中原產(chǎn)品策劃本綱要

深圳中原產(chǎn)品策劃版本綱要一．整體產(chǎn)品策劃1．項(xiàng)目分析（1）項(xiàng)目背景分析l深度了解項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)（設(shè)計(jì)要點(diǎn)），以此為基本數(shù)據(jù)，制定項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。利用表格表現(xiàn)，如下表所示：總用地面積

容積率總建筑面積

建筑密度其中：住宅面積

建筑高度會(huì)所面積

不計(jì)算容積率面積教育配套面積

車位商業(yè)配套面積

建筑特征l了解政府控規(guī)和詳規(guī)，通過(guò)細(xì)致的分析，可對(duì)具體項(xiàng)目的前景規(guī)劃用發(fā)展的眼光作出更為實(shí)際的方案。通過(guò)以下幾方面總結(jié)政府整體規(guī)劃：a.交通前景規(guī)劃狀況b.教育配套前景規(guī)劃狀況l商業(yè)配套前景規(guī)劃狀況c.環(huán)境前景規(guī)劃狀況l定位報(bào)告分析，通過(guò)對(duì)策劃定位報(bào)告的分析，提煉定位報(bào)告的重要觀點(diǎn)，以便能使產(chǎn)品策劃緊扣項(xiàng)目整體思路。通過(guò)以下步驟來(lái)做：a.著重對(duì)產(chǎn)品定位進(jìn)行總結(jié)b.用專業(yè)的語(yǔ)言進(jìn)行復(fù)述c.對(duì)其它項(xiàng)目定位進(jìn)行總結(jié)d.預(yù)示產(chǎn)品對(duì)定位的支撐（2）.項(xiàng)目地塊分析l地塊環(huán)境分析，對(duì)項(xiàng)目所在地塊周邊環(huán)境進(jìn)行分析，把深度挖掘的優(yōu)劣勢(shì)，一一列舉出來(lái)，可通過(guò)下面具體內(nèi)容加以表現(xiàn)：a.對(duì)周邊方位進(jìn)行分析b.對(duì)周邊自然景觀及建筑物進(jìn)行分析c.對(duì)有關(guān)氣象指標(biāo)進(jìn)行分析，包過(guò)日照，風(fēng)向等。d.居住環(huán)境分析，包過(guò)居住氛圍，居住習(xí)慣等。l地塊特征分析，對(duì)項(xiàng)目所在地塊自身進(jìn)行分析，把一些具體的指標(biāo)加以細(xì)化和研究，可通過(guò)圖示和文字加以描述。a.對(duì)地塊形狀進(jìn)行分析，包過(guò)地塊四邊的坐標(biāo)點(diǎn)，角度等。b.對(duì)地塊的地坪進(jìn)行分析。c.對(duì)地塊的豎向進(jìn)行分析。d.對(duì)地塊的自身環(huán)境進(jìn)行分析。2.

項(xiàng)目創(chuàng)意（1）項(xiàng)目命名

可能不會(huì)是項(xiàng)目的名稱，而是項(xiàng)目的創(chuàng)意名，如果有可能的話，也可能是項(xiàng)目的推廣名。（2）項(xiàng)目創(chuàng)意

基本上從兩方面去創(chuàng)意，即抓住人性的東西進(jìn)行創(chuàng)意，抓住項(xiàng)目的特征進(jìn)行創(chuàng)意。創(chuàng)意可通過(guò)文字（電視腳本形式）或圖片（連環(huán)畫形式）加以表現(xiàn)。3.規(guī)劃設(shè)計(jì)（1）規(guī)劃理念l居住理念，主要從人對(duì)居住的理想化去考慮。通過(guò)以下步驟去做：a.分析客戶的背景資料。b.分析客戶的居住心理。c.初步形成產(chǎn)品的輪廓。d.形成項(xiàng)目的居住理念。l生活方式，主要從人對(duì)生活方式的實(shí)在追求去考慮。通過(guò)以下步驟去做：a,分析客戶的背景資料。b.分析客戶的生活方式。c.初步形成產(chǎn)品的輪廓。d.形成項(xiàng)目的生活方式。l總結(jié)，通過(guò)前面兩種的分析，找出更為符合項(xiàng)目的規(guī)劃理念。（2）設(shè)計(jì)表現(xiàn)l場(chǎng)地設(shè)計(jì)，首先大體上確定主出入口，并大體上劃分組團(tuán)。l交通組織設(shè)計(jì)，確定交通路線，區(qū)分人車路線。l組團(tuán)細(xì)分，依據(jù)道路的劃分，將各組團(tuán)進(jìn)行細(xì)分。l建筑群布置，依據(jù)組團(tuán)的劃分，布置建筑群。l環(huán)境用地，將一些空地合理安排好，作為環(huán)境的設(shè)計(jì)用地4．環(huán)境設(shè)計(jì)（1）項(xiàng)目分析l項(xiàng)目規(guī)劃分析：a．項(xiàng)目的總體規(guī)劃分析b．項(xiàng)目的建筑及其風(fēng)格分析l項(xiàng)目地盤分析：a．地塊形狀分析（地塊形狀、地塊周圍建筑、周圍教育設(shè)施、附近

道路環(huán)境）b地塊景觀分析（項(xiàng)目四面的景觀和項(xiàng)目最大的景觀優(yōu)勢(shì)）c地塊區(qū)位分析（項(xiàng)目范圍和面積、項(xiàng)目地塊發(fā)展方向）d周邊配套分析（交通、食肆、購(gòu)物、附近樓盤的配套分析）e競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（2）項(xiàng)目背景情況分析l分析發(fā)展商的項(xiàng)目要求l分析項(xiàng)目的文化背景l(fā)分析項(xiàng)目附近的人文環(huán)境l分析項(xiàng)目四周居住者的消費(fèi)能力l分析項(xiàng)目的市場(chǎng)定位（包括總體定位、項(xiàng)目客戶定位、形象定位、項(xiàng)目功能定位等。）（3）環(huán)境創(chuàng)意l環(huán)境的創(chuàng)意一定要緊緊圍繞項(xiàng)目的自身情況來(lái)考慮，根據(jù)以上的項(xiàng)目分析來(lái)構(gòu)想環(huán)境的創(chuàng)意，揚(yáng)長(zhǎng)避短。所以每個(gè)樓盤的創(chuàng)意肯定是獨(dú)一無(wú)二的。（4）小區(qū)環(huán)境要包含的一些主要元素：l入口標(biāo)志（物）l入口及入口廣場(chǎng)l中心廣場(chǎng)（花園）l會(huì)所l成人休閑區(qū)l兒童活動(dòng)區(qū)l運(yùn)動(dòng)區(qū)（包括球場(chǎng)、游泳池、跑道）l水體景觀（例如噴泉、水池、流水等）l綠化空間l消防環(huán)道l行人步徑、車道l總結(jié)：每個(gè)項(xiàng)目的情況都不同，都有它自己的獨(dú)特之處，小區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)要根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際情況來(lái)設(shè)計(jì)。5.

建筑群特征（1）建筑群外立面l建筑群的朝向l建筑群總體形象l建筑群外立面細(xì)部l建筑群體天際線控制（2）.建筑群主色調(diào)l色調(diào)建議分析l建筑群總體色調(diào)控制l建筑群主色調(diào)控制二.個(gè)體產(chǎn)品策劃1.

戶型（1）建筑單元確定l居住人口密度的確定l每層居住戶數(shù)的確定l建筑單元的確定（2）整體戶型確定l戶型定位l戶型指標(biāo)確定l戶型格局（3）戶型功能用房確定l廳的確定l臥室的確定l洗手間的確當(dāng)l陽(yáng)臺(tái)的確定l配套用房的確定（4）戶型功能用房擺布l“左右”法則的分析l廳的布置l臥室的布置l洗手間的布置l廚房的布置（5）戶型功能用房合理分析l使用功能分析l內(nèi)部空間分析l居住心理分析（6）戶內(nèi)交通路線分析l入戶路線分析l室內(nèi)路線分析l各功能用房路線分析（7）戶型景觀分析l露臺(tái)（陽(yáng)臺(tái)）景觀分析l窗外景觀分析l室外景觀分析（8）室內(nèi)裝修材料確定l墻面材料確定l天棚材料確定l地面材料確定l用具材料確定2.單體建筑（1）建筑形體確定l建筑外立面構(gòu)成l外立面建筑符號(hào)l建筑行為表現(xiàn)（2）建筑外觀細(xì)部l建筑語(yǔ)言表現(xiàn)l建筑個(gè)性化表現(xiàn)（3）建筑外觀顏色l周邊環(huán)境顏色分析l建筑顏色類比l建筑顏色的確定（4）建筑外立面材料選用l新型建筑材料性能分析l建筑材料使用比較l建筑外立面材料的確定三.附屬產(chǎn)品策劃1.政府基礎(chǔ)配套（1）社區(qū)服務(wù)（2）郵電、銀行功能（3）商業(yè)配套2.教育配套功能（1）中學(xué)規(guī)模（2）小學(xué)規(guī)模（3）幼稚園規(guī)模（4）特色教育3.會(huì)所（1）會(huì)所功能的確定（2）會(huì)所平面布置（3）會(huì)所外立面特征（4）會(huì)所外立面顏色4．智能化系統(tǒng)（1）綜合布線系統(tǒng)（2）網(wǎng)絡(luò)與通信系統(tǒng)（3）建筑設(shè)備控制系統(tǒng)（4）火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)（5）安全技術(shù)防范系統(tǒng)（6）管理信息系統(tǒng)（7）中央集成系統(tǒng)（8）供電系統(tǒng)4.項(xiàng)目銷售形象（1）局部小區(qū)環(huán)境布置（2）銷售中心布置（3）銷售現(xiàn)場(chǎng)布置（4）施工現(xiàn)場(chǎng)圍板包裝（5）示范單位設(shè)計(jì)建議（6）看樓通道設(shè)計(jì)建議四．模擬經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析

目

錄一、財(cái)務(wù)分析和評(píng)價(jià)1、測(cè)算假設(shè)條件2、總投資估算3、投資收益測(cè)算4、財(cái)務(wù)分析和評(píng)價(jià)（1）現(xiàn)金流量分析（2）評(píng)價(jià)指標(biāo)、方法A、靜態(tài)評(píng)價(jià)B、動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)C、評(píng)價(jià)結(jié)果分析二、不確定因素分析（抗風(fēng)險(xiǎn)力分析）1、盈虧平衡分析2、敏感性分析三、結(jié)論四、建議附件：1、表一：項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)2、表二：項(xiàng)目總投資概算3、表三：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評(píng)價(jià)4、表四：項(xiàng)目資金投入計(jì)劃表5、表五：項(xiàng)目資金回收模擬表6、表六：項(xiàng)目現(xiàn)金流量表7、表七：項(xiàng)目造價(jià)敏感性分析8、表八：項(xiàng)目住宅售價(jià)敏感分析9、表九：項(xiàng)目商鋪敏感分析10、表十：項(xiàng)目工程進(jìn)度表一、財(cái)務(wù)分析和評(píng)價(jià)1、測(cè)算假設(shè)條件（1）本項(xiàng)目一次性開(kāi)發(fā)。（2）本經(jīng)濟(jì)測(cè)算引用的成本數(shù)據(jù)，依數(shù)據(jù)發(fā)展商提供的數(shù)據(jù)資料及深圳市國(guó)土頒布的估價(jià)信息。（3）資金的投入及回籠計(jì)劃的安排，依據(jù)預(yù)設(shè)的工程進(jìn)度和銷售計(jì)劃。（4）預(yù)設(shè)工程進(jìn)度包括由于氣候影響的非施工日，并考慮了本項(xiàng)目施工場(chǎng)地的影響。（5）銷售計(jì)劃針對(duì)本項(xiàng)目的定位，結(jié)合營(yíng)銷策略來(lái)預(yù)測(cè)的具體銷售進(jìn)程。（6）無(wú)無(wú)可抗力因素影響。（7）平均樓面地價(jià)按

元/平方米計(jì)算（計(jì)算單位按建筑面積，包括地下室）。（8）銷售均價(jià)：住宅

元/平方米（含裝修）商鋪

元/平方米以上銷售價(jià)格依據(jù)策劃報(bào)告價(jià)格定位2、總投資概算項(xiàng)目總投資估算是參考有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)，結(jié)合項(xiàng)目必須發(fā)生的費(fèi)用和階段性準(zhǔn)備支付的費(fèi)用，如地價(jià)、基礎(chǔ)工程造價(jià)、工程開(kāi)辦管理費(fèi)用測(cè)算而得，并結(jié)合施工周期銷售周期，運(yùn)用系統(tǒng)模型，求出占用資金的規(guī)模和利息。（詳見(jiàn)附表一、二），綜合上述各項(xiàng)費(fèi)用，歸納整理由五大部分組成的確項(xiàng)目總投資。詳見(jiàn)下表：序號(hào)項(xiàng)目成本（元/平方米）總額（萬(wàn)元）1綜合地價(jià)

2工程造價(jià)

3綜合費(fèi)用

4銷售及廣告費(fèi)（3.5%）

5管理費(fèi)（3%）

6占用資金利息

合計(jì)說(shuō)明：（1）地價(jià)按

元/平方米計(jì)，計(jì)量建筑面積按

平方米計(jì)。

（2）投資收益序號(hào)項(xiàng)目總額（萬(wàn)元）1總投資2銷售收入3營(yíng)業(yè)稅城建稅4稅前利潤(rùn)5稅后利潤(rùn)基于上述假設(shè)和預(yù)測(cè)，該項(xiàng)目的投資收益情況如下：說(shuō)說(shuō)明：（1）上述測(cè)算未考慮土增值稅。（2）銷售收入中未包括車位的出租收入。3、財(cái)務(wù)分析和評(píng)價(jià)（1）現(xiàn)金流量分析根據(jù)本項(xiàng)目模擬的施工進(jìn)度和銷售推廣計(jì)劃安排推算的流入、流出、流量以及所對(duì)應(yīng)的時(shí)間。詳見(jiàn)現(xiàn)金流量表（見(jiàn)附表四、五、六）。年折現(xiàn)率r：取銀行同期貸款年利率為7%（2）評(píng)價(jià)指標(biāo)、方法A、靜態(tài)評(píng)價(jià)通過(guò)假設(shè)預(yù)測(cè)，模擬計(jì)算出幾薦重要的靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)：a、單位面積投資額（單位成本）：b、理論投資回報(bào)率：c、實(shí)際投資回報(bào)率：d、靜態(tài)投資回收期：B、動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)a、凈現(xiàn)值：b、動(dòng)態(tài)回收期：C、分析結(jié)果評(píng)價(jià)通過(guò)以上指標(biāo)測(cè)算，該項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為

萬(wàn)元，有較大的確利潤(rùn)空間，理論投資回報(bào)率

，如果能按資金使用的有關(guān)措施，把資金的確投入控制在最小量，則實(shí)際回報(bào)率達(dá)

，屬高回報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。二、不確定因素（項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力）分析不確定因素分析主要是對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析，通過(guò)計(jì)算項(xiàng)目在不確定影響下的各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，以考察項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。1、盈虧平衡分析（1）開(kāi)發(fā)量既定，相對(duì)銷售價(jià)格的盈虧平衡點(diǎn)計(jì)劃開(kāi)發(fā)量：可售面積：]固定成本：?jiǎn)挝豢勺兂杀荆罕１臼蹆r(jià)：（2）銷售價(jià)格規(guī)定，相對(duì)于銷售量的盈虧平衡點(diǎn)固定成本：?jiǎn)挝豢勺兂杀荆河?jì)劃平均售價(jià)：保本銷售量：保本銷售量：2、敏感性分析根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，工程造價(jià)及銷售價(jià)格是項(xiàng)目較敏感的因素，敏感性分析通過(guò)測(cè)算工程造價(jià)或銷售價(jià)格等不確定因素的變動(dòng)對(duì)凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài)回收期的影響以及投資回報(bào)的變化幅度，以供發(fā)展商了解項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，并在施工和銷售過(guò)程中進(jìn)行針對(duì)性的控制。（詳見(jiàn)附表七、八、九）。敏感性分析基準(zhǔn)數(shù)據(jù)序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）1總開(kāi)發(fā)價(jià)值預(yù)計(jì)銷售收入2土地成本3工程造價(jià)4綜合費(fèi)用5銷售及廣告費(fèi)（3.5%占總銷額）6管理費(fèi)（占總建價(jià)3.%）7占有資金利息8總開(kāi)發(fā)成本9稅前利潤(rùn)10所得稅11稅后利潤(rùn)12成本利潤(rùn)率三、結(jié)論從現(xiàn)金流量分析來(lái)看，由于前期資資金投入，項(xiàng)目銷售速度快，凈現(xiàn)值為

萬(wàn)元，項(xiàng)目的可行程度很高，從盈虧平衡分析結(jié)果來(lái)看，保本銷售價(jià)為

元/平方米，保本銷售率為

，相對(duì)較高。從敏感性分析結(jié)果來(lái)看，當(dāng)造價(jià)增加

，投資回報(bào)率為

，項(xiàng)目任有贏利，項(xiàng)目有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但是，由于項(xiàng)目成本便高，對(duì)售價(jià)的敏感很高，銷售要領(lǐng)相對(duì)較大。有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)還須通過(guò)嚴(yán)格的管理和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)營(yíng)銷手段進(jìn)行弱化，力爭(zhēng)達(dá)到預(yù)期的投資目標(biāo)。四、建議針對(duì)影響項(xiàng)目投資額回報(bào)的關(guān)鍵性不確定因素，建議在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中對(duì)資金采取如下措施：1、強(qiáng)化對(duì)施工管理，降低工程成本，保證施工預(yù)期進(jìn)度，維護(hù)項(xiàng)目市場(chǎng)形象，促進(jìn)桉花銷售。2、采取有效手段，嚴(yán)格控制土地綜合費(fèi)用，從而降低單位成本和開(kāi)發(fā)成本。3、配合銷售計(jì)劃，加大宣傳進(jìn)度。根據(jù)市場(chǎng)變化，靈活調(diào)整整個(gè)銷售策略，制訂詳細(xì)階段性銷售目標(biāo)并嚴(yán)格執(zhí)行，加緊辦理按揭手續(xù)，以加速資金回籠，緩解資金壓力。4、在資金寬松及銷售市場(chǎng)持續(xù)趨好的情況下，可以控制銷售節(jié)奏，保留部分單位沿后銷售，從而大幅度提高整體銷售均價(jià)，獲取市場(chǎng)高額利潤(rùn)回報(bào)。5、資金措施：我們將項(xiàng)目啟動(dòng)資金控制在一個(gè)最小值之內(nèi)，目的是從理論上測(cè)算實(shí)際投資歷回報(bào)率，而在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，應(yīng)依據(jù)現(xiàn)金流量表，測(cè)算個(gè)階段投資回報(bào)率。資金措施包括：A、對(duì)要求施工單位帶資建設(shè)，力爭(zhēng)主體封頂才開(kāi)始結(jié)付工程進(jìn)度款。B、提早落實(shí)按揭貸款銀行，提早預(yù)辦有關(guān)手續(xù)，保證預(yù)售許可證一到即可辦理貸款手續(xù)。表一

項(xiàng)目基本情況數(shù)據(jù)序

號(hào)項(xiàng)

目數(shù)

量單

位一基本情況

（一）建筑用地面積

平方米（二）總建筑面積

平方米（三）地上建筑面積

平方米（四）地下建筑面積

平方米（五）建筑容積率

（六）建筑覆蓋率

（七）建筑特征

1裙樓（計(jì)容積率）

平方米2幼托

平方米3塔樓2棟

平方米4地下室

平方米5車位

個(gè)（八）銷售部分

平方米1商鋪

平方米2商品房

平方米3車位

（九）出租部分

1生活配套用房（會(huì)所）

平方米2車位

個(gè)（十）不可銷售部分

地下室

平方米可變因素

（一）工程開(kāi)辦管理費(fèi)

（占總造價(jià)）（二）宣傳銷售管理銷費(fèi)

（占總銷售額）（三）材料漲價(jià)費(fèi)

（占總造價(jià)）（四）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

（占總造價(jià)）（五）管理費(fèi)

（占總造價(jià)）三單位成本價(jià)

元/平方米（一）綜合樓面地價(jià)

元/平方米（二）工程造價(jià)

元/平方米（三）綜合費(fèi)用

元/平方米（四）銷售及廣告費(fèi)用

元/平方米（五）管理費(fèi)

元/平方米（六）占有資金利息

元/平方米四平均銷售價(jià)格

元/平方米1住宅

元/平方米2商鋪

元/平方米五月租金

1幼托

元/平方米2車位

元/個(gè)六稅金

（一）營(yíng)業(yè)稅加城建稅

（占總銷售額）（二）所得稅

（占稅前利潤(rùn)）編制說(shuō)明表中“基本情況”系由規(guī)劃指標(biāo)推算得出，需根據(jù)設(shè)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整表二

項(xiàng)目總投資額概算序號(hào)項(xiàng)目

單位成本

元/平米

總額

萬(wàn)元所占比例％備注一綜合樓面地價(jià)

按占總投資比例二工程造價(jià)

按占總投資比例1工程土建造價(jià)

按占總投資比例其中地上建筑

按占總投資比例樁基礎(chǔ)

按占總投資比例2環(huán)境工程

按占總投資比例3水電工程

按占總投資比例4消防工程

按占總投資比例5通訊工程

按占總投資比例6電梯工程

按占總投資比例7室外配套工程

按占總投資比例8煤氣管道工程

按占總投資比例9對(duì)講系統(tǒng)工程

按占總投資比例10公用天線系統(tǒng)

按占總投資比例三綜合費(fèi)用

按占總投資比例1勘察設(shè)計(jì)費(fèi)

占總投資額2工程監(jiān)理費(fèi)

按總造價(jià)1.5％3工程質(zhì)安檢費(fèi)

按總造價(jià)0.4％4不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

按總造價(jià)4％5政府規(guī)費(fèi)

按總造價(jià)1.5％四銷售推廣費(fèi)

按總銷售額3％五管理費(fèi)

按總造價(jià)3％六占有資金利息

占總投資比例七合計(jì)（一至六）

八可銷售面積成本

說(shuō)明1．地價(jià)由發(fā)展商提供；2．占有資金利息按年息7％；3．其他測(cè)算成本價(jià)格參照2002年1月份政府頒布的價(jià)格信息。表三、經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析序

號(hào)項(xiàng)

目金額（萬(wàn)元）一銷售收入其中

住宅

商鋪二總投資三營(yíng)業(yè)稅四城建稅五增值稅六稅前利潤(rùn)七所得稅八稅后利潤(rùn)九理論投資回報(bào)率十實(shí)際投資回報(bào)率十一總建設(shè)周期十二總成本回收期十三利潤(rùn)回收期盈虧平衡分析一保本銷售價(jià)格（元/平方米）100％售完的保本銷售價(jià)格可售面積單位成本＋稅金保本銷售比例平均售樓價(jià)格其中住宅

商鋪

表四

資金投入表

單位：萬(wàn)元年份20012002月份89101112123456789101112總合地價(jià)

工程造價(jià)

其中

1．基礎(chǔ)工程

2.主體工程

3.裝飾門窗安裝工程

4.附屬及配套工程

綜合費(fèi)用

1.勘察設(shè)計(jì)費(fèi)

2.政府規(guī)費(fèi)

3.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

4.其他

銷售推廣費(fèi)

管理費(fèi)

利息

說(shuō)明：投入資金必須根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，發(fā)展商若對(duì)工程以帶資條件選擇設(shè)工單位，將有助于緩解階段性資金投入壓力，以求更大的回報(bào)。表五說(shuō)明：1.資金回收狀況與工程進(jìn)度及銷售密切相關(guān)，此資金回收模擬表以模擬工程計(jì)劃為依據(jù)。如工程進(jìn)度及銷售計(jì)劃變動(dòng)，此資金回收模擬將相應(yīng)調(diào)整。2.模擬工程進(jìn)度為2001年10月份動(dòng)工，2002年2月份主體封頂，2002年6月份內(nèi)外裝修基本完成，2002年9月份竣工。3.銷售計(jì)劃為2002年1月份底開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，在春節(jié)前入市：2月份取得預(yù)售許可證，并開(kāi)始公開(kāi)發(fā)售，在3個(gè)月左右完成銷售80％以上，4個(gè)月左右基本完成整體銷售。4.因當(dāng)前客戶所采用付款方式絕大多數(shù)為按揭付款，為便于模擬計(jì)算資金回收量，在此統(tǒng)一以首期三成按揭付款方式計(jì)算。按揭放款時(shí)間依常規(guī)為簽合同后2個(gè)月。時(shí)間2002年1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份合計(jì)住宅銷售率

住宅銷售面積（總面積6500平米）

銷售價(jià)格

當(dāng)月住宅銷售額

商鋪銷售面積（總面積500平米）

銷售價(jià)格

當(dāng)月商鋪銷售額

當(dāng)月總銷售額

當(dāng)月首期款（三成）

當(dāng)月按揭回款

當(dāng)月現(xiàn)金收入

累計(jì)現(xiàn)金流入

表六

現(xiàn)金流量表項(xiàng)目合計(jì)

現(xiàn)金流入

銷售收入

現(xiàn)金流出

投入資金

凈現(xiàn)金流量

累計(jì)凈現(xiàn)金流量

凈現(xiàn)值

累計(jì)凈現(xiàn)值

說(shuō)明：年折現(xiàn)率I＝7％，依據(jù)表格內(nèi)數(shù)據(jù)結(jié)論，凈現(xiàn)值為11797.06>0，說(shuō)明項(xiàng)目可行性很強(qiáng)。表七

工程造價(jià)的敏感性分析

單位：萬(wàn)元工程造價(jià)變化百分比

總開(kāi)發(fā)價(jià)值

土地成本

工程造價(jià)

綜合費(fèi)用

利息

管理費(fèi)

銷售及廣告費(fèi)

總開(kāi)發(fā)成本

營(yíng)業(yè)城建稅

稅前利潤(rùn)

稅后利潤(rùn)

成本利潤(rùn)率

成本利潤(rùn)率變化幅度

說(shuō)明：

由上述分析數(shù)據(jù)可以看出，工程造價(jià)增加（減少）1％，成本利潤(rùn)率將相應(yīng)減低（提高）2.02％，成本利潤(rùn)率隊(duì)工程造價(jià)的敏感程度較高，希望開(kāi)發(fā)商在施工建設(shè)過(guò)程中針對(duì)我們的基準(zhǔn)造價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格的控制。

表八

商鋪銷售價(jià)格的敏感性分析

單位：萬(wàn)元銷售價(jià)格變化百分比

總開(kāi)發(fā)價(jià)值

土地成本

工程造價(jià)

綜合費(fèi)用

利息

管理費(fèi)