房地產(chǎn)投資信托與房地產(chǎn)直接投資的比較研究的論文

PAGEPAGE1房地產(chǎn)投資信托與房地產(chǎn)直接投資的比較研究的論文房地產(chǎn)投資信托與房地產(chǎn)直接投資的比較研究房地產(chǎn)投資信托制度(reits)在美國產(chǎn)生以來，很快被西歐各國以及亞洲新興國家所運用，并根據(jù)各自不同的國情加以調(diào)整。這說明這種制度具有一定的可復(fù)制性，而從當今的趨勢來看，越來越多的國家有實施這種制度的意向，這說明這種制度有著獨特的制度優(yōu)勢，這種優(yōu)勢又是與其他投資方式比較得出的。相對于房地產(chǎn)直接投資這種產(chǎn)生較早、應(yīng)用較廣泛的投資方式而言，房地產(chǎn)投資信托制度(reits)有一些制度上的優(yōu)勢。一、房地產(chǎn)直接投資與房地產(chǎn)投資信托(reits)房地產(chǎn)直接投資是指將資金直接投資于一定的房地產(chǎn)物業(yè)，委托專業(yè)人士或自行經(jīng)營的一種投資方式；是指投資者從購買土地使用權(quán)開始，通過在土地上的進一步投資活動，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場進行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤的過程。房地產(chǎn)投資信托(realestateinvestmenttrusts，下文簡稱reits)是由基金公司和其他發(fā)起人向投資者發(fā)行受益憑證，將社會上的資金集中起來，匯集成具有一定規(guī)模的信托財產(chǎn)，并由信譽良好的金融機構(gòu)充當募集資金的托管人，對房地產(chǎn)證券和房地產(chǎn)項目開發(fā)進行直接和間接的投資。reits實際上是由專業(yè)人員管理的房地產(chǎn)類的集合資金投資計劃。我們國家當下香港地區(qū)發(fā)行了7只房地產(chǎn)投資信托基金，而內(nèi)地正在緊鑼密鼓地進行試點的準備工作。二、二者的比較分析〔一〕二者相同點1.目的都是進行房地產(chǎn)投資。11665.coM無論是房地產(chǎn)直接投資還是房地產(chǎn)信托投資基金，其最終目的都是進行房地產(chǎn)的相關(guān)投資，無論是直接經(jīng)營還是間接經(jīng)營，其投資對象都是房地產(chǎn)，包括住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)等。投資者都可以享受投資收益和回報。房地產(chǎn)是一種不動產(chǎn)，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移動性。不僅空間上的位置是固定的，而且土地上的建筑物及其某些附屬物一旦形成，也不能移動。2.二者都需要融資。房地產(chǎn)業(yè)是一種占用資金數(shù)額巨大的行業(yè)，所以無論是直接投資還是信托基金，都需要進行融資。只是融資的渠道會有所不同，前者以銀行貸款為主，民間資本為輔，而后者則全部來源于民間資本，充分發(fā)揮社會資本的優(yōu)勢。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，民間資本在房地產(chǎn)融資中的地位將會越來越重要。3.二者都受到相關(guān)法律的約束和相關(guān)部門的監(jiān)管。中國人民銀行關(guān)于(清理專業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)公司有關(guān)政策問題的通知〕，對于房地產(chǎn)直接投資階段銀行貸款政策作了規(guī)定。2003年7月30日，香港證監(jiān)會正式公布了(房地產(chǎn)投資信托基金守則〕，對于房地產(chǎn)投資信托(reits)市場作了詳盡的法律規(guī)定。內(nèi)地雖然當下還沒有房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品，但是從其他國家和地區(qū)實施房地產(chǎn)投資信托(reits)的監(jiān)管來看，都受到了法律的嚴格約束。其目的都是防范金融風險?！捕扯叩牟煌c房地產(chǎn)投資信托與房地產(chǎn)直接投資相比較，兩者具有如下差異。1.投資主體的差異房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)直接投資的特點是投資規(guī)模大且周期長，這使得普通投資者望而卻步，不敢問津。相比較而言，房地產(chǎn)投資信托制度以一種集合投資的方式使一般大眾投資者跨過了房地產(chǎn)投資的高資金門檻和高專業(yè)化門檻，使大額的房地產(chǎn)投資劃分成了小額的證券投資，分散開的資金使得大眾投資者投資房地產(chǎn)業(yè)成為可能，使得中小投資者都可以享受房地產(chǎn)業(yè)帶來的收益，也賦予了所有想投資于房地產(chǎn)業(yè)的投資者的投資機會。主體的差異體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資信托的優(yōu)勢，一方面可以聚集社會資產(chǎn)，另一方面又可以調(diào)動中小投資者參與到房地產(chǎn)業(yè)中來，對于整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有著積極作用。2.風險的差異房地產(chǎn)投資信托是以受益憑證或股票的方式募集公眾資金，通過專業(yè)化的管理，從事多樣化的投資，除可通過不同的不動產(chǎn)種類、區(qū)位、經(jīng)營方式等投資組合來降低風險外，也可以在法令允許范圍內(nèi)從事公債、股票等有價證券投資以分散投資風險。而房地產(chǎn)直接投資由于是直接投資于物業(yè)，受房地產(chǎn)市場變化的影響很大，占用資金較多，往往還要通過出售的方式盈利，因而投資風險大，而且在投資期間遇到政策風險或者利率風險時，則將面臨更大的挑戰(zhàn)。3.資產(chǎn)的流動性差異房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，由于其本身的固定性使得它的流動性較差，房地產(chǎn)直接投資于房地產(chǎn)物業(yè)，若想變現(xiàn)只能通過一種方式出售物業(yè)，但出售物業(yè)的難度較大且占用時間較長，交易成本很高，而且在需要現(xiàn)金時往往還不得不打折扣，因此流動性較差；而房地產(chǎn)投資信托的投資者可以將受益憑證通過金融市場論文聯(lián)盟http買賣，證券在發(fā)行后可以在次級市場上加以交易，投資者可以隨時在集中市場上或店頭市場上買賣證券，有助于資金的流通，方便快捷，耗用時間少且交易成本低，一定程度上消除了傳統(tǒng)不動產(chǎn)不易脫手的顧慮，所以具有高度的流動性。4.物業(yè)類型差異房地產(chǎn)直接投資由于受投資資本規(guī)模的限制，相同或相近地理位置便于投資，同時也是為了規(guī)避投資風險和節(jié)省投資管理成本，其物業(yè)通常集中在一個或幾個地區(qū)，而且資產(chǎn)類型通常具有單一性；而房地產(chǎn)投資信托由于有專門的機構(gòu)進行投資，不受地域的限制，除了出售之外還可以采取出租的方式獲利，所以物業(yè)所處的地區(qū)比較廣泛，不局限于某一個城市或者某一個地區(qū)，物業(yè)的類型也可以多樣化，同一種房地產(chǎn)投資信托可以同時投資于普通住宅、寫字樓、商鋪等不同類型的物業(yè)。轉(zhuǎn)貼于論文聯(lián)盟http5.收益的穩(wěn)定性差異房地產(chǎn)直接投資由于受房地產(chǎn)總體市場的影響較大，收益起伏很大，在房地產(chǎn)市場上升時，可以獲得收益，然而在房地產(chǎn)市場低迷時，往往收益較低，再加上直接投資要通過出售房地產(chǎn)物業(yè)的方式，總體收益的穩(wěn)定性不高；而房地產(chǎn)投資信托則受房地產(chǎn)總體市場的影響較小，波動性較小，即便是在房地產(chǎn)市場低迷時也可以繼續(xù)持有待市場好轉(zhuǎn)再出售，且房地產(chǎn)投資信托有一部分是通過物業(yè)的租金獲取收益而不必出售，所以其收益的穩(wěn)定性較高。6.管理方式差異就房地產(chǎn)直接投資而言，投資者必須自己介入房地產(chǎn)的具體業(yè)務(wù)，這需要花費大量的時間和精力。投資者若聘請他人管理，又極易產(chǎn)生代理人的道德風險，并容易導(dǎo)致管理層與股東之間的利益沖突，且由于缺乏專業(yè)人士的介入，投資者難以獲取便捷的融資渠道；而房地產(chǎn)投資信托一方面因由房地產(chǎn)專業(yè)人士管理，管理層在房地產(chǎn)投資信托又占有相當大的股份，管理層與股東之間的利益沖突能比較有效地防止；另一方面，reits聘請高度專業(yè)化的團隊對持有的商業(yè)地產(chǎn)組合進行管理，投資者能夠借助專家和管理層的能力獲得良好的融資渠道。7.靈活性差異房地產(chǎn)直接投資由于投資金額巨大，所以靈活性較差，而房地產(chǎn)投資信托的靈活性是一種新型的資產(chǎn)證券化的投資方式，所以靈活性較高。reits有兩方面的靈活性:一是投資者持股的靈活性。將房產(chǎn)劃分為小額股份，每股金額較小，投資者能夠負擔且沒有投資數(shù)量的限制；二是房地產(chǎn)投資信托本身的投資方式靈活性。reits既可作為融資渠道，也可以作為一種證券工具，即把一些機構(gòu)或面臨困境的物業(yè)銷售商持有的分散房產(chǎn)包裝上市，或者將整個集團公司包裝上市。三、小結(jié)房地產(chǎn)直接投資已經(jīng)是我們國家房地產(chǎn)業(yè)的常規(guī)投資方式，而房地產(chǎn)投資信托基金雖然已經(jīng)在香港地區(qū)開展多年，在中國內(nèi)地卻剛剛準備進行試點。房地產(chǎn)投資信托基金有其自