武漢積玉橋板塊房地產(chǎn)區(qū)域市場調(diào)查報告

武漢積玉橋板塊房地產(chǎn)區(qū)域市場調(diào)查報告武漢融僑華府項目區(qū)域市場跟蹤報告（2008年1月5日）一、淺析積玉橋板塊概況1)片區(qū)規(guī)劃將適宜人居和商務(wù)空間發(fā)展。根據(jù)《武昌臨江地區(qū)二期環(huán)境及景觀建設(shè)規(guī)劃》，下游段“中山路-新生路”全長1.8公里，大部分都位于積玉橋片區(qū)內(nèi)。它的規(guī)劃目標(biāo)為建成濱江濱水特色顯著、親和宜人的綠化親水觀景段，目前該規(guī)劃已經(jīng)付諸于實(shí)施，積玉橋已經(jīng)形成了適宜的人居環(huán)境。積玉橋片區(qū)是武漢市城市建設(shè)規(guī)劃中的“江南核心區(qū)”，目前市政府已把“500強(qiáng)企業(yè)總部區(qū)”(重點(diǎn)擴(kuò)展區(qū))確定在這里，重點(diǎn)發(fā)商貿(mào)、總部辦公、娛樂、高檔寫字樓、高檔住宅小區(qū)。一個高樓林立、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)貿(mào)繁榮的武漢市江南商務(wù)區(qū)，將在這里誕生，一線臨江的優(yōu)勢將為積玉橋帶來更佳的居住和商務(wù)空間。2)片區(qū)交通地理位置優(yōu)越。該片區(qū)東鄰武漢市區(qū)最大的湖泊沙湖，隔湖與湖北省政府所在地水果湖地區(qū)相望，西濱長江，南至中山路，隔鳳凰山與武昌老城區(qū)接壤。地區(qū)面積3.26平方公里，居民約6.8萬人，片區(qū)內(nèi)有19個社區(qū)居委會。其四至范圍是：東沿武黃鐵路線與武昌區(qū)徐家棚街和洪山區(qū)接壤，南接武昌區(qū)糧道街、中華路街，西臨長江，北到三角路與徐家棚相連，部分地段與洪山區(qū)插花。公交線路有：729、606、554、573、537、804、576、586、542、511、514、539、717、43、10路公共汽車。3)高端項目在此云居。積玉橋片區(qū)北依長江，南靠沙湖，優(yōu)越的景觀資源加之處于武漢市內(nèi)環(huán)線的地段優(yōu)勢以及片區(qū)內(nèi)舊城改造建設(shè)的不斷實(shí)施和過江隧道貫穿等利好方面的支撐，致使目前片區(qū)內(nèi)開發(fā)項目皆定位為高端產(chǎn)品，目前區(qū)域內(nèi)的樓盤項目市場售價均在6800元/平方米以上。4)區(qū)域樓盤特點(diǎn)：1)地處中心城區(qū)，成交均價水平居江南之首，為8138元/平方米，高端項目的品質(zhì)規(guī)劃以及未來發(fā)展前景拉升區(qū)域成交價格，成交均價高于江南其他片區(qū)。2)戶型開發(fā)的主力戶型面積多在120平方米以上，錦江國際、華潤鳳凰城、城開玉橋新都基本上是以110—160平方米的建筑面積作為主打戶型。3)積玉橋片區(qū)目前在售項目的開發(fā)體量都以中等規(guī)模為主，目前區(qū)域開發(fā)項目多是在10-20萬平方米之間。4)綠化環(huán)境好。北面寬廣浩瀚的長江，及江灘休閑綠化區(qū)，南面是沙湖，周邊環(huán)境相當(dāng)宜人。中環(huán)濱江麗景華潤鳳凰城錦江國際城金都漢宮融僑華府項目徐東商圈司門口商圈武昌文化宮武昌區(qū)第三醫(yī)院湖北中醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院湖北大學(xué)武商三角路量販店過江隧道二、積玉橋片區(qū)規(guī)劃分析1、積玉橋現(xiàn)有配套分布積玉橋，處于一湖一江之間，三大商圈核心，武漢城市中心，周邊配套齊全，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的熱土。中南路商圈金融：各大商業(yè)銀行匯集，緊鄰司門口、徐東、中南商圈。文化：浪漫咖啡酒吧及星級酒店三五醇，點(diǎn)亮精致生活。購物：華聯(lián)超市、中北超市、武商量販以及司門口、徐東商圈的大型Shoppingmall和國際品牌專賣店，輕松釋放購物休閑空間。教育實(shí)驗中學(xué)、武漢中學(xué)、文華中學(xué)、14中學(xué)給孩子完善的基礎(chǔ)教育；湖北大學(xué)、湖北美術(shù)學(xué)院、湖北音樂學(xué)院、湖北中醫(yī)學(xué)院以深厚的人文底蘊(yùn)豐富社區(qū)文化。醫(yī)院：湖北中醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院、武昌區(qū)第三醫(yī)院、武昌區(qū)第一醫(yī)院等。休閑旅游：品長江、沙湖之浩然，享蛇山、鳳凰山之靈氣。于旅游休閑江灘、湖北美術(shù)館、黃鶴樓、曇華林舊址，感受三鎮(zhèn)人文沉淀。融僑華府項目武昌文化宮武昌區(qū)第三醫(yī)院湖北中醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院湖北大學(xué)武商三角路量販店過江隧道作為武漢市重點(diǎn)工程的長江隧道，自漢口黃石路越江至武昌三層樓附近隧道長約3.6公里，道路采用雙孔四車道盾構(gòu)方案，設(shè)計車速50公里/小時。積玉橋、徐家棚作為一環(huán)線內(nèi)的城市開發(fā)板塊，是武昌區(qū)政府的重點(diǎn)工程。武昌江灘作為武昌區(qū)的文化旅游板塊，建成后必將成為媲美漢口的江灘的又一道絕美風(fēng)景線。二、積玉橋片區(qū)規(guī)劃分析2、積玉橋后期市政規(guī)劃積玉橋片區(qū)徐家棚司門口片區(qū)二、積玉橋片區(qū)規(guī)劃分析2、積玉橋后期市政規(guī)劃武漢市軌道交通建設(shè)規(guī)劃已經(jīng)通過中國國際工程咨詢公司評審。規(guī)劃近期（2010年）建成軌道交通一號線、二號線一期和四號線一期三條線路，形成約70公里的工字形線網(wǎng)骨架。積玉橋片區(qū)融僑華府項目過江隧道徐東商圈司門口中南商圈居住人流商業(yè)人流二、積玉橋片區(qū)規(guī)劃分析3、積玉橋后期預(yù)見漢口商圈三、當(dāng)前競爭樓盤分析1、區(qū)域價值研究6000畝沙湖是武昌區(qū)內(nèi)最大的自然湖，親水是片區(qū)最大的賣點(diǎn)。中北路地段交通便利,配套完善“一橋三道”：長江二橋縱橫東西曾在城區(qū)中居冷板塊之列，經(jīng)十多年建設(shè)，成為生活便利成熟的居住新區(qū)；過江隧道的修建、二號地鐵線路的規(guī)劃及二期大橋的修建帶來極好契機(jī)；位于40平方公里的國家4A級東湖風(fēng)景旅游區(qū)，景觀價值無與倫比。交通便利，市政配套完善。適宜居住。1)區(qū)域內(nèi)主要在售項目情況：(截止到2007年9月30號)2)去年土地公開出讓市場成交金額排行——積玉橋居成交金額之首P(2006)030號地塊詳細(xì)成交信息：P(2006)030地塊簡介：項目用地位于武昌積玉橋片區(qū)，東面為武九鐵路、南面為50米寬友誼大道、西南為40米寬新生路、西北為50米寬和平大道，區(qū)位優(yōu)越、交通便捷、景觀資源豐富、居住氛圍濃厚，且用地較為規(guī)整，目前已拆遷完畢，是積玉橋地區(qū)所剩存量地中為數(shù)不多的開發(fā)條件比較理想的地塊。項目用地所在的積玉橋地區(qū)地處江南核心區(qū)范圍內(nèi)。用地緊鄰的和平大道、友誼大道為連接青山和武昌的重要城市干道，目前已經(jīng)按照規(guī)劃形成，現(xiàn)狀通行能力良好，近二十條公交線路通往三鎮(zhèn)各地。特別是規(guī)劃建設(shè)的過江隧道及地鐵2號線均位于地塊附近，其交通條件較為便利。項目用地位于武昌舊城核心區(qū)，配套設(shè)施完善。用地四周學(xué)校林立，其中省實(shí)驗中學(xué)、市14中、武漢理工大學(xué)余家頭校區(qū)、湖北大學(xué)等一批學(xué)(院)校在武漢市享有較高知名度。此外，用地東臨武昌區(qū)政府駐地，南臨司門口商圈，北臨徐東商圈，僅一江之隔即為漢口中心商業(yè)區(qū)，商務(wù)、辦公、居住優(yōu)勢明顯。項目用地東望浩淼沙湖，西眺壯闊長江，擁有及其豐富的水景景觀資源。用地距離武昌江灘僅咫尺之遙，空氣清新、環(huán)境幽雅，工作之余在此閑庭信步，遠(yuǎn)觀對岸的輝煌燈火與美輪美奐的江城夜景，景觀優(yōu)勢明顯。該項目規(guī)劃凈用地面積約為101248.81平方米(以實(shí)測面積為準(zhǔn))，用地性質(zhì)為居住，容積率控制在3.4以內(nèi)，建筑密度30%，可建總建筑面積達(dá)34萬平方米，適宜建設(shè)高層或小高層住宅項目。3)市場淺析中心城區(qū)旺盛的人脈、顯赫的地脈和價值連城的物脈資源，占盡了一座城市所應(yīng)有的天時、地利、人和，中心城區(qū)樓盤近年來成為追求高品質(zhì)生活都市人群的購房首選。今年下半年以來，武昌中心城區(qū)的住宅成交均價較上半年平均水平有較大增幅，各大樓盤銷售情況良好。2007年9月武昌中心城區(qū)商品住宅成交均價為5437.89元/平方米。積玉橋片區(qū)在擁有良好的自然資源，特別是交通格局重組使其交通便利后，將是一個高品質(zhì)的的居住新區(qū)將體現(xiàn)出武漢市中心城區(qū)的絕版居住價值。綜合點(diǎn)評：1)城市中心，交通地理位置優(yōu)越，舊城改造將促使片區(qū)市政建設(shè)快速發(fā)展;2)依江臨湖，人文、自然資源豐富;3)立體交通網(wǎng)絡(luò)逐漸形成，為區(qū)域后期發(fā)展提供強(qiáng)有力的保障;4)高端項目為區(qū)域注入新氣象，雜亂的周邊環(huán)境形成強(qiáng)烈落差三、典型樓盤評點(diǎn)——華潤鳳凰城項目簡介：華潤置地武漢鳳凰城項目地處武漢城市一環(huán)線內(nèi),屬于城市核心居住區(qū)。自然資源有長江、沙湖、蛇山、鳳凰山以及黃鶴樓等。交通緊靠中山路與和平大道兩條城市主干道，有20多路公交車通達(dá)武漢三鎮(zhèn)，交通十分便捷，過江隧道預(yù)計2008年完工，將途經(jīng)積玉橋的地鐵二號線預(yù)計2010年建成。南面緊鄰傳統(tǒng)的司門口商圈。周邊約2公里范圍內(nèi)有湖北音樂學(xué)院、美術(shù)學(xué)院、中醫(yī)學(xué)院、湖北大學(xué)、武漢中學(xué)、文華中學(xué)、14中學(xué)等教育資源。該區(qū)域未來定位為濱江、高尚、核心居住區(qū)，也是武漢市近年舊城改造的重點(diǎn)區(qū)域之一。項目總建筑面積約為15萬平方米，總占地面積為50464.45平方米，容積率為2.8，建筑密度為20%，綠化率高達(dá)53%。整個小區(qū)采用了“一環(huán)，二軸，三區(qū)域”的總體布局;整體空間布局整齊大氣，由10棟33層高層樓板圍合而成，并盡可能地將住宅單體與規(guī)劃道路平齊，擴(kuò)大小區(qū)中心的綠地面積，以社區(qū)中心水體為核心景觀，逐漸過渡到組圍乃至居住空間，與景觀空間相互滲透，形成獨(dú)特的、具有東南亞園林風(fēng)情的、高層低密度的舒適生活空間。小區(qū)交通遵循舒適、便捷、人性化的設(shè)計原則，進(jìn)行了合理分區(qū)，實(shí)現(xiàn)了人車分流，設(shè)置了陽光車庫。小區(qū)單體為兩梯三戶和兩梯四戶，超短進(jìn)深，戶型自然通風(fēng)采光，全部明廁明衛(wèi)，動靜分區(qū)合理;底層設(shè)置了架空層，豐富了建筑功能，保證了景觀空間的整體性和連續(xù)性;同時，該產(chǎn)品還邀請了國際著名室內(nèi)設(shè)計大師進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計，充分體現(xiàn)人性化設(shè)計。戶型分析規(guī)劃配套分析噪聲污染分析綠化分析樓盤品質(zhì)簡況位置距離典型案例：華潤·鳳凰城調(diào)研表格基礎(chǔ)狀況/部分地理位置中山路特8號和平大道與中山路交匯處所屬城區(qū)武昌區(qū)投資商開發(fā)商華潤置地(武漢)規(guī)劃設(shè)計新加坡盛邦(上海)咨詢深圳市設(shè)計研究總院建筑設(shè)計中南建筑設(shè)計院園林設(shè)計北京創(chuàng)翌高峰景觀設(shè)計公司建筑施工華潤建筑營銷策劃武漢德思勤房地產(chǎn)顧問銷售代理武漢德思勤房地產(chǎn)顧問廣告推廣深圳青銅騎士銷售88862588,88862688公司網(wǎng)址.crland4>#ff66ff'>.hk項目網(wǎng)址//wh.chand#ff66ff'>.hk基礎(chǔ)數(shù)據(jù)/總體規(guī)劃部分總體占地57714.29㎡總體建面161600㎡總?cè)莘e率總綠化率53%總規(guī)戶數(shù)1054開發(fā)期數(shù)建筑形態(tài)高層(32層不含底層)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)/當(dāng)期實(shí)施部分當(dāng)期占地當(dāng)期總建87257.5㎡當(dāng)期商網(wǎng)4100㎡當(dāng)期公建4289.5㎡綠化率容積率建筑形態(tài)高層規(guī)劃戶數(shù)628還建棟數(shù)自用棟數(shù)可售棟數(shù)10棟33層工期部分開工時間認(rèn)購時間開盤時間交房時間工程進(jìn)度車位及設(shè)置/部分架空停車數(shù)量租賃價格銷售價格露天停車數(shù)量125租賃價格銷售價格地下停車16000㎡數(shù)量500租賃價格銷售價格客源部分客戶來源中山路,和平大道客戶職業(yè)機(jī)關(guān)職員,白領(lǐng)其他調(diào)查人（）調(diào)查日期（）其他情況：1、是否存在項目停建等情況？是否為爛尾樓？及其歷史淵源。2、是否存在企業(yè)合作開發(fā)、項目轉(zhuǎn)手等情況？是否存在企業(yè)兼并等情況？及其歷史淵源。多層起價多層最高多層均價小高起價小高最高小高均價高層起價高層最高1萬多高層均價5000-6000別墅價格付款方式一次性,按揭一次性折扣按揭期限30年按揭折扣其他方式商鋪均價車位售價車位租價配套費(fèi)用調(diào)查人（）調(diào)查日期（）（一）期價格體系調(diào)查表（4#5#）部分戶型2*2*23*2*2復(fù)式3*2*22*2*2復(fù)式面積260260總戶數(shù)6460260322消化戶數(shù)520520（6#3#）部分戶型3*2*23*2*2復(fù)式2*2*23*2*23*2*2復(fù)式面積260260總戶數(shù)603026430302消化戶數(shù)520500（1#2#）部分戶型3*2*23*2*23*2*2復(fù)式3*2*23*2*23*2*2復(fù)式面積260260總戶數(shù)30323023032302消化戶數(shù)520520說明事項調(diào)查人（）調(diào)查日期（）（一）期戶型體系調(diào)查表整體布局整個小區(qū)采用了“一環(huán),二軸,三區(qū)域”總體布局,整體空間布局整齊大氣,由10棟33層高層樓板圍合而成商網(wǎng)布局臨和平大道一側(cè)興建商業(yè)步行街,建筑形式現(xiàn)代大方,理性與美感交融,高貴不浮華建筑風(fēng)格外立面注重建筑的表識性,從理性線條彰揚(yáng)簡約風(fēng)格,該建筑以群的概念布局,整體體重感震撼人心,小區(qū)風(fēng)格與泰式園林風(fēng)格景觀規(guī)劃運(yùn)用借景,對景,對比,滲透層次的手法,融情于景,融意于情,精心雕琢都絲