光大證券-2011房地產(chǎn)行業(yè)投資策略

積重難返，調(diào)控沒有回頭路光大證券研究所房地產(chǎn)萬知2010年11月14日——2011年房地產(chǎn)投資策略

12010年地產(chǎn)股跑輸大盤數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局2010年我們持續(xù)看空房地產(chǎn)，基本面和股票走勢與我們的觀點(diǎn)完全一致。2011年我們繼續(xù)看空！2核心觀點(diǎn)調(diào)控沒有回頭路,樓市向下，政策向下，估值不是首要因素，房地產(chǎn)維持“中性評級”一、導(dǎo)致房價(jià)越調(diào)越漲的因素仍然存在需求端過度市場化,供給端完全壟斷，導(dǎo)致長期供給偏緊投資需求旺盛房價(jià)只漲不跌的預(yù)期二、調(diào)控沒有回頭路，限購范圍恐?jǐn)U大且長期化房價(jià)上漲壓力仍然很大，部分未限購城市銷售仍然旺盛限購范圍恐?jǐn)U大且長期化政策反復(fù)后果嚴(yán)重大力建設(shè)保障房可保房地產(chǎn)開發(fā)投資三、樓市明年成交量前低后高年中大量供給上市、下半年房價(jià)調(diào)整，但跌幅有限房價(jià)不會(huì)大跌四、股票年中見底，回升空間小年中政策見底即股票見底回升空間小，行業(yè)進(jìn)入低速增長期維持“中性”評級3反轉(zhuǎn)性條件——什么條件下可以看好？反彈行情前提——政策見底，年中趨勢性行情前提——政策放松，概率0%4一、導(dǎo)致房價(jià)越調(diào)越漲的因素仍然存在1、消費(fèi)需求過度市場化2000-2010年是改善需求高峰，2005年后開始首次置業(yè)高峰數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局5一、導(dǎo)致房價(jià)越調(diào)越漲的因素仍然存在1、消費(fèi)需求過度市場化保障房建設(shè)嚴(yán)重缺失數(shù)據(jù)來源：Wind6一、導(dǎo)致房價(jià)越調(diào)越漲的因素仍然存在2、供給完全壟斷2004年8.31大限后，土地購置面積基本不增長，購置費(fèi)增速遠(yuǎn)高于面積增速數(shù)據(jù)來源：Wind7一、導(dǎo)致房價(jià)越調(diào)越漲的因素仍然存在3、投資需求旺盛貨幣超發(fā)：M2/GDP不斷擴(kuò)大，2010年三季度M2超2009年GDP35萬億。數(shù)據(jù)來源：Wind8一、導(dǎo)致房價(jià)越調(diào)越漲的因素仍然存在3、投資需求旺盛巨額儲(chǔ)蓄隨時(shí)尋求增值保值的投資機(jī)會(huì)數(shù)據(jù)來源：Wind9一、導(dǎo)致房價(jià)越調(diào)越漲的因素仍然存在4、房價(jià)只漲不跌的預(yù)期政策從未奏效：政策與房價(jià)圖數(shù)據(jù)來源：Wind2002年，經(jīng)營性土地全部招拍掛2003年，房價(jià)漲，提高第二套住房首付比例2004年，8.31大限，所有經(jīng)營性用地正式招拍掛2005年，舊國八條，新國八條2006年，新國六條2007年，清繳土地增值稅，嚴(yán)格二套房貸2009年，大力支持住房消費(fèi)2010年，兩次調(diào)控，限購10一、導(dǎo)致房價(jià)越調(diào)越漲的因素仍然存在5、市場化手段已無能為力地產(chǎn)核心問題在于土地制度，市場手段只能壓需求，不能增供給2004年8.31大限后，完成開發(fā)土地面積增速出現(xiàn)系統(tǒng)性下降（政府為何能接受，土地收入仍增長）數(shù)據(jù)來源：Wind11二、調(diào)控回頭路，限購范圍恐?jǐn)U大且長期化1、房價(jià)上漲壓力仍然很大又見負(fù)利率圖：實(shí)際儲(chǔ)蓄利率數(shù)據(jù)來源：Wind12二、調(diào)控沒有回頭路，限購范圍恐?jǐn)U大且長期化1、房價(jià)上漲壓力仍然很大儲(chǔ)蓄搬家，10月份凈搬出7000億元圖：新增居民儲(chǔ)蓄數(shù)據(jù)來源：Wind13二、調(diào)控沒有回頭路，限購范圍恐?jǐn)U大且長期化1、房價(jià)上漲壓力仍然很大新政以來限購城市成交下滑嚴(yán)重，而未限購城市有高位企穩(wěn)跡象圖：限購與非限購城市成交指數(shù)（2010年9月份周均成交量為1000）數(shù)據(jù)來源：Wind14二、調(diào)控沒有回頭路，限購范圍恐?jǐn)U大且長期化1、房價(jià)上漲壓力仍然很大非限購城市成交很快企穩(wěn)，擠出效應(yīng)有所顯現(xiàn)，需求流向限購城市的周邊區(qū)域北京周邊的燕郊、香河也已出臺(tái)限購措施，十一后，惠州集中出現(xiàn)日光盤圖：東莞（左圖）、惠州（右圖）成交量數(shù)據(jù)來源：Wind15二、調(diào)控沒有回頭路，限購范圍恐?jǐn)U大且長期化2、限購令恐長期化供求關(guān)系未得根本改變，限購范圍隨時(shí)可能擴(kuò)大，且長期限購：限購城市：關(guān)注福州和海口政策是否2011年1月1日會(huì)放松數(shù)據(jù)來源：Wind時(shí)間城市本市戶籍家庭納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明

擁有2套住房

有1套房無該證明的9月30日深圳限購2套禁止購房限購1套禁止購房禁止購房10月1日廈門新購1套住房新購1套住房新購1套住房10月7日上海新購1套住房新購1套住房新購1套住房10月9日寧波新購1套住房新購1套住房禁止購房10月10日福州新購1套住房禁止購房限購1套禁止購房禁止購房10月11日杭州新購1套住房新購1套住房新購1套住房10月12日南京限制購買第三套住房

限制購買第三套住房

限制購買第三套住房10月12日溫州新購1套住房新購1套住房禁止購房10月13日天津新購1套住房新購1套住房新購1套住房10月14日?？谛沦?套住房新購1套住房新購1套住房10月15日廣州新購1套住房新購1套住房禁止購房10月16日三亞限購1套限購1套限購1套10月18日大連新購1套住房新購1套住房新購1套住房16二、調(diào)控沒有回頭路，限購范圍恐?jǐn)U大且長期化3、政策反復(fù)后果嚴(yán)重投資高增長依仗銷售額，銷售額依仗投資需求，09年教訓(xùn)，房價(jià)漲幅100%：圖：房地產(chǎn)投資與房價(jià)數(shù)據(jù)來源：Wind17二、調(diào)控沒有回頭路，限購范圍恐?jǐn)U大且長期化4、大力建設(shè)保障房可保房地產(chǎn)開發(fā)投資保障房實(shí)施到位的話，商品房投資下滑的影響可由保障房完全抵消根據(jù)我們的預(yù)測模型（歷史誤差5%以內(nèi)），2011年全年房地產(chǎn)投資增速為8.5%左右，若2011年新增1000萬套保障房建設(shè)量，2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將達(dá)21.3%數(shù)據(jù)來源：Wind18三、樓市成交量前低后高，價(jià)格穩(wěn)中有降1、年中大量供應(yīng)上市，下半年房價(jià)將調(diào)整2010年新開工面積過大，2011年年中陸續(xù)進(jìn)入市場，新開工面積增速圖數(shù)據(jù)來源：Wind19三、樓市成交量前低后高，價(jià)格穩(wěn)中有降2、二三線城市房價(jià)壓力大2010年新開工量，是2009年全國成交面積的1.5倍，且大部分位于二三線城市數(shù)據(jù)來源：Wind20三、樓市成交量前低后高，價(jià)格穩(wěn)中有降3、房價(jià)下跌空間有限，預(yù)計(jì)不超過10%從未經(jīng)歷長時(shí)間的投資熱，供給長期偏緊房價(jià)穩(wěn)定是經(jīng)濟(jì)向消費(fèi)轉(zhuǎn)型的前提房價(jià)下跌10%，全國城鎮(zhèn)居民財(cái)富減少9萬億，相當(dāng)于2009年可支配收入的85%政府對房價(jià)的下跌容忍度有限預(yù)計(jì)2011年房地產(chǎn)銷售面積下降10%，銷售額同比2010年下降19%政府對房地產(chǎn)的態(tài)度，溫家寶，房價(jià)下跌的壞處多講講重點(diǎn)，要有圖表數(shù)據(jù)來源：Wind21四、股票年中見底，回升空間小1、年中成交量見底，價(jià)格開始調(diào)整，政策也隨之見底政策底是股票底：政策與地產(chǎn)股圖數(shù)據(jù)來源：Wind2007年二套房22四、股票年中見底，回升空間小2、地產(chǎn)進(jìn)入低速增長期，估值難以提升限購令下，市場需求貼近真實(shí)消費(fèi)需求改善需求、首次置業(yè)需求高峰重疊期已過人口現(xiàn)斷層，未來十年購房主力數(shù)量持續(xù)下降首次置業(yè)者逐步成為市場成交主力，規(guī)模和支付能力雙降數(shù)據(jù)來源：Wind23五、地產(chǎn)股投資策略1、行業(yè)上升趨勢——增長和PE是挑選