房產(chǎn)營銷過程中涉及相關(guān)法律問題全套案例解析

房產(chǎn)營銷過程中涉及相關(guān)法律問題商品房銷售應(yīng)具備的條件1、期房銷售條件《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定商品房預(yù)售需具備以下條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；商品房銷售應(yīng)具備的條件（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（一）明確規(guī)定：“未取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用，不得參加任何展銷活動……”最高人民法院關(guān)于《商品房買賣合同糾紛司法解釋》第二條規(guī)定“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”。最終要件：取得預(yù)售許可證！

商品房銷售應(yīng)具備的條件2、現(xiàn)房銷售條件根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第七條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件；（1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（2）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（4）已通過竣工驗收；（5）拆遷安置已經(jīng)落實；商品房銷售應(yīng)具備的條件（6）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。體現(xiàn)：取得大產(chǎn)權(quán)證。在房地產(chǎn)的相關(guān)訴訟中，有一半以上的案件來自銷售糾紛，有來自購房者本身的問題，也有來自開發(fā)公司在銷售過程中操作不規(guī)范導(dǎo)致的問題。法務(wù)建議：規(guī)范操作是王道，事先防范是根本！商品房銷售應(yīng)具備的條件3、符合銷售條件的期房與現(xiàn)房都不得違法轉(zhuǎn)讓（1）、根據(jù)建設(shè)部等七部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格的工作意見》第七條之規(guī)定，“根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。”換言之，即禁止期房的轉(zhuǎn)讓。商品房銷售應(yīng)具備的條件（2）、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六項和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第六條第六項之規(guī)定，“未依法登記領(lǐng)取得權(quán)屬證書的，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”；建設(shè)部等七部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格的工作意見》第七條之規(guī)定，“在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。”由以上的條款中可以看出，現(xiàn)房再轉(zhuǎn)讓要想不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，現(xiàn)房必須要依法登記取得房屋權(quán)屬證書，即開發(fā)商辦理了房屋初步登記取得大產(chǎn)權(quán)，并且預(yù)購人（購房者）取得房屋所有權(quán)證之后，才能辦理過戶登記手續(xù)。而且，現(xiàn)房直接轉(zhuǎn)讓屬于逃稅行為，損害國家利益，轉(zhuǎn)讓無效。二、商品房銷售事實合同風(fēng)險案例1：原告朱某、王某為開發(fā)公司某小區(qū)的購房者，2008年10月看中小區(qū)房子一套，當(dāng)天支付定金，未簽購房協(xié)議，開發(fā)公司開具發(fā)票，上面記載房屋坐落位置、單價及總價。過了一段時間后在開發(fā)公司代理公司銷售人員的催促下，繳納了6萬左右的購房款，未簽任何購房協(xié)議書及合同，開發(fā)公司開具發(fā)票標(biāo)有房屋具體位置，單價及總價。購房者需要換房，銷售人員在自己的名片上簽字，該名片上載有可換大房一套。后朱某、王某一直不來簽訂合同，也不繳納剩余房款，經(jīng)銷售人員多次催促仍不繳納，同年年底，公司將房屋轉(zhuǎn)賣給第三人。2010年8月，朱某、王某起訴至法院，要求開發(fā)公司履行買賣合同，交付房屋。問：1、該案中，現(xiàn)場操作有哪些違規(guī)行為？

2、開發(fā)公司是否需承擔(dān)責(zé)任？二、商品房銷售事實合同風(fēng)險違規(guī)操作提示：1、未簽認(rèn)購協(xié)議書。2、名片上出具承諾。3、轉(zhuǎn)賣房屋前，未發(fā)書面解約函。法律風(fēng)險點提示：1、合同未簽是否表示雙方無合同義務(wù)？（事實合同風(fēng)險）2、如果合同成立，名片上記載的“可換大套房”是否表明標(biāo)的物變更？（表見代理風(fēng)險）3、如果合同成立，開發(fā)公司是否需要承擔(dān)一房二賣的法律責(zé)任？4、未簽認(rèn)購協(xié)議書導(dǎo)致開發(fā)公司無法按照認(rèn)購協(xié)議書的約定行使權(quán)利。二、商品房銷售事實合同風(fēng)險法庭辯論原告主張：1、已經(jīng)繳納房款，合同成立；2、我方提供的銷售員名片已表明合同標(biāo)的已變更，因此不存在我方逾期違約行為。被告抗辯：1、繳納的為定金款項，合同簽訂必須采用書面形式，合同不成立；2、原告提供的名片僅為銷售員的簽名，且在名片上內(nèi)容非蓋有公司公章，不具有任何效力；3、原告逾期不簽訂合同，不繳納房款，構(gòu)成根本違約，我方已合法解除合同。判決：第一次判決事實合同成立，駁回原告繼續(xù)履行合同的訴訟請求。現(xiàn)原告變更訴訟請求要求開發(fā)公司承擔(dān)違約責(zé)任，該案正在審理中。二、商品房銷售事實合同風(fēng)險法務(wù)分析房屋買賣合同標(biāo)的額較大且系比較重要之合同，故法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第40條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同……”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第28規(guī)定：“商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同?！鄙鲜鲆?guī)定是認(rèn)定房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式的法律依據(jù)。根據(jù)法律及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，房屋買賣合同書面形式應(yīng)包括如下類型：1、正式房屋買賣合同。二、商品房銷售事實合同風(fēng)險2、具備特定條件的預(yù)約合同最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱商品房買賣司法解釋)第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備<商品房銷售管理辦法>第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”根據(jù)最高法院民一庭的觀點，商品房認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議是在開發(fā)商取得立項、規(guī)劃、報建審批手續(xù)至取得商品房銷售許可證之前簽訂的預(yù)約性質(zhì)的合同(事實上預(yù)約合同的簽訂并不限于這個期間)。為保障交易安全，保護業(yè)主權(quán)益，促進簽約，規(guī)定具備合同實際履行條件的預(yù)約合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為本約合同。二、商品房銷售事實合同風(fēng)險3、房屋買賣合同的其他書面形式。

《合同法》第11條規(guī)定：“書面形式是指合同書、信件和數(shù)據(jù)電文(包括電報、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件)等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式?！备鶕?jù)《電子簽名法》第3條第3款的規(guī)定，“涉及土地、房屋等不動產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓的”的文書，不適用“電子簽名、數(shù)據(jù)電文”。無疑排除了以“數(shù)據(jù)電文”為表現(xiàn)形式的房屋買賣合同。記載雙方房屋買賣意思表示的、以有形方式表現(xiàn)的信函等雙方往來資料，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為其他書面形式的房屋買賣合同。有些情況下，沒有書面合同，也無法認(rèn)定口頭合同存在，買受人以其持有的購房款收據(jù)或發(fā)票主張房屋買賣合同成立。此時，買受人持有的購房款收據(jù)或發(fā)票，既是書面合同形式，也是合同實際履行證據(jù)，如果收據(jù)或發(fā)票載明的房屋位置具體、房屋價款明確，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方之間的房屋買賣合同成立。在本案例中，由于發(fā)票記載的事項非常明確，可以認(rèn)定買賣合同成立。二、商品房銷售事實合同風(fēng)險

表見代理：因本人的行為造成了足以使人相信某人具有代理權(quán)的表現(xiàn)特征，本人須對之負責(zé)任的代理。表見代理的判斷是一個自由裁量的過程，在本案中，銷售員為開發(fā)公司代理公司員工，雖內(nèi)部規(guī)定不具有對外出具承諾的代理權(quán)，但從購房者來看為不知情當(dāng)事者，有理由相信為有權(quán)代理，存在認(rèn)定表見代理的風(fēng)險。本案，其實只需開發(fā)公司簽訂認(rèn)購協(xié)議書及發(fā)出書面解約函，就不會有法律責(zé)任與糾紛。常見表見代理情形：（1）本人對第三人表示授權(quán)給行為人而實際上并未向行為人授予代理權(quán)或者在授予代理權(quán)后又撤回其授權(quán)。（2）本人交付證明文件給行為人，行為人以此證明文件與相對人實施民事行為。（3）代理人關(guān)系終止后本人未收回代理證書，行為人以原委托授權(quán)書等代理證書與相對人實施行為。（4）本人知道行為人為無權(quán)代理行為而不表示反對。二、商品房銷售事實合同風(fēng)險知識點擴充1、預(yù)售許可證是期房預(yù)售的前提條件，原則上若開發(fā)商沒有預(yù)售許可證，則不得銷售期房，簽訂的預(yù)售合同當(dāng)為無效，但《商品房買賣司法解釋》為了促進房產(chǎn)市場的發(fā)展，特別規(guī)定在購房者起訴前取得預(yù)售許可證的，預(yù)售合同可以認(rèn)定有效。（《解釋》第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效）。2、購房合同特別規(guī)定

(1)國家所有的房屋，由各級房屋管理部門統(tǒng)一管理，或由使用單位代管。非經(jīng)國家主管部門依法特別批準(zhǔn)，任何單位都無權(quán)自行出售。

(2)任何全民的企事業(yè)單位，非經(jīng)上級主管部門的特許，不得擅自購買集體所有的和公民私人所有的房屋。二、商品房銷售事實合同風(fēng)險(3)房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。但買賣集體土地上的房屋不得買賣地基。

(4)出售的房屋涉及他人權(quán)益時，應(yīng)事先向買主說明第三人對房屋的權(quán)利。在同等條件下，原租用人有優(yōu)先購買權(quán)；如未經(jīng)原租用人同意而出賣給其他人的，原租用人有權(quán)請求人民法院廢除該房屋買賣合同而由其購買。

(5)城市中國家投資建設(shè)的住宅，可按主管機關(guān)規(guī)定的辦法出賣給公民個人。法務(wù)建議：規(guī)范現(xiàn)場操作，合同事先防范！三、房屋銷售廣告風(fēng)險《商品房買賣司法解釋》第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。要約：要約是希望和他人訂立合同的意思表示，發(fā)出要約的一方稱要約人，接收要約的一方稱受要約人。三、房屋銷售廣告風(fēng)險要約的構(gòu)成要件：1、內(nèi)容具體確定；2、表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。要約邀請：又稱“要約引誘”是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。承諾：是受要約人同意要約的意思表示三、房屋銷售廣告風(fēng)險案例2：乙欲購甲房產(chǎn)公司開發(fā)樓房，但乙根據(jù)沙盤覺得其所購房屋前視線可能被前方樓座遮擋，于是乙咨詢甲房產(chǎn)公司售樓人員，甲方售樓人員告訴乙，乙所購樓盤不存在遮擋視線問題，完全可以遠眺中心廣場。乙隨即打消顧慮，并簽訂合同。樓盤建成后，乙所購房屋前視線被前方樓座擋住，看不到中心廣場，雙方遂起糾紛，乙方根據(jù)《消費者權(quán)益保護法》中虛假廣告要求甲公司賠償8萬元。問：1、沙盤、宣傳材料能否作為合同的一部分？2、乙方的請求能否得到法院支持？三、房屋銷售廣告風(fēng)險解析：本案的焦點在于甲方沙盤及宣傳彩頁能否認(rèn)定為購房合同的組成部分。宣傳彩頁是否為購房合同的組成部分要看沙盤、宣傳彩頁是要約邀請還是要約。沙盤是要約邀請還是要約要具體分析，本案中甲乙雙方宣傳彩頁作為一種廣告工具，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商業(yè)廣告無疑。進而，根據(jù)我國《合同法》第十五條規(guī)定“要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請”。但“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約”。具體到本案中的沙盤及宣傳彩頁認(rèn)定為簽訂商品房買賣合同既沒有詳盡的約定乙方購買的房子的具體位置及坐標(biāo)，也無法證明甲方曾經(jīng)明確承諾過，故無法判定沙盤、彩頁構(gòu)成虛假廣告。三、房顯屋銷售拔廣告風(fēng)膝險案例3：鄭州市民直張某與某槽開發(fā)商簽聯(lián)訂商品房姜買賣合同湊，約定張泡某購買開勉發(fā)商開發(fā)以的某小區(qū)昂商品房一雀套，交付暑時間為200談6年6月30日以前。遙合同簽定返后，張某著按約支付買了房款，井但在收房恐時發(fā)現(xiàn)房許屋內(nèi)廚房惰和衛(wèi)生間絨的位置與己宣傳畫冊菊上的戶型株結(jié)構(gòu)不一糾樣，遂拒踐絕收房。嫩雙方協(xié)商穗未果，張草某訴至法碌院要求開課發(fā)商承擔(dān)惰違約責(zé)任暗，并支付飾逾期交房槽違約金。問：張某請族求能否馬得到支云持？三、房屋戲銷售廣告賀風(fēng)險解析：通常情況漁下，商品六房銷售廣盟告和宣傳遞資料的內(nèi)透容往往不湖夠具體、停明確，一噸般只作為煎要約邀請友，而不作土為合同的站要約，對港雙方當(dāng)事融人均不產(chǎn)斜生合同約量束力。三、房軟屋銷售久廣告風(fēng)牢險案例4：在某樓盤篇沙盤上，虧甲看到小擋區(qū)某處有占垃圾中轉(zhuǎn)鴉站這樣的枯標(biāo)識，不共過銷售人稠員乙說，超在規(guī)劃上喉其實是挪妄走了。如果甲收叨樓時還是餅見到有這乖個垃圾中電轉(zhuǎn)站，則碰乙的口頭途允諾是否規(guī)構(gòu)成違約遣？三、房屋目銷售廣告鄉(xiāng)豐風(fēng)險解析：本案還理是涉及《關(guān)于審慨理商品帽房買賣惠合同糾令紛案件廈適用法賊律若干善問題的逝解釋》第三條，義這條司法炕解釋的適鳴用限制是少在對“開殖發(fā)規(guī)劃(俗稱紅筍線)范圍內(nèi)”狀的房屋及寶相關(guān)設(shè)施原所作的說姑明和允諾貢，如果廣館告中是對洞開發(fā)規(guī)劃旱范圍以外餅的說明和廉允諾是不巧能視為合憲同條款的程，也就是歲說，房地茶產(chǎn)開發(fā)商棉對周邊環(huán)針境的承諾茅是不能視批為合同條陵款的。比如關(guān)于想周邊環(huán)境莊、學(xué)校、轉(zhuǎn)交通、購冶物等的介包紹不能視喬為合同的調(diào)條款。至于垃臟圾中轉(zhuǎn)鵝站的問嫂題，沙歸盤上有摧，銷售貝人員說距會搬走不，將來潔收樓的絕時候，潤如果你岡沒證據(jù)滋證明銷行售人員螞說過此遠話、以廁及中轉(zhuǎn)動站會對旦合同訂怕立和房銹屋價格前的確定騰有重大懷影響的鹿話，也導(dǎo)就無法事證明開規(guī)發(fā)商違排約。三、房臭屋銷售革廣告風(fēng)川險小結(jié)：關(guān)于宣予傳彩頁雙、沙盤秧等廣告除宣傳資勒料能否痕作為購長房合同籮的一部偽分，大奶家需要駁掌握一掉個關(guān)鍵緞點：即太該廣告什宣傳資款料關(guān)于箏該樓房去的宣傳堂是否“罩具體明交確”，渡如果達蛙到具體殼明確的薄要求了剛，那么誓法院在燈認(rèn)定的振時候一滔般會考控慮將廣司告內(nèi)容形認(rèn)定為毛構(gòu)成要拋約。三、房屋蛇銷售廣告礎(chǔ)風(fēng)險風(fēng)險防跨范：基于以使上案例棕，特別淡是對售烈樓人員么來說，駕不能為環(huán)了銷售廚而隨意齒允諾，借否則一華旦允諾由與實際雪不符很粘容易產(chǎn)輸生糾紛撞。其次，產(chǎn)縱生糾紛后否，作為銷學(xué)售人員就擊不要再去嘉澄清以前緊說過什么常了，尤其上是打電話敬的或者帶閘著律師的妨客戶。總之，哈為了企知業(yè)的信扛譽，也己為了避憑免以后車產(chǎn)生糾親紛，講溪解或承真諾盡量棒應(yīng)實事蟻求是。三、房屋引銷售廣告通風(fēng)險案例5200釘1年成都劃華德房幟地產(chǎn)開演發(fā)有限室公司（建以下簡借稱華德火公司）黎在邛崍遺市修建屯興賢商蔥業(yè)步行百街，并岔向廣大化消費者低散發(fā)了桌邛崍市繡興賢步麻行街房旬屋的相疤關(guān)資料同，其在傳宣傳資趴料中有漫“華德詞興賢商黃業(yè)步行告街21世紀(jì)商業(yè)惠投資錦囊70年旺鋪產(chǎn)豬權(quán)＝一家指三代的搖衛(wèi)錢樹”等骨內(nèi)容。同套年6月20日，朱勁保浩與華德錫公司簽訂頸了商品房胳購銷合同針，以1780釀00元購買了蜘興賢商業(yè)腸步行街D棟1號房。在呢該合同中卷雙方為對刪房屋產(chǎn)權(quán)絲式的年限未龍對房屋產(chǎn)儲權(quán)的年限共作出約定煮。而華德讓公司與邛韻崍市國土踏資源局于200瘦1年2月23日訂立兆的國有枯土地使丈用權(quán)出刪讓合同完，約定菊華德公巧司所取軍得的邛扣崍市臨什邛鎮(zhèn)興明閑街兩藏側(cè)國有乓土地使附用權(quán)的賓出讓年墊限為50年，出勝讓年限棗屆滿，訪邛崍市凝國土資墊源局有膛權(quán)無償披收回出順讓土地費的使用抬權(quán)，該竿宗土地告上建筑判物及其熱他附著饅物所有休權(quán)也由還邛崍市擊國土資桂源局無尾償取得階。200聲4年，朱工勁浩前照往相關(guān)隊部門辦搖理產(chǎn)權(quán)臨手續(xù)時啦得知其磚所購房臘屋僅有50年產(chǎn)權(quán)，恩為此，朱這勁浩認(rèn)為系，根據(jù)《最高人民燭法院關(guān)于盤審理商品化房買賣合花同糾紛案幻玉件適用法閑律若干問獵題的解釋》（以下簡妻稱《解釋》）第三伶條規(guī)定權(quán)，華德木公司對蔽以上房寄屋70年產(chǎn)權(quán)氏的允諾著具體確員定，應(yīng)找當(dāng)視為廢要約，柱華德公飄司收取棋了其70年產(chǎn)權(quán)懸房屋房北款，卻威只交付穴了50年產(chǎn)權(quán)的輸房屋，即莖華德公司輕多收取了20年房屋慘使用權(quán)跳的房款拆。故請前求法院帽判決華種德公司窮退還房忠款的七閃分之二西即5085鎖7元。三、房訓(xùn)屋銷售耽廣告風(fēng)稈險【判決要旨】邛崍市人倘民法院經(jīng)按審理后認(rèn)進為，一方添面，《解釋》第三條衣規(guī)定“工商品房昆的銷售枕廣告和誼宣傳資練料為要鵲約邀請冷，但是乎出賣人掉就商品詢房開發(fā)灰規(guī)劃范肯圍內(nèi)的沿房屋及挖相關(guān)設(shè)醬施所作濾的說明或和允諾塵具體確父定，并君對商品置房買賣深合同的紐奉訂立以割及房屋動價格的膀確定有拐重大影朗響的，千應(yīng)當(dāng)視師為要約列。該說晴明和允欄諾即使殊未載入咐商品房祝買賣合膜同，亦舉應(yīng)當(dāng)視召為合同贊內(nèi)容，濃當(dāng)事人關(guān)違反的禍，應(yīng)當(dāng)規(guī)承擔(dān)違往約責(zé)任餅?！蹦繋皩Ψ繑z屋價格鼠造成影即響的是伴房屋的嫁區(qū)位、井建筑結(jié)法構(gòu)和質(zhì)尿量等，我朱勁浩仍無證據(jù)保證明土眉地使用俗權(quán)的期惱限對本透案爭議另房屋的憲價值確閑有影響刺。因此遙，華德筑公司“70年旺鋪仆產(chǎn)權(quán)”顧的宣傳販內(nèi)容不只符合上偏述條款晝規(guī)定的辨構(gòu)成要嘗約的條惠件，不臺應(yīng)視為森合同內(nèi)梯容。三、房尖屋銷售博廣告風(fēng)街險另一方面鋸，華德公信司的上述罷主張也不掠構(gòu)欺詐。易理由如下依：1、《中華人爐民共和鐘國城鎮(zhèn)御國有土?xí)绲厥褂猛?quán)出讓劣和轉(zhuǎn)讓棋暫行條川例》已經(jīng)規(guī)勇定了綜包合用地狀的使用芒年限最忌長為50年，朱攪勁浩應(yīng)凝當(dāng)知道英不存在70年的產(chǎn)權(quán)館；2、消費怖者在購嗽房時，消只要審萍查賣方嚼的各種諸文件，蔥就可以壺查清產(chǎn)趁權(quán)狀況簡，原告械無證據(jù)凱證明被糊告實施昂了故意恭隱瞞相蒙關(guān)文件戒誤導(dǎo)消齡費者的掉行為。腸據(jù)此，結(jié)邛崍市劉人民法捎院判決隊駁回原輝告的訴筑訟請求今。宣判后，誦朱勁浩不慣服，向成山都市中級假人民法院但提起上訴配。三、房屋規(guī)銷售廣告情風(fēng)險成都市中知級人民法瓜院經(jīng)審理炸后認(rèn)為，1、購買商列品房是市童民生活中蔬較大的事劫項，當(dāng)事來人在購買杏房屋過程寸中，應(yīng)對受相關(guān)的法必律法規(guī)有汽所了解?！吨腥A人廚民共和絕國城鎮(zhèn)精國有土光地使用跳權(quán)出讓捏和轉(zhuǎn)讓統(tǒng)暫行條廢例》是國務(wù)桑院于199章0年5月19日頒布痰實施的秒法規(guī)，孫距今已爬有較長鈴時間，族且《中華人蠅民共和著國城鎮(zhèn)頸國有土吃地使用纏權(quán)出讓戀和轉(zhuǎn)讓薦暫行條蠅例》中明確腦規(guī)定綜摩合用地霞的使用沖年限最秋長為50年。因此星，有關(guān)綜藝合用地使密用年限的或規(guī)定屬朱伍勁浩應(yīng)當(dāng)羞知道的范每疇。三、房屋以銷售廣告胳風(fēng)險2、本案中因，雖然華普德公司就屋所售房屋辯作出的“70年旺鋪產(chǎn)牽權(quán)”宣傳誰，對購房迷者有一定謝的誘導(dǎo)作詞用，但朱轉(zhuǎn)勁浩未提卸供證據(jù)證謙明，其取震得該宣傳窮資料是在底與華德公龜司簽訂購宏房合同之智時。且雙蜂方簽訂的《邛崍市商選品房購銷慨合同》首頁《說明》的第4條對購棟房者在設(shè)購房時曠應(yīng)查看濱相關(guān)證旨照做了久提示，無而雙方馬簽訂房累屋買賣上合同之絲式前，華資德公司壓已經(jīng)取規(guī)得了“拾興賢商城業(yè)步行食街”房璃產(chǎn)的國事有土地儲使用證壺。沒有尸證據(jù)證越明華德仙公司故廳意隱瞞宴該國有奏土地使牌用證的貧內(nèi)容或鴨向朱勁夫浩提供誕了其他館虛假資納料。朱仍勁浩在洋簽訂房伍屋買賣登合同時充，有條足件查詢桑包括國劃有土地卵使用證慮等相關(guān)憲資料，趟只要朱顛勁浩盡雅到注意韻義務(wù)，撫就能夠貼知道其較所購房攔屋相應(yīng)即土地的舒使用年趙限為50年，不應(yīng)松當(dāng)因華德展公司的“70年旺鋪掃產(chǎn)權(quán)”膏宣傳而吵作出錯汪誤意思駱表示。想故不能凍認(rèn)定華立德公司滔在訂立搞房屋買底賣合同壯時對朱疏勁浩實章施了欺安詐行為斤。三、房屋束銷售廣告博風(fēng)險3、《最高人民割法院關(guān)于羨審理商品欄房買賣合雙同糾紛案倆件適用法幟律若干問耽題的解釋》第三條規(guī)殲定“商品教房的銷售泳廣告和宣檔傳資料為臂要約邀請敬，但是出脅賣人就商仗品房開發(fā)益規(guī)劃范圍蛋內(nèi)的房屋疼及相關(guān)設(shè)允施所作的聰說明和允項諾具體確薯定，并對臺商品房買吊賣合同的她訂立以及看房屋價格渡的確定有律重大影響偽的，應(yīng)當(dāng)端視為要約棋。該說明瓜和允諾即扒使未載入箱商品房買允賣合同，塵亦應(yīng)當(dāng)視巾為合同內(nèi)廟容，當(dāng)事楊人違反的均，應(yīng)當(dāng)承愈擔(dān)違約責(zé)番任。但該鵝規(guī)定中的醋“說明和瓣允諾”視叨為合同有眨效內(nèi)容應(yīng)佩當(dāng)同時具誘備兩個基縮慧本條件。巖一是具體牧確定，并保對商品房維買賣合同隨的訂立以厚及房屋價份格的確定波有重大影英響；二是母必須符合斯法律法規(guī)擊的規(guī)定。軋從房屋價滲格成因分拿析，房屋怎的公允市蠅場價格主牌要與房屋擇使用性質(zhì)撐、所處區(qū)離位、建筑幟結(jié)構(gòu)、材法料、外觀窩、質(zhì)量、隊開發(fā)商品筆牌和商譽任等綜合因伙素相關(guān)聯(lián)則，并最終孕由市場供也求關(guān)系所研決定。土踢地使用年搶限對房屋都價格有一宗定影響，較但未達到阿重大影響纖的程度。監(jiān)另外，根糖據(jù)國務(wù)院斃頒布的《中華人民停共和國城午鎮(zhèn)國有土治地使用權(quán)拆出讓和轉(zhuǎn)犯讓暫行條盒例》第十二浩條的規(guī)疫定“綜鉤合用地錘的使用烤年限最娃長為50年”，而腰華德公司塔開發(fā)建設(shè)礦的為“家偽帶店獨立藏躍式商鋪碌”，屬綜攀合用地的斤范疇，相退應(yīng)的土地匹使用年限顆應(yīng)為50年?！?0年旺鋪沫產(chǎn)權(quán)”腸也不符術(shù)合該行軋政法規(guī)設(shè)的規(guī)定墨，因此桂，有關(guān)速“70年旺鋪產(chǎn)皂權(quán)”的宣奶傳內(nèi)容不陷能作為本原案商品房炮買賣合同吩的有效條蹄款。三、房屋識銷售廣告雀風(fēng)險4、因雙方稀簽訂的買譜賣合同中撲，并未載攻明朱勁浩昨購買的房籌屋有70年產(chǎn)權(quán)。器同時，也拘無其他證表據(jù)證明朱抓勁浩與華維德公司簽占訂房屋買鋒賣合同，蠟是按70年房屋產(chǎn)歐權(quán)確定的遇房款，結(jié)濟合前述理背由，應(yīng)當(dāng)感推定朱勁滋浩購買的顆是50年產(chǎn)權(quán)賓的房產(chǎn)蹤蝶。綜上，殺二審法弊院認(rèn)為逼原審判醫(yī)決駁回候朱勁浩土訴訟請脂求正確決，應(yīng)當(dāng)潮予與維償持。遂校判決駁爬回上訴探，維持戲原判。三、房鋤屋銷售熱廣告風(fēng)迫險案例6：某群訴坑案。銷脅售廣告航中出具仙贈送閣岡樓，并塊用圖文配明確表蠻示，吉但在交皮房后，冤并無圖休中所示漸閣樓，況導(dǎo)致業(yè)檔主要求跪開發(fā)公罰司承擔(dān)垮違約責(zé)兔任。法律風(fēng)險藍點廣告內(nèi)容戚不符交房傍要求，與椅合同約定片不符。開夜發(fā)公司面援臨虛假廣厚告的法律紫風(fēng)險。廣告形式厲多樣化：幻玉媒體廣告?zhèn)}、報紙雜灘志、宣傳沙單、樣板欲房及各種甲宣傳資料役等。三、房屋笑銷售廣告覆風(fēng)險分析：根據(jù)《商品房義買賣合城同司法襲解釋》第三條誘規(guī)定，佳商品房窄的銷售端廣告和興宣傳資旺料原則情上為要遍約邀請圾，但就役在開發(fā)脊規(guī)劃范百圍內(nèi)及挖相關(guān)設(shè)夏施所做規(guī)的說明刪和允諾認(rèn)具體明章確，并字對商品識房合同射的訂立判及房屋避價格的縱確定有掩重大影湊響的，惕應(yīng)當(dāng)視桐為要約剖。即使缺該說明兆和允諾饅未載進兄合同，恭仍為合咽同內(nèi)容公。1、何謂具制體明確？糕屬于法官兩自由心證抓的范疇。2、虛假保廣告的挨法律責(zé)判任：行捕政責(zé)任壁和民事記責(zé)任。3、判決結(jié)浸果：開發(fā)木公司不承扣擔(dān)責(zé)任，屆判決駁回丹原告訴訟湊請求。三、房屋建銷售廣告廚風(fēng)險知識點擴茫充：懲罰藏性賠償1、民法豈基本原訂理：同豆質(zhì)救濟醫(yī)。以彌辰補損害告為原則央，不支衫持損害洪以外的備賠償責(zé)綿任。擊損害以守外的賠慌償具有角懲罰性故，稱為降懲罰性滅賠償。2、在商叛品房買上賣中，育為了規(guī)籍范市場但交易行機為，《商品房買幸賣合同司股法解釋》第八條、比第九條特去針對幾種核情形約定筒了對開發(fā)將商的懲罰含性賠償,買受人可辣以請求解慮除合同、烈返還已付熔房款及利晨息、賠償另損失，并夜可以請求珠出賣人承捷擔(dān)不超過魯已付房款姻一倍的賠乖償責(zé)任。（1）、一勻房二賣酒。（2）、欺詐仁。故意隱辛瞞抵押事喇實，隱瞞提未取得預(yù)攤售許可證宗的事實及上提供虛假袖證明，本隱瞞所出瞞售房屋已掠經(jīng)為拆遷痕安置房屋通事實。（3）、擅自歸抵押。懲罰性賠矮償責(zé)任：頑返還購房烈款及利息濫、賠償損桃失，并衫承擔(dān)不超蘆過已付購播房款一倍剃的賠償責(zé)劉任。四、一禽房二賣越風(fēng)險一房二賣捆產(chǎn)生原因平：利益、巴合同簽掘訂時間嗓與房屋餡產(chǎn)權(quán)的懸取得不沸一致如何避醋免一房浮二賣：預(yù)告登記授制度、售世控措施四、一滴房二賣眨風(fēng)險案例7：甲于8月1日與乙簽繁訂房屋買泊賣合同，跳售價50萬；于8月2日與丙鏟與簽訂身同一房骨屋的買冬賣合同殘，售價60萬元；名于8月3日與丁又仙簽訂同一修房屋的買召賣合同，辰售價70萬，并翻于當(dāng)日激與丁一蛛起辦理的了產(chǎn)權(quán)歷變更登岡記。后爪乙丙得的知后訴兩至法院期，請求元確認(rèn)甲分、丁轉(zhuǎn)冷讓房屋暢行為無介效。問：乙丙歸之請求是設(shè)否于法有查據(jù)？本案柔應(yīng)如何處災(zāi)理？四、一財房二賣曉風(fēng)險涉及問沃題：1、甲與乙返、丙、丁威之間的合雷同是否有打效？2、房屋產(chǎn)包權(quán)發(fā)生變雪動的時間促為何時？注意：皮不動冰產(chǎn)物權(quán)腐的變動互以登記踢為生效況要件。辜動產(chǎn)物陡權(quán)以交頃付為生倘效要件岔。何為不樂動產(chǎn)？噴何為動兩產(chǎn)？不動產(chǎn)范車圍：土地；競建筑物蠻與構(gòu)筑誤物；林像木；與鋤不動產(chǎn)釣尚未分劣離的產(chǎn)刺物，如新農(nóng)作物織。四、一房蛋二賣風(fēng)險解析：上述案件暫如何處理腎？因丁已差與甲辦死理過戶拼手續(xù)，抱房屋所刃有權(quán)已朽經(jīng)發(fā)生緊轉(zhuǎn)移，叨丁取得綱房屋的由所有權(quán)心。根據(jù)物權(quán)蟻法“一物難一權(quán)”的朵原則，甲悄的房屋不汽可能存在角第二個所墓有權(quán)，故奧甲與乙、潤丙之間版簽訂的房帶屋買賣合咱同根本無肝法履行，灘甲屬于構(gòu)燭成根本違排約。而所非有權(quán)屬物辯權(quán)，違約狠責(zé)任屬于濾債權(quán)，根頁據(jù)物權(quán)優(yōu)嗚先于債權(quán)甚的基本原尼則，乙、修丙的請求獵很難得到錄法院的支循持。故，膠乙、丙訴軍只能請求介法院判決缸甲賠償違屆約金。四、一壤房二賣瘡風(fēng)險若甲為房漂地產(chǎn)公司葬，則乙、色丙可請求茅法院判決撞甲賠償購希房款一倍角的損失。灣法律依據(jù)罰為《最高人民怠法院關(guān)于息審理商品插房買賣合默同糾紛案圍件適用法篇律若干問駁題的解釋》第八條資具有下列戒情形之一惡，導(dǎo)致商貓品房買賣答合同目的艦不能實現(xiàn)役的，無法授取得房屋淺的買受人宗可以請求療解除合同蓄、返還已挨付購房款傍及利息、裁賠償損失薦，并可以歷請求出賣隊人承擔(dān)不快超過已付位購房款一居倍的賠償相責(zé)任：（一）移商品房掃買賣合米同訂立炊后，出縱賣人未鞭告知買處受人又蓮將該房嗎屋抵押辣給第三銹人；（二）商呼品房買賣痛合同訂立連后，出賣膜人又將該閃房屋出賣豈給第三人戀。四、一房縫二賣風(fēng)險又假如嗚甲公司杯將房屋蘭過戶給躁了丙，獻乙的請方求及法儉律依據(jù)費同上，腦而丁請趕求法院哥判決甲券賠償購率房款一竟倍的損伏失的法修律依據(jù)基則為上捉述《解釋》第九條隱“出賣人芽訂立商品仰房買賣合灰同時，具同有下列情稱形之一，衡導(dǎo)致合同故無效或者辯被撤銷、賭解除的，弓買受人可逢以請求返陶還已付購牢房款及利伏息、賠償勒損失，并烤可以請求管出賣人承釀?chuàng)怀^甜已付購房唉款一倍的起賠償責(zé)任懸：（一）守故意隱疤瞞沒有仰取得商炸品房預(yù)誦售許可雅證明的臺事實或滑者提供希虛假商譜品房預(yù)校售許可皂證明；（二）吳故意隱榨瞞所售殊房屋已陪經(jīng)抵押伯的事實夠；（三）故避意隱瞞所競售房屋已衣經(jīng)出賣給激第三人或沸者為拆遷校補償安置著房屋的事鍋實?！薄拔餀?quán)優(yōu)醬先于債權(quán)豈原則的例殘外”——買賣不膀破租賃四、一房刷二賣風(fēng)險一房二賣率糾紛處理抵的一般原翼則一房二賣團，指出賣斷人先后或騰同時以兩歐個買賣合包同，將同掠一特定的灰房屋出賣逮給兩個不肅同的買受網(wǎng)人。又稱浸房屋的二直重買賣。房屋買將賣合同機關(guān)系成余立后，耍房屋出拐賣人全故面、正支確地履喚行合同素，是合起同效力辭最重要童的表現(xiàn)襯，也是世出賣人楚最主要谷的義務(wù)脫。但在俘一房二期賣情況逝下，由專于標(biāo)的及物的特傅定性，您一般而宣言，不垃可能出胡現(xiàn)出賣漁人同時冶履行兩捧個合同欣的情況樹。也就送是說，沫出賣人設(shè)在履行禁了一個潤合同后極，對另覆一合同事的履行陳必然產(chǎn)稼生違約賣問題。四、一房云二賣風(fēng)險對一房渴二賣糾吼紛，應(yīng)稼分別不福同情況系予做不執(zhí)同的處犧理：1、在一偶房二賣咱中，出踐賣人先未后與兩掏個不同浸的買受攝人訂立局合同后嶼，對后炒買受人您履行了拋合同義性務(wù)，辦么理了房慎產(chǎn)過戶進登記手羨續(xù)的情稠形。在該情形暗下，兩個溫房屋買賣瀉合同均屬純有效。但泛因成立在仇后的合同摔已經(jīng)履行丹完畢，該賓合同中的膛買受人已足實際取得傅房屋所有系權(quán)。此時驗，前后兩燒個買受人兩享有的請?zhí)K求權(quán)性質(zhì)冠是不同的隊：后買受識人因其債損權(quán)已得到角滿足，已廟經(jīng)是該房穴屋的所有港權(quán)人，故烘其享有的門是基于對辰該房屋所殼有權(quán)上產(chǎn)次生的物權(quán)雖請求權(quán)?？记百I受人蜂享有的是減基于房屋勉買賣合同戲產(chǎn)生的債夕權(quán)請求權(quán)責(zé)，該債權(quán)豎請求權(quán)系乏一種對出諷賣人的請匆求給付，燦尤其是受鳳領(lǐng)其給付宵的權(quán)利，釘對買賣標(biāo)悶的物本身軌無直接支蠢配及排他俯的效力。寧即使其已喚占有買賣良標(biāo)的物，缸因該房屋扮所有權(quán)已喚經(jīng)登記移垮轉(zhuǎn)于后買附受人，故星其對該房病屋的占有歷即喪失法桑律上的基蠻礎(chǔ)，構(gòu)成哈無權(quán)占有骨，應(yīng)負返場還房屋的熔義務(wù)。四、一房斯二賣風(fēng)險依據(jù)《合賴同法》的蜂規(guī)定，出孕賣人對買沃受人不履溝行非金錢量債務(wù)或者洪履行非金細錢債務(wù)不攏符合約定醋的，在法臟律上或者烤事實上不噸能履行的宿情況下，開買受人不施得要求履身行。出賣悼人違反此憲種義務(wù)，吼即應(yīng)承擔(dān)餐相應(yīng)的法習(xí)律后果。剝也就是說臣，合同的推標(biāo)的物已芝經(jīng)歸他人餅所有，實全際履行已裂不能，在釋該種情形調(diào)下，沒有倆強制實際墻履行問題戲。此時，街合同上的拌債務(wù)轉(zhuǎn)化揭為損害賠允償?shù)膫鶆?wù)伸。出賣人扶依《合同曠法》規(guī)定勤“當(dāng)事人叔一方不履腿行合同義青務(wù)或者履碧行合同義候務(wù)不符合者約定的，王應(yīng)當(dāng)承擔(dān)睡繼續(xù)履行菌、采取補鉤救措施或芽者賠償損厘失等違約館責(zé)任”的強規(guī)定，對違債權(quán)得不鞠到滿足的哨買受人承傷擔(dān)賠償損棄失的責(zé)任敗。四、一房槳二賣風(fēng)險2、在一很房二賣攏中，出辭賣人將三房屋售參與前買漸受人并喬辦理了淋產(chǎn)權(quán)過啊戶登記卸之后，茂又與后您買受人購成立就低同一房染屋為標(biāo)蘆的物的得買賣合閑同。此時，由壓于房屋產(chǎn)細權(quán)已經(jīng)過孟戶，出賣甲人已非房鬧屋所有權(quán)假人，出賣怠人系出賣返他人之物栽?！逗贤ā芬?guī)定：移“出賣劫的標(biāo)的山物，應(yīng)階當(dāng)屬于焰出賣人宮所有或叮者出賣鑰人有權(quán)芝處分。浴”不屬民于出賣報人所有灣且出賣龜人無處嗽分權(quán)的艘物，不最構(gòu)成買稍賣合同貪的標(biāo)的蠻物。換楚言之，《合同法》不承認(rèn)出禿賣他人之危物的合同薯的效力。熱違反《合同法》規(guī)定，列即屬于繞無權(quán)處宜分行為端。關(guān)于無權(quán)豎處分制度抬，《合同法》規(guī)定：“泛無處分權(quán)翁的人處分癥他人財產(chǎn)斃，經(jīng)權(quán)利掠人追認(rèn)或扮者無處分滿權(quán)的人訂已立合同后沾取得處分按權(quán)的，該籠合同有效性。”對該攝條作反對彈解釋，即高權(quán)利人不允追認(rèn)且處亡分人事后拋也未取得添處分權(quán)的讀，合同即牌無效。因件無權(quán)處分冊并最終導(dǎo)裝致合同無朱效的，由薄出賣人向模后買受人起承擔(dān)信賴用利益的賠三償。四、一綢房二賣奸風(fēng)險3、在一房烏二賣中，凱二次買賣拔均未完成悅過戶登記椒的處理。在二次筆買賣均認(rèn)未辦理漲過戶登膨記的情擊形下，煌房屋所虹有權(quán)仍秀為出賣頭人享有炭，而二福次買賣躁的買受皆人均未黑取得房屈屋的所因有權(quán)。窗原則上雹講，買掃受人只趁能通過要債權(quán)保肚護方法楊保護自掉己的權(quán)修益。然素而，基喚于先后新買賣合珍同而生稍的此二境重債權(quán)碎，系處妨于平等訓(xùn)地位，詞并無位灶序關(guān)系享，不因肢先后而財異其效頸力，故忍前買受磚人及后軌買受人屠均得隨艷時向出劈燕賣人請笑求履行蹦債務(wù)。濁也就是田說，一烤合同的奶債權(quán)人忍并不能燭排斥另級一合同歐的債權(quán)舒請求。餐在這種咽情形下促，出賣社人是否真得以所奧有人的究地位對起將要履毛行的合萌同有選呼擇權(quán)呢?四、一劍房二賣色風(fēng)險實踐中，伴應(yīng)當(dāng)區(qū)別野不同情況塌，予以合勇理的處理聽：（1）、均捆未辦理弓房屋所屬有權(quán)轉(zhuǎn)鵝移登記丑，已經(jīng)際實際合呀法占有虜房屋的聲；（2）、均未巾辦理房屋很所有權(quán)轉(zhuǎn)耍移登記，具又未合法妙占有房屋解，出賣人嘴已將產(chǎn)權(quán)挪證書移轉(zhuǎn)小占有與買模受人或有尚關(guān)單位的;可認(rèn)為地出賣人樸已經(jīng)選匯擇了其兼欲履行琴的合同培，該合諒?fù)穆纳傩芯痛四袃?yōu)先于志另一合旺同。四、一房含二賣風(fēng)險（3）、均狐未辦理說房屋所也有權(quán)轉(zhuǎn)錘移登記暖，又未謊合法占萬有房屋洽，且出他賣人未叫將產(chǎn)權(quán)瘋證書移榴交給買沖受人或念有關(guān)單弟位，則持按買受株人行使舞請求權(quán)斗時間上尤的先后壞確定。房屋買賣應(yīng)合同買受尤人的權(quán)利束之一，也遷是履行的賊重要內(nèi)容仗，就是行鐮使房屋所扮有權(quán)過戶芹登記請求掃權(quán)。因為捉就買受人許而言，其宴目的是欲元取得房屋搏所有權(quán)，猛而取得合刺同標(biāo)得物風(fēng)所有權(quán)的疏惟一途徑士為移轉(zhuǎn)登經(jīng)記的完成導(dǎo)。在兩個葬債權(quán)的實屆現(xiàn)構(gòu)成競奸爭關(guān)系的蜻前提下，挖誰先取得歉登記申請制權(quán)，誰就悅有優(yōu)先的毫效果。（4）、上查述情形晨都不存喊在時，么應(yīng)綜合稠考慮各害買受人炭實際付逢款數(shù)額票的多少脹、是否劃辦理了盒網(wǎng)簽、介合同成眼立的先脅后等因田素，公歉平合理緒的予以檔確定。四、一房輝二賣風(fēng)險4、在一房叨二賣中，姿后買受人牛明知出賣匹人已與前采買受人就秀特定房屋紫訂立買賣情合同，仍邪與出賣人遠就該房屋州訂立買賣團合同的處鳳理。值得討論條的是，后厭買受人明脅知出賣人供已與前買鈴受人就特廣定房屋訂格立買賣合毫同，但仍俗與出賣人律就該房屋概訂立買賣嘴合同的情遼況，是否迷屬《民法通剛則》第五十撈八條第(四)項規(guī)定肆的“惡種意串通園，損害瓶國家、擊集體或抓者第三稍人利益靈的民事滅行為無西效”的譯情形?因為一旦你認(rèn)定該種眾行為屬于找惡意串通析，則依據(jù)《合同法》第五十?dāng)D二條第序二項的藥規(guī)定，印合同無訪效。四、一熔房二賣茂風(fēng)險商品房琴買賣中苦的一房糠二賣糾魂紛的處瘋理最高人勺民法院才《商品縮慧房買賣雞合同糾均紛解釋僵》基于對對開發(fā)移商缺乏蠻誠信行顆為的規(guī)梅制角度歌，創(chuàng)制播了新的捧物權(quán)變業(yè)動規(guī)則替。因此塑，關(guān)于母商品房古買賣中詢的一房挑二賣糾漫紛的處目理，在嫁法律適撇用上，狠應(yīng)首先年適用最懂高人民卷法院《牛商品房氣買賣合易同糾紛污解釋》肚，該解兄釋未盡妖之處，焦方可依夫一般原揪則進行傻處理。1、商品房歸買賣合同每訂立后，搖出賣人又路將該房屋狗出賣給第素三人，導(dǎo)把致商品房渡買賣合同昨目的不能寧實現(xiàn)的，河無法取得她房屋的買狼受人可以織請求解除聯(lián)合同、返珠還已付購跌房款及利扛息、賠償止損失，并赴可以請求累出賣人承夠擔(dān)不超過方已付購房徹款一倍的童賠償責(zé)任番。四、一房鋸二賣風(fēng)險2、買受棄人以出斜賣人與金第三人乖惡意串亞通，另宜行訂立巧商品房鍬買賣合宿同并將嬌房屋交脾付使用奇，導(dǎo)致褲其無法殘取得房屢屋為由趕，請求銀確認(rèn)出條賣人與卷第三人智訂立的帥商品房壁買賣合監(jiān)同無效第的，應(yīng)鍋予支持架。3、在一凱房二賣冤中，預(yù)握售合同接登記的岸，是否字具有對掀抗其他挽買受人蜘的效力預(yù)售合同也登記是否絡(luò)具有對抗證其他買受努人的效力公問題，涉分及該登記點是否具有副預(yù)告登記尋的效力問味題。所謂預(yù)稍告登記采，是指海為保全筋債權(quán)的劫實現(xiàn)、被保全物尸權(quán)的順腦位請求態(tài)權(quán)等而呼進行的禾提前登鍬記。預(yù)公告登記俗與一般誰不動產(chǎn)細登記的違區(qū)別表較現(xiàn)在：堅一般的穴不動產(chǎn)服登記都設(shè)是指不鬼動產(chǎn)物化權(quán)在已言經(jīng)完成歲的狀態(tài)邁下所進拆行的登紛記。即亡登記申杯請人為衡了取得羅或移轉(zhuǎn)戶某項已斧經(jīng)完成薄的不動養(yǎng)產(chǎn)物權(quán)蜓而進行顫的登記城。而預(yù)脂告登記虛則是為拖了保全灑將來發(fā)灘生的不奔動產(chǎn)物搭權(quán)而進爬行的一捎種登記孩。預(yù)告兄登記完幼成后，童并不導(dǎo)于致不動告產(chǎn)物權(quán)倒的設(shè)立罩或變動秤，而只舉是使登卡記申請逆人取得萍一種請者求將來范將要發(fā)藝生物權(quán)司變動的絞權(quán)利。四、一更房二賣女風(fēng)險4、在一房蓬二賣中所揮賣的房屋厭若是被拆相遷房屋，叫被拆遷人含對補償安甘置房屋的挪優(yōu)先權(quán)最高人民開法院《商品房買陣賣合同糾師紛解釋》規(guī)定：爸“拆遷放人與被掛拆遷人敬按照所驕有權(quán)調(diào)捷換形式候訂立拆愁遷補償末安置協(xié)通議，明厘確約定懶拆遷人組以位置圍、用途樓特定的獨房屋對戴被拆遷衣人予以萄補償安釘置，如識果拆遷玩人將該感補償安臭置房屋遼另行出感賣給第名三人，音被拆遷果人請求兔優(yōu)先取夫得補償續(xù)安置房憑屋的，掩應(yīng)予支罵持。被耽拆遷人寶請求解講除拆遷致補償安丹置協(xié)議授的，按紛照本解帥釋第八她條的規(guī)磚定處理魚?！辈疬w人與告被拆遷人惡按照所有惰權(quán)調(diào)換形造式訂立的攝拆遷補償鎖安置協(xié)議脈，實際上含包括兩方敢面的內(nèi)容港：一是拆礙遷人與被浮拆遷人就撒房屋的拆羨遷事項達捧成協(xié)議；堂二是就補鍵償?shù)姆课莶矄栴}達成無協(xié)議。如代果用于產(chǎn)可權(quán)調(diào)換的短房屋屬于腎商品房的連，實際上段在拆遷人角與被拆遷堵人之間形主成了商品避房買賣關(guān)巡壽系，應(yīng)當(dāng)尊適用房屋動買賣的一放般規(guī)則。演而且因為氧買賣合同郵的標(biāo)的物——拆遷安置連用房的特立殊性，該駁債權(quán)的性典質(zhì)為特種較債權(quán)，具彩有物權(quán)的克優(yōu)先效力后，該效力也可以對抗踩第三人。需于是，被駁拆遷人享桶有請求優(yōu)萍先取得補戴償安置房臟屋的權(quán)利恐。四、一宇房二賣賺風(fēng)險案例8：甲有一最棟房屋久，于200但0年8月1日出租給箏乙，租期5年。200誼2年3月1日，甲準(zhǔn)將房屋濾賣于丙哨并登記中。后丙奸持房產(chǎn)欠證要求蔬乙搬出瓦，乙不耀允，遂督起糾紛瓶。問：1、丙能否膛要求乙搬姓出房屋？2、承租人槳可否以優(yōu)茅先購買權(quán)臂為由要求奸法院確認(rèn)催甲與丙之瞎間的行為仍無效？四、一砍房二賣太風(fēng)險法律依據(jù)碎：關(guān)于承租墾人的優(yōu)先鍵購買權(quán)1、《合同法》23打0條出鹿租人出賣趟租賃房屋仇的，應(yīng)當(dāng)擔(dān)在出賣之印前的合理較期限內(nèi)通域知承租人龍，承租人并享有以同市等條件優(yōu)煮先購買的鍛權(quán)利。2、《關(guān)于貫聲徹執(zhí)行〈中華人浴民共和躲國民法據(jù)通則〉若干問題鋤的意見（避試行）》11里8條出戴租人出賣廊出租房屋劇，應(yīng)提前眼三個月通篇知承租人能，承租人親在同等條兆件下，享臨有優(yōu)先購憂買權(quán)；出勤租人未按繞此規(guī)定出件賣房屋的座，承租人均可以請求裕人民法院廈宣告該房預(yù)屋買賣無削效。3、最高人俗民法院《關(guān)于審理鑄城鎮(zhèn)房屋希租賃合同根糾紛案件病的司法解榨釋》第21條出租繞人出賣租流賃房屋未冶在合理期以限內(nèi)通知僻承租人或京者存在其隸他侵害承檢租人優(yōu)先環(huán)購買權(quán)情寄形，承租恨人請求出猾租人承擔(dān)狀賠償責(zé)任任的，人民嶼法院應(yīng)予問支持。但清請求確認(rèn)暖出租人與勸第三人簽厲訂的房屋靜買賣合同票無效的，扛人民法院瓣不予支持渡；四、一饅房二賣墳風(fēng)險第24條具有牙下列情餓形之一府，承租榜人主張隙優(yōu)先購趟買房屋矮的，人帆民法院蒙不予支狂持：（1）房屋虧共有人懼行使優(yōu)畜先購買動權(quán)的（《民法通則》第78條按份繭共有財產(chǎn)賢的每個共熔有人有權(quán)烈要求將自所己的份額擠分出或者仁轉(zhuǎn)讓。但泛在出售時伏，其他共桿有人在同竊等條件下接，有優(yōu)先皆購買的權(quán)淋利）；（2）出租喜人將房聚屋出賣街給近親洋屬，包舟括配偶縣、父母釋、子女笛、兄弟詠姐妹、要祖父母虎、外祖富父母、桐孫子女滋、外孫寨子女的掀；（3）出租人塑履行通知乏義務(wù)后，燒承租人在稈十五日內(nèi)隙未明確表喇示購買的剩；（4）第速三人善浩意購買愁租賃房棒屋并已曬經(jīng)辦理辮登記手腫續(xù)的。注意問題頁：出租人危出賣出租戲房屋應(yīng)提股前15天通知饅承租人杏。五、房屋第銷售定金騎風(fēng)險案例9：甲有一鞋套中心乎城區(qū)的績產(chǎn)權(quán)房悲準(zhǔn)備出站售，他謝在當(dāng)?shù)仞I報刊上莫登了“預(yù)售房公朝告”，子公告中倚明確寫泳明了該細房座落談、結(jié)構(gòu)亡、面積碎、售價扎及聯(lián)系傾電話。瓜乙見報獸后迅速痰與甲聯(lián)寬系，表惹示愿意劣以甲的咽售價購悼買該房效，并付眾了2萬元定城金給甲皇。兩天嬌后，丙翅找到甲輝表示愿年以更高樓的價格夸買下該慰房，甲鈔因貪圖超錢財，置便與丙雷簽訂了惱售房合極同。乙配得知后雜認(rèn)為甲忌違約，清要求其嚷賠償損練失，并辣雙倍返鹿還定金星。但甲爹卻以自古己刊登使的是“求要約邀收請”而據(jù)非要約障為由拒鳴絕賠償最損失，妻僅答應(yīng)插歸還定群金2萬元。問：1、甲的公堤告是否為惑要約邀請貫？2、該案如俱何處理？五、房車屋銷售氣定金風(fēng)絲式險首先我們甲來明確幾早個概念：湊定金、訂編金、保證鼻金、預(yù)付彈款定金：指拾合同當(dāng)事錢人為確保裁合同的履匠行，依法宅律規(guī)定或罰雙方約定躲，由當(dāng)事刃人一方在重合同訂立仰時或訂立封后、履行魂前，預(yù)先眉給付對方機的一定金粱錢或其他勒替代物。定金的杠功能：早擔(dān)保方衰式；違查約責(zé)任訂金：乖常用于若承攬合毫同、服稠務(wù)合同沫場合。毫它指一咬方先交脆付一筆尺現(xiàn)金給肌對方，適以作為知己方履貓約的擔(dān)鼠保。訂金的獄功能：猾單方擔(dān)沸保保證金：拿常適用于痕租賃合同診等場合，帽所擔(dān)保的愛對象往往脂是標(biāo)的物株的返還。預(yù)付款：描是合同當(dāng)該事人預(yù)先移支付給對增方的一部僻分貨款，倡目的在于過幫助對方喝履行合同泄。五、房直屋銷售叢定金風(fēng)系險《關(guān)于審理銜商品房買顫賣合同糾紋紛案件適首用法律若纏干問題的繞解釋》第4條“珠出賣人錄通過認(rèn)善購、訂構(gòu)購、預(yù)棒訂等方婆式向買令受人收蝦受定金榮作為訂厚立商品針房買賣悄合同擔(dān)末保的，去如果因智當(dāng)事人摩一方原銷因未能避訂立商餐品房買蠟賣合同黨，應(yīng)當(dāng)限按照法險律關(guān)于咳定金的溫規(guī)定處趙理；因譯不可歸蚊責(zé)于當(dāng)肅事人雙負方的事慌由，導(dǎo)吸致商品敏房買賣循合同未乏能訂立脅的，出醫(yī)賣人應(yīng)欄當(dāng)將定鍬金返還采買受人祥”。五、房屋躲銷售定金踢風(fēng)險定金類括型及適酸用范圍根據(jù)最銳高法院憑在2000年12月8日公布的糧“關(guān)于適殲用《擔(dān)保法》若干問寨題的解皇釋”，兇定金的智類型和定適用主遺要有如蚊下幾種逐：1、訂約線定金?！督忉尅返?15條規(guī)定了妻訂約定金漁。訂約定蒸金即立約事定金，其曾設(shè)立是為敲了擔(dān)保主設(shè)合同的簽綠訂。訂約教定金的特淡點是，其冊法律效力閘的發(fā)生與逆主合同是透否發(fā)生法揀律效力沒蚊有關(guān)系。必凡在意向透書一類的揀協(xié)議中設(shè)食定了訂約蝕定金，其潮法律效力漏自當(dāng)事人舞實際交付們定金時就暮存在，在刑其所擔(dān)保打的訂約行紙為沒有發(fā)箱生時，對支拒絕訂立濟主合同的鋒當(dāng)事人就第要實施定蝕金處罰。五、房職屋銷售獨定金風(fēng)乖險2、成約定謝金。《解釋》第116條規(guī)定食了成約墊定金。娘作為主蛾合同成蔽立或生悠效要件面而約定準(zhǔn)的定金糖，稱之規(guī)為成約主定金。楊當(dāng)事人斜在合同列中約定蜻有成約園定金的且，定金隙未交付捷，則合絨同不成桑立或不脈生效。透若當(dāng)事境人約定舉定金并鋪明確表授示定金姜的交付賤構(gòu)成合喘同的成察立或生悶效要件課的，該怠定金具科有成約歷定金的率性質(zhì)。掩但是，矩為了鼓領(lǐng)勵交易瞎，如果頃主合同所已經(jīng)履影行或者羨履行了見主要部擊分，即裝使給付晴定金的頭一方當(dāng)信事人未賣按約實耗際交付蓬定金，雙仍應(yīng)當(dāng)嚷承認(rèn)主善合同的續(xù)成立或或生效。3、解約東定金?！督忉尅返?17條規(guī)定柴了解約察定金。句解約定鉛金是指帽以定金差做為保須留合同彼解除權(quán)瞧的代價難，即支休付定金螺的一方進當(dāng)事人辟可以放瘡棄定金諒以解除芳合同，說接受定僻金的一淡方當(dāng)事葬人也可距以雙倍眠返還定返金以解舌除合同擔(dān)。需要傾注意的皺是，當(dāng)拿事人一唯方雖然帆以承擔(dān)氧定金損綠失解除跟了合同殺，但在教守約的膀當(dāng)事人勒因合同虛解除受拜到的損凡失大于始定金收城益的情遞況下，酒解約方僚仍然應(yīng)食承擔(dān)損押害賠償疤的責(zé)任洗。五、房屋冠銷售定金倡風(fēng)險4、違約定脆金?！稉?dān)保法》第89條對違傳約定金大作了規(guī)區(qū)定，《解釋》第120條、第122條對違風(fēng)約定金浪作了補謹(jǐn)充規(guī)定具。違約早定金是腹指以定魄金的放攏棄或者流雙倍返券還作為略違反合演同的補維救方法勻而約定批的定金舟?！稉?dān)保法》規(guī)定以當(dāng)持事人一方租不履行約姐定的債務(wù)鉤作為適用旨定金罰則致的條件，《解釋》進一步對夕“不履行抓”分不同絕情況作了糞不同規(guī)定蛛。一是明寄確規(guī)定違鋒約定金處飯罰的條件航不但要有帥遲延履行榜等違約行夸為，還要談有因該違傾約行為致饑使合同目同的落空的亂結(jié)果，這唐兩個條件斯缺一不可犧。二是主催合同部分短得到履行屆，部分沒稼有履行，舟一方當(dāng)事閣人因此受京到了損失垮，但是合倍同的目的邀沒有完全庸落空，這立時，既要交對不完全元履行合同疑的當(dāng)事人誰進行定金燒處罰，又遙不能使定暴金全部被招罰。三是反因不可抗樂力、意外版事件或第甚三人過錯綁致使主合紋同不能履求行，能否趴適用定金餓罰則的規(guī)童定。對于妹因不可抗扣力、意外撒事件致使裳主合同不政能履行的羽，不適用掌定金罰則鴨。因合同讀關(guān)系以外況第三人的咐過錯，致季使主合同浩不能履行烘的，適用雨定金罰則筋。當(dāng)事人暴一方受定料金處罰后接，可以依駛法向第三貸人追償。五、房屋荷銷售定金途風(fēng)險定金罰君則的內(nèi)勾容：1、交付方攏違約的，踏定金喪失朝。2、收受寧方違約沫的，雙找倍返還帆定金。五、房總屋銷售膛定金風(fēng)臨險定金與泄訂金的冶區(qū)別根據(jù)我國《民法通則》和《擔(dān)保法》規(guī)定，定朋金與訂金厭的區(qū)別主欺要表現(xiàn)在蠟四個方面燃：1、交付輛定金的雜協(xié)議是欠從合同剩，依約濱定應(yīng)交舌付定金戴而未付高的，不箭構(gòu)成對毯主合同牢的違反罩；而交趣付訂金毀的協(xié)議勉是主合胸同的一踩部分，田依約定暈應(yīng)交付樣訂金而繩未交付素的，即梅構(gòu)成對喂主合同馳的違反剝。2、交付堤和收受楚訂金的費當(dāng)事人魚一方不偽履行合繭同債務(wù)糖時，不評發(fā)生喪說失或者蹦雙倍返雙還預(yù)付摟款的后踩果，訂登金僅可斤作損害役賠償金籍。3、定金的列數(shù)額在法爐律規(guī)定上廉有一定限宰制，《擔(dān)保法》規(guī)定定謹(jǐn)金數(shù)額挪不超過喜主合同增標(biāo)的額弟的20%；而訂金深的數(shù)額依腸當(dāng)事人之榴間自由約波定，法律派一般不作帽限制（但信上海市房楚屋土地資訴源管理局大發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范頃房地產(chǎn)開灑發(fā)企業(yè)商稱品房預(yù)訂爆行為的通渡知》規(guī)定，房源地產(chǎn)開發(fā)潮企業(yè)收取適訂金的，悠訂金數(shù)額猾應(yīng)當(dāng)在總閘房價的千蜜分之五以越內(nèi)，雙方遣在簽訂商胞品房預(yù)售難合同或出叢售合同后辨，訂金應(yīng)四即時返還漲或抵充房陜價）。4、定金具嘩有擔(dān)保性群質(zhì)，其罰賭則內(nèi)容為圍：交付方號違約的，端定金喪失紗；收受方精違約的，愚雙倍返還暗定金。而仔訂金只是泊單方行為叉，不具有位明顯的擔(dān)短保性質(zhì)。憂可見定巾金和訂金抱雖只一字東之差，但獲其所產(chǎn)生糖的法律后表果是不一江樣的，訂豎金不能適培用定金罰洋則。五、房屋友銷售定金眉風(fēng)險訂金在法逆律上是不西明確的，途也是不規(guī)著范的，在味審判實踐接中一般被出視為預(yù)付貓款。最高崖人民法院衰關(guān)于適用《中華人民勤共和國擔(dān)頃保法》若干問帖題的解沫釋第118條規(guī)定：狡“當(dāng)事人漫交付留置陣金、擔(dān)保月金、保證裂金、訂約爽金、押金聯(lián)或者訂金艘等，但沒雷有約定定昌金性質(zhì)的買，當(dāng)事人塊主張定金荒權(quán)利的，除人民法院史不予支持水”,由此可染見，訂玩金不具庭備定金身性質(zhì)，宰從法律是上來講漸，即使柴訂金給哥付方違消約，收喇受方也甚應(yīng)予以囑退還。培但實際設(shè)上，收姐受方會哄以種種德理由把崖訂金抵液作賠償嗚金或違震約金而成不予退執(zhí)還。購房者在府支付訂金藍后，不購邁買預(yù)訂房服屋的，訂堂金按預(yù)訂醫(yī)協(xié)議約定洗的辦法處骨理，但屬唱下列情況約，房地產(chǎn)常開發(fā)企業(yè)郊應(yīng)當(dāng)全額隱返還購房冰者支付的傷訂金：(1)房地產(chǎn)開敞發(fā)企業(yè)未葉簽訂書面捆協(xié)議收取舟訂金的；(2)簽訂的書禾面協(xié)議對胖訂金的處地理未作約飽定或約定鞭不明確的爛；(3)雙方對寫預(yù)售合什同或出肥售合同艙條款存戰(zhàn)在分歧弊、不能用協(xié)商一密致的；(4)廣告、丹售樓樣維品房與考實際狀加況不相宋符的。五、房臥屋銷售廳定金風(fēng)銷險案例10:甲為房產(chǎn)廟公司，與偏乙簽訂一燃房屋買賣乳合同，約企定甲于6月1日前將那房屋交伏付乙方達；乙方奧付定金10萬元給糞甲方。漂后甲方蛋于6月2日將房處屋交付嚴(yán)乙方，灶乙方以父甲方違內(nèi)約(遲延履行1天)為由，請愈求甲方雙穴倍返還定蕉金20萬元.問：乙方擺的請求應(yīng)熊否支持?五、房榨屋銷售播定金風(fēng)棄險定金罰坑則適用秋的具體災(zāi)情形：1、根本違欣約的2、因第鉛三人原瓶因根本濕違約的不適用器情形：1、因不可外抗力致主碰合同不能彼履行的2、因意外誦事件致主單合同不能絞履行的3、雙方齡都違約滑的，串失去意秋義，應(yīng)鋸返還繩。五、房屋被銷售定金冤風(fēng)險【裁判理革由】輕微違約級無礙合同舟目的適用定世金罰則述于法無宮據(jù)法院經(jīng)審忠理認(rèn)為，《合同法》第一百賭一十五右條規(guī)定槍，“當(dāng)萬事人可睛以依照《擔(dān)保法》約定一方掉向?qū)Ψ浇o胞付定金作姐為債權(quán)的詞擔(dān)保。債咽務(wù)人履行砍債務(wù)后，盾定金應(yīng)當(dāng)瞎抵作價款賽或者收回籃。給付定旅金的一方厭不履行約僵定的債務(wù)惠的，無權(quán)矩要求返還順定金；收膜受定金的遭一方不履佳行約定的丈債務(wù)的，擇應(yīng)當(dāng)雙倍訊返還定金汪”。《最高人民扭法院關(guān)于您適用＜中困華人民共賠和國擔(dān)保豪法＞若干污問題的解魂釋》第一百二獨十條規(guī)定攪，“因當(dāng)廚事人一方爽遲延履行地或者其他忽違約行為霞，致使合饒同目的不摧能實現(xiàn)，稈可以適用炕定金罰則網(wǎng)。但法律酬另有規(guī)定察或者當(dāng)事腎人另有約索定的除外炎”。由此生可知，適系用違約定位金罰則的歡條件是：巧當(dāng)事人一嘉方遲延履讀行或者有蔥其他違約逐行為，致插使合同目據(jù)的不能實略現(xiàn)，也被嗓稱為合同黎目的落空搬。當(dāng)事人華有違約行且為是適用啟定金罰則伐的必要條凈件，但僅朱有違約行燦為還不夠崗，還必須煤有違約行血為致使合湯同目的落映空的結(jié)果咸。在適用哄定金罰則蕉上，違約克