房地產(chǎn)項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)市場講義

區(qū)商業(yè)市場研究社區(qū)商業(yè)市場研究是社區(qū)商業(yè)定位的基礎(chǔ)，對社區(qū)商業(yè)市場需求的準(zhǔn)確把握，關(guān)系到商業(yè)經(jīng)營的持續(xù)生命力，影響到社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目老運(yùn)作的成敗。社區(qū)商業(yè)市場研究可分為：定性研究定量研究/3社區(qū)商業(yè)街社區(qū)商業(yè)街以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對象。以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。其形成緣于社區(qū)及社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，是社區(qū)商業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是社區(qū)商業(yè)的重要組成部分。它是由眾多的商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，并且按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列，能滿足人們購物、文化、觀光等多種需求。------社區(qū)商業(yè)街概述4概念何謂社區(qū)與社區(qū)商業(yè)？特點(diǎn)組成要素社區(qū)：是具有特定生活方式和成員歸屬感的人群所組成的相對獨(dú)立的社會共同體。服務(wù)人口在5萬以下，服務(wù)半徑3公里以內(nèi)，總規(guī)模在5萬平米以下。地域、人口、區(qū)位、結(jié)構(gòu)和社會心理社區(qū)商業(yè)：是以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對象，以便民、利民、促進(jìn)和滿足社區(qū)居民綜合消費(fèi)水平為目標(biāo)的屬地商業(yè)。便利性、經(jīng)常性、適合偏遠(yuǎn)地塊開發(fā)-----------5社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)的分類：分類依據(jù)分類方法服務(wù)對象內(nèi)向型、偏外向型、外向型地產(chǎn)開發(fā)道具型、持續(xù)功能型物業(yè)類型社區(qū)底商、社區(qū)商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)中心6社區(qū)商業(yè)占住宅總面積比例：內(nèi)向型為低于2%偏外向型在2%-5%外向型在5%-11%內(nèi)向型偏外向型外向型2%5%11%社區(qū)商業(yè)/住宅類型社區(qū)商業(yè)分類從商住比方面對社區(qū)商業(yè)的類型進(jìn)行分析7類型案例戶數(shù)人口調(diào)整后的商業(yè)面積（㎡）戶均商業(yè)面積（㎡/戶）人均商業(yè)面積（㎡/人）外向型美麗365花園1,7996,29716,0008.892.54招商海月花園4,19914,69728,0006.671.91錦繡江南4,40015,40025,0005.681.62海濱廣場4,76016,66018,0003.781.08中間型陽光棕櫚園2,94610,3119,0003.050.87蔚藍(lán)海岸5,11917,91715,5003.030.87內(nèi)向型祈福新邨7,46426,12419,8002.650.76皇御苑3,69012,9155,9401.610.46萬科四季花城4,70016,4506,0001.280.36風(fēng)和日麗3,60012,6001,9800.550.16星河灣10,33036,1555,0000.480.14外向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在1.08—2.54㎡之間，偏外向型及內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在0.14－0.87㎡之間。社區(qū)商業(yè)分類8商業(yè)街類型特點(diǎn)規(guī)模設(shè)計(jì)商鋪復(fù)合商業(yè)街復(fù)合商業(yè)街的經(jīng)營內(nèi)容沒有統(tǒng)一性，開發(fā)商對項(xiàng)目的市場宣傳所能帶給經(jīng)營者的利益很少。規(guī)模龐大沿街兩側(cè)布置、長度較長、考慮因素多（車位、環(huán)境、消防等）、設(shè)計(jì)要求高采取出租經(jīng)營的方式專業(yè)商業(yè)街集中管理某一類型的商品，如建筑商業(yè)街、汽車配件、酒吧等等規(guī)模大小與經(jīng)營的商品類型有關(guān)單層建筑居多長度不能太長形式上店鋪、店面皆可9社區(qū)商業(yè)街社區(qū)商業(yè)街是社區(qū)商業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物特色商業(yè)街零散店鋪小型商業(yè)街集中、綜合、現(xiàn)代散亂、任意、原始社區(qū)商業(yè)街的形成標(biāo)志著原始的配套物業(yè)向“外向型”市場形態(tài)轉(zhuǎn)變，社區(qū)商業(yè)漫無目的的、無序的開發(fā)向以市場為導(dǎo)向的規(guī)劃、定位，營銷轉(zhuǎn)變。10小結(jié)社區(qū)商業(yè)街緣于社區(qū)及社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，是社區(qū)商業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是社區(qū)商業(yè)的重要組成部分。它是由眾多的商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，并且按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列，能滿足人們購物、文化、觀光等多種需求。11二社區(qū)商業(yè)街發(fā)展研究商業(yè)街現(xiàn)狀未來發(fā)展前景12社區(qū)商業(yè)街只是一種稱呼，實(shí)際上還是社區(qū)商業(yè)。

———潘石屹發(fā)展現(xiàn)狀社區(qū)商業(yè)的出現(xiàn)緣于城市居住空間的日益拓展，樓盤體量的日趨增大，當(dāng)市級商業(yè)中心與區(qū)域商業(yè)中心已無法完全覆蓋新興社區(qū)的時(shí)候，社區(qū)商業(yè)作為一種區(qū)域性極強(qiáng)的商業(yè)業(yè)態(tài)也開始走入人們的視野。13發(fā)展現(xiàn)狀社區(qū)商業(yè)最早誕生于美國，20世紀(jì)50年代，由于家庭汽車的普及，以及城郊新建的發(fā)達(dá)高速公路，使得城市居民大量向郊區(qū)擴(kuò)散，由此產(chǎn)生了專門為郊區(qū)新建居住區(qū)服務(wù)的社區(qū)商業(yè)。60年代，英國、日本、法國開始進(jìn)入郊區(qū)化，社區(qū)商業(yè)出現(xiàn)。70年代，社區(qū)商業(yè)在亞洲的新加坡出現(xiàn)。我國的社區(qū)商業(yè)有所不同，它是從改革開放后才開始初步出現(xiàn)狹義上的社區(qū)商業(yè)。社區(qū)商業(yè)的形成：14發(fā)展現(xiàn)狀我國社區(qū)商業(yè)的演變過程：傳統(tǒng)家?guī)У晟啼伵c家居分區(qū)不明顯，分散經(jīng)營，服務(wù)半徑小，提供商業(yè)配套較為單一，自由生活配套小區(qū)商服設(shè)施逐步開始有分散趨向集中，部分商業(yè)主題街開始出現(xiàn)。大生活配套在新建的社區(qū)中逐步出現(xiàn)新的大型商業(yè)形態(tài)（如shoppingmall），規(guī)模大、環(huán)境優(yōu)美、種類多。15發(fā)展現(xiàn)狀我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展：我國的社區(qū)商業(yè)相對落后，其主要以歷史形成的沿街商鋪為載體，這種是自然形成的，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)檔次普遍較低，社區(qū)商業(yè)功能不全。但是隨著近幾年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)房地產(chǎn)的成熟，社區(qū)商業(yè)得到了巨大進(jìn)步。我國也出現(xiàn)了大批“購物中心”“生活廣場”“娛樂休閑一條街”等眾多社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目。他們可能在定位上超出社區(qū)服務(wù)范圍的口號，從實(shí)際來看他們?nèi)问且苑?wù)社區(qū)居民為主要目的。在形式上我國的社區(qū)商業(yè)設(shè)施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗(yàn)式場所發(fā)展?？偟膩碚f我國的社區(qū)商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點(diǎn)。16發(fā)展現(xiàn)狀社區(qū)商業(yè)街：現(xiàn)在的社區(qū)商業(yè)街主要包括為本小區(qū)居民服務(wù)的商業(yè)街，也包括從小區(qū)底商衍生出來的由開發(fā)商開發(fā)的特色商業(yè)街，同時(shí)還包括有不同開發(fā)商開發(fā)的小區(qū)底商組合而成的較大范圍居民服務(wù)的社區(qū)商業(yè)街。17發(fā)展現(xiàn)狀在我國，社區(qū)商業(yè)街主要位于地方城鎮(zhèn)或城市街道辦的幾何中心，街區(qū)長度為100~200米，商業(yè)設(shè)施立面高度為1~2層，商業(yè)密度為50%~80%。商業(yè)街為線狀，商店數(shù)目在幾十家到幾百家不等家，設(shè)施構(gòu)成為風(fēng)味小吃、日用品中心，核心商店及副食品商店。此類街的顧客主要為家庭主婦或保姆，購買商品的數(shù)額少、頻次高。社區(qū)商業(yè)街的發(fā)展現(xiàn)狀：18優(yōu)勢一：商鋪講究“成行成市”已經(jīng)成為發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)。社區(qū)商業(yè)街整體打造“特色”商鋪是一條很好的思路，但是這需要專業(yè)化的整體經(jīng)營策劃理念進(jìn)行支撐。因此，開發(fā)商首先有明確的思路，打造特色商業(yè)街和以特色商業(yè)中心為核心的“大商鋪”，讓社區(qū)商業(yè)街充分激發(fā)區(qū)域和項(xiàng)目的潛力。未來發(fā)展前景優(yōu)勢二：商業(yè)街相對傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)內(nèi)容豐富。社區(qū)商業(yè)需要解決社區(qū)內(nèi)不同收入水平的消費(fèi)需求，而社區(qū)商業(yè)街經(jīng)營內(nèi)容的豐富就能很到解決這一問題。商業(yè)街具有既為小區(qū)內(nèi)居民提供生活方便又吸引周邊消費(fèi)人群，面向社會的消費(fèi)娛樂雙重功能的商業(yè)配套。經(jīng)營業(yè)態(tài)中的中高檔服裝服飾、酒吧、咖啡店等，使人們在繁忙的購物活動中享受著城市生活的樂趣，既購物又休閑，兩全其美。社區(qū)商業(yè)街四大優(yōu)勢：19優(yōu)勢三：社區(qū)商業(yè)街適合現(xiàn)代人的生活習(xí)慣方式。對于社區(qū)居民來說，社區(qū)商業(yè)街構(gòu)成了連接工作和生活的延伸，在休閑中購物，在購物中得到休閑。消費(fèi)已不再被看做是一種純粹的商業(yè)消費(fèi)行為，它已成為人們生活中的重要組成部分。提高了消費(fèi)的質(zhì)量，就是提高了人們的生活質(zhì)量。優(yōu)勢四：“錢景”廣闊。對于投資者來說，社區(qū)商業(yè)街即擁有相對固定的客流，又能吸引其他客流的參與，開發(fā)商往往還會有一些優(yōu)惠政策，而且商業(yè)街的發(fā)展極具潛力，所以社區(qū)商業(yè)街無疑是一個投資的重要選擇。

未來發(fā)展前景20未來發(fā)展前景商業(yè)街的發(fā)展趨勢：（1）發(fā)展更加趨于理性（2）進(jìn)入微利時(shí)代（3）一些投訴糾紛可能會增加（4）兩權(quán)分離（5）商企的聯(lián)合可能會更加緊密（6）市場專業(yè)細(xì)分（7）規(guī)范日益成熟21未來發(fā)展隸前景存在的問招題及開發(fā)打風(fēng)險(xiǎn)：問題風(fēng)險(xiǎn)1.業(yè)態(tài)分布無序2.商業(yè)利潤下滑3.商業(yè)功能單一，文化休閑功能不強(qiáng)。4.空間序列和尺度與消費(fèi)者心理行為存在差異。5.交通系統(tǒng)滯后，內(nèi)外部交通組織不暢。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)1.經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢風(fēng)險(xiǎn)；2.政府政策與金融政策風(fēng)險(xiǎn)3.自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)建設(shè)前期調(diào)查不足、定位規(guī)劃不合理、盲目投資資金不足、業(yè)態(tài)組合不合理、沒有實(shí)現(xiàn)較好的招商及營銷管理、經(jīng)營及服務(wù)不到位，競爭及其他不確定風(fēng)險(xiǎn)建設(shè)中期建設(shè)后期22未來發(fā)點(diǎn)展前景商業(yè)街成激功開發(fā)的為十個要素算：慎重選苦址要有特武色定位準(zhǔn)宰確規(guī)模適廢中科學(xué)規(guī)敏劃業(yè)態(tài)整檔合選好贏堆利模式招商先留行錯位經(jīng)挽營注重管惜理23三醒社區(qū)商聰業(yè)街的策赴劃研究項(xiàng)目市場竿分析分布類型人流動向遺規(guī)劃商業(yè)街發(fā)鞭展建議項(xiàng)目定位規(guī)模定蟻位市場定收位主題定位業(yè)態(tài)組送合定位租售定位價(jià)格定完位鋪位面積伏配比業(yè)態(tài)分課布特點(diǎn)投資環(huán)境石環(huán)境區(qū)域商業(yè)乏分析自身情況尿分析客戶群室分析SWOT賓分析競爭者利分析24區(qū)域商業(yè)轉(zhuǎn)分析區(qū)域商倦圈分析商圈指拼在一定禿的經(jīng)濟(jì)掩區(qū)域，油以商場櫻或者商潮業(yè)區(qū)的狂形式為話中心，川向周邊軋擴(kuò)散和給輻射而駱形成的頑一種集休中消費(fèi)末趨勢。興分析時(shí)糖主要從記核心商勤圈、中胖心商圈疊、次中摘心商圈律三種來忠進(jìn)行。區(qū)域商場拘分析商場是劍商業(yè)地奸產(chǎn)的一密種類型即。在某宋種情況廉下，商荒場也是鳴商業(yè)界絞的競爭伐對手，即因?yàn)樯滩紙鲈跓o鑼形中分經(jīng)流了商效業(yè)街的曲投資者稈。此外爪，一般尤商業(yè)街街都必須靈要有大扛型主力皮店支撐尼，才能繞聚集人銹氣，二皂大型主贊力店一號般是商活場、購紹物中心劍等，對厭區(qū)域內(nèi)帖的商場若分析，腎有利于烏商業(yè)街差主力店痛和業(yè)態(tài)史的選擇運(yùn)。區(qū)域商業(yè)油街分析雖然中華央商業(yè)朱街、城芬市商業(yè)哭街和區(qū)酒域商業(yè)荷街與社煩區(qū)商業(yè)紙街是不醫(yī)同等級耗的商業(yè)柔街，但芳若在項(xiàng)蛛目的周留圍存在漫著以上度三種商蜜業(yè)街會伐增加開筐發(fā)經(jīng)營術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)域商業(yè)怪分析25區(qū)域商業(yè)盈分析區(qū)域供應(yīng)抱分析區(qū)域調(diào)查翻總結(jié)對于一般無上業(yè)務(wù)也否來說，在練分析區(qū)域恒供應(yīng)量時(shí)砌，只要分大析區(qū)域內(nèi)宇商業(yè)物業(yè)光的供應(yīng)量說和區(qū)域內(nèi)策商鋪的供虛應(yīng)量即可氣。但對于樹社區(qū)商業(yè)性街來說，控由于社區(qū)治商業(yè)街與篩社區(qū)是分躺不開的，返所以除了標(biāo)分析區(qū)域虛商業(yè)物業(yè)黎、商鋪供努應(yīng)外，還臂要分析住庭宅的供應(yīng)皮量。在對上雅述各個毫方面分握析結(jié)束快后，接及下來應(yīng)鄰對區(qū)域醉的調(diào)查緒分析進(jìn)富行總結(jié)饑，總結(jié)師的內(nèi)容罵主要是港針對上系述分析街過的內(nèi)陵容進(jìn)行輸綜述。區(qū)域商擦業(yè)分析26自身情況舞分析周邊商船業(yè)氛圍刊分析所在區(qū)劫域分析基本情況敢分析周邊配疲套分析自身價(jià)勵值評估地理位置銀分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)仇分析基本情況窄分析自身情突況分析人流車流泡分析人口數(shù)量確分析居民特征始分析商業(yè)需求采分析總體情況城分析交通配歇套分析其他配宜套分析27客戶群分傭析對于商業(yè)普街來說，濟(jì)其客戶群枝主要有三炸類，分別歷是投資者城、經(jīng)營猜者和消柱費(fèi)者。對項(xiàng)座目客戶叛群進(jìn)行某調(diào)查，速多采用于問卷調(diào)補(bǔ)查的方呈式。針頸對不同膝類型的偽客戶群輸，采取埋不同的唇調(diào)查方凝法，如運(yùn)針對投桑資者，蹦可才用筍電話訪留談法或?yàn)跣〗M訪隊(duì)談法；癥針對經(jīng)論營者，愈可在營習(xí)業(yè)時(shí)間醬直接到廉經(jīng)營者若的商鋪簽與經(jīng)營耽者進(jìn)行堡訪談交拜流；針宏對消費(fèi)組者，可鑄以采用辰如何訪珍問和街龍頭攔截幕訪問兩茄種方式籌。28客戶群照分析投資者投裹資意向分麗析在投資古建設(shè)之凱前，應(yīng)憐告知投工資者一牧些本項(xiàng)許目的情營況，并景了解他題們是否頁有投資藏意向，擔(dān)若意向軍強(qiáng)烈，猜則成功浴幾率大衡。投資者投娘資目的分籃析通過分水析投資處者的目停的，有筍利于項(xiàng)抬目在宣蛾傳推廣叫時(shí)抓住陷投資者此的心理投資者考糊慮因素分巷析了解投淹資者的蘇考慮因染素，可愧以根據(jù)文他們考幫慮的因辭素對癥要下藥，消有利于誘上鋪的長銷售投資者著分析29客戶群分脖析對經(jīng)營著犬進(jìn)行調(diào)查青分析，與經(jīng)對投資者尿進(jìn)行分析擾差別很大頸，對經(jīng)營若者分析，刷主要是分何析其選址鞋的要求、械對面積的源要求、租周金接受范碌圍和對本喝項(xiàng)目的一擁些看法。經(jīng)營者分厘析周圍住戶滅分析可以遍采用直接櫻到住戶住挽處進(jìn)行上飛門訪問，月分析其商若業(yè)需求和晴消費(fèi)特征拿。消費(fèi)者包分析項(xiàng)目周圍懶住戶分析當(dāng)商業(yè)供街的規(guī)屯模足夠藝大，氛闊圍足夠匯旺是，摧也會吸臨引一定物區(qū)域內(nèi)愈的人來隔消費(fèi)，筑所以應(yīng)檢該把其蘇他消費(fèi)索者包含瓶在內(nèi)。項(xiàng)目其他蔬消費(fèi)者分較析30項(xiàng)目競?cè)麪幷叻骤屛觯焊偁幷咧苯痈偁幷撸ㄖ攸c(diǎn)）間接競爭者項(xiàng)目競爭小區(qū)商業(yè)分析項(xiàng)目競爭商業(yè)道路分析項(xiàng)目競爭商場廣場分析競爭者分?jǐn)?shù)析31分析內(nèi)容描述要素競爭小區(qū)商業(yè)開發(fā)商在開發(fā)時(shí)都會在小區(qū)內(nèi)部或沿街開發(fā)一些商業(yè)作為配套，由于這種配套和社區(qū)商業(yè)街的目標(biāo)消費(fèi)者很接近，因此對社區(qū)商業(yè)街的影響也不容忽視。項(xiàng)目概況、優(yōu)勢、劣勢、競爭商業(yè)道路這里所指的道路包括兩類：1.統(tǒng)一定位，統(tǒng)一經(jīng)營管理的商業(yè)街。2.市政道路兩側(cè)的住宅底商，無統(tǒng)一定位，經(jīng)營。概況、定位、規(guī)劃、配套、價(jià)格、目標(biāo)客群、租售狀況競爭商場廣場雖然大型商場、廣場與商業(yè)街是不同類型的商業(yè)地產(chǎn)，但他們有可能是商業(yè)界的競爭對手?；厩闆r、營銷手法、廣告策略項(xiàng)目競循爭者分著析的主雅要內(nèi)容掠：競爭者分胡析32S描述對商業(yè)街優(yōu)勢進(jìn)行分析時(shí)，應(yīng)力求做到角度全面，補(bǔ)漏補(bǔ)缺。要素區(qū)位、商圈、成本、規(guī)模、交通、定位、產(chǎn)品、配套、現(xiàn)房W描述劣勢分析時(shí)，其考慮的角度與分析商業(yè)街項(xiàng)目優(yōu)勢的角度類似。要素商圈、人流、消費(fèi)、開發(fā)成本、規(guī)劃、規(guī)模、周邊環(huán)境、定位、消費(fèi)習(xí)慣、其他O描述由于外界的一些因素變化而給本項(xiàng)目帶來的機(jī)遇。要素投資環(huán)境利好、城市中心轉(zhuǎn)移、市場空白、消費(fèi)觀念改變、其他T描述由于外界的一些因素變化而給本項(xiàng)目帶來的不利因素。要素宏觀政策、市場供應(yīng)、競爭對手、其他SWO竄T分析33三晶社區(qū)商而業(yè)街的策慶劃研究項(xiàng)目市沾場分析分布類型人流動躍向規(guī)劃商業(yè)街顆發(fā)展建甜議項(xiàng)目定謠位規(guī)模定洲位市場定位主題定位業(yè)態(tài)組合亮定位租售定位價(jià)格定紛位鋪位面積說配比業(yè)態(tài)分金布特點(diǎn)投資環(huán)境倆環(huán)境區(qū)域商業(yè)撐分析自身情序況分析客戶群界分析SWO別T分析競爭者分圓析34定位前的裹準(zhǔn)備：商業(yè)街娛定位一歐般遵循洋的三大原則：關(guān)聯(lián)性香：項(xiàng)目定筑位必須妄與項(xiàng)目娘所處的今區(qū)位、濁商業(yè)環(huán)零境、商系業(yè)業(yè)網(wǎng)態(tài)之間賀和諧統(tǒng)扭一，共氧生共榮鄭。差異性般：指項(xiàng)目我定位必坐須差異尼于目前聚所處的仁商圈的敗商業(yè)業(yè)憤態(tài)，詳形成自梯己的特霸色。震撼性：在市場上扇要形成強(qiáng)汪大的沖擊塵力，讓市幼場，消費(fèi)催者 認(rèn)同啦這種定位輔，并樂意宇到此消費(fèi)悟。項(xiàng)目定設(shè)位35商業(yè)規(guī)模是確定社規(guī)區(qū)商業(yè)街曬類型的基煎本要素之肝一，適中生的商業(yè)規(guī)桑模才能有磁利于項(xiàng)目撿的整體發(fā)野展。商業(yè)脈規(guī)模的大伴小在一定摔程度上決性定著社區(qū)南商業(yè)街的俱性質(zhì)，一閃般社區(qū)商絡(luò)業(yè)的規(guī)模萄越大，人乒均商業(yè)面疑積越高，踩其商業(yè)的牧對外經(jīng)營連性質(zhì)越強(qiáng)撈，呈現(xiàn)出宿成正比的鼻關(guān)系。規(guī)模定砍位中主鵲要考慮師的因素腔有：區(qū)域的板商業(yè)市抖場容量蘿；市場整體詞租售狀況稱對項(xiàng)目規(guī)派模的影響離；項(xiàng)目的商嘆業(yè)屬性（啊外向型、樸中間型或脊內(nèi)向型）帶；主力店的德帶動效應(yīng)肺（一般主掩力店與其藥輻射區(qū)域腦面積比為1：1.5）；競爭性贊項(xiàng)目對表項(xiàng)目規(guī)龜模的影擱響；市政規(guī)劃鞭對項(xiàng)目片五區(qū)商業(yè)規(guī)劃模的影響信；項(xiàng)目自氏身?xiàng)l件灑對規(guī)模肢的影響截等等。規(guī)模定位36市場定針位是前當(dāng)期定位購策劃的世最重要因定位之寸一，主悅要包括牌：功能定位按照商業(yè)叔所輻射的輔區(qū)域可分殼為外向型反社區(qū)商業(yè)杠（服務(wù)半口徑在1.5—2公里范圍內(nèi)妖，常住棵人口不氏少于10萬人）賠、中間膽型社區(qū)而商業(yè)（襪服務(wù)半達(dá)徑在1.5公里范圍內(nèi)鎮(zhèn)）、內(nèi)向虧型社區(qū)商凡業(yè)（在規(guī)系劃時(shí)僅考拼慮滿足本潔社區(qū)的居臨民消費(fèi)群）；按照業(yè)侵態(tài)類型河可分為子：日常紹生活消藏費(fèi)、社杰區(qū)配套獄、餐飲瘡、休閑驚、娛樂衛(wèi)等，但社區(qū)商鄉(xiāng)豐業(yè)中定圈位為專專業(yè)市場所的商業(yè)胃較少；檔次定位腿（分為低軍檔、中低駝檔、中檔菠、中高檔我、高檔）異；名稱建議麗（通常是講綜合項(xiàng)目法所處區(qū)域拌、項(xiàng)目自開身特點(diǎn)、遠(yuǎn)開發(fā)商名隙稱等來確定）。市場定能位37商業(yè)的缸主題形知象定位倒主要考足慮的因剃素：住宅樓盤遞的整體風(fēng)洋格；項(xiàng)目片更區(qū)的整窄體氛圍解；主題營造亂的可實(shí)現(xiàn)道性等；主題形象贊定位38業(yè)態(tài)組合峰規(guī)劃原則寫：社區(qū)商翼業(yè)街的飯基本特聾性：超市、餐霞飲和服務(wù)將配套是社區(qū)商獅業(yè)的三大跑基本業(yè)態(tài)滑；租金收益悶的最大化址，位置較似好的鋪位咳優(yōu)先考慮泳承租能力丟較高的業(yè)疾態(tài)；是否具唇有招商棒的可執(zhí)著行性，學(xué)符合項(xiàng)溜目實(shí)際因情況；能否在項(xiàng)架目目前條團(tuán)件下開業(yè)涌經(jīng)營，培錘育商業(yè)氛燒圍；符合商鋪?zhàn)咏ㄖO(shè)計(jì)俘技術(shù)指標(biāo)噸。業(yè)態(tài)組合中規(guī)劃社區(qū)商訪業(yè)街的肢基礎(chǔ)業(yè)共態(tài)：超市、餐錯飲、便利數(shù)店、服務(wù)鼻配套、美疾容、服飾艱精品、生灣活家居和小休閑八大未類業(yè)態(tài)39租售定位蘋原則：市場租售紡態(tài)勢對項(xiàng)煙目的影響撈（租售市霞場壓力的宋大小）；開發(fā)商仔的意圖?。喝粝Ｍ唐诨貍浠\資金潔，則建輕議盡可稱能的銷希售；若有條鍋件長期屯經(jīng)營并蠻希望作澆為自有繼的品牌疊來打造賢，則建燦議以租呢為主；若希望短踢期回籠資貢金，同時(shí)駱兼顧品牌猴的打造，伶則通常建暫議只售價(jià)捏值較高的蘇街鋪，而詠主力店及虛內(nèi)鋪只租腐。項(xiàng)目的肚租售前殺景預(yù)判變。租售定位40租金定位：通常是歉運(yùn)用市場晌比較法進(jìn)沾行定價(jià)，橋通過項(xiàng)目望周邊主要脫項(xiàng)目（相蕉近或相類胡似的商業(yè)匯項(xiàng)目）的澆市場調(diào)研樓，進(jìn)行綜筋合比較，撐主要比較象的要素有誘：a、整體己區(qū)位蠟b、商殘業(yè)氛圍c、人秒流量定d、需主力店e、交通均條件追f、發(fā)研展商實(shí)力g、規(guī)模拾主題鞭h、升鞭值前景價(jià)格定耐位412.收益還毯原法，通過租康金的調(diào)研裂來推算售設(shè)價(jià)。根據(jù)商業(yè)渠租金與投塘資回報(bào)率永來確定售市價(jià)，商業(yè)餓前期實(shí)際法租金回報(bào)描率一般為6％：均價(jià)＝材租金（一年）/投紅資回報(bào)鹽率；售價(jià)定碌位：目前主晝要有兩私種方法離對售價(jià)斗進(jìn)行定曾位，即市場比較滅法和收益還途原法1.市場比料較法同租金梅定位類椒似，綜棵合比較企上述幾診種因素碑進(jìn)行分攻析，價(jià)格定桌位42項(xiàng)目市指場分析分布類擴(kuò)型人流動較向規(guī)劃商業(yè)街脅發(fā)展建將議項(xiàng)目定位規(guī)模定位市場定爹位三芬社喘區(qū)商業(yè)偉街的策織劃研究主題定位業(yè)態(tài)組載合定位租售定視位價(jià)格定慘位鋪位面御積配比業(yè)態(tài)分布銹特點(diǎn)投資環(huán)境渾環(huán)境區(qū)域商業(yè)乞分析自身情虜況分析客戶群永分析SWO論T分析競爭者拼分析43業(yè)態(tài)分布宋特點(diǎn)根據(jù)各業(yè)柱態(tài)的經(jīng)營欄特點(diǎn)，對聾于位置的方要求也不舌盡一致。饒從方便居仰民生活及執(zhí)合理分配資諒源的角勵度出發(fā)決，應(yīng)該僵要注意訓(xùn)的基本辭原則有璃以下幾煉點(diǎn)：在商業(yè)布并點(diǎn)時(shí)，可職優(yōu)先考慮惕體現(xiàn)居民獲生活便利鐘的業(yè)態(tài)，峽如超市、凍服務(wù)配套燃類和便利優(yōu)店等業(yè)態(tài)蛾的位置，撇既方便社著區(qū)及周邊艙居民的消銹費(fèi)，又兼偏顧龍頭商綿家對其它洞小商家的街帶動作用琴；餐飲等呈業(yè)態(tài)有央噪音、逃衛(wèi)生等煎問題，送在規(guī)劃尸業(yè)態(tài)時(shí)漠應(yīng)避免往影響到舅社區(qū)居攤民的正罩常生活網(wǎng)；對位置要望求不高的往業(yè)態(tài)可規(guī)輪劃于相對沫較偏的位高置，如裝兩飾公司、仙美容一般豎是以二樓茄為主要承常租面積，柿但必須預(yù)圣留良好的箭展示面。44一層二層商業(yè)分布創(chuàng)形式為環(huán)匯繞街鋪型服，展示面侄較寬。臨亦蓮花路展連示效果最鄰好，也是載大型品牌襲主力商家險(xiǎn)分布最密記集的區(qū)域孔，如麥當(dāng)炒勞、肯德闊基、民潤罷、小六湯狹包等。業(yè)態(tài)分抓布特點(diǎn)——典型在案例：萬于科金色家園45位于深圳咳福田區(qū)的東海坊是的大耽型高尚標(biāo)住宅社泳區(qū)。商槽業(yè)面積疾約7,董000闊多㎡。魯商業(yè)屬付性為中催間型，傲分布形堤式為入街口街鋪咸型，餐葬飲是其德配套商抱業(yè)最突屢出的特知色，占田總經(jīng)營錫面積的可比重大槳，并且版經(jīng)營種遠(yuǎn)類較齊逃全，其回分布也戴相對較樸合理，撿主要位略于端口刺位置，添符合餐蕩飲經(jīng)營鑄特點(diǎn)要匙求。服務(wù)配套抵類業(yè)態(tài)如睡藥店、沖調(diào)印店、餅陰屋等均位舍于社區(qū)出拴入口附近建，方便居寬民日常消君費(fèi)。業(yè)態(tài)分布喚特點(diǎn)——典景型案例瓦：東海峰坊46在社區(qū)商海業(yè)街的人冒流動線中汁，一般存拿在人流的牢集散中心眾，目前主蕩要表現(xiàn)為扁兩種形式委：人流焦點(diǎn)和人流端廈點(diǎn)。人流焦巾點(diǎn)一般位于猛社區(qū)主出莖入口或商舒業(yè)的主力宗店，是人瓦流的集散樹地，具有撕唯一性，湯一般情況協(xié)下，人流潤焦點(diǎn)人流識較密集，泡具有凝集紡人流的作洪用。人流端版點(diǎn)一般位于豎社區(qū)出入員口和商業(yè)匙的主力店偶，是拉動鑄人流的關(guān)跳鍵，可以邪并存多個館，有效地炒提升人流杜流動頻率餡。人流動線國規(guī)劃47人流動線歐規(guī)劃焦點(diǎn)型人流動線人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，對人流焦點(diǎn)附近的商鋪價(jià)值提升明顯；48人流動消線規(guī)劃端點(diǎn)型人流動線人流集散中心為兩個或多個；兩端或多端拉動人流，增加人流頻率，提升商業(yè)的整體價(jià)值。49硬件規(guī)劃侄設(shè)計(jì)如不識合理，會姜導(dǎo)致合適局的業(yè)態(tài)無史法進(jìn)駐，肺因此，硬討件規(guī)劃是貨社區(qū)商業(yè)養(yǎng)能否良好打經(jīng)營的重滅要環(huán)節(jié)。每種業(yè)態(tài)甩對于硬件掌技術(shù)指標(biāo)爛的要求都株不一致，拾對于鋪位剃面積的需從求也各不耽相同，結(jié)雄合社區(qū)商鐮業(yè)各業(yè)態(tài)耀面積需求肝，將鋪位惹按面積區(qū)野間分為“30㎡鉆以下、沸31㎡較－80賣㎡、8跡1㎡－較200枕㎡、2惡01㎡娛－50淚0㎡、僻501撇㎡以上”五種面桶積區(qū)間絲式。鋪位面積診配比50鋪位面積迎配比51類型面積配比30㎡以下31㎡－80㎡81㎡－200㎡201㎡－500㎡501㎡以上內(nèi)向型8.3％30.3％9.8％15.2％36.3％中間型5.2％21.3％14.0％10.0％49.6％外向型1.3％2.8％5.6％7.2％83.2％三種類型聚商業(yè)的鋪濕位面積比勒：從上表剪可以得基出，當(dāng)類社區(qū)商判業(yè)街的井輻射面鞏逐漸增田加時(shí)，楊其小面哲積店鋪次比例逐怪漸下降給，大面屈積店鋪大比例逐州漸增加鎖。鋪位面積晌配比1、定性澆研究城市經(jīng)壘濟(jì)政策忽環(huán)境區(qū)域規(guī)劃滲狀況片區(qū)及本拒項(xiàng)目消費(fèi)滾群特征分前析（消費(fèi)描水平、消術(shù)費(fèi)習(xí)慣、穿消費(fèi)群體默構(gòu)成）片區(qū)內(nèi)競過爭項(xiàng)目基版本狀況本項(xiàng)目發(fā)右展?fàn)顩r2、定量執(zhí)研究片區(qū)居住純?nèi)丝诜治銎瑓^(qū)內(nèi)沫消費(fèi)群料體構(gòu)成翅比例自身項(xiàng)耐目及商糾業(yè)分布罪情況競爭項(xiàng)目偷及商業(yè)情向況分析商業(yè)案咸例分析錦里民昨俗休閑總街，位薄于四川間省成都謹(jǐn)市武侯架祠旁，充是成都庸市首座秤以傳統(tǒng)你川西古抓鎮(zhèn)為建翁筑風(fēng)格忍的休閑右街區(qū)，燦囊括了南旅游、則美食、傅娛樂休拒閑、特巖色紀(jì)念付品等各艦類商業(yè)帶元素，抄是一條雅在深厚鞏民俗文廉化根基笑上營造斥出的休爆閑氣氛循的商業(yè)臣休閑街嬸。成都錦困里商業(yè)案例悼分析成都錦里錦里古街編目前主要包括核酒吧娛樂寶區(qū)、四川葬餐飲名小倉吃區(qū)、府爐第客棧區(qū)躁、特色旅腿游工藝品槍展銷區(qū)等剛幾大部分。錦里集艇旅游購物固、休閑娛起樂為一體販，滿足游梢客吃、住省、行、游栽、購、娛慘的要求，蘇集中展示啞和推廣三悉國宴、四飄川名小吃導(dǎo)、蜀錦、陪蜀繡、漆鼓器、竹編敞工藝品、羽川酒、川道茶、川戲焦、川中草碎藥等，定格期舉行豐征富多彩的罰民俗文化嚼活動，再陵現(xiàn)蜀地民牛俗文化。錦里古街建筑形針態(tài)以川專西民俗悠為主，似采用上靠住下商振的模式槳，使游橡客充分汪體驗(yàn)四遇川民風(fēng)鍬民俗的灶獨(dú)特魅鳳力，對蜀濤漢文化墨和古成設(shè)都風(fēng)貌依有更深較入的了財(cái)解。茶樓&棋戲臺旅游景召點(diǎn)特色工藝泥品風(fēng)味小吃商業(yè)案例拒分析成都寬松窄巷子商業(yè)案例最分析成都寬光窄巷子在具有樂鮮明地挪域特色弄和濃厚身歷史氛韻圍的寬損窄巷子次各街區(qū)蒼中，植童入以文儉化為基漿石的商跳業(yè)元素歡，充分孔展示老宋成都生毯活精神滋，能切份身感受坑老成都邊民俗生難活場景郊，感受群“最成誤都”街道寬巷子窄巷子井巷子功能定位“閑生活”區(qū)以旅游休閑為主題“慢生活”區(qū)以品牌商業(yè)為主題“新生活”區(qū)以時(shí)尚年輕為主題業(yè)態(tài)業(yè)種以精品酒店、私房餐飲、特色民俗餐飲、特色休閑茶館、特色休閑酒館、特色客棧、特色企業(yè)會所、SPA為主題的情景消費(fèi)游憩區(qū)打造成以各國西餐、各地品牌餐飲、輕便餐飲、精品飾品、藝術(shù)休閑、特色文化主題店為主的精致生活品味區(qū)以酒吧、夜店、甜品店、婚慶、小型特色零售、輕便餐飲、創(chuàng)意時(shí)尚為主題的時(shí)尚動感娛樂區(qū)目標(biāo)客群針對懷舊休閑客群針對精品消費(fèi)客群針對都市年輕人客群商業(yè)案例悅分析新天地商業(yè)街區(qū)上海標(biāo)準(zhǔn)里弄布局形式示意廣場和主要交通軸線街巷入口廣場景觀軸線內(nèi)部廣場根據(jù)上海里弄改造的開放式商業(yè)街區(qū)“上海新天地”：大部分空間保留街巷空間的肌理，主要交通軸線，擴(kuò)大道路尺度，并且以景觀手法處理，沿主要交通軸線布置活動廣場，增加場景變化的故事情趣。內(nèi)部廣場以居住為主的上海標(biāo)準(zhǔn)里弄布局形式：以住宅和最小化的街巷交通作為整體布局元素。上海新天他地商業(yè)案例屋分析上海新天畫地新天地功能演進(jìn)建筑元素石庫門建筑群人文歷史元素海派文化底蘊(yùn)商業(yè)功能零售、餐飲、娛樂第一階段:舊區(qū)改造的商業(yè)體邂逅上海體驗(yàn)上海愛上上海第三階段:上海會客廳傳統(tǒng)與現(xiàn)代的上海市井與時(shí)尚的上海中國與世界的上海第二階段:“很上海的旅游景點(diǎn)”商業(yè)案例榨分析Sola俯na有別滅于傳統(tǒng)商言業(yè)，是集近購物、娛徐樂、休閑倆、旅游、賠文化于一辯身的一站式體辛驗(yàn)消費(fèi)場擔(dān)所。Sola指na引領(lǐng)鞋國際時(shí)尚勸潮流，傾慶心打造風(fēng)金靡全球的季“Lif乘esty午leS迅hopp茂ing溉Cent怠er”商沙業(yè)理念，片為張揚(yáng)個扛性的不同貴人群創(chuàng)造吐風(fēng)格各異謀又相互融網(wǎng)合的購物妄天堂與娛臥樂消費(fèi)歡逮聚空間，拜在Sol料ana，鐮可以找到例最寵愛自面己的生活戰(zhàn)方式。Sol墊ana低24小烤時(shí)營業(yè)綱，業(yè)態(tài)雨豐富多獄樣，涵營蓋中心疏主力店灣、品牌沿名店、句創(chuàng)意精留品、中瓦西特色碑餐飲、歌主題酒派吧、咖血啡廳、北DIS曲CO、叨SPA夫、KT邊V娛樂堂場、上毀流社交斤舞會及攏精品酒陡店等。北京藍(lán)限色港灣Sola奇na商業(yè)案例下分析SOL船ANA支藍(lán)色港恐灣國際蔥商區(qū)時(shí)訊尚、新已鮮且充沾滿樂趣黎，不同事的人群革都可以之在這里任找到屬臣于自己匪的Li仇fes付tyl吳e，非襯常適合悅一家人什前來消逆費(fèi)，共況享歡樂達(dá)時(shí)光。踢SOL線ANA差藍(lán)色港屠灣國際攻商區(qū)—穗—享受摔新北京勁的地方炸。北京藍(lán)大色港灣Sola嚴(yán)na商業(yè)案泥例分析SOLA懶NA藍(lán)色蟻港灣國際壘商區(qū)將豐治富業(yè)態(tài)與菊優(yōu)美環(huán)境臥融合，在汽朝陽公園瓶的廣闊湖箏面和亮馬尋河碧澈河涉水圍繞之隱中，綻放明出美麗豐蚊姿。擁有倆精雕細(xì)琢蚊的水景、節(jié)花團(tuán)錦簇們的空中花局園以及由展300多觀棵樹木構(gòu)孕成SOL裹ANA品烤牌森林，育是都市水窮泥森林中鉆的一處稀山有風(fēng)景。SOL守ANA票藍(lán)色港違灣國際籮商區(qū)1這9棟2雁至3層場的歐式餡建筑洋柄溢著濃者郁的異濕域風(fēng)情僚，按不已同的功愈能劃分怖為SO爬LAN稅AM桂ALL低、兒童利城、品講牌街、傭亮馬食觀街、左肝岸、中銷央廣場誼等區(qū)域溪。涵蓋疑了10踩00余加個知名厲品牌，理600惹多家零考售名店捕，30沒多家餐晨飲美食碑