2015年上半年天津房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法：不可移動(dòng)模擬試題

2015年上半年天津房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：不可移動(dòng)模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題(共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意)1、已知兩稅一費(fèi)的稅、費(fèi)率分別為營業(yè)稅5%、城市維護(hù)建設(shè)稅7%、教育費(fèi)附加3%，若銷售收入為700萬元，則應(yīng)繳納兩稅一費(fèi)的總額為一萬元。55.038.5105.023.62、某估價(jià)機(jī)構(gòu)于2003年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2003年6月15日.因估價(jià)結(jié)果有爭議，2003年8月15日進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為.【2003年考題】A：2003年6月15日B：2003年8月15日C：簽訂估價(jià)委托合同之日D：估價(jià)人員與委托人商定的某日E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格3、威廉?阿郎索的在任意區(qū)位處的地租計(jì)算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中，N表示。A：單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量B：市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格C：生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本D：向市場運(yùn)輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格4、確定各級支路的紅線位置，控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高屬于—的內(nèi)容。A.城市總體規(guī)劃B.控制性詳細(xì)規(guī)劃C.修建性詳細(xì)規(guī)劃D.居住區(qū)規(guī)劃5、工業(yè)用地的土地使用權(quán)出讓最高年限是一年。806050706、已知某筆貸款年利率為12%,按季度計(jì)息，則該筆貸款的實(shí)際年利率是。(2005年試題)A：12.35%B：12.55%C：12.68%D：12.93%E：借款合同7、下列選項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)開發(fā)前期工作主要內(nèi)容的是_。A.獲得土地使用權(quán)B.確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)范許可C.遴選工作人員D.開工申請8、高爾夫球場屬于—。A.居住物業(yè)B.商用物業(yè)C.工業(yè)物業(yè)D.特殊物業(yè)9、房地產(chǎn)管理部門對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓雙方提供的文件進(jìn)行審查，當(dāng)超過一日視為同意受理。10205710、拆遷人自己不承擔(dān)拆遷工作，而是把拆遷工作委托給具有拆遷資格的單位去承擔(dān)，這種拆遷方式是。八：自行拆遷B：委托拆遷C：政府拆遷D：社會(huì)拆遷E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章11、在現(xiàn)金流量表中，不應(yīng)該出現(xiàn)_。A.借款利息B.所得稅C.自有資金D.折舊與攤銷12、物業(yè)管理實(shí)施原則是。A：業(yè)主公約的自我約束、自我管理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化管理相結(jié)合B：業(yè)主大會(huì)的自我約束、自我管理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化管理相結(jié)合C：業(yè)主委員會(huì)的自我約束、自我管理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化管理相結(jié)合D：業(yè)主的自我約束、自我管理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化管理相結(jié)合E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27m,前街路線價(jià)為2000元/近，后街路線價(jià)為1000元/近，若按重疊價(jià)值法估價(jià)，則前街影響深度為。A：9mB：13.5mC：15mD：18mE：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格14、某宗土地總面積為7500m2,容積率為3,相應(yīng)的土地單價(jià)為4500元/m2,現(xiàn)允許容積率提高到5,假設(shè)容積率每提高0.1,樓面地價(jià)下降1%,則理論上因容積率提高應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)款為一萬元。A.112518002250337515、某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為5000萬元，其總地價(jià)為2000萬元，總建筑面積為10000近，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為90萬元，該部分的建筑面積為200面。按土地價(jià)值進(jìn)行分排，甲占有的土地份額為。A：1%B：1.5%C：2%D：2.5%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格16、一些競爭者可能對某些方面反應(yīng)強(qiáng)烈，例如對降價(jià)競銷反應(yīng)強(qiáng)烈，但對其他方面（如增加廣告預(yù)算、加強(qiáng)促銷活動(dòng)等）卻不予理會(huì)。這種競爭者屬于競爭者。A：從容不迫型B：選擇型C：兇猛型D：隨機(jī)型E：借款合同17、某大廈總建筑面積1000m2,房地總價(jià)值6000萬元，其中，土地總價(jià)值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬元，建筑面積為240m2。如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t該人占有的土地份額為_。2.4%3.0%C.3.8%D.7.2%18、準(zhǔn)備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例是。八：空置量8：空置率^空置水平口：空置面積E：借款合同19、某幢樓房的土地總面積500面，總建筑面積1000近，某人擁有其中80近的建筑面積。如果按照建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偟姆椒ㄓ?jì)算，該人占有的土地份額為。A：6%B：7%C：8%D：9%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格20、路線價(jià)法主要適用于_。A.城市街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)B.舊建筑物的估價(jià)C.新建筑物的估價(jià)D.拆遷房屋的估價(jià)21、某宗地面積為5000m2,現(xiàn)狀容積率為0.8,土地市場價(jià)值為4000元/m2,擬進(jìn)行改造。批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為5.0,樓面地價(jià)為1500元/m2,則理論上應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)一元/m2。125017502050215022、用直線趨勢法預(yù)測甲類房地產(chǎn)的價(jià)格變化趨勢為=1480+80i,乙類房地產(chǎn)的價(jià)格變化趨勢為=1500+60i,該兩類房地產(chǎn)的價(jià)格增長潛力相比。A：甲類房地產(chǎn)比乙類房地產(chǎn)強(qiáng)B：乙類房地產(chǎn)比甲類房地產(chǎn)強(qiáng)C：該兩類房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度相同D：該兩類房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度不可比E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格23、某單位以現(xiàn)時(shí)樓價(jià)30%的預(yù)付款訂購了開發(fā)商開發(fā)建設(shè)過程中的樓宇，如果一年后樓宇竣工交付使用時(shí)樓價(jià)上漲了15%,則其預(yù)付款的收益率為_。50%60%70%75%24、經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地，由被征收土地所在地的組織實(shí)施。A：省級人民政府B：市、縣人民政府C：市、縣人民政府土地管理部門D：鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章25、相對于現(xiàn)金回報(bào)率來說，中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計(jì)入投資收益。A：投資利潤率B：投資回報(bào)率C：資本金利潤率D：資本金凈利潤率E：借款合同二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0?5分）1、被執(zhí)行人張某不能清償所欠李某的債務(wù)，同時(shí)張某借給楊某的現(xiàn)金足以保證張某履行債務(wù)，楊某到期卻拒不償還，法院因此向楊某發(fā)出履行到期債務(wù)的通知，但楊某在指定期限內(nèi)既沒有提出異議也不履行，法院因此可以裁定對—的財(cái)產(chǎn)強(qiáng)制拍賣。A.張某B.張某或楊某C.楊某D.張某和楊某2、某投資市場的平均收益率為15%,銀行貸款利率為5.6%,國債收益率為4.5%,房地產(chǎn)投資市場的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.5。那么，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為_。10.3%7.17%9.75%8.59%3、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)主要包括，以及“三通一平”等土地開發(fā)工程費(fèi)支出。A：城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)B：拆遷管理費(fèi)C：可行性研究費(fèi)D：水文地質(zhì)勘探費(fèi)E：規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)4、某寫字樓的建筑面積為10萬m2,可出租面積系數(shù)為80%,分?jǐn)偣媒ㄖ娣e系數(shù)為20%,則該寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積是一萬m2。A.5.26.46.0D.7.65、房地產(chǎn)價(jià)格容易受買賣雙方的個(gè)別因素的影響，以下因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響最小的是_。A.買賣雙方的知識(shí)水平B.買賣雙方的偏好C.討價(jià)還價(jià)能力D.感情沖動(dòng)6、無差異曲線的特點(diǎn)主要有。A：無差異曲線是一條從左上方向右下方傾斜的曲線，斜率為正值B：無差異曲線圖的眾多無差異曲線中，同一曲線上的各點(diǎn)代表相同的總效用，不同曲線代表不同的總效用C：離原點(diǎn)越近的無差異曲線所代表的總效用越大；離原點(diǎn)越遠(yuǎn)的無差異曲線所代表的總效用越小D：無差異曲線圖上的任意兩條無差異曲線不能相交E：無差異曲線凸向原點(diǎn)7、市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的_。A.收益遞增遞減原理B.適合原理C.均衡原理D.替代原理8、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的，主要規(guī)定了征地面積、規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度和停車位個(gè)數(shù)。A：選址規(guī)劃意見通知書B：規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書C：建設(shè)用地規(guī)劃許可證D：建設(shè)工程規(guī)劃許可證E：借款合同9、投資的特性包括（）。A.投資是一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，是現(xiàn)在支出一定價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)B.投資具有時(shí)間性C.投資的目的在于得到收益D.投資具有穩(wěn)定性E.投資具有固定性10、按不同的信用形式劃分，金融工具可分為。A：商業(yè)信用工具B：消費(fèi)信用工具C：國際信用工具D：國家信用工具E：短期信用工具11、工業(yè)用地不得以方式出讓。A：招標(biāo)B：拍賣C：掛牌D：協(xié)議E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款3000萬元，期限為3年，年利率為8%,若該筆貸款的還款方式為期間按季度計(jì)息、到期后一次償還本息，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額是（）萬元。378.49678.22779.14804.7313、某可比實(shí)例價(jià)格為2000元/m2,區(qū)域因素直接比較得出的相關(guān)數(shù)據(jù)如下，則區(qū)域因素修正后的價(jià)格應(yīng)為（）元/m2。A.2000B.2200C.2100D.231514、長期趨勢法可以用于。A：推測、判斷房地產(chǎn)的未來價(jià)格B：預(yù)測收益法中未來的租金、空置率等C：市場法中對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整D：比較、分析兩宗或兩類以上的房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢或潛力E：填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏15、房地產(chǎn)估價(jià)原則可分為三個(gè)層次，即_。A.基本原則B.客觀原則C.特殊性原則D.普適性原則E.適宜性原則16、原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)（試行）》在—實(shí)行。1984年12月8日1984年11月8日1948年12月8日1985年11月8日17、在利用德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)上，將風(fēng)險(xiǎn)分析與反映開發(fā)項(xiàng)目特征的收入和支出流結(jié)合起來，在綜合考慮主要風(fēng)險(xiǎn)因素影響的情況下，對隨機(jī)收入、支出流的概率分布進(jìn)行估計(jì)，并對各個(gè)收入、支出流之間的名種關(guān)系進(jìn)行探討，用項(xiàng)目預(yù)期收入、成本及凈效益的現(xiàn)值的平均離散程度來度量風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而得到表示風(fēng)險(xiǎn)程度的凈效益的概率分析的方法是_。A.概率分析B.蒙特卡洛法C.解析法D.杠桿分析18、居住用地的使用權(quán)出讓最高年限為一年。A.853050D.7019、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有_。A.單元估算法B.概預(yù)算定額法C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模擬法E.單位指標(biāo)估算法20、根據(jù)原建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》，下列屬于房屋拆遷管理部門終結(jié)裁決情形的有。人：申請人撤回裁決申請的B：發(fā)現(xiàn)申請人或者被申請人不是裁決當(dāng)事人的C：受理裁決申請后，當(dāng)事人自行達(dá)成協(xié)議的D：作為自然人的申請人死亡，需等待其近親屬表明是否參加裁決的E：裁決需要以相關(guān)裁決或法院判決結(jié)果為依據(jù)的，而相關(guān)案件未結(jié)案的21、寫字樓租賃合約中租金的調(diào)整幅度可參考—確定。A.消費(fèi)價(jià)格指數(shù)B.商業(yè)零售價(jià)格指數(shù)C.上證價(jià)格指數(shù)D.建安工程價(jià)格指數(shù)E.中房價(jià)格指數(shù)22、下列關(guān)于民事權(quán)利，表述正確的是。A：物權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)，但不是支配權(quán)B：知識(shí)產(chǎn)權(quán)是支配權(quán)C：姓名權(quán)是人身權(quán)D：解除權(quán)是抗辯權(quán)E：撤銷權(quán)是形成權(quán)23、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，