房地產(chǎn)投資敏感性分析

房地產(chǎn)投資敏感性分析目錄第一節(jié)房地產(chǎn)投資風險及定性分析第二節(jié)盈虧平衡分析第三節(jié)敏感性分析第一節(jié)房地產(chǎn)風險及定性分析一、房地產(chǎn)投資風險的定義二、房地產(chǎn)投資風險的基本特征三、房地產(chǎn)投資風險的類型四、房地產(chǎn)投資風險的定性分析方法五、房地產(chǎn)投資風險的控制一、房地產(chǎn)投資風險定義房地產(chǎn)投資風險是指由于隨機因素的影響所引起的房地產(chǎn)投資收益偏離預期收益的程度。由于房地產(chǎn)投資固有的周期長、投資額大、影響因素復雜等特性，房地產(chǎn)投資面臨的風險因素也特別復雜，風險因素引起的后果也特別嚴重。所以風險因素的判斷與分析等在房地產(chǎn)投資分所中顯得十分必要。二、房地產(chǎn)投資風險的基本特征客觀性不確定性潛在性損益雙重性可測性相關性三、房地產(chǎn)投資風險的類型按風險的起源來分：政治風險金融風險市場風險經(jīng)濟風險利率風險商業(yè)風險變現(xiàn)風險購買力風險拖欠風險或然損失風險五、房地產(chǎn)投資風險的定性分析方法頭腦風暴法德爾菲法外推法六、房地產(chǎn)投資風險的控制投資風險較小的房地產(chǎn)項目通過投資組合降低風險通過市場調(diào)查降低風險加強管理控制風險轉(zhuǎn)嫁風險第二節(jié)盈虧平衡分析盈虧平衡分析是考察擬投資開發(fā)房地產(chǎn)項目的建筑面積發(fā)生變化時企業(yè)經(jīng)濟效益變化情況，或者考察市場需求(以建筑面積多少反映)變動時，企業(yè)經(jīng)濟效益變化情況。其分析目的在于尋求一個合理的開發(fā)規(guī)模．降低開發(fā)風險。一、盈虧平衡分析的基本公式及圖示（一）不考慮稅金的線性盈虧平衡房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟效益可用利潤來反映。在房地產(chǎn)投資項目利潤的計算中，有如下簡單的計算公式：（二）考慮稅金的線性盈虧平衡考慮稅金的線性盈虧平衡圖考慮稅金的一個例子考慮稅金的另一個例子某房地產(chǎn)公司打算開發(fā)一幢公寓樓，預計該樓平均單價為2000元／平方米，置地、勘察設計費等固定費用為100萬元．每平方米建筑面積的可變費用(造價、管理費、銷售費用等)為800元／平方米，銷售稅率為5％。試計算該項目的最小開發(fā)量。需要注意的運用盈虧平衡法對項目最小開發(fā)面積進行計算時，需要注意以下幾點：(1)銷售收入是完全隨建筑面積的變化而變化的。平均價假定為常數(shù)。(2)開發(fā)量與銷售量相等。因為只有開發(fā)量與銷售量相等對，等式F(x)＝c(x)才能夠成立。等式左邊的x是銷售量，等式右邊的x為開發(fā)量。(3)成本函數(shù)中，固定費用為常數(shù)，它通常包括置地、基礎設施建設、勘察設計和借貸利息等費用；變動費用是建筑面積的線性函數(shù)，除單價、管理費、人工費和營銷費外，還可包含有關稅費等。（三）非線性盈虧平衡線性盈虧平衡分析是在假設銷售收入和生產(chǎn)總成本與產(chǎn)銷量呈線性關系的條件下進行的。而在實際中，固定成本、單位產(chǎn)品可變成本和售價等均會發(fā)生變動，銷售收入和生產(chǎn)成本與產(chǎn)銷量的關系并不是線性關系。當銷售量超過一定范圍，市場需求趨于飽和時，銷售收入隨產(chǎn)量的增加其上升的幅度會越來越??；當產(chǎn)量超過一定范圍時，由于生產(chǎn)條件及其他因素的變化，單位可變成本會隨產(chǎn)量的增加而快速增加。這時，產(chǎn)品成本和銷售收入就不是產(chǎn)量或銷量的線性函數(shù)了。在這種情況下就要采取非線性盈虧平衡分析法進行分析，下面通過圖對其進行簡要說明。考慮稅金的非線性盈虧平衡示意圖一個例子某公司生產(chǎn)銷售一種建筑材料，該項目的固定成本為28萬元，單位可變成本為80元，單位銷售價格為260元?，F(xiàn)在為了促銷，公司按銷售量的1%遞減售價，同時將按銷售量的1%遞增可變成本。請分析：在多大的規(guī)模內(nèi)該項目將盈利，最大盈利產(chǎn)量是多少？計算S(q)=(p-q*1%)*qC(q)=Cf+(Cx+q*1%)*qE(q)=S(q)-C(q)=(p-q*1%)*q-Cf-(Cx+q*1%)*q令E＝0Q1=2000Q2=7000項目在產(chǎn)量是2000～7000之間盈利。最大盈利是對E(q)對q求導＝0時,q=4500。第三節(jié)敏感性分析一、敏感性分析的含義二、進行敏感性分析的必要性三、敏感性分析的步驟一、敏感性分析的含義所謂敏感性分析，就是研究和分析由于一些不確定的變量(如價格、成本、投資、工期等)發(fā)生變化時，而導致房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益指標(如凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等)發(fā)生變動的靈敏程度。如果主要變量的變化幅度很小，而對項目的經(jīng)濟效益指標卻影響很大，則認為該項目對變量的不確定性是敏感的，這種項目方案稱為敏感性方案。通過敏感性分析，可了解當經(jīng)濟評價所需變量為不同值時，項目的獲利性將怎樣變化，據(jù)此來鑒別諸多不確定性因素中影響房地產(chǎn)項目獲利性最敏感的變量，從而對它需特別小心地進行估測，設法盡量減小誤差，以確保項目在經(jīng)濟上的可行性和獲利性預測的準確性。二、進行敏感性分析的必要性一般來說，相關因素的不確定性是房地產(chǎn)項目具有風險性的根源。但是，各種相關因素的不確定性給項目帶來的風險程度是不一樣的，敏感性強的因素的不確定性給項目帶來的風險更大。所以，敏感性分析的核心是從諸多的影響因素中找出敏感性因素，并設法采取對策和措施對它進行控制，以減少項目的風險。敏感性分析具有以下作用一是，通過敏感性分析研究相關因素的變動對項目經(jīng)濟效果評價指標的影響程度，即所引起的經(jīng)濟效果評價指標的變動幅度。二是，通過敏感性分析找出影響項目經(jīng)濟效果的敏感性因素，并進一步測算與之有關的預測或估算數(shù)據(jù)可能產(chǎn)生的不確定性。三是，通過敏感性分析和對不同的項目方案對某關鍵因素的敏感程度的對比，可區(qū)別不同項目方案對某關鍵因素的敏感性大小，以便選取對關鍵因素敏感性小的方案，減小開發(fā)項目的風險性。四是，通過敏感性分析可找出項目方案的最好與最壞的經(jīng)濟效果的變化范圍，使決策者全面了解項目投資方案可能出現(xiàn)的經(jīng)濟效益變動情況，以便通過深入分析可能采取的某些有效控制措施來選取最現(xiàn)實的項目方案或?qū)ふ姨娲桨?，達到減少或避免不利因素的影響，改善和提高項目的投資效果，為最后確定有效可行的投資方案提供可靠的決策依據(jù)。敏感性分析的局限敏感性分析可研究備相關因素的不確定性對項目方案獲利性的影響，可指出為保證項目在經(jīng)濟上的獲利性而需要在管理上嚴加注視的臨界區(qū)。但它不能定量地表示出各相關因素不確定性的數(shù)量值；不能揭示在悲觀與樂觀的值中究競哪一個能有較大的出現(xiàn)幾率(概率)；不能顯示投資者所承擔的風險，而只能分析單個不確定因素的變化對項目經(jīng)濟效果評價指標的影響；不能對多個不確定性因素進行綜合分析。三、敏感性分析的步驟在實際工作中，沒有必要對全部變量進行敏感性分析，而是將敏感性分析限制在一些對項目的獲利性影響最大的主要變量上。所謂主要變量，是指它們的參數(shù)值對項目影響大，預期的理想值上下波動幅度較大。如項目的獲利性對某一變量值的變動反應遲鈍，則可認為項目該變量值的不確定性是不敏感的。因此，也就沒有必要去試圖精確地估計這個變量值。敏感性分析通常遵循以下步驟（一）確定需進行敏感性分析的經(jīng)濟效益指標房地產(chǎn)投資項目的敏感性分析可以圍繞以下經(jīng)濟指標進行內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值投資回收期（二）選擇影響項目經(jīng)濟效益指標變化的主要變量一是因素在可能變動的范圍內(nèi)的變動結(jié)果將會比較強烈地影響；二是因素發(fā)生變動的可能性較大，并且其變動將很有可能對項目造成不利的影響。（三）計算不確定性因素對分析指標的影響程度首先，對某特定因素設定變動數(shù)量或幅度，在其他因素固定不變的條件下，計算評價指標的變動結(jié)果。其次，對每一因素的每一變動重復以上計算，并將計算結(jié)果做成表或圖形，這樣便得到了用于顯示評價指標對因素變動敏感程度的數(shù)據(jù)資料。（四）找出敏感性因素

那些有較小變化便會較大地影響評價指標的因素，就可以確定為該項目的敏感因素。（五）根據(jù)分析結(jié)果，確定項目方案

敏感性分析的操作先以不確定性因素變化考察其對經(jīng)濟評價指標的敏感程度。然后列表或畫圖。某項目關于售價變動的敏感性分析表經(jīng)濟指標基準方案（％）售價變動（％）-15-10-551015內(nèi)部收益率17.817.5510.9714.3921.2324.6528.07