資產(chǎn)評(píng)估概念基本準(zhǔn)則程序和基本方法

二、資產(chǎn)評(píng)估的基本方法2009-5-122009-5-1210:35:56心情：幸福天氣：晴溫度：℃二、資產(chǎn)評(píng)估的基本方法（一）考試目的通過對(duì)資產(chǎn)評(píng)估基本方法內(nèi)容的考核，測(cè)試考生對(duì)資產(chǎn)評(píng)估基本方法內(nèi)涵、使用前提、具體方法的掌握和運(yùn)用的情況，考核考生對(duì)資產(chǎn)評(píng)估各類基本方法和具體方法的應(yīng)用能力。（二）考試基本要求1.掌握以下內(nèi)容（1）市場(chǎng)法的基本含義與應(yīng)用前提；（2）市場(chǎng)法運(yùn)用的基本步驟；（3）市場(chǎng)法中的直接比較法和類比調(diào)整法中的具體方法，如現(xiàn)行市價(jià)法、功能價(jià)值類比法、價(jià)格指數(shù)法、成新率價(jià)格調(diào)整法、市價(jià)折扣法、成本市價(jià)法、市場(chǎng)售價(jià)類比法和價(jià)值比率（倍數(shù)）法等的運(yùn)用及其適用條件和使用要求；（4）收益法的基本含義和應(yīng)用前提；（5）收益法中收益額、折現(xiàn)率和收益期限三個(gè)基本參數(shù)的內(nèi)涵、實(shí)質(zhì)和估測(cè)方法；（6）收益法中各種具體方法的運(yùn)用及其適用條件和使用要求；（7）成本法的基本含義；（8）成本法中重置成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的含義；（9）重置核算法、價(jià)格指數(shù)法、功能價(jià)值類比法、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法等具體估算重置成本的方法的運(yùn)用；（10）各種貶值的估測(cè)方法；（11）掌握市場(chǎng)法、收益法和成本法之問的邏輯關(guān)系及應(yīng)用關(guān)系。2.熟悉以下內(nèi)容鷹碎（源1禁）市場(chǎng)法中可勒比因素及其內(nèi)靠在要求；釘肉（胃2漂）收益法的實(shí)虎施步驟；企撓（片3囑）每類評(píng)估方融法中各種具體興方法之間的邏鞋輯關(guān)系和應(yīng)用愉關(guān)系；定肢（鑼4的）選擇和運(yùn)用尚各種評(píng)估方法煙基本要求與需掙要考慮的各種護(hù)條件及參數(shù)。全挺貸3席.瓜了解以下內(nèi)容墊幣（之1代）成本法的適育用范圍；朋忌（愁2挪）統(tǒng)計(jì)分析法悲的運(yùn)用步驟。襯（三）要危點(diǎn)內(nèi)容污穴結(jié)1愉.棍市場(chǎng)法的基本厭含義與應(yīng)用前舊提唯糕（張1何）市場(chǎng)法的基壺本含義。市場(chǎng)品法是指利用市女場(chǎng)上同樣或類罰似資產(chǎn)的近期析交易價(jià)格，經(jīng)駁過直接比較或子類比分析以估搖測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的糧各種評(píng)估技術(shù)鴿方法的總稱。惜靈（熔2界）市場(chǎng)法的應(yīng)丑用前提。通過弊市場(chǎng)法進(jìn)行資汪產(chǎn)評(píng)估需要滿翻足兩個(gè)最基本吹的前提條件：急一是要有一個(gè)鮮活躍的公開市負(fù)場(chǎng)；二是公開墓市場(chǎng)上要有可持比的資產(chǎn)及其四交易活動(dòng)。偷紛剃2派.耽市場(chǎng)法運(yùn)用的恩基本步驟距懸（石1扁）選擇參照物角；諷叫（斤2忍）在評(píng)估對(duì)象懂與參照物之間攪選擇比較因素稿；讀算（夢(mèng)3驟）指標(biāo)對(duì)比、蛇量化差異；溫鎮(zhèn)（精4氧）在各參照物湊成交價(jià)格的基熔礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)逐量化的對(duì)比指臟標(biāo)差異；蠢蛾（肝5污）綜合分析確育定評(píng)估結(jié)果。韻箏驟3談.裁市場(chǎng)法中的直欲接比較法勁市場(chǎng)法中鄙的直接比較法孕是指利用參照特物的交易價(jià)格朗及參照物的某辮一基本特征直憑接與評(píng)估對(duì)象滴的同一基本特福征進(jìn)行比較而暮判斷評(píng)估對(duì)象繡價(jià)值的一類方斗法。它包括但驅(qū)并不限于以下蒼具體評(píng)估方法灶（具體方法的嘴名稱可能并不跟完全統(tǒng)一）。辨例如，現(xiàn)行市云價(jià)法、功能價(jià)界值類比法、價(jià)院格指數(shù)法、成殼新率價(jià)格調(diào)整臨法、市價(jià)折扣棕法等。巴腦（躍1柿）現(xiàn)行市價(jià)法仁。當(dāng)評(píng)估對(duì)象油本身具有現(xiàn)行盡市場(chǎng)價(jià)格或與至評(píng)估對(duì)象基本蜓相同的參照物壯具有現(xiàn)行市場(chǎng)袋價(jià)格的時(shí)候，差可以直接利用環(huán)評(píng)估對(duì)象或參坦照物在評(píng)估基驅(qū)準(zhǔn)日的現(xiàn)行市儀場(chǎng)價(jià)格作待為評(píng)估對(duì)象的斯評(píng)估價(jià)值。展辣（器2蔥）市價(jià)折扣法榴。市價(jià)折扣法監(jiān)是以參照物成剝交價(jià)格為基礎(chǔ)灶，考慮到評(píng)估則對(duì)象在銷售條才件、銷售時(shí)限補(bǔ)等方面的不利滑因素，憑評(píng)估舒人員的經(jīng)驗(yàn)或兄有關(guān)部門的規(guī)婦定，設(shè)定一個(gè)壩價(jià)格折扣率來嗓估算評(píng)估對(duì)象雜價(jià)值的方法。退用數(shù)學(xué)式表達(dá)霞為：榴資產(chǎn)評(píng)估滿價(jià)貸值您=濃參照物成交價(jià)我格厭×狡（騎1害-柔價(jià)格折扣率）賤低（秒3緊）功能價(jià)值類嘗比法（類比估獎(jiǎng)價(jià)法）。功能云價(jià)值類比法是笨以參照物的成嚴(yán)交價(jià)格為基礎(chǔ)品，考慮參照物促與評(píng)估對(duì)象之扭間的功能差異腿進(jìn)行調(diào)整來估沈算評(píng)估對(duì)象價(jià)塑值的方法。根夸據(jù)資產(chǎn)的功能拘與其價(jià)值之間過的線性關(guān)系和眉指數(shù)關(guān)系的區(qū)切別，其計(jì)算公序式分別為：賓①確資產(chǎn)價(jià)值與其招功能呈線性關(guān)泉系的情況，通黎常被稱為生產(chǎn)揉能力比例法：辜資產(chǎn)評(píng)估島價(jià)覺值廊=式參照物成交價(jià)船格彼×漆評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)抱能圖力朗/稼參照物生產(chǎn)能深力洞②交資產(chǎn)價(jià)值與其隊(duì)功能呈指數(shù)關(guān)揮系的情況，通幣常被稱為規(guī)模培經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)矮法：洋資產(chǎn)評(píng)估黑價(jià)欠值右=盆參照物成交價(jià)練格座×大（評(píng)估對(duì)象生考產(chǎn)能巧力蓋/訓(xùn)參照物生產(chǎn)能喊力）趙怨（減4蜓）價(jià)格指數(shù)調(diào)爬整法（物價(jià)指銀數(shù)法）。價(jià)格勢(shì)指數(shù)調(diào)整法是敲以參照物成交椅價(jià)格為基礎(chǔ)，障考慮參照物的蹦成交時(shí)間與評(píng)緣估對(duì)象的評(píng)估冠基準(zhǔn)日之間的各時(shí)間間隔對(duì)資墓產(chǎn)價(jià)值的影響蒼，利用價(jià)格指撥數(shù)調(diào)整估算評(píng)歲估對(duì)象價(jià)值的映方法。妖著（商5授）成新率價(jià)格從調(diào)整法。成新攻率價(jià)格調(diào)整法蕉是以參照物的尾成交價(jià)格為基抽礎(chǔ)，考慮參照里物與評(píng)估對(duì)象監(jiān)新舊程度上的坊差異，通過成疼新率調(diào)整估算感出評(píng)估對(duì)象的利價(jià)值。其計(jì)算吊公式為：匠資產(chǎn)評(píng)估蝶價(jià)觀值鏈=堆參照物成交價(jià)準(zhǔn)格毀×辱評(píng)估對(duì)象成新筋率昂/癢參照物成新率滾直接比較里法直觀簡(jiǎn)潔，攜便于操作，但透通常對(duì)參照物腦與評(píng)估對(duì)象之討間的可比性要貿(mào)求較高。參照犧物與評(píng)估對(duì)象這要達(dá)到相同或燙基本相同的程鉛度，或參照物繪與評(píng)估對(duì)象的欺差異主要體現(xiàn)腦在某一明顯的兵因素上，如新究舊程度或交易跑時(shí)間先后等。淚校迅4處.蒙市場(chǎng)法中的類散比調(diào)整法柳類比調(diào)整葉法是市場(chǎng)法中東最基本的具體賤評(píng)估方法。該政法并不要求參擔(dān)照物與評(píng)估對(duì)幣象必須一樣或太者基本一樣。掙只要參照物與磚評(píng)估對(duì)象在大佛的方面基本相幫同或相似，該辦法通過對(duì)比分捐析調(diào)整參照物狠與評(píng)估對(duì)象之盈間的差異，在賺參照物成交價(jià)遭格的基礎(chǔ)上調(diào)擋整估算評(píng)估對(duì)料象的價(jià)值。痛類比調(diào)整兆法具有適用性合強(qiáng)，應(yīng)用廣泛裕的特點(diǎn)。但該卡法對(duì)信息資料晝的數(shù)量和質(zhì)量略要求較高，而吐且要求評(píng)估人勾員要有較豐富病的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)、藍(lán)市場(chǎng)閱歷和評(píng)興估技巧。因?yàn)槌?，類比調(diào)整法毀可能要對(duì)參照批物與評(píng)估對(duì)象蜜的若干可比因幕素進(jìn)行對(duì)比分礦析和差異調(diào)整歷。沒有足夠的森數(shù)據(jù)資料，以備及對(duì)資產(chǎn)功能牙、市場(chǎng)行情的鏡充分了解和把關(guān)握，很難準(zhǔn)確吼地評(píng)定估算出坑評(píng)估對(duì)象的價(jià)梯值。軍在具體操孤作過程中，類圈比凋整法中使芒用頻率較高的邊有成本市價(jià)法無、市場(chǎng)售價(jià)類憑比法和價(jià)值比枝率（倍數(shù)）法檔等具體評(píng)估方媽法。株臣（組1塵）成本市價(jià)法村。成本市價(jià)法施是以評(píng)估對(duì)象河的現(xiàn)行合理成瓜本為基礎(chǔ)，利屯用參照物的成紫本市價(jià)比率來動(dòng)估算評(píng)估對(duì)象叛價(jià)值的方法。鞋用數(shù)學(xué)式表達(dá)痕為：梢資產(chǎn)評(píng)估奸價(jià)軍值級(jí)=鍋評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行己合理成泳本吐×曲參照物成交價(jià)慘格熄/元參照物現(xiàn)行合緞理成本茫揪（掏2漆）市場(chǎng)售價(jià)類兼比法。市場(chǎng)售幫價(jià)類比法是以戴參照物的成交瘡價(jià)格為基礎(chǔ)，榨考慮參照物與藝評(píng)估對(duì)象在功逆能、市場(chǎng)條件黃和銷售時(shí)間等掃方面的差異，嚼通過對(duì)比分析江和量化差異，名調(diào)整估算出評(píng)叨估對(duì)象價(jià)值的蠻各種方法，其溉數(shù)學(xué)表達(dá)式為懂：梳資產(chǎn)評(píng)估鹽價(jià)地值槍=套參照物售膀價(jià)拖+師功能差異袋值植+這時(shí)間差異班值的+齊…霸+前交易情況差異寇值姿或：資產(chǎn)齡評(píng)估價(jià)稈值器=份參照物售翁價(jià)渡×摧功能差異修正倆系優(yōu)數(shù)柿×有…園×懂時(shí)間差異修正團(tuán)系數(shù)窮押（送3第）價(jià)值比率（雅倍數(shù)）法。價(jià)飄值比率法則主碑要適用于整體墓企業(yè)的評(píng)估。充價(jià)值比率法是垃以參照企業(yè)或句并購案例企業(yè)弄的價(jià)值比率，說如市盈率作為油乘數(shù)（倍數(shù)）貢，以此乘數(shù)與嫌評(píng)估對(duì)象（企氧業(yè)）的相關(guān)參崖數(shù)相乘估算評(píng)烤估對(duì)象（企業(yè)憤）價(jià)值的方法趙。以市盈率作凳為價(jià)值比率為梁例，用數(shù)學(xué)式建表達(dá)為：喝被評(píng)估企猶業(yè)評(píng)估價(jià)輪值銳=絲評(píng)估對(duì)象（企漫業(yè)）收益突額含×盾參照物（企業(yè)牧）市盈率玻月康5掀.享收益法基本的粥含義與應(yīng)用前胞提譽(yù)收益法是西指通過估測(cè)被多評(píng)估資產(chǎn)未來廈預(yù)期收益的現(xiàn)螞值來判斷資產(chǎn)栗價(jià)值的各種評(píng)淚估方法的總稱飲。它服從資產(chǎn)孔評(píng)估中將利求泡本的思路，即確采用資本化和弱折現(xiàn)的途徑及殺其方法來判斷爬和估算資產(chǎn)價(jià)茄值。它涉及三龍個(gè)基本要素：浙一是被評(píng)估資姐產(chǎn)的預(yù)期收益數(shù)；二是折現(xiàn)率鑄或資本化率；目三是被評(píng)估資視產(chǎn)取得預(yù)期收議益的持續(xù)時(shí)間陳。因此，能否挖清晰地把握上獨(dú)述三要素就成筋為能否運(yùn)用收懷益法的基本前秤提。從這個(gè)意鳳義上講，應(yīng)用酷收益法必須具述備的前提條件忠是：胡址（屠1堅(jiān)）被評(píng)估資產(chǎn)單的未來預(yù)期收湯益可以預(yù)測(cè)并易可以用貨幣衡旺量；襯秧（躁2農(nóng)）資產(chǎn)擁有者裹獲得預(yù)期收蒜聾所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)箏也?？梢灶A(yù)測(cè)牲并可以用貨幣比衡量；掘含（誼3鄭）被評(píng)估資產(chǎn)氧預(yù)期獲利年限混可以預(yù)測(cè)。劫矮板6鷹.勉收益法中的收眉益額寶收益額足銜適用收益法評(píng)接估資產(chǎn)價(jià)值的焰基本參數(shù)之一于。在資產(chǎn)評(píng)估蒼中，資產(chǎn)的收苗益額是指根據(jù)該投資回報(bào)的原困理，資產(chǎn)在正痰常情況下所能座得到的歸其產(chǎn)剝權(quán)主體的所得叼額。資產(chǎn)評(píng)估極中的收益額有館兩個(gè)比較明確蠶的特點(diǎn)：其一幣，收益額是資雙產(chǎn)未來預(yù)期收籃益額，而不是沸資產(chǎn)的歷史收史益額或現(xiàn)實(shí)收機(jī)益額；其二，唯在許多場(chǎng)合下嘴用于資產(chǎn)評(píng)估充的收益額是資灰產(chǎn)的客觀收益算，而不一定是刑資產(chǎn)的實(shí)際收揀益。收益額的泳上述兩個(gè)特點(diǎn)五是非常重要的蛇，評(píng)估人員在挖執(zhí)業(yè)過程中應(yīng)脖切實(shí)將注意收益額的膨特點(diǎn)，以便合機(jī)理運(yùn)用收益法家來估測(cè)資產(chǎn)的牙價(jià)值。宋林狗7群.晝收益法中的折殘現(xiàn)率副收益法中雁的折現(xiàn)率，從源本質(zhì)上講是一份種期望投資報(bào)有酬率，是投資丙者在投資風(fēng)險(xiǎn)葬一定的情況下剖，對(duì)投資所期冶望的回報(bào)率。足折現(xiàn)率就其構(gòu)耕成而言，它是倚由無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬慰率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬吹率組成的。無眨風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，帳亦稱安全利率酬，一般是參照蛛同期國(guó)庫券利恥率。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬食率是指超過無厭風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以漁上部分的投資棄回報(bào)率。傾犁辮8溝.叔收益法中的收奪益期限瓜收益期限巴是指資產(chǎn)具有偽獲利能力持續(xù)霉的時(shí)間，它由缸評(píng)估人員根據(jù)革被評(píng)估資產(chǎn)自飲身效能及相關(guān)累條件，以及有懇關(guān)法律、法規(guī)可、契約、合同獻(xiàn)等加以測(cè)定。扯比雕9蓬.會(huì)收益法中的主貪要技術(shù)方法長(zhǎng)收益法實(shí)亡際上是在預(yù)期秩收益還原思路著下若干具體方晴法的集合。從踐犬的方面來看溝，收益法中的璃具體方法可以靈分為若干類，交其一是針對(duì)評(píng)租估對(duì)象未來預(yù)高期收益有無限回期的情況劃分等，分為有限劃完分，又可分為偉等額收益評(píng)估躁方法、非等額乏收益方法等。科對(duì)于收益法中飽的主要技術(shù)方危法，考生應(yīng)掌體握各種具體方濕法的運(yùn)用及其攪適用條件和使猴用要求。具體有方法可參考輔畏導(dǎo)教材第二章執(zhí)的相關(guān)內(nèi)容。達(dá)頭售10膀.湊成本法的基本敬含義男成本法也洞是資產(chǎn)評(píng)估的李基本方法之一棄。成本法是指博首先估測(cè)被評(píng)千估資產(chǎn)的重置蹤成本，然后估赴測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)踢業(yè)已存在的各辭種貶損因素，洲并將其從重置澤成本中予以扣還除而得到被評(píng)失估資產(chǎn)價(jià)值的晴各種評(píng)估方法惡的總稱。上述怨評(píng)估用公式可血概括為：痰資產(chǎn)評(píng)估撥價(jià)班值容=享資產(chǎn)的重置成均本御-件資產(chǎn)實(shí)體性貶灰值畫-繼資產(chǎn)功能性貶游值附-痕資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶遺值美褲載11層.場(chǎng)成本法中的基叉本要素扁就一般意隱義上講，成本曠法的運(yùn)用涉及圓四個(gè)基本要素毫，即資產(chǎn)的重虎置成本、資產(chǎn)裙的實(shí)體性貶值淺、資產(chǎn)的功能侄性貶值和資產(chǎn)傻的經(jīng)濟(jì)性貶值譜?？訋煟ㄔO(shè)1話）資產(chǎn)的重置貌成本。簡(jiǎn)單地涌說，資產(chǎn)的重盯置成本就是資渡產(chǎn)的現(xiàn)行再取苦得成本。具體湖來說，重置成佳本又分為復(fù)原嗽重置成本和更捷新重置成本兩防種。線①膏復(fù)原重置成本隔是指采用與評(píng)藍(lán)估對(duì)象相同的盒材料、建筑或蘿制造標(biāo)準(zhǔn)、沒讀計(jì)、規(guī)格及技避術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)旁價(jià)格水平重新糟購建與評(píng)估對(duì)刊象相同的全新皮資產(chǎn)所發(fā)生的兔費(fèi)用。喇②湯更新重置成本施是指采用新型沾材料、現(xiàn)代建愁筑或制造標(biāo)準(zhǔn)厚、新型設(shè)計(jì)、緣規(guī)格和技術(shù)等威，以現(xiàn)行價(jià)格撿水平購建與評(píng)架估對(duì)象具有同爐等功能的全新贏資產(chǎn)所需的費(fèi)溉用。錫散（哭2借）資產(chǎn)的實(shí)體冤性貶值。、資否產(chǎn)的實(shí)體性貶荒值亦稱有形損關(guān)耗，是指資產(chǎn)杜由于使用及自夢(mèng)然力的作用導(dǎo)聞致的資產(chǎn)的物桌理性能的損耗州或下降而引起擇資產(chǎn)的價(jià)值損耐失。析亞（敘3板）資產(chǎn)的功能跡性貶值。資產(chǎn)嫂的功能性貶值喘是指由于技術(shù)突進(jìn)步引起的資躍產(chǎn)功能相對(duì)落食后而造成的資婚產(chǎn)價(jià)值損失。究它包括由于新麻工藝、新材料屬和新技術(shù)的采例用，而使原有帳資產(chǎn)的建造成財(cái)本超過現(xiàn)行建蠢造成本的超支溪額，以及原有溜資產(chǎn)超過體現(xiàn)姜技術(shù)進(jìn)步的同刊類資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)囑成本的超支額脈。僚暴（劈4掠）資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)嘴性貶值。資產(chǎn)慢的經(jīng)濟(jì)性貶值章是指由于外部驚條件的變化引貪起資產(chǎn)閑置、噸收益下降等而輔造成的資產(chǎn)價(jià)網(wǎng)值損失。滅殘塑12泛.嚼重置成本的具礦體估測(cè)方法鋒悲（宗1捉）重置核算法瑞。重置核算法時(shí)亦稱細(xì)節(jié)分析四法、核算法等般。它是利用成筆本核算的原理印，根據(jù)重新取櫻得資產(chǎn)所需的陜費(fèi)用項(xiàng)目，逐妹項(xiàng)計(jì)算然后累搶加得到資產(chǎn)的圾重置成本。在特實(shí)際測(cè)算過程拋中又具體劃分掛為兩種類型：艇購買型和白建騎型。購買型是軍以購買資產(chǎn)的悄方式作為資產(chǎn)塞的重置過程，捆購買的結(jié)果一傭般是資產(chǎn)的購勾置價(jià)，如果被醋評(píng)估資產(chǎn)屬于餃不需要運(yùn)輸、襖安裝的資產(chǎn)，敗購置價(jià)就是資獲產(chǎn)的重置成本鋪。如果被評(píng)估擁資產(chǎn)屬于需要乏運(yùn)輸，安裝的睡資產(chǎn)，資產(chǎn)的駝重置成本具體亮是由資產(chǎn)的現(xiàn)盾行購買價(jià)格、筍運(yùn)雜費(fèi)、安裝浮調(diào)試費(fèi)以及其好他必要費(fèi)用構(gòu)例成，將上述取夠得資產(chǎn)的必需曾費(fèi)用累加起來下，便可計(jì)算出語資產(chǎn)的重置成體本。自建型是謎把自建資產(chǎn)作傲為資產(chǎn)重置方共式，它根據(jù)重灑新建造資產(chǎn)所撐需的料、工、陜費(fèi)及必要的資寨金成本和升發(fā)篇者的合理收益繼等分析和計(jì)算聲出資產(chǎn)的重置腐成本。本貌（細(xì)2間）價(jià)格指數(shù)法巡。價(jià)格指數(shù)法黑是利用與資產(chǎn)改有關(guān)的價(jià)格變框動(dòng)指數(shù)，將被舟估資產(chǎn)的歷史釣成本（賬面價(jià)健值）調(diào)整為重倚置成本的一種暮方法。嘩勝（沈3陵）功能價(jià)值類泡比法。功能價(jià)烘值類比法是指括利用某些資產(chǎn)扁的功能（生產(chǎn)合能力）的變化瘋與其價(jià)格或重尖置成本的變化抗呈某種指數(shù)關(guān)寶系或線性關(guān)系臘，通過參照物太的價(jià)格或重置文成本，以及功丙能價(jià)值關(guān)系估如測(cè)評(píng)估對(duì)象價(jià)當(dāng)格或重置成本凍的技術(shù)方法（肆該方法亦稱之奶為類比估價(jià)乓法勒—羽—唯指數(shù)估價(jià)法）姑。當(dāng)資產(chǎn)的功裳能變化與其價(jià)懼格或重置成本峽的變化呈線性攜關(guān)系時(shí)，人們煌習(xí)慣把線性關(guān)倍系下的功能價(jià)海值類比法稱之駁為生產(chǎn)能力比纏例法，而把非判線性關(guān)系條件亦下的功能價(jià)值渴法稱之為規(guī)?？褰?jīng)濟(jì)效益指數(shù)妄法。辟①投生產(chǎn)能力比例傲法。生產(chǎn)能力島比例法是尋找轎一個(gè)與被評(píng)估大資產(chǎn)相同或相叢似的資產(chǎn)為參暗照物，根據(jù)參窄照資產(chǎn)的重置誠(chéng)成本及參照物錦與被評(píng)估資產(chǎn)趨生產(chǎn)能力的比售例，估算被評(píng)啟估資產(chǎn)的重置丟成本。翁②尺規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益頑指數(shù)法。通過期不同資產(chǎn)的?；a(chǎn)能力與其成恒本之間關(guān)系的拉分析可以發(fā)現(xiàn)賢，許多資產(chǎn)的園成本與其生產(chǎn)既能力之間不存赤在線性關(guān)系，拍當(dāng)資蕉產(chǎn)制A席的生產(chǎn)能力比講資終產(chǎn)弦B避的生產(chǎn)能力救大狼1遞倍時(shí)，其成本鄭卻不一定爛大局l辜倍，也就是說虹，資產(chǎn)生產(chǎn)能紀(jì)力和成本之間規(guī)只是同方向變柜化，而不是等謎比例變化，這育是由于規(guī)模經(jīng)否濟(jì)效益作用的鋼結(jié)果。兩項(xiàng)資錫產(chǎn)的重置成本杠和生產(chǎn)能力相討比較，其關(guān)系漿可用下列公式社表示：鄙被評(píng)估資蜘產(chǎn)的重置成閣本并/般參照物資產(chǎn)的設(shè)重置成昨本晴=令（被評(píng)估資產(chǎn)關(guān)的產(chǎn)擾量珠/駛參照物資產(chǎn)的摩產(chǎn)意量榨）攀X榴推導(dǎo)可得戲：疾被評(píng)估資開產(chǎn)的重置成廁本僻=迷參照物資產(chǎn)的姓重置成賽本錫×艘（被評(píng)估資產(chǎn)們的產(chǎn)馳量羊/酷參照物資產(chǎn)的惱產(chǎn)量餃）致X閉公式中屈的途X干被稱為規(guī)模經(jīng)柱濟(jì)效益指數(shù)，禾通常是一個(gè)經(jīng)棒驗(yàn)數(shù)據(jù)。企關(guān)于具體候評(píng)估方法及其國(guó)數(shù)學(xué)歸納式可獸參考輔導(dǎo)教材總相關(guān)章節(jié)的內(nèi)攜容。研澇損13雖.笑各種貶值的估幅測(cè)方法績(jī)崇（蠢1標(biāo)）實(shí)體性貶值召估測(cè)方法。鍵①驢觀察法。它是瞞指由具有專業(yè)蕉知識(shí)和豐富經(jīng)垃驗(yàn)的工程技術(shù)歸人員對(duì)被評(píng)估量資產(chǎn)的實(shí)體各嘗主要部位進(jìn)行瑞技術(shù)鑒定，并擋綜合分析資產(chǎn)昏的設(shè)計(jì)、制造掠、使用、磨損范、維護(hù)、修理危、大修理、改快造情況和物理她壽命等因素，憐將評(píng)估對(duì)象與渡其全新狀態(tài)相淋比較，考察由祝于使用磨損和喚自然損耗對(duì)資緣產(chǎn)的功能、使貿(mào)用效率帶來的希影響，判斷被祥評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)園體性貶值率或范成新率，從而蚊估算文體性貶事值。逃②勞使用年限法（伶或稱年限法）忙。使用年限法漫是利用被評(píng)估白資產(chǎn)的實(shí)際已扎使用年限與其宵總使用年限的聾比值來判斷其質(zhì)實(shí)體貶值率（植程度），進(jìn)而問估測(cè)資產(chǎn)的實(shí)碧體性貶值。鋒使用年限督法所顯示的評(píng)撇估技術(shù)思路是鄰一種應(yīng)用較為特廣泛評(píng)估技術(shù)搜，在資產(chǎn)評(píng)估植實(shí)際工作巾，憂評(píng)估人員還可呢以利用資產(chǎn)的例工作量、行駛打里程等指標(biāo)，棒利用使用年限孔法的技術(shù)思路徒測(cè)算資產(chǎn)的實(shí)衛(wèi)體性貶值。叉⑧肌修復(fù)費(fèi)用法。南這種方法是利奇用恢復(fù)資產(chǎn)功拒能所支出的費(fèi)樸用金額來直接順估算資產(chǎn)實(shí)體店性貶值的一種申方法，所謂修役復(fù)費(fèi)用包括資室產(chǎn)主要零部件笛的更換或者修查復(fù)、改造、停箭工損失等費(fèi)用嶺支出。如果資梅產(chǎn)可以通過修懂復(fù)恢復(fù)到其全婦新狀念，可以玩認(rèn)為資產(chǎn)的實(shí)償體性損耗等于裳其修復(fù)費(fèi)用，針，套飄（惡2辭）功能性貶值語估測(cè)方法。輩①雄超額運(yùn)營(yíng)成本議形成的功能性危貶值的估算可治以按下列步驟芒進(jìn)行：恒第一，將友被評(píng)估資產(chǎn)的增年運(yùn)營(yíng)成本與覽功能相同但性也能更好的新資愉產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成抓本進(jìn)行比較。的第二，計(jì)串算二者的差異癢，確定凈超額游運(yùn)營(yíng)成本。由依于企業(yè)支付的楊運(yùn)營(yíng)成本是存準(zhǔn)稅前扣除的，宗企業(yè)支付的超班額運(yùn)營(yíng)成本會(huì)戶引致稅前利潤(rùn)罵額下降，所得條稅額降低，使脹得企業(yè)負(fù)擔(dān)的遠(yuǎn)運(yùn)營(yíng)成本低于印其實(shí)際支付額湖。因此，凈超肯額運(yùn)營(yíng)成本是拘超額運(yùn)營(yíng)成本外扣除其抵減的作所得稅以后的拆余額。裂第三，估飄計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)栽的剩余壽命。在第四，以銹適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率羊?qū)⒈辉u(píng)估資產(chǎn)充在剩余壽命內(nèi)犬每年的超額運(yùn)欣營(yíng)成本折現(xiàn)，助這些折現(xiàn)值之倉和就是被評(píng)估驚資產(chǎn)功能性損僚耗（貶值），軟計(jì)算公式為：勾被評(píng)估資萄產(chǎn)功能性貶值邪額斷=受∑塘（被評(píng)估資產(chǎn)悼年凈超額運(yùn)營(yíng)洞成抗本蜻×誓折舊系數(shù)）紗②禍超額投資成本價(jià)形成的功能性棋貶值的估算還走可以通過超額漿投資成本的估站算進(jìn)行，即超唉額投資成本可框視同為功能性佩貶值，計(jì)算公塊式為：億功能性貶顏值公=叮復(fù)原重置成弦本默-納更新重置成本閑婚（盟3層）經(jīng)濟(jì)性貶值呀估測(cè)方法。驢①欲間接計(jì)算法：商經(jīng)濟(jì)性貶效值輕率佩=[1常-訴（資產(chǎn)預(yù)計(jì)可冊(cè)被利用的生產(chǎn)筑能闊力警/飼資產(chǎn)原設(shè)計(jì)生擦產(chǎn)能力陸）喬x]×%智式中誰，必X噸為功能價(jià)值指秧數(shù)，實(shí)踐中多恩采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)往，數(shù)值一般粉在單0.6-0.遵7變之間。他經(jīng)濟(jì)性貶牽值額的計(jì)算應(yīng)交以評(píng)估對(duì)象的飾重置成本為基新數(shù)，按確定的湊經(jīng)濟(jì)性貶值率誠(chéng)估測(cè)。宏②勤直接計(jì)算法：迅經(jīng)濟(jì)性貶墻值雪額托=群資產(chǎn)年收益損加失嘗額直×搏（角1坡-惡所得稅稅率啄）得×繼（壞P貸／僚A殺，肥r桿，苗n貼）斬式中，特（間P辰／母A野，愿r句，恐n校）為年金現(xiàn)值規(guī)系數(shù)。荒蝦之14竟.雙評(píng)估方法之間吧的關(guān)系簽瀉（粉1嗓）資產(chǎn)評(píng)估方病法之間的聯(lián)系骨。評(píng)估方法是昂實(shí)現(xiàn)評(píng)估目的味的手段。對(duì)于短特定經(jīng)濟(jì)行為棗，在相同的市層場(chǎng)條件下，對(duì)己處在相同狀態(tài)蕩下的同一資產(chǎn)高進(jìn)行評(píng)估，其相評(píng)估值應(yīng)該是桌客觀的。這個(gè)悲客觀的評(píng)估值開不會(huì)因評(píng)估人辨員所選用的評(píng)融估方法的不同屈而出現(xiàn)截然不峽同的結(jié)果?？山o以認(rèn)為正是評(píng)盆估基本目的決挨定了評(píng)估方法道問的內(nèi)在聯(lián)系原。而這種內(nèi)在賠聯(lián)系為評(píng)估人蔑員運(yùn)用多種評(píng)列估方法評(píng)估同熱一條件下的同破一資產(chǎn)，并作盜相互驗(yàn)證提供忙了理論根據(jù)。腎但需要指出的蛇是，運(yùn)用不同辦的評(píng)估方法評(píng)片估同一資產(chǎn)，柿必須保證評(píng)估仙目的、評(píng)估前芹提、被評(píng)估對(duì)箭象狀態(tài)的一致脹，以及運(yùn)用不栽同評(píng)估方法所鄭選擇的經(jīng)濟(jì)技討術(shù)參數(shù)合理。鐘焰（悼2圍）資產(chǎn)評(píng)估方欺法之間的區(qū)別碎。各種評(píng)估方轟法獨(dú)立存在本護(hù)身就說明各種外評(píng)估方法之間擇存在差異。各鴨種評(píng)估方法都剛是從不同的角禁度去表現(xiàn)資產(chǎn)襲的價(jià)值。不論諷是通過與市場(chǎng)穴參照物比較獲墊得評(píng)估對(duì)象的驕價(jià)值，或是根其據(jù)評(píng)估對(duì)象預(yù)求期收益折現(xiàn)獲究得其評(píng)估價(jià)值您，或是按照資盜產(chǎn)的再取得途袋徑尋求評(píng)估對(duì)吼象的價(jià)值，都砌是對(duì)評(píng)估對(duì)象吹在一定條件下型價(jià)值的描述，出它們之間是有亂內(nèi)在聯(lián)系并可恢相互替代的。慎但是，每一種巾評(píng)估方法都有意其自成一體的炮運(yùn)用過程，都臭要求具備鼠相應(yīng)的信息基技礎(chǔ)，評(píng)估結(jié)論釋也都是從某一穩(wěn)角度反映資產(chǎn)通的價(jià)值。因此隨，各種評(píng)估方暗法又是有區(qū)別甩的。枝三、資產(chǎn)評(píng)淺估程序焦（一）考障試目的你通過對(duì)資柴產(chǎn)評(píng)估程序內(nèi)城容的考核，測(cè)耐試考生對(duì)資產(chǎn)舌評(píng)估程序相關(guān)呼知識(shí)的掌握情會(huì)況，考核考生伍對(duì)資產(chǎn)評(píng)估程問序及其重要性翁，以及資產(chǎn)評(píng)好估具體程序應(yīng)憑用的掌握程度半。棒（二）考趁試基本要求際塘止1尊.駕掌握以下內(nèi)容小著（貧1仙）資產(chǎn)評(píng)估程腰序、廣義與狹乓義資產(chǎn)評(píng)估程運(yùn)序的區(qū)別；溪像（杏2群）資產(chǎn)評(píng)估程額序的重要性；可翻（湊3賣）資產(chǎn)評(píng)估程淋序的主要環(huán)節(jié)屈?？s額終2警.理熟悉以下內(nèi)容單懂（思1饒）明確資產(chǎn)評(píng)肝估業(yè)務(wù)基本事疊項(xiàng)的主要內(nèi)容??；趟鈴（啊2思）執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)供估程序的基本悟要求。肉科縣3司.賤了解以下內(nèi)容蠟資產(chǎn)評(píng)估枯中信息收集與防分析方法。覺（三）要挨點(diǎn)內(nèi)容玻欠承1疫.危資產(chǎn)評(píng)估程序羊資產(chǎn)評(píng)估壓程序是指資產(chǎn)址評(píng)估機(jī)構(gòu)和人旱員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)齡估業(yè)務(wù)、形成榆資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論果所履行的系統(tǒng)婚性工作步驟。獎(jiǎng)?chuàng)Q俊2于.逆廣義與狹義資爭(zhēng)產(chǎn)評(píng)估程序的發(fā)區(qū)別遍狹義的資燈產(chǎn)評(píng)估程序開善始于資產(chǎn)評(píng)估鋸機(jī)構(gòu)和人員接噸受委托，終止劑于向委托人或匠相關(guān)當(dāng)事人提艇交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)錄告書。濫廣義的資摩產(chǎn)評(píng)估程序開酸始于承接資產(chǎn)斗評(píng)估業(yè)務(wù)前的攀明確資產(chǎn)評(píng)估冊(cè)基本事項(xiàng)環(huán)節(jié)垂，終止于資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書提井交后的資產(chǎn)評(píng)饒估文件歸檔管李理。尚減知3痕.債資產(chǎn)評(píng)估基本衛(wèi)程序坦資產(chǎn)評(píng)估樸基本程序主要鼻包括：絲勸（妻1霉）明確資產(chǎn)評(píng)陰估業(yè)務(wù)基本事般項(xiàng)；饅姻（鑄2太）簽訂資產(chǎn)評(píng)念估業(yè)務(wù)約定書虜；諷夠（座3井）編制資產(chǎn)評(píng)爺估計(jì)劃；哄充（也4堡）資產(chǎn)勘查與醋現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；鋤侮（桑5津）收集資產(chǎn)評(píng)號(hào)估資料；痰襪（博6四）評(píng)定估算；繪貝（赤7碰）編制和提交盛資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告踏書；犧液（串8式）資產(chǎn)評(píng)估工能作底稿歸檔。較嫂慰4波.發(fā)資產(chǎn)評(píng)估程序太的重要性恨資產(chǎn)評(píng)估疲程序的重要性匆體現(xiàn)在：徹紐（統(tǒng)1懇）資產(chǎn)評(píng)估程定序是規(guī)范資產(chǎn)臺(tái)評(píng)估行為、提網(wǎng)高資產(chǎn)評(píng)估業(yè)死務(wù)質(zhì)量和資產(chǎn)出評(píng)估服務(wù)公信尼力的重要保證單；暈銷（陳2蘇）資產(chǎn)評(píng)估程眠序是相關(guān)當(dāng)事截方評(píng)價(jià)資產(chǎn)評(píng)羅估服務(wù)的重要債依據(jù)；涉躍（耳3潛）資產(chǎn)評(píng)估程墊序是資產(chǎn)評(píng)估埋機(jī)構(gòu)和人員防猶范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、栽保護(hù)自身合法濕權(quán)益、合理抗度辯的重要手段殺之一。強(qiáng)牲場(chǎng)5臣.驟明確資產(chǎn)評(píng)估技業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)排明確資產(chǎn)斷評(píng)估業(yè)務(wù)基本逝事項(xiàng)是資產(chǎn)評(píng)部估程序的第一禍個(gè)環(huán)節(jié)，包括該在簽訂資產(chǎn)評(píng)醫(yī)估業(yè)務(wù)約定書骨以前所進(jìn)行的迎一系列基礎(chǔ)性立工作，對(duì)資產(chǎn)誓評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)僻評(píng)價(jià)、項(xiàng)目承憂接與否以及資嗎產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的躍順利實(shí)施具有素重要意義。由寒于資產(chǎn)評(píng)估專穿業(yè)服務(wù)的特殊載幸，資產(chǎn)評(píng)估開程序甚至在資嘗產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)接便受、業(yè)務(wù)委托暫前就已開始：冠資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)著和人員在接受筑資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)纖委托之前，應(yīng)襪當(dāng)采取與委托蹲人等相關(guān)當(dāng)事咽人討論、閱讀熄基礎(chǔ)資料、進(jìn)賀行必要初步調(diào)與查等方式，與吐委托人等相關(guān)需當(dāng)事人共同明末確以下資產(chǎn)評(píng)獵估業(yè)務(wù)基本事栗項(xiàng)：保有（痛1辜）委托方和相描關(guān)當(dāng)事方基本賠狀況。資產(chǎn)評(píng)蹲估機(jī)構(gòu)和人員贊應(yīng)當(dāng)了解委托肺方基本狀況、鼻資產(chǎn)占有方等贏相關(guān)當(dāng)事方的乏基本狀況。在嘉不同的資產(chǎn)評(píng)究估項(xiàng)目中，相勉關(guān)當(dāng)事方有所挪不同，主筋要包括資產(chǎn)占氏有方、資產(chǎn)評(píng)慰估報(bào)告使用方句、其他利益關(guān)引聯(lián)方等。委托棚人與相關(guān)當(dāng)事姓方之問的關(guān)系胖也應(yīng)當(dāng)作為重馳要基礎(chǔ)資料予滑以充分了解，瓶這對(duì)于理解評(píng)仇估目的、相關(guān)搖經(jīng)濟(jì)行為以及煮防范惡意委托易等十分重要。伙在可能的情況懼下，評(píng)估機(jī)構(gòu)忌和評(píng)估人員還蠟應(yīng)要求委托人頭明確資產(chǎn)評(píng)估害報(bào)告的使用人復(fù)或使用人范圍隸以及資產(chǎn)評(píng)估必報(bào)告的使用方慰式。明確評(píng)估環(huán)報(bào)告使用者范斑圍不但有利于葵評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)恥估人員更好地敞根據(jù)使用者的皺需求提供良好狀服務(wù)，同時(shí)也怨有利于降低評(píng)無估風(fēng)險(xiǎn)。技描（版2劃）資產(chǎn)評(píng)估目愚的。資產(chǎn)評(píng)估禿機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)辯當(dāng)與委托方就虜資產(chǎn)評(píng)估目的古達(dá)成明確、清根晰的共識(shí)，并遺盡可能細(xì)化資皺產(chǎn)評(píng)估目的，省說明資產(chǎn)評(píng)估殺業(yè)務(wù)的具體目截的和用途，避乳免僅僅籠統(tǒng)列潑出通用資產(chǎn)評(píng)廉估目的的簡(jiǎn)單荒做法。諸考（您3河）評(píng)估對(duì)象基逝本狀況。資產(chǎn)磁評(píng)估機(jī)構(gòu)和人威員應(yīng)當(dāng)了解評(píng)出估對(duì)象及其權(quán)家益基本狀況，