策劃階段規(guī)劃設(shè)計分析成果標(biāo)準(zhǔn)

策劃階段設(shè)計前期分析成果標(biāo)準(zhǔn)重點(diǎn) 1.1宗地自然條件 2地社會條件 4爭樓盤 62.規(guī)劃設(shè)計的可行性分析 10 2 5.范例 17第一部分：項目基礎(chǔ)資料宗地自然條件表一宗宗地位置宗地現(xiàn)狀位置圖位置圖可保留物、綠化植被與水面分布圖可在城市地圖基礎(chǔ)上制作可在城市地圖基礎(chǔ)上制作宗地面積、角點(diǎn)定位、紅線尺標(biāo)明拍攝點(diǎn)與目標(biāo)點(diǎn)位置宗地為復(fù)雜地形時，表達(dá)現(xiàn)狀地標(biāo)高(等高線)、現(xiàn)狀地貌宗地可保留物、植被與水面的定位發(fā)展部和工程管理部應(yīng)主動配合完成本項作業(yè)；2.本表格所列為描述宗地自然條件所需的圖紙目錄。應(yīng)在投資分析階段收集、制作完成，并作為設(shè)計釋原因并提出補(bǔ)救方法；計宗地自然條件表二 風(fēng)向頻率玫瑰圖(另附周邊地表水最高控制水位地下油罐房其它大型地下建筑物其他需探明地下物□空氣質(zhì)量良好℃℃℃□空氣質(zhì)量較差，需進(jìn)行MMM□水質(zhì)較差，需進(jìn)行檢測□周邊有噪音源，需進(jìn)行2．依據(jù)宗地社會條件表一(表CD003)的周邊公共設(shè)施圖，當(dāng)周邊存在污染源與噪聲源時，應(yīng)結(jié)合實(shí)地具體情況判斷是否對宗地空氣質(zhì)量狀況、水質(zhì)狀況、噪聲狀況進(jìn)行檢測；決定進(jìn)行檢測后應(yīng)附各項檢測報告。對于尚未達(dá)到面解釋原因并提出補(bǔ)救方法；宗地社會條件表一責(zé)任人：地區(qū)總建筑師表表達(dá)宗地所處區(qū)域(道路、周圍建筑物等)的現(xiàn)狀特征表達(dá)政府對宗地所處區(qū)域的規(guī)劃設(shè)想表達(dá)地鐵、輕軌、公交流線及宗地附近站點(diǎn)；表達(dá)私家車赴宗地的可選路線表達(dá)宗地周邊道路名稱、級別、尺寸及擬建道路的擬建時間、道路斷面等表達(dá)宗地塊周邊各分項尺寸表達(dá)宗地周邊存在對項目設(shè)計存在影響的公共建筑名稱、類型、面積、基本功能、形態(tài)及建成時間；表達(dá)對項目設(shè)計存在有利與不利因素的設(shè)施：廣場、公園、城市雕塑，高壓線、變電所、煙囪、垃圾場、排污溝、其它構(gòu)成噪音和污染的設(shè)施、標(biāo)高等通分析圖路斷面圖共設(shè)施圖本表格的填寫責(zé)任人為地區(qū)總建筑師，地區(qū)投資發(fā)展部和工程管理部應(yīng)主動配合完成本項作本表格所列為描述宗地社會條件所需的圖紙目錄，應(yīng)在策劃階段設(shè)計分析作業(yè)開始前完成收宗地社會條件表二要求層或紅線的要求1)本表格的填寫責(zé)任人為地區(qū)總建筑師；2)應(yīng)著重了解，當(dāng)?shù)匾?guī)劃設(shè)計除了需要遵照國家條理外是否有制定地方性的規(guī)3)當(dāng)?shù)卣欠駥λ诘貕K有控制性規(guī)劃要點(diǎn)？相近地塊的規(guī)劃控制條件是什a)競爭樓盤列表負(fù)責(zé)人編編號樓盤名稱發(fā)展商所處地段價位/平米1234年月日確認(rèn)欄日產(chǎn)品技術(shù)部總經(jīng)理：年月日“競爭樓盤”，是指區(qū)域內(nèi)、或其他區(qū)域內(nèi)與本項目地理位置、市場定位、產(chǎn)品類型等方面存在相似性，可能與本項目產(chǎn)生競爭的樓盤。價、最低價以及均價。本列表中的競爭樓盤清單，須由地區(qū)產(chǎn)品技術(shù)部與市場營銷部門共同確認(rèn)。戶戶個b)競爭樓盤設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)信息信息表一負(fù)責(zé)人積積住宅總面積型式自然景觀積水景/噴泉包含兒童游戲項場場羽毛球場□獨(dú)立別墅房個班班M2M2個組個個M2M2M2M2個個場它針對項目競爭樓盤，需完成表格內(nèi)全部內(nèi)容。若用于其它樓盤的考察和調(diào)研，可酌情選本表格的責(zé)任人為地區(qū)市場營銷部負(fù)責(zé)人，產(chǎn)品技術(shù)部可提供必要的技術(shù)支援。負(fù)責(zé)人稱該樓盤的主要該樓盤的主要賣點(diǎn)、所采用的新概念新技術(shù)設(shè)計單位名稱(主創(chuàng)設(shè)計人員)建筑景觀規(guī)劃方案施工圖方案施工圖室內(nèi)室墻面二外公共室內(nèi)窗□白鋁□彩鋁門表CD008責(zé)任人：市場營銷部負(fù)責(zé)人稱編號戶型種類面積(M2)實(shí)用率(%)比例主要特點(diǎn)123456主力戶型編號為:戶型特色評述：(應(yīng)附圖表達(dá))1．實(shí)用率：國家規(guī)范無定義，為房地產(chǎn)銷售中使用的指標(biāo)，通常為：單套內(nèi)建筑面積/單套商品房銷售面積(套內(nèi)建筑面積＋按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e)。第二部分：規(guī)劃設(shè)計的可行性分析1．依據(jù)各個調(diào)查表格在策劃階段進(jìn)行設(shè)計基礎(chǔ)資料的收集，可結(jié)合項目的具體狀況增加需收集的信息條目。在完成基礎(chǔ)資料收集后，結(jié)合《產(chǎn)品策劃10大問題》以及《產(chǎn)品基礎(chǔ)方案》，根據(jù)這些資料對項目的自然、市政、市場等條件做出基本的研判以作為項目策劃、設(shè)計的基本依據(jù)；2．依據(jù)宗地自然條件表一(表CD001)的內(nèi)容，分析宗地自然環(huán)境對規(guī)劃設(shè)計的影響。如：依據(jù)宗地地形圖分析建筑與產(chǎn)品的排布可能性；依據(jù)宗地綠化與水面的分布圖分析現(xiàn)狀資源的保護(hù)與利用措施等；3．依據(jù)宗地自然條件表二(表CD002)的內(nèi)容，對于有特殊地下物(如沖溝、暗河、古墓、地下軍用設(shè)施等)或存在空氣污染、水質(zhì)污染、噪聲污染的地塊對規(guī)劃設(shè)計的影響程度及對應(yīng)的設(shè)計思路和解決辦法(該思路、辦法對應(yīng)的成本估算要在《投資與收益分析》中體現(xiàn))；D設(shè)施、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)的影響等；5．產(chǎn)品技術(shù)部門和市場營銷部門應(yīng)共同組織人員對競爭樓盤做徹底的調(diào)查，調(diào)查內(nèi)容調(diào)查進(jìn)行資料收集，并全面分析(表CD005-CD008)；6．依據(jù)宗地社會條件表二(表CD003)的內(nèi)容，當(dāng)?shù)卣黝愰g距、日照要求，并結(jié)合集團(tuán)對項目的主要指標(biāo)要求(總建筑面積、產(chǎn)品類型組合能)，并分析對建筑排布7．當(dāng)不具備政府規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)，容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不完全確定時，進(jìn)行我司最理想的容積率和產(chǎn)品分配比例分析，完成容積率分析方案及對應(yīng)的CD的方案及完成其對應(yīng)的綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表(表CD009)與產(chǎn)品分析表(表表CD009)(不同指標(biāo)數(shù)據(jù)選擇對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益分析在《CS01A》中體現(xiàn))；三種不同方案的比較應(yīng)結(jié)合策劃、高層等不同比例分配的假設(shè)情況，進(jìn)行最基本的建筑排列，完成規(guī)劃設(shè)計草案其對應(yīng)的綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表(表CD009)與產(chǎn)品分析表 (表CD009)(不同假設(shè)情況下，對應(yīng)的建設(shè)周期計劃、成本估算、銷售價格預(yù)測及經(jīng)濟(jì)效益分析，要在《項目進(jìn)度總體計劃》、《CS01A》中體現(xiàn))；三種不同方案的行。行第三部分：規(guī)劃設(shè)計分析a)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：結(jié)合設(shè)計分析是否能達(dá)到集團(tuán)對項目開發(fā)的基本具體量化指標(biāo)b)規(guī)劃條件分析：分析小區(qū)如何和周邊結(jié)合的可行性，包括道路交通、周邊市政管網(wǎng)對本項目的支持度等；分析容積率、密度等規(guī)劃條件對項目指標(biāo)的限制；c)規(guī)劃設(shè)計概念：如何體現(xiàn)沿海住區(qū)規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)則的精神；表現(xiàn)項目預(yù)期的風(fēng)格d)技術(shù)概念：計劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計的關(guān)系。e)社區(qū)可持續(xù)發(fā)展概念：對項目分期發(fā)展的設(shè)想、對營造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)a)規(guī)劃設(shè)計分析總平面圖i.退讓紅線要求；ii.不同功能物業(yè)的分布位置分析；iii.間距分析；iv.組團(tuán)規(guī)模分析；b)市政條件分析圖i.道路交通1.道路；2.停車；ii.水、電、暖、通訊等c)坡地、山地等復(fù)雜地形應(yīng)做全面的地形分析d)樣板區(qū)選址及構(gòu)成內(nèi)容分析e)綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)公共服務(wù)設(shè)施汽車停車交樓標(biāo)準(zhǔn)術(shù)指標(biāo)表產(chǎn)品技術(shù)部負(fù)責(zé)人建筑面積容類型低層住宅(1~3層)多層住宅(4~6層)小高層住宅(7~11.5中高層住宅(12~18高層住宅(19層~超高層住宅(>100m)類型容下容供廚衛(wèi)裝修裝修筑面積比例(%)備注建筑面積(M2)用地面積(M2)2.根據(jù)沿海項目開發(fā)經(jīng)驗，7~9層住宅與9~11.5層住宅開發(fā)成本差異不大，因此上表將7~9層住宅并入小高層3.設(shè)計部完成上表后提交地區(qū)成本管理部門進(jìn)行投資分析階段的成本測算，再向集團(tuán)產(chǎn)品設(shè)計部以及工程管理部備容積率面積比戶數(shù)比容積率面積比戶數(shù)比(M2)率方案一(M2)率方案二(1~3(1~3宅(4~ (7~住宅 (12~高層住宅(19層~配套商業(yè)面積低層住宅：獨(dú)立別墅面積之和(Ha)(1~3(1~3宅(4~(7~(12~宅(19層~會所商業(yè)配套(M2)(M2)(M2)a)規(guī)劃設(shè)計草案的主要目的是通過設(shè)計分析為項目的投資效益和經(jīng)營前景提供技和不利因素的研究，以及規(guī)劃設(shè)計草案中各出圖表或文字提交市場營銷和成本部門，形b)規(guī)劃結(jié)構(gòu)對產(chǎn)品策劃要求的戶型指標(biāo)的影響因素；規(guī)劃中單體的體塊的面寬、，得出各主要因素?！坝欣蛩亍卑╠)關(guān)于各因素的可參考定義：i應(yīng)根據(jù)各個地區(qū)的氣候及日照條件制定；源。第四部分：《項目設(shè)計總體控制計劃》1．本控制性計劃由各個相關(guān)部門填寫后由地區(qū)產(chǎn)品技術(shù)協(xié)調(diào)匯總，這些部門包括：地區(qū)產(chǎn)品技術(shù)部、地區(qū)市場營銷部、地區(qū)工程管理部、集團(tuán)產(chǎn)品設(shè)計部、集團(tuán)行銷管理部、集團(tuán)健康住宅推廣辦公室、集團(tuán)工程管理部。制計劃的編寫負(fù)責(zé)人為地區(qū)產(chǎn)品技術(shù)部負(fù)責(zé)人；3．項目設(shè)計總體控制計劃在經(jīng)集團(tuán)產(chǎn)品設(shè)計部審核后，由執(zhí)行總裁批準(zhǔn)后正式生效。4．在項目實(shí)施過程中，如需對設(shè)計進(jìn)度進(jìn)行調(diào)整，應(yīng)由區(qū)產(chǎn)品技術(shù)部負(fù)責(zé)人和各個相關(guān)部門協(xié)調(diào)并負(fù)責(zé)提出調(diào)整稿，項目設(shè)計總體控制計劃調(diào)整稿在經(jīng)集團(tuán)產(chǎn)品設(shè)計部審核后，由執(zhí)行總裁批準(zhǔn)后取代原計劃并正式生效。5．執(zhí)行總裁批準(zhǔn)后，應(yīng)報送地區(qū)總經(jīng)理、地區(qū)產(chǎn)品技術(shù)部、地區(qū)市場營銷部、地區(qū)工程管理部、集團(tuán)產(chǎn)品設(shè)計部、集團(tuán)行銷管理部、集團(tuán)健康住宅推廣辦公室、集團(tuán)工程管理部以及地區(qū)相關(guān)部門備案，并上傳到集團(tuán)文檔系統(tǒng)。第五部分：策劃階段設(shè)計分析成果存檔及編號集團(tuán)項號文件名稱目設(shè)計成果范例匯編》1宗地城市位置圖CD-A-12宗地區(qū)域位置圖CD-A-23宗地紅線圖CD-A-34宗地現(xiàn)狀照片CD-A-45宗地地形圖CD-A-56宗地綠化植被與水面分布圖CD-A-67區(qū)域現(xiàn)狀圖CD-A-78區(qū)域總體規(guī)劃圖CD-A-89區(qū)域交通分析圖CD-A-910周邊交通分析圖CD-A-1011周邊道路斷面圖CD-A