房地產(chǎn)投資環(huán)境

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.房地產(chǎn)投資環(huán)境分析一、房地產(chǎn)投資環(huán)境概述房地產(chǎn)投資環(huán)境，是房地產(chǎn)項(xiàng)目生存發(fā)展所必須依賴的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、科技等外部條件的總稱。按照尼古拉斯·斯特恩對(duì)于投資環(huán)境的解釋，投資環(huán)境主要是指現(xiàn)在和未來影響投資的風(fēng)險(xiǎn)和收益的政策、制度和行為環(huán)境。投資環(huán)境主要關(guān)注的是制度、管理、政策、穩(wěn)定以及基礎(chǔ)設(shè)施。進(jìn)行房地產(chǎn)投資就如同種下一棵樹，而投資環(huán)境就是養(yǎng)育樹木并決定其生死的土壤。對(duì)房地產(chǎn)投資環(huán)境進(jìn)行分析，是房地產(chǎn)投資和開發(fā)的第一步，只有確認(rèn)了投資環(huán)境的健康和穩(wěn)定，此后的市場(chǎng)研究和地塊選擇才能開始。二、房地產(chǎn)投資環(huán)境要素正確判斷和評(píng)估投資所在地的投資環(huán)境，從而選擇最佳投資點(diǎn)，已成為投資者決策前的重要一環(huán)。影響投資環(huán)境的因素廣泛，幾乎包括一個(gè)城市（或地區(qū)）的所有情況，但一般把投資環(huán)境因素劃分為6大類，即政治、經(jīng)濟(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施、法律、社會(huì)文化和自然地理，而每種因素又包含大量的子因素。從不同的角度，可以對(duì)投資環(huán)境作不同的分類：1、從地域范圍上劃分，可分為宏觀投資環(huán)境和微觀投資環(huán)境。宏觀投資環(huán)境是指整個(gè)國家范圍內(nèi)影響投資的各種因素的總和；微觀投資環(huán)境是指一個(gè)地區(qū)范圍內(nèi)影響投資的各種因素的總和。各個(gè)地區(qū)的投資環(huán)境是國家宏觀投資環(huán)境的構(gòu)成部分，因此，各地區(qū)投資環(huán)境的改善也能促進(jìn)國家宏觀投資環(huán)境的改善。2、從投資環(huán)境所包含因素的多少來劃分，可分為狹義的投資環(huán)境和廣義的投資環(huán)境。狹義的投資環(huán)境主要指投資的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，包括一國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)濟(jì)體制、基礎(chǔ)設(shè)施、外匯管制、市場(chǎng)的完善程度、物價(jià)和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定狀況等；廣義的投資環(huán)境除包括狹義的即經(jīng)濟(jì)的投資環(huán)境外、還包括政治、法律、社會(huì)文化等對(duì)投資可能發(fā)生直接間接影響的各種因素。通常所說的投資環(huán)境主要指廣義的投資環(huán)境。3、從投資環(huán)境表現(xiàn)的形態(tài)來劃分可分為硬投資環(huán)境和軟投資環(huán)境。硬投資環(huán)境是指那些具有物質(zhì)形態(tài)的各種影響投資的因素的總和，如交通運(yùn)輸、郵電通訊、供水、供電、供氣、環(huán)保、社會(huì)生活服務(wù)設(shè)施等；軟投資環(huán)境是指那些沒有具體物質(zhì)形態(tài)的各種影響投資的因素的總和，如政策、法規(guī)、投資雙方的管理水平等。硬投資環(huán)境對(duì)國際投資活動(dòng)固然重要，但軟投資環(huán)境也不可忽視。4、從投資環(huán)境的屬性劃分，可分為自然投資環(huán)境和人為投資環(huán)境。自然投資環(huán)境主要指自然地理?xiàng)l件，如有觀賞和游玩價(jià)值的自然山水、有開采價(jià)值的礦產(chǎn)資源等；人為投資環(huán)境主要指生產(chǎn)性、生活性及社會(huì)性基礎(chǔ)設(shè)施等。對(duì)東道國來說，既要重視對(duì)自然投資環(huán)境的利用，更要重視人為投資環(huán)境的改善。本書下面按照軟環(huán)境和硬環(huán)境的分類對(duì)投資環(huán)境要素進(jìn)行詳細(xì)闡述。硬環(huán)境是指房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地及周邊區(qū)域的自然地理?xiàng)l件、基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施（其中包括市政、辦公、商業(yè)、娛樂、休閑、餐飲等），也就是投資區(qū)域的物質(zhì)條件。良好的硬環(huán)境是項(xiàng)目成功的物質(zhì)條件。相應(yīng)地，軟環(huán)境就是該項(xiàng)目運(yùn)作的非物質(zhì)條件，如政治、經(jīng)濟(jì)、法律、文化等外部要素都屬于軟環(huán)境范疇。軟環(huán)境的好壞難以定量分析，其方向性、程度和可控性比硬環(huán)境更難以把握。（一）硬環(huán)境要素從房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，硬環(huán)境的改善能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)需求產(chǎn)生較大的拉動(dòng)作用，促進(jìn)客群聚集，促進(jìn)市場(chǎng)活躍。而所謂的硬環(huán)境主要包括以下幾個(gè)方面：1、基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施，又稱基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)（Infrastructure），是來源于拉丁文infra（下部、底層）和structure（結(jié)構(gòu)、建筑物）的合成詞。其最早是作為工程術(shù)語來使用的，主要指建筑物、構(gòu)筑物的底層結(jié)構(gòu)或“下部結(jié)構(gòu)”。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，20世紀(jì)40年代末，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家開始把“基礎(chǔ)設(shè)施”一詞引入經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)再生產(chǎn)的研究，用“基礎(chǔ)設(shè)施”來概括那些為社會(huì)生產(chǎn)提供一般條件和服務(wù)的部門與行業(yè)，從而使基礎(chǔ)設(shè)施一詞由一個(gè)單純的工程術(shù)語演變?yōu)橐粋€(gè)重要的經(jīng)濟(jì)術(shù)語。訊隨著社會(huì)和經(jīng)導(dǎo)濟(jì)的發(fā)展，基睛礎(chǔ)設(shè)施在社會(huì)遷和經(jīng)濟(jì)發(fā)展中圾的作用日益重桌要，因此引起基了國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)鳥學(xué)家的普遍重珠視，用基礎(chǔ)設(shè)骨施來指稱在國值民經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中害為社會(huì)生產(chǎn)和擾再生產(chǎn)提供一斤般條件的部門雀與行業(yè)的總體買，已經(jīng)成為各中國學(xué)者和政府縮的普遍做法。扶美國《現(xiàn)代經(jīng)疊濟(jì)詞典》把基梨礎(chǔ)設(shè)施定義為響：社會(huì)的間接啞資本，支撐一嚴(yán)國的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)冷（即運(yùn)輸、通崇訊系統(tǒng)、電力灌設(shè)備和其他公筋共服務(wù)設(shè)施）恩，還可以包括繳人們受教育的感水平、社會(huì)風(fēng)哄尚、生產(chǎn)技術(shù)紅以及管理經(jīng)驗(yàn)而等無形資產(chǎn)。升城市基礎(chǔ)設(shè)施熱（urban謠infra片struct頭ure）已經(jīng)柜成為城市建設(shè)魯管理中的一個(gè)孟重要詞匯。一蜓般來說，城市凱基礎(chǔ)設(shè)施可以陣分成兩類，一君類是生產(chǎn)性基小礎(chǔ)設(shè)施，包括剪能源、交通、負(fù)郵電等設(shè)施；橡另一類是社會(huì)究性基礎(chǔ)設(shè)施，析包括文化、教珠育、衛(wèi)生、商騾業(yè)服務(wù)業(yè)等設(shè)組施。我國對(duì)城版市基礎(chǔ)設(shè)施概床念的引入和研典究始于20世地紀(jì)80年代。速1983年，單中共中央、國共務(wù)院在《關(guān)于盾北京城市建設(shè)視總體規(guī)劃方案往的批復(fù)》中，塘第一次以正式襖的文件形式肯蠟定和應(yīng)用了“古城市基礎(chǔ)設(shè)施倡”一詞。19太85年7月，邊中國城市科學(xué)叉研究會(huì)和中國傭城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)感研究所聯(lián)合在通北京召開了城堪市基礎(chǔ)設(shè)施學(xué)老術(shù)討論會(huì)，在詳國內(nèi)首次界定詠了城市基礎(chǔ)設(shè)巡施一詞的含義際：城市基礎(chǔ)設(shè)煉施是既為物質(zhì)帳生產(chǎn)又為人民淹生活提供一般鐵條件的公共設(shè)拳施，是城市賴艘以存在和發(fā)展閑的基礎(chǔ)。倘從各國城市的滾發(fā)展來看，雖卷然性質(zhì)和規(guī)模懼有所不同，但垃城市基礎(chǔ)設(shè)施蘆的構(gòu)成大體相暫同，一般來講誕主要包括6大呢系統(tǒng)：雙（1）城市能兩源系統(tǒng)哪主要包括城市撲電力生產(chǎn)和供際應(yīng)系統(tǒng)，人工歸煤氣的生產(chǎn)及俱煤氣、天然氣之、石油液化氣害的供應(yīng)系統(tǒng)，足集中供熱的熱榴源生產(chǎn)和熱力其輸送系統(tǒng)。城掙市能源系統(tǒng)在北城市中的作用臘是發(fā)生和組織掀發(fā)生和組織能桶源流循環(huán)，現(xiàn)蜻代化城市能源里系統(tǒng)具有安全飾、經(jīng)濟(jì)、舒適屬等特點(diǎn)。堂（2）城市水將資源和供水排只水系統(tǒng)姿主要包括水資頁源的開發(fā)、利書用和管理系統(tǒng)服，自來水的生窩產(chǎn)與供應(yīng)系統(tǒng)裁，污水、廢水戲和雨水的接納潛、輸送、凈化讓及排放系統(tǒng)，聯(lián)中水供應(yīng)系統(tǒng)養(yǎng)等。其功能是節(jié)組織水流及廢莖水流循環(huán)。決（3）城市交油通運(yùn)輸系統(tǒng)姐主要包括城市鄭道路系統(tǒng)（各漠級(jí)城市道路、技橋梁、停車場(chǎng)復(fù)、道路照明等姜交通工程設(shè)施關(guān)，以及城市對(duì)逆外交通運(yùn)輸集卸散和銜接設(shè)施陪，如航空港、跳火車站、長(zhǎng)途搖客運(yùn)站、港口恐、碼頭等），嗽交通管制系統(tǒng)凈（交通信號(hào)燈各、各種交通標(biāo)巴志設(shè)施等），師客貨運(yùn)輸系統(tǒng)誘（公共電汽車網(wǎng)、出租汽車、匠地鐵輕軌等軌滑道交通、輪渡冬、人力等各種展客運(yùn)設(shè)施，以晚及各種城市貨走物運(yùn)輸設(shè)施）再。其功能是建旬立城市整體與掙延伸的分支構(gòu)嶄架，組織人流協(xié)、車流、物流趨等，現(xiàn)代城市孝交通系統(tǒng)應(yīng)充建分體現(xiàn)以人為效本的設(shè)計(jì)理念灘。碑（4）城市郵幻電通信系統(tǒng)逗主要包括郵政嘉設(shè)施系統(tǒng)（信財(cái)函、電報(bào)、各小級(jí)郵電局、郵陶政信箱等），洪電信設(shè)施系統(tǒng)低（電話、傳真痰、移動(dòng)通訊服拳務(wù)設(shè)施、網(wǎng)絡(luò)齒系統(tǒng)及電信局艙等）。其主要息的功能是在城捏市系統(tǒng)中組織惜信息流循環(huán)。輪（5）城市生征態(tài)環(huán)境系統(tǒng)厲主要包括城市河環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)（垃爽圾糞便的收集攪、清運(yùn)、處理復(fù)，公共場(chǎng)所的售保潔，公廁等錢環(huán)衛(wèi)設(shè)施），糠城市園林綠化酸系統(tǒng)（公園、護(hù)綠化帶、公共查綠地、苗圃等觸），城市環(huán)境嶺保護(hù)系統(tǒng)。其屢功能作用是美償化城市景觀和律凈化生態(tài)環(huán)境口。遺（6）城市防沃災(zāi)系統(tǒng)奮主要包括消防顧系統(tǒng)、防洪系授統(tǒng)、抗震及防言地沉系統(tǒng)、人乏防備戰(zhàn)系統(tǒng)等晝。其功能是防珍護(hù)自然災(zāi)害和捎人為災(zāi)難。煤以上6大系統(tǒng)腿構(gòu)成了城市基榆礎(chǔ)設(shè)施的整體矛，它們相對(duì)獨(dú)漆立，又互相協(xié)島調(diào)，從而保證島了城市生產(chǎn)和響生活的順利進(jìn)干行。邊完備的市政基勤礎(chǔ)設(shè)施是區(qū)域侵房地產(chǎn)市場(chǎng)健搶康發(fā)展的基礎(chǔ)唯?；问姓A(chǔ)設(shè)施默在成熟區(qū)域很隆少出現(xiàn)問題，趨而對(duì)于快速成旬長(zhǎng)的中小城市升，和大城市的帖邊緣地帶，問啄題則比較復(fù)雜鄭且頻繁。廳例如在我國一哥些中小城市，就城市長(zhǎng)期以來狡只在一個(gè)很小辰的核心區(qū)域生培長(zhǎng)，市政基礎(chǔ)謠設(shè)施只在這一貝中心地區(qū)比較棟完善。而近年翠來隨著城市化惠速度加快，城攜市核心區(qū)已經(jīng)救不能滿足其空喉間要求，迫切鋸需要開拓新的逢土地用于城市喚建設(shè)，但卻遇誼到了市政基礎(chǔ)籠設(shè)施條件嚴(yán)重閱缺陷的瓶頸。粒這對(duì)于異地開柄發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目誘的開發(fā)商是最揪應(yīng)該謹(jǐn)慎對(duì)待任的問題，必須趙事先調(diào)查清楚相，避免已經(jīng)開查始開發(fā)才發(fā)現(xiàn)摔沒有熱力管線鋒、沒有煤氣。雄這樣的失誤在徒目前是非常常決見的。登北京盡管市政愉建設(shè)投資力度坡大，建設(shè)時(shí)間謹(jǐn)長(zhǎng)，但由于城旨市發(fā)展速度過跪快，也存在著匠基礎(chǔ)設(shè)施瓶頸起問題。目前北和京南城和遠(yuǎn)郊烤地區(qū)發(fā)展的最書大阻力就是市宴政配套和交通悔設(shè)施不到位?？v因?yàn)橹苓吶鄙贉p市政管線，一尺些遠(yuǎn)郊項(xiàng)目無妥法接入自來水挎；因?yàn)榕c交通紹站點(diǎn)距離太遠(yuǎn)櫻，一些項(xiàng)目的綱業(yè)主不得不乘吊坐無保障的黑澇車??這樣的乎例子不勝枚舉鍵?；垡虼?，分析房遞地產(chǎn)投資環(huán)境約時(shí)，必須將市裁政基礎(chǔ)設(shè)施作透為一個(gè)非常重蛾要的影響因素齒加以考慮。2、生活配套狼生活配套主要火指項(xiàng)目周邊區(qū)喊域的生活設(shè)施始，如商場(chǎng)、飯巖店、娛樂場(chǎng)所某、郵局、銀行排、醫(yī)院、學(xué)校良等。生活配套聞的完善與否決示定了該區(qū)域生陡活氛圍的優(yōu)劣墓，對(duì)項(xiàng)目定位艱和開發(fā)策略有黎較大影響。泊生活配套的水玉平和數(shù)量，反冤映了區(qū)域消費(fèi)御群體的層次和右特點(diǎn)。在一個(gè)靠生活配套數(shù)量尿不足、經(jīng)營規(guī)策模小、層次低趁、缺少品牌店凝的區(qū)域，如果鼓要開發(fā)高檔社銅區(qū)，難度就比萄較大，而且難譜度大小與項(xiàng)目雷規(guī)模成反比，手項(xiàng)目越小，棒逆配套僑環(huán)境水平操作遺的難度越大。潔因此，進(jìn)行房昨地產(chǎn)開發(fā)，必筐須認(rèn)真考察周姑邊生活配套，榮不僅是要依據(jù)凍調(diào)查結(jié)果調(diào)整登自己的物業(yè)配株比，同時(shí)也要貿(mào)保證生活配套帽的水平和質(zhì)量芳與所開發(fā)項(xiàng)目肯定位保持一致確。3、商務(wù)設(shè)施氧商務(wù)環(huán)境的成林熟度對(duì)房地產(chǎn)殼需求的影響是吧非常明顯的。棉一個(gè)繁榮的商錫務(wù)中心，其內(nèi)恐部和周邊的寫吵字樓市場(chǎng)、公帳寓市場(chǎng)和商鋪唱市場(chǎng)都有較高構(gòu)的價(jià)格和旺盛康的需求。這從渴CBD、金融俊街、中關(guān)村等險(xiǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)攻發(fā)展情況就可棚以看出。艘1993年經(jīng)之國務(wù)院批準(zhǔn)的反《北京城市總攏體規(guī)劃》中，應(yīng)北京市政府明泰確提出，“在饅建國門至朝陽避門、東二環(huán)路歉至東三環(huán)路之庭間，開辟具有貞金融、保險(xiǎn)、永信息、咨詢、幼商業(yè)、文化和遺商務(wù)辦公等多屢種服務(wù)功能的凳商務(wù)中心區(qū)”般。同年，北京直市城市規(guī)劃設(shè)夠計(jì)院編制完成蠟了《北京市商消務(wù)中心區(qū)規(guī)劃蘭》對(duì)上述范圍濟(jì)內(nèi)的面積、開襲發(fā)構(gòu)成、高度腳、容積率等方端面進(jìn)行了初步螺規(guī)劃。19鹽97年，北京淚市規(guī)劃局在《史北京市中心地歷區(qū)控制性詳細(xì)麗規(guī)劃》中，確盾定了北京商務(wù)仇中心區(qū)的范圍灶為目前大“西否起東大橋路，讀東至西大望路鄉(xiāng)，南起通惠河南，北至朝陽路鄰之間的3.9捐9平方公里的起區(qū)域”，其核序心就是以國貿(mào)返為中心、建國脅門外大街與東圖三環(huán)路交匯形械成的“金十字胸”地區(qū)。因2001年，獨(dú)在國際征集、用國際咨詢、國飼際評(píng)審的基礎(chǔ)舞上，編制完成貼了《北京商務(wù)變中心區(qū)總體規(guī)銜劃》，對(duì)區(qū)域夜的功能布局、托空間形態(tài)、綠宮化系統(tǒng)及公共澇開放空間、地釀下空間利用等劉方湊面進(jìn)行了科學(xué)萌規(guī)劃，確定了唐北京CBD規(guī)績(jī)劃建筑規(guī)模約部1000萬平氣方米，其中寫貌字樓占50％劃，公寓占25殼％，其它為商誦業(yè)、服務(wù)、文質(zhì)化及娛樂設(shè)施洽等。貼為這些極其活永躍的商務(wù)活動(dòng)衣提供支撐的是扁完善的商務(wù)服幼務(wù)設(shè)施，CB軌D區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有親寫字樓、公寓流、酒店及商務(wù)泡配套設(shè)施項(xiàng)目流40多個(gè)，總隸建筑量超過2涼00萬平方米承。旁一流的商務(wù)環(huán)賺境創(chuàng)造了巨大蠶的產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)動(dòng)取力。據(jù)200逗2年統(tǒng)計(jì)，C距BD現(xiàn)有企業(yè)撇總數(shù)為207丸5家，內(nèi)資企呢業(yè)1460家討，外資企業(yè)6喝15家，占2長(zhǎng)9.64%，撫外國駐京代表岡機(jī)構(gòu)570家杠，其中外資銀寧行保險(xiǎn)證券公墳司及辦事機(jī)構(gòu)凈150多家，待中外律師會(huì)計(jì)蹦師投資咨詢等鏟中介服務(wù)機(jī)構(gòu)榮192家。從藏行業(yè)結(jié)構(gòu)分析造，信息、咨詢蟻服務(wù)業(yè)有41健1家，零售業(yè)抵214家，食蠅品、飲料、煙休草和家庭用品元批發(fā)業(yè)107療家，能源、材末料和機(jī)械電子蛋設(shè)備批發(fā)業(yè)硬89家，荒其他社會(huì)服務(wù)省業(yè)76家固，計(jì)算機(jī)應(yīng)用偉服務(wù)業(yè)72家鋤，房地產(chǎn)管理尸業(yè)55家等。勸優(yōu)秀的商務(wù)環(huán)反境和強(qiáng)勁的產(chǎn)嗎業(yè)增長(zhǎng)也促進(jìn)瓦了房地產(chǎn)市場(chǎng)債的繁榮。國貿(mào)廣有著北京市最曲高的寫字樓租案金，CBD內(nèi)旨大多數(shù)公寓項(xiàng)皂目的均價(jià)超過袋10000元壺/平方米，商房業(yè)地產(chǎn)也一樣殲火爆。就連朝針陽東鄰與CB熔D有高速公路泊相連的通州區(qū)狠，住宅的價(jià)格重都因此大幅上凈升，僅200脫1～2003繪年，通州住宅胞項(xiàng)目就普遍上宴升了500～滔1000元/英平方米，甚至鈔有的樓盤出現(xiàn)順了與一期相比放翻倍的巨大漲岸幅，為房地產(chǎn)鳴開發(fā)商帶來了狐豐厚的利潤(rùn)回斜報(bào)。4、其他因素睜除了上述以外淘，還有一些配鉛套設(shè)施或公共釋設(shè)施會(huì)對(duì)房地水產(chǎn)投資環(huán)境和劣市場(chǎng)環(huán)境產(chǎn)生暈有利或不利的糠影響，也應(yīng)該程特別注意。教諸如工廠、傳驢染病醫(yī)院、發(fā)變電站、垃圾站衣等如果在項(xiàng)目導(dǎo)周邊，對(duì)地塊宗開發(fā)有不利的透影響。繁忙槳的鐵路線也會(huì)神嚴(yán)重破壞社區(qū)窮的生活環(huán)境，彼影響產(chǎn)品品質(zhì)紙的提高。商注意考察研究宇項(xiàng)目附近的污樂染和其他不利陪的設(shè)施，將更團(tuán)好地控制風(fēng)險(xiǎn)劫。?。ǘ┸洯h(huán)境些要素乖軟環(huán)境要素相新對(duì)硬環(huán)境來說注，更加難以把歌握。因?yàn)樗膬€形態(tài)更具變化砍性，影響的程狠度也不容易估碰計(jì)，分析的主符觀性更強(qiáng)。1、社會(huì)文化逮社會(huì)文化環(huán)境鼓是指一個(gè)地區(qū)詳在社會(huì)與文化監(jiān)等方面所具有濁的基本條件。歷它的內(nèi)容比較頌廣泛，主要包融括民族語言、杰文字、宗教信返仰、風(fēng)俗習(xí)慣梨、文化傳統(tǒng)、重價(jià)值觀念、道粉德準(zhǔn)則、教育邊水平及人口素供質(zhì)等。略在一些人的意駱識(shí)或潛意識(shí)里擴(kuò)認(rèn)為影響投資柜的，只是地區(qū)鑼經(jīng)濟(jì)實(shí)力、政急策環(huán)境以及現(xiàn)字代化設(shè)施等可祥以量化的指標(biāo)應(yīng)。這種認(rèn)識(shí)是毯有失偏頗的。童深厚的文化底聞蘊(yùn)，也是一種紀(jì)張力、吸引力做、感召力和凝分聚力，對(duì)于優(yōu)普化城市經(jīng)濟(jì)環(huán)零境、投資環(huán)境指、商業(yè)環(huán)境、贏人才環(huán)境有著免重要影響，是每無價(jià)的“無形叫資產(chǎn)”。在一緞個(gè)有著良好社乏會(huì)文化氛圍和魄傳統(tǒng)的地區(qū)，謝房地產(chǎn)開發(fā)的桃順利程度和風(fēng)質(zhì)險(xiǎn)都有一定程麻度的改善。吹雖然社會(huì)文化弟環(huán)境是一種軟食環(huán)境，但仍會(huì)盈直接或間接對(duì)離開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生貧影響，在某些算方面甚至可能犯產(chǎn)生重大影響出。譬如，在房細(xì)地產(chǎn)投資活動(dòng)菠中，盡管漢語夜是最廣泛使用掛的語言，但完欣全使用漢語也汽是不現(xiàn)實(shí)的。鍬很多少數(shù)民族套聚居的地區(qū)都躺有一種當(dāng)?shù)卣Z丙言，也有的地忙區(qū)有兩種或多打種地方語言。趴廣東的通用語介言有漢語和粵殊語，福建則有軋包括客家話和招閩南話的大量紡方言，新疆的獲當(dāng)?shù)卣Z言是維劣吾爾語。語言省障礙的存在，番勢(shì)必要增加翻領(lǐng)譯環(huán)節(jié)，給開殼發(fā)活動(dòng)帶來一脅定的不便。特尤別是，在不同差文化的語言中拍，某些詞匯的毅內(nèi)涵和外延存蠶在一定程度的直差異，易造成考不必要的誤解減。因此，大多彈數(shù)開發(fā)企業(yè)更亡樂于到使用自初己熟悉語言的跟地區(qū)進(jìn)行投資懲。2、政治喉政治環(huán)境種是指擬投資府地區(qū)的政治制懶度、政局穩(wěn)定激性、社會(huì)安定礙性、信譽(yù)度、孔政策連續(xù)性以確及是否存在戰(zhàn)遵爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)等方面況的基本條件。兔眾所周知，房切地產(chǎn)開發(fā)需要闊涉及的環(huán)節(jié)、飄接觸的層面是涉一般產(chǎn)業(yè)投資辰所無法相比的廢。政治環(huán)境的側(cè)變化，土地、唉房產(chǎn)、物業(yè)等伶法律法規(guī)的變端化，都將對(duì)項(xiàng)袍目開發(fā)產(chǎn)生影這響，甚至是翻額天覆地的影響堂。熄開發(fā)地區(qū)政治食環(huán)境如何，直談接關(guān)系到投資逮開發(fā)的安全性劃，是開發(fā)企業(yè)招首先應(yīng)當(dāng)考慮眠的因素之一。倉因?yàn)殚_發(fā)企業(yè)訊進(jìn)行地域性很閉強(qiáng)的房地產(chǎn)開貝發(fā)投資，首先圾要考慮當(dāng)?shù)氐母舱质欠穹€(wěn)定織、社會(huì)是否安焰定、地區(qū)信譽(yù)厚高低等直接關(guān)驟系到投資有無轎保障的問題。撒只有政治穩(wěn)定懶、社會(huì)安定、妙講求效益、致熊力于和平建設(shè)臉的地區(qū)，才能塞確保投資的安判全，并為經(jīng)營抗獲利創(chuàng)造必要雁的前提。反之劫，一個(gè)政治腐績(jī)敗，社會(huì)不安四的地區(qū)，則不疫可能使投資得掘到起碼的保障魄，也難免使投潤(rùn)資者遭到政治父風(fēng)險(xiǎn)帶來的巨忠大損失。3、經(jīng)濟(jì)叮在影響房地產(chǎn)歪價(jià)格變動(dòng)的市愛場(chǎng)因素中，經(jīng)銅濟(jì)周期變動(dòng)，磨或稱景氣的變槍動(dòng)，是最重要涉的因素之一，黑它對(duì)投資效率諸和安全性的影稱響極大。因此總對(duì)經(jīng)濟(jì)周期與魄房地產(chǎn)投資的仇關(guān)聯(lián)性是開發(fā)楊企業(yè)不能忽略口的。經(jīng)濟(jì)周剝期的衰退、危腐機(jī)、復(fù)蘇和繁標(biāo)榮四個(gè)階段，烘一般說來，在輔衰退時(shí)期，房衡地產(chǎn)價(jià)格逐漸梨下跌，到危機(jī)蜂時(shí)，房地產(chǎn)跌斗至最低點(diǎn)，在遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇開始笑時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)忘格又逐步上升鋤，到繁榮時(shí)，臨房地產(chǎn)價(jià)格上招漲至最高點(diǎn)。吊經(jīng)濟(jì)周期的變況化，影響著房姻地產(chǎn)市場(chǎng)的供葬求關(guān)系和房地釘產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)貨，使其也呈現(xiàn)紡出周期性的變軌化。通過對(duì)經(jīng)急濟(jì)周期變化的辨研究，能夠指口導(dǎo)和提高人們墳對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)求行情變化規(guī)律炮的認(rèn)識(shí)。清經(jīng)濟(jì)周期，也甜稱為經(jīng)濟(jì)循環(huán)辟和商業(yè)循環(huán)，拐它是經(jīng)濟(jì)處于鮮生產(chǎn)和再生產(chǎn)圣過程中經(jīng)濟(jì)擴(kuò)浴張與經(jīng)濟(jì)收縮染的交替更迭、杯循環(huán)往復(fù)。戚按照美國國民柴經(jīng)濟(jì)研究所的垃定義，經(jīng)濟(jì)周賭期是在主要按抹商業(yè)企業(yè)來組燙織活動(dòng)的國家肢的總體經(jīng)濟(jì)活隊(duì)動(dòng)中所看到的寇一種波動(dòng)。一陷個(gè)周期幾乎同祥時(shí)在許多經(jīng)濟(jì)蠅活動(dòng)中所發(fā)生零的擴(kuò)張，隨著乒而來的普遍的暴衰退、收縮和甚與下一個(gè)周期姑擴(kuò)張階段相連殃的復(fù)蘇所組成揮；這種變化的留順序反復(fù)出現(xiàn)房，但并不是定姐時(shí)的；經(jīng)濟(jì)周順期持續(xù)的時(shí)間癥在一年以上或趣十年十幾年；丟它們不再分為袖具有接近自己請(qǐng)的振幅的類似擁特征的更短周辨期。呈從不同的角度香，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們堡分析了經(jīng)濟(jì)周沖期產(chǎn)生的原因此。份經(jīng)濟(jì)周期的外紀(jì)生成因理論認(rèn)禮為，太陽黑子雹或星象；戰(zhàn)爭(zhēng)盛、革命和選舉料；金礦的發(fā)現(xiàn)死、人口增長(zhǎng)率軟與移民；新大隨陸和資源的發(fā)著現(xiàn)；科學(xué)上的知突破和技術(shù)創(chuàng)藏新等等外登生因素現(xiàn)是經(jīng)濟(jì)周期的教成因。濱而內(nèi)生經(jīng)濟(jì)周紐期把引起經(jīng)濟(jì)塵周期的原因歸愧結(jié)為經(jīng)濟(jì)制度川內(nèi)部的一些因狀素，這些因素位本身要受經(jīng)濟(jì)芬的影響，但又甘反過來影響經(jīng)兇濟(jì)，如貨幣供戴給、投資、消茫費(fèi)和心理等因擱素。設(shè)就經(jīng)濟(jì)周期而勒言，如果整體籮經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好經(jīng)，對(duì)房地產(chǎn)市動(dòng)場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定梳和回升是有利挪的，房地產(chǎn)行蝴業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)粗也相對(duì)較低；蠟但如果經(jīng)濟(jì)處炊于經(jīng)濟(jì)周期的榨衰退和低谷階膜段，房地產(chǎn)作架為一個(gè)重要的稠固定資產(chǎn)投資綱行業(yè)，將受到疼較大的抑制作款用，無論是房汗地產(chǎn)市場(chǎng)需求器還是房地產(chǎn)投狼資需求，都難柄以保證投資的飲安全性和回報(bào)猛率。晝經(jīng)濟(jì)環(huán)境的具楚體內(nèi)容包括當(dāng)位地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水根平、生產(chǎn)要素鋪供應(yīng)和吸引投鴉資情況等。其設(shè)中經(jīng)濟(jì)發(fā)展水按平是指當(dāng)?shù)谿昏DP及人均G鳳DP數(shù)值及增恒長(zhǎng)率、當(dāng)?shù)剡M(jìn)刺口貿(mào)易、當(dāng)?shù)厝皇袌?chǎng)規(guī)模市場(chǎng)網(wǎng)潛力及開放度絲、當(dāng)?shù)亟迥杲銇淼耐ㄘ浥蛎浾窈彤?dāng)?shù)氐南M(fèi)厘水平及結(jié)構(gòu)、養(yǎng)配套金融服務(wù)撓和信息服務(wù)市蠟場(chǎng)等方面，生數(shù)產(chǎn)要素供應(yīng)是扔指原材料供應(yīng)安及價(jià)格、勞動(dòng)槐力供應(yīng)及工資俱水平、土地資塘源及價(jià)格、資降金供應(yīng)及利率把、外匯管制方吊式及匯率等方割面，吸引投資毛情況是指最近肅三年吸引投資之金額、增長(zhǎng)率弦和新增投資企揪業(yè)情況。遙目前中國境內(nèi)晝較權(quán)威和有指辦導(dǎo)性借鑒性的棉經(jīng)濟(jì)分析成果以主要有統(tǒng)計(jì)局追、國務(wù)院發(fā)展蘋研究中心等政竟府部門做出的嘗統(tǒng)計(jì)分析以及鴨各大科研機(jī)構(gòu)碼的課題研究等朵等。4、法制弄市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在一貌定意義上說是系法制經(jīng)濟(jì)。只箏有加強(qiáng)法制建脅設(shè)，才能保護(hù)杏投資企業(yè)在市董場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的平隱等、有序、有廈效，才能保護(hù)泉投資企業(yè)的自葉主權(quán)和利益。宅因此，加強(qiáng)法免制建設(shè)，為投涉資企業(yè)和開發(fā)塔企業(yè)創(chuàng)造良好寺的法制環(huán)境，砌能夠?qū)ΡＷC投嘉資安全和開發(fā)捧過程的順利進(jìn)握行起到促進(jìn)作娃用。片然而，在中國他，各地的法制借環(huán)境，由于立匆法和執(zhí)法等方濕面的差異，還蹦存在很大程度舞的不完善性。冊(cè)這在西部大開慘發(fā)中可見一斑態(tài)。掏中央提出西部處開發(fā)的戰(zhàn)略決伴策，對(duì)西部來壁說，無疑是一庫種機(jī)遇，同時(shí)扶也是一種挑戰(zhàn)順。但由于長(zhǎng)期殃以來各種因素刺的影響，西部勇還沒有形成一餃個(gè)讓人滿意的陪投資環(huán)境，外慌資和國內(nèi)東部仿地區(qū)的資金尚贏不能放心地投棄入西部。岡只有在嚴(yán)格執(zhí)談行法律、法規(guī)溝和政策，西部是大開發(fā)才能健蹈康有序進(jìn)行?？蚨己玫姆ㄖ茻o環(huán)境，需要政形府部門、司法掉機(jī)關(guān)、社會(huì)各射界的法律工作棉者的共同培育劈與維護(hù)。在這屑一過程中，環(huán)岔境的改善，具姨有十分重要的凝意義。偶良好的法律環(huán)匯境，將改善當(dāng)嗽地的投資環(huán)境徐，幫助開發(fā)企饒業(yè)和投資方快遺速順利地收回嗎資本，完成開交發(fā)。保對(duì)于房地產(chǎn)開丙發(fā)企業(yè)來說，建法制中對(duì)房地頃產(chǎn)影響最大的竊是土地政策及搬房地產(chǎn)法律法勁規(guī)，還包括國裝家和當(dāng)?shù)貙?duì)于滑規(guī)劃建設(shè)條件博的規(guī)定，這些撲政策的變化常嚼常導(dǎo)致房地產(chǎn)練開發(fā)方向開發(fā)稍重點(diǎn)和盈利模啞式的重大轉(zhuǎn)變?cè)?。腐一個(gè)重要例子澇就是2002胳年北京市下發(fā)罵的33號(hào)文件釣。富2002年6眉月28日，北巷京市下發(fā)了《心關(guān)于停止經(jīng)營允性項(xiàng)目國有土核地使用權(quán)協(xié)議耐出讓有關(guān)規(guī)定渴的通知》（京務(wù)政辦發(fā)(20多02)33號(hào)善），對(duì)已沿用劉多年的協(xié)議出督讓國有土地方捎式叫停。局按照通知要求占，從200嬸2年７月起，基凡在北京市行耳政區(qū)域范圍內(nèi)駝利用國有土地血進(jìn)行商業(yè)、旅件游、娛樂、寫情字樓及商品住告宅等經(jīng)營性開此發(fā)的項(xiàng)目用地培，必須通過招論標(biāo)、拍賣或掛器牌方式進(jìn)行公便開交易。廚通知規(guī)定，凡榮用于經(jīng)營性開究發(fā)的項(xiàng)目用地劣，按以下規(guī)定吃辦理：惡符合土地利用遇總體規(guī)劃、城瓜市總體規(guī)劃和踐年度土地供應(yīng)足計(jì)劃的新征土堅(jiān)地，用于經(jīng)營稈性開發(fā)的，由歉市或區(qū)、縣人遵民政府統(tǒng)一征禽地后，納入市恩人民政府土地逢儲(chǔ)備，通過市唉土地交易市場(chǎng)傭公開交易。野原劃撥土地使沸用者需轉(zhuǎn)讓其米劃撥土地使用底權(quán)或改變用地鉤性質(zhì)用于經(jīng)營喇性開發(fā)的，須名進(jìn)入市土地交養(yǎng)易市場(chǎng)公開交挽易。釀凡進(jìn)入市土地封交易市場(chǎng)公開偽交易的土地，彈由市土地交易刺市場(chǎng)按照規(guī)定鐘程序進(jìn)行招堂標(biāo)、拍賣或掛淘牌交易。樓經(jīng)營性項(xiàng)目用辱地投資者需要賣使用土地的，解須在市土地交耽易市場(chǎng)通過掛款牌、招標(biāo)或拍嚼賣方式獲得土搭地使用權(quán)。勒但通知同時(shí)規(guī)柄定，經(jīng)市政府警批準(zhǔn)，綠化隔象離帶項(xiàng)目、小仰城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目察、危舊房改造箭項(xiàng)目，以及其起他重大建設(shè)項(xiàng)耍目中的經(jīng)營性脹項(xiàng)目用地，因亂和其他非經(jīng)營伙性項(xiàng)目確實(shí)不頓可分割而不能談進(jìn)入市土地交訊易市場(chǎng)公開交確易的，屬于規(guī)牲劃為高科技、鋤工業(yè)用途的經(jīng)占營性項(xiàng)目用地武確需協(xié)議出讓腐的，市政府批校準(zhǔn)的其他經(jīng)營充性項(xiàng)目用地，授可以采用協(xié)議土方式辦理土地比使用權(quán)出讓手樂續(xù)。從后來互的發(fā)展情況看其，這一政策對(duì)賭2002年前馳進(jìn)行協(xié)議轉(zhuǎn)讓齊的土地影響很拿大。因?yàn)榘凑展癖本┦?3號(hào)溜文件，到20催02年12月濾31日，所有肆之前協(xié)議出讓哭“圈到的”土認(rèn)地，必須完成鑄立項(xiàng)、規(guī)劃和轉(zhuǎn)土地出讓合同嘴，否則政府將董收回；另外文泉件規(guī)定那些拿慶到的土地如果解兩年內(nèi)不開發(fā)瓦，政府也有權(quán)座收回。這成為釀2003年北需京市開復(fù)工面爬積創(chuàng)歷史之最押的重要原因之各一。菌該通知雖然限飲制了協(xié)議轉(zhuǎn)讓輸?shù)耐恋亟灰追絺ナ?，但在促進(jìn)術(shù)北京市土地市嬸場(chǎng)交易透明化杰、公開化方面街，效果并不明鍬顯。但在后續(xù)厘政策未出臺(tái)前斷，真正掛牌交杠易的土地在整葡個(gè)北京市的開出發(fā)面積中所占呼比重仍然很小喊，大量的土地糖交易通過合作看開發(fā)、公司收寶購等形式隱蔽服進(jìn)行，同時(shí)通柴知規(guī)定的不受焦限制地區(qū)——爭(zhēng)城區(qū)危改地區(qū)蒸、綠化隔離帶漂地區(qū)和重點(diǎn)建罷設(shè)項(xiàng)目成了房翅地產(chǎn)開發(fā)的熱糾點(diǎn)，這也成為旨2003～2畢004年房地墾產(chǎn)市場(chǎng)的重要總特征。5、金融越金融是房地產(chǎn)淺開發(fā)投資前必塑須重點(diǎn)考察的彩因素。防這是由房地產(chǎn)側(cè)項(xiàng)目投資的特皺殊性和現(xiàn)實(shí)性漂決定的。稼房地產(chǎn)投資與是普通項(xiàng)目投資遷相比，一個(gè)突占出的差別就是輩資金需求量大封，占用時(shí)間長(zhǎng)糟，因此，對(duì)資鹿金和融資渠道毫的依賴性更強(qiáng)須。上目前，中國的儉房地產(chǎn)企業(yè)大刪多處于資金不聚足狀態(tài)，負(fù)債蹈率很高，常常偽達(dá)到70～8仍0％甚至更高鴿，償債能力弱久。受種種條件秒的限制，房地睛產(chǎn)企業(yè)的融資芒渠道非常狹窄滔，更多地還是鞭依賴銀行貸款棋，從開發(fā)貸款洗到房屋按揭。道據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯落示，開發(fā)企業(yè)具的自有資金基赤本在項(xiàng)目總叫硬投資額的30柳％左右，其余球部分基本來自鋸銀行，不論直牧接還是間接方制式。唉因此，金融政傭策和融資渠道歷的變化強(qiáng)烈影貼響著房地產(chǎn)開映發(fā)活動(dòng)。舅這種影響，在抵2003年央僅行頒布的12飽1號(hào)文件以及為后續(xù)的相關(guān)執(zhí)猾行政策得到充坦分的展示。蹦“121號(hào)文鉤件”的核心內(nèi)樣容是：房地產(chǎn)竭開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)花銀行貸款，其庭自有資金（指拌所有者權(quán)益）湊應(yīng)不低于開發(fā)秤項(xiàng)目總投資的棋30％；商業(yè)靠銀行發(fā)放的房泄地產(chǎn)貸款，嚴(yán)劈禁跨地區(qū)使用斧；商業(yè)銀行不觀得向房地產(chǎn)開釀發(fā)企業(yè)發(fā)放用情于繳交土地出吐讓金的貸款；格對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)弊構(gòu)發(fā)放的貸款紙為抵押貸款，丘貸款額度不得漸超過所收購?fù)溜h地評(píng)估價(jià)值的融70％，貸款乖期限最長(zhǎng)不得頓超過2年；承床建房地產(chǎn)建設(shè)停項(xiàng)目的建筑施掩工企業(yè)只能將傾獲得的流動(dòng)資封金貸款用于購分買施工所必需智的設(shè)備，嚴(yán)格纏防止建筑施工盾企業(yè)使用銀行導(dǎo)貸款墊資房地鴨產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。沸在漢個(gè)人房貸方孟面，通知規(guī)定驟：商業(yè)銀行只規(guī)能對(duì)購買主體頓結(jié)構(gòu)已封頂住眼房的個(gè)人發(fā)放宿個(gè)人住房貸款潔；借款人申請(qǐng)樂個(gè)人商業(yè)用房鐮貸款的抵借比匆不得超過60利％，貸款期限購最長(zhǎng)不得超過毛10年，所購師商業(yè)用房為竣北工驗(yàn)收的房屋震；購買第二套燥以上（含第二世套）住房的，慌應(yīng)適當(dāng)提高首螞付款比例，并剖不再執(zhí)行個(gè)人寒住房貸款利率迷，而按央行公遲布的同期檔次況貸款利率執(zhí)行填。121號(hào)柿文件不僅規(guī)定桑了開發(fā)貸款，議還對(duì)與房地產(chǎn)多貸款有關(guān)的所肺有方面都作了住規(guī)定——包括墾住房按揭、土局地儲(chǔ)備、施工扁企業(yè)貸款和公忽積金貸款。提121號(hào)文件裕出臺(tái)，是因?yàn)檎廴找嬖龆嗟姆坑禺a(chǎn)違規(guī)貸款劫引起了央行的瘋密切關(guān)注。蝶來自建設(shè)部等側(cè)部委的調(diào)查表更明，目前，房章地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)駐項(xiàng)目投入資金謙中約20%至揀30%是銀行去貸款，其中土濃地出讓金、項(xiàng)怪目啟動(dòng)資金都洲來自銀行；建鞠筑公司往往要推對(duì)項(xiàng)目墊付約吃占總投入的3距0%至40%團(tuán)的資金，這部廣分資金也多是問向銀行貸款，沈此外，至少一口半的購房者申闖請(qǐng)了個(gè)人住房位抵押貸款。這炊幾項(xiàng)累加，房青地產(chǎn)項(xiàng)目中6辣1%的資金是莖來源于銀行。器從銀行角度說盈，目前房地產(chǎn)撿貸款已占全國問商業(yè)銀行貸款品總額的17%殘，銀行對(duì)房地湯產(chǎn)貸款的依賴驅(qū)程度也已經(jīng)相叮當(dāng)高。夫121號(hào)文件預(yù)正是在控制銀乳行風(fēng)險(xiǎn)、控制低房地產(chǎn)擴(kuò)張、館限制其形成泡孫沫的基礎(chǔ)上產(chǎn)踢生的?？偟谋握f來，121怨文件對(duì)房地產(chǎn)狼企業(yè)的影響主扔要表現(xiàn)在以下尺幾個(gè)方面：漫（1）、改變貿(mào)了房地產(chǎn)開發(fā)蒼企業(yè)原有的資裕金運(yùn)作模式。暈房地產(chǎn)開發(fā)企肅業(yè)原有的主要房依靠銀行貸款狡、建筑單位墊軍款和消費(fèi)者按務(wù)揭貸款資金運(yùn)懇作方式在12悟1文件發(fā)揮效慢力后將不復(fù)存場(chǎng)在。121號(hào)努文加大歷了開發(fā)企業(yè)前目期的資金壓力階，這構(gòu)成了未溜來房地產(chǎn)開發(fā)臣的更高的門檻否，將對(duì)資金實(shí)盆力弱、資金鏈料條脆弱的中小打開發(fā)商起到隔疑離和驅(qū)散的作買用，降低銀行航的信貸風(fēng)險(xiǎn)，端同時(shí)促進(jìn)房地予產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)梳奩級(jí)實(shí)和結(jié)構(gòu)優(yōu)化偵。雀隨著121號(hào)礙文件的執(zhí)行和織深化，土地資天源將向一些專奉業(yè)化程度高、舉公司管理規(guī)范灑、土地資源儲(chǔ)隊(duì)備豐富、資金嫁實(shí)力雄厚的大鍋公司集中，而窗身單力薄的中檢小公司將淡出飾房地產(chǎn)開發(fā)市蒙場(chǎng)。墨（2）、抑制甚投資坐型客戶挖的購房需求。覺通過提高第二祥套住房的首付遍比例以及上調(diào)塊高檔房和第二織套住房的貸款袍利率，將增加橡投資客戶的資陪金壓力，從而古限制其進(jìn)行住恩房的投資型購纖買。這一規(guī)定度將極大地影響陡著北京市場(chǎng)上很中高檔樓盤的寧需求，因?yàn)樵诒犨@一產(chǎn)品消費(fèi)這群體內(nèi)投資損型客戶閃占的比重最大洋。銀行的警個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)桌將得到控制，汗而房地產(chǎn)的投呢資用途卻受到暈了限制。布（3）、限制械政府和開發(fā)企悶業(yè)的土地儲(chǔ)備符。類121號(hào)文件棵提出，對(duì)土地抹儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放握的貸款為抵押逢貸款，貸款額住度不得超過所芳收購?fù)恋卦u(píng)估敘價(jià)值的70％綢，貸款期限最岡長(zhǎng)不得超過2限年。這將限制國地方政府對(duì)土爹地進(jìn)行開發(fā)，杏從而導(dǎo)致市場(chǎng)著供應(yīng)總量減少延。而規(guī)定“商放業(yè)銀行不得向身房地產(chǎn)開發(fā)企宗業(yè)發(fā)放用于繳以交土地出讓金牌的貸款”，這院會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商添土地儲(chǔ)備不足渣，影響其進(jìn)行扭連續(xù)生產(chǎn)的能踏力。垃金融力量，在俗目前中國實(shí)際注環(huán)境中，對(duì)房別地產(chǎn)行業(yè)具有畝顛覆性的影響戶，必須在投資瘋環(huán)境分析中得姿到應(yīng)有的重視迫。綢三、房地產(chǎn)投角資環(huán)境的分析咽方法迎投資環(huán)境分析鍋評(píng)估是開發(fā)企湯業(yè)對(duì)外開發(fā)活當(dāng)動(dòng)中可行性研雀究的重要組成籍部分。獎(jiǎng)投資環(huán)境分析巷的結(jié)論是開發(fā)勢(shì)企業(yè)制定投資筐戰(zhàn)略、選擇開牽發(fā)地區(qū)、確定蔥開發(fā)的物業(yè)形題式和選擇投資敘方式的重要依步據(jù)。認(rèn)真做好賤市場(chǎng)調(diào)查和投監(jiān)資環(huán)境評(píng)估是如房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)貌目成功與否的紫基礎(chǔ)?？皳?jù)民間機(jī)構(gòu)的刪一項(xiàng)調(diào)查顯示先，凡是投資前跪?qū)δ繕?biāo)市場(chǎng)的張投資環(huán)境和市廊場(chǎng)潛力作過深苦入調(diào)查研究的靜項(xiàng)目，大都比考較成功；而那形些對(duì)可行性研慈究敷衍了事的覺項(xiàng)目多以失敗項(xiàng)而告終，這方不面的教訓(xùn)的確稻不少。干如某公司在中職國北方城市進(jìn)縮行開發(fā)，沒有啞考慮到當(dāng)?shù)貧獗赜绊?，而將眉汽車車位設(shè)于庫地面，因?yàn)槎屑酒囃Ｔ趹舫鈺?huì)導(dǎo)致長(zhǎng)時(shí)招間無法發(fā)動(dòng)，搞從而影響到物類業(yè)銷售，進(jìn)而侮導(dǎo)致投資回收裝出現(xiàn)問題，這軋就是事先環(huán)境央評(píng)估不夠的不鑄良后果。犧投資環(huán)境的分社析評(píng)估是一項(xiàng)殘復(fù)雜的、涉及緊面十分廣泛的辭工作。全面評(píng)朱價(jià)一個(gè)地區(qū)的曬投資環(huán)境，不宋僅要考慮經(jīng)濟(jì)唉因素和經(jīng)營條住件，還要認(rèn)真薄研究政治、法賠律、自然資源蛋等諸方面的因車素。涌一般來說，并傾非每個(gè)企業(yè)都劍擁有上述所有寬領(lǐng)域的專家，輛一切評(píng)估工作頭都由自己進(jìn)行臂。這就要求評(píng)醋估者根據(jù)自身保的條件和被評(píng)商估地的情況，命選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)默估方式，對(duì)投守資環(huán)境進(jìn)行科村學(xué)客觀的評(píng)價(jià)嘆。粥投資環(huán)境的評(píng)遲估方式主要有從專家實(shí)地論證脹、問卷調(diào)查評(píng)奏價(jià)和咨詢機(jī)構(gòu)跌評(píng)估3種。?。ㄒ唬＜覍?shí)劑地論證翠為了解某地區(qū)陪的投資環(huán)境，外投資者可以派啊遣一個(gè)專家組腸前往當(dāng)?shù)剡M(jìn)行襲實(shí)地考察和評(píng)超價(jià)。在幾天或歸幾周的考察中盾，專家組不僅醋要進(jìn)行廣泛的絕調(diào)查，而且還侮要同當(dāng)?shù)氐恼掣賳T、有關(guān)坦專家學(xué)者、企農(nóng)業(yè)家、商人等孟直接接觸和會(huì)炭談，以盡可能獻(xiàn)收集到第一手兵資料。在考察旁結(jié)束后，專家態(tài)組要提交調(diào)查芬報(bào)告，對(duì)被調(diào)棚查地區(qū)的投資罵環(huán)境進(jìn)行較為宮詳盡的介紹和暑評(píng)價(jià)。甲專家組對(duì)該地色區(qū)投資環(huán)境進(jìn)竄行實(shí)地考察論隙證時(shí)，所獲得頃的資料、信息錢的來源是影響腸評(píng)價(jià)結(jié)論的一醉個(gè)重要因素。溜準(zhǔn)確、完整、紹全面的信息是夜專家綿組做出萌正確評(píng)估結(jié)論堪的基礎(chǔ)；反之瓣，錯(cuò)誤、失真該、殘缺的信息技可能將投資環(huán)某境的評(píng)價(jià)引入國歧途。霸為了獲取準(zhǔn)確容、全面的資料未和信息，專家粒組應(yīng)該勇廣泛而直接地追同該地區(qū)各行宵各業(yè)的人接觸缸。這些人員主政要包括：（1兇）該地區(qū)有關(guān)那機(jī)構(gòu)和部門的臂官員和工作人汪員；（2）銀民行等金融企業(yè)采；（3）當(dāng)?shù)匮萜髽I(yè)家；（4差）外國企業(yè)家煮和商人；（5胳）與本公司有趁間接關(guān)系的人跌員；（6）大令學(xué)教授及研究猴人員；（7）熔新聞機(jī)構(gòu)和報(bào)案刊；（8）顧杰客和潛在的顧陜客。掉采用專家實(shí)地訴論證方式評(píng)估掉投資環(huán)境，可樓以增加評(píng)價(jià)者購的感性認(rèn)識(shí)，獅獲得許多從官斥方公布的統(tǒng)計(jì)酸資料中無法獲違得的第一手資啟料，有利于對(duì)珠該地區(qū)投資環(huán)用境做出比較客仿觀的評(píng)價(jià)。睬然而，專家組蠅要想在很短的棋考察期內(nèi)，對(duì)賺該地區(qū)的政治建、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)探、自然條件等放方面做出詳盡喝、全面的評(píng)價(jià)年是很困難的。值而且，盡管要霜求專家組在調(diào)遍查中力求獲取庭第一手資料，便但事實(shí)上，他睬們同該地區(qū)的覆政治、經(jīng)濟(jì)、允社會(huì)實(shí)際還是魔有相當(dāng)?shù)木嚯x收，所得到的可拌能是千篇一律朋的介紹，這些貿(mào)介紹以后可能營成為他們調(diào)查唉報(bào)告的主要內(nèi)困容。由此而可女能形成的不切姓實(shí)際的調(diào)查報(bào)組告會(huì)令許多投搏資者做出不恰詳當(dāng)?shù)耐顿Y決策哄，甚至蒙受重杏大損失。孕（二）問卷調(diào)寬查評(píng)價(jià)搜問卷調(diào)查評(píng)價(jià)脾就是用函詢調(diào)拉查方式，把影慮響投資環(huán)境的獸因素及其重要比程度編寫成幾文個(gè)意見征詢表坐，寄給有關(guān)的攤投資者、政府吵官員和專家，伏并要求用書面光回答并寄回，振然后用統(tǒng)計(jì)方霧法來歸納、整素理調(diào)查結(jié)果，趙最后得出對(duì)投容資環(huán)境的評(píng)價(jià)牢。為采用問卷調(diào)查貢方式評(píng)價(jià)投資嘩環(huán)境，一般要嬸包括兩方面的夜內(nèi)容：一是對(duì)悶各個(gè)投資環(huán)境至因素的重要性嘗進(jìn)行評(píng)估；另拐一是評(píng)價(jià)各個(gè)陸投資環(huán)境因素凝的現(xiàn)狀。由于朱投資者對(duì)各因瞧素的重視程度落各不相同，這右就要求在評(píng)價(jià)攝投資環(huán)境時(shí)，眼應(yīng)區(qū)別各因素皺的重要程度，桿并在問卷調(diào)查聲表中予以反映涼。礎(chǔ)征詢調(diào)查表是囑進(jìn)行問卷調(diào)查害的重要工具。簽調(diào)查表的制定春要求簡(jiǎn)單明了化，重點(diǎn)突出，類用詞準(zhǔn)確，問蓄題的數(shù)量也要恢適當(dāng)。同時(shí)，堤為了使評(píng)價(jià)者揭全面了解情況予，調(diào)查表一般碎都有前言，用熊以簡(jiǎn)要說明調(diào)封查的目的和任抹務(wù)，以及評(píng)價(jià)漆者的回答在投叉資環(huán)境最終評(píng)際價(jià)中的作用。評(píng)選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)約價(jià)者則是問卷述調(diào)查評(píng)價(jià)成敗敏的關(guān)鍵。一般鉆來說，評(píng)價(jià)者屬的選擇應(yīng)具備慨廣泛的代表性妻。至少應(yīng)包括惜以下3方面的摘人員：一是該遇地區(qū)有關(guān)部門洲的官員和工作趣人員；二是有衣代表性的投資驟者；三是有關(guān)株政治、經(jīng)濟(jì)和仗法律等方面專種家學(xué)者。饅最后，還應(yīng)對(duì)居調(diào)查結(jié)果進(jìn)行奉統(tǒng)計(jì)歸納和處題理。其主要任曲務(wù)是就調(diào)查結(jié)灘果的傾向性和供一致性做出分彈析。其中所謂尤傾向性是指大您多數(shù)評(píng)價(jià)者的膛意見是什么，船或者說評(píng)價(jià)者騰的主要傾向是喉什么，這也就竟是統(tǒng)計(jì)上所說刻的集中趨勢(shì)。啦而所謂評(píng)價(jià)者艱意見的一致性最則是拾指評(píng)價(jià)撓者的意見是否肺集中，集中到折什么程度；這悠種評(píng)價(jià)者意見麥的離散程度，墻也就是統(tǒng)計(jì)上余所說的離散趨表勢(shì)。崗（三）咨詢機(jī)夢(mèng)構(gòu)評(píng)估造投資環(huán)境評(píng)估軟也可以委托專弄門的咨詢機(jī)構(gòu)知進(jìn)行。咨詢機(jī)添構(gòu)接受委托，鬼以專門的知識(shí)粗和經(jīng)驗(yàn)，通過賊調(diào)查研究取得制信息，用現(xiàn)代供科學(xué)的咨詢方沙法，對(duì)該地區(qū)捷的投資環(huán)境進(jìn)菜行評(píng)價(jià)，為委碼托者進(jìn)行投資唇?jīng)Q策，或制定蘇改善投資環(huán)境晨的措施提供依剩據(jù)。壯同其他研究工倡作一樣，咨詢宿機(jī)構(gòu)的工作也籌有一定的程序題。它大體可分見為3個(gè)階段：撕1．評(píng)估前的恢洽談斷這一階段從委新托者提出要求筑開始直至簽訂膝咨詢委托合同梁。該階段的實(shí)朝施程序主要有延：（1）咨詢鑒機(jī)構(gòu)與委托者衛(wèi)談判，明確了弦解委托者的意賢圖和目標(biāo)；（烈2）在咨詢機(jī)毒構(gòu)內(nèi)組織課題違組，選派知識(shí)尼淵博、經(jīng)驗(yàn)豐飼富的通才擔(dān)任鵝課題組長(zhǎng)；（昨3）課題組收脖集信息并做事霜前調(diào)查，根據(jù)許掌握的信息，婆制定出評(píng)估工標(biāo)作計(jì)劃書；（量4）與委托者淺確定工作計(jì)劃針書，正式簽訂琴咨詢委托合同販。2．評(píng)估階段蛋在這一階段，駁課題組要根據(jù)警合同的要求，歲進(jìn)行廣泛調(diào)查捉，收集投資環(huán)遵境所涉及的各切方面信息，必酸要時(shí)還應(yīng)做實(shí)招地考察。在占刻有大量資料的勾基礎(chǔ)上，課題斗組運(yùn)用各種分央析方法對(duì)投資心環(huán)境做出分析物和評(píng)價(jià)。3．評(píng)估報(bào)告鞠評(píng)估報(bào)告是咨約詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行投布資環(huán)境評(píng)估的音最終成果。對(duì)宿它的要求，一余般來說既要系伐統(tǒng)全面，又要揮簡(jiǎn)明扼要，以漁便于委托者做僚出投資與否的折決策，或便于舉委托者進(jìn)一步減完善投資環(huán)境資。政（四）冷熱對(duì)食比法繪這是1968專年美國學(xué)者伊卵西阿·利特法棒克和彼得·班拿廷兩人提出的沫投資環(huán)境評(píng)估宋方法。他們棉歸納出一個(gè)地蹲區(qū)投資環(huán)境“蛋冷熱”（即優(yōu)建劣）的七大因競(jìng)素，并從投資貌者的角度出發(fā)魯，對(duì)一些地區(qū)上的投資環(huán)境進(jìn)絕行了評(píng)價(jià)。這壁些因素包括：邪1、政治穩(wěn)定炒性。唇有一個(gè)由社會(huì)類各階層代表所迷組成的、為廣端大人民群眾所托擁護(hù)的政府。攔該政府能夠鼓灑勵(lì)和促進(jìn)企業(yè)忌發(fā)展，創(chuàng)造出儲(chǔ)良好的適宜企漠業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營的顆環(huán)境。當(dāng)一個(gè)耀地區(qū)的政治穩(wěn)潛定性高時(shí)，這斃一因素被稱為承“熱”因素。己繁2、市場(chǎng)機(jī)會(huì)逗。洗有廣大的顧客仍，對(duì)開發(fā)商提故供的產(chǎn)品和服塵務(wù)有尚未滿足志的需求，且具椒有較大的購買紛力。當(dāng)市場(chǎng)機(jī)灌會(huì)大時(shí)，它就尊被稱為“熱”鈔因素。蟻3、經(jīng)濟(jì)發(fā)展貼與成就。頓一個(gè)地區(qū)所處朋的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階衛(wèi)段、增長(zhǎng)率、牲經(jīng)濟(jì)效率及穩(wěn)粥定性等，是投帽資環(huán)境分析的蝕重要方面之一修。譽(yù)4、文化一元勺化。捐一個(gè)地區(qū)內(nèi)各龍階層人民的相見互關(guān)系以及風(fēng)接俗習(xí)慣、價(jià)值講觀念、宗教信饑仰等方面的差置異程度，都要明受到他們的傳宰統(tǒng)文化的影響談。當(dāng)文化一元劫化的程度高時(shí)絲，那它就是一猾個(gè)“熱”因素友。懸5、法令阻礙至。勉一個(gè)地區(qū)的法貝規(guī)繁復(fù)，法律付制度不健全，抽并有意或無意筐地限制和束縛少現(xiàn)有企業(yè)的生魯產(chǎn)經(jīng)營，這將范會(huì)影響今后的購?fù)顿Y環(huán)境。若蜂法令阻礙大，穿這就是一個(gè)“然冷”因素。例6、實(shí)質(zhì)阻礙剖。駐一個(gè)地區(qū)的自血然條件，如地匆形、地理位置品、氣候、降雨姨量、風(fēng)力等，勇往往會(huì)對(duì)企業(yè)農(nóng)的有效經(jīng)營產(chǎn)名生阻礙。如果喝實(shí)質(zhì)阻礙高，株就是一個(gè)“冷膨”因素。7鷹、地理文化差買異。適與開發(fā)企業(yè)總扇部所在地距離木遙遠(yuǎn)，文化迥背異，社會(huì)觀念揪、風(fēng)俗習(xí)慣和尸語言上存在著佩差異等，都會(huì)逼對(duì)相互之間的懸溝通和聯(lián)系產(chǎn)勞生不利影響?？迦绻乩砦幕滩罹啻?，就是賞一個(gè)“冷”因補(bǔ)素。農(nóng)表1冷熱對(duì)補(bǔ)比例表首地名眾政治穩(wěn)定性卷市場(chǎng)機(jī)會(huì)瀉經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就逝文化一元化肺法令阻礙光實(shí)質(zhì)阻礙冷地理文化差距忍A蝴熱設(shè)大攻大兆大豐中抱小純中催小扶冷豬B觸熱罩大卡中冊(cè)中痰大輪小肆小隙小唯冷謀C休熱榆大版大怎大暮大辰中這小踐中秋冷族D括熱苦大鴨大絮大吊大蘇大眨中答大饞冷播E亭熱洽小跟中湖中同中營小繭中左大脈冷予F盒熱恨小經(jīng)中前中嶼中用中艇大腳大我冷棵G斤熱獄小變中啞小沙中駱大冷大勞大槽冷宰H路熱午小王中琴中醫(yī)小徒中蹈大室大廁冷坊I廚熱進(jìn)中沈中織小亡中謹(jǐn)大塑大右大戚冷文J泥熱婆小結(jié)小仇小譽(yù)中萬大此大炕大祝冷而總之，當(dāng)政治聽穩(wěn)定、市場(chǎng)機(jī)念會(huì)大、經(jīng)濟(jì)發(fā)仙展快、文化統(tǒng)例一、法規(guī)限制損小、實(shí)質(zhì)阻礙屯小、地理文化牛差距小時(shí)，就腐是有利于投資梨的“熱”因素?cái)D，具備這些條奮件的地區(qū)為“奧熱地區(qū)”；反兄之即為“冷地怨區(qū)”。一個(gè)地毅區(qū)的投資環(huán)境摟越好，開發(fā)企怎業(yè)在該國的投隊(duì)資參與成分就營越大；相反，辮若一個(gè)地區(qū)的破投資環(huán)境越差謝，則開發(fā)企業(yè)妥參與該地區(qū)投礦資的成分就越鵲小。販當(dāng)然，上述7滿個(gè)因素又可分推為若干個(gè)子因奪素，可以對(duì)這綁些狹子因素志作進(jìn)一步的“宇熱冷”分析。俱“冷熱”對(duì)比伴法是最早的一胡種投資環(huán)境評(píng)麻估方法。雖然驢在因素的選擇夫及其評(píng)判上有孤些籠統(tǒng)和粗糙孫，但它卻為投完資環(huán)境評(píng)估提卵供了可資利用蓋的框架，為后相來投資環(huán)境評(píng)蔬估方法的形成券和完善奠定了務(wù)基礎(chǔ)。同時(shí)，勁“冷熱”對(duì)比裕分析的結(jié)論也頂是投資者制定普投資戰(zhàn)略、選死擇投資區(qū)位的救重要依據(jù)。帳（五）多因素賤評(píng)估法售在1987年筆召開的“中國間投資環(huán)境比較脊研究”研討會(huì)腐上，香港中文費(fèi)大學(xué)閔建蜀教豎授在羅氏等級(jí)蛛尺度法的基礎(chǔ)查上，提出了一顧種多因素評(píng)估愁方法。壞他將投資環(huán)境深因素分為11漿類，即：政治嚴(yán)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)炎境、財(cái)務(wù)環(huán)境噸、市場(chǎng)環(huán)境、鑰基礎(chǔ)設(shè)施、技跑術(shù)條件、輔助鐮工業(yè)、法律制謙度、行政機(jī)構(gòu)籃效率、文化環(huán)粉境、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境戀。每一類因素刷又由一系列危子因素膏構(gòu)成，如政治餡環(huán)境包括政治們穩(wěn)定性、國有狗化的可能性、倚當(dāng)?shù)卣耐庑钨Y政策等（見考表）。剖在具體評(píng)估該顆地區(qū)投資環(huán)境淺時(shí)，首先對(duì)各抓類因素的子因平素鹽作出害綜合評(píng)價(jià)；然枯后據(jù)此對(duì)該類循因素子作出肆優(yōu)、良、中、膠可、差的判斷胞；最后，在此貧基礎(chǔ)上計(jì)算該猜國投資環(huán)境的趣總分?jǐn)?shù)。其計(jì)簡(jiǎn)算公式如下：擁式中：G為投嘉資環(huán)境總分?jǐn)?shù)器；燃Wi為為第極i探類因素的權(quán)重幻；Ai、Bi屑、銳Ci稱、Di、倒Ei否分別為第倡i雙類因素被評(píng)為挖優(yōu)、良、中、英可、差的百分鴿比。安投資環(huán)境總分篩數(shù)的取值在1淚1～55之間頂，愈接近55改，則說明投資殼環(huán)境愈佳；反啄之，愈接近1朗1，則說明投弱資環(huán)境愈差。條表閔氏多因攏素評(píng)估法校影響因素性子因素坊1.政治環(huán)境庭①政治穩(wěn)定性控；②國有化可州能性；③當(dāng)?shù)叵墩耐赓Y政托策展2.經(jīng)濟(jì)環(huán)境類①經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；快②物價(jià)水平議3.財(cái)務(wù)環(huán)境嚼①資本和利潤(rùn)瓦匯出；②匯率爸；③集資和借應(yīng)款的可能性滋4.市場(chǎng)環(huán)境袍①市場(chǎng)規(guī)模；爸②分銷網(wǎng)點(diǎn)；要③營銷輔助機(jī)箭構(gòu)；④地理位殼置弄5.基礎(chǔ)設(shè)施過①國際通信設(shè)崗備；②交通與滿運(yùn)輸；③外部濁經(jīng)濟(jì)蝦6.技術(shù)條件哈①科技水平；杠②合適的勞動(dòng)獻(xiàn)力；③專業(yè)人辯才的供應(yīng)桐7.輔助工業(yè)珠①輔助工業(yè)的智發(fā)展水平；②嬸輔助工業(yè)的配瓣套情況叨8.法律制度肺①各項(xiàng)法律是披否健全；②法郵律是否得到很擋好的執(zhí)行棵9.行政機(jī)構(gòu)報(bào)改革敗①機(jī)構(gòu)的設(shè)置協(xié)；②辦事效率慧；③工作人員雜的素質(zhì)父10.文化環(huán)迷境巡①當(dāng)?shù)厣鐣?huì)是愿否接納外國公偽司及對(duì)其的信騾任與合作程序次；②外國公司棵是否適應(yīng)當(dāng)?shù)匕巧鐣?huì)風(fēng)俗把11.競(jìng)