房地產(chǎn)銷售合同中應(yīng)注意之問題

房地產(chǎn)銷售合同中應(yīng)注意之問題分析內(nèi)容提要：房產(chǎn)銷售合同中的細(xì)節(jié)已經(jīng)是決定開發(fā)商能否減少退房、降價(jià)等爭議的有效手段。對(duì)當(dāng)事人住址、通知方式、交付時(shí)間、交付方式、配套設(shè)施、不可抗力、違約金、房產(chǎn)證的辦理等已經(jīng)是房產(chǎn)爭議的焦點(diǎn)。開發(fā)商只有制定更合理和更完備的合同才能有效的保護(hù)自身利益。關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn)合同防范房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于低潮之中，以前開發(fā)商只要有房，不管房子好壞，不愁沒人要。但現(xiàn)在，用慘淡經(jīng)營來形容開發(fā)商的日子一點(diǎn)也不為過。買方市場(chǎng)的到來增強(qiáng)了購房者討價(jià)還價(jià)的砝碼，以前不可能的銷售條件和合同條款開始出現(xiàn)，購房者在談判時(shí)也會(huì)要求加上一些特殊條款……。由于房產(chǎn)跌價(jià)，一些買房者想方設(shè)法退掉房子。銷售人員簽訂合同時(shí)所不注意的細(xì)節(jié)，現(xiàn)在成為爭議的起因。如何防止?fàn)幾h的發(fā)生，確保合同的順利履行，不僅是開發(fā)商房屋質(zhì)量要符合合同約定，而且要求開發(fā)商制定結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、內(nèi)容完整的合同。售房合同千篇一律的形式將會(huì)改變，精細(xì)化、差異化、專業(yè)化將成為一定時(shí)期的主流。對(duì)開發(fā)商來說，如果不能及時(shí)作出應(yīng)變，仍堅(jiān)持千篇一律的格式條款，不考慮購房者的利益，將會(huì)對(duì)產(chǎn)品的銷售產(chǎn)生負(fù)面影響，不利于開發(fā)商渡過地產(chǎn)嚴(yán)寒。最近筆者對(duì)幾家房產(chǎn)顧問單位提供法律咨詢服務(wù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)銷售人員在合同簽訂中對(duì)上述問題仍存在房產(chǎn)牛市思維定式，因此要特別提醒房產(chǎn)銷售人員注意。筆者根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)結(jié)合多年執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)對(duì)房產(chǎn)銷售合同簽訂中應(yīng)注意的問題提出以下建議。一、買方地址的填寫。有些售樓處工作人員往往忽視對(duì)買方基本情況的填寫，出現(xiàn)地址不詳甚至錯(cuò)誤，給以后發(fā)送入住通知等帶來不必要的麻煩甚至導(dǎo)致公司損失。賣方的基本情況應(yīng)以營業(yè)執(zhí)照上載明的相關(guān)內(nèi)容為準(zhǔn)。買方的地址應(yīng)填寫戶籍所在地，戶籍所在地與經(jīng)常居住地不一致的填寫經(jīng)常居住地；同時(shí)，要在合同中列明買方經(jīng)常居住地變動(dòng)的，應(yīng)及時(shí)通知賣方，否則按買方提供的地址無法送達(dá)的責(zé)任由買方承擔(dān)；委托他人代收的應(yīng)出具授權(quán)委托書和被委托人接受委托的承諾書。由于一般合同文本只是印制了自然人作為買方的情形，導(dǎo)致當(dāng)法人或其他組織作為買方時(shí)沒有相應(yīng)的填寫位置，對(duì)此可自行印制買方基本情況。二、對(duì)買賣商品房基本情況描述。目前實(shí)踐中最常見的問題是商品房合同約定面積與建成后房屋交易主管部門實(shí)測(cè)面積不一致。造成這種的結(jié)果的原因是多方面的。既有不法開發(fā)商的故意欺詐，也有現(xiàn)行法規(guī)不甚完備的原因。一段時(shí)間以來，建設(shè)部1995年頒布的《商品房銷售面積及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》是計(jì)算商品房建筑面積和公用面積的主要法律依據(jù)。但該規(guī)定的法律效力較低而且規(guī)定過于原則性。加之由于歷史原因，商品房面積的管理工作存在部門職能交叉的問題。國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、建設(shè)部對(duì)此有過相互抵觸的規(guī)定。曾出現(xiàn)這樣的案件，房產(chǎn)管理部門和質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門對(duì)同一房產(chǎn)的面積測(cè)量結(jié)論相差懸殊，而兩部門都具備“測(cè)繪資質(zhì)”，導(dǎo)致法院難以認(rèn)定。針對(duì)上述情況，我國第一個(gè)國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986-2000）于2000年８月正式實(shí)施，成為房產(chǎn)面積測(cè)量里領(lǐng)域最權(quán)威的標(biāo)準(zhǔn)。國務(wù)院進(jìn)一步明確了商品房面積管理的部門職能分工，即“房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)商品房面積管理工作，制定有關(guān)政策，查處商品房面積管理中的違法行為，對(duì)商品房面積測(cè)量機(jī)構(gòu)的資質(zhì)提出初審意見。質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門負(fù)責(zé)商品房面積測(cè)量器具的監(jiān)督工作，查處違法使用不符合標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)量器具的行為。”2000年12月28日建設(shè)部和國家測(cè)繪局聯(lián)合下發(fā)的《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》進(jìn)一步明確：“房產(chǎn)測(cè)繪單位應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國測(cè)繪法》和本辦法的規(guī)定，取得省級(jí)以上人民政府測(cè)繪行政主管部門頒發(fā)的載明房產(chǎn)測(cè)繪業(yè)務(wù)的《測(cè)繪資格證書》。申請(qǐng)房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位應(yīng)當(dāng)向所在地省級(jí)測(cè)繪行政主管部門提出書面申請(qǐng)，并按照測(cè)繪資格審查管理的要求提交有關(guān)材料。省級(jí)測(cè)繪行政主管部門在決定受理之日起5日內(nèi)，轉(zhuǎn)省級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門初審。省級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)，提出書面初審意見，并反饋省級(jí)測(cè)繪行政主管部門；其中，對(duì)申請(qǐng)甲級(jí)房產(chǎn)測(cè)繪資格的初審意見應(yīng)當(dāng)同時(shí)報(bào)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門備案。申請(qǐng)甲級(jí)房產(chǎn)測(cè)繪資格的，由省級(jí)測(cè)繪行政主管部門報(bào)國務(wù)院測(cè)繪行政主管部門審批發(fā)證；申請(qǐng)乙級(jí)以下房產(chǎn)測(cè)繪資格的，由省級(jí)測(cè)繪行政主管部門審批發(fā)證。取得甲級(jí)房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位，由國務(wù)院測(cè)繪行政主管部門和國務(wù)院建設(shè)行政主管部門聯(lián)合向社會(huì)公告。取得乙級(jí)以下房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位，由省級(jí)測(cè)繪行政主管部門和省級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門聯(lián)合向社會(huì)公告?！比?、計(jì)價(jià)方式與價(jià)款。針對(duì)商品房面積問題爭議較多的現(xiàn)狀，除原來“按建筑面積計(jì)算”外，還有“按套內(nèi)建筑面積計(jì)算、按套（單元）計(jì)算”等二種最常見的計(jì)價(jià)方式。使買方有更多選擇。雖然有多種計(jì)價(jià)方式，但由于習(xí)慣原因和營銷策略的需要，大部分開發(fā)商拒絕使用“按套內(nèi)建筑面積計(jì)算”和“按套（單元）計(jì)算”等方式。計(jì)價(jià)方式的多樣性，是市場(chǎng)進(jìn)步的潮流。只要開發(fā)商在計(jì)算標(biāo)的房產(chǎn)面積時(shí)，嚴(yán)格遵循了現(xiàn)行規(guī)范，以何種方式計(jì)算都不應(yīng)損害其利益。只有那些能夠最大限度地滿足客戶個(gè)性化需求的開發(fā)商才能充分展示自己的信心并贏得更多客戶。四、面積確認(rèn)及面積差異處理。根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，可以建筑面積或套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議但多數(shù)開發(fā)商還是傾向于選擇“雙方自行約定：按實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)，實(shí)測(cè)面積超過暫測(cè)面積的部分，由買方按約定的單價(jià)補(bǔ)足房款；實(shí)測(cè)面積少于暫測(cè)面積的部分，由賣方按約定單價(jià)退還房款”。這種約定，在面積變更較大的情況下，對(duì)買方來講是不公平的。所以，負(fù)責(zé)任的開發(fā)商應(yīng)采取措施避免或減少暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)件面積的差距。這樣不會(huì)造成損失和變更價(jià)款之煩，也有利樹立良好的企業(yè)形象。五、付款方式及期限。合同規(guī)定一般過于簡單，比如只規(guī)定了買方未能按期辦妥貸款視為違約，但沒有約定違約責(zé)任。而且實(shí)踐中，由于買方對(duì)按揭貸款的條件知之甚少，賣方售樓人員也沒有給予必要的介紹，致使簽訂購房合同后無法辦妥按揭貸款，給雙方造成麻煩甚至糾紛。及開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將賽與本單位簽訂鍬了《按揭貸款到合作協(xié)議》的胸銀行的相關(guān)規(guī)缸定詳細(xì)地向客文戶說明，必要賀時(shí)可建議客戶昏先向銀行咨詢甲在決定是否簽置訂購房合同。筆如果簽訂購房怕合同后由于買咳方的原因?qū)е虏２荒馨雌谵k妥芽貸款，可約定別一定比例的逾準(zhǔn)期付款違約金厭，超過一定期更限還不能辦妥玩的，賣方有權(quán)憶解除合同，并逢要求買方支付裕確定比例或數(shù)盜額的違約金。爪最難掌握的是萍如何約定賣方酸有權(quán)選擇解除腫合同的逾期時(shí)組間，以及違約贏金的比例。結(jié)皂合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，舅筆者認(rèn)為確定趨賣方有權(quán)選擇拾解除合同的逾烈期時(shí)間應(yīng)考慮爪下列因素：（貴一）、賣方對(duì)蟻資金的需求程循度；（二）、垃標(biāo)的房產(chǎn)價(jià)款灘的數(shù)額；（三謊）、買方的資喪信狀況；（四素）是一次性付謙款還是分期付棗款、按揭付款往。對(duì)于逾期付蔬款違約金，筆殿者建議參照人始民銀行公布的帖金融單位計(jì)收夠逾期貸款利息獸確定。解除合攔同時(shí)按累計(jì)應(yīng)潛付款計(jì)算的違鐵約金，筆者認(rèn)洲為不宜超過１蜻０％。僚六、諒叛交付期限襲及交付方式備。莊買賣雙方最常太見的爭議是選冰擇悔“純?cè)撋唐贩拷?jīng)驗(yàn)哲收合見格語”煮還居是凡“圓該商品房經(jīng)綜榴合驗(yàn)收合覽格迅”休作為交付條件萬。由于諸如入猴住后很長時(shí)間恭供水、供電、濁交通、綠化等墨配套設(shè)施遲遲育不能落實(shí)的案紗件屢屢被新聞佛煤體報(bào)道，買目方越來越多地恐提出將商品房當(dāng)經(jīng)綜合驗(yàn)收合缺格作為交付條貿(mào)件。這種要求草也有法律依據(jù)晝。國務(wù)院《城網(wǎng)市房地產(chǎn)開發(fā)民經(jīng)營管理?xiàng)l例預(yù)》第十七條規(guī)少定：房地產(chǎn)開洪發(fā)項(xiàng)目竣工，插經(jīng)驗(yàn)收合格后鑒，方可交付使訂用；未經(jīng)驗(yàn)收樣或者驗(yàn)收不合門格的，不得交薦付使用。房地班產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣師工后，房地產(chǎn)退開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)樓向項(xiàng)目所在地魂的縣級(jí)以上地切方人民政府房篇地產(chǎn)開發(fā)主管逮部門提出竣工艘驗(yàn)收申請(qǐng)。房粱地產(chǎn)開發(fā)主管江部門應(yīng)當(dāng)自收租到竣工驗(yàn)收申祝請(qǐng)之日壇起壘3播0炸天內(nèi)，對(duì)涉及嶺公共安全的內(nèi)延容，組織工程風(fēng)質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)警劃、消防、人析防等有關(guān)部門泰或者單位進(jìn)行繞驗(yàn)收。第十八戰(zhàn)條：住宅小區(qū)塔等群體房地產(chǎn)侵開發(fā)項(xiàng)目竣工傳，應(yīng)當(dāng)依照本聚條例第十七條慰的規(guī)定和下列脖要求進(jìn)行綜合搭驗(yàn)收光：律(乘一碗)壇城市規(guī)劃設(shè)計(jì)鉛條件的落實(shí)情賽況阿；害(劍二廈)皮城市規(guī)劃要求鏟配套的基礎(chǔ)設(shè)莫施和公共設(shè)施赴的建設(shè)情況洲。據(jù)(堆三富)森單項(xiàng)工程的工齒程質(zhì)量驗(yàn)收情乓況題；色(乞四績)嘗拆遷安置方案輩的落實(shí)情況析；倦(伯五驚)己物業(yè)管理的落源實(shí)情況。住宅軍小區(qū)等群體房辮地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目梁實(shí)行分期開發(fā)曠的，可以分期胸驗(yàn)收。物但實(shí)際操作起嚇來有一些具體狡問題。以前的形綜合驗(yàn)收都是撞由建設(shè)部門召獄集各有關(guān)部門捆進(jìn)行，經(jīng)常出坦現(xiàn)竣工交付與寨綜合驗(yàn)收完畢賀有很大時(shí)間差愉。葛200旨0偷年新的《建設(shè)清工程質(zhì)量管理朗條例》實(shí)施后枝，建設(shè)部門對(duì)適工程竣工驗(yàn)收易采取備案制度出，由建設(shè)單位竄自行組織驗(yàn)收籃。這就造成建叼設(shè)單位需要分答別組織多個(gè)部碰門的驗(yàn)收工作荒，使得驗(yàn)收工譯作更加費(fèi)時(shí)費(fèi)探力。由于房地牙產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營瘡和施工涉及政嚷府各個(gè)部門，側(cè)特別是水、電砍等項(xiàng)目外部配塘套工程必須由絨政府指定的企差業(yè)施工，開發(fā)之商無法自主把適握，制約了開墊發(fā)商交付計(jì)劃測(cè)的實(shí)施。絕大扛多數(shù)房地產(chǎn)開曉發(fā)商都難以實(shí)按現(xiàn)在商品房交跳付使用的同時(shí)歲通鋼過銀“公綜合驗(yàn)堂收鮮”唯，因此直接導(dǎo)霞致了開發(fā)商和扣業(yè)主之間的矛累盾，甚至為此罰訴諸公堂。桿所以，巾在綜合驗(yàn)收制響度尚未完善或適者開發(fā)商沒有似確切把握的情溫況下，建議開灶發(fā)商與客戶選棍擇卵“遙商品房經(jīng)驗(yàn)收尚合助格急”虜作為交付條件少，但要注意向泉客戶將原因解鑒釋清楚。騎七、珠板出賣人逾期交積房的違約責(zé)任礙。晉逾期交房是非裕常普遍的現(xiàn)象蔑。造成逾期交香房的原因是多哄方面的，既有襖開發(fā)商品的本巨身怠于履行的失因素，也有行護(hù)政主管機(jī)關(guān)強(qiáng)辛制變更規(guī)劃、失采用新型配套錄設(shè)施等開發(fā)商含品不能控制的趕原因。隨著老捉百姓權(quán)利意識(shí)懂的增強(qiáng)，因逾描期交房引亞發(fā)的糾紛甚至師訴訟也越來越逃多。票不管什么原因例，只要不構(gòu)成婚不可抗力賣方厘就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)繭任。而且本條爐的責(zé)任應(yīng)當(dāng)縮與除孫“帖買方逾期付款萬的違約責(zé)押任棋”飯相當(dāng)。建議開溫發(fā)商本著公平把對(duì)等的原則簽解訂本條。如果瓣出現(xiàn)逾期交房記，應(yīng)及時(shí)通知秧客戶，確屬己萄方責(zé)任的要積泰極主動(dòng)承擔(dān)責(zé)掌任；不應(yīng)承擔(dān)業(yè)責(zé)任的，說明盞理由爭取客戶嬌諒解。實(shí)踐證勾明，只要處理賊得當(dāng)，絕大多翅數(shù)的客戶對(duì)短臉時(shí)間的逾期交釋付是不會(huì)斤斤剖計(jì)較的。宗八、掏動(dòng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)變鞠更的約定復(fù)。唐經(jīng)規(guī)劃部門批家準(zhǔn)的規(guī)劃變更困、設(shè)計(jì)單位同海意的設(shè)計(jì)變更內(nèi)導(dǎo)致下列影響凝到買受人所購犧商品房質(zhì)量或唇使用功能的，差出賣人應(yīng)當(dāng)在胸有關(guān)部門批準(zhǔn)許同意之日才起女1榜0平日內(nèi)，書面通恰知買受人。引根據(jù)該條規(guī)定銀只有當(dāng)規(guī)劃變狡更、設(shè)計(jì)變更剩達(dá)宗到陜“莖影響到買受人僵所購買商品房陷質(zhì)量或使用功痕能筋”表的程度，出賣斑人才有義務(wù)通忠知買受人。這婚種規(guī)定過于原探則，產(chǎn)生糾紛貴后難以判定紛。臂為減少誤解，脂應(yīng)盡可能地將陣影響到買受人碌所購買商品房建質(zhì)量或使用功坦能的情形明確漢約定。比汁如燒“宰房屋所在小區(qū)午的容積率、綠潔化率、配套設(shè)樹施等發(fā)生變準(zhǔn)更低”以。九、交接。型由于目前商品虎房買賣多采用振預(yù)售形式，買子方在簽訂合同送時(shí)和其后的很熊長一段時(shí)間內(nèi)襯，對(duì)標(biāo)的房產(chǎn)騙的認(rèn)識(shí)建立在儀開放商的宣傳歐、承諾以及一汗些書面材料的原基礎(chǔ)之上。只叫有到交接階段食，這障種綢“鵝幻蛇想智”補(bǔ)才變?yōu)榭吹靡娀?、摸得著的現(xiàn)殼實(shí)。而想象和其現(xiàn)實(shí)總是有些軋差別的，更何勤況在我國房地脖產(chǎn)業(yè)尚不規(guī)范釋的大環(huán)境下夸趟大宣傳、虛假診承諾幾乎是全序行業(yè)粱的絡(luò)“壯慣彩例糟”懶，這些都導(dǎo)致飼了交接糾紛大燙面積產(chǎn)生。交進(jìn)接糾紛的表現(xiàn)愚形式可簡單劃濾分為逾期交付暮、標(biāo)的房產(chǎn)質(zhì)谷量爭議（包括怖賣方不能提供泉驗(yàn)收證明和雖毀然能夠提供驗(yàn)報(bào)收證明但買方哪仍有異議）、船買方不及時(shí)驗(yàn)貫收入住等。字交接糾紛雖然賀都發(fā)生在交接貨階段，但其原格因卻不一而足唐，解決的辦法哈也就應(yīng)區(qū)別分東析。比如標(biāo)的貍房產(chǎn)的質(zhì)量問嫂題只有在開發(fā)俘建設(shè)的全過程示采取措施才能唉徹底避免，而芽采用快捷、安父全的方式通知只買方、備好《降住宅質(zhì)量保證區(qū)書》、《住宅儉使用說明書》宰等文件、耐心董解答買方有關(guān)死房屋質(zhì)量等方葛面的問題等等稅都會(huì)對(duì)減少、橫避免交接糾紛槳產(chǎn)生意想不到蘿的效果。耕另外，針對(duì)實(shí)索踐中有些買方屢由于自身原因樸未能按時(shí)交接般標(biāo)的房產(chǎn)的情互況，建議在本煌條自由約定出蓬約定：由于買窄受人原因，未籍能按期交付的惑，視為交付，膨標(biāo)的房產(chǎn)損毀食的風(fēng)險(xiǎn)由買受窗人承擔(dān)，基于她該房產(chǎn)產(chǎn)生的錯(cuò)物業(yè)管理等費(fèi)總用由買受人自揮負(fù)。嗓十、筒出賣人關(guān)于裝徒飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)今承諾的違約責(zé)你任績。喚實(shí)踐中約定紀(jì)的凳裝修標(biāo)準(zhǔn)過于芳籠統(tǒng)伸，寫如約需定忙“君高級(jí)地板、豪椒華衛(wèi)浴設(shè)聽備蘿”速等等，容易導(dǎo)亂致糾紛。裝修哲、設(shè)備附件的氏內(nèi)容應(yīng)當(dāng)盡量丹明確、具體，影比如寫清材料言的等級(jí)、標(biāo)準(zhǔn)演，設(shè)備的品牌企、型號(hào)等木。精從開發(fā)商的角指度講，由于競一些弟范本給積出增“曾雙倍賠虛償捕”屑的處理方式過色于苛刻，建議虧自行約定為移：猴“光經(jīng)雙方選定的證鑒定部門確認(rèn)債后，由出賣人井在合理的期限六內(nèi)恢復(fù)到約定疼標(biāo)準(zhǔn)，或賠償撤差價(jià)上。傲”喬十一、窩出賣人關(guān)于基貨礎(chǔ)設(shè)施、公共沉配套建筑正常勸運(yùn)行的承諾罩。執(zhí)基礎(chǔ)設(shè)施包括棋供水、供電、濟(jì)管道煤氣、供碎暖、電話線路挑、有線電視等箭。公共配套建墨筑指標(biāo)的房產(chǎn)犬所在的建筑、嚷建筑群、居民抹小區(qū)內(nèi)為全體其業(yè)主服務(wù)的建遮筑，一般指安旺保、幼兒園、居學(xué)校、商店、陷會(huì)所等，具體睡項(xiàng)目以開發(fā)商夜的承諾為廈準(zhǔn)。粉有些項(xiàng)目買受款人入住后配套恐設(shè)施長時(shí)間不扔能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，可甚至連水電也佳成問題。買受箱人根本無法正裳常生活，于是若怨聲載道，甚序至采取過激的駕方式向開放商法討說法。出賣些人的商譽(yù)自然哀大打折扣。室基礎(chǔ)設(shè)施中有邊很多項(xiàng)目是政昂府或者處于壟驚斷地位的企業(yè)缸經(jīng)營的。他們蒙的服務(wù)意識(shí)、后工作效率還遠(yuǎn)序不能令人滿意奔。對(duì)此，開發(fā)世商要有清醒的于認(rèn)識(shí)。要想使掩基礎(chǔ)設(shè)施能夠坡按承諾的期限格交付，出了自槽身合理的規(guī)劃餃工期、嚴(yán)守進(jìn)例度以外，還要座注意與有關(guān)部拔門的協(xié)調(diào)、溝密通。抬在合同中，寫謠入非因開發(fā)商參自身原因所致明，開發(fā)商應(yīng)盡夾力與相關(guān)部門散協(xié)調(diào)等條款。獻(xiàn)十二、戴關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記研的約定窯。陰需要注意的是和買受人最終拿蕩到產(chǎn)權(quán)證的時(shí)萍間，玻與生“腔出賣人提交辦問理產(chǎn)權(quán)證所需爸材料的時(shí)極限?！眰虻膮^(qū)別?；橄蚍慨a(chǎn)主管機(jī)嶄關(guān)申辦產(chǎn)權(quán)過別戶登記（俗稱眾辦產(chǎn)權(quán)）是買忌賣雙方共同的噴義務(wù)，需要雙滑方各自提供相跌應(yīng)材料，協(xié)調(diào)偶配合。出賣人飄應(yīng)提供的證件位有獄：然1隸、資質(zhì)證員明錢2號(hào)、工商營業(yè)執(zhí)苦照都3遭、國有土地使假用證或政府征司地批文、征地房協(xié)議書及土地勝出讓金己金額濁繳納的憑賀證展4饒、計(jì)委立項(xiàng)批掃文、年度投資帽計(jì)戰(zhàn)劃丙5和、投資許可棟證刷(革199客1秘年此4蠅月賽1賴6帥日遣以后需提昏供扣)禾6幫、建設(shè)用地規(guī)煎劃許可證、征桌地紅線衰圖挑7恒、建設(shè)工程規(guī)幕劃許可證及紅稱線圖、建筑施充工許可伐證噴8棍、商品房預(yù)售括許可袋證揉9窄、竣工驗(yàn)收合喊格證書及竣工闊平面圖。買受消人需提供的證皺件有蔽：鵲1吐、購房發(fā)歡票做2揉、商品房買賣民合同聯(lián)、林3牢、身份證復(fù)印挽件際、責(zé)4蠢、單位購買商肥品房還需提供沃主管部門批文惑及投資許可曬證識(shí)(鴿199工1季年這4顧月淡1蘋6模日起瓦)笛。墓有關(guān)法律法規(guī)狼規(guī)定，未約定虧過后手續(xù)期限婦的，漂房地產(chǎn)開發(fā)企濁業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品筐房交付使用之輪日起無90劣日內(nèi)，將需要潮由其提供的辦要理房屋權(quán)屬登鋸記的資料報(bào)送辱房屋所在地房測(cè)地產(chǎn)行政主管堪部門。建議爸開發(fā)商在合同眨中寫明非因開濕放商原因?qū)е禄@產(chǎn)權(quán)登記延誤殃或無法進(jìn)行的缸，開發(fā)商免責(zé)乒。蜻實(shí)踐中，另一窮種現(xiàn)象也需開涌發(fā)商高度注意碗，一些購房者存在辦理購房手聽續(xù)后，遲遲不旺去辦理產(chǎn)權(quán)證禮，這樣導(dǎo)致開姓發(fā)商一直處于艷擔(dān)保人的角色虎，承擔(dān)了不應(yīng)晚承擔(dān)的責(zé)任，利所以，建議開帖發(fā)商在合同中釘約定買房人不跪按時(shí)辦理房產(chǎn)堵登記時(shí)的違約招責(zé)任，應(yīng)以擔(dān)只保金額的同期度銀行利息為限鵝。流十慘三、牲保修責(zé)任舍。賠商品房質(zhì)量問忘題是商品房投柳訴和糾紛的熱盯點(diǎn)。斃目前，房產(chǎn)市莫場(chǎng)不景氣，買債房人借機(jī)退房禍?zhǔn)遣糠衷?；爹部分開發(fā)商售芬后服務(wù)意識(shí)淡庫薄腰也是原因之一匙。在商品房保蟲修范圍和保修悼期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)柿量問題，出賣悟人應(yīng)當(dāng)履行保貍修義務(wù)。因不類可抗力或者非蛋出賣人原因造狡成的損壞，出青賣人不承擔(dān)責(zé)疾任，但可協(xié)助怎維修，維修費(fèi)挖用由購買人承稅擔(dān)。悲《住宅質(zhì)量保跑證書》規(guī)定：宮正常使用情況井下各部位、部絨件保修內(nèi)容與培保修期：屋面盾防將水咸3灣年；墻面、廚啞房和衛(wèi)生間地定面、地下室、駐管道滲嚴(yán)漏梢1池年；墻面、頂怖棚抹灰層脫慶落狠1國年；地面空鼓切開裂、大面積紀(jì)起攻砂軋1頁年族；禍梢門窗翹裂、五義金件損超壞自1糟年；管道堵皇塞糧2帶個(gè)月；供熱、踐供冷系統(tǒng)和設(shè)手備頓1導(dǎo)個(gè)采暖期或供譜冷期；衛(wèi)生潔悉具斑1參年；燈具、電霧器開陵關(guān)茄6支個(gè)月；他部位始、部件的保修漆期限，由房地枕產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與奇用戶自行約定茄。攝目前，有些開閉發(fā)商本著對(duì)客飛戶負(fù)責(zé)的態(tài)度參，也為了樹立刮良好的企業(yè)形館象，非常重視塊商品房交付后浩的保修、維護(hù)監(jiān)工作，并且成防立了專門負(fù)責(zé)懷該項(xiàng)工作娘的吳“拉售后服挨務(wù)企”箏部門。這些都植是非常有益的耕嘗試。彎十兄四磚、公用面積問抖題半。室根據(jù)禿標(biāo)的房產(chǎn)的用而途及買方使用棚標(biāo)的房產(chǎn)時(shí)的麗權(quán)利限制。用妄途一般可分為路住宅、辦公、抓商住等，應(yīng)當(dāng)光與主管部門批嬌準(zhǔn)的用途一致荒。買受人不得槐擅自進(jìn)行可能滋危及標(biāo)的房屋川和所在建筑安救全的作業(yè)。另哲一方面是有關(guān)豎買受人對(duì)建筑學(xué)物公用部分所視享有的權(quán)和承派擔(dān)的義務(wù)的規(guī)加定。權(quán)利主要?jiǎng)Ⅲw現(xiàn)為合理使甘用和排除他人軍妨礙，義務(wù)只儉要體現(xiàn)為分擔(dān)勁物業(yè)管理等方苦面的費(fèi)用。副主振十檢五蘿、合同附件寒。心合同附件和補(bǔ)笨充合同本內(nèi)容十分重要吸。效附加包括房屋碌平面圖、公用坦部位與公用房課屋分?jǐn)偯娣e構(gòu)酒成說明、裝飾糠、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)三轟項(xiàng)。補(bǔ)充合同億的內(nèi)容，雙方癢可根據(jù)標(biāo)的房