南京市河西區(qū)某樓盤項(xiàng)目定位報(bào)告

精品資料網(wǎng)（）25萬(wàn)份精華管理資料，2萬(wàn)多集管理視頻講座精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料南京市河西區(qū)某樓盤項(xiàng)目定位報(bào)告前言《孫子兵法》一開(kāi)篇就講到，“夫未戰(zhàn)而廟算勝者，得算多也?！笔裁词菑R算？對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，就是項(xiàng)目的前期策劃，尤其是戰(zhàn)略和策略層面的把握與設(shè)計(jì)，即項(xiàng)目市場(chǎng)定位，在很大程度上決定了項(xiàng)目的成敗。本策劃方案是以專業(yè)的市場(chǎng)尺度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研分析、策略把握，根據(jù)土地資源的最高使用價(jià)值，以最符合市場(chǎng)需求及客觀有效可行的利益目標(biāo)來(lái)決定如何設(shè)計(jì)產(chǎn)品，如何確定其功能需要，即在技術(shù)可行，規(guī)劃許可且財(cái)務(wù)允許的前提下達(dá)到資源的最有效整合，并在保證效益最大前提下達(dá)到縮短銷售時(shí)間、減少投資風(fēng)險(xiǎn)、為開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)界樹(shù)立卓越形象的目的。一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景簡(jiǎn)要分析（一）總體宏觀環(huán)境（1）國(guó)家政局穩(wěn)定，政體改革對(duì)社會(huì)發(fā)展無(wú)不利影響，在中長(zhǎng)期內(nèi)有利于國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。（2）整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展呈現(xiàn)經(jīng)濟(jì)理論中描述的最佳狀態(tài)，加入WTO給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)更多的是機(jī)遇，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將成為中長(zhǎng)期的市場(chǎng)特征。“高投入、高增長(zhǎng)”的宏觀經(jīng)濟(jì)政策在短、中期內(nèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響是有利的，但是，該政策的中長(zhǎng)期是利、是弊，有待觀察和進(jìn)一步評(píng)估，以及后續(xù)相關(guān)政策的內(nèi)容而定。（3）非公有制經(jīng)濟(jì)，特別是私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展無(wú)論是質(zhì)還是量，都將有一個(gè)較大的發(fā)展，將成為未來(lái)市場(chǎng)中最活躍的部份。牙2瓜、區(qū)域經(jīng)濟(jì)飼及微觀環(huán)境抗（垮1召）本市經(jīng)濟(jì)剩發(fā)展勢(shì)頭良傅好，持續(xù)五乘年保持棋10%襖以上的增長(zhǎng)南速度，給城剃市發(fā)展奠定仰了良好的經(jīng)壓濟(jì)基礎(chǔ)。裹（駕2貧）經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)危，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)慨的進(jìn)一步優(yōu)蝴化，使占經(jīng)戒濟(jì)總量耍80%滾的國(guó)有企業(yè)蝴中的虧損面曉在減少，經(jīng)閃濟(jì)效益向好跡的方向發(fā)展排，但效益的醬增長(zhǎng)是有限黑的。冶（蘿3級(jí)）經(jīng)濟(jì)效益蠟在各行業(yè)之班間的轉(zhuǎn)變明軍顯。一方面奏，一、二類攪產(chǎn)業(yè)和傳統(tǒng)煉行業(yè)的人的舊收入增加有鳴限，另一方那面，新經(jīng)濟(jì)努的優(yōu)勢(shì)明顯用，相關(guān)從業(yè)恭人員的收入額水平提高很眉快。雖然這理部分總量逐移年增加，但當(dāng)還未成為社披會(huì)主流。與風(fēng)沿海及最發(fā)居達(dá)城市相比勵(lì)，質(zhì)與量上偵還有很大差園距。雖然，朵這一階層已束經(jīng)形成，但筐是力度與厚抗度，還很薄秧弱。甩（挑4瘡）全市的居絨民收入水平勿逐年增加，纖但增幅不大遲，短中期內(nèi)配不會(huì)有大的買提高，且社捧會(huì)財(cái)富階層腎歸集現(xiàn)象日件趨明顯。蛙（氣5菜）以住房需染求為代表的起市場(chǎng)需求增更加，梯級(jí)的歸消費(fèi)特征日業(yè)趨明顯，消伸費(fèi)信心、消繁費(fèi)力上升，燙消費(fèi)觀念與棕消費(fèi)品味不江斷提高，但篩居民消費(fèi)水狂平與消費(fèi)能勾力不協(xié)調(diào)。模（娘6深）城市進(jìn)程從的步伐進(jìn)一僑步加快，冤“箱一小時(shí)都市趴圈岡”雅的構(gòu)架建立全，使南京市趨做為一個(gè)國(guó)館際化中心城瓦市的吸引力草更大、市場(chǎng)球前景更加廣辯闊。胃3懶、行業(yè)背景你（煤1課）房地產(chǎn)業(yè)訊具有的和其幼它行業(yè)與人電民生活高關(guān)級(jí)聯(lián)度與高緊組密度的行業(yè)貢特性，使其役成為目前經(jīng)落濟(jì)發(fā)展中增大長(zhǎng)最快最具倍活力的行業(yè)泉之一。比（愁2押）其對(duì)經(jīng)濟(jì)梢增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)納率日益明顯則，日趨重要元，因此，國(guó)寧家在宏觀與判微觀上出臺(tái)幟了一系列的波相關(guān)政策，扔扶持、推動(dòng)罩、規(guī)范房地世產(chǎn)業(yè)向健康炎方向發(fā)展。算（弱3叫）行業(yè)處于絞上升期，發(fā)尾展環(huán)境好，堡發(fā)展前景廣燈闊，但是，源相對(duì)穩(wěn)定與默明顯的效益齊水平，加之渾相對(duì)低的進(jìn)抄入門檻，使險(xiǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)浮者日益增多結(jié)，競(jìng)爭(zhēng)程度蘋日趨激烈。鹽（省4摸）行業(yè)發(fā)展監(jiān)水平不斷提底高，相關(guān)政農(nóng)策的不斷出俱臺(tái)，促使整律個(gè)行業(yè)的發(fā)鉗展更加有序碎，規(guī)范并推鏡動(dòng)行業(yè)的競(jìng)薯爭(zhēng)水平、競(jìng)河爭(zhēng)層次向更末高的方向發(fā)銳展。報(bào)結(jié)論：欲本案發(fā)展的排宏觀環(huán)境良孕好，微觀環(huán)故境有利，大壘的市場(chǎng)環(huán)境懼風(fēng)險(xiǎn)較小，旬項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)神處于有利時(shí)煎機(jī)。糕二、項(xiàng)目市瓜場(chǎng)環(huán)境分析顧（一）南京鍵市環(huán)境概況叉1停、南京市概幻況額南京為中國(guó)畜沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)格達(dá)省份江蘇寬省省會(huì)，簡(jiǎn)妄稱寧，另有阿金陵、建鄴賄、石頭城等弟別稱。其地糾處長(zhǎng)江下游留，位于北緯避31慢度額14爹分，東經(jīng)郵118迫度嘗22賀分，東距長(zhǎng)墻江入?？诩s鴿300簡(jiǎn)公里鋸，西靠皖南淘丘陵，北接域江淮平原，命南望太湖水菠網(wǎng)地區(qū)。屬是亞熱帶季風(fēng)皮氣候區(qū)，四枝季分明，南魚京氣候特點(diǎn)密：冬季雪少弊；夏季多雨稱，有雨澇，姓長(zhǎng)江出現(xiàn)了鞏大洪水；中獲秋陰雨連綿邁，暮秋以后天干旱少雨，腐年平均雨天歲146飄天，年平均面氣溫訂15.9摔度，年均降摘雨量膠1214.信5卻毫米叔。市南京現(xiàn)轄十印一區(qū)（玄武偏區(qū)、白下區(qū)獄、秦淮區(qū)、殺雨花區(qū)、建膽鄴區(qū)、鼓樓勿區(qū)、下關(guān)區(qū)角、浦口區(qū)、扣大廠區(qū)、棲漆霞區(qū)、江寧陷區(qū)）四縣（柱六合縣、江便浦縣、溧水茄縣、高淳縣綿），全市總陡面積的6507連平方公里，芬其中市區(qū)耽2591.危78會(huì)平方公里，杜總?cè)丝诖?23.8銹萬(wàn)人，其中窯城鎮(zhèn)人口兩443.4授6茂萬(wàn)，農(nóng)村人純口陵180.3含4除萬(wàn)人?？v南京土地規(guī)釋劃自市中心訊向外共分為鑄七個(gè)級(jí)別，示市中心為一征級(jí)，城郊結(jié)晚合部為七級(jí)慧地；依社會(huì)耍經(jīng)濟(jì)文化發(fā)慘展程度的不菌同，鼓樓、華玄武、白下愚區(qū)為一類區(qū)凡域；秦淮、萍建鄴、下關(guān)畢、雨花為二男類區(qū)域；棲醫(yī)霞、浦口、標(biāo)大廠、江寧茄為三類區(qū)域摘。轎2乎、南京經(jīng)濟(jì)顯特征簡(jiǎn)析煮（曠1何）南京是我巧國(guó)東部地區(qū)奪重要的綜合前性工業(yè)基地初，已形成了校以電子、汽夠車、化工和漿一批地方特引色產(chǎn)品為主湯導(dǎo)的綜合性鹿工業(yè)體系。機(jī)（賣2撥）南京國(guó)有浪經(jīng)濟(jì)比重偏汗大，但隨著懶改革開(kāi)放步識(shí)伐的加快，射合資，私營(yíng)擁經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)古頭較猛，在泥某些經(jīng)濟(jì)領(lǐng)權(quán)域已占據(jù)優(yōu)土勢(shì)。穗（寄3票）娘98勸年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)賄總值為威825.1掠3放億元，筆9偽9碑年為溝895.3冶億元，同比丑增長(zhǎng)田8.5%辦，其中第一皇產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)蒙6%連，第二產(chǎn)業(yè)垮增長(zhǎng)雅9.3%刪，第三產(chǎn)業(yè)租增長(zhǎng)晚12.7%匯。慕（栗4嘩）眠99究年第三產(chǎn)業(yè)獵保持強(qiáng)勁發(fā)灑展勢(shì)頭，對(duì)既經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的秤貢獻(xiàn)率達(dá)到遇64.2%緣。什夕撥（世5皇）工業(yè)運(yùn)行撇質(zhì)量明顯改與善，國(guó)有大奧企業(yè)的支撐飯作用繼續(xù)增想強(qiáng)。起3傍、南京市人參口及居住情枝況畝南京市現(xiàn)總銷人口為掉623.8搭萬(wàn)人，虜10總年間共增加櫻107串萬(wàn)人，增長(zhǎng)挺20.7%栗，平均每年幅增長(zhǎng)姿1.84%聚,比主要原因是仇外來(lái)人口大聞量增加。錫剖秀516.8萬(wàn)人516.8萬(wàn)人2000.11.1623.8萬(wàn)人（圖一）寄員枯齡組人口的碑特點(diǎn)（如圖圾二）播（斷2季）鎮(zhèn)人口和賊農(nóng)村人口的驕比例（如圖檢三）沸生迎磨賞垂彎（圖三）駱城鎮(zhèn)人口：克443.4眨6雨萬(wàn)人，農(nóng)村于人口：盈180.3項(xiàng)4占萬(wàn)人贈(zèng)（宣3既）文化素質(zhì)窄（如圖四）期有焦振則煉易圍（圖四）紋南京做為江師蘇省文化中任心城市，已塊成為我國(guó)文壩、理、工、霞農(nóng)、林、醫(yī)配、藥、藝術(shù)竿、師范等學(xué)享科門類較全未的高等教育凡基地，共有止普通高等學(xué)廉校席31浙所，占全省泳普通高等學(xué)串校的售43%制。其中部委圓屬高校果16近所，省屬高財(cái)校顛11藥所，市屬高東校石3攜所，民辦高蔥?？?孤所，另有籌嘩建民辦高校蠻2孟所。稅南京市總?cè)烁芸谥衅骄颗钍f(wàn)人擁有嘆大學(xué)（包括役各種研究生悶、大學(xué)本科嶼、?？疲┪脑伝潭鹊娜耸】谫p12351洪人，高中（劃包括中專）嘩文化程度人油口拖20233練人，初中文華化程度的人寇口腰30828唯人，小學(xué)文泛化程度的人熱口壽24258骨人，文盲半乒文盲占值15絕歲以上的人柄口的協(xié)5.86%蝶，為吩36.5藏萬(wàn)人。泡（昆4刮）家庭人口醉比率出：胡平均每個(gè)家危庭戶的人口寬為寄2.92灘人，較棍1990腔年人口普查憤的峰3.44掀人減少了葬0.52紹人，這個(gè)數(shù)蠻據(jù)意味著家淚庭結(jié)構(gòu)越來(lái)思越小，另外少，晚育、少絮生及單親家輝庭比例都在配不斷上升。忍（喜5鈔）就業(yè)問(wèn)題柄：繞南京失業(yè)率總為窗3.4%窯，在業(yè)人口府中第一產(chǎn)業(yè)親占隨32.1%色，第二產(chǎn)業(yè)替占器37.2%途，第三產(chǎn)業(yè)節(jié)占齒30.7%庫(kù)。孔（撥6東）城鎮(zhèn)居委住會(huì)家庭按人姓均住房建筑驗(yàn)面積的住房耍比重檔見(jiàn)摩圾家單位按%皺合計(jì)子8m堅(jiān)2帖9飾-12m刺2很13執(zhí)-16m滴2茶17木-19m悟2召20其-29m塞2舉30土-34m御2夾40m憶2命以上遵全市貼100股10.8住17.4悠22.3規(guī)13.7倘22.3蓋7.3料6.2鎖市區(qū)紀(jì)100驗(yàn)11.6塊18.2湊23.5體14.2謙20.9貞6.5憑5.1特城區(qū)蔑100持13.5肯18.0按24.1鑒13.0飽20.5勺6.0念4.9連郊區(qū)敬1臭00父5.5驅(qū)18.5晝21.6勤17.8讀22.2謀8.4脆6.0且縣陷100從6.1抽13.5受16.0鵲11.1肆29.8懲11.5攪12.0慕（二）南京朝市房地產(chǎn)市草場(chǎng)背景分析排1栽、罰98-20儲(chǔ)00顆年全市商品漠房供求回顧還2000礙年，全市共震批準(zhǔn)上市銷在售商品房、論經(jīng)濟(jì)實(shí)用房螺的面積達(dá)顧319.7恰5燃萬(wàn)垂m邊2賣，與吧1999款的鞭319.7仍4天基本持平。曾新開(kāi)工項(xiàng)目貸414.1賄萬(wàn)平方米，籃其中住宅類盒項(xiàng)目新開(kāi)工野322.5料萬(wàn)費(fèi)m鍋2蠟，全年銷售鴨商品房窗254.2池萬(wàn)薦m看2茂，與上年狠221.2拒萬(wàn)平方米相諷比，增長(zhǎng)憑33翠萬(wàn)本m撓2央，其中住宅算銷售量暈223.3冤萬(wàn)平方米。肆詳細(xì)數(shù)據(jù)對(duì)辜比下列圖表注：克蚊嬸圖遵1-2旅1998-狼2000嘗年住宅類商泡品房銷售量株環(huán)比增長(zhǎng)比妥例號(hào)佩穗伶按注：（單位媽：萬(wàn)平方米英）需1999還較上年降低凳11.14界%,200鞋0跟年較上年增僵長(zhǎng)約20.7%菠圖襯1-199透5-200旗0上年商品房銷忌售量環(huán)比增紀(jì)長(zhǎng)比例瓦注：斃1996山年比上年增輩長(zhǎng)讀52.14倦%,199擾7震年比上年增爪長(zhǎng)矛20.79翅%,199頭8爐年比上年增碧長(zhǎng)奴17.67燒%,199萬(wàn)9元年比上年下放降魚12.57咐%,200禾0天年比上年增蛇長(zhǎng)賤14.9%割。狗鞏狡稅圖瞧1-3腔19箭98-20刺00降住宅銷售均周價(jià)環(huán)比馳賓腹注：（單位微：元鏟/M市2絹）殘1999照年較上年下敵降赴4.66%亦,膏，剃2000蜂年較上年增攜長(zhǎng)藥4.67%堅(jiān)。說(shuō)明：凈A尾、容99充年住宅市場(chǎng)允均價(jià)下降引136躺元劈/m訂2降，是因?yàn)閭€(gè)輔人購(gòu)房比例械劇增，住宅多郊區(qū)化造成左。右B翁、拉2000崇年住宅市場(chǎng)頑均價(jià)上浮售130夜元到/m鈔2職，是因城郊捷道路等公建平配套的完善宇，銷售市場(chǎng)宴活躍，特別軟是城區(qū)周邊銅房?jī)r(jià)上揚(yáng)使辛然?？p遺尤惱救圖增1-4持98賄年住宅銷售垃總量對(duì)象分膏類比例脅府扔哲圖鞋1-5作99糾年住宅銷售暗總量對(duì)象分蠶類比例乳圖閣1-6索2000堂年住宅銷售蒼總量對(duì)象分嶺類比例駕圖疾1-7何199鉤8-200野0妖年個(gè)人購(gòu)房奔按揭貸款戶據(jù)數(shù)環(huán)比增孕注：（單位后：戶脅/逢年）毯99尸年較上年增直長(zhǎng)墨33.8%械,2000槍年較上年增串長(zhǎng)穗82%屬佛歉圖青1-8侮19曲98-20擠00付年個(gè)人購(gòu)房稈按揭貸款總筑額環(huán)比增長(zhǎng)夕權(quán)掙注：（單位魄：億）燒99紛年較上年增抵長(zhǎng)李80.16腎%,200伯0訂年較上年增田長(zhǎng)族101.7克%姥2側(cè)、玉2001議年上半年南錯(cuò)京房地產(chǎn)市敵場(chǎng)分析亂（揀1起）沿2001建年上半年南奉京房地產(chǎn)市頓場(chǎng)運(yùn)行情況崖A絡(luò)、吼商品房銷售魚繼續(xù)保持良近好態(tài)勢(shì)，商滑品房銷售面業(yè)積同期增長(zhǎng)步9%,知推出新的商池品房銷售壓亭力不大，銷帥售周期縮短納，說(shuō)明市場(chǎng)換化程度仍在賓穩(wěn)步提高。厲慎其主要原因乘是，上半年曉拆遷量增加習(xí)，購(gòu)房需求尖上升，有關(guān)自部門適時(shí)出雀臺(tái)多項(xiàng)政策凳鼓勵(lì)市民購(gòu)贏房，對(duì)房市結(jié)走旺產(chǎn)生了墓重要作用。熔B悶、閃上半年全市痰房地產(chǎn)交易蕩面積、交易畢金額分別為萄111.8曬萬(wàn)平方米和啟31.66扎7慶億元，交易舊面積與去年買同期相比基坑本持平，商塞品房成交平束均價(jià)格為沙3202衡元銅/臂平米，比去紀(jì)年上漲鄰1.65%夕，其中商品鐮住宅成交平霞均價(jià)格為棄3108劫元眼/者平米，比去綢年平均售價(jià)側(cè)每平方上漲犯198嫩元，房?jī)r(jià)水峽平位居全國(guó)陪第表9榴位。員緩C伯、米有壤66.47禽%兄的購(gòu)房者通釘過(guò)銀行按揭叫的方式園住黎房夢(mèng)，個(gè)人稀住房貸款上敢半年新增神15媽億元，戶均耕借款臣19衫萬(wàn)元。憐D、君今年上半年媽個(gè)人住房貸瓜款持續(xù)向好脾的根本原因幼是：從南京作房地產(chǎn)業(yè)發(fā)他展現(xiàn)狀看，蟻目前無(wú)論在粘住宅、房屋散銷售和租賃吸等方面均進(jìn)蒙入上升時(shí)期逼，突出表現(xiàn)英為需求增長(zhǎng)脫加快，供求腥漸趨平衡，斥房?jī)r(jià)升勢(shì)確童立。另亡另外，相關(guān)銜部門及金融戰(zhàn)機(jī)構(gòu)也不失非時(shí)機(jī)出臺(tái)多磁項(xiàng)政策鼓勵(lì)概居民買房，棄如擴(kuò)大了公茫積金貸款范澤圍和額度，域并簡(jiǎn)化了操僵作手續(xù)等。毫疑（售2完）市場(chǎng)環(huán)境組及政策層面少2001業(yè)年南京房地瑞產(chǎn)有效需求畜不會(huì)比去年徹弱，整體市達(dá)場(chǎng)平均價(jià)格炭穩(wěn)中有升，鑒各區(qū)域之間詳升幅不一。殼房地產(chǎn)品牌踢、規(guī)模建設(shè)雪成為當(dāng)前南育京開(kāi)發(fā)商對(duì)廢房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的朗首要認(rèn)知，甩市場(chǎng)消費(fèi)需訪求的多樣化價(jià)迫使房地產(chǎn)私開(kāi)發(fā)企業(yè)走暗向細(xì)分市場(chǎng)跌。禮經(jīng)濟(jì)適用房最建設(shè)作為體真現(xiàn)國(guó)家驅(qū)“爺居者有其屋嗎”裝的政策，而片在今年加快伙發(fā)展、完整農(nóng)的住房供應(yīng)押體系可望逐羽步形成。良房地產(chǎn)中介指業(yè)發(fā)展可望容有所飛躍，舞房地產(chǎn)一、律二、三級(jí)市頓場(chǎng)的發(fā)展增煙加了房地產(chǎn)隙市場(chǎng)容量，搞中介業(yè)務(wù)市覽場(chǎng)細(xì)分不可華避免。辱已購(gòu)公房上牙市交易量將子因?qū)捤烧邩某雠_(tái)而加它速增長(zhǎng)，房源地產(chǎn)二、三容級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)蒙可望形成規(guī)膚模。嫁房地產(chǎn)投資虛功能可能因集為房屋租賃把稅費(fèi)降低而融開(kāi)始啟動(dòng)，牢用于投資買孩房可望成為搶房地產(chǎn)市場(chǎng)距需求的一個(gè)斑因素。傅住房消費(fèi)中還金融支持力斜度將明顯加蠢大，啟動(dòng)消嶼費(fèi)信貸解決葉住房將被大赤多數(shù)買房者欲接受。管隨著網(wǎng)絡(luò)的欣普及、房地際產(chǎn)網(wǎng)站在傳鍋遞房地產(chǎn)信五息，提供專屠業(yè)的市場(chǎng)調(diào)驕查平臺(tái)，網(wǎng)巨上樓盤展示異等功能將得鑄到較好的發(fā)梁揮。濟(jì)仍南（礦3級(jí)）市場(chǎng)需求費(fèi)層面（支撐宏因素）禍經(jīng)濟(jì)的持續(xù)志發(fā)展以及城控市建設(shè)的不季斷投入，觸預(yù)動(dòng)人們對(duì)房怒地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)阻期充滿信心吧。芽2001含年南京市將集進(jìn)行大規(guī)模碰的城市改造色、貨幣拆遷案加大，這將嶄成為住宅消附費(fèi)最為現(xiàn)實(shí)占的需求基礎(chǔ)偷。腰貨幣化分房疏也將于今年誼加快啟動(dòng)，峽部分單位的送住房補(bǔ)貼將歪致使拿到住同房補(bǔ)貼的年癢輕人持幣購(gòu)變房。冠因房地產(chǎn)二鎖三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)照動(dòng)而帶來(lái)的襪以舊換新、紹以小換大的侍新增需求增悅加。午房地產(chǎn)租憑鏈稅費(fèi)減半征鍋收的政策，脈將有效刺激紹消費(fèi)者置業(yè)術(shù)投資的欲望伶，促進(jìn)房屋辣銷量的增加盼。勢(shì)金融機(jī)構(gòu)越天來(lái)越寬松的袋住宅貸款消色費(fèi)政策，進(jìn)驚一步降低入移市門檻，將礎(chǔ)使入市購(gòu)房鬼者基數(shù)增加聰。乳要求結(jié)婚的耗年輕人，私晶營(yíng)業(yè)主，二差次置業(yè)者為口改善居住條術(shù)件，追求生葡活品質(zhì)，在裂南京購(gòu)房群雞體中所占比缺重日益增大剩。膏南京都市圈匙的形成對(duì)周式邊城鎮(zhèn)的輻福射，將吸引駕周邊居民購(gòu)波買南京房產(chǎn)弟。輝（三）階盈結(jié)論綜述麗綜合以上市陣場(chǎng)分析可以擊看出，南京棗房地產(chǎn)市場(chǎng)波在消費(fèi)者日浩趨理性，開(kāi)咬發(fā)商日趨成邪熟，政策法西規(guī)日趨完善且三股力量的懶推動(dòng)下，已熱發(fā)生了質(zhì)的弦變化，主要刺表現(xiàn)可歸納籮為以下幾點(diǎn)愁：肅A吳、宏觀經(jīng)濟(jì)鏟形勢(shì)依然向璃好，政策與示環(huán)境對(duì)房地字產(chǎn)業(yè)發(fā)展有喬利。排磁推受國(guó)家繼續(xù)雜實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)鍵需、拉動(dòng)經(jīng)存濟(jì)增長(zhǎng)、積制極的財(cái)政政惹策的影響，王普遍看好房錘地產(chǎn)市場(chǎng)的躍巨大潛力，凱形成南京房世地產(chǎn)市場(chǎng)持暖續(xù)熱銷趨勢(shì)貓是多種因素甲綜合、集中漲影響的結(jié)果備，南京房地僚產(chǎn)市場(chǎng)多年失健康規(guī)范發(fā)戲展，加之廣購(gòu)泛的宣傳引熟導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)掉作逐步放寬舞條件，市民洪賣舊買新的腔積極性逐步傷得到調(diào)動(dòng)和助發(fā)揮，南京公房地產(chǎn)市場(chǎng)斃已經(jīng)形成二接、三級(jí)市場(chǎng)厲聯(lián)動(dòng)的良好濃局面。慣染B飾、南京房地璃產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)升進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)屑作期閃霉南京房地產(chǎn)抹市場(chǎng)經(jīng)過(guò)肚1蝕年半的完全劃市場(chǎng)化運(yùn)作剩，開(kāi)發(fā)商在根項(xiàng)目運(yùn)作上選已經(jīng)較為成步熟，具體表白現(xiàn)為：蠢（窯1煩）小區(qū)的成萌片開(kāi)發(fā)或數(shù)暑個(gè)小區(qū)的聯(lián)牽合開(kāi)發(fā)成為不主流，開(kāi)發(fā)甜商開(kāi)發(fā)規(guī)模膨在擴(kuò)大，特略別是江寧、背河西地塊的遣開(kāi)發(fā)熱潮中菌開(kāi)發(fā)商的地華塊普遍較大計(jì)，見(jiàn)縫插針度式的項(xiàng)目幾達(dá)乎很少；嚼（佛2禽）開(kāi)發(fā)商更晨注重個(gè)人消敵費(fèi)市場(chǎng)，弘尋揚(yáng)個(gè)性是今把年樓市的總何體特征，不汽同的開(kāi)發(fā)企否業(yè)按照市場(chǎng)富定位，產(chǎn)品珠價(jià)位和產(chǎn)品塘特征打造不洽同品牌，形亦成不同風(fēng)格華，開(kāi)發(fā)雷同萍現(xiàn)象在減少今；戲（鹽3暑）注意房地芳產(chǎn)的營(yíng)銷策音略，尋找適對(duì)合于自己的販代理公司；聲（餅4肺）外地名牌份大公司紛紛煎打入南京，救目前對(duì)南京揉房地產(chǎn)市場(chǎng)未格局沒(méi)有產(chǎn)艇生較大的影憐響；矩C宵、出現(xiàn)多種暈主題社區(qū)，蜘部分營(yíng)銷概悲念需要詮釋徒做岸南京房地產(chǎn)紅市場(chǎng)目前已期經(jīng)出現(xiàn)特色如較為明顯的艙主題社區(qū)，晨主題社區(qū)的廟出現(xiàn)既是開(kāi)臥發(fā)商的一個(gè)屯賣點(diǎn)，同時(shí)目也是開(kāi)發(fā)商脹精心打造社球區(qū)的某一功慨能，有利于匆同類群體的魚生活。如月覺(jué)安花園的康巧居住宅，亞俘東花園的生岡態(tài)住宅，萬(wàn)寺欣花園的運(yùn)贊動(dòng)社區(qū)，武夏夷花園、金滿陵甲天下的集TOWNH界OUSE癥，中國(guó)人家悶、江南名府萍的復(fù)古、園爛林風(fēng)格等。競(jìng)另外部分開(kāi)擁發(fā)商過(guò)分追閃求制造概念棵，如環(huán)保住咳宅、綠色住違宅等，只是夏為了營(yíng)銷炒蕩作，無(wú)實(shí)質(zhì)者性的內(nèi)容。紅D會(huì)、中介機(jī)構(gòu)壓已經(jīng)迅速成剪長(zhǎng)，二手房?jī)斒袌?chǎng)上升勢(shì)臟頭明顯夢(mèng)仇房地產(chǎn)市場(chǎng)畝化運(yùn)作產(chǎn)生廣一批具有一蓮定品牌的營(yíng)訴銷代理公司守和專營(yíng)二手乘房、運(yùn)行較吳為規(guī)范移,漢有創(chuàng)品牌意閱識(shí)的中介機(jī)奶構(gòu)。根據(jù)調(diào)她查顯示誓,利有糠68%般的人愿意通咽過(guò)中介公司播代理銷售好,欲認(rèn)為比較省河事午,梁自己缺乏房遣產(chǎn)知識(shí)等。版E辣、房地產(chǎn)網(wǎng)隱絡(luò)漸成氣候現(xiàn),看網(wǎng)上交易占體有樓市一席嚴(yán)之地者杠房地產(chǎn)網(wǎng)站納得到進(jìn)一步燥運(yùn)用，除了基發(fā)揮原有的薯媒體傳播功巨能外，利用凱其互聯(lián)優(yōu)勢(shì)婚推出的網(wǎng)上康售樓處有效君的溝通供求障雙方，市民膨可進(jìn)行在線疤網(wǎng)上預(yù)定，促目前，南京大市房地產(chǎn)網(wǎng)叛站每月通過(guò)石網(wǎng)站登記發(fā)聽(tīng)布的各類房土屋出售、出槐租信息達(dá)騾1000漿余條，據(jù)不歸完全統(tǒng)計(jì)，暮一年來(lái)通過(guò)飽網(wǎng)站查詢信尊息達(dá)成交易具的二手房達(dá)糖100剖多套，房屋儀租賃多達(dá)孝400污余套。院F醬、下半年南之京房地產(chǎn)市恰場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈應(yīng)享隨著河西板怕塊、城東板伸塊、城南板紋塊的配套設(shè)德施日漸完善燈，江寧撤縣凝改區(qū)，亞?wèn)|萄新城的崛起齊，以及各大莖板塊均有規(guī)質(zhì)模較大、品信質(zhì)較好的個(gè)命案相繼推出晶，使得板塊朝間互為搶奪像市場(chǎng)占有率廊的競(jìng)爭(zhēng)日益磚激烈。支待部分本土開(kāi)覆發(fā)企業(yè)率先述進(jìn)入市場(chǎng)化州、規(guī)范化、孟專業(yè)化的運(yùn)暢作，他們依喊托市場(chǎng)、細(xì)美分市場(chǎng)、分閉析市場(chǎng)、創(chuàng)粘造滿足有效犧細(xì)分市場(chǎng)的岔魅力化產(chǎn)品玉，這樣，一疤些技術(shù)力不昌強(qiáng)，資本不繁雄厚的開(kāi)發(fā)勢(shì)企業(yè)將面臨臭被市場(chǎng)淘汰炊和被兼并的博危險(xiǎn)。同時(shí)鍬外地知名開(kāi)睜發(fā)企業(yè)紛紛幕進(jìn)駐南京，拘亦使競(jìng)爭(zhēng)越筍發(fā)激烈。（鍵如深圳萬(wàn)科國(guó)、大連萬(wàn)達(dá)需等）。白弊策劃代理公艷司深層次介絲入房市，營(yíng)莫銷概念迭出陣，營(yíng)銷方式顛創(chuàng)新，營(yíng)銷康手段多樣，早宣傳力度加疊大，亦使競(jìng)薪爭(zhēng)激烈程度嚼上升。溜諸市場(chǎng)由過(guò)去躬的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)匙走向品牌和攜規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)，崇對(duì)于小型開(kāi)蹄發(fā)公司只能館在夾縫中求相生存。刮綜上所述，漿隨著城市化苦進(jìn)程的加快甜，住房需求爸的持續(xù)走強(qiáng)巧，以及市場(chǎng)功游戲規(guī)則的仙不斷規(guī)范，奧房地產(chǎn)市場(chǎng)從的集中度將豈逐漸提高，咬一部分房地抵產(chǎn)商將在未乳來(lái)一段時(shí)間針內(nèi)發(fā)展壯大次并成為行業(yè)犁領(lǐng)袖和強(qiáng)勢(shì)細(xì)企業(yè)，另一煮部分企業(yè)將滿會(huì)淪為行業(yè)好弱勢(shì)企業(yè)或碗被淘汰出局鞠。選擇不同線的戰(zhàn)略類型相，對(duì)房地產(chǎn)蠢企業(yè)來(lái)說(shuō)，執(zhí)意味著不同謊的前途和命拒運(yùn)，未來(lái)地陶產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)核心燭是品牌戰(zhàn)略幣的競(jìng)爭(zhēng)。拆三題掃、區(qū)域市場(chǎng)慨分析裹河西地區(qū)總楊體規(guī)劃鳴揚(yáng)市政府將用活5條—困10年時(shí)間品，把新秦淮訊河以北，外牌秦淮河和鳳攪臺(tái)南路以西詠，長(zhǎng)江以東保的55.7叔平方公里范包圍建成一個(gè)淹現(xiàn)代文明的筍濱江特色交心相輝映的現(xiàn)控代化新城區(qū)托。規(guī)劃中的鼓新城區(qū)分為喚北部新城區(qū)腹，即緯七路衫以北區(qū)域，刺占地19.殲6平方公里薦，這一塊的通建設(shè)任務(wù)主躁要是整合已突建地區(qū)，完鎮(zhèn)善配套設(shè)施壘。緯七路以腹南為南部新方城區(qū)，占地蓮36.1平據(jù)方公里，其老中包括奧體階板塊，新城編區(qū)中心區(qū)的辨建設(shè)。玉未來(lái)的新城野區(qū)將是一個(gè)順以文化、體過(guò)育、商務(wù)3米大功能為主浮的城市副中符心，居住與割就業(yè)兼顧的討中高檔居住胖區(qū)和以濱江防風(fēng)貌為特色堪的城市西部殘休閑游覽地厘。毯河西地區(qū)房彼地產(chǎn)市場(chǎng)概悠況輝1、區(qū)域市災(zāi)場(chǎng)發(fā)展沿革東河西地區(qū)房屑地產(chǎn)總體上躺明顯落后于異市區(qū)及東郊辮區(qū)域，早期宗發(fā)展緩慢，仍有部分外資服開(kāi)發(fā)公司進(jìn)第入；從96袍年開(kāi)始，在汗市政府刊“師三年大變樣些”鋪政策驅(qū)動(dòng)下窗，開(kāi)始出現(xiàn)孕若干房地產(chǎn)毀項(xiàng)目，但發(fā)宋展速度仍不晉快。之后，漿隨著規(guī)劃的煩實(shí)施及市政棄配套基礎(chǔ)設(shè)承施的完善，乞特別是芹“婦南京新外灘河”躺概念的提出盒和政府媒體調(diào)的大量宣傳壇，逐漸顯現(xiàn)麗出熱門勢(shì)頭跨，尤其在9澡9年個(gè)人住客房消費(fèi)啟動(dòng)斷后，更是以糖大規(guī)模社區(qū)掛及價(jià)格優(yōu)勢(shì)饑搏得大眾市兔場(chǎng)的專寵，窯2000年功成為各個(gè)區(qū)榆域房地產(chǎn)市乖場(chǎng)中最為亮似眼的黑馬。墊在2001不年發(fā)展勢(shì)頭聯(lián)依然強(qiáng)勁，槽并逐步成為慶南京市最具蠟競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的禾成熟的房地死產(chǎn)板塊。2姓001年底尺，貢“眼河西新城區(qū)沖”妹的戰(zhàn)略規(guī)劃哀一出臺(tái)，就駐博得市民一塵片喝采，并棉為2002爛年姻—蘆2005年索河西地區(qū)的往發(fā)展，打下惡堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。滔2、區(qū)域市除場(chǎng)現(xiàn)狀分析賺2002年姜該區(qū)域房地貫產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)鼓將日趨白熱宴化。僅在北狼片區(qū)域的草怕場(chǎng)門、清涼堵門延線20田02年上市捉銷售項(xiàng)目總?cè)蓖度爰s80咸萬(wàn)稅m否2棵，約28億幟元銷售額。哲其中僅清涼山門大街銷售工項(xiàng)目總投入藝約29萬(wàn)旬m癢2胳，約10.望5億銷售額濾。而200感1年整個(gè)河孩西銷售額也毯僅17億元智，可見(jiàn)今年式市場(chǎng)公應(yīng)量話之大及竟?fàn)幷嬷ち?。故凳?zhǔn)確把脈市乓場(chǎng)，整合自扮身資源，跳裝出競(jìng)爭(zhēng)范疇和或減少相對(duì)蹈競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，榮將作為本案釘主要突破口跟。兄3呈．市調(diào)匯總辟分析若此次調(diào)研針玻對(duì)性收集2賄5個(gè)項(xiàng)目（李包括8個(gè)潛肝在競(jìng)爭(zhēng)地塊詞調(diào)研）凝為了便于分幣析比較，將口河西地區(qū)分治為南北兩片擠區(qū)域。南片別以集慶門大攝街和應(yīng)天路臉為主干線。儲(chǔ)北片以清涼墊門大街和草腐場(chǎng)門大街為示主干線。水以下將河西疏各區(qū)相對(duì)特顛色和有競(jìng)爭(zhēng)哈力個(gè)案列表奮。愿戶型配比、廟面積區(qū)間統(tǒng)樸計(jì)表：捧房型慮市場(chǎng)份額似面積區(qū)間（蒸m默2擺）挑2房殼25%氣80借—嫩100獎(jiǎng)3房霧60%緒100碗—母120往125敲—蛇135慈4房芝10%律135撲—釣150貢樓中樓幻5%斃160艷—雪210父1、主力戶纖型配比分析訴以上述個(gè)案叫匯總可以看槐出，河西地慶區(qū)個(gè)案的主概力戶型為二路房及三房（訓(xùn)其章中枝三房是絕對(duì)世主力），因咸個(gè)案所處區(qū)億域不同、售臥價(jià)不同，其胸戶型配比亦刃相應(yīng)產(chǎn)生變耳化。主要表亭現(xiàn)在區(qū)域環(huán)扶境越佳，則寧三房的比例李越高、套型草面積亦愈大奶，這一點(diǎn)在婚北部新城區(qū)給表現(xiàn)尤為突縮出。而樓中響樓因面積大姐總價(jià)高，客赴群總量較小抄，大部分開(kāi)彼發(fā)商對(duì)此客給群把握能力醉不足，缺少伴信心。故只芒有個(gè)別個(gè)案通規(guī)劃有樓中劑樓，且去化嘩有一定困難喂。如樓中樓慶面積能控制過(guò)在阻180唱m榨2椅以內(nèi)，在格余局上能加以毯調(diào)整，去化寧應(yīng)不成問(wèn)題阿。裁2、主力戶偶型面積分析倚二房及三房陡做為河西個(gè)莖案的主力戶蟻型，其面積介集中在二房適80選—告100m惑2從、三房10往5味—灶135m糊2藝。北部新區(qū)本戶型面積明體顯大于南部鋪新區(qū)，銷售專去化相當(dāng)良眼好，說(shuō)明河賴西地區(qū)整體臭配套逐步完照善，形象不喚斷提升，吸辮引大量市區(qū)舉內(nèi)及近郊換渴屋族的目光色。攝但該區(qū)域大午戶型大面積界房源比例較炮少，尤其在父本案所處的謎北部片區(qū)。早此成熟板塊悠，4房及以謀上房型20怪01年僅金死陵名人居等贊2、3個(gè)案貨有推出。市膜場(chǎng)機(jī)會(huì)較大威。如花開(kāi)四湊季4房占三筋成強(qiáng)，且一陷經(jīng)推出即受副到市場(chǎng)青睞越。大由此可見(jiàn)，抱此區(qū)域4房肝、躍層房源勉相對(duì)較少，復(fù)且客群因推棗出房源選擇推余地小，去度化量變小。膏客群需求得嗚不到滿足，晚客群含金量膽相對(duì)較高，醬市場(chǎng)機(jī)會(huì)大塑。巾3、價(jià)格分外析雞南區(qū)均價(jià)：礎(chǔ)3300印—缺3500元迷/糟m非2干北區(qū)均價(jià)：餅草場(chǎng)門區(qū)域拼355盜0永—扔3750元宏/僻m扮2曠熊跑清涼門區(qū)域耗360顏0安—愚3800元停/爽m識(shí)2恨梅情江東路區(qū)域今330梨0艱—吐3650元愛(ài)/嘩m少2邪此價(jià)格針對(duì)詞現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)格染的反饋，因瘦我司對(duì)河西罷進(jìn)行了長(zhǎng)期塊的市場(chǎng)跟蹤濫、分析，對(duì)溝價(jià)格變化情寶況較清楚。嫩以上價(jià)格不碌能真實(shí)反應(yīng)風(fēng)市場(chǎng)，大部贈(zèng)分樓盤主力慘去化價(jià)格低螺于現(xiàn)價(jià)格1示00尚—獻(xiàn)300元不儲(chǔ)等，例長(zhǎng)江辱之家主力去饞化在200勇1年成交均騙價(jià)3300襪元以內(nèi)/脫m孤2采，聚福園局牌部（中庭周聲邊）報(bào)價(jià)高間達(dá)4600艙元/醒m胞2辨，但當(dāng)時(shí)去韻化較快的為撞臨街300泊0元/賴m墨2添的房源，個(gè)憂案成交均價(jià)格3300元妖/敢m姐2槽左右。蜘由于河西頻襲頻爆光于大婚眾面前，城滲市副中心、殿新城區(qū)規(guī)劃維、奧體板塊志、秦淮河整邊治、道路拓驢寬等利好消裹息不斷出臺(tái)舒，使部分開(kāi)練發(fā)商背離價(jià)鑄格市場(chǎng)，把肌樓盤價(jià)格炒刑作得有價(jià)無(wú)泉市。心本案區(qū)域2兼002年價(jià)省格走勢(shì)應(yīng)在抱3600衫—險(xiǎn)3750元臣/掌m御2優(yōu)，成交均價(jià)榴較為合理。歉在此基礎(chǔ)上碌因檔次及地掉段等優(yōu)勢(shì)不穴同，可作2柏00丈—光300元/靠m奔2獨(dú)的上下浮動(dòng)犯。絞結(jié)論：隨著托奧體板塊開(kāi)巧工，河西新宵城區(qū)的建設(shè)倆，河西發(fā)展瓣重心及熱點(diǎn)構(gòu)正向南片區(qū)軍轉(zhuǎn)移。南北居價(jià)格差距逐盆步縮小，且尿萬(wàn)科金色家婦園、江南名煉府、云景美被地等優(yōu)秀樓水盤的推出，它將打破蠻“蒙南窮北富持”戶這一現(xiàn)狀，呈南北競(jìng)爭(zhēng)將蠟不斷加劇。朱4.尸競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分籌析駕1、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)證案概況專如前所述，薯因本案屬城叢市副中心區(qū)松，客群組成掉多樣化，且顯輻射到以鼓廢樓區(qū)為主的頑全市區(qū)域，弟原則上全市仆跟本案價(jià)位昌相鄰且品質(zhì)咐相近的個(gè)案竭都列為本案惡之競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鵝，根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)痛力強(qiáng)弱，本居案主要競(jìng)爭(zhēng)走個(gè)案應(yīng)集中演在城西區(qū)域委（詳見(jiàn)河西紐個(gè)案統(tǒng)計(jì)表墓中有*項(xiàng)目笛）。其次城油中她“粉金鼎灣露”“腦香格里拉花當(dāng)園瞇”譽(yù)，城東閃“速湖畔之星片”“系梅花山莊嚴(yán)”經(jīng)等中高檔物苦業(yè)與本案有賢一定競(jìng)爭(zhēng)力狼。紹●付滑競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案綜殃合分析：玩從以上競(jìng)爭(zhēng)樓個(gè)案分析可僵以看出，河送西新區(qū)個(gè)案極經(jīng)過(guò)三年多恐的開(kāi)發(fā)與銷話售，已消化楚相當(dāng)部分市漁場(chǎng)需求，多蒼數(shù)項(xiàng)目在規(guī)它劃、包裝、夢(mèng)宣傳上較前話幾年有了明錢顯進(jìn)步，但嫌大部分項(xiàng)目軌設(shè)計(jì)趨于雷萍同，個(gè)性化丑產(chǎn)品較少；糖同時(shí)也看出啟目標(biāo)客群對(duì)君社區(qū)環(huán)境及界居住品質(zhì)要岸求越來(lái)越高畏，購(gòu)房行為巧也逐步趨向匹理性，主要虜呈以下特點(diǎn)完：疏A.灣規(guī)劃混——籍/建筑形柱態(tài)彎：已由6層朝的多層建筑星向以小高層厭和高層建筑辜為主的中高編檔綜合型社洋區(qū)發(fā)展。冠/主力戶辜型：?jiǎn)?15核—翼130m清2嗓的三房孩B.鐘配套參——晶/中庭規(guī)期劃面積大，鑒多數(shù)個(gè)案的捎環(huán)境建設(shè)、碼園林、休閑賄設(shè)施從設(shè)計(jì)詠到施工都不其夠精細(xì)。褲/多數(shù)項(xiàng)帝目規(guī)劃有社存區(qū)小型會(huì)所柱，但內(nèi)部設(shè)娃施不夠完善偽或華而不實(shí)修，未能形成貿(mào)強(qiáng)有力的賣舉點(diǎn)。疾/安防系西統(tǒng)、物業(yè)管斯理較為齊全易，先進(jìn)?？薈.料價(jià)格齊——痰/臂該區(qū)域市場(chǎng)姐價(jià)格經(jīng)歷一扛段快速拉升碑期。諷/該區(qū)域饞已形成市場(chǎng)紹認(rèn)同的價(jià)格話，但個(gè)案間漁價(jià)差較大。聾/平均價(jià)伶位：330違0逃—膀3800元賤/m劍2趟D.贈(zèng)銷售情況繳——守移/多層銷俗售較好。堡/點(diǎn)式高荒層大部分銷濁售不佳。昆/面積適浮中的二、三污房去化較快漆。梨/面積適歲中的四房需摘求量較大。乎/大面積最房型及樓中濱樓，由于早棉期規(guī)劃陳舊挺的原因及總繭價(jià)高致使銷貴售速度緩慢貨。醋/低樓層鳴或朝向不好槍的戶型較難刊銷售。板E.原行銷企劃烘——盛/產(chǎn)品規(guī)買劃缺乏明顯浮特色，無(wú)法細(xì)與其他項(xiàng)目蝕形成個(gè)性區(qū)吸隔。北/行銷企恢劃的缺乏戰(zhàn)糧略性策略，疑難以達(dá)到事剛半功倍之功獵效。省/廣告宣蔥傳平淡無(wú)奇村，處功能性銹訴求階段。姿結(jié)論：目前攔該區(qū)域已推粉出個(gè)案中，門能與本案形趟成競(jìng)爭(zhēng)的個(gè)體案幾乎沒(méi)有蜘。有競(jìng)爭(zhēng)能至力如花開(kāi)四牛季已售磬，晌長(zhǎng)江之家、把聚福園已被賠大眾認(rèn)同為莫該區(qū)中檔個(gè)闊案，主要競(jìng)質(zhì)爭(zhēng)將來(lái)自即幫將開(kāi)盤的個(gè)摸案。他們?cè)诋a(chǎn)規(guī)劃定位、叮檔次上能吸慕收現(xiàn)有個(gè)案集優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化蛋主題開(kāi)發(fā)，友注重品質(zhì)，娃如萬(wàn)科金色煮家園、蘇寧國(guó)千秋情緣等應(yīng)項(xiàng)目。蹈2、潛在競(jìng)?cè)粻?zhēng)個(gè)案概況噸：誘計(jì)地塊位置適項(xiàng)目規(guī)模斃規(guī)劃用途烏速度情況俱預(yù)計(jì)售價(jià)取開(kāi)發(fā)商廚龍園西路龍膚鳳花園西側(cè)罪占地面積歌4萬(wàn)平方米粉，暮總建筑面積披10萬(wàn)平方槐米倉(cāng)住宅籠（小高層）違土地已平整奶打樁召3500元膝/賽平方米臂南京建設(shè)發(fā)役展總公司們金源太古城蠟虎距北路嬸占地面積叔3萬(wàn)平方米潔，總建筑面奉積拳8萬(wàn)平方米跌住宅耐（小高層）罩土地平整舅4000元拿/掃平方米耐江蘇省金源挺灘涂往置業(yè)有限公吩司吐金基唐城蕉總建筑面積削12萬(wàn)平方警米左右錯(cuò)住宅蛙土地正在拆少遷習(xí)3600元草/確平方米匯金基房地產(chǎn)鹿萬(wàn)科金色家填園帶二道埂子泉總建筑面積雄15萬(wàn)平方流米很住宅樸3層樓面已5000元醒/禿平方米岡萬(wàn)科房地產(chǎn)舅雅瑰園2期刑總建筑面積學(xué)7萬(wàn)平方米懶住宅歷（多層為主雪）蠅土地平整兼3400元角/鎮(zhèn)平方米核蘇寧房地產(chǎn)潮千秋情緣撐總建筑面積片13萬(wàn)平方暑米運(yùn)住宅躲（小高層）粥土地平整狠3650元楚/絡(luò)平方米浪蘇寧房地產(chǎn)撒城市高爾夫猜總建筑面積薪7萬(wàn)平方參米句住宅躬（小高層）漂土地平整言3600元析/帖平方米像未來(lái)鑫園囑總建筑面積橋9萬(wàn)平方米尊住宅烏（小高層為牽主）冬土地平整甩市供銷房地居產(chǎn)甲●碑判潛在個(gè)案分蒙析：誰(shuí)從以上潛在肝競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案概醫(yī)況可以看出匙，這些個(gè)案嫁無(wú)論是在規(guī)蛋劃設(shè)計(jì)、規(guī)注模、價(jià)格都王與本案相近誤，且都預(yù)計(jì)疼在今年中旬迅或年底推出巡，其中不乏魂有開(kāi)發(fā)實(shí)力廊雄厚，產(chǎn)品責(zé)規(guī)劃到位的閃個(gè)案，如萬(wàn)摟科地產(chǎn)的良“隙萬(wàn)科金色家無(wú)園捆”亭、蘇寧千秋梳情緣等高檔兔社區(qū)，都是忍本案強(qiáng)有力毛的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手跪。主要表現(xiàn)柴在：壁這些潛在競(jìng)梁爭(zhēng)個(gè)案的目獨(dú)標(biāo)市場(chǎng)與本肉案相近，將鞭與本案一起設(shè)爭(zhēng)奪目標(biāo)市利場(chǎng)份額。河大部分潛在拾競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的料規(guī)模超過(guò)本啟案，擁有相江當(dāng)?shù)轿坏囊?guī)僚劃空間。池潛在競(jìng)爭(zhēng)個(gè)辦案中有開(kāi)發(fā)押理念先進(jìn)、羞實(shí)力雄厚、襪品牌知名度葵高的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)嘴手，主要代狠表就是與本杜案地段資源視相近的除“虜萬(wàn)科金色家行園蜘”掠。棄潛在競(jìng)爭(zhēng)個(gè)偉案中，部分手個(gè)案的景觀傍資源較本案剛豐富，且占嬌有一定的優(yōu)破勢(shì)，如擁有賤莫愁湖景觀杯資源的畢“迅萬(wàn)科金色家說(shuō)園截”讀，部分潛競(jìng)鋤爭(zhēng)個(gè)案中，英物業(yè)檔次與旺價(jià)格定位略住差于本案，貞但較接近，搬如離本案較羨近的蘇寧、抹建發(fā)、供銷緞社等項(xiàng)目，降若無(wú)重大策先略突破，有喚可能形成一協(xié)定程度的價(jià)式格爭(zhēng)奪戰(zhàn)。攔澤結(jié)論：顛從以上現(xiàn)有草競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案及夾潛在競(jìng)爭(zhēng)個(gè)謀案分析可以獻(xiàn)看出，本案奔面臨的競(jìng)爭(zhēng)序壓力從競(jìng)爭(zhēng)忽個(gè)案的規(guī)模顏、產(chǎn)品品質(zhì)框、開(kāi)發(fā)理念冰、品牌實(shí)力憶、目標(biāo)市場(chǎng)坊及價(jià)格檔次缺等因素可見(jiàn)籍一斑。但通洋過(guò)以上分析袖，同時(shí)我們術(shù)發(fā)現(xiàn)，南京槳現(xiàn)有市場(chǎng)中炮，真正把誠(chéng)“貝高尚物業(yè)菊”肥做到位的其枝實(shí)廖廖無(wú)幾荒，可以說(shuō)，換這在南京房迷地產(chǎn)市場(chǎng)中輛尚屬一定空盒白，因此，交抓住此空白巷點(diǎn)并有效結(jié)幼合目標(biāo)客群零之屬性，并紗根據(jù)本案自眼身的特點(diǎn)和源優(yōu)勢(shì)合理規(guī)末劃、創(chuàng)造一憂種獨(dú)一無(wú)二壇的、全新的縱生活型態(tài)及叢產(chǎn)品形式，物跳出現(xiàn)有市怠場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)層女次并最終實(shí)香現(xiàn)萌“訂超越競(jìng)爭(zhēng)短”晶，才是本案掘成功切入市許場(chǎng)的解決之食道。形四、項(xiàng)目概竊況丸1、本案概認(rèn)述令一）基本資躺料否項(xiàng)目名稱：螞?棄（未定名）賴地址：鼓樓胸區(qū)江東街道伍里圩村挽經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：辜規(guī)劃土地面預(yù)積：29.直2畝襲總建筑面積晚：幟40000凈m孝2柴其中恒建面條積：幻m兼2杠商品房：圍綱m彈2盯社區(qū)會(huì)所：吩獲m唇2挨物業(yè)管理中者心：暖m玉2笛地下人防：赴雀m巴2煎車壁位：0、過(guò)5個(gè)/戶俘綠地面積：移戀12000敏m誘2部二）地塊資趨源分析領(lǐng)項(xiàng)目的土地行價(jià)值與本身朗所處的地理載位置，周邊燥配套、景觀裳資源，污染梳狀況有直接延關(guān)系外，地魔塊的人文歷柱史，社區(qū)人幅文素質(zhì)，地肝域特性，鄰息近樓盤素質(zhì)爬也是極為主恐要的支撐因兼素，也因此困共同決定了內(nèi)地塊的綜合棍價(jià)值。因此壽，客觀的分寶析地塊價(jià)值森，對(duì)整個(gè)樓吐盤有效整合糧資源，并最角大限度的發(fā)渠揮地塊優(yōu)勢(shì)斯，有著重要昆的意義。執(zhí)1、地塊描嗓述：貸本案地塊位映于鼓樓區(qū)東把江街道里圩撞村，與石頭砌城隔秦淮河漁相望，地勢(shì)較略有起伏。膨2、周邊環(huán)雄境狀況段1）建筑物旁：東：秦淮最河堤岸，無(wú)沖建筑物堵南：花開(kāi)四涌季居住區(qū)柜西：龍鳳居鑼住區(qū)叢北：規(guī)化路殺緊鄰小河（押河已清淤）堤2）綠化景化觀：石頭城誓——?jiǎng)P清山?jīng)鼍皡^(qū)塌秦淮河水域害及沿河綠化哈帶雕3）自然景杠觀：主要為堂秦淮河及石窯城風(fēng)景區(qū)紅4）環(huán)境污冶染狀況：秦腔淮河治理期螞較長(zhǎng)，水質(zhì)耳長(zhǎng)期污染，塞周邊在建或虎拆遷項(xiàng)目施聾工空氣及噪棍音污染，生完活及施工垃宅圾帶來(lái)空氣史污染。近期洋居住品質(zhì)較認(rèn)差。晨5）掉社會(huì)治安狀隱況：此區(qū)現(xiàn)棚有相當(dāng)個(gè)案柔沒(méi)有交付，隔施工頻繁，擇流動(dòng)人口大掘且該區(qū)為南駁京棚戶區(qū)，身社會(huì)治安現(xiàn)婦較難管理獎(jiǎng)。面3、交通條夢(mèng)件：階目前交通便淡利性較差，生公車路線少淹，距離公交倍車站點(diǎn)較遠(yuǎn)珠。治濱河路開(kāi)通讓后將全面改望觀。冊(cè)4、周邊市周政配套設(shè)施皆條件糊1）購(gòu)物：伴依靠龍江小毅區(qū)，距離較席遠(yuǎn)翅2）文化教柿育：白云園顏小學(xué)、瑯琊珠路分校、二婚十九中分校失、寧海中學(xué)愁。之3）金融服挺務(wù)依賴龍江小區(qū)相關(guān)配套，生活機(jī)能不太完善，且距離本案較遠(yuǎn)。壓4）郵政服灘務(wù)依賴龍江小區(qū)相關(guān)配套，生活機(jī)能不太完善，且距離本案較遠(yuǎn)。驚5）娛樂(lè)、保餐飲、運(yùn)動(dòng)食6）生活服抱務(wù)仗7）游樂(lè)休樣憩設(shè)施央8）對(duì)項(xiàng)目舊不利之干擾狗因素：濱河爸路開(kāi)通日期閑未定，相關(guān)逼配套跟進(jìn)日求期未定。夏9）人文區(qū)弊位影響：向噴為工業(yè)區(qū)，廈居住環(huán)境差泡，人文形象耐不佳。置5、歷史淵萄源：包與普通住宅娛不同，有無(wú)久歷史文化的秒積淀是形成格高尚住宅的辯重要因素之衣一。而歷史鄭文化的積淀千體現(xiàn)在當(dāng)代幅，即是現(xiàn)代稿文明中所傳失承的最富有國(guó)價(jià)值的傳統(tǒng)步文化精華，巧它將在很大謝程度上提升右住宅的文化尾屬性，這種屯文化屬性迎它合了本案目修標(biāo)客群的心權(quán)理歸位和價(jià)縮值取向，這轎將成為一個(gè)暖打動(dòng)目標(biāo)客堡群的重要利評(píng)基。刃本地塊位處李南京發(fā)源地坦有2400電年悠久歷史吼的石頭城，域因其有著深竟厚的歷史文靠化淵源之底站蘊(yùn)，從而賦截予本地塊較帶高的人文歷腐史價(jià)值。紅絕佳的地理崗優(yōu)勢(shì)與悠久撫的刷人文歷史完施美的結(jié)合，晴恰好體現(xiàn)了劇高尚住宅的怠含金量?？饰?、項(xiàng)目市聾場(chǎng)定位問(wèn)題文點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)把分析宋（一）市場(chǎng)桂定位問(wèn)題點(diǎn)幼分析勿由于河西新脊區(qū)市少有優(yōu)居質(zhì)個(gè)案出現(xiàn)見(jiàn)（房地產(chǎn)開(kāi)策發(fā)，市場(chǎng)觀皺念滯后所致?tīng)T），在產(chǎn)品董規(guī)劃，空間醫(yī)塑造，社區(qū)駝服務(wù)等方面慢皆乏善可陳尤，而在價(jià)格肝上卻過(guò)分人橋?yàn)槌醋?，造金成了價(jià)格高材于價(jià)值的整環(huán)體市場(chǎng)印象爽?？∠M(fèi)需求多夠樣化，市場(chǎng)侮定位的唯一諸性及準(zhǔn)確性公的把握有一任定的難度。鎮(zhèn)本區(qū)域內(nèi)較薄差的生活配很套設(shè)施條件照與中高檔物浸業(yè)定位之間聯(lián)形成資源落負(fù)差。輛個(gè)案規(guī)模較微小，規(guī)劃空院間有限，對(duì)磁營(yíng)造高檔社富區(qū)有一定的爐難度。阿個(gè)案價(jià)格為之河西新區(qū)的郵頂段，竟?fàn)幱龅膶用娲鬄轲z拉開(kāi)，直接供面臨更優(yōu)勢(shì)披地段個(gè)案的世市場(chǎng)搶奪。約（二）市場(chǎng)晃定位機(jī)會(huì)點(diǎn)談分析夠多年來(lái)累積格的潛在市場(chǎng)婦需求（尤其途是占據(jù)市場(chǎng)染金字塔頂部踩的客層）尚棚未被完全滿書足，有可挖胳掘的市場(chǎng)潛興力。匪市場(chǎng)的成熟偏致使消費(fèi)者吊越來(lái)越理性作，真正成熟銀、高素質(zhì)消短費(fèi)者較難產(chǎn)侄生從眾消費(fèi)畝心理，而寧威愿等待真正貫滿意的產(chǎn)品先出現(xiàn)，這種秧現(xiàn)象就形成鋒了市場(chǎng)的一形個(gè)空白點(diǎn)。矛南京社會(huì)經(jīng)雁濟(jì)大環(huán)境景偏氣高揚(yáng)。獻(xiàn)大環(huán)境經(jīng)濟(jì)顛的持續(xù)增長(zhǎng)阿，使消費(fèi)者賢對(duì)于購(gòu)房置災(zāi)業(yè)有較強(qiáng)信妙心，政策的按輿論引導(dǎo)以名及各職能部璃門，配置機(jī)暗構(gòu)服務(wù)能力控的加強(qiáng)，逐繭步引發(fā)社色會(huì)購(gòu)房消費(fèi)盾的意識(shí)，假如以時(shí)日，即梨可形成可觀別的現(xiàn)實(shí)消費(fèi)碗表現(xiàn)。棕經(jīng)由花開(kāi)四岸季等個(gè)案操葬作對(duì)區(qū)域市隱場(chǎng)精準(zhǔn)的把疫握。鼠本案景觀資蒙源豐富，為膀高檔社區(qū)之竟首選地。嫌經(jīng)過(guò)兩三年該的市場(chǎng)培育盾期，河西作算為本市住宅半核心區(qū)域的眉地位已確立繞，新一屆市殃政府領(lǐng)導(dǎo)重價(jià)新定位河西狼地位和打造晨河西新城區(qū)煉的愿望及實(shí)鑒際投入，河撞西以隸屬郊隱區(qū)的心理障衫礙得以很大合程度克服，刊區(qū)域地位價(jià)科值不斷提升纏。這是本案仆的最大利好縮因素。戲開(kāi)發(fā)企業(yè)創(chuàng)野新理念，勇情于突破的精裙神。結(jié)論：債從以上地塊益價(jià)值的分析覆及市場(chǎng)定位灰的問(wèn)題點(diǎn)與顧機(jī)會(huì)點(diǎn)分析御，可以看出浴，如何解決碼項(xiàng)目地塊較予高的土地開(kāi)但發(fā)價(jià)值與地廉塊本身帶來(lái)罵的先天不足帳之間的矛盾且；以及如何夾以項(xiàng)目資源禁的有效整合確來(lái)塑造獨(dú)一延無(wú)二的產(chǎn)品收魅力，是本午案成功行銷輕的關(guān)鍵所在明，因此，只下有充分挖掘餓、利用并且李擴(kuò)大現(xiàn)有的喂利基點(diǎn)，一縱一解決項(xiàng)目桌存在的行銷傻障礙，才能休擔(dān)負(fù)起項(xiàng)目括發(fā)展之需，織特別要強(qiáng)調(diào)淺的是，只有活在現(xiàn)有資源舅有效整合的療前提下，創(chuàng)民造一種與目寶標(biāo)客群息息熟相關(guān)的生活拳型態(tài)，賦予盆產(chǎn)品本身高沈度的文化價(jià)競(jìng)值和生命的岔靈魂，才能邀實(shí)現(xiàn)超越市殘場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，樹(shù)敘立個(gè)案優(yōu)越喪的市場(chǎng)品牌匹形象。鬼六、項(xiàng)目市簡(jiǎn)場(chǎng)定位睡河西地區(qū)房挨地產(chǎn)發(fā)展已唉由一區(qū)亮眼短的黑馬成長(zhǎng)劍為成熟的大添眾房地產(chǎn)板胖塊。根據(jù)河硬西地區(qū)市調(diào)使總結(jié)分析，關(guān)不難看出，音由于多數(shù)個(gè)聯(lián)案缺乏精準(zhǔn)翻之市場(chǎng)定位費(fèi)和明確的客串層區(qū)隔，而墾是以全方位丹滿足的姿態(tài)懸入市，導(dǎo)致說(shuō)個(gè)案內(nèi)部客連戶素質(zhì)良莠擺不齊，事實(shí)逼上，真正成染熟的、高素獲質(zhì)消費(fèi)者較粒難產(chǎn)生從眾暢消費(fèi)心理，站而寧愿等待犯真正滿意的麥產(chǎn)品出現(xiàn)?？催@種現(xiàn)象形翠成了一個(gè)市語(yǔ)場(chǎng)空白，典句型代表是臨關(guān)近區(qū)域頂層恢客戶和市區(qū)蜘非頂層換屋辛族，他們向銹往優(yōu)越的社至區(qū)品質(zhì)以及員景觀價(jià)值，爹而目前南京銷市具有同等挪條件的個(gè)案豎寥寥無(wú)幾，舒且價(jià)格均居燦高不下，本役案的地位、碼景觀和開(kāi)發(fā)村商理念的優(yōu)睜勢(shì)為自身開(kāi)歷發(fā)創(chuàng)造了難織得的市場(chǎng)機(jī)玩會(huì)。在河西誦區(qū)域更是缺妙少此類頂級(jí)沸住宅。茶（一）目標(biāo)吉市場(chǎng)界定蔽中國(guó)的經(jīng)濟(jì)踩正在快速發(fā)鏡展，它催敲生了白領(lǐng)階緣層，也催生漠了一批中產(chǎn)逗階級(jí)及富豪誕。正如大量幼中高檔項(xiàng)目隆及TOWN無(wú)HOUSE抽項(xiàng)目把目標(biāo)講人群定位在螺白領(lǐng)精英階娘層一樣，一毫批郊區(qū)的彈“貫高級(jí)別墅輔”脹及市中心的櫻“宴高尚住宅竭”堅(jiān)在北京、上冠海等各大城靜市應(yīng)運(yùn)而生輛，頁(yè)“倆高尚住宅區(qū)恢”拜隨之浮出水博面。愁在世界各地灘，中產(chǎn)階級(jí)睛都是當(dāng)代社鳳會(huì)的中堅(jiān)力可量，無(wú)論是仇世襲傳承的考貴族后代或溉是在時(shí)代風(fēng)崖云中神話般員崛起的新派序精英，作為杜新世紀(jì)的中央產(chǎn)階層，他緞們的共性特邊征，發(fā)展歷鳳程及言談舉獄止都影射一壩個(gè)時(shí)期的風(fēng)葡尚、價(jià)值取廈向、社會(huì)水痕準(zhǔn)等。描這些共有的圍特征最終歸拋結(jié)到生活追嗽求上，表現(xiàn)眠為他們對(duì)純折自然背景頂深級(jí)建筑的鐘衡愛(ài)，足夠的皂經(jīng)濟(jì)實(shí)力和租不俗的眼光丑，使他們?cè)诜x擇理想住祖宅時(shí)更為注業(yè)重社區(qū)綜合詳品質(zhì)，尤以館景觀環(huán)境與液社區(qū)文化精壓神內(nèi)涵為重膀。兇做為位處南栽京市副中心嘴區(qū)的本項(xiàng)目?jī)x地塊，中產(chǎn)哪階級(jí)追求的互“潤(rùn)高尚住宅賠”匹是本地塊的為最佳定位方頭向，因此，罩對(duì)蔥“塘中產(chǎn)階級(jí)輕”桂此一目標(biāo)客淚群需求的把脈握，也就是剪目標(biāo)市場(chǎng)的禾把握，是我討們把握項(xiàng)目軌定位的核心驕依據(jù)。衛(wèi)故本項(xiàng)目目俱標(biāo)市場(chǎng)描述支如下：動(dòng)1、改革開(kāi)施放后，城市俱新興中產(chǎn)階躺級(jí)（頂級(jí)換免屋族）勵(lì)隨著改革開(kāi)悉放的深入，戰(zhàn)南京的富有葉階層人士也仔越來(lái)越多，覆這些人都是啦經(jīng)過(guò)艱辛的丟打拼才有今庸天的財(cái)富，愈雖然他們得凳到了比別人性更多的金錢敏，但他們卻蜘在拼命掙錢延的同時(shí)失去湊了許多普通庫(kù)人應(yīng)有享受撒的東西，所且以，他們希重望能在生活門中尋回失去抖的東西。首丈先他們需要斤得到社會(huì)的脾認(rèn)同身份及液地位的歸屬雨標(biāo)志，而對(duì)軍宅邸的要求鎖自然要?jiǎng)偃怂烈换I。龍2、知識(shí)經(jīng)鼻濟(jì)時(shí)代新理商性事業(yè)領(lǐng)袖縮（CBD商躺務(wù)人士、高括級(jí)白領(lǐng)）炭知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)酒代的到來(lái)，臺(tái)造就了一批克以知識(shí)資源耽換取財(cái)富的馳時(shí)代菁英，噸這部分人對(duì)轉(zhuǎn)事業(yè)執(zhí)著，塘工作上進(jìn)，鼠同時(shí)對(duì)生活深享受熱情高饑漲，他們重缸視環(huán)境問(wèn)題螞以及強(qiáng)烈的舊休閑健康意你識(shí)，同時(shí)也犬在乎個(gè)人的秤身份及地位辯，愿意為高悶品質(zhì)的生活崇付出高價(jià)格摘的代價(jià)。載3、來(lái)寧工戴作（企事業(yè)療單位干部）哲及做生意（淋賺到錢）的涂周邊城市人非士食從其他周邊圖城市到南京隨工作或做生陽(yáng)意的外地人遙士，因灰色雷收入或從事晉高利潤(rùn)行業(yè)直，使得這部鞭分人在南京侵擁有與其他花同等本地人北士的財(cái)富。哄選擇新城市獻(xiàn)中心區(qū)做為蘋他們的居所駐，以此方式駐來(lái)證明自己壞的身份與地噸位，是他們悟向親人、家肯人或朋友展戒示自己實(shí)力而與名望的最潔佳象征。錄4．政府官程員特省、市政府蘆機(jī)關(guān)要員，廟原有住房已腿無(wú)法滿足其味現(xiàn)有需求（增人口增多、膽升遷等），畝為了改善居滲住環(huán)境提升午居住品質(zhì)，麗同時(shí)滿足其胳身份及地位呢象征，而購(gòu)始買。等（二）目標(biāo)奪客戶群定位郵1、區(qū)域分援布：撿A．鼓樓區(qū)旁7物0%泥B．窄南京市其他絮區(qū)域2兵5%叢C．外地及沸境外警5%摟2、年齡分例布：恨A．30輛歲以下提10%賭B．31騙—集45歲兩55%盡C．46召—啟55歲孫30%吊D．55況歲以上栽5%3、職業(yè)：虎企事業(yè)單位熄高層領(lǐng)導(dǎo)及務(wù)白領(lǐng)鞠醫(yī)生、律師貪、教師、文密藝工作等高估收入階層會(huì)私營(yíng)企業(yè)主軌、中小企業(yè)式主肌部分政府官粥員糊客層人生觀饒分析：并對(duì)文化、精槍神方面和生斤活質(zhì)感的追饞求，翻①搞衣：講究質(zhì)安感，追求品根牌，部分已爭(zhēng)跨入自我理匠性消費(fèi)。巾②挪食：經(jīng)常在我外用餐，但醋以健康食品換為主，周未億或假日亦提汪倡家庭聚餐輝。年③涼?。鹤非蟓h(huán)顯境品質(zhì)，注絕重鄰里氣質(zhì)盛及小區(qū)物業(yè)凝形象?；琚芄┬校核郊臆嚱g、公務(wù)車為燭主，公交車硬、摩托車、繁自行車為輔畫。欺⑤吹通訊：與外季界聯(lián)絡(luò)廣泛游，接受新資析訊，重視對(duì)粉外關(guān)系。碧⑥繞娛樂(lè)：家庭蘭親子關(guān)系與駐朋友娛樂(lè)相夕結(jié)合。固5、購(gòu)買驅(qū)甲動(dòng)因素：形象標(biāo)志社區(qū)品質(zhì)地段建筑品質(zhì)價(jià)格服務(wù)品質(zhì)物業(yè)配套生活便利性皆（三）項(xiàng)目耍定位建議辭塑造河西首后善之區(qū)頂級(jí)注住宅的3個(gè)憑理由：淺市場(chǎng)缺少這筑類產(chǎn)品。此許類型客群仍慨得不到滿足偶。裙本案自身資米源豐富，具單備建頂級(jí)住腎宅基礎(chǔ)。愛(ài)3、開(kāi)發(fā)企熔業(yè)大膽創(chuàng)新朋、勇于開(kāi)拓同的精神。恩（四）產(chǎn)品哪建議蕉戶型配比建曲議：雀紀(jì)三房5旨0%損玻四房3蟻5%探冶躍層15飽%（含1、浩2F畢、頂樓躍層跪）嫂因河西區(qū)域女三房客群量線相當(dāng)龐大，聞近3年來(lái)3胡房占據(jù)了河晝西總?cè)セ肯陌氡诮嚼^。且客群量咳相當(dāng)穩(wěn)定。征故建議3房秧2廳2衛(wèi)占睡45%。測(cè)4房占市場(chǎng)薯比例如此少順，且客群量扛相對(duì)較大，靠客群需求得寇不到滿足是陵該區(qū)難得的武一個(gè)市場(chǎng)機(jī)徹會(huì)點(diǎn)。如個(gè)冶案整體檔次沫較弱，即使厚規(guī)劃了4房纖，去化應(yīng)很戲困難。4房跡客群可以說(shuō)坦是目前除買謎躍層的客戶致以外最挑剔棄的一個(gè)族群躬。結(jié)合本案笨定位對(duì)于4汽房比例來(lái)說(shuō)殺占35%應(yīng)礎(chǔ)不成問(wèn)題。尚1）牧1F類、躍層是銷喇售中的兩大佳難點(diǎn)，但亭180價(jià)m泛2鄰以內(nèi)的躍層催（最好是塌150忙m添2限以內(nèi)），去菜化還是較快文的。故把難曾銷房型有效增的控制總價(jià)蕩去化應(yīng)不成億問(wèn)題。象2）面積建引議：結(jié)合花驗(yàn)開(kāi)四季的銷緩售，客戶為劃追求卓越的燦生活品質(zhì)，委注重室內(nèi)各卵功能區(qū)相對(duì)鄉(xiāng)獨(dú)立，在面名積可承受如潑下表指標(biāo)：替125茄—眾135啦m宿2陣三叢房亡145亮—氧160已m柱2白愛(ài)四房堂駐180渴—考200值m權(quán)2烈躍層仿（含1金、喬2F朱如頂樓、躍膨?qū)樱┖?、價(jià)格建趨議（開(kāi)盤前要一個(gè)月定價(jià)陪為好）臣視：A開(kāi)盤末階段具體市恐場(chǎng)狀況B產(chǎn)品品質(zhì)活C產(chǎn)品附加左值（文化、掌內(nèi)涵等）而場(chǎng)定綜合描述：趁從以上目標(biāo)矮客群分析可珠以看出，本要案客戶群來(lái)半源于中產(chǎn)階歌級(jí)和高級(jí)白天領(lǐng)，除了擁難有相當(dāng)?shù)呢?cái)兆富外，他們味也是社會(huì)中脅崇尚品味生揭活最高的人西，舉止優(yōu)雅碼，追求健康銳，喜好休閑副與社交是其拴共同的特征賽，而對(duì)生活船的表現(xiàn)方式咳則極其精致簡(jiǎn)。表相京浮華不再是餃價(jià)值取向，東財(cái)富只是用端來(lái)品味生活陳的詮釋，不悔再單純?yōu)榱苏蚂乓?，恰好睛其分的享受貍才是新富有恭的定義。本德案目標(biāo)客群頁(yè)應(yīng)是追求，新“診事業(yè)與休閑營(yíng)并蓄，成功霞與健康兼得忍”易的中產(chǎn)階級(jí)屠精英階層泥。伍因此，本項(xiàng)醉目專為中產(chǎn)你階級(jí)精英階粘層量身打造脾“比河西首善之牛區(qū)頃”藥頂級(jí)住宅。善七、翼項(xiàng)目產(chǎn)品定束位濱1、定位主香旨與基礎(chǔ)壘人類自誕生梁之日起，就諸同時(shí)產(chǎn)生了像自己的居住臉理想，為了征實(shí)現(xiàn)理想世乘世代代努力檔著。培新世紀(jì)的曙愁光照耀著我印們，在本案炎目標(biāo)客戶群特的思想層次鉆里，生命的鴿意義已不僅錫僅是哲學(xué)概炕念，而更表膝現(xiàn)為生活的陽(yáng)每個(gè)細(xì)節(jié)。邊一種人與自宮然最大程度按上的和諧共廉生，思想得秒以寧?kù)o、放濤松，生命得爹以沉淀、積膠累的詩(shī)意棲獅居地是他們映夢(mèng)寐以求的她安身立命之?dāng)嗨?，也是本甜案的定位基?dǎo)礎(chǔ)與出發(fā)點(diǎn)厘。而他們對(duì)塊生活品質(zhì)的逝追求更體現(xiàn)販在綢“震千金買屋、籌萬(wàn)金買鄰沒(méi)”想的生命態(tài)度宜，這更是切瓦合本案規(guī)模管小的精品策狂略。負(fù)創(chuàng)造一種獨(dú)拍一無(wú)二的，懂全新的生活軌型態(tài)及產(chǎn)品經(jīng)形式，超越倦目前普遍意裹義的物質(zhì)層矛面，上升到先一個(gè)更廣闊怕、更豐實(shí)的迷精神文化層脊面，從而超慈越市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)股，脫穎而出項(xiàng)，形成了大鄰的市場(chǎng)震撼釘，這一先進(jìn)航的開(kāi)發(fā)理念是與戰(zhàn)略定位策更為本案的籍歷史性突破凍提供了契機(jī)慮與舞臺(tái)！路另一方面，餃本案地處石搞城風(fēng)光帶的傾黃金大地，輩坐擁山水城填林的稀世美筍景，悠悠秦騙淮河寧?kù)o優(yōu)咳美的河灣環(huán)咐抱，地段價(jià)繁值已得到市掘場(chǎng)的認(rèn)同。繼得天獨(dú)厚的矩自然環(huán)境，鹽地塊條件，鴉產(chǎn)業(yè)背景及跪人文地理，披歷史文脈等層優(yōu)勢(shì)資源組領(lǐng)合，為塑造蘭一個(gè)劉“離河西首善之碑區(qū)齊”筑提供了堅(jiān)實(shí)留的物質(zhì)基礎(chǔ)極與保證。淘2、主題定宵位及文化載森體丸無(wú)論是新都辜市主義，新療田園主義或柴其它城市發(fā)核展理論流派消，其本質(zhì)與炕核心是一致塵的，都在倡遼導(dǎo)人與自然猴和諧共生，綱寧?kù)o質(zhì)感的半生活，創(chuàng)造系心靈純美的第境界。乞因?yàn)楸景傅拿Y源實(shí)在太揚(yáng)難得，因?yàn)榀熌繕?biāo)客戶群已的追求是生哈命的感動(dòng)，家本案對(duì)于城服市而言，其挖使命便是讓孝生命享受真暫正的家的舒促怡感受，走撈出喧囂，回趙歸寧?kù)o，自幼然和諧的生哪活，讓詩(shī)意愿的棲息得以洲真正實(shí)現(xiàn)。賴浸淫在千年誤歷史的文化鄉(xiāng)積淀與河西過(guò)新城的現(xiàn)代獎(jiǎng)氣息之下，送本案寧?kù)o的兩氛圍與遼闊斜的視界，尤撲如在秦淮河穗畔奏響一曲擁都市與田園再合奏的交響晌曲，又是歷景史與時(shí)代共尼鳴的圓舞曲踩。驕于是，音樂(lè)口自然而然成濤了本案的主饅題。潑建筑的本意前就是巨大的擴(kuò)音符，與音共樂(lè)同屬藝術(shù)脆的范疇，而血建筑本身所裳體現(xiàn)的韻律潤(rùn)之美，亦飽心含音樂(lè)的節(jié)籮奏美感，二郵者一脈相承斥，互相輝映畫。物老子有言：攏大音稀聲，堂天地有大美皂而不言。上你升到生命哲謠學(xué)的層次，佩寧?kù)o本就是臣音樂(lè)，自然傷之聲，本就裂是豐富、淳端美的天籟之址音，也是生誼命得以綻放拆光芒的宏偉速樂(lè)章。誰(shuí)承天時(shí)、地秩利、人和之式大成，本案脆亦將是區(qū)域兄房地產(chǎn)發(fā)展傾進(jìn)行曲的最召?gòu)?qiáng)音?；?、定位歸樓結(jié)爆秉承豐富的濤歷史文化底跪蘊(yùn)與自然景副觀資源，輔室以先進(jìn)的開(kāi)頭發(fā)理念與思蠢想，本案旨奶在打造慮“型河西首善之禽區(qū)券”映，擘劃一座客藝術(shù)建筑的齡里程碑。窄靜謐蒼穹，擦仰望星河，吵生命之神攜艘大地之子聆艱聽(tīng)生命中最強(qiáng)豐沛的天籟蒙之音。險(xiǎn)本案的項(xiàng)目杰市場(chǎng)定位可具歸結(jié)為：忽以音樂(lè)的藝礦術(shù)之美、生鋤活之美之為柏主題的，以愿崇尚自然、踐寧?kù)o、和諧泊的身心健康竿生活型態(tài)為化主訴求的高凡尚人文生活烏社區(qū)。煮清晰的居住登型態(tài)及居住達(dá)文化載體提宅煉，使本案遠(yuǎn)超越了南京蜂現(xiàn)有的賣地筆段、產(chǎn)品、常套型，甚至并是價(jià)格的低角水平開(kāi)發(fā)模趨式，濃郁的丘精神與人文毅底蘊(yùn)的歸屬麗感有助于本誼案從眾多競(jìng)欺爭(zhēng)項(xiàng)目中脫黨穎而出，作徹為南京新都?xì)q市主義高尚足住宅的代表漆作，強(qiáng)勢(shì)品勁牌的樹(shù)立應(yīng)嬸是眾望所歸青。怒4、產(chǎn)品定限位：妖在項(xiàng)目市場(chǎng)唇定位的統(tǒng)領(lǐng)債下，勁本案的產(chǎn)品古檔次定位為連河西高檔住倦宅；叨形象定位為祖區(qū)域頂級(jí)人唉文社區(qū)；錦產(chǎn)品概念定駱位為：謎河西首善之底區(qū)滑·士靜謐天籟之不音執(zhí)?？浒四槾住H產(chǎn)品規(guī)劃策筒略建議赤（一）整體秘規(guī)劃立意敘背一種理想生受活形態(tài)的實(shí)兼現(xiàn)，最終有茶賴于有形的油物質(zhì)載體，磚這是整體規(guī)假劃立意的原局始依據(jù)。而駁本案產(chǎn)品魅獎(jiǎng)力的塑造，索除了精心打爭(zhēng)造第一空間垂——卷居住環(huán)境空旬間，和第二貞空間劑——爐景觀環(huán)境空菌間，更要?jiǎng)?chuàng)藥造本案獨(dú)具微特色的第三哭空間受——踩人文休閑環(huán)熟境空間。將都本案所追求駝的理想生活稅形態(tài)與項(xiàng)目斤自身?xiàng)l件相秩結(jié)合。通過(guò)難規(guī)劃空間布允局、建筑風(fēng)江格、材質(zhì)的抖把握運(yùn)用和炭環(huán)境園林、寬管理模式等舟的配合，從線大的環(huán)境氛舌圍到建筑細(xì)窮部去體現(xiàn)高娛尚名宅所特測(cè)有的物質(zhì)形菌式與文化內(nèi)獨(dú)涵。在平和濟(jì)親切的氛圍撇中閃現(xiàn)耐人亦尋味的特質(zhì)羽，成為本案而整體規(guī)劃立魄意的出發(fā)點(diǎn)裕。嚴(yán)第一空間覺(jué)娃居住環(huán)境空增間規(guī)劃頂1愁、建筑風(fēng)格薯仙建筑風(fēng)格的獸取舍與本案阿的目標(biāo)客群延之需求特征顯息息相關(guān)，及本案目標(biāo)客鼓群定位于號(hào)——鈔中產(chǎn)階級(jí)，木該群體的最止大特征是社悼會(huì)中堅(jiān)分子暈，他們具有拋成熟的世界畜觀及個(gè)人價(jià)丘值取向，對(duì)亞于安身立命恥的居家環(huán)境縮，有著特定啊又極高的要超求。燙目標(biāo)客群對(duì)坊“脅家川”桿的的概念，綠“餓回家的感覺(jué)瑞”私有特別執(zhí)著合的追求，渴樓望典雅、穩(wěn)成重，又具精逃神內(nèi)涵的建受筑品味，注而重高貴、高三尚的形象品納質(zhì)和親切、蝕溫馨的歸屬舟感。煎是什么樣的健建筑，可以視塑造河西首悟善之區(qū)的建蒸筑藝術(shù)里程鬼碑。杜是什么樣的塵風(fēng)格，才能舞塑造出體現(xiàn)所和喚起積郁葉內(nèi)心深處的熔美好記憶和浙情感共鳴的肺理想家園。們新現(xiàn)代主義挪藝術(shù)風(fēng)格成席為本案最佳提的建筑語(yǔ)言賴。新現(xiàn)代主簽義建筑是當(dāng)厚代建筑領(lǐng)域鏟的快樂(lè)的音伯樂(lè)抒情詩(shī)。瞞它沒(méi)有純古芒典建筑的繁含復(fù)壓抑，更線不是現(xiàn)代建玻筑的冰冷單遇調(diào)。匯新現(xiàn)代主義探建筑是富有甩情感的詩(shī)意胖空間，簡(jiǎn)潔永、流暢、精速致的形式追叼求和富有韻電律感和秩序揪感的審美追面求緊密聯(lián)系朝。筆這使新現(xiàn)代乒主義建筑既驕符合大眾的熔審美情趣，作又具有濃厚搏的時(shí)代氣息娃。一方面注援意建筑的實(shí)郊用功能，一雁方面注重建府筑的精神功坐能，并使兩低種功能巧妙蓋融合。這是蛛新現(xiàn)代主義幸為新時(shí)代提溉供的一種新倘的價(jià)值，而邊正是這種新吳的價(jià)值，體咳現(xiàn)了本案目引標(biāo)客群孜孜捕以求和苦苦減尋覓的生活情夢(mèng)想。歇在石城風(fēng)光擋帶山水城林澤間，秦淮河朵畔的黃金大程地，新現(xiàn)代裙主義建筑將溫在南京首度宮唱響。它明章快的格調(diào)，圈清新的風(fēng)格遺，整一的造基型，及精巧篩的細(xì)部處理脈，典雅的形悉式推敲，如辨一種激動(dòng)人琴心的天籟之?dāng)骋?，在縈繞衛(wèi)在回蕩。在涂所有直線、臭橫線和弧形券線條搭配組法合中得到整當(dāng)體的詮釋?？偣餐堇[出紀(jì)真正震撼人元心，富有人惡文內(nèi)涵的新枝現(xiàn)代主義建魄筑群。共同探展現(xiàn)一種不旁可抗拒的優(yōu)心雅魅力和一裙份獨(dú)特的尊缺貴與美感。尺2．規(guī)劃布刻局縣結(jié)合市場(chǎng)產(chǎn)奸品定位和基裹地資源，以委音樂(lè)為主題覆，新現(xiàn)代主羞義建筑語(yǔ)言碌為基調(diào)，以雙“否因地制宜伍”耐的務(wù)實(shí)態(tài)度廢進(jìn)行總體布嶼局和建筑造贈(zèng)型。曉采用圍合式槳的布局形式特和板式小高圖層的建筑形您態(tài)，將原規(guī)丟劃03、0循4幢疊加到寇05、08腸幢，底層會(huì)蠶所的多層疊餅加到06幢圖并適當(dāng)偏東研南布置，構(gòu)仆成大圍合。柴不僅提升中護(hù)心庭院的景前觀品質(zhì)，也僵提高了容積館率。結(jié)合主暢入口廣場(chǎng)及京中心庭院布衣置中心會(huì)所婆。利用臺(tái)地賞高差變化，論將外部城市器環(huán)境與內(nèi)部謠環(huán)境自然加物以區(qū)隔，形尤成集中型音包樂(lè)主題園林遙和生氣候舒冰適宜人的居喇住交往空間拉。謝建筑群體形歷象處理在總摘體布局基礎(chǔ)獨(dú)上，呼應(yīng)音課樂(lè)建筑的主丑題和彎曲優(yōu)泥美的河岸線劇，通過(guò)建筑巡尺度，體量名與建筑空間西的整合，形著成高低錯(cuò)落季，充滿韻律揉感與節(jié)奏感除的藝術(shù)空間束和豐富優(yōu)雅僑的建筑天際賤線。想為實(shí)現(xiàn)新現(xiàn)羽代主義建筑哭精髓提供更蛇大舞臺(tái)。便夜景系統(tǒng)設(shè)澡計(jì)是美麗夜縫景的重要保荷證，建筑外奴立面燈光、闖主入口燈光饞、庭園燈光告、廣場(chǎng)燈光勒、道路燈光誘、河岸景觀凍燈光通盤考羨慮，統(tǒng)一設(shè)抵計(jì)，體現(xiàn)高窄尚社區(qū)的環(huán)線境品質(zhì)。政人行主入口師設(shè)置在濱河瓜路創(chuàng)造出強(qiáng)慧烈歸家意象嚴(yán)，通過(guò)主入捆口會(huì)所漫步縮于園區(qū)林蔭射道，在步移郊景換中體驗(yàn)比回家的溫馨溜感覺(jué)。沿嫩施江路設(shè)置次菜入口北側(cè)規(guī)堅(jiān)劃路設(shè)置地綱下車庫(kù)出入央口，停車后擾可通過(guò)電梯偉直達(dá)至每層褲，保證真正延的人車分流溝、動(dòng)靜區(qū)隔璃，為實(shí)現(xiàn)輕嫌松、寫意的攝生活提供有寄力的物質(zhì)保沸證。彼中心會(huì)所處磁理申中心會(huì)所設(shè)棄計(jì)是提升社陳區(qū)形象力的絞關(guān)鍵。通過(guò)甚典雅的比例辰，優(yōu)美的曲農(nóng)線造型，抽借象化的音樂(lè)全符號(hào)表現(xiàn)，儲(chǔ)將中心會(huì)所腸本身塑造成逝為一個(gè)令人牢心動(dòng)的音樂(lè)梅藝術(shù)中心，搞同時(shí)通過(guò)體們量變化，富倚有力度的空房間塑造，現(xiàn)炸代材料的合婚理運(yùn)用，展虹現(xiàn)出新現(xiàn)代詞主義的精魂鉤?？钫蔑@出一個(gè)婚色彩絢麗，銹輕舞飛揚(yáng)的閉畫意空間，蠟成為聆聽(tīng)生午命中最豐沛弟樂(lè)章的音樂(lè)問(wèn)殿堂。滔利用內(nèi)外地?fù)芷焊叩筒?，勸將臺(tái)階外延謀化設(shè)計(jì)為音陶樂(lè)的第一重公空間，走上穴隱喻鋼琴黑析白鍵的臺(tái)階介，聆聽(tīng)貝多組芬的勝利進(jìn)布行曲，結(jié)合脾曲線優(yōu)美的朝雕花欄桿，拉花團(tuán)錦簇的廊花池，疊水鵲。使人在達(dá)具到會(huì)所之前落已先被臺(tái)階牧蘊(yùn)含的氣勢(shì)戰(zhàn)征服。矩進(jìn)入中心會(huì)麥所的音樂(lè)大臘廳，陽(yáng)光從鮮玻璃拱頂自冊(cè)由灑下，大間廳中陳列中奏的各種精美科的樂(lè)器，音適樂(lè)大師的雕啞塑，以及背補(bǔ)景音樂(lè)那動(dòng)赤人的旋律，壽社區(qū)的大客東廳無(wú)一處不暢散發(fā)出音樂(lè)蹦的律動(dòng)與生塞命的贊歌。撞會(huì)所設(shè)有幼吃兒及成人音病樂(lè)教育中心其，韻律教室沒(méi)，練琴房等魂服務(wù)設(shè)施，持成為社區(qū)居站民聆聽(tīng)，學(xué)吃習(xí)，交流的睜音樂(lè)場(chǎng)所。凡也有男女健畏身房、室內(nèi)蒸壁球館、電鵲腦高爾夫球螞室、網(wǎng)球場(chǎng)寺、乒乓室、兆桌球室、棋幟牌室、書廊勵(lì)、兒童活動(dòng)占室、家政教漸室（營(yíng)養(yǎng)、醫(yī)花藝、茶道鄙等）等設(shè)施卸，處處皆體般現(xiàn)了對(duì)業(yè)主相人性的關(guān)懷碰，保證了健鍵康，寧?kù)o，純優(yōu)雅浪漫的面生活品質(zhì)。棄建筑單體處泄理樸單體處理從豆新現(xiàn)代主義扮構(gòu)成要素出是發(fā)。整體上額簡(jiǎn)潔，流暢歡又精致的形碗式，清新明制快的色彩搭挖配及精巧的止細(xì)部處理。指創(chuàng)造出富有寄張力．和諧憂。建筑成為闖真正凝固的富音樂(lè)。廁戶型設(shè)計(jì)平抵面布局為一下梯兩戶，使伐每戶都有良筆好景觀朝向坑，自然通風(fēng)眾和南向采光慶的物理環(huán)境皇?？蛷d、餐劣廳與臥室分訊開(kāi)設(shè)置，動(dòng)怕靜分區(qū)，互魯不干擾。錯(cuò)日層設(shè)計(jì)，客牧廳