南京某地塊項目拆遷補償價格預評估報告

南京市白下區(qū)升州路326號地塊項目拆遷補償價格預評估報告項目名稱：南京市白下區(qū)升州路326號地塊項目拆遷補償價格預評估報告委托方：南京天安房地產(chǎn)集團有限公司拆遷評估機構：南京大陸房地產(chǎn)估價師事務所有限責任公司評估人員：竇瑩宋建斌評估作業(yè)日期：2006年7月20日至2006年7月24日評估報告編號：寧大陸房地估價字（2006）第206號目錄致委托方函估價師聲明姑估價的假設急和限制條件衫估價結(jié)果報握告附件致委托方函請南京天安房晌地產(chǎn)集團有忘限公司：津南京大陸房辜地產(chǎn)估價師亂事務所有限罪責任公司接就受貴方委托幣，對貴方委撿托的南京市晝白下區(qū)升州載路326號鄙地塊項目房燥地產(chǎn)進行拆綢遷補償評估雪。本次評估暖涉及的評估燈范圍為南京迷市白下區(qū)升擇州路326希號，委托評央估總建筑面執(zhí)積3157半.3平方米特。榴依照國家和繳省市關于房糖地產(chǎn)評估的斧有關法律、解法規(guī)和政策陡要求，遵循怕科學、客觀袍、公正、實嶺事求是的原五則，根據(jù)《裁南京市城市朽房屋拆遷評瓣估技術規(guī)范惑（試行）》鄙的要求開展趨本次委托的野評估工作。擋評估人員在側(cè)認真分析貴椒方提交的查苗產(chǎn)資料和實梯地調(diào)查資料饒基礎上，進億行了拆遷評住估前期調(diào)查鴉和現(xiàn)場勘察綁工作，按照脫房地產(chǎn)評估袍程序和規(guī)范婦，應用市場留化拆遷評估珠模式，認真幅完成拆遷評縫估工作?，F(xiàn)熔按與貴方簽左定的委托評鋸估協(xié)議要求態(tài)，將我方本炒次評估結(jié)果唇《南京市白湊下區(qū)升州路肆326號地僵塊項目拆遷談補償價格預膜評估報告》年（寧大陸房均地估價字[爬2006]讀第廣206號）退交付貴方。玻經(jīng)本所評估蕩確認，貴方體委托估價的里待拆遷房地搏產(chǎn)在計2006年榆7月20日臉的補償金額社總值為師12676蟲802.1跡2招元，取整為梅1267萬輛元，大寫人辛民幣為壹仟址貳佰陸拾柒后萬元整。搭需要聲明的棉是，本報告感書所確認的清評估結(jié)果反膏映在給定估枝價時點狀態(tài)牽的評估對象曲，在本次評冊估目的下，輸根據(jù)政府現(xiàn)摸行政策規(guī)定勵，按通行的縣房地產(chǎn)評估摩慣例和拆遷精評估技術規(guī)肅范要求的評暢估方法確定病的現(xiàn)行價格骨。我方承諾披本報告所選壤用的估價方落法及其應用爛是正確的，區(qū)對按貴方所罩提供的基礎都資料條件下山計算推斷的玩評估結(jié)果，三在其有效期游內(nèi)的合理性錢和保密性承敞擔義務。本娛報告書供貴摘方及所涉被回拆遷人按報防告確定的評孕估目的正常疲使用，并報稻送上級政府攻主管部門、撤房屋拆遷管疤理部門及評返估行業(yè)管理喬機構審查。磁未經(jīng)本評估腰機構許可，慘不得將本報懲告的全部或熄部分內(nèi)容提壟供給上述部軟門外的其他黑單位和個人催，也不得見標諸與公開媒杯體。莊筐躬壟怨陽南京大陸房用地產(chǎn)估價師葵事務所有限隸責任公司頂豬候差貼航二腹00六年七勺月二十四日估價師聲明站1.本報告弱撰寫的主要嫂技術依據(jù)為塌《房地產(chǎn)估率價規(guī)范（G竟B/T50慢291-1珍999）》諒和《南京市并城市房屋拆位遷評估技術營規(guī)范（試行忘）》；臭2.本報告造評估人員主呆要按照上述稿規(guī)范的要求芬開展評估工正作。按公認先的房地產(chǎn)評紐估程序進行軋了完整而具謝體的現(xiàn)場勘撓察、資料收忽集整理及分神析測算工作捐，本報告是義遵循該程序漁工作的成果仰的客觀總結(jié)成和反映；罩3.估價師夠所在的評估睡機構堅持公染正、公平原劃則，站在中揉立的立場上適實事求是地握開展本次委要托的評估工竹作，參加本奇次評估人員寄所在評估機真構與待評估音資產(chǎn)及委托雜方無除本次欄委托外的任犧何利害關系峰或重要經(jīng)濟屢關系；燥4.按照市繡場化的拆遷牙補償模式進扒行評估計算才，我們對本杜報告所選用芝的估價方法秒及其應用測雕算過程的規(guī)遠范性負責，恩對按委托方匹所提供的資蕉料等基礎資傾料條件下，持計算推斷的錫評估結(jié)果在杰其有效期內(nèi)龍的技術合理蔬性和保密性盼承擔義務；村5.本報告昆書供委托方潔及所涉被拆之遷人按報告恒確定的評估桂目的正常使世用，并報送糖上級政府主麗管部門、房戲屋拆遷管理循部門及評估細行業(yè)管理機扭構審查；漲6.未經(jīng)估旋價師所在機尋構許可，不待得將本報告厲的全部或部煮分內(nèi)容提供伯給上述部門料外的其他單遵位和個人，壯也不得見諸奪與公開媒體帆；估價師及除其所在評估捏機構同時承娃諾，未經(jīng)與王委托方協(xié)調(diào)豬一致，概不希將本報告提揪供給與本次劇評估無重要軌關系的單位嶺和個人；己7.本報告波附件系本報貝告的必要組稈成部分。附濫件中列出的市補償金額結(jié)睡果是本評估權結(jié)果的必要什組成部分；結(jié)8.估價師辮及其所在評樸估機構保留液對本報告的填答疑權和解左釋權。蛛估價的假設杜和限制條件燙估價假設條局件廳1.房屋拆蜜遷評估采用塔的價值標準頂為：不考慮居被拆遷房屋么在估價時點以所受抵押、巧租賃等權利懇限制情形下置最可能達成酒的公開市場玻價值；似2.本次評漠估中所采用憲的數(shù)據(jù)以委外托方提供的啄產(chǎn)權資料上科登記面積為份依據(jù)。涌3.從估價慨時點起至估艱價結(jié)果有效忘期結(jié)束時止舊，設定評估洲對象房屋狀件態(tài)和房地產(chǎn)跡市場情況是浙基本保持穩(wěn)善定的。舉估價限制條輔件腥1.本評估肅結(jié)果的有效吼性受到本報菌告規(guī)定的估父價時點、估布價結(jié)果有效羞期、估價對銀象內(nèi)容和范趟圍，以及估傻價假設條件仆等估價要素鎖的約束和限柳制；本評估傷結(jié)果的使用與也受到本報局告及附件中渾的相關解釋歡、說明的約狂束和限制；椅2、因本次逐估價為拆遷賣預評，如正牲式拆遷時房釀地產(chǎn)市場或上實際拆遷范是圍與面積發(fā)槳生較大變化直，應作相應也調(diào)整；脾3.本報告談包含被拆遷劫房屋內(nèi)裝飾倍裝修補償及款獨立附屬物旨、構筑物的胳補償價格；孔4.本評估正結(jié)果反映評坑估對象在本炎次評估目的視下，根據(jù)國他家、地方現(xiàn)充行政策規(guī)定犁，按拆遷補沸償評估程序無和相關規(guī)范酬規(guī)定的評估焦方法確認的急現(xiàn)行公開市爸場價格，沒潔有考慮特殊猛交易方可能脊追加付出的弄價格等對本推評估結(jié)果的塔影響；不考襯慮假定該批亦房地產(chǎn)到市礎場變現(xiàn)時因切特殊的變現(xiàn)厘方式和價格餅折扣而引致鑄的價格變化睜；也未考慮察國家宏觀經(jīng)掃濟政策發(fā)生他變化以及遇只有自然力和熔其他不可抗雀拒力對資產(chǎn)諷價格的影響艦；皮5.本評估局結(jié)果包括被潔拆遷房屋建狹筑物價值及步其占用范圍腐內(nèi)合法的國震有土地使用償權價值;切6.本次評叉估中房屋拆漆遷補償價格魔以該房屋的禍現(xiàn)狀使用用茶途為評估依論據(jù)，未計因驕經(jīng)營年限對罪補償價格的贊影響。古7.本次估搶價結(jié)果僅作式為拆遷前的宇費用估算，剩不能作為正叢式拆遷補償瓜的依據(jù)；花估價結(jié)果報銀告美（寧大陸房程地估價字[巴2006]樂第銅206閥號）戚拆遷評估項刑目名稱蘆南京市白下婦區(qū)升州路3芒26號地塊顏項目拆遷補悼償價格預評筑估報告委托估價方附名漫稱：南京天洲安房地產(chǎn)集妥團有限公司墨三、房地產(chǎn)尊評估機構侍估價單位：刻南京大陸房舌地產(chǎn)估價師問事務所有限鎮(zhèn)責任公司顛法人代表：朽胡xx剃資質(zhì)等級：吵二級笨聯(lián)系人滑：竇瑩喇房地產(chǎn)評估創(chuàng)資質(zhì)：二級券聯(lián)系電話：董025-8陳3xx1循四、評估對罩象和范圍祥評估范圍情惜況產(chǎn)本次評估范酒圍位于白下宮區(qū)升州路3概26號地塊醬，經(jīng)委托方群認定的被拆勾遷房屋，評湯估對象以委州托方提供的戶產(chǎn)權資料為范主要依據(jù)。還評估對象情摔況合1.評估對督象為南京市孩白下區(qū)升州堆路326號探地塊拆遷范梳圍內(nèi)的擬拆怠遷房屋及附臥屬物等費用希和適當?shù)难a謀助費用。晶2.擬拆中遷房屋建筑膨物情況簡述怒評估范圍內(nèi)糾被拆遷房屋浪均為正常使碑用中的營業(yè)草及非營業(yè)用數(shù)房地產(chǎn)詳見苦下表：舉拆遷建筑面災積（稻m詞2仍）淋總面積央已登記面積狠未登記面積訪自拆面積避3157.伶3塑3157.中3龜0蔥載0竭滑評估建筑面鞏積（撥m我2傳）豈總面積撇住宅房屋面糞積暮非住宅房屋摟面積祥合計徑營業(yè)性役非營業(yè)性丘3157.國3集0嶄3157.胳3視417.8鴿7鵝2739.芬43牽該區(qū)域房屋頃多為混合結(jié)顏構，房屋多躁建于80年灘代，房屋保途養(yǎng)情況一般伙。蛾3.晚必拆遷范圍內(nèi)更用地情況嚼拆遷范圍內(nèi)逝坐落在南京禿市主城區(qū)的年城中地區(qū)，弄地塊四至為傻：東為住宅研區(qū)，南為升孕州路，西為巧糯米巷，北百為住宅。按關《南京市城謠市房屋拆遷毒區(qū)位圖》的見規(guī)定，該地幣塊屬白1-敲1分區(qū)，為喘市區(qū)一級拆涂遷區(qū)位。輪總體看地塊唇形狀較規(guī)則碼，土地平整凱，土地臨街朽狀況較好，軋地塊周邊環(huán)易境配套較好刊，購物、出壤行、上學、娘就醫(yī)等相對怖較方便。腥拆遷地塊所儀在地段南臨篩升州路。區(qū)雄域內(nèi)銀行、弓醫(yī)院、學校自、超市、郵倉局等公用服缸務設施和道避路、車站、是水電等各類天市政配套設門施齊全，土墓地利用價值溝較高。但該概地塊上房屋村布局雜亂，抱區(qū)域內(nèi)環(huán)境快一般，綠化偽較少，對區(qū)拴域內(nèi)居民生挪活質(zhì)量有一坑定影響。唇（三）錦南京房地產(chǎn)屯市場存量房梅交易情況分辰析準根據(jù)南京市堤房產(chǎn)局發(fā)布磁的交易數(shù)據(jù)池：偵2005年千第三季度，雁南京市商品痕房交易面積泊約為17在6萬平方米情，由此推算撫2005年若三季度新建每商品房的交散易面積為9娃0萬平方米軟左右，而僻一季度全市不新建商品房碌實現(xiàn)銷售約葉143萬平差方米，二季消度全市新建放商品房成實現(xiàn)銷售8沃7萬平方米狗左右。2愿005年三鍵季度南京二慮手房市場總譯供給約為懇112萬倚㎡截左右，其中渡住宅財98萬叢㎡屑左右，成交聚70萬搞㎡拴左右。誠（四）20礙05年1-的11月份二鑒手房地產(chǎn)市可場綜述喚1、1-1聾1月分二手痰房市場運行嫌特點分析昂（1）政策征影響依然明社顯，市場成務交穩(wěn)中有升蒼政策目前已雪經(jīng)成為左右胡房地產(chǎn)市場砍發(fā)展的一根缸非常重要神丑經(jīng)，所得稅究、營業(yè)稅的往征收以及未榆來可能帶來屈各種政策的齊出臺，這些找都對二手房志市場發(fā)展產(chǎn)風生了非常大密的影響，從荒今年國家新尼政出臺后，腳南京立即出怠臺了新房兩鋸年內(nèi)交易征粉收５.5%裹營業(yè)稅，造犯成了征收前遞一月市場成耀交異常放量川，但同時也催造成了后幾矮月交易極度螞萎縮的情況槽，這些都說摘明現(xiàn)在的市乳場還處在極西度的脆弱之嗎中，但隨著宅時間的推移似，只要沒有蜻新政策的出淚臺，政策因惡素的影響將挨逐步減弱，胃市場的成交覺將會恢復到抵較為正常的蕉水平，明年善的市場將會撿保持穩(wěn)中有獅升的格局。傅（2）主城嗎局部區(qū)域二萌手房價再上現(xiàn)臺階，成交繩套數(shù)放量明隆顯是主城城墻以捏內(nèi)二手房價露不斷攀高，戀迫使越來越假多的客戶向蓮新城轉(zhuǎn)移，何無論是新商席品房還是二稼手房，新區(qū)水的成交比例呈正在呈不斷吉活躍的態(tài)勢催，以前中介匙都不介入的劑新區(qū)，現(xiàn)在導已成為各大濁中介盡相介瘡入的熱點。羨本月江寧、礎浦口、六合饑三區(qū)的成交四量已接近全卸市成交量4約0%，并且酷本月全市成舞交套數(shù)放量邪明顯，11波月共成交4覽863套，識環(huán)比上升了擺134.9豐%，市場普殊遍反映對政廉策不確定性忽的擔憂以及肆明年大面積齊拆遷的開展耽，都對二手泉房市場產(chǎn)生省了比較大的復刺激作用。漿（3）租賃手市場平穩(wěn)發(fā)票展，淡季特炭點已經(jīng)呈現(xiàn)悲高校開學等解原因曾使9笑、10月份透的租賃市場榨高溫不退，約但進入11判月以來淡季買。一些遠離結(jié)繁華，沒有網(wǎng)特點為的二溫手房片區(qū)，枝市場滑坡比傍較嚴重，而董一些老的繁眨華商業(yè)區(qū)，口長期以來形掘成的商業(yè)氛南圍，保證了壁客源的穩(wěn)定兇。南京某大激型中介11涼月中旬客源慎量環(huán)比10笛月中旬增加勸6.58%媽，房源量環(huán)尼比10月中謝旬減少16渣.87%，丘成交量環(huán)比沉10月中旬戴減少8.8會3%。壇2、二手房敗供應、交易稠情況分析回1-11月湖份，全市二傲手房共掛牌但62165報套（江南八虹區(qū)5391棵5套），同矛比增長22衛(wèi).3%（江哥南八區(qū)24著.5%）；漫同期，二手味房住宅掛牌愿57780濾套（江南八滑區(qū)5021協(xié)0套），同凍比增長23斗.4%(江透南八區(qū)25訓.8%)。摔1-11月貫份，全市二繳手房共成交益47612異套（江南八橡區(qū)3522石9套），同妻比增長2.煮5%（江南掩八區(qū)-4.外5%）；同編期，二手房久住宅成交4包6280套拼（江南八區(qū)判34294殿套），同比結(jié)增長3.8胸%(江南八煉區(qū)-4.1達%)。蕩11月份全晝市二手房的報成交495敏4套（江南孟八區(qū)486另3套），環(huán)燕比上升76允.9%（江澆南八區(qū)13扔4.9%）澆；全市二手課住宅成交3死307套（道江南八區(qū)3蛛255套）興，環(huán)比上升梳21.4%砌（江南八區(qū)倦61.5%遇）。園表1.20殿05年1-涼11月份全禾市及江南八奮區(qū)二手房交街易情況廢2004年港11月至2秤005年1友1月全市各類月二手住宅崖掛牌、交易喜量走勢筆表3.20哪04年11敏月份至20槐05年11似月江南八區(qū)嫌各月二手住或宅掛牌、交麗易量走勢攏（五）二手賣住宅價格分箭析嶄表1.二手帆住宅供應價匹格類表2.二手蹈住宅成交價貨格釋2004年洞11月份至茶2005年乎11月全市燃、江南八區(qū)駐各月二手住肅宅交易價格蝦走勢熊五、估價目雄的乘城市房屋拆寺遷補償預評車估。腦為委托方了脾解拆除指定存范圍內(nèi)的房豆屋資金提供愿所需價值量病的參考。但六、估價時齊點勝二00六年塌七月二十日慌七、價值定正義齒遵循等價有復償?shù)牟疬w補故償原則，按握市場化拆遷石評估模式，礦確定本報告?zhèn)山o出的擬被傻拆遷房屋的尖拆遷補償價宜格為估價時盲點及其在南安京市房地產(chǎn)費市場正常公露開交易所可船能達成的價變格。該價格洗未考慮被拆敢遷房屋所受敵抵押，租賃揪等權利限制工情形的影響蒜。郊八、估價依瞇據(jù)余2001年銳11月，國漸務院第30鼠5號令《城己市房屋拆遷晴管理條例》繩2002年革10月，江兩蘇省人民政光府《江蘇省知城市房屋拆摔遷管理條例艦》乘2004年底元月，南京席市人民政府注《南京市城少市房屋拆遷壇管理辦法》榴1999年鑄5月，建設淋部《房地產(chǎn)描估價規(guī)范（敏GB/T5溉0291-豬1999）四》侄2004年詞元月，南京劍市房管局《賣南京市城市租房屋拆遷評癢估技術規(guī)范辜（試行）》毫2004年慕元月，南京燭市人民政府料《南京市城粗市房屋拆遷集區(qū)位圖》掛2004年障元月，南京角市房管局《比南京市房屋凍拆遷評估管算理規(guī)定》粘委托方提供外的查產(chǎn)資料集和其他與本敗拆遷項目相升關批文、規(guī)厭劃、工程資秤料君評估人員前踩期調(diào)查資料誰和現(xiàn)場勘察值記錄資料次評估人員收謝集的與估價非對象相關的下房地產(chǎn)市場虧資料和其他巡相關資料蜓九、估價原謀則荒本報告在遵傷循客觀、公蛾正、科學、嘩合理的基本瞧原則下，結(jié)綿合估價目的災對估價對象飼進行評估。肥具體依據(jù)如肉下估價原則貓：諷合法原則、附替代原則、握估價時點原拾則、公平原鑄則。刮十、估價方斷法及其技術棍路線呆估價方法的暑選用扭根據(jù)《南京沙市城市房屋沖拆遷評估技是術規(guī)范（試畝行）》的有匆關規(guī)定，結(jié)號合評估人員爸對估價對象嘉的認識，確烤定擬對被拆挎遷房屋中工趙業(yè)用房產(chǎn)應蓄用成本法評懸估，商業(yè)房堵地產(chǎn)采用收搭益法評估。液評估房屋技率術路線1、工業(yè)班對照委托方程提供的資料梯及現(xiàn)場勘察細，確認評估塌對象非住宅網(wǎng)房屋為工業(yè)壩廠房及配套枯設施，因此獻采用成本法筍進行評估。道技術路線為暈：稍1、基本公蘭式瑞拆遷補償評洞估價格=土掉地重新取得嘗價格+建筑僻物重新購建賀價格-建筑靠物折舊距2、土地重看新取得價格塊應首選市場謹比較法測算頌，在無法適僵用市場比較趁法時，可采瓣用基準地價從修正法、成潮本積算法等刃方法求取。監(jiān)土地重新取顛得價格內(nèi)涵前包括土地取昆得成本、土歸地開發(fā)成本竿、土地取得起所涉稅費、述土地開發(fā)利拆潤；男3、由于委隊托方未提供魄全部評估對耀象的相關產(chǎn)僅權資料，有禮產(chǎn)權證房屋疫建筑物重置遍價考慮了建繡安費用、專濕業(yè)費用、前鑼期費用、規(guī)艙費、管理及幕不可預見費質(zhì)、水電氣等圖集資費用、從投資利息、適投資利潤等庫費用；未見韻證建筑物重馳置價僅考慮覺了建安費用筒結(jié)合成新，擾不包括專業(yè)蔑費用、前期攏費用、規(guī)費沙、管理及不凝可預見費、牌水電氣等集包資費用、投櫻資利息、投川資利潤等費速用；肺4、建筑物認折舊應根據(jù)違實地查勘結(jié)世果，對照《鳥房屋完損等驗級評定標準豎》的規(guī)定確朋定。建筑物玩折舊應考慮位物質(zhì)折舊、猾功能折舊等諷因素。姓5、房產(chǎn)評纖估測算過程框本次評估中削所采用的數(shù)鑰據(jù)為委托方包提供的房產(chǎn)寒資料數(shù)據(jù)。=1\*GB3①建安費用瑞對照現(xiàn)場勘山察記錄，根圖據(jù)南京市人閥民政府令第皆227號文欄件的規(guī)定及甲《南京市城座市房屋拆遷村評估技術規(guī)世范》（寧房像拆[200饞4]4號）花，結(jié)合南京金市非居住房擾屋重置價格邊標準，參考軌有關類似工架業(yè)建筑物的清技術經(jīng)濟指絕標，考慮到鄭待評建筑物親的規(guī)模、跨態(tài)度、層高、叛層次及基礎姻和附屬設施巾的不同，結(jié)捧合評估人員性收集的建筑啞工程造價資揮料和評估人魯員的經(jīng)驗確宗定鋼混結(jié)構雄房產(chǎn)的單價床為674元探/平方米，逝混合結(jié)構房寧產(chǎn)的單價為膝553元/狼平方米。以所上單價未包頃含層高調(diào)整頑，如遇房屋年層高較高等螺情況，按照拍南京市人民助政府令第2睡27號文件診的規(guī)定及《估南京市城市刪房屋拆遷評多估技術規(guī)范晚》（寧房拆田[2004臟]4號）相疏關標準進行恢調(diào)整。=2\*GB3②專業(yè)費用袍專業(yè)費用按寒建安單價的撈5%計。=3\*GB3③前期費用抄前期費用合謎計為100首元/M僻2烏（前期費用妨包括可行性帖研究報告費燥、曬圖費及裝效果圖費、東測繪水文、癥規(guī)劃選址費棚、規(guī)劃費、后勘察費、設狼計費、抗震站審核費、安噴全監(jiān)督費、掘土地平整費賴、排水管及借設施使用費謙、臨時用水遺、臨時用電脖、臨時道路錘等費用）=4\*GB3④規(guī)費削規(guī)費合計為晃117.3妹元/M他2成(巖市政配套費琴105元/牧M青2波，新型墻體陪發(fā)展基金8東元/M得2湖，白蟻防治誼費2.3元杰/M伐2屯，散裝水泥恰資金2元/墳M直2溉)=5\*GB3⑤管理費備管理按建安舒單價的5%補計。=6\*GB3⑥投資利息語按正常利息閱5.85%佩計，計息期梯為一年。=7\*GB3⑦投資利潤跳評估中未計哀投資利潤。=8\*GB3狠⑧耳建筑物成新邪率著建筑物成新宮率的確定，顫主要對照建通設部頒布的學《房屋完損鄭等級評定標絡準》的規(guī)定幻，參考《南直京市房新上稼限表（限值阿）》的有關準規(guī)定，采用漲直線折舊法攔結(jié)合估價人底員現(xiàn)場勘察狡的情況來確箭定。貫6、土地測然算過程評估粥根據(jù)《南京表市城市房屋揚拆遷評估技營術規(guī)范》補棵充規(guī)定（三枝）：對于工同企單位非營凈業(yè)用房采用牛成本法評估圖時，多采用稱基準地價修撥正法進行?；恋刂匦氯】莸脙r格=基罵準地價水×知（1+綜合搞費用調(diào)增系虜數(shù)）源×誦調(diào)整修正系熄數(shù)材2、營業(yè)用夾房屋評估方疲法應用景營業(yè)用房屋睜經(jīng)對照查產(chǎn)風資料，經(jīng)評就估人員現(xiàn)場才勘察確認，燭結(jié)合收集的襲市場資料情棄況確定營業(yè)臂用房采用收作益法評估。摸其技術路線者為：1.確齊定房屋類別魔；2.選擇啞評估方法；柴3.測算評煤估價格。滋采用的測算特公式為：軌V為評估價擁格，a為評彎估對象年純填收益，r為艙資本化率，攻n為收益年子期。奔（1）求取消租金年純收名益a；懼經(jīng)評估人員材現(xiàn)場勘察及晶整理，收集鉤的該區(qū)域營托業(yè)用房屋租爪金案例（租只金單位：元方/M喬2夾.月）得出鋪該區(qū)域平均芹年租金為1器397.6級4元/平方磨米。斧（2）確定逮資本化率r士；考按試行規(guī)范幅采用安全利急率法確定，喚資本化率=延安全利率+蒜風險調(diào)整值乖；提該地塊交通谷十分方便，無人流量很大蓄。由于地理調(diào)位置較優(yōu)越刮，給周圍的蠟營業(yè)戶提供逐了很大的商欲機。當前銀懸行一年期整名存整取存款童利率為2.獅25%，根的據(jù)試行規(guī)范搭所給表格（死一級區(qū)位）漿，確定風險已值為8%。飾則資本化率該=2.25逆%+8%=犁10.25班%頑（3）確定饒收益年期n半；們根據(jù)拆遷的環(huán)實際情況，良主要以房屋測的經(jīng)濟壽命晚年限為依據(jù)泛來考慮擬拆飛遷營業(yè)性用俊房的收益年殖期。對照現(xiàn)它場勘察情況危，考慮房屋蘿建造年期、僑現(xiàn)行狀態(tài)等米情況，將待量估房屋的收銷益年期列入敢表2中；乒（4）評估食計算；灣騰滑勝甜腫表歸2伏房屋坐落慘租金純收益袖（a）句資本化率（掏r）趣收益年期（王n）帳計算自過程帆單價猜（元/M嬸2庫）蘿沿升州路認1397.寫64同10.25形%臣35房[痛1塔—斧]壓13187殊十一、估價失結(jié)果及其確撞定理由估價總結(jié)論扯按照市場化詳拆遷評估模互式，經(jīng)本所勸評估確認：糖白下區(qū)升州丈路326號明地塊的擬被嗓拆遷營業(yè)、伴非營業(yè)用房惕地產(chǎn)的拆遷濱補償金額為非12676姿802.1爬2天元，取整為密1267萬鵝元，大寫人崗民幣為壹仟中貳佰陸拾柒時萬元整。如斃下表：簡（1）房地取產(chǎn)補償總額新補償金額分謹類概算（元僚）折住宅房屋希營業(yè)性用房神非營業(yè)性用扔房獎0妻55104棗51.69窄52186樂38.75衣（2）附屬貫物補償及補撒助費用供補助項目嶼補償標準斗數(shù)量缺補償價格艘智（