淺談不動(dòng)產(chǎn)登記制度下如何完善不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作

淺談不動(dòng)產(chǎn)登記制度下如何完善不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作

Summary：隨著不動(dòng)產(chǎn)登記制度的日益完善，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作也需要與時(shí)俱進(jìn)，與不動(dòng)產(chǎn)登記制度相適應(yīng)，房地產(chǎn)有關(guān)部門要完善不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作，為不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善創(chuàng)造良好的條件：不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作開展階段，要根據(jù)制度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)測(cè)繪，提升測(cè)繪的準(zhǔn)確性，支持不動(dòng)產(chǎn)制度的實(shí)施和推進(jìn)，為不動(dòng)產(chǎn)登記工作提供真實(shí)數(shù)據(jù)，提高不動(dòng)產(chǎn)登記工作的整體質(zhì)量。本文就不動(dòng)產(chǎn)登記制度下完善不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作進(jìn)行研究，提出幾點(diǎn)完善建議。Keys：不動(dòng)產(chǎn)；登記制度；測(cè)繪工作引言：不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪指的是運(yùn)用測(cè)繪工具、測(cè)繪方法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行空間位置測(cè)量的過(guò)程，測(cè)量過(guò)程中，要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的各類屬性進(jìn)行記錄和確認(rèn)，例如位置信息、空間信息、不動(dòng)產(chǎn)屬性、權(quán)屬范圍等，這些內(nèi)容要以地籍圖的形式進(jìn)行呈現(xiàn)。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪要遵守國(guó)家的法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，按照實(shí)際情況進(jìn)行測(cè)繪，在經(jīng)過(guò)審核后，才能存檔，所存資料受物權(quán)法保護(hù)。1.不動(dòng)產(chǎn)登記制度下不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作的特點(diǎn)及作用當(dāng)前,我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度已全落實(shí)和推進(jìn),不動(dòng)產(chǎn)登記制度推進(jìn)過(guò)程中，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作需要適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)登記的需求。在實(shí)際測(cè)繪中,要保證測(cè)繪工作的有效性,才能提升不動(dòng)產(chǎn)登記制度推行效果。從現(xiàn)行推行表現(xiàn)來(lái)看,不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革下，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作更加符合法律規(guī)范,在測(cè)繪工作中完全按照政策要求、法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范執(zhí)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),這使得測(cè)繪工作成為不動(dòng)產(chǎn)登記管理在法律性方面的重要體現(xiàn)。不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革背景下，測(cè)繪的實(shí)際結(jié)果,需要通過(guò)經(jīng)過(guò)嚴(yán)格核定后才能作為不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的有效資料。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作主要是集中在房產(chǎn)、地籍、竣工測(cè)繪等方面。房產(chǎn)測(cè)繪中主要收集房屋的相關(guān)有數(shù)據(jù)，描述房屋的信息,以此為基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)和利用，房屋產(chǎn)權(quán)對(duì)于城市規(guī)劃有著重要的價(jià)值。同樣，做好不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪對(duì)于推進(jìn)稅收改革有著重要意義，為房產(chǎn)稅改革提供了重要基礎(chǔ)資料。地籍測(cè)繪作為不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革背景下不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的基礎(chǔ)內(nèi)容,實(shí)踐中需要加強(qiáng)地籍信息的測(cè)繪質(zhì)量,運(yùn)用先進(jìn)的測(cè)繪技術(shù),精確測(cè)量不同類型的地籍屬性。為不動(dòng)產(chǎn)竣工提供主要科學(xué)依據(jù)。2.不動(dòng)產(chǎn)登記制度下測(cè)繪工作的現(xiàn)狀2.1管理體系的不健全近些年，為了與不動(dòng)產(chǎn)登記制度相適應(yīng),不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的職能日益完善[1]。過(guò)去，由于受到房產(chǎn)、地籍等多種因素的影響，不動(dòng)產(chǎn)登記管理工作由不同職能部門交叉負(fù)責(zé),這也造成不動(dòng)產(chǎn)登記中的測(cè)繪工作管理混亂。這種背景下,不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作的開展存在較多的影響因素，這無(wú)疑增加了不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪管理的難度，管理體系的不健全勢(shì)必會(huì)造成各個(gè)部門存在責(zé)任推諉，這種情況下,推行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，就會(huì)面臨測(cè)繪工作的影響。因此測(cè)繪管理工作需要統(tǒng)一管理，健全測(cè)繪管理體系,才能有效推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的效率。2.2測(cè)繪工作規(guī)范性不足不動(dòng)產(chǎn)登記制度下測(cè)繪工作需要加強(qiáng)規(guī)范性方面的監(jiān)督,雖然測(cè)繪工作有著法律和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),但由于受到客觀因素的影響，實(shí)際操作中很難完全按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》、《測(cè)繪法》、《地籍測(cè)繪規(guī)范》、《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》等相關(guān)法規(guī)執(zhí)行測(cè)繪工作。各地在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作中所依據(jù)的法律條款是多樣的。不動(dòng)產(chǎn)管理?xiàng)l例明確規(guī)定了房產(chǎn)測(cè)繪的標(biāo)準(zhǔn),但一些地方在計(jì)算公攤面積時(shí)依舊選擇各自的標(biāo)準(zhǔn),進(jìn)一步造成了測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)的客觀差異性。3.不動(dòng)產(chǎn)登記制度下完善不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作的策略3.1加強(qiáng)測(cè)繪工作的實(shí)效性加強(qiáng)測(cè)繪工作的實(shí)效性，重點(diǎn)要做好房產(chǎn)圖的測(cè)繪，在不動(dòng)產(chǎn)登記制度下，產(chǎn)權(quán)人更重視房屋基本情況和房屋的權(quán)屬范圍，房產(chǎn)圖作為專門表現(xiàn)房屋基本情況和房屋權(quán)屬界限的圖件，是不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的主要工作目標(biāo)。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記制度規(guī)定，房產(chǎn)圖中要包括房產(chǎn)分幅圖、房產(chǎn)分宗圖、房產(chǎn)分戶圖。測(cè)繪人員要了解三者的區(qū)別和差異，在測(cè)繪中，要真實(shí)、準(zhǔn)確的繪制三張圖，其中房產(chǎn)分幅圖能夠展現(xiàn)房屋位置、權(quán)屬關(guān)系，確認(rèn)分幅圖的基礎(chǔ)上才能測(cè)繪分宗圖和分戶圖。測(cè)繪分幅圖時(shí)，可以利用現(xiàn)有的地籍圖，結(jié)合房產(chǎn)調(diào)查成果進(jìn)行繪制，或者使用地形圖進(jìn)行測(cè)制[2]。分幅圖上需要標(biāo)明控制點(diǎn)、房屋、宗地號(hào)等基本信息。分宗圖需要在分幅圖上細(xì)化才能得到，作為不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的主要附圖，分宗圖的坐標(biāo)系要與分幅圖保持一致，比例尺要結(jié)合宗地圖面積進(jìn)行選用，一般不低于1：100，不高于1：1000，測(cè)繪時(shí)可使用聚酯薄膜圖紙。分宗圖的測(cè)繪精度有著嚴(yán)格要求，要求所有地物點(diǎn)與相鄰控制點(diǎn)點(diǎn)位誤差不大于0.5毫米。分戶圖作為分宗圖的局部圖，將權(quán)屬縮小到了具體產(chǎn)權(quán)人，分戶圖主要用來(lái)表示房屋權(quán)屬范圍，以細(xì)部圖的形式展現(xiàn)鄰近房屋的權(quán)屬界線，是房屋產(chǎn)權(quán)證中的主要附圖。分幅圖、分宗圖和分戶圖是不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作的實(shí)效性體現(xiàn)，也是不動(dòng)產(chǎn)登記制度下測(cè)繪工作的主要內(nèi)容。3.2加強(qiáng)測(cè)繪工作的靈活性不動(dòng)產(chǎn)登記制度下，測(cè)繪工作要滿足不動(dòng)產(chǎn)管理改革的基本需求，隨著房屋產(chǎn)權(quán)變更的頻繁，測(cè)繪工作的靈活性需要加強(qiáng)，變更測(cè)量是體現(xiàn)測(cè)繪工作靈活性的重要方面，變更測(cè)量中一般會(huì)涉及到地籍變更測(cè)量和界址變更測(cè)量[3]。在地籍發(fā)生變更的情況下，地籍需要進(jìn)行變更測(cè)量，初始地籍完成測(cè)量后，根據(jù)日常地籍測(cè)量需求，地籍資料需要保持更新，因此需要針對(duì)土地及附屬物進(jìn)行屬性測(cè)繪，測(cè)繪內(nèi)容包括權(quán)屬范圍、位置信息、使用情況等。在不動(dòng)產(chǎn)登記制度下，地籍變更的內(nèi)容主要是宗地信息，地籍變更測(cè)繪也要做好相應(yīng)的流程性工作，通常情況下，地籍變更測(cè)繪要先做變更申請(qǐng)，然后測(cè)繪部門做測(cè)量準(zhǔn)備，準(zhǔn)備完成后才能開始要素調(diào)查，最后進(jìn)行變更登記。變更測(cè)繪的資料以高精度資料為主，要強(qiáng)調(diào)現(xiàn)勢(shì)性原則，變更的內(nèi)容要包括宗地號(hào)、宗地草圖、地籍圖、房屋結(jié)構(gòu)、建筑面積等資料。為避免出現(xiàn)地籍變更測(cè)繪的無(wú)序性，在測(cè)繪工作中要做到測(cè)繪過(guò)程的規(guī)范性、測(cè)繪記錄的有序性、測(cè)繪結(jié)果的一致性，在完成地籍變更測(cè)繪后，不動(dòng)產(chǎn)才能做變更手續(xù)。4.結(jié)束語(yǔ)隨著我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展遇阻,不動(dòng)產(chǎn)制度下測(cè)繪工作受到產(chǎn)權(quán)人的普遍關(guān)注。在測(cè)繪工作改革中,首先需要適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的推進(jìn)需求，最大程度推進(jìn)登記制度的推廣和實(shí)施。在具體測(cè)繪中要加強(qiáng)測(cè)繪工作的實(shí)效性和靈活性，為完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)管理制度提供技術(shù)支持。Reference[1]薛博.不動(dòng)產(chǎn)登記中的房產(chǎn)與地籍測(cè)繪數(shù)據(jù)整合[J].測(cè)繪與