青島房地產(chǎn)市場及青島市商服物業(yè)市場

青島房地產(chǎn)市場分析一、青島市居住格局及類型分布至解放前夕，青島市的主要居住區(qū)大致分為以下三類：一類在觀海山、觀象山、青島山、信號山和小魚山等地區(qū)，這里多是別墅、洋樓和公寓區(qū)；第二類是德縣路、保定路以北至小港大港地區(qū)，主要是平民區(qū)，建筑較為簡陋，亦有"里院式"的貨棧和公寓等建筑；第三類是東鎮(zhèn)、四方的居民居住區(qū)。自建國至改革開放時期，城市"帶狀"布局得到有效調(diào)整，但改變甚微。九十年代青島市實施"跨越式"大發(fā)展，在實施舊城保護性開發(fā)與改造的同時，市南區(qū)東部成為城市發(fā)展的新區(qū)和商務(wù)中心區(qū)，該區(qū)集中了大量的合資企業(yè)和外資企業(yè)，使這一地區(qū)的中介機構(gòu)、服務(wù)結(jié)構(gòu)和各類設(shè)施快速發(fā)展，該區(qū)的購買力大大提高。經(jīng)濟快速發(fā)展，外銷房、商品房大量地集中于市南區(qū)東部地區(qū)，嶗山區(qū)西部海爾路地段的高科技、國際會展中心和文化中心等行業(yè)和設(shè)施的集中將使該地段成為未來居住生活極具吸引力的地方。二、重點投資與建設(shè)區(qū)域城區(qū)投資熱點的市南區(qū)是青島市的政治、經(jīng)濟、商務(wù)和文化中心，具有優(yōu)美的環(huán)境資源，集中了青島市大部分的寫字樓和商務(wù)中心，其竣工面積、新開工面積、銷售量及銷售價格目前都是青島市最高的地方。當(dāng)前該區(qū)大部分地區(qū)已開發(fā)完畢，土地供應(yīng)量將很少，只有部分舊城改造項目可供開發(fā)，土地資源十分稀缺。嶗山區(qū)是青島市高科技園區(qū)和旅游度假區(qū)，近十年為實施市中心東移的戰(zhàn)略，該區(qū)已成為全市商務(wù)、經(jīng)濟和文化體育的重點區(qū)域。2002年該區(qū)受市場供應(yīng)量減少的影響和市場對住宅物業(yè)自然環(huán)境景觀資源的重視程度增大，市場銷售非常熱烈，價格飛漲，商品房平均售價達(dá)至4990元/平方米，漲幅達(dá)34.8%，商品房空置率較上年下降了44%。三、辦公寫字樓市場狀況2002年中國加入世貿(mào)，青島市作為沿海開放城市，在吸引外資、促進投資方面具有較大的優(yōu)勢，許多跨國公司如電信、金融、保險業(yè)等行業(yè)加入，對寫字樓特別是高檔寫字樓的需求越來越旺盛，辦公樓的銷售面積加大，空置面積大幅減少。受中國加入WTO和北京申奧成功的影響，商家對辦公樓的投資持積極態(tài)度，2002年全市辦公樓開發(fā)投資為5.46億元，增長88.93%；新開工面積也大幅上升，全市共20.19萬平方米，增長了72.7%。從青島市辦公樓指標(biāo)數(shù)據(jù)分析圖看出，受國際經(jīng)濟低迷的影響，城市寫字樓竣工量和銷售量呈逐年下降的趨勢。國內(nèi)商家對辦公樓的需求主要表現(xiàn)在租賃方面，2002年全市辦公樓出租面積達(dá)7.21萬平方米，較上年上漲了213.48%。由于出租面積大幅增長，辦公樓積壓和空置量大幅減少，至2002年底，全市積壓辦公樓面積共4.17萬平方米，比上年減少了5.87萬平方米。寫字樓市場供應(yīng)特征：青島市寫字樓供應(yīng)區(qū)域主要位于市南區(qū)的中央商務(wù)區(qū)，數(shù)量達(dá)到20-30個，自1992年東部開發(fā)建設(shè)至2001年總供應(yīng)面積合計約為50萬平方米，集中了全市辦公寫字樓總量的90%，沿東海路和香港路一些市場細(xì)分和定位準(zhǔn)確的寫字樓物業(yè)現(xiàn)房租售率在90%以上。外資企業(yè)歷來是寫字樓租賃市場的主力，據(jù)統(tǒng)計，近來外資企業(yè)租賃成交量占市場總成交量的40%左右，但受全球經(jīng)濟衰退的影響，外資機構(gòu)開始從頂級寫字樓遷入甲級甚至乙級寫字樓；新進入青島市的外資機構(gòu)選擇乙級寫字樓或商務(wù)公寓作為過渡性辦公場所的比例增加。寫字樓市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)、需求結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和客戶結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大的變化，邊緣寫字樓、個性寫字樓、另類寫字樓等創(chuàng)新性產(chǎn)品受到市場的熱烈反應(yīng)。其相對較低的價格、靈活多樣的付款方式和創(chuàng)新性的辦公服務(wù)方式吸引了原為寫字樓租賃需求的企業(yè)實施轉(zhuǎn)租為購的策略，成為物業(yè)的投資者和使用者。四、未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的總體趨勢引用前面部分對城市總體發(fā)展和人口遷移趨勢的分析，預(yù)期青島市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域?qū)⑹?？而良好的?guī)劃發(fā)展思路和交通規(guī)劃將提供充裕的土地資源，抑制土地價格上升過快，因此該部分將回答地理位置上的居住開發(fā)趨勢、價格和開發(fā)特征等多方面的問題。（1）未來房地產(chǎn)開發(fā)的重要區(qū)域分析青島市房地產(chǎn)開發(fā)地區(qū)價格差異很大，各區(qū)供應(yīng)量分布不均衡，市南區(qū)和嶗山區(qū)因為位于或臨近中心商業(yè)區(qū)，具有環(huán)境資源優(yōu)勢而倍受發(fā)展商和置業(yè)者的關(guān)注，供應(yīng)量和銷售量都很大。隨著市南區(qū)和舊城區(qū)土地存量的進一步減少，城市發(fā)展的空間受到制約，為拓展城市發(fā)展空間，抑制因土地存量不足而引起的土地價格上漲過快，減低投資者生產(chǎn)經(jīng)營成本和居民生活成本，增大對外來投資者和人才的吸引力，市政府未來的土地開發(fā)和供應(yīng)區(qū)域?qū)⒅攸c在北部的四方區(qū)、李滄區(qū)和西部的黃島區(qū)。近期市場將開發(fā)的土地集中在市南區(qū)的東部、嶗山區(qū)和浮山后的新區(qū)。2001年政府已作出了城市經(jīng)濟發(fā)展重心西移的決定，在比較長遠(yuǎn)的未來（5-8年）城市發(fā)展的重點區(qū)域是黃島區(qū)青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，城市重點基礎(chǔ)設(shè)施項目、外資企業(yè)投資和市內(nèi)企業(yè)外遷的區(qū)域都在該區(qū)，預(yù)期該區(qū)域亦將是吸引人口遷移和房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域。萬近期賤（正3-井5訪年）市南區(qū)因盛為除了舊城改狗造項目外，大曉部分土地已經(jīng)貪開發(fā)完成，市漠場供應(yīng)量將相呢對減少；而嶗沃山區(qū)猾在抄200悲0梨年市內(nèi)四區(qū)土龜?shù)乜刂萍訌姇r斤房地產(chǎn)開發(fā)投承資大舉進入該賄區(qū)圈占土地，鐘使該區(qū)大部分握土地已被開發(fā)固公司購買（根移據(jù)串200略2綱年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)猜，該年度嶗山笨區(qū)開發(fā)公司購型買的土地爸達(dá)個158.2彼5茅萬平方米，正依在開發(fā)的土地臭為佳31.2角3右萬平方米，待宏開發(fā)的土地面勢積灶達(dá)概236.3資7畢萬平方米，占論整個青島市批的奸41純%勝，比市內(nèi)四區(qū)照的總量還多）椒，因此可以預(yù)磚見在未袋來伴2-斧3讓年內(nèi)，嶗山區(qū)型的房地產(chǎn)市場啟將有大批新盤余面世，因為該鞭區(qū)域擁有稀缺笛環(huán)境資源，必稠將使開發(fā)的商男品房是面向高恰檔消費市場的泉高端產(chǎn)品，因思此該區(qū)域?qū)⒊晌鐬楦邫n房地產(chǎn)憐市場的熱點區(qū)鳥域。柔為縮小青島市堤房地產(chǎn)開發(fā)南歇北分布不均和煩過大的價格差芬異，政府增大餅了四方區(qū)和李造滄區(qū)的土地供槍應(yīng)量。目前四孕方區(qū)房地產(chǎn)開火發(fā)的各項指標(biāo)峽在四區(qū)中僅次燒于市南區(qū)，未他來隨狹著價30焰8悄國道和重慶路士的整治美化，尤四方區(qū)房地產(chǎn)碌市場將升溫。悠在政府土地供踐應(yīng)政策的引導(dǎo)仙下，李滄區(qū)的冶房地產(chǎn)投資將降大幅增加，大縮規(guī)模小區(qū)開發(fā)劍的項目將增多腰，在市場消費獲者心理日趨成晴熟的情況下，毒小區(qū)開發(fā)的完鄭善的配套設(shè)施茫和高素質(zhì)的樓述盤將吸引一部疑分市場需求。俯隨著政府對舊望城區(qū)改造的加合快，東部地區(qū)腫土地供應(yīng)量減數(shù)少，目前開發(fā)帶量較少，開發(fā)步檔次較低，而擁地段區(qū)位又處沿于中間地帶的葡市北區(qū)將逐步符受到市場的關(guān)鞭注，市場發(fā)展應(yīng)前景較為樂觀縣。市北區(qū)舊城繼改造主要位于乳老城區(qū)，新區(qū)歌開發(fā)主要集中鋪在浮山后，該呀片區(qū)可供開發(fā)該的土地已大部屬分出讓流，泡2-叉3自年內(nèi)將大量面濕市。因該片區(qū)陪距離中心市區(qū)幅和高科技園區(qū)良都較近，房地借產(chǎn)開發(fā)將可能精以中檔普通商廁品房坦（攔3000-5壇00裳0滑元旅/融平方米）開發(fā)谷為主。梨（悼2軍）房地產(chǎn)價格溉預(yù)測童青島市房地產(chǎn)球價格已經(jīng)在高業(yè)位運行了三四姜年的時間，價璃格上漲幅很大榨，州200捕2暢年房地產(chǎn)價格埋張幅在全國排富名第三位，與城杭州、寧波等寄城市接近。目雄前市場置業(yè)投宵資存在一定的盈投機行為，特考別是住宅物業(yè)概二手交易中的雅二次交易量過浩高，租賃市場段沒有同步發(fā)育悠，過多寬的脫"駕炒蘭房盲"守投機行為和不恰完善的租售市胞場使住宅物業(yè)站存在較大的泡追沫隱患。商用荷物業(yè)施工面積販近年增長很快徒，特別月是們200順2嚴(yán)年較上年增長千了日近劇60攝%敬，預(yù)計未滴來扭2-駱3薄年正在施工的進商用物業(yè)將陸乒續(xù)面世，市場翁供應(yīng)迅速增加撥，而目前該類今物業(yè)的空置量潮已占到市場各時類型物業(yè)空置帶總量的七成多臉，市場供需矛殺盾將非常突出開。在這樣一個死初露非理性端鍛倪的房地產(chǎn)市拋場中，價格無連疑是各方最為進關(guān)注的問題，叔以下從多方面董分析青島市未朗來房地產(chǎn)價格玩的走勢續(xù)。零肥市場供應(yīng)量和蜂政策：飼在土地供應(yīng)不志足和青島市房榮地產(chǎn)價格上漲胸過快的情況下粉，政府將加大窮房地產(chǎn)開發(fā)用攻地面積的供應(yīng)站量，拓展城市滴發(fā)展空間，并虧增大經(jīng)濟適用冰房的開發(fā)力度噸，以調(diào)整商品近住宅的供應(yīng)結(jié)傾構(gòu)，達(dá)到平抑腹房地產(chǎn)價格的激目的。而近五濤年青島市房地福產(chǎn)開發(fā)投資額尋呈不斷上升的哈趨勢，商品房下施工面積都大燕于竣工面積，剛可以預(yù)期隨著古政府對閑置土案地實施嚴(yán)格的邁罰款和一定期秧限內(nèi)無償收回滑的政策，目前脅開發(fā)商手中的洽存量土地和緩貨慢施工的項目圖將很快投入開搶發(fā)或加快開發(fā)斧速度，未色來存2-式3壇年青島市房地量產(chǎn)供應(yīng)量將有欄不斷增加的趨捐勢，一定程度叉上緩解供不應(yīng)俱求的局面，同扛時從總體上減探少價格上漲的語幅度。醒中央房地產(chǎn)貸糾款方面的實施綁細(xì)則即將出臺里，將規(guī)范房地死產(chǎn)開發(fā)的貸款給行為，減少二騰次置業(yè)的優(yōu)惠徹政策，這一細(xì)們則的出臺將使弓實力不夠的開燭發(fā)商面臨極大慰的考驗，亦有倚效的抑制房地錦產(chǎn)消費市場的吵投機行為，減近少房地產(chǎn)市場警中憂的竊"嶼泡客沫戚"黑成份。側(cè)市場需求方面宇：效世界各國的經(jīng)經(jīng)驗表明，但人脖均絲GD樣P胳達(dá)皺到督250筆0候美元，人均住治宅面積達(dá)御到程30-3抓5鐮平方米之前，繞會保持較旺盛度的住房需求，住另據(jù)專家分析沿，當(dāng)恩格爾系帝數(shù)嶼在任40糖%社時，有關(guān)各國巴的住房消費在蝕消費結(jié)構(gòu)中所添占的比重會達(dá)蔬到局15%-20顏%蓋。目前青島市良恩格爾系數(shù)已秒降托到雞40刺%脂以下，而住房鐵消費比重不饑足馳10轟%擠，比國際水平故低奪5-1笑0努個百分點，住傲房消費還有較丙大的消費空間什。近五年青島于市登GD禍P撒的增長速度每貨年都在兩位數(shù)突以上，城市化播進程的速度超聯(lián)過味了腳20探%渡，城市新增人辯口和現(xiàn)有人口現(xiàn)為對住房數(shù)量扔和質(zhì)量將有較逮長期的市場需不求，城市大量場的危舊房改造途和房地產(chǎn)二級懷市場的活躍，切租賃市場必將驕得到加快發(fā)育販。特別是居民子可支配收入每腎年以接煤近萄10讓%謎的速度增長，浙海外資本大幅棚度注入中國的好金融和保險業(yè)壺可以為抵押貸膊款和其他金融值服務(wù)創(chuàng)造出更少為便捷的方式重，這些將從宏拖觀經(jīng)濟的角度倒帶動房地產(chǎn)市滲場的活躍和房桌價的上漲。膜目前國內(nèi)市場奴各行業(yè)消費品規(guī)生產(chǎn)能力過剩駛，消費不足，些競爭日益激烈動，利潤率下降錘，其他行業(yè)的陶相對不景氣，紋特別是股票證仙卷市場的低迷到，導(dǎo)致社會游世資大量涌入房仙地產(chǎn)行業(yè)，房慨地產(chǎn)虛擬需求踐增加，價格虛裝高。未訴來災(zāi)2-偉3抽年隨著青島市困房地產(chǎn)供應(yīng)量改增加，居民的苦購房心理日趨白成熟，奧運利盛好和入世概念鍵逐漸被市場消弓化掉，房地產(chǎn)涉總體價格將趨愁于平穩(wěn)，理性詳?shù)某煞菰黾?。施（?載）不同類型物察業(yè)的市場預(yù)測萬住宅物業(yè)市場費是青島市房地塌產(chǎn)行業(yè)最活躍賣的，其價格水佛平已超過了辦夸公物業(yè)和商業(yè)劇物業(yè)。由于商場業(yè)和辦公寫字套樓物業(yè)寧的虎"瞧冷限熱倍"嘴，主要取決于威市民收入和機摘構(gòu)投資的增長摘。根據(jù)世界經(jīng)產(chǎn)濟和青島市經(jīng)序濟發(fā)展的總體狹趨勢判斷，近幕期機構(gòu)投資增匹長的速度將比燙較均衡，商業(yè)雁和辦公寫字樓主物業(yè)的市場需賭求將小幅度增觀加。商用物業(yè)甚的經(jīng)營主要側(cè)違重于商圈的凝藥聚力和整體經(jīng)破營狀況，因此片前期因為供應(yīng)興分布不集中、撈市場定位不準(zhǔn)援確而產(chǎn)生的大造面積的空置量驚將作為市場的雞無效供應(yīng)而存?zhèn)稍冢湮磥淼恼鄢雎吩谟谝肼?lián)先進的經(jīng)營理妥念，或改變房洪產(chǎn)用途，對市煎場價格的影響煮將很小，從目技前的情況來看議，商用物業(yè)的既投資回報率遠(yuǎn)兄高于其他類型悟的物業(yè)，達(dá)區(qū)到滲12-15渣%鋒，未來青島市捐舊城商業(yè)中心頂?shù)母脑旌偷缆菲鼋ㄔO(shè)的加快，斥人們的出行距捉離將增大，出勉行方便程度增躲加，新的商業(yè)滾中心將在城市蒙改擴建中不斷席形成，因此可郵以判斷市場商彈用物業(yè)仍將充病滿高利潤誘惑獵。效住宅物業(yè)隨著箏人們居住需求奉在空間大小和焰質(zhì)量兩個方面志的同步追求，歌未來青島市居章住物業(yè)的建筑勤面積、公共配丑套設(shè)施的建設(shè)寄和物業(yè)管理等瞇多方面應(yīng)具有很超前性，以滿輸足物業(yè)使用年熊限超鹿過蒙7闖0罷年的不落后。奴在居住區(qū)位上才，城市建設(shè)和現(xiàn)發(fā)展的空間擴武大，在能提供爹就業(yè)崗位的更然大范圍將形成面新的居住社區(qū)喪，在居住社區(qū)云的規(guī)劃設(shè)計上看應(yīng)考慮營造合騰適的居住和公鼓共活動空間，雖便于以后社區(qū)黑的組織與管理擠，使居住區(qū)很憤快形成有凝聚誰力的家園，成澆為有認(rèn)同感和拘良好社區(qū)意識倚的的居住空間叔。人們對優(yōu)美連環(huán)境和舒適的訂居住空間的追綿求是與生俱來撤的，因此未來遺青島市居住物嶼業(yè)的開發(fā)一方慨面應(yīng)充分利用廟自然環(huán)境資源訪，另一方面應(yīng)熔增加更多的綠役化和園林空間瀉。在土地資源皇緊缺的情況下來，為滿足居住繳物業(yè)的市場需尼求，在平衡居努住建筑密度和妻容積率后，住座宅建造將會適挪當(dāng)提高容積率損和建筑層高，傳小高層和高層紫建筑將逐漸為俱市場所接受。少新興行業(yè)的大噴量出現(xiàn)和人們夠?qū)k公空間和務(wù)時間的要求多嫩樣化，使青島潛市商務(wù)寫字樓彩公寓、邊緣性喊寫字樓、個性砌寫字樓等辦公經(jīng)類物業(yè)將受到深市場的追捧。芒辦公寫字樓在勾建筑設(shè)計上將拼更注重將利用皺周邊的優(yōu)美自雜然風(fēng)光，在智垃能化程度、物憑業(yè)管理質(zhì)量、戶公共服務(wù)設(shè)施眾的提供、采光拼、裝修和建筑佩密度等多方面賀提高寫字樓的井檔次，以適應(yīng)幫快速發(fā)展的商津貿(mào)活動對辦公島空間的要求。戀2對、青島市高檔禮物業(yè)市場調(diào)研謊分析化（難1等）高檔物業(yè)的狠界定碗青島市是近代懷建筑藝術(shù)的薈事萃之地，雖歷睛經(jīng)百年滄桑巨庸變，但其秀麗綿的山光水色，暑多資的建筑風(fēng)宰格，依然故我醫(yī)。大海賦予山疲以靈性，山海拔共同孕育了一本座可以親近的徐島城。百年歐稈陸城鎮(zhèn)的懷舊吃建筑風(fēng)格史，停也初步形成了筐青島市居住分舌層而居的居住震形式，舊式的胞豪宅和新式的辨海濱高檔別墅鋒、公寓都臨近伙一線海濱，在巷幾十年的城市根發(fā)展中，自市淺北老城區(qū)到市蝶南新城區(qū)、嶗呼山區(qū)，沿海岸策線形成了富裕剪階層的居住區(qū)蜜。隨著經(jīng)濟的書發(fā)展和對外開萍放的深入，市刺中心亦建筑了騎高檔次的商務(wù)證公寓或外銷居板住區(qū)?？傮w上致青島市高檔物勁業(yè)的素質(zhì)較國慕內(nèi)房地產(chǎn)市場飛發(fā)達(dá)的城市還緣有較大的距離劑，但目前青島界市高檔物業(yè)市雅場的活躍，吸授引了全國各地沸甚至海外的房降地產(chǎn)策劃、規(guī)獲劃設(shè)計和物業(yè)彼管理公司進入臣該市，促使了策高檔物業(yè)的素?fù)з|(zhì)逐步提高。沉根據(jù)本公司對罰高檔物業(yè)市場頌的充分調(diào)研，桐本案界定高檔絹物業(yè)應(yīng)具備以殃下幾個條件：環(huán)地理環(huán)境優(yōu)越畫：是市中心商犯業(yè)圈附近之高萬檔生活社區(qū)，臨或是景觀優(yōu)美墳的山水高檔物盞業(yè)。市政配套周完善且上檔次鄙，周邊人文環(huán)嶄境高尚，交通桌條件十分便利光；狗具小區(qū)規(guī)模，曲環(huán)境優(yōu)美，配債套設(shè)施齊備，棉尤其是會所、年游泳池、健身箭房、智能系統(tǒng)獨、外語兒童學(xué)睡校等設(shè)施齊全辱；笛規(guī)劃水準(zhǔn)高：展建筑、景觀形迅象豪華氣派，頑內(nèi)部裝修高檔豈，有符合現(xiàn)代很居住要求的大張戶型設(shè)計等；漁良好的環(huán)境空射間感及生活氛袋圍；時物業(yè)管理和服境務(wù)水平高：有游高水準(zhǔn)的酒店蜜式管理，洗衣暗、餐飲配送等記服務(wù)；拉具有珍貴和不雕可替代性，突嘴出高檔物倒業(yè)溪"貌值得擁先有屆"忘的心理價值。喘（悶2紫）高檔樓盤供烤應(yīng)區(qū)段分析桿根據(jù)樓盤定位爸和擁有的環(huán)境杯資源不同，將島目前市場供應(yīng)浴的高檔次樓盤宜分布區(qū)位分為簽三大板塊，即鹽位于市政府后顏江西路段周邊贈板塊、香港東降路北部和浮山昨之間至石老人光板塊和自五四欲廣場沿海至石嘆老人旅游度假真區(qū)板塊?；际姓蠼鞲袈范翁幱诔鞘兄\中央商務(wù)區(qū)商呀業(yè)服務(wù)業(yè)繁華鑼路段，商業(yè)氛佳圍濃厚，各類戶生活、文太化教育、藝術(shù)殊配套設(shè)施完善防。該板塊經(jīng)過攔近十年的開發(fā)招，已形成濃郁擦的生活氣息和穩(wěn)高雅的人文環(huán)住境，坐擁了新領(lǐng)城區(qū)的一切優(yōu)圈勢，區(qū)位價值電得到了良好體掠現(xiàn)。居住人群逮為在該區(qū)域商魔務(wù)寫字樓上班簡的外籍人士、梁高層管理人員礎(chǔ)和青島市新富間裕起來的從事拿商貿(mào)活動和企卵業(yè)經(jīng)營之人士望。該板塊沒有恢天然的海景資鏟源和山景資源言，一般極力提滴高綠化面積，注以良好的園林牽景觀、高檔次館的建筑質(zhì)量和貧物業(yè)管理以及胸小區(qū)自身配備付、適應(yīng)本項目京的高檔次商業(yè)間配套設(shè)施等贏呼得居住人群的鵲肯定。該板塊膨開發(fā)的居住社超區(qū)都已銷售入煙住，形成了穩(wěn)務(wù)定的居住環(huán)境選，新開發(fā)項目孝大部分規(guī)模較厘小，建筑容積呢率大，以單棟鑒或塔樓的高層偷建筑形式出現(xiàn)曬。因為該板塊內(nèi)土地資源極其煙有限，市場供城應(yīng)量很小。驢香港東路北部長與浮山之間至釣石老人板塊是月近扁3堂年新開發(fā)的樓謹(jǐn)盤，在擁有較鴿好的海景資源瑞和浮山山景資零源優(yōu)勢。城市捕東進的步伐在擱該板塊似乎有荒些阻滯，該區(qū)合段各項生活配泉套設(shè)施和商業(yè)齊設(shè)施都未有完希善，片區(qū)整體獨規(guī)劃設(shè)計亦沒絲有很好實施和糕得到體現(xiàn)，目津前整個板塊已慎由數(shù)個新開發(fā)院樓連成一片。疲在近幾年海景云樓盤漲聲一片朽的市場氛圍中筋，該板塊樓盤色沒有進行很好濱的規(guī)劃設(shè)計和愧施工建造，建牛造規(guī)模一般較液小，建造質(zhì)量塞與該板塊擁有捷的良好景觀資狡源和多樣性的式地形條件不相業(yè)匹配，小區(qū)生秧活配套設(shè)施未田有完善。目前響該板塊整體入鋤住率老在塞30征%紡左右，未形成曬良好的居住氛峰圍，較大部分蓬物業(yè)是青島他市鄉(xiāng)"丑炒堡樓碑"趣投機者的投資彩物業(yè)。從市場腔調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)伏，該板塊可供括開發(fā)的土地已賓非常有限，后愛續(xù)供應(yīng)量不多并。莊五四廣場沿海繁至石老人度假眾區(qū)板塊是青島莊市環(huán)境資源最協(xié)佳的區(qū)域，目勞前沿海樓盤已賣拋棄倒了源"歐地段捆論凱"裝的觀點，都充校分利用稀缺的于景觀環(huán)境資源饞，以良好的規(guī)陷劃設(shè)計、園林逝景觀設(shè)計打造胃青島市最高級介的居住社區(qū)。歌該板塊樓盤以刑度假和商務(wù)居坑住型為主，較落難以形成良好扛的居住氛圍，化目前入住率亦爪較低?；@（橋3奴）市場樓盤供猶應(yīng)特征分析醒基于前文對高述檔物業(yè)的考量舊標(biāo)準(zhǔn)，本次市邪場調(diào)查重點調(diào)騙查了包括商務(wù)幣酒店式公寓、數(shù)濱海和近海階的贊TOWNHO圾US桃E辦別墅和高級純從居住小區(qū)在內(nèi)湊的共十多個樓魔盤，以下選用演市場定位、價秋格、戶型與面唇積以及銷售狀饒況等指標(biāo)進行刪綜合分析。市場定位：坑青島市高檔次較樓盤良好的銷拌售成績使新開辛發(fā)樓盤似乎并伍不需要很準(zhǔn)確草的市場定位，謹(jǐn)?shù)珡氖袌稣{(diào)查印獲知，準(zhǔn)確的哈市場定位和良宴好的物業(yè)質(zhì)量凝將使項目可以繪自信的標(biāo)出較慣其他樓盤高出肥近兩成的銷售胸價格。位于香炊港東路的新世協(xié)界數(shù)碼港打造餐國際化的商務(wù)安平臺，以良好乏的設(shè)施配置和持完備的智能化猛系統(tǒng)定位竿于曉"由三度空軍間寨"絲的商務(wù)酒店式筑公寓，其考以訂980太0理元俯/白平方米起的標(biāo)鋤價高出同時定刪位于酒店式公秤寓的金華公寓斯、綠島嘉園那近毛300夾0亞元忘/瘦平方米。市場釘高檔次的樓盤均定位層次不夠少豐富，在市中割心附近幾乎都尾定位于商務(wù)公遍寓，在臨海和圖濱海處都定位躲于度假或國際白化的生活家園沸?？傮w上市場驢高檔次樓盤營鬧銷策略比較浮曬于表面，僅以痰概念沖擊市場腐，物業(yè)規(guī)劃設(shè)瓶計、建造水平翠、設(shè)施配套和李物業(yè)管理等方特面的水平都還騾比較低，缺乏截實質(zhì)性的產(chǎn)品筋性能和全方位薯營銷策略的支錄撐皆。匙戶型與面積：歇高檔次物業(yè)三瓶房兩廳兩衛(wèi)戶周型占供應(yīng)總量盒的災(zāi)60碧%模左右，主力戶澤型對應(yīng)面積請為苦120-17衰0煩平方米，兩房勉兩廳兩衛(wèi)戶型溜占供應(yīng)總量卵的幅25瓦%缸左右，主力戶走型對應(yīng)面積敏為離100-13店0勿平方米。一房絲一廳或單間的輸小戶型占市場瞇總量莊的鑒6罵%喉左右，對應(yīng)面大積鞭為盛60-9郊0硬平方米，四房莖兩廳和復(fù)式單肌位占總量犬的用9偏%鑰左右，對應(yīng)面您積駁為蒸170-25性0悲平方米。價格：期市政府北面的櫻江西路段的高鼠檔物業(yè)價杯格坦6500-8肚00柿0腸元淡/贊平方米，香港昂中路南面的酒洽店式商務(wù)公寓御為患9000-1誠200鴿0碰元稅/望平方米以上，忽香港東路以北喬的高檔公寓和衛(wèi)別墅價格拉為塑6500-8炕00旱0物元擔(dān)/耕平方米，其中級定位檔次較高草的亞送星京.沾麗都國際高級素純住宅小區(qū)期惹房銷售價格定討位吸在俘1000減0扮元裁/盈平方米以上。態(tài)香港東路以南陽臨海住宅（包穗括靠近香港東校路的小高層）馬目前正銷售的豬樓盤價格定位掘為炒8000-1早100苗0情元瘡/畫平方米。對應(yīng)脖以上市場供應(yīng)鐮樓盤戶型和面咳積區(qū)間，市場街樓盤供應(yīng)總價虧位在江西路桑段幣40-14張0拖萬嬌/帝套，酒店式商沫務(wù)公寓總價位獵為蟲6波0鄰萬踢-18世0軌萬娘/暢套，香港東路烏以北高檔次純微住宅和別墅總催價位隊為和8瓣0賄萬逃-21煮0葉萬榴/稅套，香港東路評以南臨海樓盤蠟總價位亮為襯6標(biāo)0喂萬暢-20拼0摔萬底/叼套。旺銷售或入住狀奶況：畏本次市場調(diào)查尺的十多個樓盤口僅晃有冤6母個正處于緊張膏銷售時期，其牛余樓盤還未交斤樓都已接近銷吳售完畢憑。個6去個銷售樓盤有蠅兩個是內(nèi)部銷外售的期房，其蒙交樓時間窮在柿200昨4殺年蒙-200哥5攤年，期房銷售忠是違反現(xiàn)行政爸府對樓盤預(yù)售冶的要求的，但著開發(fā)商提前以攀內(nèi)部認(rèn)購的方痛式提前銷售，債并以良好的規(guī)舉劃設(shè)計和營銷豐策略推出市場局，一方面表明株目前市場供不奔應(yīng)求和供需失消衡的態(tài)勢，另泥一方面也預(yù)示擴開發(fā)商對預(yù)期陰市場發(fā)展趨勢械的把握信心不鋤足。踢五、青島市高認(rèn)檔物業(yè)市場發(fā)橡展趨勢膠判斷未來青島言市高檔物業(yè)在逢分布、數(shù)量、潤功能和價格等巡方面的趨勢?？梦刺觼砑?-究3釋年青島市的高蒼檔物業(yè)將集中疾在市中心、香帳港東路地段和姿嶗山區(qū)的旅游出度假產(chǎn)品開發(fā)璃，包括新增供遼應(yīng)量和現(xiàn)有空遺置房的消化，虜因土地面積減椅少，新增供應(yīng)秘量將逐年減少捎，而目前大量書的空置住房將雄是市場面臨的捆極大壓力，市診場競爭將非常料激烈。適應(yīng)競宏爭壓力的加劇將，未來高檔物隸業(yè)產(chǎn)品開發(fā)將姻更注重市場定陡位的準(zhǔn)確性和港產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計粗、建造和物業(yè)孝管理的質(zhì)量，疼以差異化的市重場定位贏得市叛場的認(rèn)同。產(chǎn)酸品開發(fā)的趨勢原將主要體現(xiàn)在律如下幾個方面六：癢未來房地產(chǎn)產(chǎn)抵品的發(fā)展將是訪多元化的。規(guī)鋼劃將結(jié)合地形爽、地貌，以及前當(dāng)?shù)氐奈拿}進校行設(shè)計。建筑怕形式上城郊連動接處的別墅和來連排別墅是將得來住宅發(fā)展的項方向；城區(qū)內(nèi)隊高層板式是居址民的最佳選擇謝。戶型上功能號劃分更加具體墻和個性化，隨納著一部分人們塔生活質(zhì)量和自幫身的素質(zhì)的提方高，其所需要待的產(chǎn)品一方面棟強調(diào)私密性的博個性化間，另膀一方面強調(diào)其濫實用性；而且證建筑面積將下冠降，有一些很瘋專業(yè)的功能空抱間出現(xiàn)。屑產(chǎn)品開發(fā)越來博越重視環(huán)境設(shè)呀計，園林設(shè)計火上依然以水景嘴園林為主導(dǎo)，樓綠化率將提高惑，并更加注重俗前園后庭的設(shè)臣計。碼物業(yè)管理和智技能化的要求越壟來越高，管理啞套餐、智能化丑消費套餐，以初及寬頻入網(wǎng)是塑將來每一個家門庭的基本需求培。謀不同的產(chǎn)品質(zhì)肥量和景觀資源掙將決定高檔物慮業(yè)的價格，當(dāng)歷產(chǎn)品質(zhì)量差異熔化程度增大和拼高品質(zhì)物業(yè)的糕市場價值充分熔為市場認(rèn)同時鍬，擁有類似環(huán)煮境資源的競爭存物業(yè)因產(chǎn)品開換發(fā)的質(zhì)量不同赴其價格差異將媽增大，考慮市趨場供應(yīng)量和存靠量較大，總體穴上高檔次物業(yè)級的價格將有所語下降，而頂級棚物業(yè)和完美開壺發(fā)的物業(yè)因獨杏一無二的競爭鐵優(yōu)勢，其價格肺將有一定的上賀升空間。碼青島市商服物蛇業(yè)市場分析遼一、青島市商味業(yè)發(fā)展與布局猴的現(xiàn)狀分析當(dāng)1鐘、青島市商業(yè)決的發(fā)展歷程押解放以干來蜘,滿青島市商業(yè)業(yè)揚態(tài)的發(fā)展與布滴局可明顯地分疾為二個時期：里第一個時期：削從解放初期士至泛8鞋0博年代初期五這一時期商業(yè)粉業(yè)態(tài)的發(fā)展與孫布局與計劃經(jīng)滴濟是密不可分譯的。在計劃經(jīng)移濟體制樣下絮,驚國有商業(yè)系統(tǒng)所一統(tǒng)天她下北,腔零售業(yè)態(tài)根據(jù)強商品分配渠道份和行政管理體殖制分為百貨商首店以及五金、淚交電、鐘表、搭眼鏡、文體用釣品等各類專業(yè)津店匠,姜還有糧店、副綢食品店、菜店持等。文與計劃經(jīng)濟相艘適應(yīng)的商業(yè)布嶼局尼是族:銜中山路成為市傲級商業(yè)中逝心墳,尾以第二百貨商惡店至第六百貨岔商店為核獅心遭,拾加上遼寧路、駁振華路等路葉段殺,亞形成了一批區(qū)辨域級商業(yè)中心門。播第二個時期：彈從上世定紀(jì)城8陰0服年代末至今，絲青島市商業(yè)業(yè)穩(wěn)態(tài)的發(fā)展進入務(wù)了第二個時期耗上世傷紀(jì)區(qū)8齡0鋸年代以朝來川,為經(jīng)濟的迅速發(fā)暮展以及居民收蹄入水平的提高掉給商業(yè)帶來了分巨大市場。隨痛著我國社會主給義市場經(jīng)濟體鐮制的日益完善煮，短缺經(jīng)濟的角結(jié)束，以剃及葉"俯買方市鋒場玩"貌的形悠成蟻,挖商業(yè)的競爭更來是達(dá)到了白熱疼化狀態(tài)。由朋此差,訊青島市的商業(yè)罪業(yè)態(tài)開始出現(xiàn)頑兩個明顯的變?nèi)厔荩旱匾皇菢I(yè)態(tài)形式呀的多元化發(fā)展劇。除原有的中讀、小型百貨商保店開始進行單只體規(guī)模擴張以姓外勻,出陸續(xù)出現(xiàn)了超錄級市場、方便之連鎖店等零售博業(yè)態(tài)。緩二是商業(yè)格局玻的重構(gòu)。由于貨中心城區(qū)規(guī)模仿的擴大以及城玉市功能結(jié)構(gòu)的靜調(diào)整，大量的礦城市居住區(qū)建坊在原中心城區(qū)話的外圍，城市悅?cè)丝诜植几窬仲\發(fā)生了很大的毛變化，突出表惕現(xiàn)為中心城區(qū)趨人口的外遷。萌同缺時泰,樹各種業(yè)態(tài)有不胳同的市場定位茄和選址要特求奪,陣因疤此娛,肺原有的零售商款業(yè)分布格局迅拳速被打會破冤,純商業(yè)中心的發(fā)侮展也進入了競幼爭、分化的時廚代。址突出表現(xiàn)為新嘗城區(qū)商業(yè)中心獅的迅速崛起和熔方便連鎖店的朽廣泛滲透。劉2劑、青島市商業(yè)乳發(fā)展與布局現(xiàn)常狀特征趙（籃1把）多種商業(yè)業(yè)竿態(tài)競爭的格局用已初步形成。絲上世屋紀(jì)御9禍0劈年代以嬸前鳴,笛青島市零售業(yè)尊態(tài)是百貨商店報和各種專業(yè)商歲店一統(tǒng)天下肢。會199俊4宣年魚,喊海濱食品店開錯始了其連鎖經(jīng)曾營的道路。截挪止診到炒200斗0行年銹1攻2棍月奪,耍海濱食品有限辮公司已經(jīng)擁吩有傳2悼9勿個連鎖店和一柜個配送中心。爽亨得利鐘表眼稿鏡公司則是專著業(yè)店連鎖經(jīng)營耐的代表些。株9攤6宣年百盛南山超申市的開業(yè)及成彈功標(biāo)志著超級膛市場在本市的番正式誕生。它值以低廉的價格蒜、自主購物出白門結(jié)算的交易怎方式吸引了眾鑼多的顧奉客玉,木給島城零售業(yè)故帶來了巨大的困沖擊和震撼辜。括9經(jīng)8司年開業(yè)的東泰慧佳世客則為青埋島市引進了一委種新型的零售努業(yè)態(tài)。它的物嫌業(yè)中包括了超肯級市場、百貨糟商店、各種專刑賣店、書店等劑各種零售業(yè)咱態(tài)泛,續(xù)甚至還包括了當(dāng)飯館、電子游獄戲室、保齡球拆館等餐飲娛樂攤設(shè)施。這種在忌國外稱為播Ｓ聽hoppin濤g新旦Ｍ水a(chǎn)l昂l盈的零售業(yè)幻態(tài)務(wù),手在我國則被稱藥為多功能購物甩中心。愛（盾2腦）以大型百貨乒商店為主體的環(huán)多個商業(yè)中心邀已然形成。趟青島市蛾自態(tài)9錢0歲年代以橡來令,汪大型百貨商店狗進入了超常規(guī)聽發(fā)展時期槐。貧9還1把年華聯(lián)商廈竣偉工開菊業(yè)防,驕拉開了大商場芬建設(shè)的帷幕。絕在短短八年的誼時間懲里琴,證國貨新營業(yè)樓聽、利群商廈、娛嶗山百貨大樓存、東方貿(mào)易大拖廈、人民商場灶、發(fā)達(dá)商廈、敘北方國貿(mào)大廈轟、華隆商廈、勾第一百盛、三足百惠、當(dāng)代商扎城等多家現(xiàn)代聯(lián)化大型百貨商懼店相繼開門納休客。這些大型扎百貨店絕大多口數(shù)集中在中山嶺路、臺東、李鍵村這三個商業(yè)溫中伍心起,醬與眾多的專業(yè)格店一起構(gòu)成了親本市最繁華的夸商業(yè)中心。其繞中中山路及其夾周邊地區(qū)屬市廳級商業(yè)中唇心伍,賊臺東和李村則渴是區(qū)域級商業(yè)假中心。施（縣3討）商業(yè)街、步忠行街建設(shè)已初毯具規(guī)模。召目前青島市已冊形成的商業(yè)街安有：中山路綜想合商業(yè)街，這廚是目前青島市眉知名度最高、顧規(guī)模最大、商殃業(yè)業(yè)態(tài)最為完裝整的商業(yè)街；挖向陽路綜合商奪業(yè)街，是近年拐來崛起的一條伙新興商業(yè)街；枕此外還形成了鋒云霄路美食一眠條街，匯集了柜各種名特小吃絮及特色菜點，士進一步豐富了殲青島市商業(yè)街?jǐn)y的內(nèi)容。團步行街的形成榜與發(fā)展是衡量順一個城市商業(yè)天繁榮與否的一店個標(biāo)志。作為判中國沿海著名罩的開放城市，葵隨著經(jīng)濟社會睜的快速發(fā)展，傲青島市的商業(yè)期設(shè)施與綜合服托務(wù)水平也迅速六上升，步行街挺的初步形成即伴為一個明證。勿目前已形成一狗定規(guī)模的有市志北利群商圈附遭近的臺東三路愧商業(yè)步行街，繡其間商鋪林立抹，尤以各類品考牌專賣店和特買色飲食店為多獻(xiàn)，聚集了購物暗、觀光、娛樂舅、休閑等多種鞋功能，人氣很旅旺。另一正在養(yǎng)形成的步行街闖位于福州路，芽目前正在建設(shè)灌中。萍4抵、高檔商業(yè)設(shè)街施的興廣建搞-沿新世界數(shù)碼港喉新世界數(shù)碼港悄是一項綜合性懲的城市功能基栗建項目，位于帝青島市香港中秧路明5去2沫號，由一個群逾避2鄰萬平方米的大創(chuàng)型高級名牌百巡貨店、兩幢智啄能寫字樓及一愉幢酒店工公寓螞和相應(yīng)的配套哭設(shè)施組成。其甘定位為：國際樓化的商務(wù)平臺艇，物CB荒D遣鉆石地標(biāo)。信以息技術(shù)革命改流變了經(jīng)濟活動鼻的形態(tài)和內(nèi)容策，信息的生產(chǎn)店、加工和交換撥取代了其他活桑動而成為經(jīng)濟脂活動的核心。嗎因此，新世界過數(shù)碼港構(gòu)筑了義一流的電訊網(wǎng)矛絡(luò)高科技設(shè)陸施耐-嗽這也是數(shù)碼港澇名稱的由來。扒數(shù)碼港的建成鐵，必將在更深吧層面上影響到狼商業(yè)中心的格都局。掏二、青島市主脆要商圈分析草中山路、臺東給、東部、李村凝是青島市傳統(tǒng)轉(zhuǎn)四大商圈適?？房騦糞俊中山路商圈最中山路總引長眨1050百環(huán)米，范枯圍幸56.6鍬擱公頃。中山路益是青島市城市錫建設(shè)的發(fā)源地稻，作為市級商短業(yè)中心有近百沸年的輝煌，在耍百姓心目中具霞有不可替代的押地位。當(dāng)主要經(jīng)營模式滋：以傳統(tǒng)大商峰場百貨業(yè)和品寇牌專賣為主，筆目前有百盛、警發(fā)達(dá)、國貨、男東方等大型商具廈，及眾多的喚品牌專賣店。羽作為傳統(tǒng)商業(yè)牙區(qū)，和其他城總市一樣也不可素避免的受到大題賣場和超市的廁激烈競爭?，F(xiàn)下在中山路基本嗽確立了以品牌理專賣特別是以折服裝為主的定夫位，同時大打扶旅游牌。來青治島的游客購物顫一般會首選中儲山路，這已成杜為中山路商圈足的一個新的競盞爭點。l臺東商圈籌臺東商圈位于趁繁華的市北鬧顆市區(qū)，市北區(qū)跪作為青島市的固老城區(qū)，具有能人口密度大，嚴(yán)交通便利的特張點。瞇經(jīng)營模式主要輸以大商廈和專豪業(yè)市場為主，間主要有利群商膜廈、當(dāng)代商城續(xù)、三百惠商廈燕等大型綜合商始場，及兒童服部裝城、百盛南靠山超市、嶗百這維客超市、三破百惠家家福超服市等。其中利亂群股份有限公損司已連續(xù)數(shù)年拉取得青島市零斑售總額排名第緊一的良好業(yè)績秀。姑市北區(qū)對臺東備及周邊地區(qū)進遲行了大規(guī)模棚宮戶區(qū)改造及環(huán)各境美化后，新油建了多處居民僵小區(qū)及威海路賞和臺東三路步林行街，許多市單民也把臺東、蓬威海路附近作鳥為購房的首選匹之一，因此臺蛾東商圈近幾年坐人口有增無減饅。此外，臺東綱商圈交通的便世利也使得它的挨輻射力相對較史強，作為市區(qū)父的交通樞紐，拖目前約突有晴20靜含余條公交線路優(yōu)經(jīng)過臺東，市批南、四方、李咽滄、城陽等地逢的市民經(jīng)常利損用雙休日來此誘購物。l東部商圈垂該商圈主要有用佳世客購物中寄心、家樂福購吧物超市、海信職廣場等，經(jīng)營譯方式上主要以肌超市大賣場為職主，面向中等峰收入以上的消寒費群體的購物為區(qū)，目前已成己為島城消費能魔力最強的商圈繭。其中青島家溜樂福攝是結(jié)1999慕黎年底開業(yè)，開勿業(yè)僅一年多客頓流量就坐上了轟全球家樂福的附頭后把陡"母交艙椅紛"投，該區(qū)的消費折實力可見一斑口。佛東部商圈是青窯島的黃金商業(yè)領(lǐng)地段，市中心圈的中心點，背做靠大片居民住筑宅小區(qū)。繁華掠的香港路、東婚海路、云霄路易給它帶來滾滾碗客流。便利的氣交通和優(yōu)良的新停車條件，也歲能吸引較遠(yuǎn)處香的顧客。揉項目所在地屬安于東部商圈的狀輻射范圍，項番目所在地所處異的優(yōu)越的區(qū)位緞條件，決定了毯本項目的開發(fā)賺定位應(yīng)為中高奧檔住宅。居民屈以中高收入階填層為主，消費皮能力在全市范礦圍內(nèi)屬于最強即的。本區(qū)域以汗大賣場為主的趁商業(yè)設(shè)施顯然師不能滿足區(qū)域科內(nèi)的消費需求菠，而高檔商業(yè)跨設(shè)施的缺乏使正得居民消費渠濫道極為不暢，閃另一方面也不糖利于青島市商扶業(yè)的繁榮與發(fā)怪展?，F(xiàn)有的東層部商圈以線東，依山臨海坡而建的大多是邁居住區(qū)，而且洞多為中高檔住積宅，與之相配會套的商業(yè)服務(wù)侄設(shè)施幾乎是一的片空白。這對際于擁代有卵7盈0炕多公頃規(guī)模的罪本項目而言無憑疑為一個很好賢的機遇。l李村商圈爐李村位于青島頂市城鄉(xiāng)結(jié)合部訊，外資、高科緒技企業(yè)林立，方加之逢七一次車的李村大集更業(yè)是吸引了越來糾越多消費者的勢注意，消費潛壓力在近年來不書斷飚升。李村嶄最繁華下的純"故金三華角攪"將地帶聚集了諸詞如嶗百、北方衫、華隆、商貿(mào)采及維客超市等昂在青島的大型俱商業(yè)流通企業(yè)饞。麥德龍，普告爾斯馬特、法睡國歐尚等準(zhǔn)備姿相繼進入。商圈的擴容擇面對良好市場吩前景的誘惑，節(jié)各大商家們加共快了擴張的步且伐，原來的四糊大商圈得到迅維速擴容。主要暴由佳世客、家詞樂福組成的東敏部商圈已成為重島城消費能力傍最強的商圈，矩伴隨著幾家大桶型超右市的開業(yè)，東瞞部大商圈之下黃又將出現(xiàn)一個存小死的銷"笑東北商販圈傭"旦。目前該區(qū)已眠擁有眾多商家從，如即將開業(yè)錘的青島家世界賠廣場等。另外泡，除了大福源閣、家世界這兩諒家大超市外，封位于山東路附下近家樂福二號誤店也開業(yè)，到場今年底明年初摘，大福源、家匙世界、家樂福周二號店三大商搶家將共同營造繭出一個繁華的健東北商圈。三青島市主要商綿圈及商家分布孫青島市巨大的環(huán)消費潛力，吸榴引了世界上各缺路商家競相投京資，競爭空前猶加雄劇。在今后一蝶段時期內(nèi)，大登批外資零售商掩攜帶各種先進藥的經(jīng)營方式而藏來，撕優(yōu)勢地段可能污成為外資零售戶商搶灘登陸的參要沖和競爭焦富點。因懼此盛"兄圈環(huán)地堡"蔑無疑仍是今后化商戰(zhàn)的重要砝南碼，可見本項劫目將成為市場震關(guān)注的焦點。夕三、青島市商億業(yè)發(fā)展與布局哄中存在的主要遵問題鏈1鼓、商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)水構(gòu)不合理。翼從青島市目前吃零售業(yè)態(tài)的結(jié)成構(gòu)來蚊看著,從占市場主導(dǎo)地餐位的仍是大型你百貨商樂店憂,毀而超級市場、史方便連鎖店、再多功能購物中腔心等在本市才眉剛剛起疑步甲,圈所占的市場份俱額極小。這與奮發(fā)達(dá)國家以超甚市和方便連鎖夕店為市場主體熔的結(jié)構(gòu)還有很顆大的差距。目溉前青島市的超屑級市場不僅數(shù)避量女少冶,角而且規(guī)模小、威經(jīng)營的商品種受類還不夠豐赴富擇,筋與國外的大型啦超市有很大的濾差距。本市的泥各類專業(yè)店盡拍管數(shù)量很妹多蹲,海但大多缺乏特趟色向,事經(jīng)營管理水平雹低。這種現(xiàn)象筒在一些服裝、羅鞋類店中特別劍突出。另俘外嬸,手本市還沒有貨甲倉式超市、折粗扣商店等零售礙業(yè)態(tài)。鑰2扮、大型百貨商鈔店發(fā)展過挨快戚,君經(jīng)濟效益普遍濃下滑?？?銅0較年代而初嗽,兇在大型商場賺境錢的示范效應(yīng)井下殖,棵青島市營業(yè)面求積超過一萬平戴方米的大型百漆貨商場如雨后父春筍般出現(xiàn)。鄉(xiāng)一方面改變了沖青島市商業(yè)營朵業(yè)場地狹小、保設(shè)施落后的狀典況階,鞭適應(yīng)了消費市舌場迅速擴大的劈趨勢，另一方苦面則由于大型特商場營業(yè)面積短的增長超過了遞居民購買力的纖增竭長蘆,該各大商場的客瓦源明顯不足，塵經(jīng)濟效益普遍舍下滑。否3拘、便民連鎖店引各自為仰政允,牽規(guī)模丹小糟,括效益不理想。省連鎖業(yè)態(tài)漸自繭9滲0后年代在我國出倆現(xiàn)以偷來腹,粉也受到了青島天市商業(yè)企業(yè)的溉重我視淘,售先后出現(xiàn)了海豆濱食品股份有識限公司、人民初蔬菜副食品連會鎖公司、三聚留成蔬菜副食品權(quán)連鎖有限公司繭、金麥園連鎖灘經(jīng)營總公司等截幾家公司經(jīng)營渾連鎖便民店。啊這些企業(yè)分別些屬于商業(yè)、蔬停菜、糧食等多塔個行業(yè)。從吹表俯1善可以看別出糞,蠢盡管經(jīng)營便民健連鎖店的企業(yè)餃較灶多夠,假但普遍規(guī)模不寫大。門店最多捐的是長青股份夫有限公晶司筆,躺銷售額只群有聾760盤0躺萬元。銷售額義最大的是海濱民食品股份有限切公驅(qū)司運,墾其銷售額也只儀有兵1.章7畏億傻元喚,究門店數(shù)只摘有撓9癥個。由于企業(yè)遺經(jīng)濟實力不優(yōu)強拾,擋缺乏資階金駁,河不能迅速擴大婦規(guī)察模喪,霸不符合連鎖經(jīng)鷹營以規(guī)模求效合益的基本原則狂，因而經(jīng)濟效且益不理想。約4戶、各種業(yè)態(tài)的所布局不盡合理既。開大型百貨商店系在中山路和李押村這兩個商業(yè)寄中心過于集中坦。中山路自南泳而北分布著發(fā)暴達(dá)商廈、第一廢百盛、國貨公償司、人民商廈氣等幾家商濁場鋪,僻再加上華聯(lián)商熱廈、東方貿(mào)易悼大慎廈織,全共有六家營業(yè)叫面積超過萬平塘方米的大型百州貨商店。在李聲村兇,鳴嶗山百貨大樓贈、華隆商場、鎖北方國貿(mào)大廈定三家商店營業(yè)逝面積超過一萬告平方米。在同濱一商圈庫中糟,駐大型商場分布姨過于集映中拴,捎相對于穩(wěn)定的新客源來瞇說限,局必然是僧多粥轉(zhuǎn)少士,陣必然加劇了各替大商場之間的牲競爭。息上世宮紀(jì)損8觀0煮年代以仆來護,鐘青島市城市格小局發(fā)生了根本倦的變化，其新勤區(qū)的成功建設(shè)羊成為全國大中連城市規(guī)劃建設(shè)棟的一個典范。胸城區(qū)迅速擴礎(chǔ)大源,梅城市建設(shè)重點諒明顯東移，因研而在東部新區(qū)濃新建了許多居刺住墊區(qū)華,葡居民分布格局歲發(fā)生了很大變炎化。但新居住亮區(qū)商業(yè)網(wǎng)點數(shù)刻量不多、規(guī)模資不鋤大補,振特別是缺少超牽級市場，使得厘新區(qū)居民的日武常消費、購行積十分不便。卻圖小1接表明青島市零井售商業(yè)網(wǎng)點以圾市北區(qū)、李滄惡區(qū)最多，也是浙擁有臺東商圈完、李村商圈的森傳統(tǒng)消費區(qū)域甘。四方區(qū)、嶗脈山區(qū)則明顯偏束小，而本項目察所在的嶗山區(qū)愈是青島市新興樸的居住區(qū)域，泛為城區(qū)人口東耗移的主要接納熔地，零售商業(yè)縮網(wǎng)點的缺乏是鈴現(xiàn)階段該區(qū)域樓需解決的問題堂之一。燈三、青島市商掛業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展與肺布局建議爬1羅、控制大型百評貨商店的發(fā)展摔并改善其傳統(tǒng)漿功能。形青島市大型百救貨商店的急劇右增加導(dǎo)致了競牌爭的加塵劇跨,繼這種局面不但奔造成了企業(yè)效蹲益的下價滑道,翅也影響到了政菊府的財政收入撤。由此，政府肯應(yīng)根據(jù)市場容圓量益,販控制新上項獅目塔,鷹實現(xiàn)大型百貨酒商店的有序發(fā)張展。隨著居民嬸休閑時間的增爺多蝦,胃消費者購物不值再是單一目塘的險,歸而是將購物、字餐飲、康體狐娛樂、領(lǐng)略城遮市風(fēng)貌等結(jié)合懸在一滴起奶,射呈現(xiàn)出多重目助的購物的特征齒。因此擇，棗,太大型百貨商店躺應(yīng)適應(yīng)這一變慣化，變單純的予購物場所為集曬購物、餐飲、游娛樂、展覽、償辦公等多種功謹(jǐn)能于一體的綜翅合性商務(wù)場所換。宅2醒、積極發(fā)展連帖鎖經(jīng)營。捏零售業(yè)是一栗個員"勇零碎的行特業(yè)霧"拍,暑存在規(guī)模不經(jīng)腦濟問拾題賊,接經(jīng)營單體規(guī)模旺過大會成為一柜個不利的因素哨。但零售企業(yè)漏又必須發(fā)狠展綁,酷必須擴大規(guī)呼模喉,步獲取規(guī)模效益隱。要解決這一哥矛膽盾贊,置唯一的出路就遍是發(fā)展連鎖經(jīng)統(tǒng)營輪,依通過發(fā)展眾多宴適度規(guī)模的單翻體商店來實現(xiàn)觸規(guī)模效益。連吉鎖經(jīng)營方式在固百貨商店、超立級市場、專賣倉店、便民店等見多種零售業(yè)態(tài)貸中皆可采用。腔根據(jù)國外的經(jīng)哀驗察,房在同一城市中聞的連鎖經(jīng)營以匯超市、便民店談、專賣店最為眾普遍。青島市述連鎖經(jīng)營發(fā)展櫻趨勢如下：制（勺1親）打破行業(yè)界喜限償,腐積極發(fā)展連鎖憶便民店。為了忍充分利用現(xiàn)有恒的資惠源蛋,仿必須打破行業(yè)濃界思限莫,糞將分屬于副食創(chuàng)、糧油、商業(yè)老等不同行業(yè)的巷便民店聯(lián)合起記來素,窩真正實現(xiàn)連鎖皂經(jīng)營的規(guī)模效止益圣,壤并以次為契倒機泉,愉建立現(xiàn)代企業(yè)戚制度。煮（笑2映）以上市商業(yè)釘公司為龍急頭妻,況充分利用其品接牌優(yōu)勢、融資擠優(yōu)灑勢件,逼積極發(fā)展連鎖港超市。連鎖超另市經(jīng)營規(guī)模鄉(xiāng)大再,沉資金需求量選大息,胖管理要求高。蹲因倆此寺,饒本市連鎖超市丙的發(fā)展應(yīng)依托捕于上市公司。扒3榮、適度引進外這資零售商業(yè)。諷零售商業(yè)引進抹外資是青島市圾建設(shè)現(xiàn)代化國鹽際城市的必然翠要求。作為全瘡國零售商業(yè)對掠外開放試點城否市測,哪目前青島市已婦有東泰佳世客扔、第一百盛、滲家樂福、麥德傻隆等四家外資奮零售企業(yè)。外奪資的進入對本厲市零售商業(yè)發(fā)旁展起到了積極淡的作用。但從露青島市商業(yè)企套業(yè)的規(guī)模、經(jīng)耳營機制、管理并方式、技術(shù)手賀段等方面來憶看移,彩難以與國外大劍的零售商業(yè)企升業(yè)相抗衡。如傍果全面開花、訂大量引貴進還,告本市的企業(yè)將薪難以承鞭受縮,辭后果是極為不述利的。因帳此裹,兩青島市零售商得業(yè)引進外資應(yīng)友以適度為原團則運,演決不能盲目引結(jié)進。今后青島江市應(yīng)重點引進扎貨倉式超市以犁及折扣店等新守型零售業(yè)畫態(tài)豐,惱以完善本市零仿售業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)雞。掩4霞、合理布局商塑業(yè)中百心概,椅加強各級商業(yè)灶中心的建設(shè)。弄根據(jù)眾多學(xué)者艇對我國城市零喘售商業(yè)空間結(jié)弟構(gòu)的研埋究凍,傘我國大城市城膽區(qū)商業(yè)中心存史在三級結(jié)構(gòu)特益征。本市城區(qū)短各級商業(yè)中心程基本上是在解梯放前零售商業(yè)盆發(fā)展的基礎(chǔ)敲上閱,致由解放后計劃疏經(jīng)濟礎(chǔ)體制下商品供舌給模式的需要聲而建設(shè)形成的滑。賊從目前各個商洪業(yè)中心的規(guī)模猴、功能和輻射孫范圍來矛看欲,前中山路商業(yè)中盡心是市級商業(yè)正中弄心斬,竭臺東、李村、誰東部新商業(yè)中私心是區(qū)域商業(yè)鞠中車心避,悟?qū)俚诙?。其漿它的商業(yè)中心池是社區(qū)商業(yè)中艙心梨,板屬第三級。一容、二級商業(yè)中辨心的分布基本伍適合城市發(fā)展剝和居民分布狀茫況頌,獻(xiàn)然其在空間結(jié)關(guān)構(gòu)上存在一個敵問絕題索,租就是市級商業(yè)董中心位于城區(qū)訊西南一展隅現(xiàn),緒次一級商業(yè)中呀心皆位于其東夕側(cè)。這種結(jié)構(gòu)禍不符合中心地較理論模式。在漫現(xiàn)實疾中特,慕城區(qū)東部、北閣部居民去中山方路購物存在經(jīng)諸濟距離、時間豈距離過大的弊沖端勉,矮消費者必然會抓在空間上尋找驅(qū)替代者。這竭樣碌,終其市級商業(yè)中罰心的地位會受擱到削弱。泥城市商業(yè)中心即的建設(shè)應(yīng)摒棄嚇以商品供給為蹲依據(jù)的模個式燥,忌從消費者需求坦的角度進行商的業(yè)設(shè)施的布局吹。從人口分布旋來淡看胞,柱目前青島市居眠民區(qū)建設(shè)主要背集中在山東路短、四流路以東木地蕉區(qū)厲,飯市區(qū)居民東遷貢的特征明顯。廣為適應(yīng)這一變蔽化罷,交應(yīng)加強第三級菌商業(yè)中甘心步(抬社區(qū)商業(yè)中訓(xùn)心鋤)愧的建設(shè)。社區(qū)椒商業(yè)中心應(yīng)以仆方便連鎖店和趣超級市場為管主織,最滿足居民的日膨常生活需求。伴從消費者購物脆行為來需看昆,晴隨著人們消費且水平的提高和基生活方式的變悅化耳,巴我國城市居民股多重目的購物片、每周一次多估品種大量購物飲特征明顯。因害此茶,呆臺東、李村、術(shù)東部新商業(yè)中限心三個區(qū)域商黑業(yè)中心的建設(shè)糊重點應(yīng)以大型素購物中心、專撤賣店、貨倉式識超市為主。叮中山路和臺東堅兩個商業(yè)中心膊是青島市形成斷過程中城市人潤口在老市區(qū)范踢圍集聚所形成療的。由于青島槽城區(qū)特殊的半技島形番態(tài)系,斥作為現(xiàn)在的市鏈級商業(yè)中剩心跳,預(yù)中山路的位置洞過于偏僻。作勇為青島市最早踢形成的商業(yè)中滿心胸,遼無論就其規(guī)模礙來畫說希,宋還是漠從寫"東品貪牌妻"哭效應(yīng)、顧客的痛購物心理定勢瞞來據(jù)看和,盯其作為市級商箱業(yè)中心的地位出在短期內(nèi)是不顏可動搖的。另陷外纏,鵲中山路還是外腸地顧客在青購灌物的首選之地怎。作為一個旅憲游城燭市懼,他中山路是青島貸零售商業(yè)的一漿個窗口。臺東盲也是本市一個鋤老商業(yè)中犁心堤,犧在四個一、二眾級商業(yè)中心中虛其位置居趁中嗽,醉從其地理位置藍(lán)來去看白,迎適合于作為市桐級商業(yè)中心。壟中山路、臺東柳兩個商業(yè)中心艙有形成雙一級博商業(yè)中心結(jié)構(gòu)歷的可能。中山軍路商業(yè)中心在尚零售業(yè)態(tài)上應(yīng)睜以大型百貨商礦店、各種不同錫類型的專業(yè)店昨和高檔次的服勉務(wù)業(yè)為主。臺潮東商業(yè)中心應(yīng)尺結(jié)合舊城改造街?jǐn)U大規(guī)模，在巴零售業(yè)態(tài)上應(yīng)辣發(fā)展商業(yè)集聚茫、貨倉式超市封和各類專賣店跟。辯青島市城市發(fā)騎展階段剖析聯(lián)青島的歷史悠庫久液,泄青島地區(qū)昔稱害膠澳。塊（嗚189慣1旁年）清光緒十衛(wèi)七年，清政府奴議決在膠澳設(shè)沒防，青島由此喊建置。蜂青島港是北方復(fù)的重要港口。班綜觀青島的發(fā)駕展歷程，可以怒粗略的劃為幾凡個時期：凳1闊、青島市城市場第一階段旬：送“幸小康”吸青島察解放以前，青綢島市一直在延省續(xù)殖民統(tǒng)治時曠代的舊有的發(fā)積展格局，即殖纖民侵略淡的嶺“紡吸管務(wù)式撒”待格局城市沿海屑發(fā)展，其發(fā)展殘主要是市南區(qū)宗（傳統(tǒng)的八大值關(guān)）輸，姨—丑—村登陸占點，膠害濟鐵路線延伸詢內(nèi)含地伏—磁—霧直接攫取內(nèi)地巨資源。城市的般發(fā)展空間僅局潑限在一點：市迷南區(qū)。點狀發(fā)座展。永解放以后，以唯紡織業(yè)和制造礙業(yè)為代表的大較工業(yè)，在青島懲有了很大的發(fā)你展，直接帶動嫌了李滄區(qū)和四億方區(qū)的發(fā)展。汽但是，這一階填段由于政策原勤因，青島的港沸口優(yōu)勢和對外籠開放的臨海優(yōu)棒勢沒有得到發(fā)困揮。城市依然票在單極發(fā)展。透重點主要集中智在李滄區(qū)和四傲方區(qū)，還是點觸狀發(fā)展。渾這一階段，商魔業(yè)的發(fā)展主要抱是以中山路為胡代表的傳統(tǒng)商距業(yè)區(qū)。食2基、青島市城市陪第二階段禿：就“罪中倉”走青島僚8若0足年代，伴隨國擺家的改革開放魄，青島列證入否1擋4夜個沿海開放城礎(chǔ)市，青島海港境優(yōu)勢得到了一斜定程度利用；障同時，得益于繡改革開放的政訪策，傳統(tǒng)的大踩型國營企業(yè)，昨借助青島與德臥國的傳統(tǒng)紐帶械，與海外融合潤，形成了以海載爾、海信、青屢島啤酒為代表軌的、面向國際爛市場的中外合葵資企業(yè)的蓬勃自發(fā)展；大量以羊制造業(yè)為主體竹外資企業(yè)擁入微青島市，極大灘程度上帶動了婦青島市經(jīng)濟發(fā)咳展，促進了青帥島城市迅速擴程張。這一階段選的發(fā)型展極,浩直接促成了嶗騎山高科所園女,貧膠州臨港工業(yè)炭園的興起。城查市開始尋求新際的發(fā)展空間，筒而這一階段，他經(jīng)濟的主要特兼征是外向型的伶。因此沿海擴慣張成為必然。衰同時，青島市稈政府的東遷也雜很大的促進了賽這一趨勢的發(fā)吹展。青島市進襯入以海岸一線提為代表的線狀雖擴張階段。握另外一方面，瓦也應(yīng)看到，沿膊海的擴張是有砍限的，嶗山區(qū)討作為國家級的榆旅游風(fēng)景區(qū)，癢開發(fā)空間受到企很大限制，東著擴已經(jīng)受到現(xiàn)楚實客觀條件的挎制約。畝3莊、青島市城市詳?shù)谌A段據(jù)：羅“傅大離”坦青島關(guān)9奏0員年代末以后，掉大型制造業(yè)、載物流業(yè)、現(xiàn)代探商業(yè)進入大發(fā)得展階段，借助獨中國加矩入寫WT萄O哲、青島舉辦奧字運會的契機，宜帶動了整個青劫島市的產(chǎn)業(yè)升繪級，青島市進母入了復(fù)合式，盆全新的發(fā)展階濟段。同時，青奶島作為東部沿叨海重要的經(jīng)濟慰中心城市、副桑省級城市和山盆東對外開放的鉆龍頭，承載著跳山東半島的發(fā)爹展極的地位。敢這些都促進了猶青島的全面發(fā)軌展。青島由一蘿個單一的城市雕中心，將逐漸扯過度到地區(qū)中四心的位置。青瓜島將由一個旅淋游和港口城市朵過度到以旅游丈和港口為主導(dǎo)晴的復(fù)合化、多權(quán)元化的國際城酸市。青島城市智將得到進一步間的擴張，新發(fā)僚展醫(yī)區(qū)腰—歌—拼黃島區(qū)、嶗山膽區(qū)內(nèi)陸部分、氧城陽區(qū)將浮出捏水面。（西部味新城和北部新殿城）。國際化答、多元化的青呆島呼之欲出。察[日小維結(jié)燒]株：沙WT離O煌，繡200亭8秤奧運會，給青傻島帶來了全新沃的發(fā)展機遇。較青島城市在向鋤國際化、多元盤化過度的同時環(huán)，房地產(chǎn)業(yè)也吹會面臨新一輪猛的發(fā)展機遇。閑多元化的青島仆，需要多元化循的生活方式。寇房地產(chǎn)的大盤槍化、泛地產(chǎn)化駐潮流即將到來襪。引領(lǐng)新的生貌活方式的大型晌現(xiàn)代化社區(qū)發(fā)乓展空間巨大。估二、青島區(qū)域穩(wěn)板塊的發(fā)展趨妨勢榴青島城市面臨殖著全新的轉(zhuǎn)型壯，同時也帶動蒜了新的板塊的箭發(fā)展。從大的宏趨勢上看，青吸島整體的地產(chǎn)桌走勢可概括映為志“掠沿海擴張，整裕體北鈴進貿(mào)”膀。在這種趨勢惠下，以下板塊呈脫穎而出：酸東部板疾塊晶—閑—仔嶗山區(qū)典市政府的東遷盜，以及國家級錫旅游度假袋區(qū)挽—棚—電石老人旅游度剖假區(qū)的拉動，箱東部板塊持續(xù)作升溫。備受市盆場關(guān)注。優(yōu)勢：啟l晴炮乞風(fēng)景優(yōu)美，自眨然環(huán)境良好。幣l服觀掙規(guī)劃較先進，螺現(xiàn)代。元l緞式嘴區(qū)內(nèi)人口素質(zhì)哄較高，高新科脫技園以及青島垃海洋大學(xué)等高斬校帶來了大量慚高素質(zhì)的人才申。劣勢：毅l眉談床土地供應(yīng)量小拘。沿海一線的俯土地供應(yīng)減小過，成本很高?？緇緞拜辣可開發(fā)的空間怕受到約束。嶗敏山區(qū)作為國家隨級風(fēng)景保護區(qū)烘，居住發(fā)展空溜間已經(jīng)受到緒制約。跪l吩烈惰交通條件受約穴。進一步的發(fā)健展仍要依賴于