北京XXX項目策劃報告書

北京XXX項目策劃報告書賣房子賣房子第一個層次，賣“看得見，摸得著”的東西，是房子和家居；第二個層次，賣“看得見，摸不著”的東西，是景觀和環(huán)境；第三個層次，賣“看不見，摸不著”的東西，是品味、格調(diào)和氛圍但，所有“看不見，摸不著”的東西（文化），都是通過“看得見，摸得著”的東西來體現(xiàn)的。槐目版錄項目概況嘆北京XXX景項目項目策責劃背景播區(qū)域環(huán)境分圍析渾通州區(qū)購房豐客群消費行濕為分析密SWOT分厭析舍項目價值分囑析定位依據(jù)定位建議除目標客戶群許分析呆項目定位對駝周邊地區(qū)競垂爭格局的影骨響激產(chǎn)品賣點整宣合鋸戶型定位及茅配比建議常戶型設計建餐議幸產(chǎn)品規(guī)劃建豎議稍營銷配合建您議蔬項目實施進秤度安排鈔一、項目概濟況地理位置斯本案位于通受州區(qū)北苑環(huán)脾島北側，八駛通輕軌北苑煉站與本案隔狐街而設，該懂地區(qū)屬北京男高速發(fā)展的蛙“膠泛CBD抖”菜地區(qū)，是通鼠州區(qū)區(qū)域規(guī)昨劃之北苑商腹務區(qū)核心區(qū)尸，堪稱通州騰的西門戶。逃南臨新華大奴街為長安街兆東延長線，尚連接京通高慘速路，東距挺CBD核心籌區(qū)國貿(mào)15擋公里，車程冒約10分鐘柿。鍬四至：東為晌規(guī)劃蘆莊西記路，寬30敏米，西為擬裳建20米規(guī)嘗劃路，南為搶長安街東延閉線鍛——運新華大街，加北為通惠河俯。雹建設用地面供積：410腰33.1平排方米稅代征城市公墨共用地面積鞭22310痛平方米栗其中：代征區(qū)綠地用地面持積：122顫50平方米去度代征道路沒用地面積：歲10060糕平方米鏡擬建建筑面辦積：約20予萬平方米，凡目標容積率撕大于4訂總戶數(shù)；約麻1100戶唱園區(qū)綠化面晉積：132粱22平方米朝設計構思：捎圍合設計，賴四棟北塔樓城采用兩棟連輔塔布置，三親棟南塔以三桌層商業(yè)裙房暢相連，東側母4層會所，啦西側9層板俯樓。另有一真南北朝向臨爺河板樓于整姥體用地東側誕，自成體系晶。倍建筑性質(zhì)：叼住宅、商業(yè)妄及配套設施比項目運作現(xiàn)騾狀噸本案為舊廠毅搬遷改造成表項目，九月乓份，工廠將野按合同規(guī)定賴搬遷完畢，恨完成建設區(qū)冬域土地平整煮。不存在拆填遷阻力，條霉件具備可迅鮮速開工。備已完成市計仰發(fā)、建委立棄項手續(xù)。弊已取得建設饅用地規(guī)劃許互可證，規(guī)劃迎意見書，目遵前正在進行掙審定方案的含完善與報批城。絹本案前期審脊批手續(xù)齊全辛，可以繼續(xù)劈以協(xié)議出讓陡方式取得國導有土地使用鑰權，但需限孫在10月3載1日前具備里辦理出讓手誤續(xù)條件。輔二、北京X牽XX項目項感目策劃背景內(nèi)部因素南屬規(guī)模較大姥的郊區(qū)項目這，開發(fā)周期如預計為三年潑，必須考慮窗項目的可持申續(xù)競爭力及哈品質(zhì)的超前廢性。冤容積率較高浩，對項目整疼體規(guī)劃及單境體設計水準或要求高。本齊案必須適應虛當前主流市伏場的需求。流本案的綜合致成本決定本利案市場價格認水準處于中付間狀態(tài)。通塘州區(qū)房價近翠幾年呈直線掃飚升狀態(tài)。眼目前通州區(qū)夾腹地較大規(guī)偶模項目均價遵一般超過3帆200元/川平方米，北于苑環(huán)島附近奔在3800秋-4200艱元/平方米穩(wěn)，由于八通唐輕軌通車在尺即等利好消之息，輕軌沿糊線項目房價涂繼續(xù)呈上升扒狀態(tài)。本案緞為通州區(qū)舊母廠搬遷改造率項目，土地驢取得成本為飽通州區(qū)較高坐（甚至目前征為最高），束經(jīng)初步測算堪，本案的綜難合成本將為仇3000元曉/平方米左崗右，因此本沫案不具備低姨價入市，靠強打價格戰(zhàn)后雷來居上的先竭天條件。同烈時就現(xiàn)狀住溜房消費市場耐而言，目前商來通州區(qū)購霉房人群大多輸屬價格較敏店感人群且消織費行為較比碑挑剔，樓價驗的心理價位潛在4000翁元/平方米蘋左右，這必疾然對本案形搖成較大的價紗格心理壓力科。因此在本波區(qū)域400雁0-500鐮0元/㎡價離位十分危險館，既滿足不俯了低端客戶駐群對價位更鼠低的預期，篇如果單純強齡調(diào)交通優(yōu)勢蓋而產(chǎn)品品質(zhì)籮不能得以綜訴合提升，以啊其實用性及鉛精致性所帶掠來的優(yōu)秀的歐性價比打動賊客群，則又狹得不到高端依客戶群的認碼可，況且在煉這一價位客逆戶群的選擇妖機會成倍增瓦加。本案面蠢臨較嚴峻的霸挑戰(zhàn)。滋本項目開發(fā)協(xié)商為股份制田公司，確保長利潤回報，曬盡可能追求層利潤最大化毫是其第一目楚標。外部因素紀本案屬通州程區(qū)項目，區(qū)愿域形象不佳般，通州區(qū)形郵象徹底改變郊與提升需待傻時日。筍區(qū)域項目整祥體質(zhì)素不高仆，價位參差利不齊，尚未隆形成高品質(zhì)器區(qū)域居住板脆塊。蒼人們對住宅族郊區(qū)化、奉“棚泛CBD貿(mào)”是概念的認可起以及八通地傭鐵開通在即危為通州區(qū)樓霧市注入了活低力，同時極胡大地刺激了道周邊區(qū)域樓途盤的開發(fā)力嫁度及規(guī)模，迅使市場競爭忠空前激烈，佳對本項目的廢定位精準性凡、運作專業(yè)頸性及營銷手伶段的有效性噴提出了更高興的要求，進據(jù)而為本案帶權來新的發(fā)展悅機遇與挑戰(zhàn)希。譯區(qū)域環(huán)境分邊析交通條件瓦本案屬丑“歇泛CBD濱”債區(qū)域，位于湯通州區(qū)商務梯中區(qū)，緊鄰具京通高速路重，驅車10雜分鐘要抵達警CBD核心陳區(qū)國貿(mào)，2光003年擬工開通的八通譯輕軌西起八筍王墳，全長驕17.22釘公里，途經(jīng)緞六站至北苑脹，行車耗時朽約15分鐘逝。運行初期杯4輛編組，廉4分鐘間隔虎，每小時1覽5對列車運離行，遠期6耍輛編組，3噸分鐘間隔，穗每小時20姻對列車運行三。羊朝陽路擴展百工程將于年慮內(nèi)動工，屆活時本案東側垂連通朝陽路閃與新華大街呢的規(guī)劃蘆莊霞西路也將動赴工，使本案撤的交通動迅侍速線延伸至傲CBD的又廢一涉外核心銅商圈京廣中瓶心。茫312，3堤42，93腿9，938香，728，采848多條口公交線路車攀次環(huán)繞，隨劈時滿足客戶卻出行的需要垮，十分鐘直桶抵國貿(mào)，完聲成上班與居體家生活的兩射種切換。銹多條市政干傾道，多種交慶通方式將通繡州區(qū)與CB昂D高效、有艷機地連接在急一起，形成抗四通八達的慈立體交通網(wǎng)病絡，以輕軌途、地鐵為中戲心的交通樞植紐體系使本已案交通動線搖延伸向至全誰市。發(fā)達的守路網(wǎng)，優(yōu)良型的路況，帶草來出入快捷娛便利性，進響退兩從容，憲逃離塞車擁狀堵的困擾，馬使本案具有革極佳的交通填優(yōu)勢。周邊環(huán)境尤新華大街是岡通州區(qū)的中御心商業(yè)區(qū)，肌已形成較完胖善的生活配濤套設施，醫(yī)訂療、教育、秀商業(yè)配套、轉金融、郵政消及餐飲娛樂勝等配套設施測基本齊全，陵具有居住生戶活的便利性蛾，但素質(zhì)一駐般，呈現(xiàn)較狐為典型的近袋郊區(qū)的生活娘形態(tài)。踢北側通惠河銹是連通昆玉廊河的黃金旅悔游水道路，窗北京市及通煮州區(qū)政府歷復時11年投傻資9個億完亂成水系整治懇，預計20頓03年底通混航，使本案徑具備成為風輝景怡人，自興然水景高品違質(zhì)社區(qū)的條株件。骨本案的圍合監(jiān)設計目前為日通州首例，嗎超大萬米中競庭花園不僅濃造低密度的飼感覺，使本丈案有條件通載過精致獨到遍的園林景觀金設計使社區(qū)況在擁有較高退綠地率的同島時擁有更高響的綠視率，問并成為社區(qū)敵居民休閑、縱健身、放松丈心境之佳地辦。及區(qū)域典型類穩(wěn)比樓盤比較珠江綠洲主本案優(yōu)勢：窯價格優(yōu)勢，幟從定福莊到閃北苑，無論縣是選擇輕軌摔還是高速，腳其距離是可鄭以忽略的，房但卻形成接鴿近2000傲元/平方米民的價格落差除，對價格敏裙感的工薪階拖層而言是有監(jiān)絕對誘惑力劍的。如果本錯案以其品質(zhì)廣為指標，力瓶爭在產(chǎn)品上誠與其縮短差貧距，會為本忘案帶來更廣職的受眾面。音本案劣勢：椒本案屬通州援樓盤，較朝誰陽區(qū)而言存?zhèn)蛟趨^(qū)位觀念憤劣勢，珠江款已成品牌效芽應優(yōu)勢，本犬案開發(fā)商的現(xiàn)知名度及信氏譽度不可與巨之相比，再拖者珠江產(chǎn)品達確實獨到細徐致，其營銷萍手段、氣勢權營造確有很蹤多過人之處科，學之皮毛嗚難得精髓。齡本案與珠江皺綠洲目標客館群不同，不歌具備競爭關偏系，但該項冶目對本案產(chǎn)茶品設計有指腳導意義。排京貿(mào)國際公捉寓豈本案優(yōu)勢：行價格，交通判，較低密度炸，雙景觀資垃源，自然親纏水社區(qū)。施本案劣勢：并期房，項目醒知名度與開筑發(fā)商信譽度慘，營銷投入憶力度徹該樓盤為本翼案競爭樓盤稼，也是本案技的參照系，豆該項目引外擾銷公寓樓盤跑之名為通州側最高價項目杜，但因價格莫較高影響其苦銷售速度。逝本案具備達涉到該項目產(chǎn)愈品素質(zhì)的條席件，并以低講于其100梯0元/平方俗米入市，具雙備更優(yōu)的性帝價比。水岸長橋促本案優(yōu)勢：翼交通，園林畢設計，營銷轉氛圍營造，梁遠離鐵路線黨本案劣勢：嫩塔樓需該樓盤已接燃近尾盤，其嚼板樓住宅部宣分將在本案坑開盤前封盤坊，只剩一棟墳塔樓，將追鮮隨京貿(mào)國際纖公寓走外銷槍公寓路數(shù)，鵝與本案競爭囑性較弱，但榴對本案定價巡有直接影響培。日光清城奧本案優(yōu)勢：滴交通，園林垂設計，營銷碧氛圍營造及診運作手段，混具備成為非耽區(qū)域項目條讓件魂本案劣勢：舉塔樓，價格依該項目為本脹案競爭樓盤婆，全板式住桿宅，雖臨輕切軌但因其已媽處于通州腹呀地而不可能給成為非區(qū)域旱性項目淡化就通州區(qū)特征判，受眾面相攀對較小，，詳以中大戶型糠為主與本案之目標客群存覆在差異，競雷爭力較弱，爺?shù)p軌使其新與北苑距離揭忽略，其價佳格對會對本悄案購房群體掙形成心理價紅位壓力。本牛案唯有在產(chǎn)困品上、社區(qū)階生活品位營胖造上、營銷顆推廣上與其負形成強烈反握差以達到鞏酷固目標客群激的目的。視四、通州區(qū)痛購房客群消禮費行為分析靠根據(jù)今年春窮季房展會期無間的問卷調(diào)鏟查,通州區(qū)君購房群體具屠有以下消費參特征：年齡練從年齡上來屋看，主要還鋪是集中在3撐0歲以下，侮占了65.蓋4％，其中炒25－30贈歲占了40形.9％，2挪5歲以下占映了24.5葛％。學歷蜜從學歷來看身，在通州買冶房子的人，巴還是以本科柄以及本科以鎖下學歷為主壩，高學歷人躁群不多見。住碩士及以上呼占4.5%豪，本科36撐.4%，大槳專34.5穗%?；橐鰻顩r少估計在通州芝買房子的人顏群中，單身局人的比例要菠相對比較高遼。已婚占5粘4%，單身昨44%。個人收入真?zhèn)€人年收入蛛以中低收入館為主，2萬災元以下占2跌8.2%，腸2－5萬元尚占44.5輝%，6－1虜0萬元占1逃7.3%.家庭收入朱家庭收入以業(yè)中低收入為支主，5萬元巷以下占38漂.8%，6腔－10萬元哈占32.9棍%，10－割20萬元占難12.9%饞。單位性質(zhì)盾工作單位性財質(zhì)以私企為脹主，占44霸.5%，其管他依次為外少商投資企業(yè)騾占19.1行%，國有企宗業(yè)占15.者5%。工作性質(zhì)階以普通職員覆及一般工作口人員為主，邁占41%，轎企業(yè)中高層朽管理者占1瞞4%，私營際業(yè)主占7%桂。是否有車立購房者大多索沒有車,出枯行依賴公共胃交通，占8浪3%，其中滅58%有購嗽車打算。每對車位的看蘿法瑞沒有明確傾禍向性意見，溝可租可買。物業(yè)管理醫(yī)對物業(yè)管理瀉費較敏感，途1－1.9歉元以下占4燈8.2%，錯1元以下占丹35.5%賽。性價比浸對產(chǎn)品選擇簽以價格為主版導因素，根助據(jù)自己的經(jīng)帥濟承受能力祝選擇性價相奔對高的產(chǎn)品良，占71%鑒。居住的人數(shù)昌家庭形態(tài)齊唯全,以三口演之家為主，扇占45.5歸%，另個二竹人世界與三痛代同堂亦有柏較大比例,饅分別占28掀.2%和2傻3.6%?？臻g布局饒注重強調(diào)客悟廳與臥室的熊舒適性，對石看重廚衛(wèi)功崗能空間使用剖價值現(xiàn)代家消居理念尚未保有深刻認識鳥，這可能與獸購房群體年豆齡偏低有關敲。禍對裝修的看桌法拒總體而言不凈傾向于精裝訊修，與購房貓群體價格敏脆感度高有關招。貢對居室的看址法衰購房群體以附對二居室需六求為主，占模69.1%嚼，其次為三瘋居室，占2喉1.8%，意另外一居室奴需求量約占飾7.3%，脾四室以上大喚戶型需求量刮很小，為1中.8%。園對面積的看眉法塵傾向于低總順價產(chǎn)品，對覺70－10架0平方米中轉小戶型需求類量最大，占皇62.7%常，對100茅－130平傘方為中戶型克有20%的銀需求量，筐對50－7寺0平方米以晃下小一居有孤11.8%月的需求量。媽購房原因及笛目的暢購房群體中炮僅搬遷戶僅作占16%。陪購房目的以段自住為主，例占89%。刷SWOT腸分析冠S監(jiān)—家優(yōu)勢分析罰S占1菜：區(qū)位概念薦優(yōu)勢故住宅郊區(qū)化刮傾向、乘“著泛CBD拜”駐概念認知度邪的提升以及拍八通輕軌的炊即將開通使乎其成為樓價敵最具升值潛融力的郊區(qū)居允住組團。懷北苑是通州室區(qū)的商務核綠心區(qū)，是通可州的交通樞似紐中心，其側所帶來的密惜集的人流、齊物流為本案駝的租務市場栗的開發(fā)帶來撇豐厚的投資衫收益和相對柄快速的投資僵回收。月通惠河是北簡京的黃金旅匪游水道，其竿所帶來的可想享受的自然革親水社區(qū)生毯活方式使本帳案區(qū)域擁有雄最適宜居住捉的較低價位振樓盤特性。煤北京市舊城兵改造及環(huán)境蒸改造建設的皺全面啟動，次市政府市政纖配套和生活要設施投入力牌度的加大，穗城內(nèi)居民動遭遷，帶來居起住人氣，使關郊區(qū)化住宅幻需求走旺，極形成未來居罪住熱點區(qū)域驢。覺S銹2培：交通資源盜優(yōu)勢姥位于八通輕言軌沿線，緊禁臨京通高速澆路（高速收躲費有望在年鴉內(nèi)減半），夏距國貿(mào)15酸公里，車程喘僅需10分幫鐘，依靠地襲鐵及輕軌等蓄現(xiàn)代化立體振交通體系，比本案的交通禁動線可延伸苦至全市。狗朝陽路的擴傳展及在本案飽東側與新華購大街的連通善，極大的增鴿強了本案對期京廣商圈的年吸引力，并轎使本案的交安通構成可選接擇性，進退撕從容。毯周邊公路交共通路網(wǎng)四通眉八達，出入孩方便快捷。卻周邊規(guī)劃市去政道路的建臺成后，區(qū)域而市政路網(wǎng)縱哪橫交錯，并羽進一步形成朗與市中心及嫂城市邊緣快巷速、高效、悠有機、無障態(tài)礙的溝通與績連動揪S兼3責：生活配套鐮優(yōu)勢纖醫(yī)療、教育歡、商業(yè)配套死、金融、郵姨政及餐飲娛朋樂等配套設拒施基本齊全段，具備成熟欠的居住社區(qū)醋環(huán)境，具有匙居住生活的桃便利性。吩S反4竊：環(huán)境資源鴉優(yōu)勢光北側通惠河江風景怡人，朽環(huán)境優(yōu)美，悟帶來自然親砍水生活享受牧。漁本身所營造欠的超大中庭游花、高綠地促率以及設計晚所追求的高水綠視率，提要供了居住的野舒適性，并哪成為居民辛休閑、健身野、放松心境然佳地嫂S鍋5膚：產(chǎn)品優(yōu)勢隱區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)愛樓盤相對缺要乏，規(guī)模偏池小，社區(qū)歸枝屬感不強，續(xù)居住環(huán)境營盛造不夠，本碑案具備在建代筑風格、單賽體設計、園廊林景觀設計欄、社區(qū)歸屬羞感營造、產(chǎn)紐品細節(jié)設計偽、營銷推廣蝶等方面使本誘案產(chǎn)品形成奉先天的品質(zhì)占均好性的可曬能。雄項目綜合成班本適中，帶懇來產(chǎn)品價格嚷競爭力。絮W齒—寇劣勢分析醫(yī)W休1得：居住生活丟配套系統(tǒng)雖知較齊全但品疾質(zhì)不高。允W怨2凝：人文環(huán)境嚴較差，地域獲觀念的不良奔影響使市場朋對該區(qū)域品堤質(zhì)心理定位卷較低。小W爺3委：輕軌沿線替項目驟增使慚市場競爭空艇間激烈量W閣4狡：本案綜合鼻成本在通州騙區(qū)項目中較月高，使缺乏隨價格競爭優(yōu)燦勢。對開發(fā)想商控制成本信力度要求較商高。椅W么5妖：開發(fā)商缺況少業(yè)績積累陪，沒有知名表度，沒有信錢譽度保障。決W金６藝：因工廠搬傲遷及開發(fā)商編資金等因素熔，使項目需呀由北向南推烤進，使具備杜雙景觀資源賄且最具居住燥舒適性的北偵側樓座因面裹市較早而不面能形成價格摸優(yōu)勢。礙O溜—窩機會分析愧O案1臭：緊鄰京通棚高速及八通循輕軌，極大跳縮短與核心窩商務區(qū)的距眉離，可削弱宇項目區(qū)位概育念，強烈塑毒造輕軌沿線宋項目形象。獅O羅2滅：借助發(fā)達懸的交通路網(wǎng)度，有條件成澡為非區(qū)域性商項目，目標將受眾范圍極植其廣大。映O孤3怕：在規(guī)劃上促體現(xiàn)與西側梢特點強烈的帥建筑物及鐵摘路線的的相喉對拒絕關系記，以加強社六區(qū)歸屬感、秀私密感。缺O(jiān)循4企：地塊較為修完整，年內(nèi)仙工廠可拆遷境完畢，北側朗一期用地可采達三通一平逝，無拆遷安之置阻力，具澤備迅速啟動裁項目條件。敞O搏5黨：市政交通華的實現(xiàn)，為皇本區(qū)域帶來季大規(guī)模投資打開發(fā)熱潮，興通州規(guī)劃北孫苑為商務中侍心區(qū)，本案拆為其中唯一決已啟動住宅綢項目，其它疾項目因國家肢房地產(chǎn)出讓快政策及通州貪區(qū)域規(guī)劃定中案的影響近味期不能啟動恒，本案為北塔苑環(huán)島第一昨時間推出的榆輕軌交通住仍宅項目，具歸有捷足先登莖的能力與條舌件，有很強淚的先發(fā)優(yōu)勢擦。屋O標6債：CBD總渠體規(guī)劃的實隆施會增加國享貿(mào)及京廣商地圈的入駐機括構及就業(yè)人春群，使得在事其輻射區(qū)域酬通州購房需擦求增加。棍O棗7晶：通州是怖CBD臥城甚、后花園的隔定位已被前規(guī)期開發(fā)商大坡力宣傳，并卵已逐步被市況場認知和接斥受，八通線軍的開通及東凝長安街延長認線規(guī)劃將進求一步提升通略州整體居住蔬環(huán)境。習O罪8翼：北苑環(huán)島向將是連接通寨州區(qū)與市中曬心商務區(qū)的義最大的交通弱樞紐，它的棒輻射力將為排本案的租務久市場提供了拾保障，是城榴市移民的極港佳選擇。逝O劍9薯：本案緊鄰音輕軌站，密奉集的人流、道物流將帶動雖本案的街區(qū)噸商業(yè)的投資艇熱潮并加快碎投資回報速艷度?；jO坐10恨：今后幾年及將是北京市襲舊城改造力摧度投入最大嘴的時期。項六目進展有望抬與市政改造巨同步進行。霞本案的價格科、位置適應誦了大量的舊涌城改造居民庭的需求。所T仍—絡風險分析行T頌1辨：本案規(guī)?？懿淮螅仨汄尯侠硪?guī)避周變邊在建樓盤汽，否則將造僚成較大沖擊吹。漂T滋2碧：近一二年租本區(qū)域將成疫為投資熱點擴，同質(zhì)競爭擴樓盤供給充偽沛，競爭趨貫于激烈，客漂源分流較大撕，有可能受紛到客群規(guī)模省不足，客戶獅成長性較差表的威脅。禮項目價值分殿析搬地塊價值的概客觀評估團通州作為忠“把CBD后花眾園婦”盯、綿“湯CBD的臥壟城掃”傻等區(qū)位概念好被市場的認鑰知和廣泛接斬受，緊臨通們惠河黃金水事道所構成的超貼近自然親閥水社區(qū)景觀型優(yōu)勢和居住喉舒適性，京汁通高速、輕寧軌、發(fā)達的石公交網(wǎng)絡這謀一立體化交晃通體系所帶俊來的交通便憲捷優(yōu)勢，使廣本概案具備泛C典BD區(qū)域最蝕適宜居住樓晶盤潛質(zhì)，并軟可以其較低掃價位（相對沈于定福莊居耽住組團）和售精致實用主此義產(chǎn)品品質(zhì)腸（開發(fā)商所鄰追求）迎合院CBD商圈雕年輕白領的棄欣賞品位。釘借助交通的萬便利性，使撥本案有條件揉成為非區(qū)域長性樓盤。例本案雖為郊梁區(qū)住宅，但曾借助立體化驚交通資源優(yōu)照勢，使其沒沖有通常郊區(qū)植樓盤必須經(jīng)永過臟亂落后食的城鄉(xiāng)結合單部，承受一廟定心理落差脾方能抵達社父區(qū)的尷尬。疊本案周邊沒嗎有新批樓盤席，迅速啟動慢的先發(fā)優(yōu)勢鋼使捷足先登爬成為可能。陸本地段為觀遲念地段，即聽會隨著人們預觀念轉移而么發(fā)生價值變昏化的地段。醋本案開發(fā)商余全力打造精社品樓盤,對蝕產(chǎn)品綜合素亮質(zhì)提升的追記求與實現(xiàn)，太雙景觀資源示的開發(fā)與利蝴用，使本案甜具備成為通炮州經(jīng)典樓盤練的潛質(zhì)。泳結論：有條丸件成為CB紡D商圈年輕眾白領專屬最棗優(yōu)性能價格葛比最適宜居營住親水社區(qū)另。屢(附本案價遇值形成示意荒圖)價值提升詢在小區(qū)整體航規(guī)劃、產(chǎn)品炊設計、社區(qū)壽環(huán)境營造上睛作足文章克圍合設計，假有意的形成船項目與周邊程落后街區(qū)的扮相對拒絕關甘系，便于社莫區(qū)的自我完東善，并與長冬安街東延長用線形成積極都的呼應關系物。強化項目盯的非區(qū)域性笑及識別性。腥容積率雖然勵較高，但圍凱合設計形成裕較大規(guī)模的公中心庭園，臣強調(diào)增加綠南地率的同時晝加強綠視效蹈果，形成高抗綠化率、低史密度的感覺藍。券強調(diào)營造社家區(qū)園林環(huán)境慣及人文環(huán)境遍，強化社區(qū)授歸屬感和生戀活高品質(zhì)感瑞。收在產(chǎn)品品質(zhì)倚、均好性上瞧接近或超過蒜同檔次項目菊，如怡佳家僚園、水岸猶長橋、京溜貿(mào)國際公寓著等。均在概念上、濤建筑品質(zhì)上繩、居住氛圍漂、營銷環(huán)境抖上與周邊項掘目，尤其是沈通州區(qū)一般皇商品房項目櫻形成強烈反刪差。赴有效控制成困本，形成價纖格競爭力，析追求產(chǎn)品功下能與成本的盲最佳配比，撈在性能價格憂比上超過周肌邊優(yōu)秀項目摸。核注重建筑藝擇術感、現(xiàn)代切感以及實用頂功能性，用回充滿人性化牽的細節(jié)設計花吸引并打動糧消費者。豪重視物業(yè)管溉理公司的水耕平檔次的選權擇與確定，逆提供良好的喬服務。檢重視營銷推脂廣，必須將歡本項目操作鞋成為200槐3年度重點腹明星樓盤，握形成傳播。液結論：本項倘目將通過整虧體規(guī)劃設計脹、建筑單體至設計、外觀膽造型設計、晴園林景觀設明計、功能配茅套設計、市沉場推廣營銷代、物業(yè)管理執(zhí)、可持續(xù)發(fā)賊展戰(zhàn)略等多虎環(huán)節(jié)的組合醬，協(xié)調(diào)成為潤通州區(qū)內(nèi)較摩大規(guī)模，具叔有指標性、罰均好性、超兇前性的現(xiàn)代改居住社區(qū)，色本案為各單望項指標全面浩提升從而達昌到整體價值蠅提升的樓盤愚。與此同時茄，控制成本刻，保持項目克的價格競爭鋒力，使本案洞產(chǎn)品本身具軍有不可拒絕蜻性。貝七、定位依醒據(jù)表本案獨特的碼地段優(yōu)勢將鹿與通州一般誘樓盤拉開價懶格落差。本怨區(qū)域居住價泄值遠大于通臉州區(qū)其他地臟段，就中高宵檔商品住宅猾項目而言，畏在性能價格朵比和實用價村值方面高于鏟更接近CB瓣D商圈其它留區(qū)域，如定白福莊居住組賣團，朝陽路遮沿線。擇緊鄰京通高參速路，八通動輕軌隔街設酒站，與朝陽懂路形成快速森連接以用北圖苑環(huán)島之于惱通州的交通幣樞紐功能使數(shù)本案擁有無庭可比擬的交挺通資源優(yōu)勢扔。煤交通的通達天性，廣泛延暗伸性，具備山了塑造非區(qū)孩域性項目的凡可能性。市本案成本適正中，如規(guī)劃腳達到目標方陵案，則擁有砍一定的價格秩彈性空間，櫻具備一定的侄價格競爭優(yōu)疲勢。單與定福莊、鋸朝陽路沿線故同檔次項目爐比較，具有愛價格優(yōu)勢。腔本案處于通羽州區(qū)最佳區(qū)革位，理應成妻為通州區(qū)地標標級、指標唇性樓盤，其盡產(chǎn)品品質(zhì)及脾客群素質(zhì)應看處于在通州糊區(qū)相對高端燙市場。美通州購房主禮力群體消費須特征，區(qū)域塌市場的實際符消費態(tài)勢，張是本案產(chǎn)品杠定位的主要眼依據(jù)。睜八、定位建慌議區(qū)位定位責泛CBD區(qū)志域具備最優(yōu)斗性價比、最善適宜居住的矛親水高品質(zhì)翠住宅社區(qū)。產(chǎn)品定位收CBD商圈泰年輕白領專竹屬自然親水皂高品質(zhì)社區(qū)哄。展新實用主義不精致小戶型兩住宅。雙最優(yōu)性價比僅。老結論：面向男CBD商圈到及地鐵沿線承年輕白領，政中小戶型為隱主，較高品裂質(zhì)、適中單惜價，低總價蜘新實用主義究精品住宅。赴泛駛CBD區(qū)域捧內(nèi)最優(yōu)性價羊比項目。價格定位梨控制成本，副形成價格競父爭優(yōu)勢，保膊持優(yōu)良性價訴比。薄本案擬由北博向南分片施宵工，分期實緣施。鬧一期主要為農(nóng)臨河塔樓，踩具有雙景觀抬資源，建筑講面積約占總妥建筑面積的妥50％，銷切售均價暫定衛(wèi)4000元鞏/㎡，最差腰位置起價3棒200元/社㎡，這一價長格與周邊同垂檔次樓盤現(xiàn)叉房價位趨同澤?？紤]到本夜案發(fā)售時周斥邊樓盤應處姑于二期或三者期發(fā)售階段紫，其因交通陶大環(huán)境改善膠、社區(qū)規(guī)模級初具及良好戰(zhàn)的產(chǎn)品形象途及口碑，可座使價位向上評攀升一個階號梯，本案定懶價屆時應具飯備競爭力。藥本案二期為難臨街公寓樓掌，擬采用精醫(yī)裝修形式，憂精裝成本控仿制在500遼元/㎡左右脂，銷售均價扶可調(diào)至接近柿5000元傳/㎡，進一距步增加利潤憐空間。安底商應于二顯期準現(xiàn)房或倦現(xiàn)房發(fā)售，哈定價視位置夢好壞為住宅汪均價的1.煙5至2倍。溉均價超過8零000元/蜓㎡。幕情感訴求定念位乖擁有一個自你己的生活空打間。畝告別租房時昂代。陶目標區(qū)域定照位偷本區(qū)域的目嫁標客戶層區(qū)忽域有如下幾咽個：利主力區(qū)域：魚國貿(mào)商圈，羽京通高速、歉輕軌及地鐵精沿線句次主力區(qū)域語：京廣商圈上，朝陽路沿跪線放輻射區(qū)域：杜通州區(qū)，崇絡文、宣武區(qū)拼動遷區(qū)。宣目標客群定組位及分析援核心客群：亮CBD寨商圈及地鐵敬沿線的年輕唱白領階層，你準中產(chǎn)階級仍。蝶客群特征：墨年齡25-就35歲，單剃身或年輕夫吩妻，良好的述教育背景，修較好的公司吧背景，雖目贊前收入水平羊中等，但對攀未來預期很丙好，承受能狠力在30-元40萬元，心價格較敏感松，對公共交伙通依賴性高觀，中小戶型顏低總價為首租選因素，傾搜向購買10波0平方米以湖下的二居或竟獨居，兼顧籮交通、舒適懂度及社區(qū)生車活品位因素盾，追求生活怖品質(zhì)，向往溝中產(chǎn)階級生瓶活方式，喜鴉歡現(xiàn)代、時混尚、簡約的芹設計風格，阻喜歡貼近自只然，注重社銀區(qū)綠化及園溪林設計，看嶼重智能化配解套設施，比刊較感性，容導易被建筑設扛計藝術感較呢強的細節(jié)所丸感動，對營鑄銷環(huán)境所營淋造的產(chǎn)品品知質(zhì)及高品位吐生活方式所眠打動。板購買目的資:江自住或短期哪過渡，初次睛置業(yè)，擁有哄自己的生存日空間的情感咱需求迫切。飯客群規(guī)模比遣例：約60攪％辛次主要客群廳：有一定經(jīng)依濟實力的都商市白領，企撐業(yè)中高層管算理者，區(qū)域草情結富裕戶弦，天安門以蛇東地區(qū)拆遷總戶筍客群特征：織年齡35-愚45歲，社匠會主流家庭亂，大多接受浮過良好的教釣育，事業(yè)發(fā)嘩展狀態(tài)良好斗。家庭年收羞入10萬元漿左右，處于藝社會中至中旬上階層，經(jīng)瀉濟狀況穩(wěn)定霸，承受能力呢在50-6越0萬元，支難付能力較強豪。傾向于購草買100-賞130平方陸米的大二居治或三居，對兇經(jīng)濟實力較裝強或三代同坐堂家庭喜歡浮復式或2+悠1模式，對尋交通通達性望和快捷性以接及居住生活定的便利性要回求較高。成理熟理性，不若盲從，追求秋穩(wěn)定生活之挨后的安逸與沉舒適，有較榮高層次的鑒暖賞力，注重靜生活品味，府追求生活品偶質(zhì)，看重觀菌賞性、實用上性、合理性份與功能性的紙統(tǒng)一，更多研考慮項目的顯綜合優(yōu)勢、陵舒適度和性移價比。贊購買目的：轎自住，改善特居住環(huán)境，劫二次置業(yè)占引一定比例。鍋客群規(guī)模比謊例：約35蟻％枝其它客群：爪投資客掀客群特征：仆看好通州區(qū)棒發(fā)展前景，揚投資有升值食潛力樓盤，需以科CBD赤商圈及輕軌帝、地鐵沿線惹學生及打工蜜者為出租對查象，傾向于恩購買80平宗方米以下小庫二居及獨居鎮(zhèn)。虜客群規(guī)模比銅例：約5％菜目標客戶的丸區(qū)域設定和露分析凈來自區(qū)域言所占比例女國貿(mào)商圈級45負%咽京廣商圈般3破5像%璃本區(qū)域往1阻0連%樸其它區(qū)域蛋5%月外來人士全5掌%師合計嚴100%辯市場形象定旨位暫社會主流群電體所欣賞的頂簡約、現(xiàn)代報基礎上的雅庸致和高品味控。疾舒適、安逸釣而不奢華，娘溫馨、自然勒而不做作，機有品位、個哭性但不虛榮園的小區(qū)基調(diào)錦。浸九積、蝦項目定位對銀周邊地區(qū)競縫爭格局的影蛾響窮與定福莊、院輕軌及朝陽闊路沿線同質(zhì)饑樓盤相比，陡我們擁有無檢可比擬的價漂格優(yōu)勢。碗與其他泛猜CBD靈區(qū)域及通州惑區(qū)周邊區(qū)域旁同質(zhì)樓盤相比比，我們擁鍋有無可比擬單的交通資源塔優(yōu)勢。春針對周邊區(qū)質(zhì)域樓盤，本拔項目具備產(chǎn)聽品整體素質(zhì)林的提升的條館件，在品質(zhì)梅上勝人一籌俱，性價比好村。鑼針對先期推椅出的乎“通怡佳家園凡”碧、扒“躲京貿(mào)國際公兇寓匆”量、?！皩λ堕L橋修”總、香“掃日光清城關”翼、仇“哀新華聯(lián)錦園歸”洗等項目，我汽們規(guī)劃設計拾及操盤水準溫上力爭后來父居上，達到娘搶占市場的討目的。職十、產(chǎn)品賣頂點整合郵絕佳的地理蛾位置和便捷得的立體交通讀，進退從容旨，絕無堵車質(zhì)困擾。私自然親水社肝區(qū)，雙景觀艷資源，通惠修河黃金水道姿，精致園林蝶，移步異景豪。全新實用主義耳精致小戶型訓，現(xiàn)代智能堆化高品質(zhì)社旋區(qū)。淚十一、戶型搶定位、配比李分析及建議脅戶型配比確序定的依據(jù)排聞序為：鉆戶型定位及抓配比建議倒本案以低總嘩價經(jīng)典中小曬戶型為主體迎，輔之具有稠以較高居住羊舒適性的中吹大戶型。推煙崇新實用主揪義精致生活欄方式。根據(jù)及其整體規(guī)劃秧，項目實施賢進度及各樓那座朝向、景陣觀、惕舒適、產(chǎn)品諷定位提分布禽各種戶型類奪型與面積。絨戶型欲面積扮配比供小一居揮50—60貌平方米堵5染%濁大一居幣60—80陪平方米里5%擱小二居浙80—90和平方米忠3謝0捐%電大二居黎90—10夏0勤平方米棒25沾%傷小三居鞠100—1份1煎0槽平方米捆1顯0迅%薯大三居瓶110巴—1弱3政0音平方米屠1曠0%撒其他孔130進平方米以上碗5槽%爆合計洪100%肌十二、戶型剩設計建議肚設計原則：律實用、精致系、避免浪費觸空間，強調(diào)攜居住功能齊辛備、實用、汁合理，充分烤考慮陽臺、筍窗的設計，糊將室外的景匪觀引入居室披。味多種房型選烘擇方案，三屑居及以上戶掃型在條件允慎許情況下考軋慮小錯層、垂躍層設計，婆頂層考慮復披式結構，一宅層考慮贈送記地下儲物空民間。黨最大限度滿嫌足靈活性與掩可改性。大男二居可考慮聞居室空間可岡分隔性，實壁現(xiàn)小三居使亭用功能。丙大居室客廳們開間不小于退4頁.報0M，中小她戶客廳開間竿不小于3德.喊6M。返客廳觀景陽并臺面積夠大式，可作為其隆它功能?；甏髴粜椭髋P撐帶陽臺室，夢可拓展小書龍房，健身房邪等其它功能彼。秤餐廳緊臨廚酸房，一居室潤及小二居可分考慮開放式障廚房設計（竊單身很少做皮飯）。辮可考慮按中秩西廚將廚房同功能區(qū)分隔眨開，廚房開殿間最好不小乖于2撫.鉗2M。在條隆件允許的情去況下，衛(wèi)生諸間盡可能安冬排窗戶。娃廚房帶服務圖型家政小陽曾臺，兼作洗戴衣房，服務傍陽臺設有電積源，上下水蘭。謝衛(wèi)生間干濕列區(qū)功能分隔付，中大戶型面雙衛(wèi)設計。訂飄窗、角窗敞、落地窗、普雙陽臺充分遲享受陽光和童景觀，更顯稿通透，飄辛窗50CM寒，高度50榨CM，較為腥舒適。天設儲物間，稠中小居室可貝考慮半間房積設計。蹦充分考慮景障觀因素，在鳴窗戶的設計答上要充分體疊現(xiàn)與景觀的剛積極迎合關奉系。野十三、產(chǎn)品樹規(guī)劃設計還整體風格設謠計跡體現(xiàn)年輕群箱體所欣賞的瘦“恐簡約缸”距、攪“蘆現(xiàn)代真”騙、換“所高品位妨”鮮設計風格，讓從外觀上形御成感觀沖擊稼力，提升樓閥盤檔次，明南確表達精品立樓盤定位理域念。在模型滅制作上一定綁要精致，精初美。瓶園林綠化設走計旋在通惠河及兩中庭園林上傲文章作足，倆園林設計兼順顧觀賞性與礎實用性，富柄有新意又滿老足小區(qū)住戶皇親近綠色自魂然的追求，克以提升社區(qū)夠檔次及居住燭舒適度。呢在售樓時即宴應完成部分果濱河景觀綠籍化，以增強培消費者現(xiàn)場綿感，烘托營垃銷氣氛，達狹到對項目所殲提倡的健康首、綠色、自屬然、親水概受念的認可，暮并在一定程刊度上增強對布