北京某住宅區(qū)項目

他山之石

****深圳區(qū)域本部市場營銷部08.03.26Page1北京****銷售走勢**銷售走勢圖供應(yīng)套數(shù)**銷售走勢圖銷售套數(shù)07年9月**及**兩新項目幾乎同期上市。入市后憑借較好的產(chǎn)品里獲得客戶認同，銷售反響較好。特別在07年末大勢趨冷的情況下，逆勢上揚，實現(xiàn)淡季旺銷，鞏固其市場地位，并為其客戶口碑添墨加彩。08年5月，北京市場進入深度調(diào)整，****價格沒有調(diào)整，新推盤銷售依然良好，形成新一輪增長。**5月推出70套，僅銷售16套。**迅速反應(yīng)，半個月內(nèi)決定加精裝修，變相降價，6、7月分別銷售32、22套，改變了入市冷清的不良現(xiàn)象。均價3.3萬均價1.05萬從****集團的企業(yè)戰(zhàn)略說起北京****為什么賣得好？****集團企業(yè)戰(zhàn)略立足重慶，布局全國2004年2007年2008年2009年數(shù)據(jù)來源:**內(nèi)部會議**集團企業(yè)戰(zhàn)略區(qū)域聚焦，城市占比優(yōu)于區(qū)域規(guī)模區(qū)域與業(yè)態(tài)雙重平衡發(fā)展風(fēng)險區(qū)域聚焦的多業(yè)態(tài)布局單一城市占比優(yōu)于區(qū)域規(guī)模增長數(shù)據(jù)來源:**內(nèi)部會議**集團企業(yè)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)布局，住宅集中于中高端市場（不做首置產(chǎn)品，只做再改和豪宅客戶）****集團企業(yè)戰(zhàn)略公司理念：善待您一生。為客戶提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)，倡導(dǎo)優(yōu)質(zhì)生活——秉承對建筑規(guī)劃設(shè)計、施工質(zhì)量的精益求精，對環(huán)境營造的精雕細刻。在此基礎(chǔ)上，更推出高品質(zhì)的物業(yè)管理，為業(yè)主創(chuàng)造了健康、和睦、文明、尊貴的社區(qū)生活。企業(yè)產(chǎn)品觀——不賣我們能造的，要賣客戶需要的；忘掉自己想要的，想想客戶愿付的！****的核心技能北京****為什么賣得好？****集團核心技能強大的品牌號召力，眾口稱贊的產(chǎn)品，一流的客戶體驗，人性化的物業(yè)服務(wù)，鑄就**在所進入城市領(lǐng)先的市場地位：集中城市主要發(fā)展區(qū)域、城市中心、優(yōu)質(zhì)資源區(qū)域的高成長性、稀缺性土地，分享區(qū)域發(fā)展和升值的紅利，是**的投資重點。資源成長地塊大規(guī)?？旃?jié)奏1目標客戶集中于再改、豪宅客戶，對他們的市場期望和需求進行有效解讀，追蹤關(guān)注潛在高端客戶的需求和喜好轉(zhuǎn)變，善于引導(dǎo)市場趨勢及喜好，其創(chuàng)造的75％重復(fù)推薦率遠超同行。聚焦高端創(chuàng)新引領(lǐng)2提供卓越的品質(zhì)體驗感受，建立以“客戶最佳體驗”為核心的示范區(qū)，特別注重營造項目整體的人文氛圍、自然環(huán)境、優(yōu)質(zhì)建筑，讓人震撼和驚艷。景觀出眾最佳體驗3秉承“善待你一生”的服務(wù)理念，貫穿到每一個細節(jié)，以細節(jié)感動客戶，以專業(yè)打動客戶，并以品牌故事的方式廣為宣傳，深入人心。細節(jié)品質(zhì)人性服務(wù)5標準化操作思路，不同城市在標準的同時又保證品質(zhì)處于螺旋上升中。選用適合當(dāng)?shù)貧夂虻刭|(zhì)的材料，優(yōu)化成本。全國標準成本優(yōu)化4北京****優(yōu)質(zhì)區(qū)位和高端目標人群TOP2獨棟、聯(lián)排再改客戶豪宅客戶位于**畔中央別墅區(qū)，發(fā)展較早，最為成熟，是外籍高端人士首選聚居地。T2聯(lián)排、洋房位于中央別墅區(qū)東北方向，潮白河畔，交通便捷、自然環(huán)境好C疊拼、洋房臨近東五環(huán)，**高速路旁北京****以客戶需求為中心集中把握高端客戶的關(guān)注重點，滿足其需求：****集團核心技能強大的品牌號召力，眾口稱贊的產(chǎn)品，一流的客戶體驗，人性化的物業(yè)服務(wù)，鑄就**在所進入城市領(lǐng)先的市場地位：集中城市主要發(fā)展區(qū)域、城市中心、優(yōu)質(zhì)資源區(qū)域的高成長性、稀缺性土地，分享區(qū)域發(fā)展和升值的紅利，是**的投資重點。多項目多業(yè)態(tài)大規(guī)模快節(jié)奏1目標客戶集中于再改、豪宅客戶，對他們的市場期望和需求進行有效解讀，追蹤關(guān)注潛在高端客戶的需求和喜好轉(zhuǎn)變，善于引導(dǎo)市場趨勢及喜好，其創(chuàng)造的75％重復(fù)推薦率遠超同行。聚焦高端創(chuàng)新引領(lǐng)2提供卓越的品質(zhì)體驗感受，建立以“客戶最佳體驗”為核心的示范區(qū)，將客戶能接觸到的一切做到極致。用色彩斑斕，美輪美奐的示范區(qū)強勢沖擊客戶，溫馨的生活情景營銷激發(fā)客戶購買欲望。景觀出眾最佳體驗3秉承“善待你一生”的服務(wù)理念，貫穿到每一個細節(jié)，以細節(jié)感動客戶，以專業(yè)打動客戶，并以品牌故事的方式廣為宣傳，深入人心。細節(jié)品質(zhì)人性服務(wù)5標準化操作思路，不同城市在標準的同時又保證品質(zhì)處于螺旋上升中。選用適合當(dāng)?shù)貧夂虻刭|(zhì)的材料，優(yōu)化成本。全國標準成本優(yōu)化4北京****驚艷的展示區(qū)內(nèi)外界面分明，項目與周邊環(huán)境形成巨大反差：入口，眼前一亮通往項目的路，已有改變，還未明顯售樓處，趣意盎然樣板間，親和溫馨北京****驚艷的展示區(qū)沒有植物生長期，營造出超乎客戶期望的生活環(huán)境！北京****驚艷的展示區(qū)為數(shù)不多的硬質(zhì)鋪裝更多采用大量的軟景有生命的園林，比建筑本身更能打動人！北京****驚艷的展示區(qū)精細化的綠化理念，小尺度上注重植物層次的搭配！北京****驚艷的展示區(qū)**的紫色花海，紫色花海和白樺形成鮮明的對比**的示范區(qū)****的行道樹周圍注重色彩搭配，善于運用色彩對比，形成視覺沖擊！北京****驚艷的展示區(qū)善于運用起伏地形、坡地，注重車行尺度注重人的感受，人視線的把握拿捏到位，近人尺度十分舒服銷售大廳、樣板間周邊景觀做足功夫大小尺度空間的把握！北京****全程不同節(jié)點關(guān)注客戶感受入口外秩序化種植雪松輔以低矮的花灌木突出禮儀性與歸屬感入口內(nèi)部秩序化的銀杏簡潔大氣限定出導(dǎo)向性強烈的空間院墻外的植被景觀漸趨自然緩和客戶的心態(tài)水景的加入成為秩序與自然的過渡宅間近人尺度的灌木花卉給客戶心理上的減壓入戶的處理溫馨、私密使客戶最限度放松自我北京****驚艷的展示區(qū)兒童戲水場景供來訪客戶小孩游戲分不清稻草人還是園丁通過示范區(qū)、售樓處和樣板間展示出客戶未來的生活場景，通過體驗營銷感染客戶北京**棒**驚艷的展都示區(qū)真實的生某活化的冰亡箱生活中水糕池場景調(diào)味品真泛實呈現(xiàn)生活中的喂兒童桌Angl尖e女兒房****濃集團核心技能強大的品竿牌號召力閱，眾口稱螺贊的產(chǎn)品怕，一流的粗客戶體驗謠，人性化趕的物業(yè)服候務(wù)，鑄就瘦**在所咳進入城市百領(lǐng)先的市毯場地位：集中城鏡市主要轉(zhuǎn)發(fā)展區(qū)阿域、城識市中心珍、優(yōu)質(zhì)艦資源區(qū)菜域的高斥成長性認、稀缺輛性土地糖，分享詢區(qū)域發(fā)賄展和升龜值的紅于利，是咬**的早投資重真點。多項目多飛業(yè)態(tài)大規(guī)?？炜婀?jié)奏1目標客遵戶集中無于再改謀、豪宅濁客戶，咳對他們?nèi)f的市場蹈期望和唯需求進蒸行有效粥解讀，慌追蹤關(guān)村注潛在倆高端客踩戶的需粉求和喜似好轉(zhuǎn)變敘，善于月引導(dǎo)市孤場趨勢郊及喜好貪，其創(chuàng)需造的75％重復(fù)推層薦率遠超乏同行。聚焦高端創(chuàng)新引領(lǐng)2提供卓越卷的品質(zhì)體腳驗感受，克建立以“坡客戶最佳究體驗”為粗核心的示爪范區(qū)，特必別注重營鄭造項目整韻體的人文煉氛圍、自觀然環(huán)境、救優(yōu)質(zhì)建筑蹦，讓人震箭撼和驚艷足。景觀出眾最佳體驗3秉承“善怠待你一生洗”的服務(wù)戒理念，貫旬穿到每一膀個細節(jié)，禁以細節(jié)感堡動客戶，犯以專業(yè)打煎動客戶，互并以品牌殃故事的方絮式廣為宣蘋傳，深入翼人心。細節(jié)品爺質(zhì)人性服磨務(wù)5標準化操袍作思路，步不同城市擺在標準的蹤蝶同時又?？缸C品質(zhì)處偵于螺旋上閘升中。選境用適合當(dāng)職地氣候地超質(zhì)的材料當(dāng)，優(yōu)化成辟本。全國標準成本優(yōu)餅化4北京*么***嚴格的標聚準化動作香樟林藍湖郡、藍湖半山悠山郡藍湖香頌大城小院酈江風(fēng)格化標準化觀山水資源型產(chǎn)品線規(guī)模型產(chǎn)品線春森彼岸酈江紫都城水晶酈城睿城江與城別墅系富列洋房系值列高層系列風(fēng)格導(dǎo)向風(fēng)格型糕+標準酸型資源型零+規(guī)模每型****覽集團嚴格的銳標準化芬動作****肢內(nèi)部有成床熟產(chǎn)品庫嚼（內(nèi)部標描桿項目）猾，要求項謀目90%棕采用標準舞化產(chǎn)品，群10%自樣行創(chuàng)新。羅全集團售哀樓處（未結(jié)來的會所飲）只有五毀種標準，短在風(fēng)格、駕立面等方縱面不允許耳隨意改變戰(zhàn)。不同標幸準間風(fēng)格橡統(tǒng)一，延競續(xù)性好，例保證整體巡壽風(fēng)格的實舟現(xiàn)，可實?，F(xiàn)快速復(fù)流制**售樓揪處**售樓欠處***接*集團嚴格的松標準化院動作不同項目殺、不同城虜市之間在匙標準化的貪同時，在皺景觀、裝攪修標準、眠客戶定位拒、營銷推時廣力度等攪方面，要辨求新項目敵比之前的膠項目深度夫更深，品小質(zhì)更高。連排別制墅連排別墅***圖*集團成本控岡制嚴格控榮制成本案，材料廚盡量選似普通的供材料。同緯度選劑擇植物，佩根據(jù)地區(qū)敢特征、自浪然環(huán)境、快植物種類洋甚至當(dāng)?shù)貞讶说钠蜜櫟x擇，保場證成活易話打理，節(jié)噸約成本。***害*集團成本控制自建苗圃黨基地，解血決植物成?；盥实碾y查題，快速懷更換，同明時節(jié)約成脅本。****薯集團核心技儲能強大的倆品牌號陳召力，六眾口稱剝贊的產(chǎn)里品，一落流的客布戶體驗咽，人性豈化的物訓(xùn)業(yè)服務(wù)段，鑄就柳**在搜所進入廟城市領(lǐng)堂先的市挑場地位撿：集中城市貧主要發(fā)展垃區(qū)域、城克市中心、故優(yōu)質(zhì)資源甜區(qū)域的高繡成長性、旦稀缺性土柜地，分享值區(qū)域發(fā)展莫和升值的跡紅利，是沉**的投份資重點。多項目誼多業(yè)態(tài)大規(guī)?？炷喙?jié)奏1目標客蒙戶集中斯于再改句、豪宅股客戶，劫對他們倘的市場冷期望和炊需求進卷行有效妨解讀，犬追蹤關(guān)賢注潛在波高端客州戶的需怪求和喜送好轉(zhuǎn)變會，善于紗引導(dǎo)市炕場趨勢世及喜好職，其創(chuàng)付造的75％重復(fù)宮推薦率煮遠超同葡行。聚焦高端創(chuàng)新引領(lǐng)2提供卓越敬的品質(zhì)體午驗感受，騾建立以“盞客戶最佳嬌體驗”為攏核心的示種范區(qū)，特肉別注重營截造項目整接體的人文競氛圍、自潑然環(huán)境、互優(yōu)質(zhì)建筑總，讓人震簡撼和驚艷絡(luò)。景觀出倍眾最佳體驗3秉承“善侍待你一生伸”的服務(wù)騙理念，貫晴穿到每一翠個細節(jié)，以細節(jié)網(wǎng)感動客徒戶，以錫專業(yè)打涂動客戶揭，并以品牌皮故事的方般式廣為宣蔽傳，深入懸人心。細節(jié)品痛質(zhì)人性服室務(wù)5標準化操旁作思路，此不同城市病在標準的睬同時又保宏證品質(zhì)處丸于螺旋上色升中。選叔用適合當(dāng)燦地氣候地填質(zhì)的材料是，優(yōu)化成靠本。全國標節(jié)準成本優(yōu)化4北京**總**魔鬼在陜細節(jié)**服劉務(wù)，秉縫承“善冠待你一朱生”的雞服務(wù)理腸念，貫棕穿到每逼一個細嬌節(jié)，以薪細節(jié)感繞動客戶暈，以專瞞業(yè)打動孝客戶，歌進而形谷成美譽傍度?！貞c香賴樟林，剖示范區(qū)專每平米簽需有多超少銀杏買落葉也者寫入物借業(yè)管理山人員的舍工作指裳引里。北京**晉**魔鬼在細季節(jié)相框里的漆留言馬桶插座跨高度的考禁慮書房一角整齊的侍鞋套入門換鞋葛套處配飾冰可直接茶竹飲至上而得下的對勵細節(jié)關(guān)捉注北京*依***魔鬼在細寧節(jié)1：鋪滿鮮花宰的垃圾箱示范區(qū)中貢的雨傘善待自然持的環(huán)保理守念刻有企業(yè)臟理念的井詞蓋北京*膛***魔鬼在崖細節(jié)停車場標闊識的與園監(jiān)林渾然一憶體煙灰缸和額垃圾桶精致的樹什根處理維護中的砍大樹露臺的燒蔑烤場景保潔對適園林細牧節(jié)的維依護北京**因**魔鬼在夜細節(jié)五重景觀架一角：綠地/花寧陣/植被怠/灌木/伙大灌木隨處可正見的不紀死花露臺的施場景隨處可雷見的鳥困籠十字隔再窗，相湖框的感石受北京*吉***快速的市偏場反應(yīng)08年隙5月，屯北京市脆場進入葡深度調(diào)塌整，*影*兩個佩在售項前目銷售辯難度加之大，新清項目慘武淡入市開。三個項束目均為雕**自挑己的銷英售團隊摸銷售，陰對市場抓和客戶味態(tài)度的財變化快溉速把握趙。半個月內(nèi)潤T2項目勞迅速降價滅，C品類拳立即加裝而精裝修，輸通過價格軟調(diào)整在市酬場深度調(diào)功整前實現(xiàn)虹部分存貨禿快速出售冰?！叭娜┮馊珵槟浴钡奈飿I(yè)昆服務(wù)