世紀(jì)莊園項(xiàng)目行銷策劃計(jì)劃方案

PAGE1PAGE21金鴻房地產(chǎn)世紀(jì)莊園項(xiàng)目行銷策劃計(jì)劃書目錄市場(chǎng)調(diào)研分析主題研究與設(shè)計(jì)產(chǎn)品建議項(xiàng)目包裝建議合作方案趨東方恒基地覺產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)挑2001.叮8扛根據(jù)近期雙羊方多次交流莊和溝通，基雀于7月18嚼日雙方會(huì)面緣商議的共識(shí)敬，我司進(jìn)一瞎步深化了項(xiàng)悼目構(gòu)思，并渡將部分工作嬸成果與觀點(diǎn)凍做提出如下熊：嫌市場(chǎng)調(diào)研分?jǐn)[析領(lǐng)本案處在競(jìng)異爭(zhēng)項(xiàng)目密度酷較大的區(qū)域畏，產(chǎn)品品質(zhì)泳、環(huán)境、景寒觀、銷售價(jià)個(gè)格光…在競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案各毛自都有明顯興的賣點(diǎn)，以礎(chǔ)下就臨近地佩區(qū)典型競(jìng)爭(zhēng)筐個(gè)案從地段墾、價(jià)格和戶勞型面積等因騎素對(duì)其銷售輔狀況做出分旬析，希望能等汲取到有價(jià)欲值的信息。垂目標(biāo)區(qū)域樓餐盤眾多，本捕報(bào)告系不完巨全統(tǒng)計(jì)，僅晌取樣分析競(jìng)揮爭(zhēng)個(gè)案16危個(gè)。包括了劣目前在售的英二環(huán)內(nèi)臨近蛇項(xiàng)目（3K寶M內(nèi)）、二果環(huán)外臨近項(xiàng)搭目（3KM律內(nèi)）和其他態(tài)典型競(jìng)爭(zhēng)樓井盤數(shù)據(jù)。享其他樓盤資抄料如需要，抽我們將隨時(shí)撲提供。穗由于市場(chǎng)狀啄況瞬息萬變料，本資料部榜分?jǐn)?shù)據(jù)不精絡(luò)確也在所難呆免，僅供參乳考并請(qǐng)指正砍。處個(gè)案名稱壟京香福苑唇寶鈔苑工官書院小區(qū)肌華冠麗景旬發(fā)帆腔展墨字商宴京湘房地產(chǎn)需園丁房地產(chǎn)鬧天石恒房地誠(chéng)產(chǎn)阿泰安房地產(chǎn)哭地踏斧段都安定門內(nèi)撫安定門內(nèi)寶零鈔胡同1號(hào)墊安定門永康免胡同讓東直門北小勵(lì)街殖主要交通動(dòng)技線近二環(huán)內(nèi)運(yùn)二環(huán)內(nèi)腐二環(huán)內(nèi)日二環(huán)內(nèi)驗(yàn)均吹價(jià)導(dǎo)9000竊8500偽9000歪8200式起停價(jià)秘8500薪8068適8700藍(lán)7800是總建面積列36萬㎡致1萬㎡惡3.6萬㎡秤10萬㎡（倡一期）紀(jì)占地面積求20邀公頃剝0夢(mèng).2嚷萬㎡溪3萬㎡（一蠻期）意建筑棟數(shù)/腎層數(shù)/屬性營(yíng)3棟/6層閘，8層，1鎮(zhèn)0層/板樓軌1棟（80貢套）/7層秘/多層抖2棟（20呈0套）/6泥層/板樓豆板樓6棟/需6層邁塔樓1棟/攤22層鎮(zhèn)園林景觀風(fēng)哪格與特征袋綠化率3慈0%醒綠化率30治%胸新加坡園林獅風(fēng)格綠化率主40%丈歐式景觀設(shè)浩計(jì)綠化眾率50%影內(nèi)裝修狀況遺毛坯帳毛坯繳毛坯姜毛坯笛戶型范圍訊二居～三居住，復(fù)式猴一居～三居址一居～三居優(yōu)，躍式遣一居～三居況，復(fù)式競(jìng)主力面積腳150㎡（茄三居）忠158㎡（具三居）燦99-12是5㎡（三居維）剪150㎡喊實(shí)用毛惕率飄82%怪78%鼻86%別93%貧主力總價(jià)桿130萬/苦套特120萬/片套枕110萬/作套估120萬/乓套桶工程進(jìn)度至現(xiàn)房路現(xiàn)房程現(xiàn)房垃工程共三期泳，期房漁銷售狀況倘售完寒認(rèn)購(gòu)70%揭認(rèn)購(gòu)70%偵認(rèn)購(gòu)30%效（一期）偉物管費(fèi)偷2.4元/決月沾·肚㎡走1F0氏.址95元/改2F以上2捉.污85元壁2善.城3元/月攤·枝㎡捕3蹲.00爸元/月坐·醫(yī)㎡樂售樓倦64048容055顯84038轎068孤84034苗985亦64164窮882溝其閱遼他芳現(xiàn)入住50遣%腰總建100蓬萬㎡，一期脾02年10隊(duì)月完工今個(gè)案名稱快中景濠庭翠上龍嘉園左雍和家園掃和平新城段發(fā)懂瞞展憲慨商斧千禧福臨房繩地產(chǎn)朋中堡嘉業(yè)房捉地產(chǎn)瓶銀泰房地產(chǎn)鋪強(qiáng)佑房地產(chǎn)棕地鉆以段呀安定門外地核興居躬安定門外北錦200米千雍和宮北護(hù)顆城河畔要和平里東街分主要交通動(dòng)燙線磨二，三環(huán)間壞二，三環(huán)間博二，三環(huán)間優(yōu)二，三環(huán)間迫均迫價(jià)板9800晨8800途8800恒7專200植起價(jià)文6700瘡8460巖8150膊6600潔總建面積晶6萬㎡惱2.5萬㎡私10萬㎡競(jìng)14萬㎡右占地面積合1萬㎡茶0.3萬㎡毛3萬㎡條2.1萬㎡伙建筑棟數(shù)/畜層數(shù)/屬性請(qǐng)3棟（20末0套）/2王0層/塔板被相連器2棟/14復(fù)層/板式高妄層盡5棟（52丈4套）/（哭14，16腳層）/塔板彈相間水4棟塔樓/劉18層察4棟板樓丹/12層寸園林景觀風(fēng)古格與特征脖綠化率30測(cè)%狐位于青年湖營(yíng)附近綠化率疤30%閘1萬㎡的洗弊心林綠化技率40%僅運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地齊辟全綠化爐率35%攏內(nèi)裝修狀況吉精裝汁初裝毫毛坯旨毛坯午戶型范圍怠一居70㎡晃；二居11盟7㎡；三居鎮(zhèn)157～1峰87㎡歡二居124罷㎡；三居1客75㎡奔二居～四居悲80㎡～2鼻50㎡輔一居～四居巡，復(fù)式廉主力面積岡157㎡～爸187㎡（厭三居）粘175㎡醒150㎡～旁190㎡（榜三居）摸160㎡（胳三居）仙實(shí)用棒添率甘70%梨70%注83%咱79%溪主力總價(jià)跟130萬/研套捆160萬/塞套盡130～1北70萬/套默120萬/炒套闖工程進(jìn)度暮期房矩現(xiàn)房厚期房詢期房熱銷售狀況尋10月開盤匙認(rèn)購(gòu)80%么認(rèn)購(gòu)85%嘉認(rèn)購(gòu)50%竭物管費(fèi)另未定示2.7元/爛月箏·羅㎡奧3.2～3西.6元/月寫·贈(zèng)㎡掌2.7元/腥月星·輕㎡掙售樓錘64485腰670/1遇64264擇202訂64265拖380逢84210湯888痕84222斑118響64273脫338后其終行他腫02年10索月入住幅現(xiàn)入住80認(rèn)%廟2001年冒10月入住粉2002年恒10月入住頃個(gè)案名稱寒三秀涵雅居慮柳清居額柳源居刊杰寶公寓梯發(fā)扎躍展胖桐商也強(qiáng)佑房地產(chǎn)炸強(qiáng)佑房地產(chǎn)梢地力房地產(chǎn)酬杰寶房地產(chǎn)搬地菌障段榮青年湖公園婆東側(cè)電安外外使館黨斜街晉安外大街1喘1號(hào)陷安定門外蔣短宅口杜主要交通動(dòng)膛線葉二，三環(huán)間視二，三環(huán)間失二，三環(huán)間押二，三環(huán)間束均虜欠價(jià)糕6900踏7800船8000另11300月起圾價(jià)亂5800五6600匙6700棕10600嶼總建面積譽(yù)1萬㎡削5.6萬㎡得4.7萬㎡雖8萬㎡購(gòu)占地面積播0.2萬㎡腳0.9萬㎡嫩1.1萬㎡演1萬㎡襖建筑棟數(shù)/艷層數(shù)/屬性外1棟/18社層確板樓（小戶體型）懷2棟（20姓4套）/2些0層/塔樓冰3棟（30糊0套）/1迫6層板歉式小高層揭300套/遵20層蕉稠U欄型聯(lián)體板式沫園林景觀風(fēng)息格與特征戶綠化率30碼%喜空中花園，害地面花園噴綠化率38處%鴨臨近柳源公勉園綠化科率30%至綠化率30方%套內(nèi)裝修狀況禮毛坯性毛坯懇毛坯奏高質(zhì)量精裝票戶型范圍桶一居65㎡五；二居10裂5㎡；三居竭130㎡充二居100沿㎡；三居1越50～18章0㎡；四居蠻200㎡惰一居～五居及74～23腳5㎡剃一居～四居慶主力面積郊（三居）半122㎡濃180㎡斃160㎡厘123㎡～挖160㎡（勝二居）喚實(shí)用送機(jī)率遍77%童75%兩76%噴82%棉主力總價(jià)蓄85萬/套雁140萬/綢套吼130萬/某套辨120萬/瓦套監(jiān)工程進(jìn)度躍期房獎(jiǎng)準(zhǔn)現(xiàn)房抽期房苗準(zhǔn)現(xiàn)房脹銷售狀況蝦認(rèn)購(gòu)70%僅認(rèn)購(gòu)60%哈認(rèn)購(gòu)30%展認(rèn)購(gòu)70%節(jié)物管費(fèi)載2.3元/缸月篇·浪㎡更2.3元/繁月仰·集㎡擺2.5元/錄月伴·銷㎡徒3.8元/燕月俗·蠢㎡拖售樓床84256脅0068護(hù)42565躺55羨84256須0068收42565凱55東64258圣5556興42586旦66傘84252寺5008哈42525遞01湖其荷蛋他完2001年補(bǔ)10月入住子其中：一棟要已銷80%航；一棟已銷撒40%符2001年芹12完工填2002年壯春季入住街2001年亮10月完工鳴個(gè)案名稱綢當(dāng)代萬國(guó)城乓湖景苑目豪威嘉園伯陽(yáng)光都市戴發(fā)款宏展輩忘商旋當(dāng)代投資集粘團(tuán)鄙社團(tuán)住宅合蹄作社遷豪威家業(yè)房伐地產(chǎn)改華居工體北辜房地產(chǎn)磁地堅(jiān)掀段夾東直門外車青年湖公園擇以西女和平西街柴新中街你主要交通動(dòng)貌線達(dá)二，三環(huán)間罵二，三環(huán)間其二，三環(huán)間鏡二，三環(huán)間物均駱價(jià)禍8800紡6600香6500炊8200傻起蓬價(jià)顏7800沈5250扒5980紛7000晝總建面積形55萬㎡澇3萬㎡哥3萬㎡攤50萬㎡左占地面積盟22公頃旗言1.29萬企㎡濾0.3萬㎡抖7.8公頃芒建筑棟數(shù)/貫層數(shù)/屬性炸3棟（30尚0戶）25請(qǐng)層/塔樓，雙板樓浮1棟（20判0套）10竹層/板樓容3隔棟（幼2賊00套）/壯16層/聯(lián)琴體板樓政4棟/24質(zhì)層/塔樓卵園林景觀風(fēng)噴格與特征術(shù)綠化率50腦%雖綠化率40也%慧綠化率30毯%沫綠化率40事%未內(nèi)裝修狀況襖精裝南初裝鍋毛坯弟初裝戰(zhàn)戶型范圍事一居88㎡圖～三居（1跟50～22洞9㎡）椅二居86.百3㎡；三居毒131.8派㎡；四居1異77㎡覽一居～四居從比64～惑172浪㎡剛一居60～含80㎡；二土居150～版160㎡；織三居170怠～204㎡注；躍層30久0㎡誠(chéng)主力面積益155㎡償131.8別㎡么150㎡代150-1擴(kuò)70㎡踩實(shí)用婦率率腰80%列80%桃86%懂79%訴主力總價(jià)圍130萬/見套滋100萬/傭套溝105萬/順套菠140萬/呢套葛工程進(jìn)度源期房鑒現(xiàn)房享期房潤(rùn)期房螺銷售狀況夫認(rèn)購(gòu)70%婦認(rèn)購(gòu)?fù)?7駝%金認(rèn)購(gòu)50%樹物管費(fèi)悠未定奉2.6元/帝月貴·丘㎡羨2.29元枯/月爪·斤㎡片3.00元愁/月縫·此㎡奶售樓行64656遼6656池21490親25槐64297揪202震84270戶660/6奧64169啞988經(jīng)其猜此他驚明年入住閥2002年慶3月完工鉆年底入住距綜合上表數(shù)趁據(jù)，可以做禁如下分析：一、均價(jià)割篩60河0端1～700誰0鴉睜決3個(gè)樣本，悔占18.7戲5％；視接近三環(huán)的材老樓盤，品品質(zhì)不高。常70偉0礦1～80盼00貝都立3個(gè)樣本，毒占18.7粘5％；緞低價(jià)位樓盤翠大多出于強(qiáng)主佑地產(chǎn)之手脊，容積率高低。但銷售火喝暴。譜80噸0耐1～90佩00覽停略8個(gè)樣本，略占50％；摘壓主力價(jià)位段聾，二環(huán)內(nèi)臨逃近項(xiàng)目?jī)r(jià)格賴均在此區(qū)間編。在語90螞0舒1以上然則繳2個(gè)樣本，姻占12.5鄭％。眉弦甲級(jí)公寓、周都是精裝修飄項(xiàng)目。勤二、主力總保價(jià)分析穴10票0另萬以下欲釣撲12.5%釀；復(fù)101～1種20萬霉搞久37.5％式；張吳121～1技40萬裁煉累43.75吼％；伙刮141～1扣60萬飯賤畝6.25％噸；滲摘161萬以櫻上葉提換6.25％屆災(zāi)可見總價(jià)1擦21～14撥0萬的房屋睛為該地區(qū)樓補(bǔ)盤銷售的主餐力總價(jià)。而幫高昂的總價(jià)初，住宅郊區(qū)抄化帶來的T從OWNHO嘴USE同類畢總價(jià)沖擊，景決定該價(jià)位疑段客戶的益央發(fā)稀缺。服摧上述樓盤中拍，達(dá)到現(xiàn)房泥或年底前交漁房的占一半什，其他全部福樓盤都已開膀工并在工期非上領(lǐng)先本案炸較多。這對(duì)洽本案銷售存第在一定威脅唉，本案在未們來主力預(yù)售晉時(shí)將面臨競(jìng)資爭(zhēng)項(xiàng)目形象敵進(jìn)度的強(qiáng)大異競(jìng)爭(zhēng)壓力，純需借助一定拒價(jià)格優(yōu)勢(shì)來借增加成交說刷服力。似2、主題研跌究與設(shè)計(jì)狐根據(jù)上文所松述，本案的喂周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)宅目主力總價(jià)序主要在14分0萬上下，焦而定位于同中類客戶和該獄客戶群的購(gòu)薪買分散引致?lián)p了銷售難度框逐步增大。曾我們鑒于上魚述競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀斤，特提出以叨“搭小戶型白領(lǐng)捧公寓抬”和（或者勿“赤精英住宅懷”眨）類型為主孩題的項(xiàng)目發(fā)罷展思路。我望們的市場(chǎng)依厚據(jù)除了前文奮分析的該區(qū)網(wǎng)域市場(chǎng)空白督之外，還包念括了我司的敞小戶型市場(chǎng)炊研究成果。安我們?cè)诖藢?duì)陳北京市小戶鵝型熱銷的現(xiàn)小象先做簡(jiǎn)單犬分析如下：程2.1供應(yīng)據(jù)狀況設(shè)通過對(duì)北京春在建樓盤的行調(diào)查，小戶殃型占40%丈（包括40依%）以上的諸項(xiàng)目如表1英所列。屯表1小漂戶型項(xiàng)目熔序號(hào)紅項(xiàng)目名稱脈建筑面積提（萬m撞2恥）著位置群價(jià)格（元/縣m故2聞）樓入住時(shí)間座1臂東環(huán)18瞧15穿東三環(huán)中路旺18號(hào)灣7800-殃8400臺(tái)2002.者6.始2炕世安望京家度園替3秘望京新城所4500-涌5000鉛2001.株5.災(zāi)3況金福家園妨（一期）測(cè)7燕定福莊洪3280-描3541活現(xiàn)房捐4視興隆家園例（南區(qū)）旁60倡京通快速路抹口付4080-豈5380舌2001.童10憤.僑5騰亮馬水晶判2.39賣東風(fēng)橋牲5550-戲6200掠2002.胞11.穴6筑嘉悅精英直1.4尼望京典5280屬2001.滴9.蔬7爹九知公寓柔1汁亞運(yùn)村小營(yíng)妖4880-鄉(xiāng)5600川2000.釋9.解8定信德新時(shí)代聰（二期）眨8煌宣武鴨子橋遼北里通4750-帳7050善2002.惹5.劫9戒自由度第1.85端海淀田村路川8號(hào)仇4680-頭5600瓣2002.磚4.孤10停百郎園堅(jiān)6.3義復(fù)興路甲3雞6號(hào)是2001.瞇10.諒11閣今典花園洪（二期）痕20銳西直門險(xiǎn)7500-登8500忽2001.鋸12.算12帳硅谷先鋒刃12底西三旗廈3200成2001.摸5.怒13棄非常宿舍厭4獵五道口朽5400萄2001.察8.故14勸怡靜苑怠3.5駁海淀藍(lán)靛廠底4300涉2000.溝4.超合計(jì)竭202議.14芳平均離5333頃表2溉始小戶型與住枕宅總體市場(chǎng)夢(mèng)的比較王開復(fù)工面積僅（萬m早2豬）值平均價(jià)格（溫元/m潤(rùn)2質(zhì)）元北京魂2000川住宅形2971.巧5捆4556桂小戶型支202.1教4鑼5333廁小戶型比例蹄（%）道6.象8占117斜表3小戶連的分布狀況弱小戶型總量吹項(xiàng)目比例恒面積比偉朝陽(yáng)區(qū)率14較個(gè)拔202.1集4敢萬m吹2鞏7綁個(gè)狠5翻0%龍89.78謊萬m伯2拘44.4證%堆海淀區(qū)哨6個(gè)手42.8%瞇104.3臘6蘭萬m選2毅51.6%田宣武六1個(gè)賞7..2%煌8俘萬m識(shí)2扒4%稍表1、表扶2捏及表3中的蛙數(shù)據(jù)反映了伯如下幾點(diǎn)：高1）與目前周北京眾多的夜樓盤相比，扭投入市場(chǎng)的恐小戶型項(xiàng)目叮仍然非常有昏限，約占2己000年北躁京住宅新開壘（復(fù)）工面岸積的6.6然7%，其醋他項(xiàng)目中僅展起點(diǎn)綴和巖“拘補(bǔ)丁菌”瓶作用的小戶縱型難以形成資對(duì)市場(chǎng)的沖滿擊力。輸2）僅有的邀幾個(gè)小戶型零項(xiàng)目多分布?xì)w在交通發(fā)達(dá)余、周邊配套道措施完備的遼市區(qū)，大多星靠近城市主循干道械,鹿尤其集中在堪朝陽(yáng)商業(yè)區(qū)親、海淀科技晃區(qū)圣(夏或其周邊地卡帶。這與朝舊陽(yáng)區(qū)和海淀蕉區(qū)的從業(yè)者腐較年輕、住扶房消費(fèi)觀念周進(jìn)步、講究梅合適經(jīng)濟(jì)的牌特點(diǎn)有密切寨關(guān)系。撤3）與周邊禁同地區(qū)的其刮他項(xiàng)目相比柔，這些項(xiàng)目悶的價(jià)格并不情低，其平均逮售價(jià)是脹2000涂年北京市所聽有住宅的平昨均售價(jià)的1蝶.17倍。呀由于區(qū)域的更關(guān)系，朝陽(yáng)跳區(qū)小戶型項(xiàng)殊目?jī)r(jià)格普遍治高于其它區(qū)魚?？梢姡×R戶型與低檔禿次沒有聯(lián)系透，只要項(xiàng)目脾的位置、品蝶質(zhì)做得好，多目標(biāo)用戶定循位準(zhǔn)確，小壯戶型同樣能挽買出好價(jià)錢推，同時(shí)也揭剖示了市場(chǎng)的騙需求保證了苗這些項(xiàng)目?jī)r(jià)寒位的穩(wěn)定。電4）在調(diào)查敗時(shí)發(fā)現(xiàn)，7截0m餡2餓以下的一居羽和二居出售弱率較高，基衫本上達(dá)到7偏0%以上，攀70m泰2旦—摧90m鋒2歐的二居室的蔥銷售狀況相漏對(duì)要弱。小之戶型的銷售飾面積約占2奏000年商鳥品房的總銷暈售面積（指和銷售給個(gè)人瘡部分）的1袋0%左右。我2.2需求孫狀況珍據(jù)北京市統(tǒng)訊計(jì)局的數(shù)據(jù)執(zhí)，北京苦市人口總量石（擁有北京章戶籍播）故為1107離.5萬人，更年流動(dòng)人口痕為200萬弦，性全市從業(yè)人悠員614萬餃人，職工人寧數(shù)454萬膏人鍵。童全市職工平闖均水年崇工資156覺00元，城哀鎮(zhèn)居民人均分可支配收入江10349耍.7元衣。按雙職工灘家庭計(jì)算，瘋平均家庭年萬收入約為3鉗1200元蹈，根據(jù)國(guó)際環(huán)通行的住房害價(jià)格為年收梳入的4邁—駱6倍推算，謀北京市普通講家庭可承受雞的住房總價(jià)獸應(yīng)在12萬赴—權(quán)20萬之間亦，這個(gè)數(shù)據(jù)努與去年底進(jìn)墳行的抽樣調(diào)咳查結(jié)果基本伍吻合，即奉北京市民中雁42%的購(gòu)民房人可承受竟總價(jià)20萬煎元的房子，照27%的購(gòu)樂房人可承受鏈20萬住—觸30萬元的痛房子，兩項(xiàng)僚占69%。滲另外，由于墻北京是一個(gè)粉典型的厲“血移民創(chuàng)業(yè)彼”盛城市，根據(jù)洋人員的背景夢(mèng)和年齡的不案同，家庭結(jié)葬構(gòu)主要有三戚種形式，一條是在北京居映住兩代以上飯的家庭，這組種家庭人員變較多，往往符存在兩代同加堂或三代甚夠至四代同堂杏的現(xiàn)象，家某庭觀念較強(qiáng)嗓；二是雙方插在北京生活鄙工作多年，絞并已組建家溪庭，沒有或賽剛剛有了孩妄子，這樣的中家庭男女雙脂方均受過較鑒好的教育，帖有工作，家地庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單野，人員少；獵三是家庭的栗一方在北京宴工作，另一伸方和孩子在少家鄉(xiāng)或接來飛居住，但沒膨有穩(wěn)定的工泳作。剛剛畢鄰業(yè)的學(xué)生或穴年輕的未結(jié)過婚的白領(lǐng)都靜可屬于這一給類。趙進(jìn)一步分析趙上述三種家管庭對(duì)住房需答求的特點(diǎn)，落不難得知，待第一類家庭妙由于在北京己居住時(shí)間長(zhǎng)摧，大部分有具一定的根基泥和居住和物雪質(zhì)基礎(chǔ)，再潮加上家庭結(jié)擴(kuò)構(gòu)的特點(diǎn)，蜓他們往往要凈求購(gòu)買面積音較大、功能步較全、便于拳照顧老人的或房子，或者熟同時(shí)購(gòu)買臨叢近的兩套住請(qǐng)房。因此，魂這類家庭是桿大戶型的購(gòu)胡買者。第二休類家庭按照坐其經(jīng)濟(jì)實(shí)力穿又可分成兩需種，第一種懷購(gòu)買房子主漁要用于投資稼，第二種購(gòu)昏買房子主要枝用于自住，秀屬首次置業(yè)壟。第三類家寬庭由于經(jīng)濟(jì)竿實(shí)力、戶籍僚、流動(dòng)性大禾等原因，大雪部分是通過戲租賃、借用偵等方式解決釋。項(xiàng)可以看出，羊目前北京市急所開發(fā)的商高品房項(xiàng)目中壤，為第一類散和第二類家書庭中較富裕羨的部分提供擺了較多的選賄擇，而北京菊市經(jīng)濟(jì)適用酒房的順利開坊發(fā)為這兩類賺家庭中收入定較低的部分娛也提供了可海觀的供應(yīng)量箭。盡管如此前，市場(chǎng)上仍川然存在很大端的需求未得枝到滿足，在伯我們的這次詳調(diào)查中發(fā)現(xiàn)撫，相對(duì)其它標(biāo)的大戶型，撤絕大多數(shù)的軌小戶型買得我極快，在電辛話詢問時(shí)，滲基本上所有康的售樓人員禮都告訴我們唯：小戶型早燕已售完，或亭只剩下朝向標(biāo)、戶型、樓鉤層極難接受鑄的一兩套。倦自從去年以柱來，小戶型沸大行其道，雅從中，我們麻可以看出若刪干端倪：滑1）經(jīng)濟(jì)裕適用房盡管令價(jià)廉物美，薦但位置較遠(yuǎn)畏，對(duì)于第二枯種家庭來說盼，交通和孩攝子的教育是杠一個(gè)難以抹霞去的心病，雕因此，交通能便利、位置美靠近城區(qū)、護(hù)總房?jī)r(jià)足可盈承受的小戶序型物業(yè)對(duì)他賠們或許更具旅吸引力；糧2）第二占類家庭成員嫁大多受過良逝好教育，他欄們崇尚時(shí)尚朵，懂得享受卡，易于接受孤多次置業(yè)、限貸款置業(yè)的貞觀念，所以幣，在經(jīng)濟(jì)實(shí)標(biāo)力不強(qiáng)的時(shí)鉤候先行購(gòu)買分一款小戶型主不失為一個(gè)葵明智之舉；減3）對(duì)第蜓三類家庭來朱講，先行通捷過租賃的方秤式解決住房賢是當(dāng)然的可盲行途徑，由而于人員少，寒流動(dòng)性大，該基本不購(gòu)置束大件家具，撕所以太大的粘住房對(duì)他們帆沒有必要，組這完全可從淺北京市的租噸賃供求狀況約看出這一點(diǎn)宋。2.3結(jié)論拜我們把項(xiàng)目砌主題設(shè)計(jì)成厲為小戶型公犬寓，對(duì)降低山發(fā)展商風(fēng)險(xiǎn)羽，構(gòu)筑區(qū)域貝產(chǎn)品差異化財(cái)來說，都是市最佳的解決詠方案。這也腦是符合客戶炕需求和定位玻要求的，地嫂段交通、生曠活配套、就燈業(yè)上班、學(xué)繞習(xí)娛樂店……慧都非常便利浸，類雖然戶數(shù)提鍋高了，但根曉據(jù)我們對(duì)北冬京市場(chǎng)相關(guān)噴統(tǒng)計(jì)的分析學(xué)認(rèn)為，該項(xiàng)否目今后的銷轉(zhuǎn)售速度將絕遷對(duì)優(yōu)于同等備水準(zhǔn)的中、田大戶型。塘同時(shí)，在產(chǎn)奪品規(guī)劃上，俊我們將進(jìn)一蹲步針對(duì)目標(biāo)爭(zhēng)客戶來突出握主題，顯現(xiàn)妨項(xiàng)目特征?？?、產(chǎn)品建千議率按照小戶型意白領(lǐng)公寓的琴主題，從我蛇們現(xiàn)有的項(xiàng)夾目資料出發(fā)畢，提出部分勻產(chǎn)品建議如衰下供參考：知3.1建筑合平面調(diào)整方愧案CCABDEF67.554.853.577.871.582.65圖1：方案1調(diào)整后建筑平面分割示意圖勿方案1心：東塔樓平鬧面格局調(diào)整博為標(biāo)準(zhǔn)層戶錘數(shù)12戶（投如圖1），攏電梯增加1奪部，總面積廳沒有變化。超切割后面積淚為估算，僅水供參考。西驢塔樓將原設(shè)滾計(jì)的D套型宋切小為三居假，標(biāo)準(zhǔn)層戶主數(shù)為10戶劑，總面積也笛基本保持不濕變。語東塔樓篇抗荷一居超挖8戶；二居富肥4戶；龍西塔樓的辱浪一居匆譽(yù)4戶；二居守含2戶；三居忍免4戶框戶型配比：薪一居54.客6%；二居李27.2%壞，三居18猶.2%棒另外，頂層構(gòu)的復(fù)式單元場(chǎng)戶型，也因錘為標(biāo)準(zhǔn)層戶卸型面積減小循而相應(yīng)縮小大，為150云-300平碰米。屬方案2朽：平面格局梅調(diào)整為標(biāo)準(zhǔn)很層戶數(shù)11胳戶，電梯增宴加1部，總氣面積增加約執(zhí)50平米。耽整體雙塔增軌加約200猜0平米。原仆設(shè)計(jì)的D套明型切小為三擇居，2套D皇型之間增加姿1戶二居戶脂型E，取消鄰原南立面的翻凹槽。原A雕戶型拆成2刑套一居。周西塔樓計(jì)貞攻一居架滔6戶；二居概零3戶；三居謙筋2戶宰戶型配比：絲一居54.棉6%；二居淚27.2%饅，三居18充.2%追E戶型因?yàn)楣蛉?，成矮為最出色的搜景觀套型，院而切小的D梁型也更容易拖銷售。溜（本方案制沈圖難度較大拴，在此僅做時(shí)文字說明）藍(lán)3.2圓形延廳或房間的膝調(diào)整繳這種造型優(yōu)罵點(diǎn)是采光和削景觀，但不偏利于擺放家驚具，實(shí)際使廣用價(jià)值并不陣高，由于周澡圍建筑物間嗚距太近，視浮覺的穿透較秤強(qiáng)（特別是詳夜間）按照途中國(guó)人的傳刺統(tǒng)私密觀念漫恐有些難于稼接受。所以暢我們建議在師客廳設(shè)計(jì)中屠還可以保留納這一設(shè)計(jì)，魔但外凸部分需適當(dāng)減少，構(gòu)類似于大弧肌形的造型。形在臥室則部說分取消該設(shè)澇計(jì)，低層（改18層以下江）僅以大落灶地玻璃幕墻德或凸窗（飄象窗）來實(shí)現(xiàn)沫觀景與采光擴(kuò)的結(jié)合，1而9層以上采阿用，并每層歉擴(kuò)大玻璃圓違柱體積形成艱向外膨脹感的。模3.3外立恢面調(diào)整繳原造型是退修臺(tái)式設(shè)計(jì)，輝南向?yàn)榫坝^販立面，但整蹄體風(fēng)格比較摸呆板，建議沒在頂部立面倡上增加蓋板既、線條來活傷躍建筑主體介。玻璃、鋁統(tǒng)板、金屬構(gòu)糾件之外，還兩可在建筑外夢(mèng)采用大型框瑞梁結(jié)構(gòu)造型逝。建筑頂端桶4層可采用骨外凸的玻璃栗倒圓錐裝飾馬。綱3.4泛會(huì)臺(tái)所設(shè)置商社區(qū)配套設(shè)飽施以實(shí)用為樹主。立足于歉目標(biāo)客戶的塘生活需要，盛有效利用有貼限面積，分遇散設(shè)施形成疼“漢泛會(huì)所級(jí)”少。關(guān)裙房1層：敲自助洗衣房矩、餐飲、超幟市、COF佛FEE（不輸含其它對(duì)外院銷售規(guī)劃）磚裙房2層：飾物業(yè)、郵政兼、小型專屬御商務(wù)服務(wù)中馳心等（不含儀其它對(duì)外銷重售規(guī)劃）敲裙房屋頂：什空中花園、許露天健身設(shè)對(duì)施1、陽(yáng)光便玻璃室內(nèi)壁零球適建筑內(nèi)部：荒電梯美術(shù)館療、大堂攝影慎展廊等悼地下層：健慈身設(shè)施2、壞陽(yáng)光生態(tài)車省庫(kù)等必3.5室內(nèi)晚布局的建議房：誕由于產(chǎn)品調(diào)混整時(shí)是將三粗居打開成為紅2戶。實(shí)際值居住中依然茅可以將2戶呀合一，這樣相，很多年輕乳子女購(gòu)買時(shí)痛可以買2套搶，1套自用倦，1套出租遺，等父母來班京后打通2張?zhí)准纯扇沂繄F(tuán)聚，共享患三居。而富激余的衛(wèi)生間庸、廚房可改鍵為步入式衣偉櫥、書房等輔。怎此外，多樣動(dòng)化的住宅空犯間功能區(qū)域貪緊湊化：可舊拆開的走入紹式衣櫥；可日隱藏的廚房床；自由靈活解隔斷的臥室裁；單獨(dú)設(shè)計(jì)誠(chéng)和裝修出樣卵的STUD溫IO式住宅威類型等。臉3.6產(chǎn)品狹智能化要求厭信息網(wǎng)絡(luò)化映、智能化、愈寬帶接入、邊輔以局域網(wǎng)惑（運(yùn)行演示毀）艦可視對(duì)講、允指紋門禁（冶實(shí)品展示）熟門磁/窗磁亡監(jiān)控（實(shí)品必展示）摩消費(fèi)/物業(yè)找/門禁/車在禁一卡通（統(tǒng)系統(tǒng)規(guī)劃）棄衛(wèi)星電視（幟菜單）氏3.7景觀梢規(guī)劃敞·找小面積水景眉，構(gòu)筑旱噴抬泉、瀑布?jí)s、水池和水?dāng)y流，由地下途層上蓋開正房方形開口，猛水流從二側(cè)賄面沿玻璃壁盜流下地下一摩層水渠，形皂成貓“溫水幕式車庫(kù)竊”販并實(shí)現(xiàn)地下洪層自然采光元，新穎、生訊態(tài)。水流由漆地下層泵循艷環(huán)至地表瀑咸布?jí)?。晶·慌由于園景面痕積小，利用襯起伏式土地概造型可增大改園景面積感削，并以連貫驢主題貫穿裙置房屋面的空朗中花園。返4、項(xiàng)目包威裝建議礙案名包裝方萬案（均為初緞稿，僅供參者考）越參考方案1熊：分自我的生活謠空間，自己廉的時(shí)代芽—望ME時(shí)代松強(qiáng)調(diào)白領(lǐng)生勝活特質(zhì)、個(gè)或性化空間、噴前衛(wèi)時(shí)尚產(chǎn)卷品內(nèi)涵，小踏戶型白領(lǐng)公勞寓的旗幟。貸（文案另行圖文件說明）煮參考方案2困：島首先突出地爺段，在規(guī)劃降、戶型等優(yōu)壤勢(shì)表現(xiàn)出全定新的生活觀繼，二環(huán)新理刊想辦—崖青年精蘆英二環(huán)居住刪的新主張參考方案3街扣世紀(jì)莊園滿的霞“筑世紀(jì)絡(luò)”虧二字，體現(xiàn)贏精英住宅本倍質(zhì)，吸引青撈年置業(yè)者認(rèn)泡同或世紀(jì)天驕艱更大氣和貼俘切，以時(shí)代卻感、成就感帥鑄造去“源非常白領(lǐng)餃”田的新世紀(jì)個(gè)湖性宅邸。刃開盤時(shí)間結(jié)德點(diǎn)匙2001年鋸8-10月遷，準(zhǔn)備期，欺銷售準(zhǔn)備，撿各方面前期屋工作安排暴2001年跪11月初，誠(chéng)預(yù)熱開始，煤發(fā)軟稿為主剩，為下階段隊(duì)蓄水掀2001年黑11月-2柜002年4瘡月，開始接償受認(rèn)購(gòu)，結(jié)芬合適當(dāng)硬廣鐮告，搶下一債定成交杰其他營(yíng)銷與特包裝要點(diǎn)暫偽略。廣告預(yù)襖算、媒體戰(zhàn)頌略等在今后底的營(yíng)銷策劃榮書與廣告媒愚體計(jì)劃專文傭敘述。算5、合作方插案駁5.1團(tuán)隊(duì)粘分工屬策劃部分負(fù)鐮責(zé)：墓者窯張帆，上海鵲交通大學(xué)學(xué)幼士，房地產(chǎn)濕市場(chǎng)專家亞代理行銷負(fù)影責(zé)：?jiǎn)斡趬压滔蚯办o，湖竄北大學(xué)學(xué)士障，房地產(chǎn)銷煤售專家屠產(chǎn)品策劃