房地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略報告

XX地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略分析報告內(nèi)容概要XX集團(tuán)從1994年成立到現(xiàn)在,經(jīng)歷了三個成長階段:1994年到1997年的初創(chuàng)期,在這個階段XX從房地產(chǎn)銷售代理進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，并且初步形成集團(tuán)的三大主營業(yè)務(wù)：開發(fā)、銷售、置換。為不動產(chǎn)的生產(chǎn)、交易和再循環(huán)在企業(yè)的自身體系內(nèi)形成了天然的便利，建立業(yè)務(wù)鏈上的優(yōu)勢。從1998～2004年是集團(tuán)的成長期，1998～2002年間，XX在天津開發(fā)近30個項目，有助于解決XX的現(xiàn)金流，為XX的滾動發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。在這一期間，XX主要任務(wù)是積累資金，確立天津老大地位，建立一個成熟的可復(fù)制的模式，為將來的大力向外擴(kuò)張做好準(zhǔn)備。從2003年下半年至2004年的一年多時間內(nèi)，XX在全國各地通過競標(biāo)方式，拿下的土地總價超過100億元，這個時期是XX集團(tuán)快速擴(kuò)張的時期。在這種快速擴(kuò)張的發(fā)展中，集團(tuán)需要考慮如何應(yīng)對快速擴(kuò)張帶來的管理與資金壓力,避免出現(xiàn)財務(wù)危機(jī)，于是在2005年開始，企業(yè)進(jìn)入了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期。在XX集團(tuán)快速成長的時間中，我們認(rèn)為該公司企業(yè)家能力推動企業(yè)成長的一個重要因素；同時集團(tuán)在成長中善于和其他組織聯(lián)合，充分利用各種資金，共同盈利，如XX聯(lián)手天津信托、津報集團(tuán)、首創(chuàng)、摩根士丹利房地產(chǎn)基金、綠地集團(tuán)等等。通過利用其他合作伙伴的力量，有效的克服了成長中企業(yè)財務(wù)資源與土地資源的約束；集團(tuán)“樓賺樓”模式的銷售模式，加快了集團(tuán)銷售的速度，提高了運(yùn)營能力，降低了集團(tuán)在資金的壓力；XX速度是集團(tuán)快速成長中的一項重要能力（迅速拿地、快速開盤，規(guī)劃、設(shè)計、拿手續(xù)、開工、銷售、物管一起行動，一體運(yùn)作，依靠縮短開發(fā)周期，注重從買地、規(guī)劃、設(shè)計、策劃、施工、廣告、采購、銷售、物業(yè)等每一個環(huán)節(jié)的緊密協(xié)作，展開對現(xiàn)金的緊張追逐）。為了消化快速發(fā)展帶來的管理問題與資金壓力，集團(tuán)從2005年開始了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。從追求“利潤”出發(fā)，持續(xù)進(jìn)行了逾一年的架構(gòu)、流程、人員等一系列調(diào)整。在管理架構(gòu)上，該公司瞄準(zhǔn)由“放權(quán)”到“收權(quán)”，合并區(qū)域公司。目錄HYPERLINK\l"_Toc147309905"第一章XX集團(tuán)概況分析3HYPERLINK\l"_Toc147309906"第一節(jié)XX集團(tuán)現(xiàn)狀3HYPERLINK\l"_Toc147309907"1XX集團(tuán)簡介3HYPERLINK\l"_Toc147309908"2XX的產(chǎn)品線4HYPERLINK\l"_Toc147309909"3XX的品牌線5HYPERLINK\l"_Toc147309910"第二節(jié)XX目前面臨的困境8HYPERLINK\l"_Toc147309911"1孫宏斌復(fù)出與XX當(dāng)前困境8HYPERLINK\l"_Toc147309912"2重立天津大本營地位9HYPERLINK\l"_Toc147309913"第二章XX集團(tuán)的成長道路11HYPERLINK\l"_Toc147309914"第一節(jié)初創(chuàng)期（1994～1997年）11HYPERLINK\l"_Toc147309915"第二節(jié)成長期（1998～2004年）12HYPERLINK\l"_Toc147309916"第三節(jié)快速擴(kuò)張向穩(wěn)步成長階段的轉(zhuǎn)型（2005年～2008年）15HYPERLINK\l"_Toc147309917"1戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型原因：產(chǎn)業(yè)環(huán)境劇變和內(nèi)部規(guī)范運(yùn)作的需要16HYPERLINK\l"_Toc147309918"征2醉戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型跡象總（即關(guān)鍵事件俱的出現(xiàn)）憐16HYPERLINK\l"_Toc147309919"泉3涉XX斜戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向疾17HYPERLINK\l"_Toc147309920"墊第三章否XX墨發(fā)展歷程中的旁關(guān)鍵方面各20HYPERLINK\l"_Toc147309921"產(chǎn)第一節(jié)企業(yè)家陵特質(zhì)模20HYPERLINK\l"_Toc147309922"仁第二節(jié)嫩XX匪的競合模式睜21HYPERLINK\l"_Toc147309923"尿第三節(jié)堅持本惠土、依托天津計22HYPERLINK\l"_Toc147309924"辰1圖XX庸的本土情結(jié)友22HYPERLINK\l"_Toc147309925"讓2芬XX遣之天津故事急23HYPERLINK\l"_Toc147309926"資第四節(jié)舍XX夠“描樓賺蓄樓昂”筒的營銷模式曠23HYPERLINK\l"_Toc147309927"惠第五節(jié)亡XX堆項目開發(fā)速度貿(mào)24HYPERLINK\l"_Toc147309928"房第六節(jié)碰XX窩的資金管理更25HYPERLINK\l"_Toc147309929"澡1膛XX姿銷售資金的管濕理者25HYPERLINK\l"_Toc147309930"滑2典項目現(xiàn)金流的隨管理腔25HYPERLINK\l"_Toc147309931"骨第七節(jié)角XX閱戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與組蠅織調(diào)整實踐芳27HYPERLINK\l"_Toc147309932"甜1洲增設(shè)戰(zhàn)略發(fā)展撞中心與公司職艦?zāi)芏ㄎ卉?8HYPERLINK\l"_Toc147309933"茫2翻相應(yīng)之運(yùn)營管訂理設(shè)計及組織生結(jié)構(gòu)安排孟29HYPERLINK\l"_Toc147309934"幣附錄昂1艱XX鼻集團(tuán)發(fā)展簡史抵31HYPERLINK\l"_Toc147309935"蕉附錄零2宅XX擊大事記露32認(rèn)第一隸章耳伴XX明集團(tuán)描概況榜分析XX集團(tuán)現(xiàn)狀荒1五XX霸集團(tuán)簡介左XX射集團(tuán)成立憂于竄199濤4候年，現(xiàn)已成為限集房地產(chǎn)開發(fā)雙、房地產(chǎn)中介制服務(wù)和物業(yè)管傷理于一體的大浴型企業(yè)集團(tuán)，答是目前中國規(guī)炎模最大的全國結(jié)性房地產(chǎn)企業(yè)根集團(tuán)之一，主烤要從事房地產(chǎn)室開發(fā)和物業(yè)管友理，具有國家失建設(shè)部一級資乖質(zhì)。通宏過泥200掀2坐年開始的全國柱擴(kuò)張（特別在起華東地區(qū)和中勢南地區(qū)），現(xiàn)散在已擁痕有仿90灣0現(xiàn)萬平方米的土刻地儲備變、火1剖6功個城市窩、返3取0趙多個項目的布芝局，從一個城聾市公司到一個割全國性的公司周，已經(jīng)進(jìn)入中冠國房地產(chǎn)企業(yè)五的第一梯隊里物，受到了投資族者和合作者的鎖關(guān)注和青睞。裳200眼4非年，屑XX景集團(tuán)整體架構(gòu)陷被拆分為三部宰分：校XX翼中國、竿XX訂置業(yè)和融創(chuàng)公詳司。層XX麗中國負(fù)責(zé)盯XX布集團(tuán)在中國的憤房地產(chǎn)項目開沉發(fā)，并以遷XX托的整體形象圖叼謀在香港上市枯；反XX箭置業(yè)則以房地左產(chǎn)中介為主要沉內(nèi)容的公司；論融創(chuàng)公司僅僅教局限在天津本悟地開發(fā)，圖示區(qū)如下。順馳集團(tuán)順馳集團(tuán)順馳中國順馳置業(yè)融創(chuàng)公司伴述圖勸1.1磨XX倘集團(tuán)架構(gòu)幟在損XX橡系的架構(gòu)里，乎XX早中國是整體的鴉主要部分洋，臥1租1鬧年中累計操作適房地產(chǎn)項瘋目夫5厲7毛個，銷售面積壺近頑60輸0室萬平方米，累憐計實現(xiàn)銷售收往入腎近卻30舊0上億元，迅速發(fā)濁展成為中國房豬地產(chǎn)行業(yè)極具聰影響力的企業(yè)餅，航200換4崗年更成為業(yè)內(nèi)愉達(dá)到百億銷售爐規(guī)模的企業(yè)之崇一。練圖強(qiáng)1.2乏XX盲全國擴(kuò)張示意惰圖徹同時，在穩(wěn)固阻天津房地產(chǎn)市滴場的同時，玩XX虜不失時機(jī)地向盟全國主要城市受房地產(chǎn)市場進(jìn)件軍，推進(jìn)其全放國化戰(zhàn)略，成坑為房地產(chǎn)界的贏一支主力軍。背在把房地產(chǎn)項怎目推向全國的屆同時，芳XX向集團(tuán)還逐步將忠其連鎖經(jīng)營模央式強(qiáng)勢推向全桃國，目前已先牲后進(jìn)入北京、棕南京、成都、巾廣州等地的中暑介市場。除了逐以上的全國幾逮大城市有淋XX較集團(tuán)的投資外臟，目前鍋XX誠集團(tuán)還將觸角剝伸向太原、武沃漢、鄭州等中且南地區(qū)的人口藥聚集地和中心欲城市。輪XX宅中國已初步形眠成全國化的戰(zhàn)貝略布局，下設(shè)周北京、天津、友上海、武漢、之蘇州、無錫、筆鄭州、洛陽、暴山東、石家莊摟、重慶摸等解1攻1耀個城市公司，桌擁有可支撐企灰業(yè)長期發(fā)展的云近秋80己0宮萬平米的土地臂儲備。與此同浩時，芒XX摘中國的聯(lián)營企肥業(yè)你-治XX名置業(yè)將連鎖經(jīng)亡營模式強(qiáng)勢推爭廣到北京、南續(xù)京、成都、廣押州、石家莊、爸上海、蘇州、疲無錫、武漢、把沈陽、重慶、繩長春、青島、竿深圳等城市中議介市場，連鎖舊店面超食過拌80嚼0拼家，和您XX課中國遙相呼應(yīng)臣，為攤XX仇的發(fā)展構(gòu)建堅澡強(qiáng)基石。趙由上圖所示，狐XX得在全國主要在足華北地區(qū)、中益南地區(qū)和華東飛地區(qū)進(jìn)行布點革，所以未來可即以在把這些區(qū)秤域攻克，牢固膛的占據(jù)市場份忌額之后，向西扛南地區(qū)或西北云地區(qū)進(jìn)軍。同步時，醋在鏈200恰5克年，鐵XX任作出了要集中衣力量開發(fā)長三句角地區(qū)、中南嶼地區(qū)和珠江三臭角地區(qū)的戰(zhàn)略知決策，力爭依雅托環(huán)渤海灣，您把渤海灣作為果大后方，進(jìn)行壽觸角的全方位漆擴(kuò)展，向全國叨進(jìn)軍。添2看XX流的產(chǎn)品線猛1欣）嬌XX爽的產(chǎn)品定位擦截至目前，澆XX礙開展發(fā)送的潤均為住宅產(chǎn)品嬸。據(jù)悉，溜XX扛首次公開表示當(dāng)要關(guān)注商業(yè)地虛產(chǎn)的開障發(fā)。目前纏XX拉在商業(yè)地產(chǎn)方托面的開發(fā)正處僻在調(diào)研階段，關(guān)還沒有進(jìn)入實蔽際的產(chǎn)品開發(fā)布階段鄭。去200強(qiáng)6裹年對商業(yè)地產(chǎn)紫項目的關(guān)注和允加大投資力度短探索高端住宅侍市場，讓它們棗成為喘XX想未來兩三年新僑的利潤增長點離。估遞2晌）坊XX姑產(chǎn)品分布第XX芹的版圖現(xiàn)在主服要集中在中國選的東南區(qū)域和步中南地區(qū)，具徒體的產(chǎn)品如下泉表所示：乖表臂1.1海XX單產(chǎn)品分布點北京地區(qū)服XX委·概林溪、急XX交·護(hù)領(lǐng)海、資XX遵·熱藍(lán)此調(diào)國際公館勿華北地區(qū)煌膠楚州歪·滔藍(lán)水假期、掠XX賄·破名仕博郡、喊XX觀·燕山傾城、驚XX組·貴太陽城沖華東地區(qū)貪XX窄·文藍(lán)灣虹泉、類XX壯·禁區(qū)美蘭湖、臟XX鵝·框天鵝湖、夜XX評·繼湖畔天竿城酬歌、巾XX話·融算鳳凰城、菌XX汪·老荊州太陽城秩中南地區(qū)誼XX疼·餃鄭東第一大街禽、新XX務(wù)·砍洛南第一大街古、籠XX描·載中央特區(qū)落3妖XX獸的品牌線1）品牌價值棚200沃5揭年男XX悠中國的品牌價姓值達(dá)映到度9.8宜6叼億儉元研,僚位皂居顯200交5站中國房地產(chǎn)百禁強(qiáng)企業(yè)綜合實放力管TOP1魚0忘的敏第檔8溜位。綜合考慮添中海、萬科的杠房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)演導(dǎo)公司品牌價猾值，省XX勞的總排名為第熱十。廢表蝶1.220禍0踏5另中國房地產(chǎn)公購司品牌價值什2暈）哀XX話的品牌成長歷案程改①灌從地方性品牌遠(yuǎn)到全國性的品差牌單一城市單項目操作單一城市/區(qū)域多項目操作快速擴(kuò)張型全國性公司持續(xù)增長型全國性公司單一城市單項目操作單一城市/區(qū)域多項目操作快速擴(kuò)張型全國性公司持續(xù)增長型全國性公司單一城市單項目知名度單一城市/區(qū)域高美譽(yù)度全國性企業(yè)高知名度全國性企業(yè)高影響力企業(yè)發(fā)展：94-98年98-02年02-04年05年-品牌成長：線“筒城?！痹葡盗校禾栙r城砍勁火鳳凰吐城占拔彼湖畔天界城數(shù)山傾城…禁“沸水疏”程系列：半島藍(lán)森灣掏讓藍(lán)水假拴期竄扎青浦藍(lán)灣?！肌隘偝鞘兴囀巍瘪樝盗惺痢耿郾鶑钠放浦饶岬狡放泼雷u(yù)度雞④狗項目品牌和公鎮(zhèn)司品牌筍項目品防牌仙塞特置博蹈公司品牌⑤品牌管理乎200花5聰年品牌中心架適構(gòu)總經(jīng)理總經(jīng)理推廣總監(jiān)傳訊總監(jiān)活動部傳訊部資源部媒介組內(nèi)刊組網(wǎng)站組器品牌中心部門崇職能慰品牌樹立：通逢過對叼XX歷品牌內(nèi)涵的深披度挖掘與梳理貫，逐步形成暗針歪株對消費者感受倘的企業(yè)品牌形棟象登品牌建設(shè)：整菠合全集團(tuán)資源宋，統(tǒng)一品牌口殖徑與形象，推隙動全集團(tuán)氣明確全員品牌講意識，并對各氣區(qū)域的品牌工搖作提出合理要誠求，并監(jiān)督執(zhí)行菊品牌傳播：利植用有效地傳播修手段，如：內(nèi)珠刊、網(wǎng)站、媒可體等對外聚磁克進(jìn)行有效的品秤牌信息傳達(dá)戰(zhàn)媒體關(guān)系管理材模式銅全國媒體襖+貸地方媒體伯總裁驢+衛(wèi)總經(jīng)理難+忍傳訊總監(jiān)饅+碧媒介專員淋+醫(yī)推廣總監(jiān)親主編斗+供版面主編洪+羞編輯賺+靜重點記者忌+認(rèn)廣告發(fā)行等經(jīng)支營活動風(fēng)財經(jīng)類媒體（單地產(chǎn)、管理等?。?祝行業(yè)類媒體漫+納都市類媒體兔+歉網(wǎng)絡(luò)媒體縣媒體檔案非+孕媒體聯(lián)誼腫+客日常維護(hù)附新聞發(fā)布會嬸+開定期企業(yè)資料將+麻報道策劃溝通算+脈日常采訪寧+枯媒體選題信息蓮+欲對企業(yè)的反應(yīng)嘗和關(guān)注重點怕每日監(jiān)控蒸+采每月媒體報道迎冊忍+睜每月媒體環(huán)境昏分析及建議貌每月定期或遇頂重大事件制定犧、下發(fā)統(tǒng)一對邀外口徑危機(jī)公關(guān)遵第二卵節(jié)溫烈XX帖目前面臨的困鎖境巴1距孫宏斌截復(fù)出與暗XX揭當(dāng)前困境斧200賴6幻年溉3據(jù)月賄1稼6賄日匪孫宏斌重新出漫任炒XX秤中國董事長。奴汪浩不再兼任喂董事長，但仍片是禿XX廟中國總裁。借對于孫宏斌鑄突然復(fù)出，一嫁位熟悉內(nèi)情的逝人士向新地產(chǎn)剖表示幕，替“屈業(yè)內(nèi)對邊XX跳最大的質(zhì)疑是連其資金鏈的安寨全，如果說以可前還只是揣測孤的話，那今天莖而言，違XX斬的資金難題真鉛正擺上了臺面軍，孫宏斌不得齊不出來救急玉。粉”室他分析喪，蜘“蘿一是桶XX薄中們國憐200詠4盜年競拍拿到的寒一些大體量的憑地塊，如蘇州蘋鳳凰城，一直女無法按期繳納驕土地出讓金；練二是由于宏觀臂調(diào)控，憶XX盯中國分布在全濫國的部分樓盤范，特別是位于同調(diào)控重災(zāi)區(qū)長尿三角的樓盤銷煉售不暢，回款兵不力；三是槳XX偵中國的私募沒堂有成迷功傷(200散5甩年底，孫宏斌揪曾對新地產(chǎn)聲增稱與摩根士丹番利即將達(dá)成交殃易，但后無下丈文狼)蔽。前后受困使與XX擁中國歷來視為挖血液的現(xiàn)金流開真有點轉(zhuǎn)不動恨了皆。其”北回瞧溯服200竟3涂年隸到香200峰4匪年初，來自天換津的擔(dān)XX傾集團(tuán)派遣出勤“雄搶謠地逃”且小分隊，出現(xiàn)鄙在中國華北、貢華東大中城市貢的土地拍賣會頑上，以極強(qiáng)勢蛙的姿態(tài)拍得土視地密近密1嫂0哲塊，面移積邁30殺0悔萬平方米，總雹款額估算下來總近每7瘡0務(wù)億元。盡XX撒圈地篩之現(xiàn)“神孤注一國擲他”嶄在地產(chǎn)商中是動罕見的：在北賀京大興區(qū)黃村適，出作價顫9.0虛5逗億拿姑地肝60應(yīng)0莖畝；在石家莊律，擊敗當(dāng)?shù)刈铊€大豪的緊束短歲房地產(chǎn)公司卓蜘越地產(chǎn)，出調(diào)價尤5.9旋7駐億拿輪地氏30愉0麥畝，在蘇州工課業(yè)園區(qū)，擊敗層萬科，出賤價段27.溪3陸億拿嫌地教130齒0田畝。蘭孫宏斌的原意筋是趁宏觀調(diào)控面地價飆升前夜矩圈得大量廉價筒土地。后來由車于土地價格普衛(wèi)漲，很多大型包企業(yè)面臨著土陜地短缺的窘境電，業(yè)內(nèi)對孫的記膽識也由彈到捐贊，逐XX或亦由業(yè)內(nèi)黑馬吧變?yōu)榘遵R。但澇十余年來在天鬧津地產(chǎn)界縱橫貓捭闔，動輒以秀大手筆示人的勒孫宏斌，還是碑低估了這一輪嫩宏觀調(diào)控對房包地產(chǎn)企業(yè)的沖苦擊，以及全國雄性布局所要求良的管理難度。究今年初知，賭“羞XX接中國付不出蘇序州鳳凰城的土絡(luò)地該款喜”券的傳聞開始在寄業(yè)界流傳。狗對此，孫宏斌蹤這次對新地產(chǎn)湖也坦言陶：讀“嶺XX筋戰(zhàn)線拉得太長柔，布局不盡合源理燕。驢”撒在孫宏斌大肆黃圈地背后的行游業(yè)環(huán)境是，晶自縱200紐5露年恐5忙月以來，長三拿角樓市成交量夢萎縮，大多數(shù)混樓盤銷售處于壽停滯狀態(tài)，割XX汪中國的項目分碎布在上海、蘇層州和無錫，自品然無法幸免。你況且非，匙200均3罷年肌到糟200童4線年，回XX主中國忙于擴(kuò)張預(yù)，秀200厭5分年初至今，又確在罵XX飽新掌門人汪浩迎的帶領(lǐng)下轉(zhuǎn)型葡，未能在短時忘間內(nèi)實現(xiàn)盈利廳能力的增長，吧盡龍管拒200汁6統(tǒng)年汪浩將利潤趣作為了考核的害第一指標(biāo)。規(guī)200胞5墾年冬8紀(jì)月，孫宏斌為那XX芒置業(yè)引入了軟際銀和凱雷確的僑300后0健萬美元的戰(zhàn)略俊投資。但一直罰風(fēng)傳的蠅XX嶺中國私募卻始所終沒有結(jié)果。狐在此處境中，島為了現(xiàn)金流，模除了賣地別無析選擇，孫宏斌訪稱之度為糾“回項目或資產(chǎn)調(diào)美整鉤”膠。對于在出讓封中對項目股權(quán)際的處置，大股真東孫宏斌自然部要讓比泡“思小股賭東堪”濱汪浩有話語權(quán)供和效率，重新攀出任董事長也儉在情理之中。帝一位澡XX您中國前高層還桃分析說，孫宏訂斌琴200青5賀年初卸任董事餃長一職，是為寒了幸XX魄中國赴港上市要，而課XX湊并不打算在今際年上市，所以桂孫宏斌也就沒限了這個顧慮。朗而另一位優(yōu)XX爆中國員工則從謹(jǐn)企業(yè)文化的角甜度給出了分析家，融“茄XX撇創(chuàng)業(yè)初期，沒遣錢沒地，靠的億就是一種勇往振直前的精神及鳳超快速的執(zhí)行坦力。啟XX盾大擴(kuò)張后，這奪種精神隨之被將稀釋了，汪浩壽是屬于制度派胃的，所以，現(xiàn)骨在需要孫宏斌嫌回來重塑企業(yè)攀精神錫。券”扎2以造重立天津大本禮營地位姻“金天津是隸XX映的根。說被逼令無奈也好，說御重新認(rèn)稼識到天津的價愈值殺回來也好怎，總之，孫宏團(tuán)斌現(xiàn)在意識到碎了根據(jù)地絕對往不能丟吳。渡”簽所以，伴隨孫修宏斌的復(fù)出，毯天津者XX滲高層的更迭亦吼令人矚目，兩曲年前離任的天催津妖XX穗老總楊哲，又厘重執(zhí)帥印姿。比“弦而之前的領(lǐng)抱導(dǎo)肉(姜編者注：指天蠻津公司總經(jīng)理句劉親涵擁)脆做得并不好吊。挨”把那位星XX竊中國前高層這郵樣認(rèn)為。尸200彈5范年穩(wěn)3班月，贏XX陜中國與中遠(yuǎn)房拒地產(chǎn)在天津高砌調(diào)宣布雙方達(dá)春成戰(zhàn)略聯(lián)盟，容并由征XX稼出悠資況45鉤%渠，中遠(yuǎn)房地產(chǎn)遞出博資塞55脫%宏，雙方共同組市建一家名夾為謎“徐遠(yuǎn)拳馳光”亞的房地產(chǎn)公司捏，開發(fā)天津河莫東區(qū)新開路項給目。但時過不匠久，就傳來了蟲XX麗退出的消息，昏原因不明。親而做XX揚(yáng)中國在全國拿凍地，靠的是天奮津市場的回款鋤，沖向全國各道地的精兵強(qiáng)將巴也全都來自天悟津。據(jù)那位悠XX蔑中國前高層透訓(xùn)露當(dāng)，濫“蛋現(xiàn)在州XX瘋中國在天津基遼本上沒什么項正目了疾。擱”晚他認(rèn)為，許XX他中國在出擊全談國市場的時候確，或許走了一腎步漏備招時—廊基本放棄了天鳥津大本營，從略而使玩XX酸中國的擴(kuò)張失吵去了一個強(qiáng)有污力的戰(zhàn)略利潤哨中心的支持。唇據(jù)一位搜XX皆中國內(nèi)部人士染透露辣，沙200進(jìn)5片年以前，州XX映中國在天津有潛大飽約挺5誤0駱億元的回款，并但到北了斧200掌5馳年，卻只斯有軟2參9房億元。孫宏斌便也不否認(rèn)瓶XX役中國在天津的沃頹勢，他以融掌創(chuàng)來對比冶，求“扛融量創(chuàng)煩200納5螺年在天津都賣償了鞠2劉8葵個億線。減”濾與魔XX醬中床國頸“害放橫棄箱”銅天津形成對比糖的是，且在宿200匆5續(xù)年一年中，有年很卷多紀(jì)大綢孤染纏開發(fā)商攻入天喊津市場，或開辮始在天津發(fā)力聲。萬科、萬通蝴、中遠(yuǎn)、富力朵、沒唱棒首創(chuàng)置業(yè)和復(fù)雪地等，開發(fā)實宣力不亞于客XX返中國，而且比佩XX咳中國占優(yōu)勢的噴是，它們都有玩資本市場的支倆持。污前線作戰(zhàn)不利體，而后方又可租能失守。淋XX小中國面臨危局飛，孫宏斌不能釀不高調(diào)復(fù)出救雀急。刷不過，令人欣色慰的是，這次昌隨孫宏斌復(fù)出燃的，還有辮XX豪原奉“衛(wèi)五虎茅將逝”掩之一的楊哲。甩他取代了劉涵諒，出任由XX哲中國天津公司意總經(jīng)理。楊哲雅和早年與孫宏厚斌一同創(chuàng)業(yè)的屠郭長勝、張偉淚、李濤、唐軍值被稱為巡XX漠“燥五虎范將理”怖。胳自績199御7糟年加入給XX耐，蝕在床6斜年時間里，楊競哲從境XX宋發(fā)展公司總經(jīng)闊理做到集團(tuán)執(zhí)歐行總裁。不知瘦何故，楊哲頌于列200靈3擦年離開了史XX門。綱“涉楊哲在天津的沫政府關(guān)系和人蚊脈頗佳，能為怠XX儉中國拿到地敞。謊”擠一位當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)姨人士對新地產(chǎn)爐表示。摔一切的困難，析如同圣經(jīng)中描供述的洪水，向拾XX皂中國襲來。響XX衛(wèi)中國在孫宏斌夜、汪浩和楊哲籍這唱個縱“塌新組找合椒”盤的帶領(lǐng)下，是戀重續(xù)虎XX萄“嘩沒錢沒表地淹”骨時的企業(yè)精神憐和操作手法，錯堅決保衛(wèi)現(xiàn)金稈流，保存未來粥的盡“嗎諾亞方情舟托”闊？還是更弦易丙轍、再出驚人慢之舉？業(yè)內(nèi)將表拭目以待肅。殲缺第二墓章延蒙XX憑集團(tuán)的成長道輛路都XX帥自胞199算4真年成立以來，梨主要經(jīng)歷了三壓個重要的階段腎：第一階段擴(kuò)（刑199繩4另～半199疼7亭年）；第二階桑段尿（梨199扛8盯～彈200妨4畫年）；第三階頑段燈（絨200蒼5不年以后）?？茍D澆2.1臭XX嫩集團(tuán)的發(fā)展路仇徑巖第一散節(jié)疲萍初創(chuàng)期刮（混199冤4浮～怒199梳7扎年）御關(guān)鍵問題一：梳尋找一個怎樣當(dāng)?shù)那腥朦c進(jìn)入陡房地產(chǎn)行業(yè)？你XX丑的成長實踐：伸從做房地產(chǎn)銷雕售代理開始介彎入房地產(chǎn)市場數(shù)，彌補(bǔ)秀XX庸初期資金不足片的弱勢，并能處真正深入市場沉，摸清行情，緊為后續(xù)發(fā)展夯島實基礎(chǔ)。侮關(guān)鍵問題二：尿如何打造業(yè)務(wù)笨鏈，才能快速麻茁壯成長？挑XX尿的成長實踐：體打造一條集開筑發(fā)、銷售、置植換三大主營業(yè)巨務(wù)相互推動的些業(yè)務(wù)鏈，里應(yīng)國外合，遙相呼犁應(yīng)，共同發(fā)展織。鎖定開發(fā)、驚銷售、置換三也大關(guān)口，為不衫動產(chǎn)的生產(chǎn)、革交易和再循環(huán)史在企業(yè)的自身舒體系內(nèi)形成了涉天然的便利，鍋建立業(yè)務(wù)鏈上閉的優(yōu)勢。頸1怎由房地產(chǎn)銷售閣代理切入房地海產(chǎn)行業(yè)辭199分4萄年，天津籃XX兼房地產(chǎn)銷售代腸理公司在天津終市和平區(qū)注冊寸成立，標(biāo)志著呀XX蟻開始進(jìn)入天津撤房地產(chǎn)代理市伙場。恨XX穿和不少民營房忌地產(chǎn)公司一樣完，都是由銷售叮代理開始的，睡原因有兩個：嗎一是當(dāng)時講XX灌沒有什么資金爪，銷售代理更杰多的依靠人員刮和能力，可以概迅速地解決胃XX舞沒有資金的難黎題；二是房地寫產(chǎn)代理是了解接市泡場桑什和獲取市場信喝息的最好途徑博。好代理銷售經(jīng)歷赴的價值不僅僅森為社XX訊的發(fā)展準(zhǔn)備了作資金，而且為博企業(yè)發(fā)展提供拴了各個方面的容基礎(chǔ)，在品牌鉤塑造、人才培錯養(yǎng)等方面做出暫了很大貢獻(xiàn)，?，F(xiàn)在閱XX苗的很多中高層億是從代理業(yè)務(wù)攪鍛煉出來的，僅市場意識非常王敏感和強(qiáng)烈。冶XX鈴起步時就進(jìn)入網(wǎng)二手房市場的藏高端，即使是晃目前，代理業(yè)風(fēng)務(wù)仍然是夸XX趣的重要業(yè)務(wù)。室多年的經(jīng)營，解使且XX斤在專業(yè)銀行內(nèi)舟部獲得良好的績口碑，這是悟XX唇非常有利的盤牲口。與商業(yè)洽銀行的關(guān)系，礙也一直是默XX勢的王牌。漸XX虹在切入一個城中市之初，依然弟認(rèn)同最初的發(fā)難展戰(zhàn)略布局，家鎖密定的目標(biāo)市場道還有二手樓盤兼，采取買斷開惕發(fā)商的新樓盤想，自己做獨家貨代理銷售，由吊此獲得發(fā)展契磨機(jī)。傷XX宋在驗199躲4糞年浮8首月，運(yùn)作第一半個度假代理銷挎售項裹目獵“遣先達(dá)小傭區(qū)劫”查。菊2弊由代理介入開弊發(fā)，形成三大僵業(yè)務(wù)良性互動逗199激5示年初，匯XX茶與聯(lián)想集團(tuán)、跑中科集團(tuán)成立足天津中科聯(lián)想叨房地產(chǎn)開發(fā)有棟限公司，從銷獸售介入開發(fā)妄。疑199羊5晃年摩7伏月，開發(fā)第一關(guān)個項僻目滴“裙香榭趟里憶”岸小區(qū)研。齡199鋸6局年軋5特月，公司代理傾銷售天津第一簡個大型安居工討程墓——棵“英福東北澡里搶”律小區(qū)虛，江199尚6膝年捧9紅月，代理銷咐售躺“煎華苑居華拾里媽”蚊，從而確立在顯天津房地產(chǎn)代愛理市場的領(lǐng)先姥位置。矩在此后川的毯8鴉、舍9凈年時間里越，組“盾商品房銷售代羨理差”價與光“穩(wěn)開膊發(fā)晃”毫成為弓XX辦兩條并行的業(yè)抽務(wù)主線，前者著具有市場探測員器的功能。加獄上后來延伸出習(xí)來艙的褲“滿二手房置斥換亡”劣，經(jīng)耳過鐮200搞0添年網(wǎng)絡(luò)化改造揮，衍生了龐大滑的連鎖店體系達(dá)。俘于是，招XX檔的三大房地產(chǎn)資相關(guān)業(yè)詞務(wù)臨—梢—眠開發(fā)、銷售代閣理和二手置換辟，在不同階段濃設(shè)定了不同的塘業(yè)務(wù)側(cè)重，順毅應(yīng)時局變化，下帶動二、三級棚市場的聯(lián)動。梨XX屋鎖定開發(fā)、銷章售、置換等三扒大關(guān)口，為不渣動產(chǎn)的生產(chǎn)、滔交易和再循環(huán)判，在企業(yè)的自惰身體系內(nèi)形成爺了天然的便利相。這種業(yè)務(wù)組富合是行XX抬集團(tuán)競爭優(yōu)勢抗之一。練第二飯節(jié)壯新成長期覆（跡199頸8俊～扶200乓4研年）其關(guān)鍵問題一：呆怎樣為進(jìn)一步?jīng)龀砷L積累實力白？京XX壁的成長實踐：悠順勢發(fā)展，樹題立品牌，摸索瓜可復(fù)制的運(yùn)營柄模式。遵關(guān)鍵問題二：汁如何利用異地猶土地儲備地域敵性壁壘消除這怪個契機(jī)？速XX集的成長實踐：穿提前行動，大票量投入資金瘋漿狂拿地，做強(qiáng)射土地儲備。掛關(guān)鍵問題三：棚如何做好異地獨擴(kuò)張？惡XX雅的成長實踐：尼做好前期調(diào)查掌，融入當(dāng)?shù)兀瑢?dǎo)大量拿地，復(fù)輩制操作模式，極迅速推盤，縮勤短資金流的循通環(huán)周期。奮1感XX探修煉內(nèi)功期級（廣199圖8味～矮200筒2討年）蒸199眠8流～銹200攤2真年間，謝XX柳在天津開發(fā)槳近異3明0塑個項目，有助敞于解決刻XX演的現(xiàn)金流，為誤XX乏的滾動發(fā)展奠它定了基礎(chǔ)。坐在這一期間，兄XX憂主要任務(wù)是積后累資金，確立車天津老大地位艙，建立一個成悶熟的可復(fù)制的守模式，為將來閥的大力向外擴(kuò)伙張做好準(zhǔn)備。杰1掠）順勢發(fā)展，鄰積累實力身199執(zhí)9傳年蔑9珍月，規(guī)模日漸尿壯大的中科聯(lián)魔想房地產(chǎn)改組滑為天津愿XX樸投資集團(tuán)有限兔公司，中科集理團(tuán)和聯(lián)想集團(tuán)后都將所持股份船轉(zhuǎn)讓給了孫宏再斌。尺199慎8纏年，國家作出背了停止福利分刮房政策的決定窯，殼XX似抓住機(jī)會開發(fā)支了第一個成片描項迷目宜——慶XX定名都。在開發(fā)寺XX撥名都二期時，社XX獄引入天津華廈失房地產(chǎn)公司作脂為合作伙伴。略由此項目開始永，擱XX哀便確立了自己刷與合作伙伴共臘同開發(fā)項目的偉商業(yè)模式。開賣發(fā)閣XX奇名都之后，憐XX崇又開發(fā)了世紀(jì)墾城和其他一些支小項目，慢慢村攢聚了實力。薦200頂0河年粗8停月，張XX堅獲得梅江地塊剃，這塊地在天撇津房地產(chǎn)界引煙發(fā)了非常大的勾轟動效應(yīng)。齡這塊地塊總?cè)眱r踢1.7故2炕億元，要求一動次性交清地價昂款，很多企業(yè)揀最終退出競爭廊。當(dāng)時連深圳燈萬科和泰達(dá)都厭不看好，而天緩津堡XX劣不動產(chǎn)將資金噴調(diào)集到開發(fā)公獻(xiàn)司，炕由天津市工商輪銀行做擔(dān)保，劇拿下了這一地宋塊悉。從此，同XX積的名氣由此在遵天津市開始逐攤漸增大。隨著個在梅江地塊上舍開發(fā)的藍(lán)水項鐵目的熱銷，攀XX龜也開始奠定了綁它在天津房地偷產(chǎn)市場上的突丑出地位。仿藍(lán)水項目剛起街步，維XX剖又看準(zhǔn)萬松居弱住區(qū)附近的土凍地。該地區(qū)沒下有開發(fā)商愿意夕去投資，炒XX鉗卻打算開發(fā)面伶積吩達(dá)預(yù)17津0侄萬平方米哥的扶“旱超級大頸盤奴”—鐵—摩太陽城項目。沫這個項目確立孩了照XX忌在天津房地產(chǎn)活市場的老大地慕位。炎2滅）做大品牌，結(jié)加強(qiáng)影響力要XX宰宣布推項出觀18蒸0后萬平方米太陽胞城項目超級大諸盤時，曾被視暮為鈴“營玩趁火宴”槍之舉。最初這蘭個地段稟賦上群無可圈之處，推XX曾在操作該項目國時，一手期倉200賭0樣套已雅有極9腦0私％迎接入住。嘉而太陽城一套掛三居室住房租愿金市價更是達(dá)蜓到思300削0途元。太陽城帶晨給客戶的價值傳超越了建筑的擁物質(zhì)層面，它垮的開發(fā)成本，筐有相當(dāng)比例投尼放在這些無形便的方面，用戶斬買到的，不僅鉤是房子，還有蠢建筑尺度、環(huán)栽境藝術(shù)、居住咳感受。因此，己太陽城在好XX龜產(chǎn)品品牌的塑堆造上，產(chǎn)生了首特別重要的良沸好影響力。滅“投提供超出客戶細(xì)預(yù)期的一流產(chǎn)經(jīng)品，實現(xiàn)同一發(fā)區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品賣唯一性和領(lǐng)先鍬性齒”巨，是揪XX們的戰(zhàn)略品牌訴單求，所到之處揉，聯(lián)動價值已丈不止于客戶。論太陽城的出現(xiàn)逼，帶動區(qū)域土瞇地升值并提高摩周邊物業(yè)入住釣率為3視0彈％?；诜康卦璁a(chǎn)行業(yè)的區(qū)域逮性的特征，柏XX尿堅持要做就一接定做好進(jìn)入?yún)^(qū)性域的第一，品敬牌價值才能最吹大化，并努力膚去把這種價值縮效應(yīng)波及產(chǎn)業(yè)呢相關(guān)環(huán)節(jié)。盡曠管成本增加，鉛但由此得到的敵卻是品牌美譽(yù)穩(wěn)度、客戶的信罷任度等乘數(shù)效辣應(yīng)。京3清）建立成熟而家簡單化的模式廳在齊200毀0野年鋼2訴月，宴XX宮不動產(chǎn)在天津椒已經(jīng)擁宇有是10喂0窮家連鎖店派，同20串0責(zé)家協(xié)作店，苦市場份額占天校津二手房騰的描3虎0泥％，同時，協(xié)惹助這個連鎖網(wǎng)嚷絡(luò)，睬XX興在二三級市場萌形成了信息、醒客戶、市場的驢資源共享，借婚助這套渠道樹排立了繩XX抱堅實的品牌。專XX州的連鎖終端已碼強(qiáng)勢進(jìn)入北京看、南京、成都姑、廣州、石家投莊、武漢，僅笑廣州一地，就搏建立靠了嘗3啊0誕家。軌XX溪不動產(chǎn)的目標(biāo)懂是在三年內(nèi)進(jìn)叢入鉛2王8擠個所選定的城錯市，成為中國波獨一無二擁丹有凱200嚴(yán)0迅個結(jié)點的連鎖蔑網(wǎng)絡(luò)布局，打哀造出一盤氣勢飲磅礴的棋局。旬隨著房地產(chǎn)行鉆業(yè)轉(zhuǎn)向成熟，予房地產(chǎn)的投資童利潤率也將走隸向平均化，坐XX鏟將傳統(tǒng)的服務(wù)床渠道與新興網(wǎng)托絡(luò)相結(jié)合，在社降低運(yùn)營成本住的同時，借勢款完成公司規(guī)模絲化擴(kuò)張和資本四積累。爛2起XX扶四處擴(kuò)張稼期屯矩（毛200用3名～犯200衰4悉年）觸1友）抓住機(jī)遇，細(xì)凸顯資金優(yōu)勢芝由于土地的不羞可移動性，加爬上中國的體制木制度，中國房釋地產(chǎn)市場一直雹存在著很厚重共的地緣關(guān)系壁叉壘。即使你的扒資金積累十分舒厚重，一般也擱只能在自己的殊地域內(nèi)發(fā)展。攔因此，前幾年杠的房地產(chǎn)開發(fā)騰行業(yè)存在著很窮明顯的地域性念。辭然而，房地產(chǎn)舒的高端就是土串地儲備，有了菜地，其他的一越切都會順利推菠動。房地產(chǎn)開姻發(fā)公司要想做伍大做強(qiáng)，大量訂的土地儲備的渾十分必要的。至因此，如何突悲破厚重的地緣洪關(guān)系魚圈地，是很多宰開發(fā)商包括熔XX乖集團(tuán)都必須跨壯越的坎。財200僑2余年秘5恒月裂9們?nèi)瞻瑖临Y源部維門簽顫發(fā)勞1瓜1幻號文件《招標(biāo)旺拍賣掛牌出讓挺國有土地使用蠶權(quán)規(guī)定》，叫真停了已沿用多小年的土地協(xié)議諒出讓方式，要爺求自該懂年竹7車月答1震日起，各類經(jīng)荷營性用地必須冶以招標(biāo)、拍賣尊、掛牌的方式漂進(jìn)行公開交易權(quán)。怖XX吹集團(tuán)高層領(lǐng)導(dǎo)贏用敏銳的市場恐目光捕捉了這氏個千載難逢的零好時機(jī)。此前薄協(xié)議出讓過程臘的黑幕不再嚴(yán)貨重存在，呼XX緞雄厚的資金積鞠累終于有了優(yōu)裂勢井噴的一天韻。譯1躍1聽號文件替塵XX于破除了進(jìn)入異俯地市場的壁壘幫。物2愈）原遷瘋狂拿地，加脆強(qiáng)土地儲備扶200今2具年霉6穴月過1園2米日好通過拍賣取得肅了塘沽?xí)怪锌煨牡貕K的開發(fā)冒權(quán)，案名定眼位局“料萊茵春婆天券”絨。這是鑒XX鍵第一個通針過瀉“耐招、拍、短掛窗”地獲取的項目，床也是牛XX缸第一次走出天顆津市區(qū)。因為扛當(dāng)時參加該地畝塊公開拍賣的腫競拍者很少，高所以通過競拍命所得的土地，記機(jī)會成本很低島，綜合費用比樹協(xié)議價還要實吐惠。僅幕僅英3酬個月的時間調(diào)，晝“洞萊茵春粱天浪”說就開盤銷售，述由此開始，仇XX種逐漸發(fā)展成為蓋天津地產(chǎn)行業(yè)惰的老大。微“叉萊茵春嗎天掌”阻發(fā)售當(dāng)天，偏XX聾在當(dāng)?shù)亻_了為繁時三天的董事摘會裹，甲“砌異地發(fā)逆展巴”樣被提出來。之贏后，時任總裁帶的張桂宗和執(zhí)乘行總裁張偉先體后到了漢沽、叼靜海、寶坻、欲武清等區(qū)縣，予拉開了洪XX鄰在天津市區(qū)之局外大規(guī)模拿地姥的序幕。此時捉，主營房地產(chǎn)俱代理的繞XX懶不動產(chǎn)已開始釘向全國擴(kuò)張。旬在此之前，獄XX寺已通過與首創(chuàng)胞集團(tuán)合作的方聽式，拿下在北摸京市場的第一弊個項捆目古“拘林權(quán)溪檔”就。此后，韻XX疫上演拿地瘋狂貞時速。量從哲200翠3板年下半年素至性200各4比年的一年多時態(tài)間內(nèi)，設(shè)XX普在全國各地通察過競標(biāo)方式，紙拿下的土地總溪價超露過如10話0故億元。絲200林3克年料7繡月，費XX乘內(nèi)部召開蟒山孔會議，就進(jìn)軍祥全國形成一致免意見。面200園3德年辭9剝月啟至步200案4境年惰4慧月，雕XX鄉(xiāng)先后從華北、著華東和華中等曾城市拍絹得本1溉0愛余塊土地。行蹲動迅速得令人俘咋舌，在這個山過程中，魔XX猛也獲落得羅“隸天價制造俗者隨”氏的名稱。曾200羞3齊年及9奴月，剛成立五獅周的河北疫XX厲便拿下石家莊柔一地塊。當(dāng)月回，鹽XX盞同時在上海青甲浦拿下價耐值秒1諸億多元的地塊歇。匠200若3爹年客1謊0趨月，剛剛成立慈不久的河北營XX芝以但5.9令7死億元的天價拿辛下石家莊一個兔地塊。當(dāng)月，帳XX拿同時在上海青漏浦拿下價您值端1糠億的地塊。酒200蛙3披年孟1殿1厘月，栗XX伯又進(jìn)軍蘇州。司過后不久，拍臂得南京河西奧侍體中心地塊?？?00欄3猾年蠢1樹2狹月，緩XX貧又趕以彈9.0窯5壯億元的天價拿感下北京大興區(qū)無黃村的地塊，紙轟動京城。緊眨接著騾，并200閃4潑年男1送月又通過掛牌叛以友27.韻2寒億元拿下蘇州濤工業(yè)園區(qū)地塊勸。擺XX虹的身影不僅出收現(xiàn)在華北和華括東，先后又進(jìn)述軍湖北荊州、暴鄭州、洛陽等摩地，將觸角延轉(zhuǎn)伸至華中地區(qū)伙。鉛在天津老家，趙XX囑的行動也沒有慈停止搞。初200謝3仿年濁XX禮在天津同時開映發(fā)槍2藏8沖個樓盤，最多訊的一天受有良8俱個新項目開盤素?；葑元?99江7震年推出第一個猶開發(fā)項貴目疑“萬香榭除里逆”弓小區(qū)以來，各XX凡集團(tuán)開發(fā)面積祖超皮過友35圓0克萬平方米，滾達(dá)工并實現(xiàn)銷售刊面只積爭25打0紀(jì)萬平方米。單數(shù)單徑200至4批年開工面積就余達(dá)勞20捎0陵萬平方米，銷豬售面積黨達(dá)素13蔬0疾萬平方米兇。湯200切4愿年彼8女月先后取得天嚴(yán)津西青檸旋檬酸廠和縣桃工花園地塊。僅3悟）怒哥融入當(dāng)?shù)?，?fù)鄉(xiāng)制模板，快速滋運(yùn)轉(zhuǎn)示XX凝在天津得到長堪足發(fā)展，積累能了大量資金，耽最關(guān)鍵的還是獨形成了一套標(biāo)武準(zhǔn)化發(fā)展模板獲，這讓龍XX嶄有了異地擴(kuò)張患的底氣。販從咳200撲4濃年開始，進(jìn)XX權(quán)先遣部隊開始鼓進(jìn)入周邊的北便京、石家莊，絮長三角的上海謙、南京、蘇州指等地，希望在瘡一魚些架“習(xí)相對健康，市騾場化程度較高訓(xùn)的城諸市判”傭?qū)で笮碌脑鲩L驗空間。額XX理對于異地開發(fā)名，所拷貝的重卸點不是一個項丹目，而是筑XX晚的整個體系、謎行動綱領(lǐng)，一撐定要成為當(dāng)?shù)啬嵋粋€好企業(yè)。六連鎖化發(fā)展對沸于任何一個地葬產(chǎn)企業(yè)都是非蕩同小可的決定鈴，饒XX血在天津主導(dǎo)市制場的經(jīng)驗，二陷三級市場聯(lián)動輛的模式給了榴XX細(xì)進(jìn)行全國化戰(zhàn)或略以勇氣、希準(zhǔn)望和信心。厲XX毫異地擴(kuò)張講究損的是對本土化辱的理解，關(guān)鍵牲是理解當(dāng)?shù)?。販XX厚北京集團(tuán)目前賓有歪6換0膜人，操作項目霉實際需要人數(shù)慰十幾個，魯XX珠做項目更是在紅理解一個城市首，對于石家莊朗這樣的二線城竭市，秀XX蛋在拿第一塊地薯之前，就已經(jīng)灘派人在當(dāng)?shù)卮魝懔税肽?。進(jìn)入染廣州時，駕XX演在一天同未開勝8形店，在盡快適金應(yīng)廣州市場的覺同時，也在尋般求符合自身連鑼鎖經(jīng)營模式的撓本土化，以使終XX晴在經(jīng)營項目的只同時，本地化運(yùn)程度迅速加快陡。根第三節(jié)快速擴(kuò)錫張向穩(wěn)步成長畝階段的轉(zhuǎn)型狀（堡200錦5啊年疏～匹200麗8闊年脫）誓關(guān)鍵問倚題雷:唇如何應(yīng)對快速勇擴(kuò)張帶來的管祝理與資金壓值力銀,蠟避免出現(xiàn)財務(wù)級危機(jī)。絮XX深的成長實踐：鋤進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)積型陵趟圖滴2.2都XX哭戰(zhàn)略轉(zhuǎn)折線始1匹戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型原因漠：產(chǎn)業(yè)環(huán)境劇傘變和內(nèi)部規(guī)范監(jiān)運(yùn)作的需要集200泰2嚼～拋200犧4關(guān)年，臂把跳“摔規(guī)需模判”醬和努“宜速閑度范”或作為支點的助XX應(yīng)，隨200鳥5聲年起轉(zhuǎn)艙向喬“牌穩(wěn)健、持標(biāo)續(xù)酬”戴，其主要原因切在于產(chǎn)業(yè)環(huán)境撒發(fā)生了劇變，惜并且企業(yè)內(nèi)部驚也出現(xiàn)了不協(xié)蓋調(diào)的現(xiàn)象，一每些分部進(jìn)行不糠符合公司價值倉觀的做法，并能且有的分部之菊間進(jìn)行相互惡巾性競爭，直接授對晃XX排的品牌形象產(chǎn)槳生了不利的影票響。諒從詢XX妻發(fā)展的歷程來襯看姐，煙199造8油～辦200優(yōu)4慮年，當(dāng)粥XX域處于快速增長攀階段時，趕上乓了行業(yè)爆發(fā)性互成長的好時候羨。但是，經(jīng)過輕兩年快速擴(kuò)張絮已經(jīng)具有全國橡性規(guī)模時，面捐對行業(yè)的調(diào)整搭，碼XX腎的發(fā)展階段和款行業(yè)的發(fā)展周沫期是否吻合？謠并且，面對宏桂觀調(diào)控，銀根泳緊縮的局面，右以及業(yè)內(nèi)同行刪如富力香港上扯市，萬達(dá)攜手挺海外基金，城妨建越秀取秘道摔REIT鷹S裝，摸XX訓(xùn)面臨巨大的資缸金壓力。箱200嚼4膚年宏觀調(diào)控從伶需求方進(jìn)行調(diào)恰整，以及行業(yè)里政策的改變，蛛使浴XX碗下定決心變革疏。當(dāng)行業(yè)進(jìn)入辜調(diào)整周期時，團(tuán)XX災(zāi)正處于從快速俊成長到穩(wěn)定發(fā)隙展的企業(yè)成長及階段，需要側(cè)球重能力、操作賴水平方面的提尼升。緊2航戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型跡象倍（即關(guān)鍵事件逮的出現(xiàn)）余XX賤的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，倉起始讀于肢200詳4幣年服6左月。當(dāng)時，伙XX伶正面對著所有敘新項目幾乎都猛還沒有開盤，霸但每個項目都溜需要大量的資嫂金投入的資金酬壓力、宏觀調(diào)爛控影響以及接避踵而至的外界枯非議。在歷經(jīng)兆困難之后，四XX磚度過了難關(guān)，句但這次經(jīng)歷以鍬及凸顯的各種小征兆，讓習(xí)慣轟總結(jié)的衡XX那開始反省既有醒的發(fā)展模式，工從而提出了穩(wěn)亡健經(jīng)營和可持邊續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略倚發(fā)展思路。舒經(jīng)衡過倉200但4倦年僚9端月的一場研討鍋會后，溪在割200宿5氧年召開像的黨200彩4攪年年終大會上騰，細(xì)XX尸提出了與以往疑追求規(guī)模、快他速發(fā)展看似極繭不和諧的定位森穩(wěn)健經(jīng)營，可匙持續(xù)發(fā)展的企猛業(yè)經(jīng)營模式。獻(xiàn)緊接著，領(lǐng)導(dǎo)侮人進(jìn)行了更迭黑，財務(wù)總監(jiān)任醉XX拍董事長皇兼溫CE煤O予。泄這被看作是戰(zhàn)加略轉(zhuǎn)型的第一社步。而這第一健步，亦暗示了斧戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的思綁路：自總部開欺始、自上而下輸?shù)淖兏?，是符泉合企業(yè)生命周冊期理論的正確數(shù)的選擇，是冠XX尤由成長型階段嶼向成熟型階段絨過渡的必經(jīng)階禮段。飛在匆200翁5嗓年，頃XX單進(jìn)碑入侍“霞轉(zhuǎn)型腦年銷”流，發(fā)生了一系嘗列的事件。領(lǐng)步導(dǎo)人進(jìn)行了更捆迭，孫宏斌退輸居幕后，財務(wù)曲總監(jiān)汪浩就肅任容CE申O溝；進(jìn)行了大規(guī)各模的裁員；拿諒地時不再志在續(xù)必得，而是審飲視自身實力的揉基礎(chǔ)上再做出瞎決定。查3那XX灣戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向肉1赤）攪XX貼成長方式的轉(zhuǎn)被變親：番獨從外延式增長療到內(nèi)涵式增長周從合XX育的戰(zhàn)略重點調(diào)機(jī)整來看，一個把顯著特點就是中公司的發(fā)展從踐外延式增長轉(zhuǎn)饑變?yōu)閮?nèi)涵式增鳳長。所謂外延蟻式增長，指的配是通過上項目錦、鋪攤子實現(xiàn)霞企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)哲張，屬于一種鳳粗獷型的增長倉方式。而內(nèi)涵席式增長則指通師過內(nèi)部資源整約合、優(yōu)化，從催而實現(xiàn)企業(yè)的故做大做強(qiáng)，屬喬于一種集約型埋的增長方式。在一般而言，在郊外部環(huán)境趨好限、企業(yè)資源充院足而又急需做宣大的情況下，清適宜采取外延縱擴(kuò)張的模式，驟通過外延擴(kuò)張壺，可以迅速地福將企業(yè)做大。阻而在外部環(huán)境胳一般或者開始膀變得惡劣，而蒼且通過外延式懼?jǐn)U張積累到相老當(dāng)資源急需內(nèi)牧部消化的時候去，則適宜選擇龜內(nèi)涵式增長的辣方式。目圖好2.沈3鑼未來完XX潔戰(zhàn)略的方向晉2只）依隊?wèi)?zhàn)略重心從規(guī)皮模向利潤轉(zhuǎn)移燃：聚集利潤勵XX封快速拿地，實翠現(xiàn)了企業(yè)規(guī)模惹的巨大變化，醬從而跨入（第谷一集團(tuán)），從技一個城市公司茅成為一家全國宏化的公司，但拋是由于帶來的尸一些問題，所呆以睬200筍5間年迎XX滿的戰(zhàn)略從規(guī)模須向利潤轉(zhuǎn)移，劍經(jīng)營方針向穩(wěn)管健經(jīng)營和可持要續(xù)發(fā)展邁進(jìn)，可并且提出了利懂潤是企業(yè)的生春命線的觀點。擺之所以提出這抱樣的考慮，是柴因為利潤和利賺潤率是衡量企趨業(yè)是否進(jìn)入穩(wěn)炕健經(jīng)營、持續(xù)痕發(fā)展?fàn)顟B(tài)的標(biāo)含準(zhǔn)。所以為了戲把這一目標(biāo)貫跡徹到實際工作淹中，剖XX體對領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊的怨評價考核直接糟指向最終結(jié)果天，這個結(jié)果就坦是利潤和利潤訂率，在此基礎(chǔ)遣上，領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊衣的個人薪酬、皮任免考核和考澡核結(jié)構(gòu)果直接仿掛鉤，從而實妄現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略經(jīng)焦?fàn)I方向的轉(zhuǎn)型董。擺XX溜CE橫O司汪浩在公目司墨0價5泡年三季度大會慘上的發(fā)言，題奧目就叫《利潤蓋，利潤，還是貼利潤》山：板糾“切利潤將是車XX周下階段唯一的身考核目標(biāo)，集停團(tuán)的戰(zhàn)略重心丟將從規(guī)模轉(zhuǎn)移盲到利潤，對四扔個區(qū)域公司的酬考核指標(biāo)將從滑回款變?yōu)閷麧崫櫟囊?，每秋個公司的薪酬業(yè)設(shè)定、領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)織隊任免都要和抬利潤掛鉤銅，駝200遼6蝕年所有項目的針財務(wù)指標(biāo)、操蝴作水平、成本益控制、推廣思亞路等工作，都典要圍繞一個目鞠標(biāo)筆哪-度利潤來完成。飼不管做財務(wù)總斃監(jiān)，還是做總鋤裁或董事長，壞安全以及風(fēng)險理控制是一直堅芒持的底線，任割何情況下都會核把公司安全和意風(fēng)險放在第一凡位慶。齒”禮具體的考核目藍(lán)標(biāo)管理如下表柴所示：問表恥2.1打XX愧業(yè)績考核表劈提高盈利能力放是今后工作的漏重要目標(biāo)仇從意識上改變究實現(xiàn)對利潤、利產(chǎn)品、客戶、盞專業(yè)能力的偏驕執(zhí)和聚焦景薪酬總量只與個回款和利潤指券標(biāo)完成情況掛纏鉤接四季度回款和晌利潤完成情況睬完全納入到評憶價考核體系中能資金配置指向供盈利好的項目友運(yùn)營資金的配極置指向盈利好瓶的項目固建立高素質(zhì)領(lǐng)憲導(dǎo)團(tuán)隊刮領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊必須群以利潤為中心停由以上分析可糧知，苦XX刑高管將要拉開拉另一個階段的館創(chuàng)業(yè)大旗，像醒以前聚集規(guī)模排一樣聚焦利潤州，從而實現(xiàn)欠XX沾另一階段的提每升。酷圖竄2.4稱冊未來布局區(qū)域劈的選擇專圖恥2.520新0梢6爹城市布局發(fā)展逃戰(zhàn)略殺第三蔑章盒帶XX洋發(fā)展歷程中的榨關(guān)鍵方面控第一流節(jié)規(guī)扁企業(yè)家特質(zhì)逢科千由于創(chuàng)業(yè)者孫饒宏斌的獨特經(jīng)幸歷，所以剛XX功能發(fā)展到今天拿，其創(chuàng)業(yè)者的攪企業(yè)家特質(zhì)功壽不可沒；員首先，孫宏斌杜始終保持一種遞非常正面、積百極的心態(tài)。一受個人比較積極堵的時候他成功懷的可能性比別稠人大很多。任垮何事情都有正英和反、積極和漆消極的兩面，以一般而言，看板到積極的東西廣多就能得到積尼極的東西，看勵到消極的東西希多就得到消極且的東西。旗另外，始終以縣寬容的心態(tài)接瓜受別人的意見酷。孫宏斌說賠：抄“霜別人質(zhì)疑其實鉛并不是想害你禮，他認(rèn)為你的恭東西就是有風(fēng)嶄險，你可能花畫三個小時也能君解釋清楚，但遞是你上哪找他撒去？去年出現(xiàn)撐那么多問題的育時候，也是你探發(fā)展比較快的加時候，你的短次處暴露得就是越比別人多，原摟來不是問題的辮問題可能就變垃成問題了。問琴題暴露得越多日，解決起來就堅更徹底，你解亡決之后不就比逝別人更強(qiáng)了嗎乓？堡”翻再次，他認(rèn)為令既然做了選擇徒，你就得認(rèn)。罩任何東西你必愈須得認(rèn)，認(rèn)了玉以后好多事情段變得特別簡單編。這就是他的叼不做成功不罷近休的原則。此愉外，一定要有漁一個目標(biāo)。我杠說我尊重任何疏一個有夢想的杠人，不管他的木夢想是什么，區(qū)因為每個人的毅起點不一樣。欠因為你有了夢否想以后才有可恰能實現(xiàn)。另外觸，夢想一定要虎務(wù)實。你看你炭的起點是什么封，你要找一個廊你能夠?qū)崿F(xiàn)的腰東西，有支撐陣的東西。在你幸實現(xiàn)這個理想肉的時候，你下傘一個理想又出沒來了。理想看軟多遠(yuǎn)算遠(yuǎn)？我著覺得能看多遠(yuǎn)頃看多遠(yuǎn)。你站紅到五層樓上你廳能看到打五百米心，你站到五十松層樓上你能看許到更遠(yuǎn)。你會佛隨著條件的變用化看得越來越鬼遠(yuǎn)。鞏最后，其堅定鋸不移的堅持其孕目標(biāo)。如外界肥對于資金鏈的寨質(zhì)疑，按照孫睬宏斌的分析儲是般“達(dá)只知其然而不導(dǎo)知其所以煉然蘇”乞。他個人宣傳亭XX濫的資金渠道相每當(dāng)廣泛，包括禁自有資金、合結(jié)作伙伴資金、強(qiáng)銷售回款、銀蠻行、信托、境雀外基金，還有虹就是將來通過撲上市來融資，障所有資金均用巷于購買土地和峰項目建設(shè)，因查為選擇項目的侵時候就選那些醒具備分期付款干條件、付款期午限較長，而且們通過控制速度沃，所有項目大題部分從拿地到腳開盤掌控在本買年之內(nèi)，所以歲他自認(rèn)為帶XX銷的銷售模式類呼似犬于錢“愈戴爾模溫式封”御，產(chǎn)品庫存時克間短，現(xiàn)金流夫持續(xù)不斷。分總結(jié)起來，以風(fēng)孫宏斌為代表延的果XX米創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊的個悲人特質(zhì)對書XX襪產(chǎn)生了巨大的樣影響，他們持授續(xù)不斷的危機(jī)轉(zhuǎn)意識、對冒險感和賭博的瘋狂褲喜好、個性的統(tǒng)強(qiáng)悍和堅忍不認(rèn)拔以及不斷否趟定自己并不斷違學(xué)習(xí)的精神和陳始終向上的成痰長軌跡極大的辱對呀XX彎的整體核心價戲值觀和行為方殿式產(chǎn)生了巨大潑的影響，從而越塑造了洞XX和的一批勇往直途前珠的牲“托小射”褲企業(yè)家，也成跌就了惹XX突今天的規(guī)模。醉第二泡節(jié)匠來XX袋的競合模式盞縱觀孫XX統(tǒng)的發(fā)展歷程，兵XX煎善于和其他組隆織聯(lián)合，充分叔利用各種資金煉，共同盈利，背使連橫的策略則發(fā)揮到了極致液。如心XX框聯(lián)手天津信托清、津報集團(tuán)，勁以箱17.辨5鋒億的價格獲得期天津蛋奧林匹克中心三配套區(qū)開發(fā)權(quán)束，該宗土地占您地桌4慕6恭公頃護(hù)，總投資將超遺過夢7暢0借億元，將實現(xiàn)售高檔物業(yè)開彩發(fā)參10壤0獻(xiàn)萬平方米以上采。周這和企業(yè)早期扔的經(jīng)歷有關(guān)獲，果199村4閱年底，就在賞XX鳳房地產(chǎn)銷售代鄙理公司漸漸進(jìn)甲入正軌的時候獨，孫宏斌開始終謀劃房地產(chǎn)開聲發(fā)。房地產(chǎn)行想業(yè)的技術(shù)含量批很低，門檻卻感很高，人脈資臣源非常重要。劣孫宏斌明白自銳己要想涉足地炮產(chǎn)，背靠大樹棕才會好乘涼，賺所以需要攀一汁個牌“鎖高事枝喚”海。此時，中國盼科學(xué)院背景下班成立的中科集紐團(tuán)董事長周小旁寧決定幫助孫至宏斌一把灶，啟199郊5零年稅1燙月，成立了中舒科房地產(chǎn)開發(fā)問有限公司，孫借宏斌掌舵。幾贊個月后負(fù)，僅199臂5懼年粗8吊月，柳傳志感傾覺中科房地產(chǎn)速這個項目不錯諒，然后入股中差科房地產(chǎn)，一少起成立了天津漲中科聯(lián)想房地掀產(chǎn)開發(fā)有限公耍司某。似199愈5耍年默7冤月，公司開發(fā)登第一個項釘目姥“隸香榭蹄里蚊”鳴小區(qū)響。袋199筐9茂年耕9政月，規(guī)模日漸錢壯大的中科聯(lián)捕將房地產(chǎn)改組皂為天津薄XX勞投資集團(tuán)有限功公司，中科集翁團(tuán)和聯(lián)想都將邁所持股份轉(zhuǎn)讓怖給了孫宏斌。捷199饒8門年，在涂XX湖開發(fā)名都二期文時，本XX芬引入了天津華關(guān)廈房地產(chǎn)公司泡作為合作伙伴列，也是由這個復(fù)項目開始確立曲了自己與合作天伙伴共同開發(fā)昌項目的商業(yè)模鑼式，該模式在廉日后被證實屬使于精明之舉。擴(kuò)XX惜創(chuàng)燈業(yè)紡1蝶0愁年，從第一個恐項目開始，就陪一致與戰(zhàn)略投偷資方保持緊密腦的合作關(guān)系。邪先后與墳XX御合作的銀企不久下間1吵0傅家。彩XX偶在這些合作項偶目中基本保持禮了控股權(quán)，每硬一個合作伙伴鼻又為準(zhǔn)XX怖帶來了相應(yīng)的派資源。擅貝長兩“繭借議力靠”獻(xiàn)是該XX營的殺手锏之一村，在XX累短短幾年時間以從天津沖向全終國，合作伙伴關(guān)功勞不可埋沒寸。亦表槳3.1脖XX取重點合作對象郵合作單位初時間箏合作對象背景德合作形式膏天津華夏經(jīng)濟(jì)把房建設(shè)公司短199榜8響年代—哪合資建立天津壽華夏住宅建筑厘有限公司和天津信托投資踐公司、濱海市截政、天津日報譜置業(yè)集團(tuán)須199擾8趴年?！负献鏖_發(fā)項目戚融科集團(tuán)爽200尤2目年標(biāo)聯(lián)想集團(tuán)下屬殖公司宵組建合資公司賞首創(chuàng)集團(tuán)未200仁4劑年陷—紐合作開發(fā)項目狂首鋼集團(tuán)推200其4撓年逆國內(nèi)最大的鋼覽鐵集團(tuán)植合資成立首鋼郵XX錘房地產(chǎn)公司螞摩根士丹利房夾地產(chǎn)基金廊200庸4躲年珍—閘簽訂戰(zhàn)略合作同投資意向書，打進(jìn)行房地產(chǎn)合家作開發(fā)逆中遠(yuǎn)房地產(chǎn)盜200緊5皺年前中遠(yuǎn)集團(tuán)所屬端公司利合資成立天津不遠(yuǎn)馳房地產(chǎn)開劣發(fā)有限公司弓綠地集團(tuán)師200居5械年程上海地產(chǎn)大鄂脂合作開發(fā)項目冠“托合縱連喉橫局”贊是牢XX彎解決資金問題哀最好的策略，誘一些手上有地叼但無資金的中翻小房地產(chǎn)開發(fā)葡公司為求貸無朗門而著急時，齊一些資金實力繭雄厚的大型房主地產(chǎn)企業(yè)卻苦挨于無地。在此則背景下，房地寬產(chǎn)企業(yè)之間的董收購兼并風(fēng)潮昏涌起，甚至出抬現(xiàn)公司之間的得強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。為如土地而并購，歇可使并購方減抖少運(yùn)營成本，騙被收購方可以咸繼續(xù)生存，達(dá)園到雙贏；房產(chǎn)略商間參股合作牽，一來可以降燦低成本，二來都可以作為擴(kuò)張脖的機(jī)會，也是嘆雙贏。也XX誕宣布與融創(chuàng)的瘡合作，此前與中中遠(yuǎn)、綠地的覆合作，都是這痕種模式的落地尿?qū)嵗?。聽第三話?jié)牢務(wù)堅持本土、依鷹托天津濾1欲XX功的本土情結(jié)陳就像名人的籍裹貫烙在其一生座的履歷中，著賀名企業(yè)的出生哪地常常備受矚咐目，例如微軟他、波音生于西稻雅圖，通用、結(jié)福特生于底特賊律，可口可樂戚生于亞特蘭大危，而殃XX拆生于天津。從維目前來看，天這津不像上海是臉中國乃至亞太止地區(qū)的經(jīng)濟(jì)金擇融中心，也不癢像深圳是毗鄰牧香港的特區(qū)，繼更不像北京有底著首都面向全棕國的聚集優(yōu)勢曉。而盲XX捐選擇天津，也足就選擇了自己壘起飛的平臺。趟從猜199任4舍年開始，窮XX喇始終沒有離開幻天津，而且悄纏悄地在天津扎蠶根、發(fā)展、壯揀大。當(dāng)嫩XX稠以一個天津企范業(yè)的身份走向踩全國的舞臺，摧人們隱隱有些騙吃驚，大家最摔想知道：天津前如何以區(qū)域性柄市場催生了地灘產(chǎn)的大企業(yè)？白企業(yè)創(chuàng)始人孫餓宏斌談蓬XX述，先從談天津持開始討。賽“聰談到梅XX來的發(fā)展，離不梅開天津這個城乖市。我們從一側(cè)開始就看好城殃市的潛力和未嗎來，斤XX模的歷史是隨著批城市的發(fā)展而丟發(fā)展，隨著城曬市潛力的釋放脹，我們得到了鞏快速發(fā)展。厚XX進(jìn)在發(fā)展的各個蠻階段，都得到冒各個方面的支改持，包括政府翁部門、充滿信富任的廣大客戶灶和提供支持的秩金融機(jī)構(gòu)。天回津哺育了我們膛的企業(yè)，天津況是餃XX未立業(yè)之根本，奉我們將繼續(xù)在朽天津發(fā)展，為稠天津城建做出浸更大的貢獻(xiàn)，事包括市政府的落重點工程海河喪改造、危改工丘程等毛。霸”添“飾天津這個城市攻有很好的底子拿，我們一直堅道信天津在國民負(fù)經(jīng)濟(jì)總量和樓尊市消費總量上胸，會和北京、川上海、廣州等敏城市在一個數(shù)奸量級上婆。熊”顫孫宏斌對此信辛心十足。鈔對于開發(fā)商與盲所在城市的關(guān)迫系，僅XX袋始終如一的觀辱點是：從事房地地產(chǎn)行業(yè)，必堤須了解城市、峰理解城市，必收須關(guān)注政府對架城市的經(jīng)營，思跟緊政府的規(guī)秩劃藍(lán)圖。孫宏酬斌說，今年市盡政府在基礎(chǔ)設(shè)語施方面的大手惰筆，快速路、畢地鐵的修建和坡巨大的拆遷量第，都是令每一鴉個開發(fā)企業(yè)深擾為振奮和鼓舞唉的重大利好。它他認(rèn)為，天津屯的城市定位非尊常有價值、有軟空間，國民經(jīng)鉤濟(jì)總量在今貝后導(dǎo)5-1職0解年會有大的突辱破，扎根在天側(cè)津的枯XX桌已經(jīng)在短短幾福年獲得了速度倉驚人的成長，榜而今后會比以肝前有更多的收批獲，對未來具懇有無比的信心鬼?？∈姓罅ν茖懶械耐恋匦抡畈撸瑢O宏斌表領(lǐng)達(dá)了振奮的心馳情豬：糟“奶今年天津市政績府的土地政策幟改革力度非常坐大，土地供應(yīng)礎(chǔ)市場的規(guī)范性怎堪稱全國之最松，今年頒發(fā)并民實行的《天津騎市國有土地有原償使用辦法》卷，是特別英明呼的決策，它為壇企業(yè)提供了前散所未有的空間凳，修XX紅對天津的發(fā)展憂更有信心了。夾當(dāng)然，在政策沃實施之初，米XX喊的幾個項目也咱暫時性地受到培了影響，但是量從長遠(yuǎn)來看，紹肯定是有利于拍我們這樣的大猴企業(yè)的特。例”惕2炎XX懲之天津故事狐歷數(shù)訊XX艷這個企業(yè)在十瘦多年來的一個壘個重大發(fā)展階異段和里程碑事教件，不難發(fā)現(xiàn)盤其中往往帶有擁政府的烙印，首透出這個企業(yè)謝的發(fā)展重心總道是傾斜并貼近鉤政府的指導(dǎo)方侮向。反過來也秤可以這么說，數(shù)在政府的重點躁安居和開發(fā)項也目中，渣XX嫩常常扮演了重兼要角色。而今翁天站在這個回珠望歷史的角度責(zé)上，人們更多孔思考的是：是鄰什么優(yōu)勢使評XX堡能夠參與到政受府重點安居工狹程？康在天津，其實鴿XX隙是一家沒有任仁何社會背景和饒先天優(yōu)勢的企特業(yè)，并沒有拿哥到任何一塊低猴于市場價的土盞地。那么，是放什么動因驅(qū)使建XX掉一次次鐘情于課政府工程？孫探宏斌的回答是漢：出于對天津淚市場的樂觀判木斷，對城市發(fā)霞展的信心。對壽政府工程的信辰心，可以說枯從慣199耳6崇年接手華苑居處住區(qū)的代理銷在售業(yè)務(wù)時，就賓開始了。安華湯里、居華里的殼銷售，最初難絡(luò)度很大。經(jīng)過燥幾輪談判，之XX鉛根據(jù)對市場的咬大膽判斷，終道于決定接手。遠(yuǎn)最初華苑的市銅場售價只有每偉平方肌米奴1盜千余元，而當(dāng)匙時的開發(fā)成本系已經(jīng)突破駛了功2堡千元。最后，撕XX戒實現(xiàn)了成功的醬代理銷售，并造由此確立了在鋒天津房地產(chǎn)代蹤理市場的領(lǐng)先城位置。修在潔XX僵人的認(rèn)識中，箱企業(yè)成長史上與的每一次大的野飛躍，都與困沙難和挑戰(zhàn)分不虎開。合像場3僅年衫前胞“譽(yù)競標(biāo)梅秒江寬”設(shè)一役，對當(dāng)時倆的漢XX翼就是一次巨大別的挑戰(zhàn)。當(dāng)時迫梅江附近住宅湖的市場售價不攤過每平方程米唇2候千多元，但是憲XX墻以披1.7晨5付億元價格中取恥政府的這次公仇開招標(biāo)后，這瓜一項目僅基礎(chǔ)示樓面價就達(dá)到膝了搖160軌0育元。在中標(biāo)的習(xí)那個艷陽普照落的上午，恐怕女在場的棒所有開發(fā)界同藥行都替糞XX也捏了把汗，沒炒有人想到，短感短一兩年后，巴藍(lán)水假期和藍(lán)倡調(diào)街區(qū)開盤時烏的盛況空前和晃后期銷售的持凈續(xù)火爆。再說蹲天津無人不曉礎(chǔ)的大盤太陽城轎，當(dāng)初在僚XX牌準(zhǔn)備簽約的階當(dāng)段，聽到業(yè)界漢的聲音是：所妙有人都說不行協(xié)。汗“嫌但促XX郵堅決拿了這塊叛地，在我們的妖努力下，一直暢做得不錯悠。等”——誦—懸孫宏斌很喜歡肥用噸“潛堅降決椅”拿這個字眼?？盖笖?shù)來，包兆括世紀(jì)城、狹XX濱名都、翡翠城因，幾乎顧XX眾每買進(jìn)一塊重層要的地，業(yè)界錯就流傳開張XX韻要緣“校翻蔑船利”柔的悲觀預(yù)言。伐而恥XX從毫不理會，以件自己的風(fēng)格、洽按既定的計劃安行事，戰(zhàn)無不埋勝。孫宏斌的妙信心從來沒有宰動搖過，他還部介紹說補(bǔ)：尤“逆新的土地政策站實行之后，每蕉次天津公開土眠地招標(biāo)，我們習(xí)基本上都參與姑，像檸檬酸廠棵的地塊，像薊拘縣、武清的地帆塊，已經(jīng)拿到牢了幾塊，成功斬開發(fā)的決心特獄別大艇。震”羅第四泥節(jié)私猴XX首“冰樓賺挑樓放”甲的營銷模式護(hù)以很“蠢樓賺癢樓皺”券首推領(lǐng)海項目蚊為例：如果您維的手中有一套故舊房，在本XX炕集團(tuán)全國任何晶一家連鎖店或騎者是在北京重的雀7蒙5蒼家置業(yè)店里評維估后，都可以烤用它換一套懸XX眾領(lǐng)海的新房，裙XX雹置業(yè)在北京推功出的這種逐以厭“搜樓賺殘樓宴”視的模式，將二勁手房與商品房鎮(zhèn)聯(lián)動銷售悟。靈緊具體的操作也月不復(fù)雜，客戶順可以通過電話住操作，或聯(lián)系精身邊的糖XX晨置業(yè)店，就會邪有讀2碧4誓小時上門服務(wù)惰的置業(yè)評估人棗員對老房進(jìn)行塌價格評估，并潑安排選房事項墊。老樓的收購網(wǎng)資金將直接轉(zhuǎn)貼化為領(lǐng)海房產(chǎn)戴購買的首付款自或全額款，同猴時，為了解決閱在老樓轉(zhuǎn)讓和饞新樓交付期間努客戶的居住問艇題，斜XX圈還為客戶免費莊提供置業(yè)店的與出租房資源，虜并支付一年內(nèi)揀的房屋租賃費素用。市場上房杯屋銷售模式以病直銷為主，狡XX低的里“會樓賺酸樓洋”狐模式盯準(zhǔn)了那輕些手中有老樓哭但缺現(xiàn)金，且宴想購樓的客戶架，同時這一模鼠式可以解決外宋地有房但有意拳在北京置業(yè)的礎(chǔ)人群，這一特蠟有人群在北京慮、上海、廣州遮等流動人口密肝集的城市中數(shù)循量很大，市場銜空間廣闊必。駁“斷樓賺艱樓鼓”彎模式并非適合叢所有的房地產(chǎn)賊中介機(jī)構(gòu)，主返要因為開發(fā)商振和中介店在利鴉益關(guān)系的權(quán)衡斜上容易出現(xiàn)分皺歧，同時老樓保轉(zhuǎn)讓和新樓交工付期間解決客知戶的居住問題懼也是難題。由衫于財XX鞠置業(yè)與誤XX寄北京同屬匠XX兇集團(tuán)旗下公司吹，兩個問題得恐到解決。這一芽做法，在四五龜年前，乘XX倘在天津的房地傻產(chǎn)銷售上，曾互經(jīng)創(chuàng)下在一個丑月內(nèi)，銷售近肝百套房的佳績乞。身造歌變置業(yè)連鎖店析為殖“憑城里的售樓亡處旺”喇哭據(jù)了解，這灰種碌“睬樓賺想樓洞”壩模式將會被運(yùn)街用到忌XX嗓在北京的另外覆兩個項目矛XX都藍(lán)調(diào)和肯XX妻林溪上，由于守XX阿的幾個地產(chǎn)項點目距離市區(qū)都俱比較遠(yuǎn)，俯XX敗置業(yè)還計劃將甘其在北京蓄的俗7稈5酬個置業(yè)連鎖店濫變膛為醫(yī)“怒城里的售樓想處恢”霧，置業(yè)店的業(yè)唱務(wù)人員將得到郊售樓方面的專慮業(yè)培訓(xùn)，這一搭舉措意味著購剃房人可以在粘XX蘆在北京的任意還一家置業(yè)店里吼了解到主XX酷房地產(chǎn)喜項目的情況，欣并且，可以在芝置業(yè)店人員的勉陪同下到錦XX捆各項目現(xiàn)場看廁房麗。眉罰XX兄項目開發(fā)速度療在捧200粒2今年葬5剩月綁9雁日減，國土資源部冒公布《招標(biāo)拍碰賣掛牌出讓國基有土地使用權(quán)泳規(guī)定》，絕大流多數(shù)地產(chǎn)商按促兵不動，紛紛社以觀望的態(tài)度悔停滯不前，瑞XX遺卻抓住這個空尸前的機(jī)會，嘗終試一種新的、險更有效率的商芽業(yè)模式，用速競度沖擊市場，鎮(zhèn)快速儲備土地滋，用縮短開發(fā)員周期來降低財打務(wù)風(fēng)險。這使撈得竭XX憐迅速地積累了歌大量地塊，為園未來三年的發(fā)秘展做足了資源眼儲備。寨XX防迅速拿地、快爽速開盤，規(guī)劃男、設(shè)計、拿手俊續(xù)、開工、銷姐售、物管一起界行動，一體運(yùn)順作。依靠縮短晚開發(fā)周期，注石重從買地、規(guī)宰劃、設(shè)計、策裁劃、施工、廣揉告、采購、銷愿售、物業(yè)等每籍一個環(huán)節(jié)的緊煉密協(xié)作，展開纏對現(xiàn)金的緊張睬追逐。級表風(fēng)3.2穗XX裂速度剖析暢XX離速度什核心要點晴實施方式雕加快前期項目淋研發(fā)步伐翠成立虛擬小組榨，提前做項目牧，深入市場調(diào)稼研銜1為、在項目未到程手時，進(jìn)行調(diào)費研階段新2蘋、所有相關(guān)部在門同時介入，聲協(xié)調(diào)作戰(zhàn)曲搶占市場，縮襪短開發(fā)周期娘提高市場占有描率，快速擴(kuò)張夜1啦、快速開盤招2傳、快速銷售杜3途、增強(qiáng)土地儲皇備符低利潤，謀求禾快速做大它企業(yè)利潤底線業(yè)低于行業(yè)平均構(gòu)利潤角1候、堅持立足在旦地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展令企業(yè)徹2盞、在城市化進(jìn)屆程中爭取發(fā)展?fàn)t空間貪3晴、對未來趨勢捷理性把握辜第六羽節(jié)賽丹XX勇的資金管理摘1巴XX挎銷售資金的管膽理嚼不同的營銷模和式取決于各個避公司不同的經(jīng)松營模式和發(fā)展鐮階段，自銷還脖是代銷，只是施不同的方式而蓋已。對于搏XX腸而言，目前追禮求大規(guī)?？焖俳j(luò)擴(kuò)張，必然強(qiáng)刪調(diào)對營銷環(huán)節(jié)誘變現(xiàn)能力的控灘制。掩XX哲企業(yè)規(guī)模不斷零擴(kuò)張將對現(xiàn)金引回流的速度與伯操作水平提出坐更高要求。這好就要求銷售環(huán)壟節(jié)能夠快速回姓籠資金，這對邁于公司的發(fā)展翠至關(guān)重要。在竹XX饅，銷售回款已頓占到公司資金暑來源之的殼70佛%蹲。營銷體系在做XX丑看來，一方面蝦是對公司資金些的支持，另一課方面是對公司蘆整體發(fā)展的支菠持。前沿的營醋銷可以指導(dǎo)讓XX耽產(chǎn)品的研發(fā)和出市場定位，幫紙助企業(yè)了解客汪戶的真正需求阻。肌公司要求營銷奔環(huán)節(jié)具有非常嶼強(qiáng)的變現(xiàn)能力扒，并且是在保期證利潤基礎(chǔ)之宇上的變現(xiàn)能力拆。對于這樣的插要求，一般的磚代理行很難達(dá)總到。代理行對夫指標(biāo)重視程度量和企業(yè)總體發(fā)賞展的理解程度屠沒有開發(fā)商自韻身團(tuán)隊好。斤XX搬采取自銷的模橡式，能夠確保鎖企業(yè)的資金運(yùn)罵作，包括命令抬的上傳下達(dá)及孫員工對企業(yè)戰(zhàn)重略的認(rèn)可，比漠代理公司更具凳優(yōu)勢。街營銷工作在其圣他開發(fā)商或是景代理行看來，葛是把產(chǎn)品賣出蛛去；而在肌XX織，營銷是在規(guī)教定時間節(jié)點把嫁產(chǎn)品售出，保材證規(guī)定數(shù)額的掀現(xiàn)金回籠。活2意去項目現(xiàn)金流的俘管理軋1羞）地產(chǎn)零庫存糟模式好XX裂中國幾年來能跳夠保持?jǐn)?shù)倍于變行業(yè)平均水平犬的增長速度，紅得益于抓住土理地供應(yīng)方式變爆革的時機(jī)，以辯縮短開發(fā)周期令的方式最大限愚度地撬動資金屆杠桿，并以滾余動開發(fā)方式做濫大盤，從而實串現(xiàn)銷售回款的拳驚人增長。藝XX回中國將這個模慚式成跪為嫁“肢地產(chǎn)戴神爾沈”遺模式，即地產(chǎn)粗零庫存模式，劉用很低的資金除去發(fā)展，這要席求對公司資產(chǎn)貪的管理、庫存公的管理非常精民確。毛2蹦）用最少的錢再把項目做起來性為了做到盡可淺能少的錢把項銅目做起來，付默款條件（而不盟是地價總額）唐就成了淺XX題在決定是否拿還地時的重要考海慮因素。雖然征XX仗獲得土地和與弟協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地員時的地價、起斤拍價相比往往非高出很多，但節(jié)土地起拍價往步往隱含了政府騰的心里底線，狗XX針首次只要交付辭很低比例的地戀價，就可以滿撒足當(dāng)?shù)卣膲蛐睦锏拙€需求描，從而能在支倉付土地地價款硬方面贏得主動識。勵3攜）嶄“愁合散理汗”蛋拉長付款周期由除了盡可能爭翼取以分期付款爸方式獲得土地奇，姿XX給通丘過衫“維招、拍、守掛搞”狠等方式拿到土截地之后，仍會襖通過與政元府滅“針協(xié)廈商憶”少的方式盡可遍能經(jīng)“濟(jì)合集理奴”員地拉長付款周概期。地價和操戶作規(guī)模是酸XX敏手中的兩大法消寶。鋤XX便強(qiáng)調(diào)的往往是咐強(qiáng)勢昌的發(fā)“馳戰(zhàn)略貸性豎”芳的快速進(jìn)入，杏拿地價格大大謀超過當(dāng)?shù)剞r(nóng)民鋒預(yù)期，在一些沿地方造成了即采將失去土地的礦農(nóng)民和政府之蜓間的重新議價喪。宿“尼重新議律價拿“叔的出現(xiàn)，往往繼使政府有時不百能按照合同規(guī)項定的條件將土寧地交給逗XX窗，相應(yīng)地臂XX雄就不一定會按頂照原來的時間肌表將土地出讓捕金等及時交給監(jiān)當(dāng)?shù)卣?。協(xié)另外，在較大縣的規(guī)模上進(jìn)行推操作，增強(qiáng)了負(fù)XX奸與設(shè)計、施工摘等合作伙伴的侄議價能力。對暖所有的合作，素XX蘇做到保證對方眉的總體利益，畏保留資金缺口桶能激勵諷XX硬更多地獲取土器地儲備，激勵扁通過創(chuàng)新方案問解決資金缺口斯。葛以大齡興請1轉(zhuǎn)號地為例，在強(qiáng)XX開"擇天協(xié)價研"禽拍得大旬興猜1菊號地，卻并沒渣有兌狡現(xiàn)轎9.0陰5攔億全部土地出狂讓金，而是采濫用了分期分批吧付款的方式。市XX惰總共交了三次朋大腰興逃1服號地的土地出表讓金，第一次憂為總金額棄的呼15世%披，三次總共交矮了殃30篩%獨。然后摸，扒1些號地大約還有襖四五層等待貫XX博付款。就這樣豬，陸XX潮用皇"影四兩撥千砌斤櫻"藏的方式輕易化甚解了巨額土地稅出讓金的壓力儀。粥XX向與其他開發(fā)商丑在運(yùn)用這些房劣地產(chǎn)行業(yè)慣用栽操作手法的不婆同之處在于，梢如果是國內(nèi)另半外一家房地產(chǎn)熊競拍了大掉興增1噴號地，也會找裹理由拖延交付每土地出讓金，浙也會找當(dāng)?shù)卣备蠓謳状我鄹犊睿粫P像辣XX段拖延這么長時麗間和分這么多剃次付款。盡管夸與其他開發(fā)商土一樣，抱XX潛也試圖為推遲悉付款的行為找突到賓'知合理解贏釋伏'御，但人人皆知恢，在拍賣之前煤，眠XX講就把拖延付土槳地出讓金公然忌寫進(jìn)了戰(zhàn)略。歌在其他一切與涂資金相關(guān)的環(huán)添節(jié)，目XX料同樣一概采羊用課"解拖榜"帥字訣。一般而瓣言，北京至少盞有吊1/賓4匙曾經(jīng)為丘XX添發(fā)布廣告的媒斑體和廣告商資串金被拖欠。綁XX承拖欠付款在業(yè)努內(nèi)是出名了的壇，工程款、材扎料費等等無一鈴不拖，別的開唐發(fā)商可能也會蕉拖欠這些費用科，但都不像物XX演這樣如此大規(guī)戴模拖欠資金，伍并且拖欠時間劍如此之長。尤晝其對于媒體，狡大多數(shù)企業(yè)由決于擔(dān)心自己的礦某些行為會曝穩(wěn)光，因此在拖論欠款項方面對渾媒體都會有茅所婦“優(yōu)節(jié)追制稠“眉。誤但這種資金模循式被碑XX宣自己稱麗為份"叛合理利用應(yīng)收址賬款的賬著期散"散，即對所有重搏要的時間節(jié)點宏都進(jìn)行準(zhǔn)確計幕算，盡力做到縮研發(fā)、工程、馳營銷等環(huán)節(jié)攻的珠"聯(lián)無縫銜臟接琴"洲，并采取一致緊行動，實施精飾益生產(chǎn)模式?。ㄚ卝usti荒ntim上e打）；其次，為邊了減輕現(xiàn)金流幟上的壓力，巧XX約力圖利用客細(xì)戶租(培包括合作伙掏伴薪)撕的錢來做生意決，通過對外部育資金的運(yùn)作分雕散自己的資金登壓力。忌4痕）縮短回款周險期臂XX董最為外界所關(guān)首注的是擴(kuò)張速腦度，主要體現(xiàn)潔在兩個方面：快一是罵XX攝全國化的速度降，僅僅用不到哥兩年的時間就快迅速完成了全腎國化布局；二邁是密XX添項目從拿地到螞開盤的速度。禍通過盡快開盤徑，主要以項目泄銷售回款來支插持自身的快速走滾動發(fā)展，是紋XX稼“比現(xiàn)夸金挑—捐現(xiàn)哨金逝”灣商業(yè)模式的一再大顯著特色。例項目開發(fā)周期趟是影響房地產(chǎn)瘦企業(yè)成本的關(guān)歇鍵因素。在中寸國特定的國情拆條件下，縮短羊項目周期能夠須有效地降低企須業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。暮第一個途徑間是扣“斜以成本換時泡間客”么。在拿到土地金之前，怖XX晴總是要進(jìn)行長帥達(dá)數(shù)月甚至一腫年的調(diào)查并形廚成開發(fā)方案，勤這使其從拿地彈到保送方案的逮時間大大縮短露。第二個途徑迫是采用并聯(lián)作傲業(yè)，即在保證混工程時間的前袋提下，盡可能絮地將各作業(yè)交沙叉進(jìn)行。棗XX貍同時可操作的斧項目有時能達(dá)經(jīng)到顯4慈0壇多個。幸據(jù)媒體報道，繼XX恢200憐2誓年的銷售回款腔為鍵1耀5憶億元留，來200拒3瘦年才4墳0纏億元蹄，騰200威4將年遺9陣5襲億元至，屢200陷5派年領(lǐng)為摸8氏0裁億元，基本上祝成上升趨勢而高且災(zāi)200皆4鬧年達(dá)到了歷年緞來的頂峰。咐圖裁3.1殃XX淡近年來的銷售動回款忠200拍5示年，未XX鐮提出織了齡“冤穩(wěn)健經(jīng)營，可撫持續(xù)發(fā)國展?！被蟮膽?zhàn)略指導(dǎo)方熄針，因為隨著虹企業(yè)的不斷發(fā)翅展和壯大，類XX亂“厚重發(fā)展，輕管繩理勞”思的傾向?qū)ζ髽I(yè)氣的正常發(fā)展起險到了嚴(yán)重的制已約作用，并對圖利潤和效率產(chǎn)逢生了一定的影伐響，所以，在拘經(jīng)過十年的實績戰(zhàn)打拼之后，想開始不斷對自保身內(nèi)部機(jī)構(gòu)及緊戰(zhàn)略方向不斷之思考，使得自蒜身的定位和系些統(tǒng)性思考更加閣明晰，追求正輝確的發(fā)展方向疑，并尋找合適因的調(diào)整契機(jī)，跳以實現(xiàn)其戰(zhàn)略院轉(zhuǎn)型，因為房菊地產(chǎn)行業(yè)的一釘個規(guī)律是企業(yè)猴發(fā)展十年，就水是一個調(diào)整的秘周期，萬科就刑是明顯的例子顫，在創(chuàng)業(yè)十年喜之際，從多元捧化緊縮為專業(yè)鑒化。井XX喚遵循這個規(guī)律組，綿借嶄200屬5搞年國家關(guān)于房蹲地產(chǎn)的政策發(fā)邁生變化的機(jī)會勁，居XX鳴集團(tuán)進(jìn)行高層面領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊的更衣?lián)Q，財務(wù)總監(jiān)察汪浩就任刻XX憶中國董事局主盼席固兼約CE揚(yáng)O炭，從而開始了凱穩(wěn)健型經(jīng)營的宵路程，更加注旱重企業(yè)內(nèi)部規(guī)悼章制度的建設(shè)府，開展集團(tuán)的睬戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。需第七乞節(jié)養(yǎng)與XX宜戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與組障織調(diào)整實踐醉XX局轉(zhuǎn)型是戰(zhàn)略的唐轉(zhuǎn)型，文化并象沒有變。經(jīng)過故這一輪的調(diào)整儀，新酒的塵“夢合并區(qū)域公司蘆并授權(quán)城市公顆司暗”端的組織架構(gòu)模役式已經(jīng)初見成娘效。為了配合掠集團(tuán)戰(zhàn)略調(diào)整皮，總部也進(jìn)行抵了架構(gòu)的重新找梳理，強(qiáng)化了抄各職能中心體猶系管理的專業(yè)豐性，進(jìn)一步發(fā)串揮對全集團(tuán)范鋼圍內(nèi)各專業(yè)體滋系的指導(dǎo)和監(jiān)擠督作用。彈1筒損增設(shè)戰(zhàn)略發(fā)展堵中心與公司職杜能定位戰(zhàn)略研究土地拓展戰(zhàn)略合作圖3.2順馳戰(zhàn)略發(fā)展中心的戰(zhàn)略標(biāo)為了配合集團(tuán)爆的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)史型稠,津XX某成立了部XX光戰(zhàn)略發(fā)展中心錢（如圖足戰(zhàn)略研究土地拓展戰(zhàn)略合作圖3.2順馳戰(zhàn)略發(fā)展中心的戰(zhàn)略淡該中心的職能昂體現(xiàn)在三個方勉面唐:濟(jì)從土地拓展、片戰(zhàn)略研究和戰(zhàn)甘略合作入手。增具體：土地拓登展推動已進(jìn)入必重點城市的土翻地拓展、直接羨負(fù)責(zé)新城市的明進(jìn)入；繼續(xù)編命制對行業(yè)、市紙場、企業(yè)自身池的相