房地產(chǎn)中介對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的推動(dòng)作用分析及管控建議的論文

PAGEPAGE1房地產(chǎn)中介對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的推動(dòng)作用分析及管控建議的論文房地產(chǎn)中介對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的推動(dòng)作用分析及管控建議中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲迅速、居高不下，是諸多因素造成的。這其中有地方土地財(cái)政的需求，有房地產(chǎn)開發(fā)商追求自身利益的強(qiáng)大動(dòng)力，也有炒房團(tuán)、投資客炒房行為的推動(dòng)，還有中國(guó)老百姓對(duì)房地產(chǎn)的強(qiáng)大基礎(chǔ)需求；另外，房地產(chǎn)中介對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲也起到了推波助瀾的作用。關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格上漲的推動(dòng)因素，社會(huì)各個(gè)團(tuán)體主要關(guān)注的是前面幾個(gè)方面，國(guó)家的歷次調(diào)控和市場(chǎng)整頓也主要針對(duì)前面幾個(gè)方面，而對(duì)于房地產(chǎn)中介在房地產(chǎn)價(jià)格上漲方面的影響基本未給予應(yīng)有的重視。論文聯(lián)盟http擬結(jié)合近期對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的調(diào)研就房地產(chǎn)中介對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的推動(dòng)作用進(jìn)行分析，提出相應(yīng)的管控建議。1.二手房交易的交易費(fèi)用分析交易費(fèi)用無處不在，社會(huì)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)無不與交易費(fèi)用相聯(lián)系，交易費(fèi)用經(jīng)濟(jì)學(xué)在近年也是經(jīng)濟(jì)學(xué)中研究的重點(diǎn)領(lǐng)域。根據(jù)一些估計(jì)，現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的交易費(fèi)用占凈國(guó)民生產(chǎn)總值將近50%~60%。市場(chǎng)型交易費(fèi)用主要包括：(1)搜尋和信息費(fèi)用；(2)談判和決策費(fèi)用；(3)監(jiān)督費(fèi)用和合約義務(wù)履行費(fèi)用。二手房交易涉及的交易費(fèi)用最主要的是搜尋和信息費(fèi)用，其次是監(jiān)督費(fèi)用和合約義務(wù)履行費(fèi)用，談判和決策費(fèi)用相對(duì)較小，此處予以忽略。二手房交易成功最大的困難是買賣雙方信息不通暢，買方自身無法獲取合適的房源信息，賣方自身無法獲取合適的買主信息，形成信息不對(duì)稱。這也是房地產(chǎn)中介產(chǎn)生的根源和存在的主要意義，以溝通買方和賣方，起橋梁作用。11665.同時(shí)，由于買賣雙方各自對(duì)交易對(duì)方不了解，私人信息不對(duì)稱，都擔(dān)心對(duì)方不履行合約，這種擔(dān)心有時(shí)也會(huì)使交易難以進(jìn)行。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)此時(shí)作為中間人，能得到交易雙方的信任，使交易順利完成。二手房交易的中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)了上述兩方面的責(zé)任，起到了兩方面的作用。所以，中介機(jī)構(gòu)要收取交易的中介費(fèi)，該費(fèi)用一般以名義成交價(jià)的一定比例計(jì)取，并應(yīng)計(jì)入房屋交易的實(shí)際價(jià)格。2.房地產(chǎn)中介市場(chǎng)推高房?jī)r(jià)的主要手段二手房?jī)r(jià)格除了市場(chǎng)本身上漲的因素外，與房地產(chǎn)中介的推動(dòng)也是密切相關(guān)的。房地產(chǎn)中介推高二手房?jī)r(jià)格的主要手段有如下幾個(gè)方面：2.1阻斷二手房個(gè)人信息網(wǎng)上溝通。二手房交易市場(chǎng)分為有形交易市場(chǎng)和無形交易市場(chǎng)。有形交易市場(chǎng)指通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易，中介機(jī)構(gòu)有實(shí)實(shí)在在的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所；無形交易市場(chǎng)指買賣雙方通過互聯(lián)網(wǎng)搜尋到對(duì)方直接進(jìn)行交易。隨著科技的進(jìn)步、通訊手段的發(fā)達(dá)，應(yīng)該說信息的搜尋成本在迅速降低，通過互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)能夠很快收集到自己需要的信息。在二手房交易方面，全國(guó)性的、地方性的二手房交易網(wǎng)站很多，買方和賣方都可以在二手房交易網(wǎng)站上免費(fèi)發(fā)布自己的需求信息。在正常情況下，買賣雙方可以很快、很容易搜尋到合適的交易方。但是，打開絕大部分二手房交易網(wǎng)站，能看到的主要是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的信息，私人發(fā)布的信息查找起來很不方便，有些信息也很難找到。由于買賣雙方通過互聯(lián)網(wǎng)低成本、快速尋找交易對(duì)方的方式被阻斷，就只好都通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易，故每年二手房無形市場(chǎng)的成交量很小。2.2阻止二手房買賣雙方直接見面。由于各種原因，當(dāng)下我們國(guó)家的二手房交易絕大部分通過房地產(chǎn)中介進(jìn)行。從自身利益出發(fā)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不允許二手房買賣雙方直接見面，以防雙方直接交易或買賣雙方直接見面后再與中介機(jī)構(gòu)就中介費(fèi)討價(jià)還價(jià)。2.3賺取買賣差價(jià)。國(guó)家的(房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法〕也規(guī)定，不允許中介機(jī)構(gòu)吃差價(jià)，否則將被罰。但是，在實(shí)際調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)賺取差價(jià)的現(xiàn)象很常見。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)常壓低賣方的賣價(jià)，而向買方高報(bào)賣價(jià)；在買方交了保證金并簽署委托購房協(xié)議后才讓買賣雙方見面進(jìn)行交易。買方的買價(jià)與賣方的賣價(jià)之間存在的價(jià)差就被中介機(jī)構(gòu)賺取了。賺取買賣差價(jià)現(xiàn)象在城市的繁華地帶、成熟片區(qū)，無新開發(fā)樓盤項(xiàng)目可比較的情況下尤為突出。2.4收取買賣雙方傭金、提高傭金比例。根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部1995年頒發(fā)的、當(dāng)下仍有效的(關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知〕規(guī)定，房屋買賣代理收費(fèi)，按成交價(jià)總額的0.5%~2.5%計(jì)收。而在實(shí)際的二手房交易中，一些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)利用買賣雙方信息不溝通和信息不對(duì)稱，向買賣雙方同時(shí)收取中介費(fèi)。并且主管部門監(jiān)管不嚴(yán)、處罰不重，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)更是肆無忌憚，經(jīng)常是向買方收取1.5~2.5%的中介費(fèi)后還要向賣方再收取中介費(fèi)。2.5誘使賣方簽訂獨(dú)家代理協(xié)議，阻止房源流通。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，很多房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)常利用賣方盡快售出的心理，以簽訂獨(dú)家代理協(xié)議后中介公司會(huì)加大該套房屋的宣傳力度，以幫助客戶盡快銷售出去為誘餌，誘使客戶簽訂獨(dú)家代理協(xié)議。但實(shí)際上，這只是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的一個(gè)手段，其真正目的是誘使客戶簽訂獨(dú)家代理協(xié)議，使客戶不再找其他的中介機(jī)構(gòu)。一方面，中介機(jī)構(gòu)可以獨(dú)控房源；另一方面，中介機(jī)構(gòu)可以在賣方的買價(jià)基礎(chǔ)上加價(jià)銷售，賺取差價(jià)。賣方簽訂獨(dú)家代理協(xié)議的初始目的是將房屋盡快銷售出去，而由于中介機(jī)構(gòu)為賺取差價(jià)進(jìn)行加價(jià)銷售，經(jīng)常出現(xiàn)簽訂獨(dú)家代理協(xié)議的房屋比未簽訂獨(dú)家代理協(xié)議的房屋后銷售出去。3.對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)推高房?jī)r(jià)進(jìn)行管控的建議二手房交易在我們國(guó)家極為普遍，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中也占有重要的份額。要控制房?jī)r(jià)的快速上漲，對(duì)二手房交易的中介市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范是十分必要的。3.1利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，建設(shè)好二手房個(gè)人網(wǎng)上交易平臺(tái)?；ヂ?lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，為社會(huì)的經(jīng)濟(jì)交易提供很好的技術(shù)，可以極大的降低交易對(duì)象搜尋的成本。當(dāng)下，國(guó)內(nèi)一些二手房交易網(wǎng)站的技術(shù)解決方案、界面都很不錯(cuò)；只是由于某些方面的原因，在這些二手房交易網(wǎng)站上，個(gè)人交易信息查找不方便或者被刪除，相當(dāng)于對(duì)個(gè)人之間進(jìn)行交易人為設(shè)置了障礙，互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢(shì)被人為消弱。建議部門建立二手房交易網(wǎng)站，專門為二手房個(gè)人交易提供信息溝通平臺(tái)，促成二手房交易在買賣雙方之間直接進(jìn)行，降低二手房交易的成本。這種二手房交易網(wǎng)站要杜絕中介信息?；蛘邔?duì)現(xiàn)有的二手房交易網(wǎng)站進(jìn)行整治，使二手房個(gè)人交易信息更便于查找，促使更多的人在二手房交易網(wǎng)站上發(fā)布供需信息、直接尋找交易方。轉(zhuǎn)貼于論文聯(lián)盟http3.2部門要方便老百姓二手房個(gè)人交易的辦理手續(xù)。當(dāng)下，有少部分選擇通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行二手房交易的目的是個(gè)人二手房交易的程序復(fù)雜，個(gè)人自己去辦理要跑很多趟、排很多隊(duì)，為避免麻煩而選擇中介。房管部門應(yīng)將二手房交易的相關(guān)程序在網(wǎng)站上公布，并將詳細(xì)的要求一一說明，避免老百姓跑冤枉路，方便老百姓辦事。3.3加大對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)加價(jià)銷售行為的查處力度和處罰力度。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)加價(jià)銷售對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的推動(dòng)作用很大，應(yīng)嚴(yán)厲查處。只要制止了加價(jià)銷售行為，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)通過簽訂獨(dú)家代理合同控制房源、阻礙房源流通的積極性就會(huì)自動(dòng)消失。建議主管部門加大對(duì)房地產(chǎn)中介加價(jià)銷售行為的查處力度。這其中很重要的一個(gè)方面是暢通老百姓對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)行為的舉報(bào)渠道，并及時(shí)向老百姓反饋處理結(jié)果。同時(shí)，建議加大對(duì)房地產(chǎn)中介加價(jià)銷售行為的處罰力度，加大其違規(guī)成本，使之不敢違規(guī)。3.4建議二手房交易只能向單方收取中介費(fèi)。二手房實(shí)際交易過程中，中介費(fèi)一般由買方承擔(dān)。如果房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)再向賣方收取中介費(fèi)，賣方也要把此部分費(fèi)用加入房?jī)r(jià)內(nèi)，最終實(shí)際還是由買方承受。建議規(guī)范二手房交易的中介費(fèi)收取，禁止向買賣雙方同時(shí)收取中介費(fèi)。建議只能向其中一方收取中介費(fèi)，最好規(guī)定只能向買方收取中介費(fèi)，以便于買方計(jì)算房屋的實(shí)際價(jià)格。4.結(jié)束語房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度過快，已引起國(guó)家的高度重視，國(guó)家也已出臺(tái)多項(xiàng)措施對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，但這些調(diào)控措施中針對(duì)二手房交易中介的基