土地增值稅鑒證工作底稿填制詳細(xì)說(shuō)明

土地增值稅鑒證工作底稿填制培訓(xùn)序各位學(xué)員，大家好！下面由我來(lái)為大家介紹土地增值稅鑒證工作底稿的填制。本講義的核心問(wèn)題，是講解基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表編制、鑒證事項(xiàng)說(shuō)明編寫、鑒證證據(jù)分析評(píng)價(jià)。下面首先介紹一下本次講解的主要內(nèi)容：一、本講義的主要文件依據(jù)是：《涉稅鑒證業(yè)務(wù)基本準(zhǔn)則》（以下簡(jiǎn)稱“基本準(zhǔn)則”）、《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱“土增指導(dǎo)意見(jiàn)”）、《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)操作指南》（以下簡(jiǎn)稱“土增指南”）。二、本講義以土地增值稅清算業(yè)務(wù)流程為主線，是對(duì)業(yè)務(wù)流程管理各個(gè)階段的具體化，例如：如何填制工作底稿、如何搜集整理鑒證證據(jù)等，主要介紹實(shí)際工作當(dāng)中，鑒證人員編制工作底稿過(guò)程中的取證及分析評(píng)價(jià)等操作層面的內(nèi)容。對(duì)于鑒證準(zhǔn)備的內(nèi)容、鑒證業(yè)務(wù)實(shí)施內(nèi)容和鑒證報(bào)告的編制、出具等涉及業(yè)務(wù)流程管理方面的內(nèi)容，可以參考郭洪榮老師講解的《企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則及操作指南講解》的課程。三、稅協(xié)發(fā)布的《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)工作底稿》（范本）（以下簡(jiǎn)稱“工作底稿”）是根據(jù)土地增值稅納稅申報(bào)表的內(nèi)容設(shè)計(jì)，針對(duì)納稅申報(bào)表填報(bào)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的工作底稿，并沒(méi)有全面包括鑒證所需要的全部?jī)?nèi)容，鑒證人員可以考慮在此設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，自行設(shè)計(jì)鑒證項(xiàng)目所需要使用的補(bǔ)充工作底稿，如本講義中自行設(shè)計(jì)增加了《計(jì)入房?jī)r(jià)的代收費(fèi)用鑒證表》。本套工作底稿適用于土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，包括：項(xiàng)目基本情況類、收入類、清算項(xiàng)目分?jǐn)偙壤⒖鄢?、稅款?jì)算類、其他事項(xiàng)、審核結(jié)果類等七類工作底稿。本次講解以中稅協(xié)發(fā)布的40張工作底稿為主，另自行補(bǔ)充工作底稿1張。中稅協(xié)發(fā)布的40張工作底稿分別為：項(xiàng)目基本情況類9張、收入類6張、清算項(xiàng)目分?jǐn)偙壤?張、扣除類15張、稅款計(jì)算類3張、其他事項(xiàng)類1張、審核結(jié)果類4張。中稅協(xié)對(duì)工作底稿只設(shè)計(jì)了鑒證實(shí)施類工作底稿，未設(shè)計(jì)鑒證準(zhǔn)備類工作底稿。對(duì)于如何與協(xié)議銜接、實(shí)地入戶鑒證調(diào)查內(nèi)容、如何制定工作計(jì)劃等鑒證準(zhǔn)備類工作底稿的填制、鑒證實(shí)施類工作底稿的設(shè)計(jì)和編制要求，可以參考孟佳老師講解的《企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表鑒證實(shí)務(wù)（三級(jí)復(fù)核實(shí)務(wù)）》的課程。四、本講義以北京甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的花園項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算為基本案例，來(lái)講解填寫工作底稿和出具鑒證報(bào)告。甲公司案例中沒(méi)有涉及到的事項(xiàng)，在講解時(shí)將針對(duì)不同情形介紹具體處理方法，另行舉例進(jìn)行講解。另行舉例的內(nèi)容，不作為甲公司填寫工作底稿和出具報(bào)告的內(nèi)容。中稅協(xié)設(shè)計(jì)的工作底稿，對(duì)被鑒證單位發(fā)生除轉(zhuǎn)讓商品房外的其他項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)填制相關(guān)工作底稿，其填制方法與商品房的基本一致，這里不再另行詳細(xì)說(shuō)明。五、本講義從工作底稿設(shè)計(jì)和編制從兩個(gè)層次展開(kāi)。一方面介紹事務(wù)所自行設(shè)計(jì)的工作底稿范本，供事務(wù)所鑒證業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)人員參考；二是各類工作底稿的編制，供事務(wù)所從事具體鑒證業(yè)務(wù)人員參考。六、本講義工作底稿編制從兩個(gè)層次展開(kāi)。一是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表，二是根據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表生成的鑒證表——即鑒證結(jié)果類工作底稿?；A(chǔ)數(shù)據(jù)鑒證表的編制與鑒證事項(xiàng)一并講解，稅款計(jì)算類生成數(shù)據(jù)表的編制在第五講中講解。七、自行設(shè)計(jì)工作底稿的要求。一是鑒證事項(xiàng)應(yīng)有工作底稿支持，這是對(duì)工作底稿總量和內(nèi)容的邏輯設(shè)計(jì)要求。每個(gè)鑒證業(yè)務(wù)階段都應(yīng)有相應(yīng)章、節(jié)的支持，每個(gè)具體鑒證事項(xiàng)都應(yīng)該有工作底稿的設(shè)計(jì)和編制內(nèi)容的支持。如果發(fā)現(xiàn)有鑒證事項(xiàng)的要求沒(méi)有相關(guān)工作底稿支持，就應(yīng)及時(shí)補(bǔ)充相關(guān)的工作底稿。二是工作底稿的設(shè)計(jì)應(yīng)符合土增指導(dǎo)意見(jiàn)與土增指南的要求，這也是對(duì)每張工作底稿具體內(nèi)容的制度設(shè)計(jì)要求。第一講項(xiàng)目基本情況類基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表的編制第一節(jié)項(xiàng)目基本情況類基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表的審核一、項(xiàng)目基本情況類工作底稿介紹項(xiàng)目基本情況類工作底稿共9張，是中稅協(xié)統(tǒng)一設(shè)計(jì)的范本，本講中未增加自行設(shè)計(jì)工作底稿。其中：《普通住宅判定表》、《與收入相關(guān)的面積明細(xì)鑒證表》為進(jìn)行轉(zhuǎn)讓商品房清算鑒證時(shí)專用，其他7張為通用工作底稿。該9張表分別為：《會(huì)計(jì)政策和稅收政策調(diào)查表》、《項(xiàng)目基本情況鑒證表》、《普通住宅判定表》、《與收入相關(guān)的面積明細(xì)鑒證表》、《公共配套設(shè)施面積情況鑒證表》、《成本核算對(duì)象（清算單位）鑒證表》、《轉(zhuǎn)讓行為鑒證表》、《關(guān)聯(lián)方交易調(diào)查明細(xì)表》、《關(guān)聯(lián)方關(guān)系調(diào)查明細(xì)表》?！稌?huì)計(jì)政策和稅收政策調(diào)查表》、《關(guān)聯(lián)方交易調(diào)查明細(xì)表》、《關(guān)聯(lián)方關(guān)系調(diào)查明細(xì)表》等3張表的審核，在孟佳老師講解的《企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表鑒證實(shí)務(wù)（三級(jí)復(fù)核實(shí)務(wù)）》的課程中已做詳細(xì)描述，這里不再重復(fù)。二、項(xiàng)目基本情況類工作底稿填制情況審核要點(diǎn)（一）審核工作底稿所列事項(xiàng)是否全面填制，對(duì)漏項(xiàng)的應(yīng)追加鑒證程序。（二）審核工作底稿披露的鑒證事項(xiàng)在鑒證項(xiàng)目中的實(shí)際發(fā)生情況。（三）審核清算項(xiàng)目各證之間數(shù)據(jù)邏輯關(guān)系的合規(guī)性情況。三、鑒證程序?qū)徍藢徍隧?xiàng)目基本情況類工作底稿，應(yīng)關(guān)注外勤人員是否執(zhí)行了土增指南第八條至第十四條、第十六條規(guī)定的鑒證程序。下面介紹土增指南第八條至第十四條、第十六條規(guī)定的項(xiàng)目前期管理情況鑒證程序的具體規(guī)定：第八條根據(jù)準(zhǔn)則第十一條的規(guī)定鑒證清算項(xiàng)目及其范圍，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）確認(rèn)應(yīng)稅主體資格。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般經(jīng)過(guò)立項(xiàng)階段、前期開(kāi)發(fā)階段、工程建設(shè)階段、營(yíng)銷階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程需要辦理有關(guān)手續(xù)，并取得有關(guān)部門頒發(fā)的許可證照。同時(shí)具備下列條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以確認(rèn)應(yīng)稅主體資格：1.形式條件，是指能夠提供土地使用權(quán)出讓協(xié)議、付款結(jié)算單證、收款收據(jù)發(fā)票等書面形式證據(jù)；2.實(shí)質(zhì)條件，是指被鑒證單位取得土地使用權(quán)的直接支配物權(quán)。（二）確定應(yīng)稅行為。對(duì)土地增值稅應(yīng)稅范圍鑒證時(shí)，應(yīng)取得有關(guān)轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生、轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)和取得轉(zhuǎn)讓收入等文件資料作為證據(jù)，作出判斷，發(fā)表鑒證意見(jiàn)。（三）確定清算條件。對(duì)清算條件鑒證時(shí)，應(yīng)取得有關(guān)商品房建設(shè)情況以及銷售情況等文件資料作為證據(jù)并執(zhí)行下列程序：1.審核清算項(xiàng)目資料是否齊全；2.審核清算項(xiàng)目是否與初始項(xiàng)目登記表一致；3.整體項(xiàng)目用途與面積分布情況的全面審核；4.銷售比例計(jì)算結(jié)果鑒證。（四）確認(rèn)清算申報(bào)期限。對(duì)項(xiàng)目清算申請(qǐng)期限進(jìn)行鑒證，應(yīng)執(zhí)行下列程序：1.查證符合應(yīng)清算條件的委托單位是否按稅法規(guī)定辦理清算手續(xù)；2.查證符合要求清算條件的委托單位是否按稅法規(guī)定辦理清算手續(xù)。（五）確認(rèn)執(zhí)行清算鑒證業(yè)務(wù)的時(shí)間條件。執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)出具《鑒證報(bào)告》，是作為發(fā)出《土地增值稅清算受理通知書》的前置程序，還是作為后置程序，選擇出具報(bào)告是在清算申請(qǐng)環(huán)節(jié)還是稅款申報(bào)環(huán)節(jié)，及執(zhí)行業(yè)務(wù)的時(shí)間。（六）鑒證清算項(xiàng)目及其范圍應(yīng)填制《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)工作底稿》（范本）（以下簡(jiǎn)稱“工作底稿（范本）”）的《項(xiàng)目基本情況鑒證表》和《轉(zhuǎn)讓行為鑒證表》。第九條根據(jù)準(zhǔn)則第十一條的規(guī)定鑒證清算單位確認(rèn)情況，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）鑒證清算單位的確認(rèn)情況，應(yīng)取得有關(guān)商品房建設(shè)情況等文件資料作為證據(jù)。（二）清算單位的認(rèn)定。在確認(rèn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的清算單位時(shí)，應(yīng)以有關(guān)部門頒發(fā)的許可證照為條件。凡應(yīng)獨(dú)立辦理有關(guān)部門的許可證照的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，才是一個(gè)法定意義上的獨(dú)立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。鑒證時(shí)應(yīng)考慮：1.以法定意義上的獨(dú)立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，確認(rèn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；2.按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況劃分的，應(yīng)作為單獨(dú)鑒證對(duì)象的單項(xiàng)工程或單位工程；3.根據(jù)實(shí)際開(kāi)發(fā)情況，分別以單項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、單位工程或單項(xiàng)工程，為清算單位；4.對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。（三）鑒證清算單位的確認(rèn)情況應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《成本核算對(duì)象（清算單位）鑒證表》。第十條根據(jù)準(zhǔn)則第十一條的規(guī)定鑒證收入、成本、費(fèi)用的歸集情況，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）鑒證不同期間、不同項(xiàng)目收入、成本、費(fèi)用的歸集情況，應(yīng)考慮：發(fā)生的真實(shí)性，會(huì)計(jì)記錄的完整性，金額和其他數(shù)據(jù)的恰當(dāng)性，所屬期間的正確性，確認(rèn)內(nèi)容的正確性，計(jì)價(jià)和結(jié)轉(zhuǎn)的準(zhǔn)確性。（二）鑒證不同期間、不同項(xiàng)目收入、成本、費(fèi)用的歸集情況，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《與收入相關(guān)的面積明細(xì)鑒證表》和《公共配套設(shè)施費(fèi)鑒證表》。第十一條根據(jù)準(zhǔn)則第十一條的規(guī)定鑒證普通住宅、非普通住宅的收入、支出劃分情況，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）免征土地增值稅項(xiàng)目與其他征稅項(xiàng)目應(yīng)分開(kāi)清算。（二）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目核算情況確認(rèn)免征土地增值稅。（三）鑒證普通住宅、非普通住宅的收入、支出劃分情況，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《普通住宅判定表》。第十二條根據(jù)準(zhǔn)則第十一條的規(guī)定鑒證清算期間，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）滿足清算條件之日為清算截止時(shí)間。（二）納稅人取得土地使用權(quán)之日為清算的起始時(shí)間。（三）應(yīng)對(duì)清算期內(nèi)的項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程情況進(jìn)行鑒證。（四）鑒證清算期間應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《項(xiàng)目基本情況鑒證表》。第十三條根據(jù)準(zhǔn)則第十一條的規(guī)定鑒證分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各期清算方式的一致性，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）各期轉(zhuǎn)讓收入、開(kāi)發(fā)成本的確認(rèn)、計(jì)量方法是否一致。（二）正確劃分核定征收清算項(xiàng)目與查賬征收項(xiàng)目的收入、成本界限。（三）鑒證分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各期清算方式是否保持一致，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《會(huì)計(jì)政策和稅收政策調(diào)查表》。第十四條根據(jù)準(zhǔn)則第十一條的規(guī)定鑒證征稅項(xiàng)目與免稅項(xiàng)目的劃分情況，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）征稅項(xiàng)目與免稅項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓收入、開(kāi)發(fā)成本的確認(rèn)、計(jì)量方法是否一致。（二）正確劃分征稅項(xiàng)目與免稅項(xiàng)目的的收入、成本界限。（三）鑒證征稅項(xiàng)目與免稅項(xiàng)目的劃分情況，填制工作底稿（范本）中的《普通住宅判定表》、《與收入相關(guān)的面積明細(xì)鑒證表》和《公共配套設(shè)施費(fèi)鑒證表》。第十六條根據(jù)準(zhǔn)則第十六條的規(guī)定鑒證關(guān)聯(lián)方交易行為，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）審核與關(guān)聯(lián)交易納稅調(diào)整有關(guān)文件資料的合法性。（二）根據(jù)合法的關(guān)聯(lián)交易納稅調(diào)整的文件資料，確認(rèn)鑒證期間應(yīng)調(diào)整的收入項(xiàng)目和扣除項(xiàng)目。（三）鑒證關(guān)聯(lián)交易納稅調(diào)整項(xiàng)目應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《關(guān)聯(lián)方交易調(diào)查明細(xì)表》和《關(guān)聯(lián)方關(guān)系調(diào)查明細(xì)表》。第二節(jié)案說(shuō)項(xiàng)目基本情況類基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表的編制一、甲公司項(xiàng)目情況（一）甲公司背景介紹1.聯(lián)合開(kāi)發(fā)關(guān)系建立。北京甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱“甲公司”）成立于1998年，具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。2000年1月，根據(jù)有關(guān)部門文件，同意甲公司與乙廠聯(lián)合改造乙廠花園小區(qū)。2000年3月，甲公司與乙廠簽訂《花園小區(qū)危改項(xiàng)目聯(lián)合建設(shè)協(xié)議書》。協(xié)議約定，乙廠負(fù)責(zé)配合甲公司完成居民搬遷工作，負(fù)責(zé)協(xié)助甲公司完成建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)工作。甲公司負(fù)責(zé)承擔(dān)項(xiàng)目工程的全部投資和開(kāi)發(fā)工作。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，乙廠分得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中10,000.00平方米的商業(yè)用房。剩余的商業(yè)樓、住宅樓、辦公樓歸甲公司所有，乙廠所得10,000.00平方米商業(yè)用房產(chǎn)歸乙廠所有。2.取得開(kāi)發(fā)用地。2000年1月16日、2001年4月16日、2003年3月23日甲公司分別與北京市國(guó)土局簽訂《土地出讓合同》，后于2005年又辦理了《土地出讓合同》中土地面積、土地名稱、出讓價(jià)款等變更手續(xù)，并于2005年重新取得變更后的《土地使用權(quán)證書》。3.項(xiàng)目用途分類?；▓@項(xiàng)目共分為26#-30#及配商、31#樓、32#樓，其中26#-30#樓、32#樓為住宅，31#樓為寫字樓。4.開(kāi)發(fā)、銷售情況?；▓@項(xiàng)目于2004年3月開(kāi)始進(jìn)行開(kāi)發(fā)，2006年度8月開(kāi)始進(jìn)行預(yù)售，2009年1月開(kāi)發(fā)完成，截至2011年10月31日，該項(xiàng)目準(zhǔn)備銷售面積部分已經(jīng)銷售完畢。5.項(xiàng)目登記情況。2000年4月，甲公司財(cái)務(wù)人員已向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)，并取得了《土地增值稅項(xiàng)目登記表》。6.委托清算情況。2011年11月，**稅務(wù)師事務(wù)所接受甲公司委托，對(duì)花園項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算鑒證。（二）甲公司項(xiàng)目基本情況鑒證取得的相關(guān)證據(jù)資料1.確認(rèn)征稅范圍的有關(guān)資料：（1）《土地增值稅項(xiàng)目登記表》復(fù)印件；（2）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件；（3）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》復(fù)印件；（4）《銷售許可證》復(fù)印件；（5）《建設(shè)工程開(kāi)工證》復(fù)印件；（6）《國(guó)有土地使用證》復(fù)印件。2.確認(rèn)清算單位的有關(guān)資料：（1）項(xiàng)目竣工清算報(bào)表復(fù)印件；（2）土地增值稅項(xiàng)目登記表復(fù)印件；（3）項(xiàng)目建議書的批復(fù)復(fù)印件；（4）房屋土地管理局測(cè)繪面積報(bào)告書復(fù)印件；（5）商品住房建筑面積情況明細(xì)表復(fù)印件；（6）商品住房建筑面積情況明細(xì)表（附表）復(fù)印件；（7）已完工開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本表；（8）清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告復(fù)印件。3.確認(rèn)清算條件的有關(guān)資料：（1）清算項(xiàng)目的預(yù)算、概算書、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單復(fù)印件；（2）商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表。二、鑒證清算項(xiàng)目及其范圍（一）確認(rèn)應(yīng)稅主體資格1.甲公司應(yīng)稅主體資格審核我們?cè)谶M(jìn)行土地增值稅清算鑒證時(shí)，首先應(yīng)判定該企業(yè)是否屬于土地增值稅的納稅義務(wù)人；其次，判定是否為土地增值稅的應(yīng)稅主體。土地增值稅納稅義務(wù)人的范圍非常廣。具體來(lái)講，就是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地的使用權(quán)、地上建筑物以及附著物所取得收入的單位和個(gè)人，都是土地增值稅的納稅義務(wù)人。所以這里包括各類的企業(yè)單位、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)體工商業(yè)戶，以及其他單位和個(gè)人。甲公司于2000年、2001年、2003年分別與北京市國(guó)土局簽訂《土地出讓合同》，向國(guó)有土地管理部門支付了土地出讓金和契稅，并取得了相關(guān)票據(jù)，符合應(yīng)稅主體確認(rèn)的形式條件；2005年甲公司就《土地出讓合同》中建筑面積方面辦理了變更手續(xù)，并取得了變更后的《土地使用權(quán)證書》，證明甲公司取得了該宗土地的直接支配物權(quán)，符合應(yīng)稅主體確認(rèn)的實(shí)質(zhì)條件。在對(duì)甲公司的應(yīng)稅主體資格確認(rèn)中，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《項(xiàng)目基本情況鑒證表》“（一）項(xiàng)目概況”相關(guān)欄次，本案例填制的具體內(nèi)容是：“國(guó)有土地使用證”——“批準(zhǔn)文號(hào)”中填寫“京東國(guó)用（2005）出第A00454號(hào)、京東國(guó)用（2005）出第更0451號(hào)、京東國(guó)用（2005）出第更0452號(hào)”。2.下面再另外舉個(gè)案例來(lái)介紹，怎樣判定納稅主體？（1）背景介紹甲乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，甲具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，乙沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，對(duì)無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，不得參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的招投標(biāo)，就無(wú)法取得房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)。甲通過(guò)招拍掛，取得項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)后，以協(xié)議形式，將該房地產(chǎn)項(xiàng)目委托給乙進(jìn)行開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)過(guò)程中，相關(guān)證明文件和協(xié)議的簽訂，均以甲的名義進(jìn)行。甲向乙收取一定的前期投資及開(kāi)發(fā)補(bǔ)償費(fèi)用，乙負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)投入，并享有開(kāi)發(fā)收益。（2）已經(jīng)取得的證據(jù)資料1.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》3.《國(guó)有土地使用證》4.《建設(shè)工程開(kāi)工證》5.《銷售許可證》6.土地使用權(quán)出讓合同7.委托開(kāi)發(fā)合同（3）問(wèn)題提出該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅納稅主體是甲還是乙呢？（4）問(wèn)題處理對(duì)這個(gè)問(wèn)題，我們依據(jù)國(guó)稅函發(fā)[1995]110號(hào)文件和指南第八條，從兩方面進(jìn)行判斷：首先，從形式條件進(jìn)行判定，土地使用權(quán)出讓協(xié)議的簽訂單位為甲，取得土地使用權(quán)所支付的款項(xiàng)也是以甲方的名義向相關(guān)部門繳納。其次，從實(shí)質(zhì)條件進(jìn)行判定，相關(guān)證件的所有權(quán)人為甲，甲擁有該項(xiàng)目直接支配物權(quán)。從上述兩方面進(jìn)行判定，甲為該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的納稅主體。文件具體規(guī)定如下：國(guó)稅函發(fā)[1995]110號(hào)文件規(guī)定：土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個(gè)人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)體工商業(yè)戶以及其他單位和個(gè)人。根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)適用增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅等稅收暫行條例的有關(guān)問(wèn)題的通知》的規(guī)定，土地增值稅也同樣適用于涉外企業(yè)、單位和個(gè)人。因此，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)、外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)、外國(guó)公民、華僑，以及港澳臺(tái)同胞等，只要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入，就是土地增值稅的納稅義務(wù)人，均應(yīng)按《條例》的規(guī)定照章納稅。因此，只要發(fā)生有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物行為的單位和個(gè)人，都是土地增值稅的納稅義務(wù)人。3.“五證”的內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般經(jīng)過(guò)立項(xiàng)階段、前期開(kāi)發(fā)階段、工程建設(shè)階段、營(yíng)銷階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程需要辦理有關(guān)手續(xù)，并取得“五證”等證明。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的流程，確認(rèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否為納稅主體的條件，主要看形式條件，就是開(kāi)發(fā)商取得有關(guān)部門頒發(fā)的下列“五證”：《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程開(kāi)工證》或《建筑工程施工許可證》《銷售許可證》或《預(yù)售許可證》4.取得開(kāi)發(fā)主體資格的相關(guān)證書的相關(guān)部門（1）取得立項(xiàng)批復(fù)（發(fā)改委）；（2）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)（發(fā)改委）；（3）辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，取得土地使用權(quán)證書（國(guó)土局）；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（規(guī)委）；（5）建設(shè)用地批準(zhǔn)書（國(guó)土局）；（6）方案批準(zhǔn)通知書（規(guī)委）；（7）獲得計(jì)劃任務(wù)（發(fā)改委）；（8）征得政府有關(guān)部門的認(rèn)同意見(jiàn)（人防、消防、園林、教育、市政、河湖、交通）；（9）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（規(guī)委）；（10）施工許可證（建委）；（11）辦理預(yù)售登記，取得預(yù)售許可證（建委）。5.簡(jiǎn)單介紹一下怎么審核“五證”（1）判斷項(xiàng)目占地是否屬于違章建筑——建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可，是判斷項(xiàng)目所在地的占地情況是否合法的證據(jù)。盡管項(xiàng)目基本位置是正確的，但是如有超出四界的部分仍屬于違章建筑。（2）判斷項(xiàng)目工程是否屬于違章建筑——建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可，是判斷項(xiàng)目工程情況是否合法的證據(jù)。盡管項(xiàng)目占地合法，但是如果發(fā)生達(dá)不到容積率標(biāo)準(zhǔn)、或超過(guò)了規(guī)劃建筑面積、或建筑位置移動(dòng)等情形，仍屬于違章建筑。（3）判斷項(xiàng)目是否屬于土地增值稅征收范圍——國(guó)有土地使用證國(guó)有土地使用證，是判斷土地是否屬于國(guó)有性質(zhì)的證據(jù)，也是判斷是否屬于土地增值稅征收范圍的證據(jù)。如果項(xiàng)目占地不具有國(guó)有性質(zhì)，根據(jù)條例的規(guī)定則不屬于土地增值稅的征收范圍。（4）判斷項(xiàng)目施工支出是否屬于土地增值稅扣除項(xiàng)目范圍——建筑工程施工許可證（建設(shè)工程開(kāi)工證）建筑工程施工許可證（建設(shè)工程開(kāi)工證），是判斷開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工單位是否具有施工資格，開(kāi)發(fā)商是否具有建設(shè)單位資格的證據(jù)。我國(guó)的建筑市場(chǎng)是嚴(yán)格的招標(biāo)制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工許可證注明的施工單位才有資格從事該項(xiàng)目的施工行為，只有支付給具有某項(xiàng)目施工資格的施工單位費(fèi)用才能計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目。審核項(xiàng)目主體施工成本時(shí)，開(kāi)具發(fā)票的施工單位名稱必須與施工許可證注明的名稱一致，否則不允許計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目。（5）判斷項(xiàng)目清算條件的起點(diǎn)標(biāo)志——銷售許可證或預(yù)售許可證銷售許可證或預(yù)售許可證，是判斷開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否具有銷售資格的證據(jù)。未取得銷售資格的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不存在土地增值稅清算的問(wèn)題，取得銷售許可證的時(shí)點(diǎn)是確認(rèn)清算條件的起點(diǎn)。（二）確定應(yīng)稅行為1.甲公司應(yīng)稅行為的審核我們通過(guò)從下面三個(gè)方面進(jìn)行判斷，甲公司應(yīng)稅行為已經(jīng)發(fā)生：（1）截至2011年10月31日止，甲公司已取得了《銷售許可證》，許可證號(hào)為：京房售證字（2004）53號(hào)、京房售證字（2003）843號(hào)。根據(jù)甲公司提供的加蓋公章的《銷售情況統(tǒng)計(jì)表》，已經(jīng)銷售132,500.01平方米，由此可判定甲公司轉(zhuǎn)讓行為已經(jīng)發(fā)生；（2）截至2011年10月31日止，甲公司已取得了《國(guó)有土地使用權(quán)證書》，并簽定了《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，支付了地價(jià)款，取得了相關(guān)票據(jù)，由此可判定甲公司轉(zhuǎn)讓對(duì)象為國(guó)有土地使用權(quán)；（3）截至2011年10月31日止，甲公司的花園小區(qū)項(xiàng)目已經(jīng)銷售，并向購(gòu)買方開(kāi)具了收款憑證收取款項(xiàng)，由此可判定甲公司已經(jīng)取得增值收入。在對(duì)本案中的轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行鑒證時(shí)，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《轉(zhuǎn)讓行為鑒證表》“發(fā)生情況”相關(guān)欄次。2.開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與非開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的鑒證確認(rèn)對(duì)于如何區(qū)分從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這個(gè)問(wèn)題主要是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不存在這個(gè)問(wèn)題。因?yàn)?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施行嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，沒(méi)有取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格的企業(yè)和個(gè)人，開(kāi)發(fā)的房屋土地不允許上市交易，市外交易不能享受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的許多優(yōu)惠政策。在實(shí)際工作中，我們應(yīng)根據(jù)出讓方的立項(xiàng)文件確認(rèn)轉(zhuǎn)讓房屋土地的交易性質(zhì)？判斷其是否屬于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目？下面我再舉個(gè)案例，來(lái)與大家一起探討一下。（1）背景介紹某投資管理公司將在建生產(chǎn)用房以4500萬(wàn)元的價(jià)格，轉(zhuǎn)讓給某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。合同約定，受讓方負(fù)責(zé)辦理過(guò)戶、納稅等事宜。（2）是否屬于清算項(xiàng)目的判斷錯(cuò)誤受讓方辦理土地增值稅申報(bào)手續(xù)時(shí)，主管稅務(wù)所要求提交注冊(cè)稅務(wù)師事務(wù)所的鑒證報(bào)告。理由是，依據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的土地增值稅清算申報(bào)手續(xù)，應(yīng)提交中介機(jī)構(gòu)的鑒證報(bào)告。（3）鑒證結(jié)論的爭(zhēng)議經(jīng)注冊(cè)稅務(wù)師事務(wù)所鑒證后，確認(rèn)扣除項(xiàng)目總額為4200萬(wàn)元，其中取得銀行收據(jù)的利息150萬(wàn)元。轉(zhuǎn)讓方接到鑒證報(bào)告后提出兩點(diǎn)意見(jiàn)：一是沒(méi)有在開(kāi)發(fā)成本的基礎(chǔ)上，加計(jì)5%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；二是增值額沒(méi)有超過(guò)扣除總額的20%，應(yīng)當(dāng)享受免征土地增值稅的照顧。注冊(cè)稅務(wù)師事務(wù)所解釋說(shuō)，轉(zhuǎn)讓方不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能享受加計(jì)扣除和20%以下增值免稅照顧。轉(zhuǎn)讓方又進(jìn)一步申辯，納稅手續(xù)是由受讓方辦理的，受讓方是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，他們有資格享受這兩項(xiàng)政策。受讓方自豪地解釋說(shuō)，協(xié)議約定讓受讓方辦理有關(guān)手續(xù)，是經(jīng)過(guò)專家精心籌劃的，我們研究過(guò)文件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以享受這兩項(xiàng)政策的照顧。（4）爭(zhēng)議的思考上述情況有兩個(gè)問(wèn)題值得思考：一是這項(xiàng)交易適用國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件嗎？二是通過(guò)受讓方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，辦理土地增值稅申報(bào)手續(xù)能夠享受加計(jì)扣除和20%以下增值免稅照顧嗎？答案是否定的，理由如下。首先，國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件只適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算，對(duì)于非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)性質(zhì)的房屋土地轉(zhuǎn)讓，不適用這個(gè)文件。目前還沒(méi)有關(guān)于非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)性質(zhì)的房屋土地轉(zhuǎn)讓，應(yīng)在申報(bào)環(huán)節(jié)提交中介鑒證報(bào)告的有關(guān)規(guī)定。因此，主管稅務(wù)所要求納稅人提交中介鑒證報(bào)告，缺乏法律依據(jù)的支持。其次，土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓方而不是受讓方，土地增值稅的有關(guān)規(guī)定只適用于納稅義務(wù)人。所轉(zhuǎn)讓房屋土地，無(wú)論受讓方或代理人是否屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，只要轉(zhuǎn)讓方不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，或雖是房地產(chǎn)企業(yè)但轉(zhuǎn)讓的不是自己開(kāi)發(fā)的商品房，均不能享受加計(jì)扣除和20%以下增值免稅照顧。（5）立項(xiàng)文件證明的事實(shí)——是技術(shù)改造項(xiàng)目而不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目注冊(cè)稅務(wù)師事務(wù)所將通過(guò)上述兩個(gè)問(wèn)題的結(jié)論，做了進(jìn)一步解釋，并要求轉(zhuǎn)讓方重新審閱有關(guān)部門的立項(xiàng)文件。經(jīng)查驗(yàn)，立項(xiàng)文件中沒(méi)有關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)容，所有文件都是關(guān)于技術(shù)改造的立項(xiàng)內(nèi)容。交易雙方與注冊(cè)稅務(wù)師事務(wù)所達(dá)成共識(shí)，所轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目是投資公司從事非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)性質(zhì)的業(yè)務(wù)，不適用加計(jì)扣除和20%以下增值免稅政策。（6）啟示審核土地增值稅清算項(xiàng)目，起點(diǎn)是確認(rèn)所審項(xiàng)目的性質(zhì)。如果有證據(jù)證明是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，按下列程序進(jìn)行清算；如果不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，則應(yīng)按非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行處理，填報(bào)《土地增值稅納稅申報(bào)表（二）（非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用）》。對(duì)于土地增值稅清算申報(bào)審核，實(shí)際工作中很多人習(xí)慣于從收入的審核開(kāi)始，第二步審核扣除項(xiàng)目，第三步算稅款。有些工作經(jīng)驗(yàn)的人選擇從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況的審核開(kāi)始，也經(jīng)常忽略建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)的審核。出現(xiàn)這種狀況，是因?yàn)楹芏嗳诉€沒(méi)有認(rèn)識(shí)到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與非開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的稅收待遇不同且申報(bào)程序也不同，當(dāng)然也有的是故意混淆這個(gè)區(qū)別試圖讓非開(kāi)發(fā)項(xiàng)目享受開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的待遇，前者容易造成錯(cuò)誤的運(yùn)用稅收政策，后者則濫用稅收政策。上述分析告訴我們項(xiàng)目性質(zhì)的審核，目的是區(qū)分項(xiàng)目是開(kāi)發(fā)性質(zhì)的還是非開(kāi)發(fā)性質(zhì)的。不同性質(zhì)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，取證的范圍和程序不同，事實(shí)認(rèn)定的程序和結(jié)果也不同，稅收待遇和申報(bào)程序有著質(zhì)的區(qū)別。3.如何判定應(yīng)稅行為通過(guò)上面案例的分析，我們?cè)俳榻B一下如何判定應(yīng)稅行為。判定納稅人是否發(fā)生土地增值稅應(yīng)稅行為，應(yīng)從以下三個(gè)方面進(jìn)行：一是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓行為。開(kāi)發(fā)商協(xié)議受讓方式取得開(kāi)發(fā)用地后再轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是開(kāi)發(fā)商從政府手中取得土地使用權(quán)或從其他土地使用者手中取得土地使用權(quán)后，將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓給其他土地使用單位或個(gè)人的行為。該行為，屬于土地增值稅的應(yīng)稅行為。二是轉(zhuǎn)讓的對(duì)象是國(guó)有土地。開(kāi)發(fā)商協(xié)議受讓方式取得開(kāi)發(fā)用地后再轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地權(quán)的行為。該行為，屬于土地增值稅的應(yīng)稅行為。三是取得了增值收入。開(kāi)發(fā)商協(xié)議受讓方式取得開(kāi)發(fā)用地后再轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓后，取得了增值收入，應(yīng)繳納土地增值稅。對(duì)雖然發(fā)生轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為，但沒(méi)有增值收入，如：通過(guò)繼承、贈(zèng)予等無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不征稅。4.確認(rèn)應(yīng)稅行為的稅法依據(jù)（1）確認(rèn)應(yīng)稅行為的稅法依據(jù)A.110號(hào)文件國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)<土地增值稅宣傳提綱>的通知》國(guó)稅函發(fā)[1995]110號(hào)文件的規(guī)定：“根據(jù)《條例》的規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應(yīng)繳納土地增值稅。這樣界定有三層含意：一是土地增值稅僅對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的征收，對(duì)轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅。這是因?yàn)?，根?jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，國(guó)家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對(duì)集體土地實(shí)行征用，依法被征用后的土地屬于國(guó)家所有。未經(jīng)國(guó)家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓。如要自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為。對(duì)這種違法行為應(yīng)由有關(guān)部門依照相關(guān)法律來(lái)處理，而不應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。二是只對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。如房地產(chǎn)的出租，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，不應(yīng)屬于土地增值稅的征收范圍。三是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的征稅，對(duì)發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，而未取得收入的不征稅。如通過(guò)繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，雖然發(fā)生了轉(zhuǎn)讓行為，但未取得收入，就不能征收土地增值稅。”B.645號(hào)文件國(guó)稅函[2007]645號(hào)文件規(guī)定：土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。C.21號(hào)文件財(cái)稅[2006]21號(hào)文件“五、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題”的具體規(guī)定如下：對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。（2）確認(rèn)視同銷售行為的稅法依據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)?！边@個(gè)規(guī)定說(shuō)明兩種情況：一是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品自用，如用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)；二是非貨幣交易，如對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等。5.甲公司工作底稿的填制在判定應(yīng)稅行為時(shí)，我們應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《轉(zhuǎn)讓行為鑒證表》。甲公司轉(zhuǎn)讓花園項(xiàng)目清算過(guò)程中，應(yīng)填制本表如下：加入講義附件《北京甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司花園項(xiàng)目土地增值稅清算鑒證工作底稿》表2-06《轉(zhuǎn)讓行為鑒證表》。（三）確定清算條件1.甲公司清算條件的審核我們通過(guò)從以下幾個(gè)方面的資料進(jìn)行比對(duì)，發(fā)現(xiàn)甲公司符合土地增值稅清算條件：（1）通過(guò)審核甲公司項(xiàng)目前期管理相關(guān)資料，發(fā)現(xiàn)甲公司已經(jīng)取得與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的“五證”等資料；（2）經(jīng)審核甲公司提供的《土地增值稅項(xiàng)目登記表》，表中“項(xiàng)目名稱（推廣名）”登記為“花園項(xiàng)目”，與本案中清算項(xiàng)目“花園項(xiàng)目”一致；（3）經(jīng)審核甲公司提供的“五證”和《房屋測(cè)繪報(bào)告書》，發(fā)現(xiàn)甲公司花園項(xiàng)目共分為26#-30#及配商、31#樓、32#樓，其中26#-30#樓、32#樓為住宅，31#樓為寫字樓。具體面積數(shù)據(jù)為：26#-30#及配商為住宅和商業(yè)，建筑總面積（含人防）為111,736.33平方米；31號(hào)樓為辦公和商業(yè)，建筑總面積（含人防）為26,742.08平方米；32號(hào)樓為住宅和商業(yè)，建筑總面積（含人防）為14,628.79平方米。（4）經(jīng)審核甲公司提供的《房屋測(cè)繪報(bào)告書》、《房屋產(chǎn)權(quán)登記表》和其他相關(guān)資料，發(fā)現(xiàn)花園項(xiàng)目總可售面積為140,974.23平方米，具體數(shù)據(jù)為：27#樓18,276.15平方米；28#樓20,814.42平方米；29#樓20,871.58平方米；30#樓18,275.68平方米；配商23,042.08平方米；31#樓25,065.65平方米；32#樓14,628.67平方米。經(jīng)審核甲公司提供的《銷售合同統(tǒng)計(jì)表》和抽查相關(guān)房屋銷售合同，花園項(xiàng)目已售面積為132,500.01平方米，已出租面積為3,856.42平方米，已自用面積為4,617.80平方米。通過(guò)對(duì)以上數(shù)據(jù)的計(jì)算得出，甲公司花園項(xiàng)目銷售比例為93.99%，即已售面積為132,500.01平方米÷總可售面積為140,974.23平方米，符合國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件規(guī)定的應(yīng)進(jìn)行清算的條件。2.在實(shí)際工作中應(yīng)關(guān)注的情形在對(duì)土地增值稅清算條件進(jìn)行鑒證時(shí)，應(yīng)按照國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)文件的規(guī)定，區(qū)分不同情形關(guān)注相關(guān)問(wèn)題：（1）納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的鑒證應(yīng)關(guān)注A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的，應(yīng)取得相關(guān)資料，確認(rèn)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售。B.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，應(yīng)取得相關(guān)資料，確認(rèn)未竣工決算項(xiàng)目的整體轉(zhuǎn)讓情況。C.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，應(yīng)取得相關(guān)資料，確認(rèn)土地使用權(quán)已經(jīng)直接轉(zhuǎn)讓。（2）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求進(jìn)行土地增值稅清算的鑒證應(yīng)關(guān)注A.確認(rèn)稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人發(fā)送，納稅人并收到《土地增值稅清算通知書》；B.確認(rèn)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求進(jìn)行土地增值稅清算的原因，并說(shuō)明是否符合文件規(guī)定。3.清算條件的審核依據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)文件規(guī)定,土地增值稅清算有兩種情況：一是應(yīng)進(jìn)行清算的情況；二是主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算的情況。具體規(guī)定如下：（1）納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（2）對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。對(duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。4.清算條件的審核方法清算條件有關(guān)資料的分析認(rèn)定，應(yīng)包括三方面內(nèi)容：一是項(xiàng)目施工進(jìn)度和項(xiàng)目的清算單位類型；二是認(rèn)定哪些清算單位已經(jīng)符合清算條件，哪些清算單位不符合清算條件；三是按照《土地增值稅清算申請(qǐng)表》的要求，對(duì)符合清算條件的清算單位，分別作出說(shuō)明，并填寫《土地增值稅清算申請(qǐng)表》，為按每個(gè)清算單位分別進(jìn)行納稅申報(bào)奠定基礎(chǔ)。在具體分析認(rèn)定中，要注意以下幾個(gè)問(wèn)題：（1）審核清算項(xiàng)目資料是否齊全納稅人提出清算申請(qǐng)后，稅務(wù)機(jī)關(guān)受理人員將查驗(yàn)納稅人提交的清算資料，對(duì)納稅人提交的申請(qǐng)材料齊全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予以受理并轉(zhuǎn)入審核程序。對(duì)納稅人提交的清稅資料不全的不予受理。因此，在提出申請(qǐng)前的清算條件認(rèn)定階段，應(yīng)注重對(duì)清算項(xiàng)目資料的審核。（2）審核清算項(xiàng)目是否與項(xiàng)目登記表一致土地增值稅清算以納稅人初始填報(bào)的《土地增值稅項(xiàng)目登記表》中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為對(duì)象，項(xiàng)目登記是以國(guó)家有關(guān)管理部門審批下達(dá)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為依據(jù)。對(duì)一個(gè)清算項(xiàng)目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅工程又有其他商品房工程的，應(yīng)分別核算增值額。如普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與商業(yè)用房聯(lián)體，由于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅，因此必須分別計(jì)算增值率，否則普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受免稅政策。（3）整體項(xiàng)目用途與面積分布情況的全面調(diào)查（1）總況調(diào)查。應(yīng)調(diào)查：開(kāi)發(fā)總建筑面積、批準(zhǔn)可銷售總面積、總自用面積包括已對(duì)外出租一年以上的面積、總配套設(shè)施詳細(xì)用途與面積分布情況、本次清稅面積等情況。（2）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的調(diào)查。應(yīng)按稅法規(guī)定，審核所清算項(xiàng)目普通住宅開(kāi)發(fā)情況，如出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅竣工面積情況，分?jǐn)偱涮自O(shè)施的具體用途面積等情況。（4）銷售比例的計(jì)算計(jì)算銷售比例時(shí)，應(yīng)注意國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件規(guī)定的要求進(jìn)行清算的第一個(gè)條件，“已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”。其中“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上”這句話中的分母是“整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積”，而不是“總建筑面積”。上述的銷售比例的計(jì)算方法，與“四項(xiàng)成本”的每平方米工程造價(jià)的分母不同，它的分母使用的是“總建筑面積”。具體公式如下：每平方米工程造價(jià)=“四項(xiàng)成本”總金額÷總建筑面積5.確認(rèn)清算條件應(yīng)取得的資料（1）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同；（2）清算項(xiàng)目的預(yù)算、概算書、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單；（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)提交注銷稅務(wù)登記的有關(guān)手續(xù)，作為確認(rèn)應(yīng)進(jìn)行清算的依據(jù)；（4）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式，包含：銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入、用途等；取得實(shí)物收入的，應(yīng)提交評(píng)估報(bào)告；（5）清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；（6）主要開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表；（7）確認(rèn)清算條件，所使用的證據(jù)還包括前面已經(jīng)提供的項(xiàng)目竣工清算報(bào)表、已完工開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本表、清算項(xiàng)目的銷售許可證、房屋土地管理局測(cè)繪面積報(bào)告書等四項(xiàng)資料。（四）確認(rèn)清算申報(bào)期限1.甲公司清算申報(bào)期限的審核截至2011年10月31日該項(xiàng)目準(zhǔn)備銷售面積部分已經(jīng)銷售完畢，按國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)文件的規(guī)定，甲公司應(yīng)于2012年1月底前辦理清算手續(xù)。2.清算申報(bào)期限的審核依據(jù)土地增值稅清算申報(bào)期限分兩種情況進(jìn)行確定：一是應(yīng)進(jìn)行清算的情況；二是主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算的情況。國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)文件，對(duì)土地增值稅的清算申報(bào)期限作出了規(guī)定：（1）對(duì)于應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。（2）對(duì)于要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。3.清算申報(bào)期限的審核方法（1）清算申請(qǐng)期限對(duì)項(xiàng)目清算申請(qǐng)期限進(jìn)行審核，應(yīng)注意以下問(wèn)題：審核符合應(yīng)清算條件的委托單位是否按稅法規(guī)定辦理清算手續(xù)；審核符合要求清算條件的委托單位是否按稅法規(guī)定辦理清算手續(xù)。（2）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的申報(bào)情況審核對(duì)土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)注意審核納稅人是否按規(guī)定辦理土地增值稅的納稅申報(bào)手續(xù)。（五）確認(rèn)執(zhí)行清算鑒證業(yè)務(wù)的時(shí)間條件2011年11月1日，甲公司委托某稅務(wù)師事務(wù)所，對(duì)花園項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算鑒證。因此，甲公司花園項(xiàng)目土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)是作為發(fā)出《土地增值稅清算受理通知書》的前置程序，出具報(bào)告是在清算申請(qǐng)環(huán)節(jié)。甲公司花園項(xiàng)目屬于國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)文件規(guī)定的應(yīng)進(jìn)行清算的情況，執(zhí)行業(yè)務(wù)的時(shí)間應(yīng)為達(dá)到清算條件之日起90日內(nèi)，即2011年10月31日起90日內(nèi)。（六）清算起始時(shí)間、清算截止時(shí)間對(duì)甲公司清算起始時(shí)間、清算截止時(shí)間進(jìn)行確認(rèn)，應(yīng)從以下三個(gè)方面進(jìn)行分析：1.本案中滿足清算條件之日應(yīng)為2011年10月31日，那么在填制工作底稿（范本）中的《項(xiàng)目基本情況鑒證表》時(shí)，本次清算截止基準(zhǔn)日期應(yīng)為2011年10月31日。2.本案中，甲公司取得第一宗土地使用權(quán)證書的日期為2000年1月16日，花園項(xiàng)目的清算起始時(shí)間可以根據(jù)取得土地使用權(quán)證書時(shí)間確認(rèn)為2000年1月16日。如果，采取了先開(kāi)發(fā)后辦證的非規(guī)范程序，應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)商實(shí)質(zhì)取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)的日期確認(rèn)項(xiàng)目清算起始時(shí)間。3.與甲公司工程部門人員進(jìn)行溝通，對(duì)清算期內(nèi)的項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程情況進(jìn)行了解，并取得相關(guān)的證據(jù)資料。（七）分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各期清算方式的一致性由于甲公司花園項(xiàng)目一期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，因此不涉及分期開(kāi)發(fā)各期清算方式的問(wèn)題。如果甲公司花園項(xiàng)目分兩期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，第一期開(kāi)發(fā)為26#-30#樓及配商，第二期開(kāi)發(fā)為31#、32#。那么，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，就應(yīng)按兩個(gè)清算單位進(jìn)行清算。在收入、成本的確認(rèn)時(shí)，就應(yīng)考慮由于分期開(kāi)發(fā)應(yīng)注意的問(wèn)題。如，一期清算時(shí)對(duì)取得土地使用權(quán)所支付金額按國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中明確記載的一期所占土地面積進(jìn)行扣除，在進(jìn)行二期清算時(shí)使用同樣方法按占地面積確認(rèn)二期扣除項(xiàng)目中的取得土地使用權(quán)所支付金額，而不能使用建筑面積或可售面積。在鑒證分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，填寫《會(huì)計(jì)政策和稅收政策調(diào)查表》時(shí)，應(yīng)注意取得已經(jīng)清算各期“成本費(fèi)用分配的標(biāo)準(zhǔn)”、“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入額確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)”、“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷售確認(rèn)收入的標(biāo)準(zhǔn)”的相關(guān)資料，保證各期使用的標(biāo)準(zhǔn)一致。三、清算單位的確認(rèn)（一）甲公司清算單位的審核甲公司花園項(xiàng)目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》為一個(gè)證，《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地施工許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工證》、土地使用權(quán)出讓合同均為三個(gè)證，銷售許可證為兩個(gè)證，但由于該項(xiàng)目企業(yè)一次性進(jìn)行開(kāi)發(fā)投入并銷售，依據(jù)準(zhǔn)則及指南的規(guī)定，我們應(yīng)將其作為一個(gè)清算單位進(jìn)行清算。假如本案中，花園項(xiàng)目按兩期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，那么在土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)確認(rèn)為兩個(gè)清算單位。（二）甲公司工作底稿的填制審核清算單位的確認(rèn)情況應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《成本核算對(duì)象（清算單位）鑒證表》。在填寫該表時(shí)，應(yīng)注意：清算項(xiàng)目名稱應(yīng)與確認(rèn)清算單位相關(guān)法定文件上記錄的名稱保持一致。對(duì)于同一個(gè)清算單位法定文件資料記錄的內(nèi)容不一致時(shí)，應(yīng)考慮法定文件是否存在變更名稱，應(yīng)向被鑒證單位索取相關(guān)證據(jù)資料，并與被鑒證單位進(jìn)行書面確認(rèn)。甲公司轉(zhuǎn)讓花園項(xiàng)目清算過(guò)程中，應(yīng)填制本表如下：加入講義附件《北京甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司花園項(xiàng)目土地增值稅清算鑒證工作底稿》表2-05《成本核算對(duì)象（清算單位）鑒證表》。（三）不征稅和免稅的稅法依據(jù)清算單位確認(rèn)之后，應(yīng)就各清算單位是否符合不征稅或免稅的條件做出分析判斷。如果一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均為不征稅或免稅項(xiàng)目，審核程序與不征、免征、應(yīng)征等情形都存在的項(xiàng)目采取的審核程序是不同的。為了避免錯(cuò)誤的選擇審核程序，提高工作效率，應(yīng)重視每個(gè)清算單位的稅收政策適用情況審核，且這個(gè)程序應(yīng)該在收入審核之前完成。根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅有關(guān)規(guī)定，下列事項(xiàng)不征稅或免稅。1.房地產(chǎn)的繼承房地產(chǎn)的繼承是指房產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)所有人、依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人死亡以后，由其繼承人依法承受死者房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的民事法律行為。繼承通常分為法定繼承和遺囑繼承。法定繼承主要是指由死者的父母、子女、兄弟姐妹等親屬繼承該房地產(chǎn)；遺囑繼承主要是指由死者生前所立遺囑中指定的繼承人繼承該房地產(chǎn)。這種行為中發(fā)生了房地產(chǎn)的權(quán)屬變更，但作為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的原所有人（即被繼承人）并沒(méi)有因?yàn)闄?quán)屬的轉(zhuǎn)讓而取得任何收入。因此，房地產(chǎn)的繼承不屬于土地增值稅的征稅范圍。2.房地產(chǎn)的贈(zèng)與房地產(chǎn)的贈(zèng)與是指房產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)所有人（即贈(zèng)與人）依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人，將自己所擁有的房地產(chǎn)無(wú)償?shù)亟唤o其他人（即受贈(zèng)人）的民事法律行為。財(cái)稅字［1995］48號(hào)文件規(guī)定，“上述‘贈(zèng)與’是指如下情況：（1）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。（2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利公益事業(yè)的。上述社會(huì)團(tuán)體是指中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國(guó)紅十字會(huì)、中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國(guó)老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營(yíng)利的公益組織。”這種行為雖發(fā)生了房地產(chǎn)的權(quán)屬變更，但作為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的原所有人（即贈(zèng)與人）并沒(méi)有因?yàn)闄?quán)屬的轉(zhuǎn)讓而取得任何收入。因此，房地產(chǎn)的贈(zèng)與不屬于土地增值稅的征稅范圍。3.房地產(chǎn)出租房地產(chǎn)的出租是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人，將房產(chǎn)、土地使用權(quán)租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房地產(chǎn)的出租，出租人雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。但對(duì)于以出租名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)之實(shí)，以逃避土地增值稅的，應(yīng)根據(jù)《征管法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。4.房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)的抵押是指房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、依法取得土地使用權(quán)的土地使用人，作為債務(wù)人或第三人向債權(quán)人提供不動(dòng)產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不移轉(zhuǎn)占有的法律行為。這種情況由于房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)在抵押期間產(chǎn)權(quán)并沒(méi)有發(fā)生權(quán)屬的變更，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、土地使用權(quán)人仍能對(duì)房地產(chǎn)行使占有、使用、收益等權(quán)利，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、土地使用權(quán)人雖然在抵押期間取得了一定的收入，但實(shí)際上這些收入在抵押期滿后是要連本帶利償還給債權(quán)人的。因此，對(duì)房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅只是待抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移占有而確定是否征收土地增值稅。對(duì)于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。5.房地產(chǎn)的代建房房地產(chǎn)的代建房行為是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建房收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，收入是一種勞務(wù)收入，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。6.房地產(chǎn)的重新評(píng)估房地產(chǎn)的重新評(píng)估是指國(guó)有企業(yè)在清產(chǎn)核資時(shí)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估而使其升值的情況。這種情況房地產(chǎn)雖然有增值但其既沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。7.國(guó)家收回、征用因國(guó)家收回國(guó)有土地使用權(quán)、征用地上的建筑物及其附著物而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的。這種情況發(fā)生了房地產(chǎn)權(quán)屬的變更，原房地產(chǎn)所有人、土地使用人也取得了一定的收入（補(bǔ)償金），但根據(jù)條例的有關(guān)規(guī)定，對(duì)此免征土地增值稅。此外，對(duì)于因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，《細(xì)則》規(guī)定也免征土地增值稅。四、普通住宅、非普通住宅的收入、支出劃分（一）甲公司普通住宅、非普通住宅的判定依據(jù)實(shí)施細(xì)則規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。因此，我們?cè)谶M(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)首先判定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。在判定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)，應(yīng)按國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)和各省市下發(fā)的本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，并填寫《普通住宅判定表》。填寫《普通住宅判定表》時(shí)，相關(guān)數(shù)據(jù)信息的取得如下：1.項(xiàng)目規(guī)劃容積率可從《國(guó)有土地使用證》上獲取，或從項(xiàng)目規(guī)劃的相關(guān)圖紙上獲取。如甲公司花園項(xiàng)目中，《國(guó)有土地使用證》中“建筑容積率”為2.84。2.單套建筑面積標(biāo)準(zhǔn)，為各省市下發(fā)的本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)。如北京對(duì)享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅優(yōu)惠政策的判定，按每棟住宅樓的總建筑面積除以每棟樓的總用戶數(shù)，平均每戶的建筑面積在140平方米以下的，就可以作為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅享受有關(guān)優(yōu)惠政策。3.項(xiàng)目土地級(jí)別，應(yīng)以各省市下發(fā)的關(guān)于土地級(jí)別認(rèn)定的相關(guān)文件進(jìn)行判定。如甲公司花園項(xiàng)目中，土地座落在東城區(qū)，根據(jù)京地稅地[2007]229號(hào)文件規(guī)定，該項(xiàng)目土地級(jí)別為二級(jí)。4.以每平方米平均交易價(jià)格的判定標(biāo)準(zhǔn)，為各省市下發(fā)的本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的交易價(jià)格判定標(biāo)準(zhǔn)。5.以每套銷售價(jià)格的判定標(biāo)準(zhǔn)，為各省市下發(fā)的本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的交易價(jià)格判定標(biāo)準(zhǔn)。如甲公司花園項(xiàng)目中，依據(jù)京建辦〔2008〕732號(hào)文件規(guī)定，以每套銷售價(jià)格為判定標(biāo)準(zhǔn)，該地區(qū)享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格總價(jià)人民幣258萬(wàn)元/套。一般情況下，同一地區(qū)普通住宅交易價(jià)格的判定標(biāo)準(zhǔn)只采取“4”、“5”中的一種。6.對(duì)于普通住宅建筑面積的判定按每棟住宅進(jìn)行判定的情況下，“共有住房（套）”為測(cè)繪報(bào)告中記錄該棟住宅可銷售的套數(shù)；“總建筑面積（不含人防）”為測(cè)繪報(bào)告中記錄該棟住宅可售總面積；“戶均建筑面積”為“總建筑面積（不含人防）”除以“共有住房（套）”；“總售價(jià)”為該棟住宅已售實(shí)現(xiàn)的銷售收入總和；“已售面積”為該棟住宅已售實(shí)現(xiàn)銷售的面積；“平均單價(jià)”為“總售價(jià)”除以“已售面積”；“已售套數(shù)“為該棟住宅已售實(shí)現(xiàn)銷售的套數(shù)；”每套平均售價(jià)“為“總售價(jià)”除以“已售套數(shù)”。（二）甲公司工作底稿的填制鑒證普通住宅、非普通住宅的收入、支出劃分情況，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《普通住宅判定表》。甲公司轉(zhuǎn)讓花園項(xiàng)目清算過(guò)程中，應(yīng)填制本表如下：加入講義附件《北京甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司花園項(xiàng)目土地增值稅清算鑒證工作底稿》表2-03普通住宅判定表》。（三）普通住宅、非普通住宅的收入、支出劃分我們?cè)谶M(jìn)行鑒證時(shí)，按財(cái)稅字[1995]48號(hào)的規(guī)定，應(yīng)準(zhǔn)確地劃分普通住宅與非普通住宅的收入和支出，并能分別計(jì)算其增值額。并應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目核算情況確認(rèn)是否可享受免征土地增值稅的優(yōu)惠。對(duì)收入的劃分，主要依據(jù)商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、測(cè)繪報(bào)告、賬面記錄的收入相關(guān)資料來(lái)進(jìn)行確認(rèn)。依據(jù)國(guó)稅函［2010］220號(hào)文件規(guī)定，由于土地增值稅的收入確認(rèn)時(shí)間與財(cái)務(wù)制度規(guī)定的確認(rèn)時(shí)間不一致，因此，對(duì)收入的確認(rèn)不能僅參照賬面的數(shù)據(jù)，還應(yīng)依據(jù)商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表。文件規(guī)定如下：土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。對(duì)支出的劃分，應(yīng)分兩種情況進(jìn)行處理，對(duì)能直接確認(rèn)成本，應(yīng)依據(jù)成本合同，成本明細(xì)賬以及相關(guān)法定證據(jù)進(jìn)行劃分確定；對(duì)屬于共同成本性質(zhì)的支出，應(yīng)按一定的比例進(jìn)行分?jǐn)偅缃ㄖ娣e或占地面積等。具體做法將在“第四講扣除項(xiàng)目類基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表的編制”中進(jìn)行講述。（四）實(shí)際執(zhí)行應(yīng)注意的問(wèn)題在實(shí)際操作中，我們應(yīng)注意以下四個(gè)問(wèn)題：1.要注意確定開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)項(xiàng)目是否屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。凡從事工業(yè)、商業(yè)及娛樂(lè)業(yè)用房地產(chǎn)（如高爾夫球場(chǎng)、娛樂(lè)城、游樂(lè)中心等）開(kāi)發(fā)建造轉(zhuǎn)讓的，都不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的免稅范圍；那些雖屬于按住宅建造，但造價(jià)昂貴、裝修超豪華、占地面積很大、建筑面積大大超過(guò)正常水平的花園別墅、度假村、高級(jí)小洋樓、高級(jí)公寓等，也不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的免稅范圍。2.要注意確認(rèn)增值額是否超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%這一免稅界限。對(duì)那些雖然按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開(kāi)發(fā)建造，但取得的增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，按規(guī)定也不能免稅。3.對(duì)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)算征收土地增值稅，不能僅就其超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的部分計(jì)算征稅。4.對(duì)納稅人既從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開(kāi)發(fā)建造，又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的，在計(jì)算增值額時(shí)，如果能夠準(zhǔn)確區(qū)分建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與開(kāi)發(fā)其他房地產(chǎn)的收入額和扣除項(xiàng)目金額的，應(yīng)分別計(jì)算，確定其征免土地增值稅；如果不能準(zhǔn)確區(qū)分建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與開(kāi)發(fā)其他房地產(chǎn)的收入額和扣除項(xiàng)目金額的，則不能按《條例》和《細(xì)則》的規(guī)定享受減稅免稅的政策優(yōu)惠。（五）征稅項(xiàng)目與免稅項(xiàng)目的劃分甲公司花園項(xiàng)目清算時(shí)對(duì)取得土地使用權(quán)所支付金額按《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》中明確記載的屬于普通住宅的26#-30#號(hào)樓所占土地面積進(jìn)行扣除，對(duì)配商和31#、32#樓的取得土地使用權(quán)所支付金額進(jìn)行確認(rèn)時(shí)，也應(yīng)使用同樣的計(jì)量方法。對(duì)征稅收入和免稅收入，應(yīng)按會(huì)計(jì)賬面記載金額、《商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表》及相關(guān)資料，對(duì)屬于普通住宅的26#-30#號(hào)樓與配商、31#、32#樓的收入分別進(jìn)行確認(rèn)，對(duì)其成本按稅法規(guī)定的方法進(jìn)行分?jǐn)偞_認(rèn)。五、甲公司《項(xiàng)目基本情況表》的填制在對(duì)清算項(xiàng)目的項(xiàng)目前期管理進(jìn)行鑒證，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《項(xiàng)目基本情況表》。甲公司轉(zhuǎn)讓花園項(xiàng)目清算過(guò)程中，應(yīng)填制本表如下：加入講義附件《北京甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司花園項(xiàng)目土地增值稅清算鑒證工作底稿》表2-02項(xiàng)目基本情況鑒證表》。第二講收入類基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表的編制第一節(jié)收入類基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表的審核一、收入類工作底稿介紹收入類工作底稿共6張，是中稅協(xié)統(tǒng)一設(shè)計(jì)的范本，本講中增加自行設(shè)計(jì)工作底稿1張，為《計(jì)入房?jī)r(jià)單獨(dú)收取的（或計(jì)入轉(zhuǎn)讓收入）代收費(fèi)用鑒證表》。中稅協(xié)統(tǒng)一設(shè)計(jì)的范本中：《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（普通住宅）》、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他商品房）》、《商品房出租及其他自用鑒證表》為進(jìn)行轉(zhuǎn)讓商品房清算鑒證時(shí)專用，《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他項(xiàng)目）》為進(jìn)行轉(zhuǎn)讓其他項(xiàng)目清算鑒證時(shí)專用，其他2張為通用工作底稿。該6張工作底稿分別為：《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表》、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（普通住宅）》、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他商品房）》、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他項(xiàng)目）》、《商品房出租及其他自用鑒證表》、《未計(jì)入房?jī)r(jià)單獨(dú)收取的（或計(jì)入轉(zhuǎn)讓收入）代收費(fèi)用鑒證表》。二、收入類工作底稿填制情況審核要點(diǎn)（一）審核工作底稿所列事項(xiàng)是否全面填制，對(duì)漏項(xiàng)的應(yīng)追加鑒證程序。（二）審核工作底稿披露的鑒證事項(xiàng)在鑒證項(xiàng)目中的實(shí)際發(fā)生情況。（三）審核會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)邏輯關(guān)系和會(huì)計(jì)處理方法的合規(guī)性情況。（四）審核《商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表》及相關(guān)合同所記載金額的一致性。三、鑒證程序?qū)徍藢徍耸杖腩惞ぷ鞯赘?，?yīng)關(guān)注外勤人員是否執(zhí)行了土增指南第十七條至第二十二條規(guī)定的鑒證程序。下面介紹土增指南第十七條至第二十二條規(guī)定的收入類情況鑒證程序的具體規(guī)定：第十七條根據(jù)準(zhǔn)則第十七條、第十八條的規(guī)定鑒證收入項(xiàng)目，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）調(diào)查收入有關(guān)的內(nèi)部控制：1、根據(jù)收入有關(guān)的內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息與溝通、內(nèi)部監(jiān)督等內(nèi)控要素，評(píng)價(jià)內(nèi)部控制的設(shè)計(jì)有效性；2、調(diào)查內(nèi)部控制的運(yùn)行有效性；3、綜合設(shè)計(jì)和運(yùn)行的評(píng)價(jià)，對(duì)銷售有關(guān)的內(nèi)部控制的有效性做出總體評(píng)價(jià)；4、評(píng)估銷售有關(guān)內(nèi)部控制目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，判斷是否存在重大漏洞。（二）審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)應(yīng)計(jì)入增值額的收入。（三）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入，應(yīng)按照《商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表》及相關(guān)合同所記載的金額確定。（四）對(duì)于實(shí)物收入，一般要通過(guò)對(duì)這些形態(tài)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估（通常采用市場(chǎng)交易法）確認(rèn)其價(jià)值。對(duì)于其他收入，其價(jià)值需要進(jìn)行專門的評(píng)估。（五）對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無(wú)法提供收入資料或提供收入資料不實(shí)造成成交價(jià)格明顯偏低的，收入確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)依照上述方法的市場(chǎng)價(jià)格核定。（六）對(duì)房地產(chǎn)銷售合同的審核。在審核轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入時(shí)，應(yīng)當(dāng)查看納稅人提供商品房購(gòu)銷合同內(nèi)容，確定商品房購(gòu)銷合同中取得收入的來(lái)源情況，是否包括貨幣以外的經(jīng)濟(jì)收益，并按合同記載的金額、銷售面積匯總后與清算面積和收入進(jìn)行核對(duì)，確定土地增值稅計(jì)稅收入。（七）獲取或編制房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)表，復(fù)核加計(jì)正確，并與報(bào)表、總賬、明細(xì)賬及土地增值稅納稅申報(bào)表等進(jìn)行核對(duì)。（八）正確劃分預(yù)售收入與銷售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。（九）鑒證清算項(xiàng)目收入應(yīng)填制工作底稿（范本）中有關(guān)鑒證表：《企業(yè)內(nèi)部控制調(diào)查表》，《與收入相關(guān)的面積明細(xì)鑒證表》，《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表》，《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（普通住宅）》，《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他商品房）》，《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他項(xiàng)目）》，《商品房出租及其他自用鑒證表》，《未計(jì)入房?jī)r(jià)單獨(dú)收取的代收費(fèi)用鑒證表》。第十八條根據(jù)準(zhǔn)則第十八條的規(guī)定鑒證收入截止性測(cè)試、銷售業(yè)務(wù)真實(shí)性、銷售收入準(zhǔn)確性，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）收入截止性測(cè)試可選擇下列方法：1.以賬簿記錄為起點(diǎn)。從資產(chǎn)負(fù)債表前后若干天的賬簿記錄查至記賬憑證，檢查發(fā)票存根與交房憑證，目的是證實(shí)已入賬收入是否在同一期間已開(kāi)具發(fā)票并發(fā)貨，有無(wú)多記收入；2.以銷售發(fā)票為起點(diǎn)。從資產(chǎn)負(fù)債表日前后若干天的發(fā)票存根查至交房憑證與賬簿記錄，確定已開(kāi)具發(fā)票的貨物是否已發(fā)貨并于同一會(huì)計(jì)期間確認(rèn)收入。具體做法是抽取若干張?jiān)谫Y產(chǎn)負(fù)債表日前后開(kāi)具的銷售發(fā)票的存根，追查至交房憑證和賬簿記錄，查明有無(wú)漏記收入現(xiàn)象；3.以交房憑證為起點(diǎn)。從資產(chǎn)負(fù)債表日前后若干天的交房憑證查至發(fā)票開(kāi)具情況與賬簿記錄，確定銷售收入是否已記入恰當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)期間。（二）鑒證銷售業(yè)務(wù)的真實(shí)性可選擇下列方法：1.對(duì)銷售退回業(yè)務(wù)應(yīng)根據(jù)退回合同、收款單證、退款單證、產(chǎn)權(quán)證等證據(jù)，確認(rèn)銷售退回的真實(shí)性；2.對(duì)銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)應(yīng)根據(jù)被鑒證單位折扣折讓制度和按稅法規(guī)定開(kāi)據(jù)的折扣折讓發(fā)票，確認(rèn)折扣折讓的真實(shí)性；3.對(duì)以土地使用權(quán)投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)有關(guān)工商登記資料、出資協(xié)議、產(chǎn)權(quán)證等證據(jù)，確認(rèn)土地使用權(quán)投資的真實(shí)性；4.對(duì)按揭銷售業(yè)務(wù)應(yīng)根據(jù)銷售合同、報(bào)房屋管理部門按揭資料、銀行按揭合同等證據(jù)，確認(rèn)按揭銷售業(yè)務(wù)的真實(shí)性；5.對(duì)以房地產(chǎn)換取土地使用權(quán)應(yīng)根據(jù)交換前后的產(chǎn)權(quán)證、交換合同、評(píng)估報(bào)告等證據(jù)，確認(rèn)以房地產(chǎn)換取土地使用權(quán)的真實(shí)性；6.對(duì)還本銷售業(yè)務(wù)應(yīng)根據(jù)還本銷售合同、產(chǎn)權(quán)證明、銷售發(fā)票、收款單證等證據(jù)，確認(rèn)還本銷售業(yè)務(wù)的真實(shí)性；7.對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致而發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)根據(jù)銷售合同、測(cè)量報(bào)告、退補(bǔ)款憑證等證據(jù)，確認(rèn)退補(bǔ)款業(yè)務(wù)的真實(shí)性。（三）鑒證銷售收入的準(zhǔn)確性可選擇下列方法：1.審查銷售發(fā)票上的數(shù)據(jù)；2.審查主營(yíng)業(yè)務(wù)收入明細(xì)賬、記賬憑證及銷售發(fā)票等原始憑證；3.審查銷售發(fā)票上的詳細(xì)內(nèi)容及銷售價(jià)目表；4.審查銷售收入確認(rèn)時(shí)間；5.審查銷售收入計(jì)價(jià)、分?jǐn)偂⒔Y(jié)轉(zhuǎn)等情況；6.審查商品房銷售收入的會(huì)計(jì)處理歸屬清算項(xiàng)目是否正確，是否存在應(yīng)記入本清算項(xiàng)目銷售收入錯(cuò)記入其他清算項(xiàng)目，或?qū)?yīng)記入其他清算項(xiàng)目銷售收入錯(cuò)記入本清算項(xiàng)目。（四）收入的截止性測(cè)試，鑒證銷售業(yè)務(wù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，應(yīng)填制工作底稿（范本）中有關(guān)鑒證表：《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表》，《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（普通住宅）》，《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他商品房）》，《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他項(xiàng)目）》，《商品房出租及其他自用鑒證表》，《未計(jì)入房?jī)r(jià)單獨(dú)收取的代收費(fèi)用鑒證表》，《本次清算項(xiàng)目成本分?jǐn)偙壤b證表（普通住宅和其他商品房）》，《本次清算項(xiàng)目成本分?jǐn)偙壤b證表（其他項(xiàng)目）》。第十九條根據(jù)準(zhǔn)則第十九條的規(guī)定鑒證征稅收入與免稅收入的劃分情況，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）征稅項(xiàng)目與免稅項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn)、計(jì)量方法是否一致。（二）正確劃分征稅項(xiàng)目與免稅項(xiàng)目的收入界限。（三）鑒證征稅收入與免稅收入的劃分情況，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（普通住宅）和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他商品房）。第二十條根據(jù)準(zhǔn)則第二十條的規(guī)定鑒證核定征收情形，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）對(duì)被鑒證人隱瞞房地產(chǎn)成交價(jià)格，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由等按稅法規(guī)定應(yīng)核定征收的情形，但符合準(zhǔn)則第十六條規(guī)定的接受委托條件的清算項(xiàng)目，鑒證時(shí)應(yīng)特殊關(guān)注：1.是否符合本準(zhǔn)則第十六條規(guī)定的委托條件；2.應(yīng)根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的核準(zhǔn)文件，審核由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定的收入。（二）對(duì)被鑒證人隱瞞房地產(chǎn)成交價(jià)格，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由等按稅法規(guī)定應(yīng)核定征收的情形，但符合準(zhǔn)則第十六條規(guī)定的接受委托條件的清算項(xiàng)目，鑒證時(shí)應(yīng)填制工作底稿（范本）中有關(guān)鑒證表：《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（普通住宅）》，《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他商品房）》，《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他項(xiàng)目）》。第二十一條根據(jù)準(zhǔn)則第二十一條的規(guī)定鑒證非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確認(rèn)情況，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）能夠取得清算項(xiàng)目的同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格，視同銷售金額按平均價(jià)格確定。（二）屬于稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收情況的，依據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的核準(zhǔn)文件，確認(rèn)視同銷售房地產(chǎn)的收入。（三）清算項(xiàng)目的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。（四）鑒證非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確認(rèn)情況，應(yīng)填制工作底稿（范本）中有關(guān)鑒證表：《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（普通住宅）》，《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他商品房）》，《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他項(xiàng)目）》，《商品房出租及其他自用鑒證表》。第二十二條根據(jù)準(zhǔn)則第二十二條的規(guī)定鑒證代收費(fèi)用的確認(rèn)情況，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。（二）如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。（三）對(duì)將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的，應(yīng)做調(diào)減開(kāi)發(fā)成本或開(kāi)發(fā)費(fèi)用。（四）鑒證代收費(fèi)用的確認(rèn)情況，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《未計(jì)入房?jī)r(jià)單獨(dú)收取的代收費(fèi)用鑒證表》。第二節(jié)案說(shuō)收入類基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表的編制一、甲公司收入情況（一）甲公司收入賬面情況1.主營(yíng)業(yè)務(wù)收入賬戶記錄情況企業(yè)賬面按合同約定收款和收款進(jìn)度確認(rèn)銷售收入，計(jì)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目，分年度具體數(shù)據(jù)如下：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入明細(xì)表樓號(hào)2009年2010年2011年合計(jì)27號(hào)樓63,086,233.5315,771,558.3826,285,930.64105,143,722.5528號(hào)樓69,863,677.8617,465,919.4729,109,865.78116,439,463.1129號(hào)樓75,217,011.3318,804,252.8331,340,421.39125,361,685.5530號(hào)樓64,757,339.1916,189,334.8026,982,224.66107,928,898.65配商34,461,363.188,615,340.8014,358,901.3357,435,605.3131號(hào)樓46,009,844.2511,502,461.0619,170,768.4476,683,073.7532號(hào)樓64,608,329.7916,152,082.4526,920,137.41107,680,549.65合計(jì)418,003,799.14104,500,949.78174,168,249.64696,672,998.562.預(yù)收賬款賬戶記錄情況企業(yè)賬面按實(shí)際收到款項(xiàng)，計(jì)入“預(yù)收賬款”科目貸方，分年度具體數(shù)據(jù)如下：預(yù)收賬款明細(xì)表樓號(hào)2006年2007年2008年2009年2010年2011年合計(jì)27號(hào)樓18,925,870.0625,234,493.416,308,623.3512,617,246.7115,771,558.3826,285,930.64105,143,722.5528號(hào)樓20,959,103.3627,945,471.156,986,367.7913,972,735.5717,465,919.4729,109,865.78116,439,463.1129號(hào)樓22,565,103.4030,086,804.537,521,701.1315,043,402.2718,804,252.8331,340,421.39125,361,685.5530號(hào)樓19,427,201.7625,902,935.686,475,733.9212,951,467.8416,189,334.8026,982,224.66107,928,898.65配商10,338,408.9513,784,545.273,446,136.326,892,272.648,615,340.8014,358,901.3357,435,605.3131號(hào)樓13,802,953.2818,403,937.704,600,984.439,201,968.8511,502,461.0619,170,768.4476,683,073.7532號(hào)樓19,382,498.9425,843,331.926,460,832.9812,921,665.9616,152,082.4526,920,137.41107,680,549.65合計(jì)125,401,139.74167,201,519.6541,800,379.9183,600,759.83104,500,949.78174,168,249.64696,672,998.56（二）甲公司收入鑒證取得的相關(guān)證據(jù)資料1.商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表2.銷售發(fā)票及明細(xì)表3.銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）4.商品房銷售（預(yù)售）許可證5.房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表6.收入總分類賬、明細(xì)分類賬會(huì)計(jì)分錄以及對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表予以調(diào)整但未在賬簿中反映的其他分錄7.銀行進(jìn)賬單8.發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況資料9.對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并判斷有無(wú)價(jià)格明顯偏低情況形成的資料以及其他與收入有關(guān)的信息和資料。二、收入項(xiàng)目鑒證（一）甲公司收入數(shù)據(jù)整理后的基本情況1.甲公司開(kāi)發(fā)花園項(xiàng)目，辦理完面積差多退少補(bǔ)后，《商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表》相關(guān)數(shù)據(jù)匯總?cè)缦拢荷唐贩抠?gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)匯總表樓號(hào)可售面積已售面積合同銷售額已收款額未售面積房屋性質(zhì)27號(hào)樓18,276.1517,435.72110,677,602.68105,143,722.55840.43住宅28號(hào)樓20,814.4220,331.87122,567,855.90116,439,463.11482.55住宅29號(hào)樓20,871.5820,389.03131,959,669.00125,361,685.55482.55住宅30號(hào)樓18,275.6817,435.25113,609,367.00107,928,898.65840.43住宅配套商業(yè)23,042.0820,809.0260,458,531.9057,435,605.312,233.06商業(yè)31號(hào)樓25,065.6523,442.29106,606,195.0076,683,073.751,623.36綜合樓32號(hào)樓14,628.6712,656.83113,347,947.00107,680,549.651,971.84住宅合計(jì)140,974.23132,500.01759,227,168.49696,672,998.578,474.222.未售房屋的使用情況如下：27號(hào)樓、28號(hào)樓、29號(hào)樓、30號(hào)樓、32號(hào)樓未售部分房屋已轉(zhuǎn)為自用；配套商業(yè)和31號(hào)樓未售部分房屋出全部出租，已取得出租收入分別為240萬(wàn)元、170萬(wàn)元。（二）甲公司審核過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題1.在審核商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表時(shí)，發(fā)現(xiàn)31號(hào)樓銷售單價(jià)明顯低于同期同類銷售價(jià)格，與企業(yè)財(cái)務(wù)人員核實(shí)，該樓銷售對(duì)象為公司股東，存在關(guān)聯(lián)交易行為。2.由于該項(xiàng)目屬于聯(lián)合建設(shè)項(xiàng)目，甲公司分配給乙廠所得10,000.00平方米商業(yè)用房產(chǎn)未進(jìn)行財(cái)務(wù)處理。（三）甲公司收入項(xiàng)目的鑒證1.相關(guān)面積數(shù)據(jù)的鑒證在進(jìn)行土地增值稅清算鑒證時(shí)，相關(guān)面積數(shù)據(jù)的鑒證極為重要，其直接影響到可售面積的確認(rèn)、成本的分?jǐn)偟?，?duì)稅金的計(jì)算造成直接的影響。在實(shí)際工作中，我們應(yīng)以測(cè)繪報(bào)告提供的相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，從以下幾個(gè)方面入手鑒證相關(guān)面積數(shù)據(jù)：（1）建設(shè)用地規(guī)劃許可證與