銀河MALL商業(yè)綜合體項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

銀河MALL商業(yè)綜合體項(xiàng)目可行性分析報(bào)告一、項(xiàng)目概況永登銀河MALL國際商業(yè)中心是位于永登縣青龍路西、文昌路南，西側(cè)為永登縣第一中學(xué)、永登縣人民醫(yī)院，東側(cè)為312國道，南側(cè)為永登汽車東站，西南靠近永登縣初級中學(xué)，北面為緯三路，地處于永登縣城核心區(qū)域，總占地面積59畝，建筑面積71000平方米，總投資3.75億元。是一座集國際美食中心、國際消遣城、購物中心、教化中心、金融中心、康體中心為一體的品牌商業(yè)中心。這里交通便利，品牌齊全，是永登縣專業(yè)的品牌商業(yè)中心。二、投資背景本項(xiàng)目是永登縣委縣政府列入的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一，由永登銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)建設(shè)。本項(xiàng)目的成功開發(fā)勢必極大提升永登縣城市公共空間質(zhì)量、塑造永登超大綜合商業(yè)中心，對綜合提升城市整體形象、增加城市影響力與吸引力、催生都市新生活都將產(chǎn)生重大影響，有著廣泛的主動意義。三、投資環(huán)境與基本經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)分析1、人文地理永登縣作為蘭州最大的一個行政單位，下設(shè)苦水鎮(zhèn)、中川鎮(zhèn)、樹屏鎮(zhèn)、紅城鎮(zhèn)、龍泉寺鎮(zhèn)、大同鎮(zhèn)、中堡鎮(zhèn)、城關(guān)鎮(zhèn)等18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)?？?cè)丝诩s55萬，其中城市人口數(shù)量為15萬人。城市總面積6090平方公里，中心城區(qū)面積4000000平方米。東鄰皋蘭縣和景泰縣，西靠青海省民和縣，南接蘭州市紅古區(qū)和西固區(qū)，北通寧夏、內(nèi)蒙古，是絲綢之路的門戶，亞歐大陸之要塞。2、基本經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)分析目前，永登縣宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境總體平穩(wěn)健康發(fā)展，固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長。2014年，全縣完成固定資產(chǎn)投資62.12億元，比上年增長21%，呈現(xiàn)平穩(wěn)增長勢頭。其中：項(xiàng)目投資完成51.57億元，比上年增長5.21%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資10.55億元，比上年增長354.50%。2014年城鎮(zhèn)居民人均工資性收入為11197元，增長11.1%；經(jīng)營性收入797元，比上年增長24.1%；轉(zhuǎn)移性收入為3358元，比上年增長7.7%；財(cái)產(chǎn)性收入230元，比上年增長5.3%。2014年農(nóng)村居民人均工資性收入為4345元，比上年增長12%；家庭經(jīng)營凈收入為1502元，比上年增長15.8%；財(cái)產(chǎn)凈收入為93元，比上年增長22.1%；轉(zhuǎn)移凈收入為441元，比上年增長13.7%。2014年城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出為11872元，比上年增長17.1%；農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出為6018元，比上年增長23.8%。市場概況分析登縣下轄18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其中城關(guān)鎮(zhèn)是永登的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。永登縣所轄縣區(qū)都有本身的商業(yè)集中區(qū)域，但是縣區(qū)的商業(yè)僅集中在個縣城，區(qū)域面積小，商業(yè)業(yè)態(tài)和功能比較單一，其輻射范圍多只限于所屬的行政區(qū)內(nèi)。經(jīng)過多年的發(fā)展，在永登老主城區(qū)形成已解放街、和平街、民主街、成功街、建軍街為主的大十字商圈。市場結(jié)構(gòu)分析區(qū)域型商圈以永登金街、以新區(qū)為例，經(jīng)營業(yè)態(tài)以茶樓、KTV等消遣項(xiàng)目為主；核心商圈為大十字商圈（東西解放街、和平街，南北民主街、成功街），經(jīng)營業(yè)態(tài)種類布局較為困難，凌亂；特色專業(yè)市場有“一家人綜合超市、供銷商城、溫州商城、永登家電超市、西太華超市”等，但專業(yè)性不強(qiáng)，沒有形成肯定的規(guī)模。依據(jù)以上概況及數(shù)據(jù)綜合分析得出，永登縣宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境總體平穩(wěn)健康發(fā)展，人均消費(fèi)支出有較高的提升。主要商業(yè)集中分布在城關(guān)鎮(zhèn)，城關(guān)鎮(zhèn)是商業(yè)發(fā)展較為成熟的區(qū)域，而新區(qū)商業(yè)較為單一，并沒有形成規(guī)模，也沒有形成肯定影響力的商圈。從市場結(jié)構(gòu)來看，整個縣城的商業(yè)模式較為分散，商業(yè)模式較為落后，缺乏集中式、規(guī)范化經(jīng)營的專業(yè)性商業(yè)綜合體。四、項(xiàng)目價(jià)值1、商業(yè)主體價(jià)值項(xiàng)目位于永登縣青龍路西、文昌路南，位于永登縣城核心區(qū)域，能夠形成中心市場的強(qiáng)力輻射效應(yīng)，有巨大的市場潛力。項(xiàng)目定位于立足永登，輻射全縣及周邊區(qū)域的集休閑、文化、消遣、購物體驗(yàn)、展示、服務(wù)等功能為一體的城市綜合體。項(xiàng)目自身具備的區(qū)位優(yōu)勢、業(yè)態(tài)優(yōu)勢、功能優(yōu)勢、運(yùn)營優(yōu)勢、市場優(yōu)勢、深度優(yōu)勢等六大優(yōu)勢使項(xiàng)目整體處于極具競爭力的主導(dǎo)地位，項(xiàng)目涵蓋的諸如：百貨購物中心、大型綜超、停車場、主題餐廳、影院、兒童游樂中心、商業(yè)街、休閑消遣等諸多商業(yè)元素，不僅自身能夠產(chǎn)生不菲的商業(yè)價(jià)值外，通過相互關(guān)聯(lián)與支持衍生更為在豐厚的商業(yè)預(yù)期收益，更重要的是，通過專業(yè)團(tuán)隊(duì)的強(qiáng)有力運(yùn)作，做好品牌的建設(shè)，在銷售、出租方式的項(xiàng)目短期收益以及相疊加商業(yè)運(yùn)營與項(xiàng)目升級開發(fā)產(chǎn)生的中長期收益將是難以估量的商業(yè)回報(bào)，據(jù)此，開發(fā)本項(xiàng)目的商業(yè)目的也因此得以實(shí)現(xiàn)。商業(yè)附加價(jià)值銀河MALL作為復(fù)合地產(chǎn)模式的城市綜合體項(xiàng)目，具有清楚的業(yè)態(tài)，有獨(dú)特的商業(yè)定位與特有的核心競爭力，有比較完善的功能配置與支持系統(tǒng)。這些不僅為銀河MALL項(xiàng)目供應(yīng)了更廣袤的生存空間，使項(xiàng)目在開發(fā)伊始合理的規(guī)避了市場風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)使項(xiàng)目的盈利方式多樣化，經(jīng)營層次多元化，使項(xiàng)目在整體上形成良好的聯(lián)動與互補(bǔ)，促使項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)值實(shí)現(xiàn)多渠道化。本項(xiàng)目作為永登城市綜合體的一個代表，本身就具有大型商圈的固有屬性與類同價(jià)值，但作為在永登縣而言，又具有其唯一性和稀缺性的獨(dú)有特點(diǎn)。具有永登其它城市綜合體不具備的附屬價(jià)值，這些附屬價(jià)值有的在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)就已呈現(xiàn)出來，其業(yè)態(tài)的統(tǒng)一規(guī)劃布局優(yōu)勢，規(guī)?；?、集中式購物消費(fèi)的優(yōu)勢，在項(xiàng)目投入運(yùn)營時(shí)方可體現(xiàn)?？陀^上，在確定本項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃伊始，就已經(jīng)為商業(yè)產(chǎn)品注入了增值或價(jià)值延長功能。社會價(jià)值銀河MALL項(xiàng)目主要以影院、購物、餐飲、消遣為一體的國際商業(yè)中心，其結(jié)構(gòu)隨著城市住區(qū)居民的實(shí)際需求動身，以提高商業(yè)環(huán)境質(zhì)量和舒適安逸的居住環(huán)境為目標(biāo)，在滿意舒適性、平安性、耐久性、和經(jīng)濟(jì)性的同時(shí)，打造舒適、便捷的購物商業(yè)環(huán)境。運(yùn)營后，將產(chǎn)生巨大的社會效益和價(jià)值，并解決社會就業(yè)人員2000人。五、項(xiàng)目收益分析1、永登商業(yè)地產(chǎn)售賣價(jià)格分析A、專業(yè)機(jī)構(gòu)評估價(jià)：據(jù)永登縣房產(chǎn)局資料顯示，2014年商業(yè)地產(chǎn)評估價(jià)為：一層49000元/㎡，二層30000元/㎡，三樓20000元/㎡。B、同類地產(chǎn)企業(yè)目前售價(jià)：隆富商場、歐尚服飾城、武漢商貿(mào)城區(qū)位：永登縣大什字售價(jià)：1層49800元/㎡，2層29800元/㎡，3層19000元/㎡4—5層8000-10000元/㎡濱河路商圈售價(jià)：一層39800元/㎡，3-7層：8000-10000元/㎡現(xiàn)有商圈租賃價(jià)格大什字商圈：1層150元/㎡，2層80元/㎡人民路商圈：1層80元/㎡，2層50元/㎡銀河MALL各項(xiàng)營業(yè)數(shù)據(jù)：銀行MALL項(xiàng)目總占地面積39294㎡，約59畝?？偨ㄖ娣e71000㎡，建筑層5層，1-3層，每層建筑面積約17000㎡。4-5層，每層建筑面積約10000㎡。依據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，結(jié)合銀河MALL項(xiàng)目定位，做出以下收益分析：銀河MALL商鋪?zhàn)鈶{收益表租金（單位：元/㎡)面積總和（單位㎡)租賃總金額(萬元）一樓160170003264二樓80170001632三樓60170001224四樓4010000480五樓3010000360依據(jù)以上財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析得出:銀河MALL項(xiàng)目年租金總收入為：6960萬元。銀河MALL商鋪售賣收益表租金（單位：元/㎡)面積總和（單位㎡)租賃總金額(億元）一樓29000170004.93二06三樓9000170001.53四樓7000100000.7五樓5000100000.5依據(jù)以上財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析得出:銀河MALL項(xiàng)目商鋪售賣總收益為：10.72億元項(xiàng)目優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢銀河MALL國際商業(yè)中心是位于永登縣青龍路西、文昌路南，西側(cè)為永登縣第一中學(xué)、永登縣人民醫(yī)院，東側(cè)為312國道，南側(cè)為永登汽車東站，西南靠近永登縣初級中學(xué)，北面為緯三路，地處于永登縣城核心區(qū)域。與永登汽車東站、永登縣火車站有著肯定的近距離優(yōu)勢，能夠形成強(qiáng)力的市場輻射，帶來可觀的人氣與商機(jī)。2、業(yè)態(tài)優(yōu)勢銀河MALL超大型城市綜合體項(xiàng)目，不僅能夠滿意目標(biāo)人群與潛在消費(fèi)人群的生活與消費(fèi)須要，而且由于項(xiàng)目本身具有的文化、購物、餐飲、消遣等其它獨(dú)特資源，使項(xiàng)目在業(yè)態(tài)規(guī)劃、品位打造與特色提煉上有更豐富的關(guān)聯(lián)與互動，各業(yè)態(tài)之間又相互支撐與補(bǔ)充，形成良好的產(chǎn)業(yè)鏈綜合效應(yīng)，不僅為項(xiàng)目帶來廣袤的生存空間，也為項(xiàng)目帶來良好的投資回報(bào)。3、功能優(yōu)勢永登縣區(qū)域內(nèi)，同業(yè)態(tài)的商業(yè)項(xiàng)目大多只具有傳統(tǒng)的商業(yè)功能，甚至只限于第五代商業(yè)模式的雛形。銀河MALL大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目在品位與特色突出的基礎(chǔ)上做到功能的完善與強(qiáng)力互補(bǔ)。本項(xiàng)目不僅具有傳統(tǒng)商業(yè)的購物功能外，利用自身優(yōu)勢，在文化、購物、餐飲、消遣等板塊做足文章，以求達(dá)到更大的市場覆蓋，實(shí)現(xiàn)品牌的快速提升，獲得更豐厚、更長遠(yuǎn)的綜合回報(bào)。運(yùn)營優(yōu)勢結(jié)合銀河MALL項(xiàng)目的特點(diǎn)與實(shí)際狀況，我們將邀請專業(yè)商業(yè)投資管理策劃公司為銀河MALL全程策劃、招商、運(yùn)營。合理規(guī)避市場潛在風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大的商業(yè)回報(bào)。深度優(yōu)勢本項(xiàng)目有四個層面的縱深：①、開發(fā)資源的縱深，項(xiàng)目有充分的土地及其它可利用自然資源，支持項(xiàng)目的深度開發(fā)，依據(jù)市場，能夠供應(yīng)不同的產(chǎn)品組合；②、業(yè)態(tài)的縱深與功能的縱深，這干脆帶來消費(fèi)深度的縱深；③、市場生存空間與品牌提升價(jià)值空間的縱深，有利于項(xiàng)目的持續(xù)旺盛，培育各界及投資者對項(xiàng)目的持續(xù)關(guān)注與發(fā)展信念；④、商業(yè)價(jià)值與其它綜合價(jià)值的縱深——項(xiàng)目運(yùn)營后，商業(yè)租金及銷售收入、項(xiàng)目相關(guān)功能所顯現(xiàn)的商業(yè)價(jià)值體現(xiàn)、項(xiàng)目所帶動的社會、人文與其它綜合效益都是不行估量的投資回報(bào)。市場優(yōu)勢本項(xiàng)目的市場優(yōu)勢主要體現(xiàn)在六個方面：A、項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢帶來的市場熱啟動優(yōu)勢；B、項(xiàng)目由于開發(fā)、定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、功能配置、專業(yè)運(yùn)營等自身實(shí)力確定而帶來的生存優(yōu)勢；C、項(xiàng)目由于綜合條件而確定的市場競爭優(yōu)勢；D、項(xiàng)目由于綜合效應(yīng)而產(chǎn)生的品牌輻射優(yōu)勢；E、項(xiàng)目由于開發(fā)深度而帶來的生命力優(yōu)勢。五大市場優(yōu)勢奠定了項(xiàng)目的生存和發(fā)展空間，保證了項(xiàng)目中遠(yuǎn)期的可持續(xù)性旺盛。七、綜