合肥濱湖時(shí)代廣場(chǎng)寫(xiě)字樓及商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

合肥市濱湖時(shí)代廣場(chǎng)寫(xiě)字樓及商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告一、調(diào)查目的本次調(diào)查主要圍繞合肥市濱湖時(shí)代廣場(chǎng)寫(xiě)字樓及商業(yè)市場(chǎng)綻開(kāi),通過(guò)對(duì)寫(xiě)字樓和商業(yè)市場(chǎng)的銷售和價(jià)格狀況進(jìn)行調(diào)查分析,通過(guò)此可以了街合肥市寫(xiě)字樓和商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r.二、調(diào)查時(shí)間本次調(diào)查的時(shí)間為從2011年10月26日到三、調(diào)查對(duì)象寫(xiě)字樓和商業(yè)市場(chǎng)四、調(diào)查方法本次采納事后調(diào)查的方法，并參考網(wǎng)上的資料。五、調(diào)查步驟1、打算相關(guān)資料2、對(duì)寫(xiě)字樓和商業(yè)市場(chǎng)的回顧3、對(duì)其銷售、價(jià)格等綻開(kāi)調(diào)查4、并對(duì)重點(diǎn)工程進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查六、調(diào)查內(nèi)容如下：第一部分：合肥市寫(xiě)字樓市場(chǎng)2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額中，用于辦公項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的投資額為39.33億元，用于商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的投資額為63.53億元。2011年合肥市非住宅類商品房累計(jì)完成施工面積為935.1萬(wàn)平方米，竣工面積為238.37萬(wàn)平方米，批準(zhǔn)預(yù)售面積為182.61萬(wàn)平方米，到2011年底，非住宅可售面積為348.69萬(wàn)平方米。2011年全市辦公樓項(xiàng)目新開(kāi)工面積為93.21萬(wàn)平方米，商業(yè)用房項(xiàng)目新開(kāi)工面積為139.97萬(wàn)平方米。2011年合肥市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額（人民幣）住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資額辦公項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資額商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資額432.78億元39.33億元63.53億元2011年合肥市非住宅類商品房面積累計(jì)完成施工面積竣工面積批準(zhǔn)預(yù)售面積可售面積935.1萬(wàn)238.37萬(wàn)182.61萬(wàn)348.69萬(wàn)2011年合肥市新開(kāi)工面積商品住宅項(xiàng)目辦公樓項(xiàng)目商業(yè)用房項(xiàng)目1506.19萬(wàn)平方米93.21萬(wàn)平方米139.97萬(wàn)平方米合肥市寫(xiě)字樓市場(chǎng)區(qū)域分布圖新站版塊新站版塊科大版塊四牌樓版塊百花井版塊三孝口版塊政務(wù)區(qū)版塊高新區(qū)版塊大鐘樓版塊北一環(huán)版塊南一環(huán)版塊一、合肥市寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展歷程第一階段：80年頭～90年頭中期寫(xiě)字樓項(xiàng)目：九州大廈、金融大廈、合肥大廈、新鴻安大廈、宏圖大廈、長(zhǎng)江大廈、綠都商城、建工大廈、國(guó)信大廈其次階段：90年頭中期～2001年寫(xiě)字樓項(xiàng)目：盛安大廈、潤(rùn)安大廈、金城大廈、郵電大廈、信達(dá)大廈、新華大廈、振興大廈、富康大廈、婦女兒童活動(dòng)中心第三階段：2002年～2008年寫(xiě)字樓項(xiàng)目：天徽大廈、招商大廈、科技大廈、萬(wàn)通大廈、財(cái)寶廣場(chǎng)、仁和大廈、昌河大廈、中州大廈、天怡商務(wù)中心、美地陽(yáng)光大廈、測(cè)繪大廈合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r:高速發(fā)展第四階段：2008年～如今寫(xiě)字樓項(xiàng)目：IFC安徽國(guó)際金融廣場(chǎng)、恒盛壩上街寫(xiě)字樓項(xiàng)目合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r:飛速發(fā)展二、合肥市寫(xiě)字樓重點(diǎn)樓盤(pán)銷售狀況項(xiàng)目名稱總建面開(kāi)盤(pán)時(shí)間已推已售銷售率年去化量潛在銷售面積均價(jià)單層面積（㎡）安徽國(guó)際金融中心29.4萬(wàn)4萬(wàn)1.2萬(wàn)30%2萬(wàn)㎡9.8萬(wàn)㎡120002080鼎鑫BOSS中心3.8萬(wàn)3.8萬(wàn)1萬(wàn)34%1.5萬(wàn)㎡2.8萬(wàn)㎡61001200蔚藍(lán)商務(wù)港8.2萬(wàn)8.2萬(wàn)6.9萬(wàn)84%3萬(wàn)㎡1.3萬(wàn)100001760新天地國(guó)際廣場(chǎng)4萬(wàn)4萬(wàn)1萬(wàn)23%1萬(wàn)㎡3萬(wàn)㎡80001800金鼎國(guó)際廣場(chǎng)5.5萬(wàn)5.5萬(wàn)5.2萬(wàn)94%2.6萬(wàn)㎡0.3萬(wàn)90002100置地匯豐廣場(chǎng)4.6萬(wàn)4.6萬(wàn)3.3萬(wàn)71%1.6萬(wàn)㎡1.3萬(wàn)㎡64002000綠地贏海25萬(wàn)2.7萬(wàn)2.4萬(wàn)88%0.8萬(wàn)㎡23萬(wàn)㎡85001500華僑廣場(chǎng)2.3萬(wàn)——————————————1300萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)8.8萬(wàn)8.8萬(wàn)3.9萬(wàn)44%4萬(wàn)4.9萬(wàn)㎡120002200綠地藍(lán)海9萬(wàn)07.88.3萬(wàn)7.3萬(wàn)87%2.4萬(wàn)㎡0.9萬(wàn)㎡85001500拓基城市廣場(chǎng)8萬(wàn)8萬(wàn)1.4萬(wàn)17%0.7萬(wàn)㎡6.6萬(wàn)㎡68001200備注：1、濱湖世紀(jì)城項(xiàng)目寫(xiě)字樓目前依據(jù)公寓的形式對(duì)外出售，對(duì)于寫(xiě)字樓及公寓產(chǎn)品界定比較模糊，后面?zhèn)€案部分做具體闡述。2、最高銷售量3萬(wàn)平米/年，最底銷售量0.7萬(wàn)平米/年。三、合肥市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供求狀況分析1、合肥市2002-2006年寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量及增長(zhǎng)率合肥寫(xiě)字樓市場(chǎng)2002年起先啟動(dòng)，供應(yīng)增呈現(xiàn)平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)，年度總供應(yīng)量在2004年達(dá)到峰值，2004年以后走向平穩(wěn)。合肥市寫(xiě)字樓市的增長(zhǎng)率在2003年達(dá)到高峰，2004年之后增長(zhǎng)走向平緩。2、合肥市2002-2006年寫(xiě)字樓供應(yīng)及銷售狀況分析從歷年合肥市寫(xiě)字樓市場(chǎng)銷售率上可以看出，自2005年起先，合肥市寫(xiě)字樓的銷售率起先下滑；歷年合肥市寫(xiě)字樓的供應(yīng)量反映出，2005年以后合肥市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)；依據(jù)歷年來(lái)合肥市寫(xiě)字樓的供需可以得出，合肥市目前的寫(xiě)字樓市場(chǎng)處于供大于求的狀態(tài)。3、合肥市2002-2006年寫(xiě)字樓市場(chǎng)銷售價(jià)格分析歷年合肥市寫(xiě)字樓銷售價(jià)格走勢(shì)圖顯示：合肥市寫(xiě)字樓價(jià)格上漲平穩(wěn)；2002-2006年合肥市寫(xiě)字樓的年平均價(jià)格增長(zhǎng)幅度為13%價(jià)格增長(zhǎng)幅度下降，但在2006年略有回升；合肥寫(xiě)字樓/住宅平均價(jià)格比為14低于全國(guó)平均的15平均水平，可知合肥市寫(xiě)字樓在價(jià)格上具備較大的上升空間。4、合肥市2002-2006年寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃狀況分析歷年合肥市寫(xiě)字樓租賃數(shù)據(jù)顯示，合肥市寫(xiě)字樓的租賃率較高，達(dá)90%以上；受合肥市寫(xiě)字樓市供應(yīng)的影響，合肥市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租賃量在2004年后出現(xiàn)下滑。5、合肥市2002-2006年寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金走勢(shì)分析歷年來(lái)合肥市寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)的租金呈現(xiàn)平滑上升走勢(shì)；2002-2006年合肥市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的年租金增長(zhǎng)率在10%以上，與年度售價(jià)增長(zhǎng)率曲線基本，這一數(shù)據(jù)顯示出合肥市寫(xiě)字樓市場(chǎng)健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)。其次部分：合肥市商業(yè)市場(chǎng)百貨店百貨店是指在一個(gè)大建筑物內(nèi)，依據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開(kāi)展進(jìn)貨、管理、運(yùn)營(yíng)，滿意顧客對(duì)時(shí)尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。

（1）選址在城市繁華區(qū)、交通要道。（2）商店規(guī)模大，營(yíng)業(yè)面積在5000平方米以上。（3）商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營(yíng)男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。

（4）商店設(shè)施豪華、店堂高雅、明快。（5）實(shí)行柜臺(tái)銷售與自選（開(kāi)架）銷售相結(jié)合方式。（6）實(shí)行定價(jià)銷售，可以退貨。（7）服務(wù)功能齊全。

合肥代表物業(yè)：鼓樓商廈、樂(lè)普生、百貨大樓、商業(yè)大廈、古井賽特、瑞景國(guó)際等大型綜合超市大型綜合超市是指實(shí)行自選銷售方式，以銷售大眾化好用品為主，滿意顧客一次性購(gòu)足需求的零售業(yè)態(tài)。（1）選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。

（2）商店?duì)I業(yè)面積10000平方米以上。（3）商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開(kāi)發(fā)。

（4）實(shí)行自選銷售方式。（5）設(shè)與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場(chǎng)。

合肥代表物業(yè)：合家福、沃爾瑪、家樂(lè)福、樂(lè)購(gòu)、北京華聯(lián)、易初蓮花、麥德龍、大潤(rùn)發(fā)等購(gòu)物中心購(gòu)物中心指企業(yè)有支配地開(kāi)發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。

（1）由發(fā)起者有支配地開(kāi)設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。

（2）選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。

（3）內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構(gòu)成。

（4）設(shè)施豪華、店堂高雅、寬敞光明，實(shí)行賣場(chǎng)租賃制。（5）核心店的面積一般不超過(guò)購(gòu)物中心面積的80%。

（6）服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、消遣為一體。（7）依據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場(chǎng)。合肥代表物業(yè)：安徽國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)、新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng)、合家福商業(yè)廣場(chǎng)、元一時(shí)代廣場(chǎng)、溫莎國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)等

專業(yè)市場(chǎng)以現(xiàn)貨批發(fā)為主，集中交易某一類商品或者若干類具有較強(qiáng)互補(bǔ)性或替代性商品的場(chǎng)所，是一種大規(guī)模集中交易的坐商式的市場(chǎng)制度支配。（1）是一種典型的有形市場(chǎng)；（2）以批發(fā)為主，兼營(yíng)零售；（3）集中交易，有肯定數(shù)量規(guī)模的賣者，接近完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)；（4）以現(xiàn)貨交易為主，遠(yuǎn)期合同交易為輔。專業(yè)市場(chǎng)的主要經(jīng)濟(jì)功能是通過(guò)可共享的規(guī)模巨大的交易平臺(tái)和銷售網(wǎng)絡(luò)，節(jié)約中小企業(yè)和批發(fā)商的交易費(fèi)用，形成具有強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力的批發(fā)價(jià)格。專業(yè)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，是在交易方式專業(yè)化和交易網(wǎng)絡(luò)設(shè)施共享化的基礎(chǔ)上，形成了交易領(lǐng)域的信息規(guī)模經(jīng)濟(jì)，外部規(guī)模經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)，從而確立商品的低交易費(fèi)用優(yōu)勢(shì)。合肥代表物業(yè)：安徽大市場(chǎng)、白馬國(guó)際服裝城、長(zhǎng)江批發(fā)市場(chǎng)、漕沖糖酒城等社區(qū)沿街底層商業(yè)以社區(qū)配套或城市基本的商業(yè)配套為基礎(chǔ)，多分布在社區(qū)住宅樓底層，均分布在交通位置較為便利的道路兩旁或社區(qū)出入口周邊，其主要的功能還是以滿意日常生活配套為主，以一種較為零散的商業(yè)模式，整體操作的難度較大，不利于統(tǒng)肯定為，難以像大型商場(chǎng)或?qū)I(yè)市場(chǎng)那種集中，形成規(guī)模，但其浩大的社區(qū)人口資源優(yōu)勢(shì)，是其商業(yè)日常運(yùn)營(yíng)的基本保證，因此此類物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較低，但回報(bào)率相對(duì)其他商業(yè)物業(yè)較低。多為資金保值增值的首選。合肥代表物業(yè)：長(zhǎng)江路沿線沿街門面、紅星路、桐城路等沿街門面等2009.9—2010.9合肥市商業(yè)供求關(guān)系對(duì)比圖202009.9至2010.9合肥市商業(yè)供應(yīng)量對(duì)比圖2009.9至2010.9合肥市商業(yè)成交量對(duì)比圖濱湖新區(qū)目前商業(yè)區(qū)域分布圖濱湖時(shí)代商業(yè)中心濱湖時(shí)代商業(yè)中心商務(wù)金融區(qū)綜合性商業(yè)區(qū)域?yàn)I湖家園世紀(jì)城商業(yè)中心合家福商業(yè)中心集中式+沿街底層商業(yè)；總體量：約40萬(wàn)平米（集中商業(yè)）；約10萬(wàn)方（沿街住宅底商）商業(yè)類型開(kāi)盤(pán)時(shí)間已推已售銷售率年去化剩余面積價(jià)格住宅底商2008.1210萬(wàn)9.3萬(wàn)93%4.7萬(wàn)1萬(wàn)約26000集中商業(yè)2011.340萬(wàn)15萬(wàn)37.5%7.5萬(wàn)25萬(wàn)約12000第三部分：對(duì)合肥濱湖時(shí)代廣場(chǎng)寫(xiě)字樓及商業(yè)市場(chǎng)的建議1、合理有效的利用房地產(chǎn)營(yíng)銷策略因?yàn)閺纳唐返截泿?，既是一個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的完結(jié)，又是一個(gè)新的、更加生動(dòng)活潑的、帶來(lái)增值的另一個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的起先。企業(yè)營(yíng)銷不等于銷售和推銷，它是在對(duì)市場(chǎng)的深刻理解的基礎(chǔ)上的高智能的策劃。它蘊(yùn)含在企業(yè)生產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，由市場(chǎng)調(diào)查、方案制