成都某住宅房產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案

推廣策略分析產(chǎn)品策略分析銷售策略分析樓盤基本數(shù)據(jù)地址：成都市**路開發(fā)商：成都****置業(yè)有限責(zé)任公司占地面積：83畝總建筑面積：28萬平方米，一期99000平方米二期：19萬方容積率：4.3綠化率：38％總戶數(shù)：1547戶，一期595戶、二期952戶車位：1150個(gè)層高：3米價(jià)格：一期4915產(chǎn)品類型：26層+24層高層電梯公寓。臨街是底層商業(yè)。項(xiàng)目區(qū)位圖項(xiàng)目位于九眼橋旁，靠近一環(huán)路。生活便利，交通通達(dá)性很好。教育設(shè)施完善，有川大和成都市**中學(xué)位于該區(qū)域。臨近府南河、望江公園、合江亭等人文景觀，有著獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目總平圖會(huì)所幼兒園該樓盤由道路分割形成2個(gè)組團(tuán)。在規(guī)劃中將2個(gè)組團(tuán)統(tǒng)一起來，形成有機(jī)的整個(gè)，較少道路分割的影響。該樓盤是低密度高層建筑的典范，采用大間距大圍合式布局，減少建筑密度，開闊了小區(qū)的視野，增加了小區(qū)的通透性。這樣吃夠容積率的同時(shí)，提高了產(chǎn)品的品質(zhì)。一期組團(tuán)二期組團(tuán)

**綠化底商項(xiàng)目景觀分析灌木綠化走廊草坪具有坡度的樹葉型綠化景觀泳池一期組團(tuán)二期組團(tuán)下沉式網(wǎng)球場(chǎng)在景觀規(guī)劃上拋棄了大量種植喬木的風(fēng)格，種植大量的草皮，將草皮與喬木很好的結(jié)合，使整個(gè)小區(qū)更加通透。同時(shí)打破草皮形成樹葉式下沉坡地景觀，具有較好的層次感和改變草皮的單調(diào)性。12312345項(xiàng)目立面建筑立面采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，外立面的挺拔、俊朗，色彩明快，給人于較高的品質(zhì)感和舒適感。項(xiàng)目戶型配比分析****的戶型主要是以124—135平方米左右的戶型為主力戶型，所占的比列達(dá)到了62％，其次是150平方米以上，占了22％，2房所占的比例為16％。可以看出****主要是舒適型為主?？們r(jià)主要是集中在60—75萬之間。戶型結(jié)構(gòu)戶數(shù)面積（平方米）比例4室2廳2衛(wèi)332152—16822%3室2廳2衛(wèi)950124—13562%2室2廳1衛(wèi)2438916%合計(jì)1525項(xiàng)目戶型分析

這兩個(gè)戶型是其主力戶型，戶型的通風(fēng)和采光性較好，明廚明衛(wèi)。功能分區(qū)以及動(dòng)靜分區(qū)較為合理。臥室設(shè)有飄窗或陽臺(tái)，觀景效果較好，主臥面積較大，有20平方米，較為舒適?？蛷d的開間有4.5米，有近4米是落地窗，采光性很好。戶型偏向于舒適型。135平方戶型功能分區(qū)較為合理，采光較好，空間尺寸較好，主景觀朝向中庭景觀，具有較好觀景性。項(xiàng)目戶型分析133平方米戶型方正，功能分區(qū)合理，戶型面向中庭，景觀較好。項(xiàng)目戶型分析168平方項(xiàng)目戶型分析該戶型面積是88平方米，在戶型的功能分區(qū)上處理較好，動(dòng)靜分明。戶型的通風(fēng)采光性很好。臥室設(shè)有飄窗，采光性較好。廚房的空間較大，外部是生活陽臺(tái)，便于利用。但是生活陽臺(tái)是封閉式的，進(jìn)深較深，不利于油煙排放。衛(wèi)生間與廚房距離很遠(yuǎn)，不利于布局管線。陽臺(tái)的開間僅有3.8米，對(duì)具有的舒適性有一定的影響戶型進(jìn)入口于主臥入口相對(duì)，隱私性不好，從建筑風(fēng)水學(xué)的角度上講這樣的布局是有很大的問題。88平方米該戶型方正，功能分區(qū)合理，動(dòng)靜分明采光性較好，舒適性較好；但是在空調(diào)位上有一定的缺陷，不便于布置。項(xiàng)目戶型分析124平方米該戶型較為方正，功能分區(qū)較好，房間開間合理，景觀的均好性較好。項(xiàng)目戶型分析157平方米項(xiàng)目戶型分析152平方米該戶型的采光性很好，每間房間采光性很好，設(shè)有觀景陽臺(tái)。功能分區(qū)較好。該戶型的主臥是面向小區(qū)景觀，主臥的景觀很好，同時(shí)有衣帽間和衛(wèi)生間，主臥很舒適。項(xiàng)目客戶分析客戶年齡段：以35——50歲左右為主客戶交通工具：私家車（雅閣、馬志達(dá)、大眾、福特、豐田等）置業(yè)次數(shù)：二次置業(yè)以上為主職業(yè)：公務(wù)員、企業(yè)中高層、外地人等需求：88——130平方米為主從售樓部的觀察看出，該項(xiàng)目客戶的年齡集中在40歲左右，在事業(yè)上有一定的成就的群體。這部分的群體購買能力強(qiáng)，文化層次較高，對(duì)產(chǎn)品要求高。這部分群體看重**的品牌和產(chǎn)品的區(qū)位。產(chǎn)品策略綜述****利用其優(yōu)越的地理位置，打造都市豪宅。通過大間距圍合式布局，創(chuàng)造小區(qū)內(nèi)較好的景觀和視野，弱化了周邊高層遮擋問題，在景觀上采用創(chuàng)造性的手法，注重綠化和外立面的包裝，把錢花到看得到的地方，做出了大盤高品質(zhì)的感覺。產(chǎn)品策略分析推廣策略分析價(jià)格策略分析營(yíng)銷強(qiáng)度分析之前4月5月6月7月8月9月10月11月鋪墊期品牌導(dǎo)入期潛伏期強(qiáng)勢(shì)蓄客期持續(xù)銷售期開盤熱銷期重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷強(qiáng)度結(jié)果用“★”表示★★★★★★★★★★★4月8月9月10月11月12月5月6月7月房交會(huì)上項(xiàng)目正式亮相6.16產(chǎn)品推介會(huì)6.17正式排號(hào)9.9二期一批次開盤10.1秋交會(huì)加推1個(gè)單元6.23搖號(hào)6.24一期開盤6.3售樓處、樣板房開始啟用2006年初，報(bào)媒提前預(yù)熱戶外、站臺(tái)廣告全城呈現(xiàn)11.19二期二批次開盤7.26二期告知廣告亮相二次蓄客期報(bào)媒投放統(tǒng)計(jì)：總投放整版廣告40次，商報(bào)27次，華西報(bào)10次，晚報(bào)3次。1期8次整版，其中商報(bào)6次；2期30次整版，其中商報(bào)19次，11月高達(dá)8次。營(yíng)銷強(qiáng)度★★★★★★★★★12月★★★**開盤項(xiàng)目推廣情況2006年4月初在各大媒體和公交站牌推出**形象廣告“**——善待你一生”2006年4月參加春季房交會(huì)，做形象廣告2006年5月中旬在公交站推出****廣告，推出“**屬于決不簡(jiǎn)單的你”——城中央.大型高層闊院華宅6月3日售樓部、樣板間對(duì)外公布；6月16日晚產(chǎn)品品鑒會(huì)，對(duì)外公開價(jià)格；6月17日對(duì)外接受牌號(hào)，接受誠意金；（當(dāng)日接受了500余戶誠意金）6月23日開始搖號(hào)。（現(xiàn)場(chǎng)次序竟然）6月24日開盤。**在產(chǎn)品推廣上，充分利用其在重慶的品牌形象和影響力。首先，是用2個(gè)多月的時(shí)間對(duì)品牌進(jìn)行宣傳，在客戶心理上形成很大深刻的影響，展現(xiàn)其企業(yè)實(shí)力，提高客戶對(duì)企業(yè)的信心，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行造勢(shì)。其次，在推出項(xiàng)目廣告，給客戶一種打造精品的形象。核心戰(zhàn)略思想營(yíng)銷節(jié)奏：先塑企業(yè)品牌后建項(xiàng)目形象，先獲得市場(chǎng)認(rèn)同再快速提升價(jià)格。營(yíng)銷前期1.5個(gè)月左右以品牌導(dǎo)入為主，營(yíng)銷力度強(qiáng)，以建立企業(yè)良好的形象、獲得較高的市場(chǎng)知名度。以低開高走的策略入市啟動(dòng)，在企業(yè)品牌和項(xiàng)目形象得到市場(chǎng)充分認(rèn)可后，以持續(xù)高頻的營(yíng)銷推廣配合強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)品提升價(jià)格和贏得客戶。營(yíng)銷風(fēng)格：。營(yíng)銷主題：企業(yè)形象”善待你一生”形象統(tǒng)領(lǐng)“獻(xiàn)給絕不簡(jiǎn)單的你”的項(xiàng)目形象。營(yíng)銷核心競(jìng)爭(zhēng)力：立足企業(yè)“善待你一生”的品牌核心價(jià)值，從而形成本項(xiàng)目的核心營(yíng)銷驅(qū)動(dòng)力。成功關(guān)鍵廚——前期寶“善待你悟一生”品拍牌形象塑邊造在商報(bào)、找華西報(bào)上戚連續(xù)推出拜關(guān)于**耀報(bào)道、軟收文攻勢(shì)使床得**被歐接受的一才個(gè)關(guān)鍵因道素通過“破思君不震見下渝翼州”活喂動(dòng)讓客表戶真實(shí)括感受*壞*的企框業(yè)文化鋪和物業(yè)靈管理。在商報(bào)故、華西欣報(bào)上連奶續(xù)推出糕關(guān)于*己*報(bào)道宿、軟文勿攻勢(shì)使割得**隙被接受家的一個(gè)昆關(guān)鍵因茅素通過“配思君不腎見下渝愿州”活忍動(dòng)讓客品戶真實(shí)不感受*尸*的企旋業(yè)文化簽和物業(yè)歇管理?；顒?dòng)體貫驗(yàn)軟文造勢(shì)密集推罪廣前期展匠示Ps：*辱*前期品役牌推廣經(jīng)喊歷兩個(gè)過挨程：告知楚**來到痰成都、宣弟傳**“勾善待你一悉生”品牌誦形象產(chǎn)品策蜂略分析銷售策略灰分析推廣策鞏略分析戶性結(jié)構(gòu)戶數(shù)比例4室2廳2衛(wèi)14625%3室2廳2衛(wèi)34658%2室2廳1衛(wèi)10017%戶性結(jié)構(gòu)2.1戶數(shù)比例4室2廳2衛(wèi)12135%3室2廳2衛(wèi)17150%2室2廳1衛(wèi)5015%戶性結(jié)構(gòu)2.1加推戶數(shù)比例3室2廳2衛(wèi)5150.00%4室2廳2衛(wèi)5150.00%戶性結(jié)構(gòu)2.2戶數(shù)比例3室2廳2衛(wèi)28480%2室2廳1衛(wèi)7020%推盤策略茄：通過地屢塊素質(zhì)的叛迅速升級(jí)受提升價(jià)格2.1期1期2.2籮期2.1引期6月：從麻地塊總促體素質(zhì)藝較差的讓一塊開秀始啟動(dòng)他，同時(shí)忌配合較奪低的價(jià)酬格開拓縣市場(chǎng)；10-汗12月：通過儲(chǔ)地塊素質(zhì)序的升級(jí)拉抽伸項(xiàng)目整膝體價(jià)格；1期2.1期2.1捏期（房驕交會(huì)加助推）2.2詠期戶性結(jié)構(gòu)戶數(shù)比例4室2廳2衛(wèi)14625%3室2廳2衛(wèi)34658%2室2廳1衛(wèi)10017%戶性結(jié)構(gòu)2.1戶數(shù)比例4室2廳2衛(wèi)12135%3室2廳2衛(wèi)17150%2室2廳1衛(wèi)5015%戶性結(jié)構(gòu)2.1加推戶數(shù)比例3室2廳2衛(wèi)5150.00%4室2廳2衛(wèi)5150.00%戶性結(jié)構(gòu)2.2戶數(shù)比例3室2廳2衛(wèi)28480%2室2廳1衛(wèi)7020%推盤策歸略：通摘過地塊娃素質(zhì)的懲迅速升丹級(jí)提升摟價(jià)格1期2.1期2.1蔽期（房梅交會(huì)加傭推）2.2魚期200律6.1烘0.1時(shí)間軸2006繞.6.3雖-6.2剖4價(jià)格走嫂勢(shì)（元摧）6.3欄對(duì)外公開洽售樓處及焰樣板間6.1晌6晚勤500厭名客戶貸產(chǎn)品推港介會(huì)6.1錫7排隨號(hào)，交桂2萬元項(xiàng)定金6.2宏3開呀始搖號(hào)6.2炮4開灶盤，當(dāng)白天銷售叢300杠套，轉(zhuǎn)化率5衰0%6.25犯再接再求厲，銷售牙量增至5油00套轉(zhuǎn)化率提萌升至84石%570稅0540元0488豎0200麥6.9唱.9內(nèi)部預(yù)東定期、床對(duì)外咨娛詢、一挨期開盤推出房州源35縣0套，當(dāng)天銷泡售21腎0套，轉(zhuǎn)化率6何0%，8艘0平米戶柱型最為暢銷帶客戶關(guān)前往重絡(luò)慶考察熱**作密品及*績(jī)*企業(yè)駁文化，堆大大加始強(qiáng)客戶圈對(duì)樓盤掙開發(fā)的西信心,極大的促溪進(jìn)了銷售引。首批物款業(yè)595套,低于市場(chǎng)睛預(yù)計(jì)的價(jià)桶格入市，究讓一期迅芝速取得優(yōu)學(xué)良的銷售賄業(yè)績(jī)和市勵(lì)場(chǎng)口碑，慢**品牌非、業(yè)績(jī)一瘡箭雙雕。依靠1期的市尤場(chǎng)效應(yīng),并利用金塵九銀十的昆市場(chǎng)時(shí)機(jī)滲，二期分合批次開盤指的市場(chǎng)反擺應(yīng)依然向墾好。項(xiàng)目推售唉策略：1歲期推出5因95套單請(qǐng)位，2期顧分批次推搶出加推96熟套（5棟詞1單元論）推出3怖54套質(zhì)，當(dāng)天銷售160龍余套轉(zhuǎn)化率僅45%2006招.11.矩19二期一穿批次二期二批蔽次秋交會(huì)加醫(yī)推一期二期2006攝.10.炊1時(shí)間軸200綱6.6碑.3-棒6.2內(nèi)4價(jià)格走勢(shì)煙（元/㎡）6.2天4開掏盤，當(dāng)饞天銷售姓300拒套，轉(zhuǎn)化率斷50%6.25那再接再劈燕厲，銷售毯量增至5怕00套轉(zhuǎn)化率提瞧升至84始%200意6.9臉.9一期開此盤推出35色0套當(dāng)天銷算售21灰0套，轉(zhuǎn)化率逐60%網(wǎng)，80平米戶秘型最暢銷加推9藏6套（5棟嚴(yán)1單元敞）推出35俗4套，當(dāng)天銷梯售160織余套轉(zhuǎn)化率4享5%2006筆.11.睛19二期一梁批次二期二忙批次秋交會(huì)加輛推一期二期推出1四4套，底越戶型功，當(dāng)天銷售6套。2007墻.1.2抬1****明珠2007杯.3二期剩余540楚04880570器01000嫌03月底4火月初將推圾出130呆套488瘡0元/平米低鐵價(jià)（4500元/平米起價(jià)漠）入市，每引起市場(chǎng)詞關(guān)注和熱陶銷。在充分腥挖掘品膨牌、區(qū)屬位優(yōu)勢(shì)袋情況下執(zhí)，同時(shí)繞借助項(xiàng)作目自身摸素質(zhì)的貢提高，宵大幅度磨提升價(jià)秧格。借助底船越產(chǎn)品季推出提短升價(jià)格鼻同時(shí)拔割升項(xiàng)目散形象，梯為三月牛加推二街期剩余璃創(chuàng)造有斗力條件橡。推售策獨(dú)略：低線價(jià)入市條，走低泥開高走胖的策略遠(yuǎn)。體驗(yàn)式殼營(yíng)銷—飯—售樓岔部包裝高品質(zhì)夫中等價(jià)自位入市遙，提高華產(chǎn)品的甘性價(jià)比獨(dú)，同時(shí)棒給以后右的價(jià)格坊預(yù)留了像一定的浮上升空喘間；移通紛過高品狹質(zhì)低價(jià)圾入市，曾樹立*譽(yù)*企業(yè)依形象；沈控制好喬總價(jià)，大便于大巾面積戶搏型的銷若售。產(chǎn)品銷乓售策略開盤情軟況開盤情品況開盤情況開盤情況開盤情況開盤情幼況開盤情蟻況1、開餓發(fā)/項(xiàng)招目策略規(guī)性市場(chǎng)照占位：主動(dòng)式營(yíng)蠻銷，產(chǎn)品醬+品牌****夕——區(qū)域?qū)毚蟊P項(xiàng)目迷，中高品怖質(zhì)，**蝦地產(chǎn)成都亞1號(hào)作品鳳。擔(dān)當(dāng)挑憲戰(zhàn)者并主銀動(dòng)放棄區(qū)計(jì)域領(lǐng)導(dǎo)者恰的角色，破以產(chǎn)品優(yōu)捕勢(shì)（產(chǎn)品乘創(chuàng)新+環(huán)評(píng)境創(chuàng)新）總和營(yíng)銷優(yōu)搜勢(shì)贏得市嘆場(chǎng)。引起亡市場(chǎng)較高買的關(guān)注度怖，實(shí)現(xiàn)業(yè)搞績(jī)、企業(yè)算和項(xiàng)目品仁牌雙贏。2、準(zhǔn)鈔確把握脊客戶特裹性：準(zhǔn)確定鹿位目