(jìn)推廣的質(zhì)量控制，避免因作業(yè)班組水平差異問(wèn)題造成不必要的損失成本所有分部、分項(xiàng)工程在大面積施工前，均應(yīng)做小范圍樣板，對(duì)于重點(diǎn)部位、重點(diǎn)工序，同樣可以實(shí)行樣板管理設(shè)置必要的質(zhì)量見(jiàn)證點(diǎn)和工序檢驗(yàn)批■設(shè)置必要的質(zhì)量見(jiàn)證點(diǎn)和工序檢驗(yàn)批：龍湖地產(chǎn)特殊強(qiáng)調(diào)的質(zhì)量見(jiàn)證點(diǎn)工程防滲漏、防開(kāi)裂施工容易忽視的質(zhì)量見(jiàn)證點(diǎn)地下室防水工程質(zhì)量見(jiàn)證點(diǎn)要求：1、基礎(chǔ)挑板處的附加防水層及強(qiáng)化防水節(jié)點(diǎn)檢驗(yàn)2、地下室外墻施工縫膨脹止水條檢驗(yàn)3、地下室外墻后澆帶止水鋼板檢驗(yàn)4、地下室外墻施工縫、后澆帶附加防水層檢驗(yàn)5、底板變形縫、后澆帶附加加強(qiáng)層檢驗(yàn)6、底板變形縫、后澆帶外貼、中埋式止水帶檢驗(yàn)7、樁頭附加防水層及防水收頭檢驗(yàn)8、穿墻線(xiàn)管止水環(huán)檢驗(yàn)9、穿墻線(xiàn)管防水材料密封嵌填檢驗(yàn)10、穿墻螺桿孔洞或防水螺栓清孔、擴(kuò)孔檢驗(yàn)11、穿墻螺桿孔洞或防水螺栓分次嵌填檢驗(yàn)12、穿墻螺桿孔洞附加防水層檢驗(yàn)13、可能形成滲水通道的預(yù)埋鐵件附加防水層檢驗(yàn)砌體工程防開(kāi)裂、防滲漏質(zhì)量見(jiàn)證點(diǎn)要求1、砌體工程的軸線(xiàn)、放線(xiàn)檢驗(yàn)2、砌體工程的基層清掃檢驗(yàn)3、輕質(zhì)砌體砌筑前提前1?2天提前濕水檢驗(yàn)4、砌體工程的底砌檢驗(yàn)（軸線(xiàn)、房間方正）5、砌體工程的皮樹(shù)桿檢驗(yàn)6、砌體工程的拉結(jié)鋼筋、構(gòu)造柱鋼筋檢驗(yàn)7、砌體工程的砼埋塊位置、規(guī)格檢驗(yàn)8、每天砌筑高度不超過(guò)1。2米檢驗(yàn)9、門(mén)窗洞口位置、尺寸檢驗(yàn)10、梁板底間隔7天后允許頂砌檢驗(yàn)11、頂砌排磚方式檢驗(yàn)?zāi)ɑ夜こ谭篱_(kāi)裂、防滲漏質(zhì)量見(jiàn)證點(diǎn)要求1、穿墻螺桿孔洞、腳手架眼等分次封堵檢驗(yàn)2、砌筑灰縫、頭眼瞎縫檢驗(yàn)3、空調(diào)套管、預(yù)埋件檢驗(yàn)4、后剔鑿預(yù)埋管線(xiàn)修補(bǔ)質(zhì)量、間歇檢驗(yàn)5、基層清理、砌塊灑水、砼墻柱、埋塊拉毛檢驗(yàn)6、素水泥漿結(jié)合層檢驗(yàn)7、抗裂鋼絲網(wǎng)規(guī)格、位置、固定方式檢驗(yàn)8、外墻抹灰分隔條檢、門(mén)窗耐候膠打膠條檢驗(yàn)9、抹灰平整度、垂直度、陰陽(yáng)角方正控制措施檢驗(yàn)10、分層抹灰厚度、錯(cuò)縫位置檢驗(yàn)11、兩次找平24小時(shí)內(nèi)間隔要求檢驗(yàn)12、分隔條、門(mén)窗耐候膠打膠條抽條13、抹灰養(yǎng)護(hù)措施檢驗(yàn)廁浴間防滲漏質(zhì)量見(jiàn)證點(diǎn)要求1、穿樓板孔洞鑿毛、清理檢驗(yàn)2、吊洞吊模質(zhì)量檢驗(yàn)3、UPVC穿樓板管道甩砂質(zhì)量檢驗(yàn)4、吊洞砼分次封堵檢驗(yàn)5、結(jié)構(gòu)閉水試驗(yàn)檢驗(yàn)6、暗埋管道打壓試驗(yàn)檢驗(yàn)7、后澆砼門(mén)檻檢驗(yàn)8、防水基層檢驗(yàn)9、防水層高度、厚度及涂布間隔檢驗(yàn)10、管根、地漏、轉(zhuǎn)角附加防水層及節(jié)點(diǎn)檢驗(yàn)11、防水層閉水試驗(yàn)檢驗(yàn)12、保護(hù)層施工、成品保護(hù)措施檢驗(yàn)13、保護(hù)層閉水試驗(yàn)檢驗(yàn)門(mén)窗工程防滲漏質(zhì)量見(jiàn)證點(diǎn)要求1、門(mén)窗外框、分隔、對(duì)角線(xiàn)尺寸檢驗(yàn)2、門(mén)窗正側(cè)面垂直度、上口水平度、直線(xiàn)度檢驗(yàn)3、門(mén)窗外框防腐檢驗(yàn)4、門(mén)窗外框端部防水密封檢驗(yàn)5、門(mén)窗外框與結(jié)構(gòu)固定檢驗(yàn)6、門(mén)窗外框與結(jié)構(gòu)間塞縫前清理檢驗(yàn)7、門(mén)窗外框與結(jié)構(gòu)間分次塞縫、發(fā)泡膠施打檢驗(yàn)8、門(mén)窗臨時(shí)固定墊塊拆除、臨時(shí)固定處清理檢驗(yàn)9、臨時(shí)固定處打膠、塞縫檢驗(yàn)10、窗框與玻璃的密封檢驗(yàn)11、五金配件的安裝檢驗(yàn)12、滴水線(xiàn)檢驗(yàn)13、耐候膠槽口抽條及清理檢驗(yàn)14、耐候膠施打質(zhì)量檢驗(yàn)15、驗(yàn)收前的外門(mén)窗48小時(shí)淋水試驗(yàn)檢驗(yàn)屋面工程防滲漏質(zhì)量見(jiàn)證點(diǎn)要求1、出屋面管道的砼翻邊檢驗(yàn)2、出屋面管道的預(yù)埋套管檢驗(yàn)3、屋面結(jié)構(gòu)閉水試驗(yàn)檢驗(yàn)4、屋面保溫預(yù)留收頭檢驗(yàn)5、屋面保溫預(yù)留密封膠槽口檢驗(yàn)6、女兒墻、管道處的砼挑耳或槽口檢驗(yàn)7、找坡層坡度、最薄厚度檢驗(yàn)8、水泥砂漿找平層分隔條埋條檢驗(yàn)9、找平層分隔條抽條及槽口清理檢驗(yàn)10、重要節(jié)點(diǎn)的槽口密封膠施打檢驗(yàn)11、轉(zhuǎn)角、出入口、落水口等重要節(jié)點(diǎn)的附加防水層檢驗(yàn)12、屋面防水層閉水試驗(yàn)檢驗(yàn)13、防水收頭的壓條處理檢驗(yàn)14、防水收頭的密封處理檢驗(yàn)15、浮筑隔離層檢驗(yàn)16、防水保護(hù)層分倉(cāng)縫留置檢驗(yàn)17、防水保護(hù)層分倉(cāng)縫抽條、清理、密封檢驗(yàn)18、屋面排水及閉水試驗(yàn)檢驗(yàn)加強(qiáng)工程分戶(hù)驗(yàn)收的管理■優(yōu)化分戶(hù)驗(yàn)收管理程序、減少業(yè)主投訴：分戶(hù)驗(yàn)收的目的不是為了取得工程竣工備案手續(xù)分戶(hù)驗(yàn)收是工程質(zhì)量控制的最終環(huán)節(jié)分戶(hù)驗(yàn)收應(yīng)由甲方組織管理工程分戶(hù)驗(yàn)收應(yīng)與物業(yè)分戶(hù)驗(yàn)收分開(kāi)檢驗(yàn)業(yè)主的工程預(yù)驗(yàn)收可以有效降低交付投訴率指標(biāo)通過(guò)管理工具解決執(zhí)行力瓶頸■工程管理執(zhí)行力控制的管理要素:量化的考核指標(biāo)可追溯、可考核的責(zé)任管理記錄必要的抽檢監(jiān)管機(jī)制有效的崗位獎(jiǎng)懲機(jī)制第四部分：龍湖工程質(zhì)量精細(xì)化應(yīng)用講解一、不同施工階段的質(zhì)量管控重點(diǎn)二、地基與基礎(chǔ)工程的細(xì)節(jié)管理三、主體結(jié)構(gòu)工程的細(xì)節(jié)管理四、屋面工程的細(xì)節(jié)管理五、外檐裝飾工程的細(xì)節(jié)管理六、內(nèi)檐裝飾工程的細(xì)節(jié)管理地基與基礎(chǔ)工程■地下室防水技術(shù)措施控制要點(diǎn)：設(shè)計(jì)問(wèn)題對(duì)地下室防水工程質(zhì)量的影響設(shè)計(jì)階段及設(shè)計(jì)審查對(duì)地下室防水工程質(zhì)量缺陷的技術(shù)措施控制要點(diǎn)施工階段對(duì)地下室防水工程質(zhì)量缺陷的技術(shù)措施控制要點(diǎn)W.首層防開(kāi)裂技術(shù)措施控制要點(diǎn)設(shè)計(jì)問(wèn)題對(duì)地下室防水的影響■地下室防水設(shè)計(jì)容易出現(xiàn)的錯(cuò)誤：防水體系選擇不當(dāng)防水材料選擇不當(dāng)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度不足設(shè)計(jì)套用標(biāo)準(zhǔn)圖錯(cuò)誤■地下室剛性防水的可靠性問(wèn)題:不少工程地下室只考慮剛性防水，認(rèn)為混凝土中加入防水劑，不必做柔性防水層.理論講做好剛性防水，可靠且永久。但實(shí)際施工中對(duì)混凝土要求很苛刻,如石子含泥量不得大于1%,砂的含泥量不大于2%，砂石級(jí)配合理，即使商品砼也不是都合格。同時(shí)要求振搗要均勻、不漏振、不過(guò)振，實(shí)際施工中也難做到.過(guò)分依賴(lài)防水劑的作用,也是不正確的。微膨脹防水劑，僅有0.2%的膨脹，只能堵塞砼毛細(xì)孔，對(duì)于砼蜂窩孔洞無(wú)能為力■地下水位與地下室防水設(shè)計(jì)的關(guān)系問(wèn)題：地下室底板在地下水位以上，認(rèn)為沒(méi)有地下水，就不必考慮防水。雨季到來(lái)，往往地下室處處滲水。水的來(lái)源一是：雨水構(gòu)成的表層滯水，因回填土不密實(shí)，地表水匯集到地下室周?chē)?；二是地下室附近有水、暖管溝，充滿(mǎn)了水，這些水進(jìn)人地下室。在無(wú)雨季節(jié)，地下室不再大量滲流，但慢滲亦很重，墻壁、地面始終濕的，地下室無(wú)法使用.不管地下水位高低都要做防水設(shè)計(jì)，只是設(shè)防措施可略為降低些設(shè)計(jì)審查技術(shù)措施控制要點(diǎn)■施工圖設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)：防水等級(jí)的審查：防水材料的審查：設(shè)計(jì)圖紙應(yīng)表示清楚，同時(shí)也是施工中需要重點(diǎn)檢查的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：■地下室防水等級(jí)和防水體系的審查：■地下室防水材料的審查：高聚物改性瀝青防水卷材SBS自粘型SBS防水卷材聚乙烯丙綸復(fù)合防水卷材聚合物水泥防水涂料施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn)■地下室施工縫：地下室施工縫是施工時(shí)因各種條件限制，不能保證連續(xù)施工時(shí)需要采取的措施，后澆帶本身就是施工縫的一種形式。設(shè)計(jì)單位施工圖一般不會(huì)考慮施工縫。當(dāng)施工需要設(shè)置施工縫時(shí)，需要經(jīng)設(shè)計(jì)單位同意地下室底板施工縫應(yīng)盡可能結(jié)合沉降后澆帶和收縮后澆帶設(shè)置，無(wú)法結(jié)合時(shí)，應(yīng)采用施工后澆帶形式設(shè)縫，增加防水可靠性地下室外墻不應(yīng)設(shè)垂直施工縫，必須設(shè)置時(shí)，應(yīng)結(jié)合底板后澆帶的位置及方式.外墻水平施工縫留置應(yīng)在底板上2300?500啞處■沉降后澆帶：沉降后澆帶是因建筑物兩側(cè)的沉降差異較大，需要協(xié)調(diào)沉降差所留置的后澆施工縫。一般在主樓與裙房交界處靠近主樓處，或先施工主樓后施工連通的地下車(chē)庫(kù)交界靠近主樓處等，都需要設(shè)置沉降后澆帶。沉降后澆帶的特點(diǎn)是“鋼筋貫通〃■施工后澆帶：施工后澆帶主要是因?yàn)榻ㄖ锍L(zhǎng)，平面不規(guī)則，用于解決混凝土的早期收縮所留置的后澆施工縫。施工后澆帶的位置宜選在結(jié)構(gòu)受力較小的或施工較簡(jiǎn)單的部位，如一般在梁、板跨度內(nèi)的三分之一處.施工后澆帶的特點(diǎn)是“鋼筋斷開(kāi)”。對(duì)于梁板結(jié)構(gòu)，“板筋斷開(kāi)，梁筋貫通”■施工單位常見(jiàn)的一些偷工減料做法：因墊層只是構(gòu)造做法，監(jiān)理單位往往疏忽.而施工單位在挖土的時(shí)候面標(biāo)高抬高20啞?；讐|層標(biāo)高抬高10啞,基礎(chǔ)底板面按設(shè)計(jì)做，這樣基礎(chǔ)底板、墊層的厚度普遍降低10啞厚.如果往往一個(gè)整體地下車(chē)庫(kù)可解決200m3底板混凝土■樁頭處的工藝控制要點(diǎn)：預(yù)留槽口應(yīng)采用相應(yīng)規(guī)格塑料條預(yù)埋抽條而成預(yù)留槽口、鋼筋出樁頭部分橡膠膨脹止水條、嵌槽防水油膏等應(yīng)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)工序檢查水泥基滲透結(jié)晶涂刷的防水涂層涂刷范圍應(yīng)按圖示要求，厚度應(yīng)21。5啞防水保護(hù)層應(yīng)采用防水砂漿防水卷材上樁身接頭處細(xì)部構(gòu)造做法，應(yīng)按圖示做重點(diǎn)工序檢查■變形縫處的工藝控制要點(diǎn)：工程上有“十縫九漏”的說(shuō)法，變形縫處滲漏的原因是什么？滲漏現(xiàn)象一：水沿著止水帶的周邊滲出滲漏現(xiàn)象二:水沿著止水帶的周邊不密實(shí)的砼滲出橡膠止水帶應(yīng)固定牢固。避免澆筑混凝土?xí)r被擠偏或扭曲、卷邊橡膠止水帶接頭搭接處應(yīng)粘結(jié)牢固，避免形成滲水薄弱環(huán)節(jié)橡膠止水帶應(yīng)注意成品保護(hù)，避免被刺破，尤其是箍筋安裝時(shí)橡膠止水帶與柱箍筋或梁箍筋沖突時(shí)，應(yīng)與設(shè)計(jì)聯(lián)系，在柱梁中采用復(fù)合箍或雙支箍，為橡膠止水帶的完整預(yù)留出槽形橡膠止水帶周邊的混凝土應(yīng)澆筑密實(shí)■施工縫處的工藝控制要點(diǎn)：止水鋼板應(yīng)加工成“〔〃狀，鋼筋不宜穿止水鋼板，采取補(bǔ)焊的方法無(wú)法保證質(zhì)量。一些剪力墻設(shè)置有箍筋的構(gòu)件，箍筋在此處宜采取將箍筋斷開(kāi)，彎折10d以上與止水鋼板焊接的工藝方法止水鋼板接頭必須采用搭接焊接，搭接長(zhǎng)度應(yīng)＞50mm，焊接必須為4個(gè)方向焊接膨脹止水條凹槽尺寸應(yīng)小于膨脹止水條尺寸，并按固定間距要求用鋼釘固定牢固止水鋼板和膨脹止水條應(yīng)注意成品保護(hù)施工縫處的混凝土應(yīng)應(yīng)澆筑密實(shí)，控制施工工藝（如：表面鑿毛法、清除浮漿法、增加粗骨料法、二次振搗法等），保證新老混凝土粘接強(qiáng)度■后澆帶處的工藝控制要點(diǎn)：建議采用超前止水后澆帶的施工工藝，以保證工期和質(zhì)量采用快易收口網(wǎng)支模，避免拆除模板造成兩側(cè)混凝土的松動(dòng)后澆帶先澆混凝土澆好后，應(yīng)覆蓋好，防止雜物進(jìn)入及鋼筋踩踏后澆帶混凝土的強(qiáng)度等級(jí)應(yīng)按設(shè)計(jì)要求，一般強(qiáng)度等級(jí)應(yīng)提高一級(jí)，且宜采用早強(qiáng)摻加微膨脹劑的混凝土后澆帶處防水構(gòu)造層次多，做法復(fù)雜，應(yīng)重點(diǎn)檢查防滲漏質(zhì)量其它檢查要求同施工縫■穿墻線(xiàn)管處的工藝控制要點(diǎn)：總包合約中應(yīng)明確穿墻線(xiàn)管由總包單位負(fù)責(zé)封堵管線(xiàn)封堵工藝質(zhì)量應(yīng)要求監(jiān)理工程師旁站檢驗(yàn)并在監(jiān)理招標(biāo)文件、合約中明確回填土前應(yīng)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)隱蔽驗(yàn)收■穿墻螺桿孔洞的工藝控制要點(diǎn)：穿墻螺桿孔洞封堵前清除PVC套管并擴(kuò)孔穿墻螺桿孔洞應(yīng)按圖例要求進(jìn)行二次封堵穿墻螺桿孔洞封堵后應(yīng)注意水泥砂漿養(yǎng)護(hù)穿墻螺桿孔洞封堵后及防水加強(qiáng)層施工完后，應(yīng)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)隱蔽驗(yàn)收■防水卷材出地面收頭的工藝控制要點(diǎn)：目前，國(guó)內(nèi)大多數(shù)的施工單位在此處施工時(shí)防水卷材只熱熔粘接在墻體上，沒(méi)有使用鋁合金壓條，沒(méi)有在壓條與防水卷材結(jié)合部打建筑密封膏，長(zhǎng)時(shí)間極易造成防水卷材收邊處開(kāi)口，從而造成滲漏。此類(lèi)問(wèn)題在屋面防水中也時(shí)常出現(xiàn)。此處監(jiān)理應(yīng)進(jìn)行百分之百的復(fù)測(cè)檢驗(yàn)■SBS改性瀝青防水卷材工藝控制要點(diǎn)：基層應(yīng)平整清理干凈，基層含水率應(yīng)合格陰陽(yáng)角應(yīng)做成R=100mm的圓弧形變形縫、施工縫、后澆帶、管根埋件等節(jié)點(diǎn)密封處理應(yīng)進(jìn)行細(xì)部構(gòu)造檢驗(yàn)批驗(yàn)收變形縫、施工縫、后澆帶、管根埋件等節(jié)點(diǎn)防水構(gòu)造處理應(yīng)進(jìn)行細(xì)部構(gòu)造檢驗(yàn)批驗(yàn)收按要求粘貼變形縫、施工縫、陰陽(yáng)角、所有轉(zhuǎn)角、平立面交界處等處的卷材附加防水層基層處理劑冷底子油）涂刷要求厚薄均勻，不漏底.冷底子油揮發(fā)干燥后即可鋪貼卷材防水層兩幅卷材短邊和長(zhǎng)邊的搭接寬度均不應(yīng)小于100mm。采用多層卷材時(shí)，上下兩層和相鄰兩幅卷材的接縫應(yīng)錯(cuò)開(kāi)1/3幅寬.且兩層卷材不得相互垂直鋪貼注意碾壓、排氣、滾鋪等粘貼工藝控制要求所有搭接縫邊均要用SBS改性瀝青彈性密封膏涂封，寬不應(yīng)小于10啞■外防內(nèi)貼工藝在沉降量較大的高層建筑極易產(chǎn)生滲漏問(wèn)題施工中，往往因場(chǎng)地條件限制造成邊坡過(guò)窄，出現(xiàn)外墻無(wú)法支模或模板無(wú)法取出的問(wèn)題。施工單位大多會(huì)采取外防內(nèi)貼的地下室防水做法外防內(nèi)貼法一般是先澆筑混凝土墊層，在墊層上將永久性保護(hù)墻全部砌好，抹水泥砂漿找平層，將卷材防水層直接鋪貼在墊層和永久性保護(hù)墻上實(shí)際工程施工中，護(hù)坡樁內(nèi)一般采用磚砌模板墻，防水層就做在樁內(nèi)模板墻上，然后澆搗墻體由于模板墻緊貼護(hù)坡樁，當(dāng)?shù)叵率蚁鲁習(xí)r，模板墻不沉。在高層建筑沉降量較大時(shí)，往往貼在磚保護(hù)墻上的卷材不動(dòng)，而底板卷材隨主體下沉，在底板與外墻轉(zhuǎn)角處卷材會(huì)被拉裂，極易產(chǎn)生滲漏。應(yīng)謹(jǐn)慎使用或采取相應(yīng)措施■地下室側(cè)墻防水層不宜采取磚砌保護(hù)外墻柔性防水層須要保護(hù)，保護(hù)的目的一是防止打夯機(jī)夯實(shí)回填土撞傷防水層；二是防止建筑下沉?xí)r，回填土中的硬尖物擦傷防水層。為此應(yīng)該用柔性有彈性的保護(hù)層，叫軟保護(hù)層。但迄今許多工程還沿用過(guò)去的磚保護(hù)墻，這是一種花錢(qián)多，費(fèi)勞力，拖長(zhǎng)工期的落后的作法磚砌保護(hù)墻不保護(hù),反而容易傷害防水層。因?yàn)槠鰤r(shí)，對(duì)著防水層的一面，凹凸不齊，在回填土的壓力下，尖突扎入防水層，建筑下沉?xí)r，保護(hù)墻不隨建筑下沉,防水層被撕裂，保護(hù)墻和防水層之間形成一道空隙，這條縫成為蓄水層，便是硬保護(hù)墻的弊病。采用軟保護(hù)層，在建筑下沉?xí)r能夠起到潤(rùn)滑油的作用。如果軟保護(hù)層不吸水，如噴泡聚氨酯、高密聚苯板還對(duì)地下室起到保溫作用主體結(jié)構(gòu)工程■主體結(jié)構(gòu)防開(kāi)裂技術(shù)措施控制要點(diǎn)：樓板的常見(jiàn)裂縫及設(shè)計(jì)解決方案施工中應(yīng)注意的技術(shù)措施控制要點(diǎn)■空間尺寸偏差技術(shù)措施控制要點(diǎn)：空間尺寸偏差產(chǎn)生的技術(shù)原因分析施工中應(yīng)注意的技術(shù)措施控制要點(diǎn)板常見(jiàn)裂縫的設(shè)計(jì)解決■樓板開(kāi)裂的原因：商品混凝土往往水灰比較大，尤其是采用泵送混凝土?xí)r，為了保證混凝土的流動(dòng)性，塌落度較大，水灰比也較高，包括外加劑的使用，極易造成混凝土收縮，在主拉應(yīng)力區(qū)的混凝土出現(xiàn)裂縫板面轉(zhuǎn)角處配筋不足，缺少構(gòu)造配筋和放射筋，從而減弱了板面的抗裂性能樓板混凝土澆筑時(shí)間不長(zhǎng),尚未達(dá)到設(shè)計(jì)強(qiáng)度就在板面上堆放大量建筑材料，造成樓板彎曲，板面出現(xiàn)裂縫樓板混凝土澆筑后未認(rèn)真進(jìn)行養(yǎng)護(hù)屋內(nèi)外溫度變化引起板面開(kāi)裂■現(xiàn)澆板板寬急劇變化處、大開(kāi)洞處容易出現(xiàn)現(xiàn)澆砼裂縫板寬急劇變化處、大開(kāi)洞處由于引起收縮應(yīng)力集中，在現(xiàn)澆樓板內(nèi)引起的約束拉應(yīng)力導(dǎo)致現(xiàn)澆板出現(xiàn)裂縫。單純依靠施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理無(wú)法解決■板寬變化、大開(kāi)洞處現(xiàn)澆砼裂縫解決方案在現(xiàn)澆板的板寬急劇變化處、大開(kāi)洞削弱處等易引起收縮應(yīng)力集中處，鋼筋間距不應(yīng)大于150啞，直徑不應(yīng)小于6mm，并應(yīng)在板的上表面布置縱橫兩個(gè)方向的溫度收縮鋼筋板的上、下表面沿縱橫兩個(gè)方向的配筋率均不應(yīng)小于截面積的0.15%■樓板沿預(yù)埋線(xiàn)管出現(xiàn)裂縫的解決方案：樓板厚度不宜小于110mm，當(dāng)埋設(shè)線(xiàn)管較密或線(xiàn)管交叉時(shí)，板厚不宜小于120mm沿管線(xiàn)鋪設(shè)增強(qiáng)構(gòu)造鋼筋網(wǎng)片@6§150、寬度不小于450mm。在施工時(shí)暗埋電管等應(yīng)放入上下鋼筋網(wǎng)片之間施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn)■加強(qiáng)混凝土工程的管理：混凝土澆筑期間，應(yīng)加強(qiáng)混凝土振搗，防止混凝土不密實(shí)產(chǎn)生裂縫采用泵送混凝土?xí)r，為滿(mǎn)足泵送要求，水灰比應(yīng)較高.宜使用減水劑減少水的用量，增加混凝土的流動(dòng)性現(xiàn)澆板澆筑時(shí)，在混凝土初凝前應(yīng)進(jìn)行二次振搗，在混凝土終凝前宜進(jìn)行兩次壓抹。避免出現(xiàn)板面龜裂現(xiàn)澆板澆筑后，應(yīng)在12h內(nèi)進(jìn)行覆蓋和澆水養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)時(shí)間不得少于7d；對(duì)摻用緩凝型外加劑的混凝土，不得少于14d■出現(xiàn)樓板裂縫的整治措施:裂縫寬為0。05?0。2mm的處理措施：目前常見(jiàn)的板面裂縫寬度為0.05?0.2mm,此裂縫寬度對(duì)結(jié)構(gòu)強(qiáng)度不會(huì)有影響，但為了防止空氣與水腐蝕鋼筋，確保住宅樓的結(jié)構(gòu)安全，減少業(yè)主投訴，有必要對(duì)裂縫進(jìn)行封閉.一般都采用化學(xué)灌漿處理，從下向上灌注，板面和板底再粘貼玻璃絲布進(jìn)行封閉裂縫寬度為0。3?1mm的處理措施：根據(jù)裂縫擴(kuò)展的不同程度可采用不同的處理方法:當(dāng)寬度為0.3?0.5mm、最大至1。0mm以上時(shí)，可采用比表面積為9000cm2/g的研磨水泥灌漿，這種水泥可以灌注的最小裂縫寬度為0。6mm，用國(guó)產(chǎn)水泥、水灰比為0.6時(shí)，可注入的平均縫寬為0.53mm以上，數(shù)毫米的裂縫可直接用425號(hào)或525號(hào)普通水泥灌漿裂縫寬度為0。廣0.5mm的處理措施清除樓板裂縫部位灰泥；鏟除裂縫兩側(cè)表面異物，然后用化學(xué)材料洗凈，形成良好粘結(jié)面；沿裂縫部位埋設(shè)注漿嘴，用環(huán)氧樹(shù)脂膠泥封閉，再用環(huán)氧樹(shù)脂配成漿液灌注，用壓力為2?3kg的手壓泵，灌滿(mǎn)為止，以達(dá)到灌縫目的。一些彈性材料（有環(huán)氧丙酮、乙二胺、糠醛、苯酚等幾種材料），凝膠后還有抗拉能力，從而堵塞裂縫通道。非伸縮縫雖然產(chǎn)生一定強(qiáng)度差異，但漿液仍能保持原狀■主體施工階段可能產(chǎn)生的空間尺寸偏差：開(kāi)間進(jìn)深尺寸偏差凈層高偏差墻、柱垂直度、平整度偏差樓地面平整度偏差空間尺寸偏差產(chǎn)生的技術(shù)原因分析■開(kāi)間尺寸偏差產(chǎn)生的原因：主體施工階段軸線(xiàn)測(cè)量定位不準(zhǔn)確主體階段模板及支撐安裝牢固度、穩(wěn)定性和垂直度控制主體施工階段對(duì)砼剪力墻板面標(biāo)高、平整度及板厚控制不準(zhǔn)確■層凈高偏差產(chǎn)生的原因：板底標(biāo)高控制不準(zhǔn)確樓板厚度超過(guò)設(shè)計(jì)厚度樓板模板剛度，造成板面豎向變形■墻、柱垂直度、平整度偏差產(chǎn)生的原因：豎向垂直線(xiàn)控制不準(zhǔn)確墻、柱模板限位不牢或未采取有效的限位措施模板剛度差，水平拉桿間距不足未均勻?qū)ΨQ(chēng)澆筑混凝土，混凝土澆筑高度偏差■主體施工階段測(cè)量放線(xiàn)容易出現(xiàn)的問(wèn)題：施工單位未按要求及時(shí)彈出標(biāo)高和軸線(xiàn)控制線(xiàn)，現(xiàn)場(chǎng)未做認(rèn)真標(biāo)識(shí)施工單位未按要求與基準(zhǔn)點(diǎn)復(fù)核，未做控制網(wǎng)閉合，未糾正積累誤差施工單位各種控制線(xiàn)、控制點(diǎn)偏少，不滿(mǎn)足施工控制需要施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn)■加強(qiáng)對(duì)施工放線(xiàn)的管理：監(jiān)理單位按每1層為一個(gè)檢驗(yàn)批，及時(shí)抽測(cè)施工單位的測(cè)量放線(xiàn)甲方工程部按每3層為一個(gè)檢驗(yàn)批，參與復(fù)測(cè)施工單位的測(cè)量放線(xiàn)樓板厚度偏差、門(mén)窗洞口偏差應(yīng)作為放線(xiàn)控制的重點(diǎn)嚴(yán)格控制現(xiàn)澆板厚度，在混凝土澆筑前應(yīng)做好現(xiàn)澆板板厚度的控制標(biāo)識(shí)，每1。5?2皿范圍內(nèi)宜設(shè)置一處屋面工程■地下室防水技術(shù)措施控制要點(diǎn)：I.設(shè)計(jì)問(wèn)題對(duì)屋面防水工程質(zhì)量的影響設(shè)計(jì)階段及設(shè)計(jì)審查對(duì)屋面防水工程質(zhì)量缺陷的技術(shù)措施控制要點(diǎn)施工階段對(duì)屋面防水工程質(zhì)量缺陷的技術(shù)措施控制要點(diǎn)設(shè)計(jì)問(wèn)題對(duì)屋面防水工程質(zhì)量的影響■倒置式屋面與工程管理現(xiàn)狀產(chǎn)生的矛盾:屋面在結(jié)構(gòu)試水合格后，按規(guī)范要求在屋面防水和保護(hù)層施工完畢后，應(yīng)將地漏口封堵嚴(yán)實(shí)做蓄水試驗(yàn)實(shí)際施工過(guò)程中，甲方往往因?yàn)楣て诰o張或現(xiàn)場(chǎng)操作困難，大多未做屋面淋水蓄水試驗(yàn)設(shè)計(jì)階段及設(shè)計(jì)審查技術(shù)措施控制要點(diǎn)■明確防水體系技術(shù)措施控制要點(diǎn)：確定屋面防水等級(jí)確定屋面防水構(gòu)造型式確定屋面防水及保溫材料設(shè)計(jì)圖紙應(yīng)該表示清楚的重要節(jié)點(diǎn)■確定屋面防水等級(jí)：注意：別墅屬于II級(jí)設(shè)防■確定屋面防水等級(jí)應(yīng)注意的誤區(qū)：別墅屬于II級(jí)設(shè)防混凝土結(jié)構(gòu)層不得作為一道防水設(shè)防一些宣稱(chēng)具備防水功能的現(xiàn)噴硬質(zhì)聚氨酯保溫層不能作為一道防水設(shè)防裝飾瓦以及不搭接的瓦不得作為一道防水設(shè)防■確定屋面防水構(gòu)造型式：不能忽視隔離層的作用和隔離層做法防水隔離層即浮筑層，將剛性防水層和結(jié)構(gòu)防水層分開(kāi)以適應(yīng)不同變形的活動(dòng)，保護(hù)防水層防水隔離層宜在防水層與屋面基層之間剛性防水層不能忽視分倉(cāng)縫的設(shè)置及要求■確定屋面防水材料及保溫材料：屋面防水材料宜選用高聚物改性瀝青防水卷材或合成高分子防水卷材，不應(yīng)選用現(xiàn)場(chǎng)不易監(jiān)管和成品保護(hù)的防水涂料屋面保溫材料宜選用XPS擠塑保溫板（施工便利快捷），倒置式屋面不得選用體積吸水率大于2%的保溫材料（如水泥膨脹珍珠巖等）■關(guān)注屋面排水設(shè)計(jì)要求：建筑師設(shè)計(jì)平面往往不考慮水落管的數(shù)量和位置，待到做施工圖時(shí)，平面布局已定再設(shè)置水落管位.為了減少數(shù)量，有時(shí)兩根水落管往往超過(guò)30m遠(yuǎn)，排水坡度難以滿(mǎn)足規(guī)范要求2%?3%因水落管太少，暴雨時(shí)屋面積水、檐溝涌滿(mǎn)、溢出檐外、沿墻流人室內(nèi)■房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)補(bǔ)充完善并重點(diǎn)審查的關(guān)鍵防水節(jié)點(diǎn)一些屋面防水節(jié)點(diǎn)沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)圖集，一些標(biāo)準(zhǔn)圖集做法過(guò)于依賴(lài)現(xiàn)場(chǎng)操作工藝水平,質(zhì)量保障性較差.對(duì)于這些屋面防水節(jié)點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)審查施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn)■加強(qiáng)材料進(jìn)場(chǎng)和使用過(guò)程的檢查屋面防水卷材、界面劑、防水密封膏等容易出現(xiàn)假冒材料，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注XPS擠塑板容重及擠塑性能）、界面劑等容易出現(xiàn)假冒材料，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注■屋面防水試驗(yàn)的檢驗(yàn)要求：屋面結(jié)構(gòu)試水屋面防水層淋水蓄水試驗(yàn)外檐裝飾工程I、外墻防滲漏、防開(kāi)裂技術(shù)措施控制要點(diǎn)II、外墻砌筑施工技術(shù)措施控制要點(diǎn)III、外墻抹灰施工技術(shù)措施控制要點(diǎn)W、外墻門(mén)窗施工技術(shù)措施控制要點(diǎn)V、外墻外保溫技術(shù)措施控制要點(diǎn)丑、外墻面磚技術(shù)措施控制要點(diǎn)W、外墻涂料技術(shù)措施控制要點(diǎn)外墻防滲漏、防開(kāi)裂技術(shù)措施控制要點(diǎn)■外墻外保溫體系的選擇：外墻粘貼面磚宜選用現(xiàn)澆混凝土鋼絲網(wǎng)架聚苯板外墻外保溫體系外墻刷涂料宜選用聚苯板薄抹灰外墻外保溫體系外墻粘貼面磚填充墻部位宜選用聚苯板薄抹灰外墻外保溫體系萬(wàn)般無(wú)奈下的選擇）■應(yīng)結(jié)合外立面，進(jìn)行外墻分格設(shè)計(jì)：外墻分格縫設(shè)計(jì)，是避免溫度應(yīng)力造成外保溫開(kāi)裂。是防止不平衡變形造成外墻涂料開(kāi)裂和外墻面磚脫落的重要手段之一外墻分格縫并不是傳統(tǒng)理解的水平分層設(shè)置縱向設(shè)置同樣是設(shè)計(jì)不能忽略的控制要點(diǎn)■應(yīng)綜合考慮成本因素（質(zhì)量成本），根據(jù)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，正確選擇結(jié)構(gòu)墻體與圍護(hù)墻體之間的關(guān)系外圍護(hù)墻盡可能選擇鋼筋混凝土外墻外圍護(hù)結(jié)構(gòu)墻體應(yīng)盡可能選擇燒結(jié)磚,盡量不用加氣塊等線(xiàn)性變形系數(shù)較大的輕型砌體根據(jù)結(jié)構(gòu)需要留置的結(jié)構(gòu)洞口，宜采用素混凝土■外窗滲漏是導(dǎo)致外墻滲漏的主要因素?fù)?jù)國(guó)內(nèi)一些知名地產(chǎn)企業(yè)客戶(hù)服務(wù)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)，外墻滲漏的投訴中90%源于外窗的滲漏。這其中高達(dá)86%的業(yè)主提出索賠,最終因裝修遭到破壞而向業(yè)主賠償?shù)谋壤哌_(dá)62%外窗滲漏似乎是一些地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法治愈的頑癥，包括一些非常知名的房地產(chǎn)公司，都面臨這些工程質(zhì)量問(wèn)題的困擾■鋁合金門(mén)窗的四種滲漏類(lèi)型：由于設(shè)計(jì)考慮不周門(mén)窗本身結(jié)構(gòu)存在缺陷所引起的滲漏由于鋁門(mén)窗在加工和安裝過(guò)程中達(dá)不到質(zhì)量要求所引起的滲漏由于鋁門(mén)窗材料及附件材質(zhì)不合格所引起的滲漏■由于鋁門(mén)窗與洞口、墻體連結(jié)部位的安裝質(zhì)量不合格，密封處理不當(dāng)引起的滲漏在鋁門(mén)窗滲漏質(zhì)量問(wèn)題中，尤其是在選用優(yōu)秀供應(yīng)商提供產(chǎn)品后，以設(shè)計(jì)問(wèn)題和安裝問(wèn)題導(dǎo)致的滲漏現(xiàn)象危害較大，且后期難以處理■設(shè)計(jì)窗型選擇不當(dāng)，門(mén)窗本身結(jié)構(gòu)不合理：建筑設(shè)計(jì)為了追求美觀(guān)效果，大量采用組合門(mén)窗，又不懂門(mén)窗本身構(gòu)造設(shè)計(jì)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)忽視門(mén)窗二次設(shè)計(jì)或不進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)二次設(shè)計(jì)優(yōu)化■設(shè)計(jì)不當(dāng)引起的鋁門(mén)窗滲漏：房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍使用飄窗.國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)圖集中無(wú)規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)節(jié)點(diǎn)圖，如設(shè)計(jì)圖紙沒(méi)有節(jié)點(diǎn)詳圖設(shè)計(jì)，不能綜合建筑設(shè)計(jì)、節(jié)能設(shè)計(jì)、防水設(shè)計(jì)、門(mén)窗設(shè)計(jì)綜合考慮飄窗的防滲漏問(wèn)題.施工時(shí)常常發(fā)生外窗吃框，窗框處保溫厚度不夠等問(wèn)題，往往造成嚴(yán)重的滲漏隱患■房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)補(bǔ)充完善并重點(diǎn)審查的關(guān)鍵防滲漏、防開(kāi)裂節(jié)點(diǎn)應(yīng)補(bǔ)充完善并重點(diǎn)審查的關(guān)鍵防滲漏節(jié)點(diǎn)■外墻出挑裝飾鋼架處的構(gòu)造節(jié)點(diǎn)鋼雨棚、鋼花架等與外墻連接的構(gòu)件，在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量不與外保溫墻面連接，否則應(yīng)做詳細(xì)的節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)工字鋼、槽鋼等構(gòu)件斷面較為復(fù)雜，保溫板無(wú)法有效密封起到類(lèi)似雨篷作用的外墻構(gòu)件，其定做前應(yīng)明確找坡及高差要求外墻砌體施工技術(shù)措施控制要點(diǎn)■施工階段對(duì)外墻砌體防滲漏、防開(kāi)裂工程質(zhì)量缺陷的技術(shù)措施控制要點(diǎn)：■外墻砌體防滲漏、防開(kāi)裂工藝控制要點(diǎn)：因外墻不宜使用混凝土小型空心砌塊、蒸壓加氣混凝土砌塊等輕型材料，宜選用燒結(jié)頁(yè)巖空心磚：燒結(jié)頁(yè)巖空心磚抗裂性強(qiáng)，收縮率低，不產(chǎn)生龜裂■外墻砌體施工方案審查中容易忽視的細(xì)節(jié)：采用輕質(zhì)砌體時(shí)，應(yīng)考慮增加混凝土梁、板帶、加強(qiáng)框等約束砌體變形采用空心砌體時(shí)，雨水管及其它外墻沿墻管道與外墻的固定點(diǎn)處，應(yīng)埋設(shè)實(shí)心混凝土塊作為固定點(diǎn)■燒結(jié)頁(yè)巖空心磚砌筑要點(diǎn)：砌筑前1d應(yīng)澆水濕潤(rùn)砌筑砂漿宜選用M5水泥砂漿砌筑（頂層M7。5）應(yīng)注意基層的清理和濕潤(rùn)關(guān)注制皮樹(shù)桿及拉結(jié)筋，拉結(jié)筋嚴(yán)禁折彎關(guān)注灰縫質(zhì)量，嚴(yán)禁有通縫考慮砌筑砂漿的變形，每天砌筑高度依然不宜超過(guò)1.5m,2d砌完，7d后頂砌外墻抹灰施工技術(shù)措施控制要點(diǎn)■施工階段對(duì)外墻抹灰防滲漏、防開(kāi)裂工程質(zhì)量缺陷的技術(shù)措施控制要點(diǎn)：■外墻抹灰施工中需要控制的要點(diǎn)：外墻粉刷應(yīng)在砌筑完成15d以后進(jìn)行外墻粉刷應(yīng)使用含泥量低于2%、細(xì)度模量不小于2。5的中粗砂注意打底、找平、面層抹灰砂漿的配比區(qū)別外墻抹灰砂漿面層應(yīng)摻入聚丙烯抗裂纖維，估算造價(jià)增加2?3元加②粉刷前宜再次進(jìn)行基層平整度和灰縫的檢查粉刷前應(yīng)清除墻面污物,并提前1d澆水濕潤(rùn)外墻粉刷基層應(yīng)采取界面劑抹砂漿進(jìn)行毛化處理外墻抹灰必須分層進(jìn)行，嚴(yán)禁一遍成活，施工時(shí)每層厚度宜控制在6?10mm外墻抹灰應(yīng)及時(shí)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)■外墻抹灰非常容易忽視的細(xì)節(jié)：抹灰停息點(diǎn)外墻粉刷各層接縫位置應(yīng)錯(cuò)開(kāi)，并設(shè)置在混凝土梁、柱中部外墻抹灰時(shí)，底糙應(yīng)刮至窗洞口陽(yáng)角部位進(jìn)入外窗臺(tái)約50mm），糙面層應(yīng)與底糙停息點(diǎn)錯(cuò)開(kāi)留置，留置在距陽(yáng)角邊不少于50mm范圍外墻部位，以避免兩次刮糙停息點(diǎn)重疊引起的砂漿收縮，引發(fā)滲漏■外墻抹灰非常容易忽視的細(xì)節(jié)：抹灰分格縫外墻抹灰應(yīng)設(shè)結(jié)合外裝飾方案設(shè)置分格縫其水平及縱向間隔不宜大于3m外墻抹灰分格縫的縫寬及縫深不宜小于6啞，也不宜大于10啞，采用抽條方式制作外墻抹灰分格縫的縫寬應(yīng)采用高彈耐候密封膏嵌填外墻抹灰分格縫處的抗裂鋼絲網(wǎng)應(yīng)斷開(kāi)外墻門(mén)窗施工技術(shù)措施控制要點(diǎn)■施工階段對(duì)外墻鋁合金門(mén)窗防滲漏工程質(zhì)量缺陷的技術(shù)措施控制要點(diǎn)：■門(mén)窗固定、塞縫需要關(guān)注的重點(diǎn)：嚴(yán)禁采用凈口安裝（先抹灰）的安裝方式門(mén)窗洞口誤差應(yīng)在規(guī)定允許的范圍內(nèi)砌體洞口及推拉窗嚴(yán)禁使用射釘固定，空心砌體固定點(diǎn)處應(yīng)埋設(shè)實(shí)心混凝土塊作為固定點(diǎn)副框安裝及毛口安裝，副框、門(mén)窗框下口必須使用防水水泥沙漿塞縫南方及暴雨多發(fā)地區(qū)，塞縫外側(cè)必須采用復(fù)合型防水材料作防水層。其余地區(qū)為防止外窗滲漏，推薦也采用此措施門(mén)窗框與副框連接處的縫隙采用耐候中性密封膠密封，其寬度及深度不得小于6mm門(mén)窗框與洞口裝飾面之間縫隙采用耐候中性密封膠密封，其寬度及深度不得小于6mm■門(mén)窗塞縫工藝控制容易忽略的細(xì)節(jié)：門(mén)窗框塞縫前，應(yīng)清理門(mén)窗洞口雜物、灰塵門(mén)窗框塞縫前應(yīng)先用清水濕潤(rùn)框邊和洞口周邊，略干后開(kāi)始塞縫大于25啞的縫隙考慮砂漿凝固后的收縮性，應(yīng)分兩次填塞采用防水水泥砂漿塞縫，堵縫應(yīng)密實(shí)飽滿(mǎn)，施工人員應(yīng)采取戴防護(hù)膠手套和專(zhuān)用工具按壓采用PU發(fā)泡膠填塞時(shí)，發(fā)泡膠應(yīng)連續(xù)施打并保證溢出窗框，溢出部分隨后用手塞平采用PU發(fā)泡膠和防水水泥砂漿分別填塞時(shí)，應(yīng)先打PU發(fā)泡膠塞縫，后做防水水泥砂漿塞縫臨時(shí)固定門(mén)窗的墊塊、木楔應(yīng)隨后抽出，用清水濕潤(rùn)洞口，略干后二次補(bǔ)塞縫■應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注門(mén)窗框的成品保護(hù)：門(mén)窗進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)后應(yīng)在室內(nèi)豎直擺放，成品和材料不能接觸地面，底部用枕木墊起高于地面100mm以上門(mén)窗框用的保護(hù)膠紙必須采用不污染鋁型材的自粘膠帶紙，注意框邊應(yīng)留出10mm不封貼以利于密封膠密封或水泥砂漿的嵌固不得在門(mén)窗框架上安放腳手架、懸掛物品.經(jīng)常出入進(jìn)行專(zhuān)業(yè)施工的門(mén)窗洞口，應(yīng)由總承包商采用木板等材料將門(mén)窗框保護(hù)好，防止門(mén)窗變形損壞進(jìn)行焊接作業(yè)時(shí)，應(yīng)采取有效措施，防止電焊火花損壞周?chē)匿X門(mén)窗型材、玻璃、附件等材料在工程移交前，不得拆除門(mén)窗表面的保護(hù)材料■外墻門(mén)窗工程防滲漏檢驗(yàn)要求：忽視鋁合金門(mén)窗防水工程的專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收，使房地產(chǎn)項(xiàng)目門(mén)窗滲漏失去了中間檢驗(yàn)環(huán)節(jié)外墻保溫施工技術(shù)措施控制要點(diǎn)■外墻保溫施工防滲漏、防脫落、防開(kāi)裂容易忽視的細(xì)部構(gòu)造節(jié)點(diǎn)：■施工階段對(duì)外墻貼面磚防滲漏、防脫落工程質(zhì)量缺陷的技術(shù)措施控制要點(diǎn)：■外墻保溫施工防滲漏、防脫落、防開(kāi)裂容易忽視的細(xì)部構(gòu)造節(jié)點(diǎn)：■外墻保溫材料驗(yàn)收容易忽視的要點(diǎn)：上墻的EPS保溫板應(yīng)滿(mǎn)足陳化期要求：EPS保溫板在自然環(huán)境中的自身收縮變形時(shí)間長(zhǎng)達(dá)60d.在自然環(huán)境條件下42d或60°C蒸汽養(yǎng)護(hù)條件下5d的自身收縮變形可以完成99%以上.因此要求EPS保溫板在自然環(huán)境條件下42d或60C蒸汽養(yǎng)護(hù)條件下5d后再上墻在關(guān)注聚苯板材料質(zhì)量的同時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)檢查：耐堿玻纖網(wǎng)格布差價(jià)極大，假貨極多）保溫板高強(qiáng)粘接劑建筑密封膏聚合物抗裂砂漿（如委托外保溫單位提供時(shí)）外墻保溫貼面磚技術(shù)上是否成熟■解決外墻外保溫貼面磚脫落、開(kāi)裂的需要先從外墻外保溫體系的要求入手針對(duì)外保外溫體系的特點(diǎn)，外墻磚相應(yīng)規(guī)范要求的技術(shù)參數(shù)應(yīng)適當(dāng)提高外墻磚吸水率應(yīng)＜3%，抗凍性、凍融循環(huán)應(yīng)＞50次在外保溫體系下，因外墻保溫板隔熱系數(shù)較高引起的溫度變形應(yīng)力較大。采用水泥砂漿粘貼外墻磚，即使采用水泥砂漿摻膠和采用擠漿法粘貼等技術(shù)措施，很難避免外墻磚的空鼓和脫落采用傳統(tǒng)水泥砂漿、白水泥等剛性材料勾縫，即使外墻預(yù)設(shè)分格縫，同樣很難避免溫度應(yīng)力造成外墻勾縫遭到破壞，從而產(chǎn)生外墻滲水■選擇合理的外墻粘面磚材料：符合反復(fù)凍融要求的，吸水率低的外墻磚選用合格的外墻磚專(zhuān)用膠粘磚選用合格的外墻磚專(zhuān)用柔性防水勾縫劑勾縫萬(wàn)科、中海目前全部使用外墻專(zhuān)用膠粘磚的工藝做法，并不是不知道節(jié)約成本的要求，而是曾經(jīng)深受其害■從設(shè)計(jì)入手解決外墻磚滲漏問(wèn)題外墻磚對(duì)應(yīng)外保溫變形縫處應(yīng)設(shè)分格縫外墻磚分隔縫的縫寬及縫深均不宜小于6啞，采用高彈耐候密封膠嵌填外墻磚水平及垂直縫寬不宜小于6啞，嚴(yán)禁密縫外墻磚排磚方式應(yīng)考慮防滲漏要求外墻磚粘貼的基層宜為薄抹灰EPS板保護(hù)層的聚合物抗裂砂漿面層外墻貼面磚排磚忽視的細(xì)部要求■設(shè)計(jì)排磚應(yīng)兼顧美觀(guān)和工程防滲漏的雙重要求：外墻貼面磚施工技術(shù)措施控制要點(diǎn)■外墻貼面磚工程需要關(guān)注的細(xì)節(jié)：外墻粘磚前應(yīng)對(duì)聚合物砂漿面層進(jìn)行清理外墻粘磚前應(yīng)掛線(xiàn)，用膠貼餅、沖筋外墻磚粘磚前應(yīng)清掃干凈，放入清水浸泡兩小時(shí)，略干后即可粘膠外墻磚粘磚應(yīng)采用類(lèi)似于擠漿法的滿(mǎn)粘擠膠法施工，將膠滿(mǎn)涂于前面和外墻磚的背面，用力擠壓直至膠溢出，隨即清理多余膠外墻粘磚應(yīng)采用二次勾縫勾縫前應(yīng)檢查外墻磚是否粘接牢固并整改完畢勾縫前應(yīng)清理磚縫中多余的膠先勾水平縫，后溝垂直縫待勾縫劑穩(wěn)定后，應(yīng)及時(shí)清理墻面外墻涂料施工技術(shù)措施控制要點(diǎn)■施工階段對(duì)外墻涂料工程質(zhì)量缺陷的技術(shù)措施控制要點(diǎn)：■選擇合理的外墻涂料材料：選擇合格的外墻專(zhuān)用柔性耐水膩?zhàn)舆x用合格的外墻用彈性外墻涂料■外墻涂料的顏色設(shè)計(jì)也是需要考慮的問(wèn)題：涂料選型時(shí)應(yīng)考慮涂層顏色的耐久性和沾污性一般淺淡明亮、過(guò)于鮮艷的色彩容易沾污鮮艷的紅、黃、橙易褪色，大面積的立面應(yīng)盡量避免用過(guò)純、過(guò)艷的顏色■外墻涂料質(zhì)量控制的要點(diǎn)：關(guān)注基層質(zhì)量：基層必須平整、結(jié)實(shí)、無(wú)脫皮、無(wú)粉化、無(wú)空鼓、無(wú)油污、無(wú)浮灰，含水率應(yīng)小于10%表面裂縫已修補(bǔ)或用彈性膩?zhàn)幼鱿鄳?yīng)處理基層平整度較差時(shí)，不宜采用膩?zhàn)诱移?，?yīng)用聚合物抗裂砂漿修補(bǔ)刮膩?zhàn)忧?，基層?yīng)使用配套界面劑先行處理■關(guān)注涂刷工藝：根據(jù)不同的設(shè)計(jì)要求選用合適的涂刷工藝和工具按要求選用對(duì)應(yīng)的涂料進(jìn)行底涂、中涂和面涂施工中注意有效濕接及重涂時(shí)間，一般自上而下以分格縫、陰陽(yáng)角、落水管為界根據(jù)基底條件及施工方法，按說(shuō)明比例用配套稀釋劑（油性涂料）或潔凈水水性涂料）稀釋?zhuān)形疬^(guò)度稀釋■關(guān)注施工溫度和涂料補(bǔ)貨：涂料施工時(shí)要求基底表面溫度〉10°C（內(nèi)墻）或5°C（外墻），同時(shí)應(yīng)小于50°C。夏天烈日曝曬下）涂料水份揮發(fā)極快，易產(chǎn)生粉化內(nèi)檐裝飾工程I、廁浴間防滲漏技術(shù)措施控制要點(diǎn)II、內(nèi)隔墻防空鼓、開(kāi)裂技術(shù)措施控制要點(diǎn)廁浴間防滲漏技術(shù)措施控制要點(diǎn)■設(shè)計(jì)問(wèn)題對(duì)廁浴間防水工程質(zhì)量的影響：■設(shè)計(jì)階段及設(shè)計(jì)審查對(duì)廁浴間防水工程質(zhì)量缺陷的技術(shù)措施控制要點(diǎn)：■施工階段對(duì)廁浴間防水工程質(zhì)量缺陷的技術(shù)措施控制要點(diǎn)：設(shè)計(jì)問(wèn)題對(duì)廁浴間防水工程質(zhì)量的影響■廁浴間滲漏完全是施工現(xiàn)場(chǎng)的管理問(wèn)題嗎：廁浴間防水設(shè)計(jì)隨意性較大，考慮不周或不考慮施工需要。即使施工現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)格按工藝要求施工，也無(wú)法保證廁浴間不發(fā)生滲漏廁浴間坡度不合理，地漏靠近門(mén)口或離浴缸、淋浴過(guò)遠(yuǎn)，導(dǎo)致室內(nèi)地面積水從而發(fā)生滲漏廁浴間降板高度不夠（非同層排水