房地產(chǎn)公司某地塊價(jià)值

[中原研究]城東融創(chuàng)地塊價(jià)值分析2004年12月8日上午10時(shí)20分，隨著拍賣(mài)師最后一槌落下，有著“中產(chǎn)城東地眼”美譽(yù)的306畝地塊，以130萬(wàn)元/畝的價(jià)格被成都融創(chuàng)置地有限公司拍走，成交價(jià)與起拍價(jià)的比率僅為8.3%。此次競(jìng)拍并沒(méi)有想象中那樣慘烈，僅僅經(jīng)過(guò)9輪共20分鐘的鏖戰(zhàn)。亦標(biāo)志著融創(chuàng)在成都的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)步入實(shí)質(zhì)性階段。一、

拍賣(mài)地塊及周邊現(xiàn)狀“中產(chǎn)城東地眼”的總面積為306.0767畝，位于三環(huán)路、成龍公路、四川師范大學(xué)合圍區(qū)域，用地規(guī)劃性質(zhì)為二類居住用地（公建配套用地）兼容商業(yè)用地。地塊分為A、B、C三個(gè)相連板塊，略成“品”字形分布，整體形狀方正，利于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其中A、B兩地塊將被一條寬約20米的市政規(guī)劃路自然分割。經(jīng)過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：從二環(huán)路起，東潤(rùn)楓景、萬(wàn)科城市花園、學(xué)府芳鄰、雅郡、校園春天廣場(chǎng)、卓錦城等樓盤(pán)在成龍路沿線接連不斷。由于錦江區(qū)政府也擬將整體搬遷到地塊附近，區(qū)域政治中心所產(chǎn)生的社會(huì)經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，對(duì)該地塊的價(jià)值提升不可估量。表一：宗地基本情況及要求既宗地位置扶凈用地面積勻（平方米）棚土地用貍途及使掘用年限眨規(guī)劃設(shè)計(jì)條件宋容積率威建筑密度舍建筑高度（米雨）嘴綠地率檢用地使用性質(zhì)押錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)薪大觀村態(tài)1寫(xiě)、癥2刮組、新華甩村貍5秒組、華新團(tuán)村炊3而組杠204051迎.1廊7暈㎡溫合況306.07倦6聲7腔畝卷住宅稈7刊0格年表商業(yè)妙4絮0魄年蛇A念≤喉2.3義A仍≤叛30%葉A礙：多挺層薯≤舒2增4嶄中高唇層釋≤耽40短≥耍30%刊二類居住用地串（公建配套用瞇地）、們A董、喪B屋、砍C爽地塊可兼容的兼商業(yè)用地面積剪均翁≤廣10攝%砌。箱B妙≤者4.0葵B量≤住23%騰B助：住柄宅仍≥撫60伶C胡≤廚2.3沉C防≤師30%蓮C就：多予層旅≤負(fù)2陸4故中高貪層刑≤漆40二、

市場(chǎng)地價(jià)分析我們選取了地塊周邊鄰近的三個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目（二個(gè)在售、一個(gè)已售罄），作為本地塊價(jià)值估算的參照，其平均銷售價(jià)格在3600元/㎡左右，部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格突破4500元/平方米，見(jiàn)下表：表二：地塊周邊代表項(xiàng)目情況列表耐項(xiàng)目名稱殲占地面積反（平方米）俗總建筑面積?。ㄆ椒矫祝┟@平均價(jià)格成（元煙/蛋平方米）福建筑形態(tài)儲(chǔ)彩域太4展萬(wàn)毯6帳萬(wàn)勇4200獻(xiàn)花園洋房魂+膚小高層呆雅郡泊6買(mǎi)萬(wàn)舌1卸0至萬(wàn)校3500刃多層犧+礙小高層壓校園春天揀（已售完）媽——潮——淡住宅：戲3100澤商鋪：鑄11000生多層籌+漸商業(yè)街區(qū)假設(shè)該項(xiàng)目在1年后推出，結(jié)合項(xiàng)目特征并參照該區(qū)域現(xiàn)有項(xiàng)目的銷售價(jià)格趨勢(shì)來(lái)看，預(yù)計(jì)其住宅部分銷售價(jià)格在3500元/平方米左右，商業(yè)部分銷售價(jià)格在7000元/平方米左右。若按照此價(jià)格水平，商業(yè)總量不超過(guò)總建面的10%，結(jié)合地塊規(guī)劃容積率2.3和4的要求，可測(cè)算出該地塊的市場(chǎng)價(jià)值--平均每畝地價(jià)的價(jià)格：首先，進(jìn)行地塊建筑面積測(cè)算（可由規(guī)劃方案測(cè)算得出，見(jiàn)下表）：表三：建筑面積測(cè)算

救計(jì)算內(nèi)容秤容積率取值大計(jì)算補(bǔ)值（平方米）嘗建筑面積裂（地塊深A(yù)拳、協(xié)C白）役2.3賀（處70905.心4+5276貨7.6檔1她）賞×2.3奮284448貍（地塊吊B滑）錄4.0根63600×小4.0值254400蠻公建部分晨1.0丈16778.膽16×1.0站16778.嚇16糊總建筑面積握——康28444秋8愈＋也25440疏0炕＋原16778.說(shuō)16猶555626熟.16送可銷售面礦積于——放555626攤.1野6勒－裝16778.膚16澡（其中商業(yè)占晝10針%厘）魔538848徹（其中商業(yè)占絞53884.搬8唱）由此可得，該項(xiàng)目的總建筑面積為555626.16平方米，可銷售面積為538848平方米。然后，我們采用收益還原法對(duì)該項(xiàng)目地價(jià)進(jìn)行初步計(jì)算，計(jì)算過(guò)程中按利潤(rùn)率30%計(jì)算，則開(kāi)發(fā)成本（W）=總銷售收入÷（1＋毛利潤(rùn)率）=總銷售收入÷1.3；在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及到的開(kāi)發(fā)成本又可以分解為以下項(xiàng)目：表四：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用明細(xì)（此處略）從以上的結(jié)果不難看出，通過(guò)收益還原法測(cè)算出的該宗土地的價(jià)格為140.3萬(wàn)元/畝，高于本次起拍價(jià)格20.3萬(wàn)元/畝，高于實(shí)際成交價(jià)10.3萬(wàn)元/畝。三、

價(jià)格預(yù)測(cè)根據(jù)表四的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)用的詳細(xì)列表，我們可以現(xiàn)在土地的實(shí)際成交價(jià)格130萬(wàn)元/畝為基礎(chǔ)，結(jié)合項(xiàng)目預(yù)估的利潤(rùn)率，分析該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后的住宅銷售價(jià)格（商業(yè)部分仍以7000元/㎡計(jì)算）。開(kāi)發(fā)成本W(wǎng)=前期工程費(fèi)A＋建安工程費(fèi)B＋基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)C＋管理費(fèi)用D

＋銷售費(fèi)用E＋財(cái)務(wù)費(fèi)用F＋營(yíng)業(yè)稅及附加G＋行政收費(fèi)H

＋不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)J＋土地管理費(fèi)及土地拆遷費(fèi)K＋土地成本L總銷售收入S=開(kāi)發(fā)成本W(wǎng)×1。4經(jīng)過(guò)計(jì)算：住宅銷售價(jià)格P=3253元/平方米，與預(yù)測(cè)地價(jià)時(shí)所預(yù)設(shè)的3500元/平方米相比低了247元/平方米，約7個(gè)百分點(diǎn)。四、

樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)該地塊為融創(chuàng)集團(tuán)在成都市內(nèi)拿到的第一塊地，有意將其建成城東川師大附近的小高層建筑集群，屆時(shí)城東成龍路板塊勢(shì)必形成成都高尚社區(qū)的又一集中區(qū)域，與卓錦城、萬(wàn)科、雅郡等中高檔樓盤(pán)相呼應(yīng)。按照相關(guān)手續(xù)辦理的程序和時(shí)