房地產(chǎn)投資敏感性分析

房地產(chǎn)投資敏感性分析目錄第一節(jié)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及定性分析第二節(jié)盈虧平衡分析第三節(jié)敏感性分析第一節(jié)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)及定性分析一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的定義二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本特征三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類型四、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的定性分析方法五、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的控制一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)定義房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指由于隨機(jī)因素的影響所引起的房地產(chǎn)投資收益偏離預(yù)期收益的程度。由于房地產(chǎn)投資固有的周期長、投資額大、影響因素復(fù)雜等特性，房地產(chǎn)投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素也特別復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)因素引起的后果也特別嚴(yán)重。所以風(fēng)險(xiǎn)因素的判斷與分析等在房地產(chǎn)投資分所中顯得十分必要。二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本特征客觀性不確定性潛在性損益雙重性可測(cè)性相關(guān)性三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類型按風(fēng)險(xiǎn)的起源來分：政治風(fēng)險(xiǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)購買力風(fēng)險(xiǎn)拖欠風(fēng)險(xiǎn)或然損失風(fēng)險(xiǎn)五、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的定性分析方法頭腦風(fēng)暴法德爾菲法外推法六、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的控制投資風(fēng)險(xiǎn)較小的房地產(chǎn)項(xiàng)目通過投資組合降低風(fēng)險(xiǎn)通過市場(chǎng)調(diào)查降低風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)管理控制風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)第二節(jié)盈虧平衡分析盈虧平衡分析是考察擬投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑面積發(fā)生變化時(shí)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益變化情況，或者考察市場(chǎng)需求(以建筑面積多少反映)變動(dòng)時(shí)，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益變化情況。其分析目的在于尋求一個(gè)合理的開發(fā)規(guī)模．降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。一、盈虧平衡分析的基本公式及圖示（一）不考慮稅金的線性盈虧平衡房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益可用利潤來反映。在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目利潤的計(jì)算中，有如下簡(jiǎn)單的計(jì)算公式：（二）考慮稅金的線性盈虧平衡考慮稅金的線性盈虧平衡圖考慮稅金的一個(gè)例子考慮稅金的另一個(gè)例子某房地產(chǎn)公司打算開發(fā)一幢公寓樓，預(yù)計(jì)該樓平均單價(jià)為2000元／平方米，置地、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等固定費(fèi)用為100萬元．每平方米建筑面積的可變費(fèi)用(造價(jià)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)用等)為800元／平方米，銷售稅率為5％。試計(jì)算該項(xiàng)目的最小開發(fā)量。需要注意的運(yùn)用盈虧平衡法對(duì)項(xiàng)目最小開發(fā)面積進(jìn)行計(jì)算時(shí)，需要注意以下幾點(diǎn)：(1)銷售收入是完全隨建筑面積的變化而變化的。平均價(jià)假定為常數(shù)。(2)開發(fā)量與銷售量相等。因?yàn)橹挥虚_發(fā)量與銷售量相等對(duì)，等式F(x)＝c(x)才能夠成立。等式左邊的x是銷售量，等式右邊的x為開發(fā)量。(3)成本函數(shù)中，固定費(fèi)用為常數(shù)，它通常包括置地、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、勘察設(shè)計(jì)和借貸利息等費(fèi)用；變動(dòng)費(fèi)用是建筑面積的線性函數(shù)，除單價(jià)、管理費(fèi)、人工費(fèi)和營銷費(fèi)外，還可包含有關(guān)稅費(fèi)等。（三）非線性盈虧平衡線性盈虧平衡分析是在假設(shè)銷售收入和生產(chǎn)總成本與產(chǎn)銷量呈線性關(guān)系的條件下進(jìn)行的。而在實(shí)際中，固定成本、單位產(chǎn)品可變成本和售價(jià)等均會(huì)發(fā)生變動(dòng)，銷售收入和生產(chǎn)成本與產(chǎn)銷量的關(guān)系并不是線性關(guān)系。當(dāng)銷售量超過一定范圍，市場(chǎng)需求趨于飽和時(shí)，銷售收入隨產(chǎn)量的增加其上升的幅度會(huì)越來越小；當(dāng)產(chǎn)量超過一定范圍時(shí)，由于生產(chǎn)條件及其他因素的變化，單位可變成本會(huì)隨產(chǎn)量的增加而快速增加。這時(shí)，產(chǎn)品成本和銷售收入就不是產(chǎn)量或銷量的線性函數(shù)了。在這種情況下就要采取非線性盈虧平衡分析法進(jìn)行分析，下面通過圖對(duì)其進(jìn)行簡(jiǎn)要說明?？紤]稅金的非線性盈虧平衡示意圖一個(gè)例子某公司生產(chǎn)銷售一種建筑材料，該項(xiàng)目的固定成本為28萬元，單位可變成本為80元，單位銷售價(jià)格為260元?，F(xiàn)在為了促銷，公司按銷售量的1%遞減售價(jià)，同時(shí)將按銷售量的1%遞增可變成本。請(qǐng)分析：在多大的規(guī)模內(nèi)該項(xiàng)目將盈利，最大盈利產(chǎn)量是多少？計(jì)算S(q)=(p-q*1%)*qC(q)=Cf+(Cx+q*1%)*qE(q)=S(q)-C(q)=(p-q*1%)*q-Cf-(Cx+q*1%)*q令E＝0Q1=2000Q2=7000項(xiàng)目在產(chǎn)量是2000～7000之間盈利。最大盈利是對(duì)E(q)對(duì)q求導(dǎo)＝0時(shí),q=4500。第三節(jié)敏感性分析一、敏感性分析的含義二、進(jìn)行敏感性分析的必要性三、敏感性分析的步驟一、敏感性分析的含義所謂敏感性分析，就是研究和分析由于一些不確定的變量(如價(jià)格、成本、投資、工期等)發(fā)生變化時(shí)，而導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)(如凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等)發(fā)生變動(dòng)的靈敏程度。如果主要變量的變化幅度很小，而對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)卻影響很大，則認(rèn)為該項(xiàng)目對(duì)變量的不確定性是敏感的，這種項(xiàng)目方案稱為敏感性方案。通過敏感性分析，可了解當(dāng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)所需變量為不同值時(shí)，項(xiàng)目的獲利性將怎樣變化，據(jù)此來鑒別諸多不確定性因素中影響房地產(chǎn)項(xiàng)目獲利性最敏感的變量，從而對(duì)它需特別小心地進(jìn)行估測(cè)，設(shè)法盡量減小誤差，以確保項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可行性和獲利性預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性。二、進(jìn)行敏感性分析的必要性一般來說，相關(guān)因素的不確定性是房地產(chǎn)項(xiàng)目具有風(fēng)險(xiǎn)性的根源。但是，各種相關(guān)因素的不確定性給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)程度是不一樣的，敏感性強(qiáng)的因素的不確定性給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)更大。所以，敏感性分析的核心是從諸多的影響因素中找出敏感性因素，并設(shè)法采取對(duì)策和措施對(duì)它進(jìn)行控制，以減少項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。敏感性分析具有以下作用一是，通過敏感性分析研究相關(guān)因素的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度，即所引起的經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)幅度。二是，通過敏感性分析找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的敏感性因素，并進(jìn)一步測(cè)算與之有關(guān)的預(yù)測(cè)或估算數(shù)據(jù)可能產(chǎn)生的不確定性。三是，通過敏感性分析和對(duì)不同的項(xiàng)目方案對(duì)某關(guān)鍵因素的敏感程度的對(duì)比，可區(qū)別不同項(xiàng)目方案對(duì)某關(guān)鍵因素的敏感性大小，以便選取對(duì)關(guān)鍵因素敏感性小的方案，減小開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性。四是，通過敏感性分析可找出項(xiàng)目方案的最好與最壞的經(jīng)濟(jì)效果的變化范圍，使決策者全面了解項(xiàng)目投資方案可能出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)情況，以便通過深入分析可能采取的某些有效控制措施來選取最現(xiàn)實(shí)的項(xiàng)目方案或?qū)ふ姨娲桨福_(dá)到減少或避免不利因素的影響，改善和提高項(xiàng)目的投資效果，為最后確定有效可行的投資方案提供可靠的決策依據(jù)。敏感性分析的局限敏感性分析可研究備相關(guān)因素的不確定性對(duì)項(xiàng)目方案獲利性的影響，可指出為保證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的獲利性而需要在管理上嚴(yán)加注視的臨界區(qū)。但它不能定量地表示出各相關(guān)因素不確定性的數(shù)量值；不能揭示在悲觀與樂觀的值中究競(jìng)哪一個(gè)能有較大的出現(xiàn)幾率(概率)；不能顯示投資者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，而只能分析單個(gè)不確定因素的變化對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響；不能對(duì)多個(gè)不確定性因素進(jìn)行綜合分析。三、敏感性分析的步驟在實(shí)際工作中，沒有必要對(duì)全部變量進(jìn)行敏感性分析，而是將敏感性分析限制在一些對(duì)項(xiàng)目的獲利性影響最大的主要變量上。所謂主要變量，是指它們的參數(shù)值對(duì)項(xiàng)目影響大，預(yù)期的理想值上下波動(dòng)幅度較大。如項(xiàng)目的獲利性對(duì)某一變量值的變動(dòng)反應(yīng)遲鈍，則可認(rèn)為項(xiàng)目該變量值的不確定性是不敏感的。因此，也就沒有必要去試圖精確地估計(jì)這個(gè)變量值。敏感性分析通常遵循以下步驟（一）確定需進(jìn)行敏感性分析的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的敏感性分析可以圍繞以下經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值投資回收期（二）選擇影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)變化的主要變量一是因素在可能變動(dòng)的范圍內(nèi)的變動(dòng)結(jié)果將會(huì)比較強(qiáng)烈地影響；二是因素發(fā)生變動(dòng)的可能性較大，并且其變動(dòng)將很有可能對(duì)項(xiàng)目造成不利的影響。（三）計(jì)算不確定性因素對(duì)分析指標(biāo)的影響程度首先，對(duì)某特定因素設(shè)定變動(dòng)數(shù)量或幅度，在其他因素固定不變的條件下，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)結(jié)果。其次，對(duì)每一因素的每一變動(dòng)重復(fù)以上計(jì)算，并將計(jì)算結(jié)果做成表或圖形，這樣便得到了用于顯示評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)因素變動(dòng)敏感程度的數(shù)據(jù)資料。（四）找出敏感性因素

那些有較小變化便會(huì)較大地影響評(píng)價(jià)指標(biāo)的因素，就可以確定為該項(xiàng)目的敏感因素。（五）根據(jù)分析結(jié)果，確定項(xiàng)目方案

敏感性分析的操作先以不確定性因素變化考察其對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的敏感程度。然后列表或畫圖。某項(xiàng)目關(guān)于售價(jià)變動(dòng)的敏感性分析表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)基準(zhǔn)方案（％）售價(jià)變動(dòng)（％）-15-10-551015內(nèi)部收益率17.817.5510.9714.3921.2324.6528.07