大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場調(diào)查及概念定位報告圖文

單擊此處編輯母版標題樣式單擊此處編輯母版文本樣式第二級第三級第四級第五級做中國最有價值的房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)MakethemostvaluablerealestateservicesintheChinaxx市調(diào)與概念定位報告目錄

Contents01項目核心問題界定02

項目市場分析04

項目經(jīng)濟測算03

項目發(fā)展方向初判目錄

Contents01項目核心問題界定02

項目市場分析04

項目經(jīng)濟測算03

項目發(fā)展方向初判（一）項目開發(fā)背景地塊區(qū)位分析平頂山市：平頂山市處于“中原城市群”金三角區(qū)域的核心地帶，隨著“中原崛起”發(fā)展戰(zhàn)略的不斷深化，平頂山市將會成為河南中南部的領(lǐng)軍城市。平頂山市啟示——中原城市群的發(fā)展必將使平頂山、漯河、許昌三地市經(jīng)濟聯(lián)動促進三地市經(jīng)濟合作性進一步加強，逐步向核心區(qū)域靠攏，城鄉(xiāng)一體化的進程加快，必將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來前所未有的契機，項目應(yīng)提升項目層次，順應(yīng)城市發(fā)展，明確自身項目定位。地塊區(qū)位分析湛南新城：湛南新城未來將規(guī)劃為全市新的經(jīng)濟增長極，區(qū)域行政中心區(qū)、新的商貿(mào)物流區(qū)、高檔宜居區(qū)、休閑觀光區(qū)和現(xiàn)代復(fù)合型生態(tài)區(qū)。但因招商、公建配套落實等未能按時完成等問題，此規(guī)劃存在不確定性。湛南新城位置：位于平頂山中心城和葉縣組團的過渡地帶湛南新城的戰(zhàn)略定位1：全省城市化進程和中心城市組團式發(fā)展的落實區(qū)，全市新的經(jīng)濟增長極，區(qū)域行政中心區(qū)、新的商貿(mào)物流區(qū)、高檔宜居區(qū)、休閑觀光區(qū)和現(xiàn)代復(fù)合型生態(tài)區(qū)湛南新城的戰(zhàn)略定位2：用十年的時間，在平頂山市區(qū)湛河南岸，建設(shè)一個50平方公里、容納40萬人的現(xiàn)代城市復(fù)合功能區(qū)本項目地塊概況分析地塊基本指標：項目位于湛南新城中心，可開發(fā)體量較大，具備打造多元化復(fù)合類型的地產(chǎn)項目條件。項目位置：項目位于平頂山市東南側(cè)，距離中心城區(qū)交通樞紐約3公里用地性質(zhì)：商業(yè)設(shè)施用地+居住用地項目規(guī)模：占地178畝容積率：3.8-4

建筑密度：25%建筑限高：75米硬性配套要求：農(nóng)貿(mào)市場3km本項目交通樞紐中心城區(qū)湛南新城地塊概況分析地塊四至：地塊地勢平坦，東側(cè)緊鄰開源路，昭示性較好，項目為長方形，主臨街面較窄，商業(yè)價值減弱。四至：地塊往東0.7公里為墓園；西側(cè)為毛地，規(guī)劃有道路；南側(cè)為毛地，規(guī)劃有道路；北側(cè)為規(guī)劃中的二環(huán)路。地貌資源：項目地塊地勢平坦，除北面緊鄰一個小湖泊外，周邊再無其他原生自然資源。地塊臨街面：項目為長方形，主臨街面較窄。溫州商會地塊（未確定）村莊&墓園經(jīng)濟適用房空地交通情況：項目東側(cè)緊鄰城市主干道開源路，北側(cè)規(guī)劃有南二環(huán)路（道路紅線40米），距離寧洛高速入口約1公里道路通達性好，昭示性較強。生活配套：項目四周原始空曠，無市政和生活配套，居住氛圍薄弱，人氣尚待培育。地塊周邊環(huán)境從交通來看，東側(cè)緊鄰開源路，距離寧洛高速入口約1公里，通達性較好。從配套來看，目前項目四周空曠，周邊市政配套匱乏，無居住及商業(yè)氛圍，無強勢自然景觀。本項目南二環(huán)路（規(guī)劃）中心城區(qū)開源路湛南新城寧洛高速項目周邊全為空地，尚未開始開發(fā)，項目是湛南新區(qū)南部的第一個項目，存在開發(fā)風(fēng)險。位于湛南新城中心，區(qū)位優(yōu)勢較為明顯，發(fā)展前景較為可觀；湛南新城未來將建成一個現(xiàn)代復(fù)合功能區(qū)，承載著城市配套升級換代的使命。占地178畝，具備一定規(guī)模優(yōu)勢；處于“中原城市群”金三角區(qū)域的核心地帶，河南中南部的領(lǐng)軍城市；項目解析盤點4554區(qū)域規(guī)劃城市價值項目區(qū)位項目規(guī)模湛南新城·核心區(qū)位·大型商住復(fù)合項目本案符合打造區(qū)域級商住復(fù)合項目的基本要求，但區(qū)域無居住及商業(yè)氛圍，區(qū)域成長較慢，規(guī)劃實施周期長，在缺乏政府強力支持的前提下，項目實施難度較大。屬性初判（二）項目開發(fā)目標分析發(fā)展商開發(fā)目標分析快速回現(xiàn)降低項目規(guī)模風(fēng)險提升開發(fā)商品牌價值項目利潤最大化開發(fā)商目標實現(xiàn)目標的物業(yè)思考路徑LIVQ模型回現(xiàn)速度Liquidity容積率Quantity物業(yè)形象Image物業(yè)價值Value商業(yè)酒店公寓住宅現(xiàn)金流產(chǎn)品產(chǎn)品分類資金沉淀產(chǎn)品酒店、部分商業(yè)住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)形象貢獻型產(chǎn)品高端住宅、酒店、寫字樓在項目風(fēng)險最小化的基礎(chǔ)上，通過合理的產(chǎn)品組合及開發(fā)策略快速回籠現(xiàn)金，進而實現(xiàn)項目利益最大化的目標。酒店具有培育周期長、運營成本高的特點，屬于資金沉淀型產(chǎn)品，從開發(fā)商追求風(fēng)險最小化及快速回現(xiàn)的目標出發(fā)，酒店物業(yè)不可行。政府開發(fā)目標分析政府目標重塑搭建展示

搭建城市商業(yè)新平臺城市新商業(yè)升級輻射整個城市的商業(yè)平臺

搭建新城南部啟動區(qū)示范平臺新城南部首期啟動帶動區(qū)域發(fā)展從項目打造愿景來看，開發(fā)商與政府相統(tǒng)一；從項目打造矛盾來看，項目矛盾需找到經(jīng)濟效益與社會效益的平衡；從運營角度來看，未來項目需找到合理的物業(yè)組合，起到新城示范啟動的作用。搭建新城生活配套平臺區(qū)域生活配套中心新型商貿(mào)生活配套平臺搭建城市商業(yè)升級及區(qū)域生活配套平臺，并成為新城南部首期啟動示范平臺，引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展?！敖鹱炙Y(jié)構(gòu)”分析核心問題R2我們想要什么？（針對目標的規(guī)范分析）快速回現(xiàn)——在符合市場需求的基礎(chǔ)上，通過合理的物業(yè)組合及產(chǎn)品規(guī)劃，快速回籠現(xiàn)金；在風(fēng)險最小化的基礎(chǔ)上的利益最大化——通過合理的開發(fā)策略及營銷策略，降低風(fēng)險，實現(xiàn)產(chǎn)品價格最大化，進而實現(xiàn)項目獲利最大化;品牌目標——在建設(shè)城市商業(yè)模式領(lǐng)導(dǎo)者項目基礎(chǔ)上，建立品牌影響力。S我們有什么？（針對現(xiàn)狀的實證分析）

規(guī)模優(yōu)勢——占地178畝，具備一定規(guī)模優(yōu)勢；周邊強有力的新城規(guī)劃支撐——位于湛南新城中心，未來將建成一個現(xiàn)代復(fù)合功能區(qū)，承載著城市配套升級換代的使命；政府的支持——作為新城南部首期啟動區(qū)，項目擁有政府的大力支持.核心問題是什么？我們怎么辦？（解決方案的提出）（三）項目核心問題界定項目核心問題界定如何確定符合市場需求的物業(yè)組合，實現(xiàn)項目價值的最大化？1如何確定項目的開發(fā)節(jié)奏和開發(fā)周期，在項目風(fēng)險最小化的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)項目利潤的最大化？2如何確定項目未來的商業(yè)方向，才能實現(xiàn)經(jīng)濟效益與社會效益的平衡？3目錄

Contents01項目核心問題界定02項目市場分析04

項目經(jīng)濟測算03

項目發(fā)展方向初判（一）宏觀市場分析1、經(jīng)濟維度城市人口平頂山坊常住人錫口占很箭大比重井，屬于炊內(nèi)驅(qū)型猾城市，漿外來人蒜口補充翠較少，億外部購?fù)顿I力占曾比小。芬平頂山薯城鎮(zhèn)化此率位列瓦全省第嫂四位，勸未來城久鎮(zhèn)化進韻程將會恭加速。自07年以來，羊平頂山市宅總?cè)丝诒沓址€(wěn)定增督長，常住菊人口占較柴大比重，肯城市人口他流動性較顫小;河南省眉各城市預(yù)人口總素數(shù)排名芽中，平界頂山常糾住人口龍數(shù)排名販倒數(shù)第回四位，恩未來城駱市人口揮有望加隆大;201死2年平頂錯山城鎮(zhèn)別化率為44.桿97%，位列全薪省第4位，隨著花經(jīng)濟的發(fā)天展，平頂距山未來城震鎮(zhèn)化水平屑將會加速轉(zhuǎn)。城市GDPGDP增速與房攔地產(chǎn)發(fā)展旬關(guān)系小于4%萎縮乞停滯容穩(wěn)定發(fā)悼展孕高速衡發(fā)展4%~堅5%5%~嫌8%大于8%平頂山稱市GDP保持穩(wěn)定雅增長，201粉2年實現(xiàn)GDP1吳502億元，濾全省排芹名第九幣位，經(jīng)駁濟保持諸較好的襯發(fā)展態(tài)圣勢；根據(jù)城怕市GDP與房地弓產(chǎn)發(fā)展唉關(guān)系模叔型，平階頂山房我地產(chǎn)處京于高速膛發(fā)展時鉗期。平頂山GDP基本保持瓜穩(wěn)定增長考，經(jīng)濟有姥較好的發(fā)陜展態(tài)勢，枝為房地產(chǎn)夢市場的高博速發(fā)展提該供了堅實肚的經(jīng)濟基路礎(chǔ)。201賺2年GDP全省排名忠第九，出游現(xiàn)經(jīng)濟小漲幅度下滑筒現(xiàn)象，存離在一定隱全患。城市人均GDP平頂山人遇均GDP全省排名腥第七，自07年以來，投年平均增胳長率為13.信4%，房地梯產(chǎn)市場高正處于滾快速上熟升階段辰。人均GDP（美元搞）與住結(jié)房關(guān)系罷理論自07年以來口，平頂跡山市人芬均GDP年平均增洋長率為13.4鏡%，2012年人均GDP全省排型名第七共；從人均GDP與房地餃產(chǎn)發(fā)展零關(guān)系來著看，201赴2年平頂摟山人均GDP達305疲06元（504予2.6妥4美元）食，房地效產(chǎn)市場熊正處于臉快速上次升階段蜂。住房市擊場起步賞期快速上升百期平穩(wěn)上升貞期衰退下降屬期80013008000130句00人均GDP房地產(chǎn)臥發(fā)展階捏段平頂山螞水平城市固銅定資產(chǎn)伸投資平頂山劃市固定牙資產(chǎn)投婆資和房補地產(chǎn)投他資保持馬持續(xù)增滔長，平萌頂山城刊市發(fā)展萍潛力較飾大。平頂山垃房地產(chǎn)封開發(fā)投竟資保持阿增長態(tài)輛勢，2012年達109.笨35億元，霧同比增休長17.誕33%，房地產(chǎn)奔未來發(fā)展切潛力巨大秧。自07年以來集，固定蛾資產(chǎn)投央資保持禾穩(wěn)定增冰長，2012年平頂山截固定資產(chǎn)傷投資達1034圍.8億元，同聰此增長22.緞77%。城市固陷定資產(chǎn)比投資平頂山趨房地產(chǎn)州開發(fā)投臣資全省觸排名第筆九，與灰周邊城歌市存在他一定差予距。平頂山弱人均房烘地產(chǎn)開伯發(fā)投資釘位列全晌省第七永位，結(jié)洽合河南播省其他雅各城市隨（如許柄昌市、仍焦作市屠、周口其市等）濁的GDP及人均GDP發(fā)展情勉況來看榨，平頂御山的房嚷地產(chǎn)開戲發(fā)發(fā)展睛過快，衫存在一軋定的隱慈患。房地產(chǎn)開順發(fā)投資及瓶人均房地貸產(chǎn)開發(fā)投砌資排名對務(wù)比，結(jié)合酸經(jīng)濟發(fā)展儉情況來看私，許昌、憑焦作及周球口的經(jīng)濟肅優(yōu)于平頂危山，但人侄均房地產(chǎn)支開發(fā)投資悉小于平頂慰山，說明述平頂山的紗房地產(chǎn)開斗發(fā)存在進柱程過快的拿隱患。居民可抹支配收煉入及消閥費性支音出平頂山市它人均可支診配收入和捕人均消費辛性支出逐插年增加，憐居民消費游能力和消塘費意愿不慶斷提高，納收入及消互費水平位開于河南省莫前列。自07年以來，運固定資產(chǎn)勞投資保持為穩(wěn)定增長架，2012年平頂蚊山固定度資產(chǎn)投渴資達103凡4.8億元，同膠此增長22.筍77%；平頂山拜房地產(chǎn)推開發(fā)投腸資保持軟增長態(tài)曠勢，201若2年達109.安35億元，同穴比增長17.3說3%，全省僅排名第譽九，與高周邊城黃市存在銹一定差躍距，房塵地產(chǎn)未容來發(fā)展默潛力巨垮大。2、城市吃維度城市區(qū)仁位平頂山秒市位于罷河南省菠中南部債，處于卡“中原摧城市群昏”金三誕角區(qū)域匪的核心樓地帶，泰隨著“撇中原崛掛起”發(fā)棟展戰(zhàn)略地的不斷州深化，煮平頂山綠市將會豪成為河毫南中南咐部的領(lǐng)腐軍城市余。平頂山位怠于河南省喪中南部，章是中原城糖市群的重航要組成部即分，中原讀城市群的斬發(fā)展必將濱使平頂山貴、漯河、釋許昌三地露市經(jīng)濟聯(lián)封動，經(jīng)濟眨的發(fā)展和登城市間人刻員流動性沿的增加將太會給房地臘產(chǎn)行業(yè)帶捧來前所未助有的契機扎；本項目位榴于平頂山神湛河區(qū)的洗湛南新城融，緊鄰葉禿縣和魯山穗縣，新城顆具有良好裕的發(fā)展前知景。城市交通中原城觸市群“篇半小時敞”經(jīng)濟廟圈加強宇了平頂熟山與河開南各城許市的聯(lián)柜系，多脅條高速丘路與鐵踏路線路申全面鋪資開，交宵通非常孩便捷，干為本地才服務(wù)業(yè)剖和旅游艦業(yè)帶來石大量穩(wěn)獎定的客巨源。公路交通質(zhì)：平桐公敲路、平郟乖、平葉快逮速通道、家大南環(huán)、遙神馬大道往東延和武罵西高速堯碗山至欒川照段公路、過寧洛高速被等；鐵路交通慰：平頂山揉火車西站女、平頂山宇火車站、鑒在建的鄭功渝高鐵途乓經(jīng)平頂山腿；機場：勉在建中某的堯山蜜機場。寧洛高掛速公路堯山機參場中原城市甩群半小時甜經(jīng)濟圈鄭渝高蝴鐵線路筐途經(jīng)平閥頂山城市規(guī)嘩劃—整體規(guī)劃平頂山蛇從“煤慎城”向鼠現(xiàn)代化迫都市轉(zhuǎn)根型，形惡成了兩美大片區(qū)聾、五大尤組團的悄“帶狀辯組團式首”城市雷空間布挑局結(jié)構(gòu)煉。本案撫所在的孫東部片挪區(qū)南部懸組團定逐位為居恰住和文蛇化娛樂涉區(qū)。東部組團老城區(qū)束組團南部組德團西部組黑團東部組滋團東部片區(qū)噴東部組團:為城市工佩業(yè)園區(qū)。東部片生區(qū)西部片給區(qū)東部片見區(qū)南部六組團:為城市居柄住和文化慈娛樂區(qū)。東部片厭區(qū)老城縱區(qū)組團:為城市商妥業(yè)和經(jīng)濟黃中心區(qū)。西部片木區(qū)西部附組團:為城市工破業(yè)及居住疤區(qū)。西部片已區(qū)東部思組團:為城市行方政及文化機區(qū)。平頂山組兵團規(guī)劃圖城市規(guī)劃—旅游規(guī)劃平頂山玩處于伏債牛山旅軍游經(jīng)濟的區(qū)的核恥心位置清，以“夏山-佛-泉-城”為潮特色，曠發(fā)展撐“一軸休兩翼，宣四大板棗塊旅游腿產(chǎn)業(yè)群轉(zhuǎn)”。項小目所在欣的旅游輪服務(wù)板間塊定位役為旅游丸集散中撥心與城借市休閑吸樂園。石人山景區(qū)香山寺蘇墳寺葉縣縣衙石漫灘國家公園汝州溫泉畫眉谷生態(tài)旅游區(qū)昭平湖景區(qū)三蘇墳風(fēng)穴寺二郎山景區(qū)平頂山享重要旅凡游景點一軸:“山-佛-泉-城”北部人文翼南部生態(tài)翼休閑度假板塊旅游服務(wù)板塊歷史人文板塊生態(tài)體驗板塊一軸：連弦接魯山-平頂山喉的鄭石閥高速的喚輻射軸唱線；兩翼：趟以“古菠”為特腳色的北街部人文伙翼和以舍“綠”憶為主題故的南部鴨生態(tài)翼股；四大板塊費：休閑度注假、旅游狠服務(wù)、歷黎史人文、占生態(tài)體驗?zāi)谩３鞘幸?guī)劃—產(chǎn)業(yè)規(guī)受劃平頂山很是國家錘中部重文要的能礎(chǔ)源原材芒料工業(yè)飽基地，霸建設(shè)為壩東西兩臂片工業(yè)承區(qū)、北備部礦區(qū)仿及中心磚區(qū)，項雜目位于樸中心區(qū)僑，以居葡住、行片政商務(wù)下、商業(yè)肌金融、裁旅游服齒務(wù)和文劍化教育隱為主要冒功能。東部工眨業(yè)區(qū)：高新技軟術(shù)發(fā)展針區(qū)，主詞要發(fā)展猜化工、完能源、字紡織、壓建材等裁產(chǎn)業(yè)以燈及衍生孫加工業(yè);西部工業(yè)耕區(qū)：新興工定業(yè)發(fā)展烘區(qū)，集撫中布置江無污染晉或污染美程度較怒輕、技蹤蝶術(shù)含量食較高的昏工業(yè)項授目;北部礦區(qū)逐：礦區(qū)，撥建設(shè)有陸一些重泊工業(yè)設(shè)貨施，將秀在礦區(qū)導(dǎo)塌陷區(qū)毒進行城下市綠地澤建設(shè)；中心區(qū)：現(xiàn)代服抄務(wù)業(yè)，愉以居住此、行政塞商務(wù)、淡商業(yè)金樓融、旅信游服務(wù)喉和文化字教育為詳主要功轉(zhuǎn)能。東部工業(yè)早區(qū)：高新票技術(shù)發(fā)展費區(qū)北部礦柔區(qū)西部工挺業(yè)區(qū)：稍新興工瓶業(yè)發(fā)展蒜區(qū)中心區(qū)杜：現(xiàn)代圓服務(wù)業(yè)城市規(guī)膛劃—商業(yè)規(guī)劃平頂山鬼建立“湖市級－書區(qū)級－呈片區(qū)級太”的商乳業(yè)體系半。商業(yè)置呈總體昏分散，季局部集訴中的格牛局。項嚴目位于蜂南部區(qū)四域商業(yè)韻中心，議目前商饒業(yè)還未技真正起莫步，未大來商業(yè)乓發(fā)展將竿逐漸成眨熟。市級商翅業(yè)中心邀：以平黃頂山市握中心路酷和建設(shè)屢路為核殺心，建零設(shè)城市宿的商業(yè)旗金融中跌心；區(qū)級商業(yè)毀中心：西動部片區(qū)新漆行政中心渾東南形成較城市商業(yè)置金融次中芒心、南部筍區(qū)域商業(yè)腥中心；片區(qū)級商讓業(yè)中心：個和平路商幕業(yè)區(qū)、開該源路商業(yè)脂區(qū)、新華插路商業(yè)區(qū)熱、礦工路摧商業(yè)區(qū)、診馬莊商業(yè)輸區(qū)。開源路建設(shè)路市級商業(yè)中心西部商業(yè)金融次中心礦工路新華路南部區(qū)域商業(yè)中心馬莊商業(yè)區(qū)城市規(guī)劃—區(qū)域規(guī)唯劃項目正酸位于湛聾南新城曬區(qū)，它亡是老城趨區(qū)的擴僵展區(qū)域耗，未來朱將建成鉛一個現(xiàn)懸代復(fù)合什功能區(qū)誓。目前改正在規(guī)鳳劃建設(shè)哀期間，風(fēng)周邊的芽基礎(chǔ)配朋套不齊偽全，且御政府給廁予的扶擺持力度競較弱，斤未來區(qū)扯域發(fā)展譯成熟所蔽需時間攝較長，賓且存在筐較大不調(diào)確定性宰。湛南新城禮將建設(shè)成葛一個50平方公里撐，容納40萬人的現(xiàn)評代城市復(fù)抖合功能區(qū)足。湛南新凡城是全納市新的辣經(jīng)濟增臘長極，寄區(qū)域行兩政中心倚區(qū)、新捎的商貿(mào)封物流區(qū)殃、高檔佛宜居區(qū)掛、休閑臭觀光區(qū)僅和現(xiàn)代冬復(fù)合型揮生態(tài)區(qū)帥。湛南新城繳是老城區(qū)蔬的擴展區(qū)他域，周邊艦基礎(chǔ)配套態(tài)極不完善戚，需要較坊長的市場尸培育期。城市發(fā)展借方向平頂山介確立了傘東進、世西擴、住南延的丑發(fā)展戰(zhàn)父略，展派示了市雞區(qū)向東著南方向俗發(fā)展、脂行政與球商業(yè)金天融中心盟向西移激的趨勢政。項目叉正位于昂城市的組南延發(fā)旦展軸線杯上。南延西擴東進本案平頂山市東進：工業(yè)向距東發(fā)展支；西擴：新行政駝中心遷歐移，商逼業(yè)金融有次中心顫西移；南延：老城區(qū)居蘿住向南延劫伸，分流符市區(qū)居住遇人群宏觀市場翼總結(jié)與啟猴示啟示：平頂山提市經(jīng)濟務(wù)發(fā)展良盤好，但蠅房地產(chǎn)庫開發(fā)存于在進程條過快隱勇患。同寨時，項盞目所在礦的湛南蠶新城的賽發(fā)展存均在較大本不確定戶性，給犧項目的姻開發(fā)也爬帶來了杜一定風(fēng)爽險。城市區(qū)位：“中原城市群”金三角區(qū)域的核心地帶，河南中南部的領(lǐng)軍城市。城市交通：中原城市群“半小時”經(jīng)濟圈，多條高速路與鐵路線路全面鋪開，交通非常便捷。城市規(guī)劃：平頂山存在東西兩片工業(yè)區(qū)、北部礦區(qū)和中心區(qū)，商業(yè)格局總體分散，局部集中。項目所在的湛南新城區(qū)是老城區(qū)的擴展區(qū)域，此區(qū)域發(fā)展成熟所需時間較長，且存在較大不確定性，所以項目開發(fā)風(fēng)險較大。城市發(fā)展：東進、西擴、南延的發(fā)展戰(zhàn)略，即市區(qū)向東南方向發(fā)展、行政與商業(yè)金融中心向西移。項目正位于城市的南延發(fā)展軸線上，發(fā)展?jié)摿^大。城市經(jīng)濟：平頂山市經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好，居民收入及消費水平位于河南省前列。但從整體來看，房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展過快，存在一定隱患。（二）房修地產(chǎn)市場孝分析整體市始場態(tài)勢平頂山徹市近幾妹年房地價產(chǎn)施工蜘面積和表竣工面胃積持續(xù)狡增長，鋒房地產(chǎn)確銷售面返積和銷涼售額也僵保持增柜長，但變是增速疏有所放惠緩。房地產(chǎn)首投資的炒穩(wěn)定增壇長帶動惠了房地階產(chǎn)的施專工面積怕和竣工訊面積的除增加，201缺2年平頂山?jīng)鍪蟹康禺a(chǎn)讓施工面積1051逗.5萬㎡，同外比增長10.2仇1%，房地產(chǎn)勉竣工面積360萬㎡，同境比增長10.6腰%；隨著房地驢產(chǎn)市場供懸應(yīng)的增加掘，房地產(chǎn)溜銷售面積測和銷售額劍也保持增貌長態(tài)勢，斜但是增速角有所放緩間，市場逐版漸回歸理盟性。整體土地水市場201括3年平頂永山土地凈供需均充同比增臨加，平療頂山市陳土地成瞎交市場歇較火熱廣，項目宇所在地訪湛河區(qū)旅土地成亡交量占尋比較大盛，造成舞未來房鴉地產(chǎn)市歪場競爭杜激烈。指標201220132012同比增長供應(yīng)宗數(shù)344223.53%供應(yīng)面積（萬㎡）87.64103.0917.63%成交宗數(shù)313822.58%成交面積（萬㎡）75.9682.358.41%成交金額（億元）9.4711.2118.37%2012季-201剪3年平頂毛山市區(qū)耳土地情中況從各區(qū)漠的土地賊成交情婆況看，2013年平頂恒山市土每地成交碰市場較醫(yī)火熱，剖項目所洞在地湛話河區(qū)土飛地成交眨量占比冬較最大介。201樹3年平頂獎山市區(qū)垂土地供忙應(yīng)42宗，成睜交38宗，均雹比201吧2年有所懼增加。市場供銷孕情況2013年商品歲房供應(yīng)321汪.3萬㎡，累恭積成交209汪.5萬㎡闊，市場蒜表現(xiàn)活貪躍，住產(chǎn)房供銷植比為1:0敏.65，市場鄉(xiāng)豐處于供堆過于求鋤的狀態(tài)鎖。201覺3年商品留住房供晨應(yīng)321答.3萬㎡，幕同比增專長28.運4%，累計料成交209低.5萬㎡，惠月成交約17.4允6萬㎡；統(tǒng)商品房陷供銷比喪為1:0重.65，市場剖處于供恰過于求居。目前平頂題山市房地救產(chǎn)市場表果現(xiàn)活躍，閑各月供應(yīng)海量成波浪蹤蝶式上升的磚現(xiàn)象，其掠中6月、10月及12月供應(yīng)圖量較大去；各月帝成交量顯呈現(xiàn)小遞幅上升摩的現(xiàn)象沒，其中9月和12月的成交賀量較大。市場供銷步情況201險3年商品房則供應(yīng)和成款交產(chǎn)品均市以住宅為唯主，其劫次是商業(yè)壯。201天3年平頂山蝴市商品房仆供應(yīng)和成梅交產(chǎn)品均況以住宅為乏主，其中舟住宅供應(yīng)扮占商品房潛總供應(yīng)的74.5恒7%，住宅成群交占商品途房總成交巾的72.5疑8%；其次為商建業(yè)物業(yè)，物商業(yè)供應(yīng)忌占商品房半總供應(yīng)的12.顧09%，商業(yè)鎮(zhèn)成交占嫩商品房弊總成交違的11.2宜9%。相比御之下住情宅的去浸化能力克遠大于尊商業(yè)。市場價邀格情況201樂3年平頂菜山商品迫房全年敲整體成猴交均價479稈0元/平米，梁同比上令漲5%。2013年平頂山總市房地產(chǎn)駁各板塊中伐以新華區(qū)資的房價最驢高；湛河赤區(qū)的房價浩最低為450茅2元/平米，是序平頂山市介的價格洼戚地。自2012年11月以來，忠平頂山房凈地產(chǎn)市場配房價持續(xù)漂上漲，湛她河區(qū)是整矩體市場的痰價格洼地泉。房地產(chǎn)盟板塊劃謝分板塊價格紙分布：①新華區(qū)跡板塊：商肢品房住宅徒均價在530瓶0~6蝦500元/㎡；②衛(wèi)東區(qū)譜板塊：商迷品房住宅搬均價在4500諷~550梳0元/㎡；③湛河區(qū)疊板塊：棉商品房賽住宅均姥價在4200擦~470飲0元/㎡；④新城區(qū)松開發(fā)區(qū)：注商品房住泡宅均價在470斤0~5錘300元/㎡。隨著平頂嶺山城市化趣進程加快束，中心城偉區(qū)的發(fā)展寒空間受限吃，推動城活市圈向東酒、向西及善向南外拓疊，目前平青頂山住宅卻開發(fā)特點庫集中于湛河區(qū)療板塊及臥新城區(qū)炎板塊。湛河區(qū)清是各大喪板塊中謙的價格膀洼地目前平暖頂山城壺區(qū)住宅乖開發(fā)劃午分為四嶼大組團馳板塊，腹東進西勢擴、南絮延的宏妙觀規(guī)劃友明確，苦居住板扁塊呈現(xiàn)明由新華貸區(qū)向南那部湛河盆區(qū)和西資部新城笑區(qū)擴張值的趨勢勻。新城區(qū)板塊新華區(qū)板塊衛(wèi)東區(qū)板塊湛河區(qū)板塊①②③④房地產(chǎn)畜市場總躬結(jié)與啟鑒示啟示：平頂山攜房地產(chǎn)振市場處滲于供過賞于求的瞞狀態(tài)，付項目所沖在地湛迫河區(qū)現(xiàn)略為整體靠市場的粒價格洼艷地，區(qū)物域土地宜成交量射占比較耐大，房筍地產(chǎn)市鮮場競爭較激烈。整體房地產(chǎn)市場：施工面積和竣工面積持續(xù)增長，銷售面積和銷售額也保持增長。區(qū)域供應(yīng)：

：2013年土地供應(yīng)和成交量均同比增加，商品房累計上市321.3萬㎡。區(qū)域成交：2013年平頂山商品房累積成交209.5萬㎡。住房供銷比為1:0.65，市場處于供過于求的狀態(tài)。區(qū)域房價：自2012年11月以來，平頂山房地產(chǎn)市場房價持續(xù)上漲，湛河區(qū)是整體市場的價格洼地。（三）各斬物業(yè)市場速分析1、住宅市并場分析住宅整體路市場分析住宅市接場現(xiàn)狀卻分析2013年新增粗住宅供撲應(yīng)300萬㎡，同嗎比增長14.貨5%，住宅供追應(yīng)量較大材，市場競屯爭激烈；主力供年應(yīng)產(chǎn)品尸以90-1安20㎡及60-9嗽0㎡產(chǎn)品為主趁，多為首刃置及首改棋產(chǎn)品。2012年平頂山尊住宅新增彩供應(yīng)262萬㎡，2013年新增右住宅供抵應(yīng)300萬㎡，偶同比增稼長14.5罪%，住宅供謹應(yīng)量較大倒，市場競肝爭激烈；主力供廉應(yīng)產(chǎn)品瞎以90-比120吹㎡為主，占范比34%，其次是60-查90㎡，占比25%。住宅市場立現(xiàn)狀分析201偶3年住宅擊成交200萬㎡，整恒體住宅供向求比為1:0姑.67，住宅逢市場供菠大于求筑明顯；目前市灶場以中產(chǎn)小戶型疾的剛需摸及首改冊需求為呀主。201弄2年平頂山爬住宅成交158.膚5萬㎡，2013年住宅成箭交200萬㎡，篩同比增倘長26.2抓%，整體住盛宅供求比秩為1.75；市場暢銷塘產(chǎn)品以90-1掌20㎡為主，占熟比38%，其次績是60-9史0㎡，占比24%，而120僻㎡以上大戶近型成交較杜少。住宅整體斜市場-價格分析2013年平頂山癥市住宅成括交均價為4790元/㎡，同比欠增長5%，全年叼住宅保磚持小幅恥增長的延態(tài)勢。2013年平頂詳山市住氣宅成交縮慧均價為479案0元/㎡，同比歡增長5%，全年住抓宅保持穩(wěn)豎步增長的樸態(tài)勢，住桌宅價格增聚長速度較蔽慢。住宅競爭錘市場分析住宅市壇場競爭騾分析-市場格局平頂山林市住宅相市場呈碑現(xiàn)出以中心區(qū)渴為核心扒，南部川崛起，態(tài)新區(qū)欠捏缺，東誰部落后的發(fā)展局些面。本項長目所屬南減部湛河區(qū)右為市場開響發(fā)熱點區(qū)建域，具備權(quán)較大的發(fā)歇展?jié)摿?。東區(qū)與克中心區(qū)及相接部蘭分生活編配套成守熟，主付要為城隆中村改趨造項目瘦，目前紙新開發(fā)不項目主刮要集中畫在東環(huán)旺周邊，拳整體市嗓場環(huán)境覽較差。自08年以后系南區(qū)板遵塊定位粱為居住主區(qū)，大揮部分為意城中村擇改造項吐目，是顏市場開概發(fā)熱點濕。項目分布控在區(qū)域板無塊邊緣，頸且主要集弓中在中心距區(qū)北部與到西部，主紗要面對城蓮區(qū)高收入機階層群體枕。項目位驢置新城區(qū)衛(wèi)東區(qū)新華區(qū)湛河區(qū)高端樓盤澇的聚集區(qū)客，有實力翠與有資本呆的開發(fā)企東業(yè)聚集，澤是平頂山椅投資性購寒房區(qū)域，井目前生活謎配套不完暫善，發(fā)展工停滯。住宅市陸場競爭功分析-新華區(qū)本次市調(diào)替走訪新華喜區(qū)住宅項灶目11個，涉郵及住宅燦建筑面在積約177胖.6萬㎡，其中存紛量住宅約95萬㎡，碑年消化鑼量約37.6萬㎡霧，住宅登均價5800元/㎡。項目名稱價格（元/㎡）住宅建筑面積（㎡)銷售周期（月）銷售率住宅銷量住宅存量（㎡)金水·元亨6000-800026667.94——25%6667.020001.0鷹城國際·香港城5700510000215%76500.0433500.0佳田新天地9000-10000137441.6待售0%0.0137441.6百合·金山4500300000——75%225000.075000.0匯金時代廣場5800

490001575%36750.012250.0凌志御景4600

230004080%18400.04600.0鷹皇花園

700054000——10%5400.048600.0檀宮7500

1660001085%141100.024900.0御景龍庭5700

150000——95%142500.07500.0天河盛世5000

1600001090%144000.016000.0京華·金域藍灣4500

200000——15%30000.0170000.0小計5800

1776109.54

——826317.0949792.6住宅市膚場競爭撿分析-衛(wèi)東區(qū)項目名稱價格（元/㎡）住宅建筑面積（㎡)銷售周期（月）銷售率住宅銷量住宅存量（㎡)東城國際70001350004

15%20250.0114750.0華城·榮邦花園4700-52001800002280%144000.036000.0旭光花園4000多2600002095%247000.013000.0水岸佳苑4400500000

——

70%350000.0150000.0中房印象——

530000

——

5%26500.0503500.0豫森·平寶港灣

4000100000

——

35%35000.065000.0新景翡翠4700

120000

——

5%6000.0114000.0瑞星花園待售347000待售0%0.0347000.0覽山麗景4900

70000

——

85%59500.010500.0東鑫苑4200

43000

——

95%40850.02150.0宏升國際待售100000待售0%0.0100000.0明珠·世紀城

36605000001995%475000.025000.0盛世云景一期待售137658待售0%0.0137658.0東奧水城

—277500.01572500.0豐麟花園

——700000

——

75%525000.0175000.0益宏·萊茵水岸待售120000待售0%0.0120000.0普羅旺世待售1100000待售0%0.01100000.0億昇·城市花園——

110000——

97%106700.03300.0小計

48006902658

————

2313300.04589358.0本次市標調(diào)走訪凡衛(wèi)東區(qū)棉住宅項叉目18個，涉城及住宅區(qū)建筑面滋積約690蓬.3萬㎡，其中掙存量住若宅約459萬㎡，歷年消化淺量約42.4萬㎡，件住宅均價480搖0元/㎡。住宅市棋場競爭顫分析-新城區(qū)項目名稱價格（元/㎡）住宅建筑面積（㎡)銷售率銷售周期（月）住宅銷量住宅存量（㎡)藍灣·翠園470022000055%13121000.099000.0長安道一號6000-70002172590%——

19552.52172.5一品瀾山7000

95%——

0.00.0西湖印象待售72363

待售0.072363.0常綠·大悅城

470040000065%——

260000.0140000.0常綠·九天莊園九鼎

——25800095%——

245100.012900.0建業(yè)十八城待售20000000%待售0.02000000.0建業(yè)桂圓待售26600015%待售39900.0226100.0金玉花園——

25000075%——

187500.062500.0藍灣新城——

40500095%21384750.020250.0和盛時代廣場——

17000085%——

144500.025500.0小計5500

3749000

————

1402302.52660785.5本次市孝調(diào)走訪頌新城區(qū)煮住宅項害目11個，涉執(zhí)及住宅遙建筑面敵積約374萬㎡，其中僻存量住秩宅約266萬㎡，年華消化量約31.6萬㎡，住娃宅均價550簡0元/㎡。住宅市退場競爭超分析-湛河區(qū)項目名稱價格（元/㎡）住宅建筑面積（㎡)銷售率銷售周期（月）住宅銷量住宅存量（㎡)千田·新開元4600-470068724525%22171811.3515433.8華庭·金蘭王朝4300100000045%

——450000.0550000.0立威山4050-420030000090%22270000.030000.0華坤·景山莊園4200-47001600000%待售0.0160000.0萬和世家370033000035%

——115500.0214500.0帝佳·尚城

410060000097%

10582000.018000.0帝佳·英郡42005000000%待售0.0500000.0郎潤·美辰470012000040%348000.072000.0佛光·翠景園40706000075%

——45000.015000.0龍騰國際4700-490018000045%2281000.099000.0開源首府4200-430021000065%12136500.073500.0京華·弘悅國際待售4000000%待售0.0400000.0常綠·桃花源

37009300095%

——88350.04650.0豫森·時代新城4200

22000075%

——165000.055000.0常綠·林溪谷

——247643.6495%

——235261.512382.2亞丁灣4100

8600055%7

47300.038700.0建工·盛世華庭

——5300095%

——50350.02650.0康達·彩虹小區(qū)4300

40000070%21

280000.0120000.0中建·嘉天下

——91148.8

——160.091148.8貴人國際一期紫荊城

——26000056%——

145600.0114400.0惠澤園

390017950098%16

175910.03590.0大乘·領(lǐng)仕館——18000075%

——135000.045000.0秀水名居待售1200000%待售0.0120000.0建工佳苑Ⅱ期

——14686395%——139519.97343.1中遠國際商貿(mào)城待售8500000%待售0.0850000.0精忠龍城待售33000000%待售0.03300000.0小計

450010774400.44_

_3362102.67412297.9本次市調(diào)襲涉及湛河享區(qū)住宅項愈目25個，涉及綁住宅建筑徹面積約1077蠶.4萬㎡，其中住紅宅存量約741勒.2萬㎡，年默消化量約88.4萬㎡，休住宅均滅價4500元/㎡。住宅市場雄競爭分析顆總結(jié)從各區(qū)住石宅存量看醒，湛河區(qū)丙住宅存量佳最大，約741.眨2萬㎡，占魄總存量的44%，其次是罷衛(wèi)東區(qū)，衡占總存量瓜的28%；從各區(qū)肅住宅存抬量消化鑰速度看麗，湛河洞區(qū)年消季化量88.昆4萬㎡，腦消化速毅度居各客區(qū)之首呀，剩余恩存量需8.4年消化平，新城役區(qū)與衛(wèi)海東區(qū)年遍消化量灘較小，何消化速瘋度相對勻較慢。湛河區(qū)住院宅存量約741罰.2萬㎡，居奮各區(qū)之首橡，消化速嗎度較快，索存量消化師完畢需8.4年，新些城區(qū)與縮慧衛(wèi)東區(qū)冒年消化初量較小熄，剩余僑存量消傷化周期辮相對較托長。住宅市場張競爭分析壞總結(jié)從各區(qū)棋住宅成申交均價披看，受捷區(qū)位的跨影響，搭新華區(qū)極住宅均錦價居各辨區(qū)之首撐，住宅徒均價為580邀0元/㎡；其次制是衛(wèi)東萍區(qū)，西嘗城區(qū)主療要受政露府規(guī)劃文利好的禍影響，航住宅均魂價5500元/㎡；湛河區(qū)衡為各區(qū)的蜓住宅價格裝洼地，均斥價450挪0元/㎡。新華區(qū)仔住宅均犁價居各洪區(qū)之首閘，其次崗是衛(wèi)東旬區(qū)，而謹項目所容在湛河廊區(qū)屬于某各區(qū)的常住宅價債值洼地警，均價僵約450莖0元/㎡。住宅市場蠶競爭分析突總結(jié)區(qū)域規(guī)劃區(qū)位地段區(qū)域交通區(qū)域配套住宅價格市場消化速度新華區(qū)衛(wèi)東區(qū)新城區(qū)湛河區(qū)488109447776810646867667510各區(qū)住宅崇市場競爭努力比較：紛新華區(qū)〉新城區(qū)〉衛(wèi)東區(qū)〉湛河區(qū)舊。區(qū)域住宅閃市場分析區(qū)域住必宅市場邊分析千田·新開元華庭·金蘭王朝立威山華坤·景山莊園萬和世趴家帝佳·尚城帝佳·英郡郎潤·美辰佛光·翠景園龍騰國際開源首方府常綠·桃花源豫森·時代新城常綠·林溪谷中建嘉天乎下項目位置秀水名標居在售待售受規(guī)劃影珠響，項目角所在湛河楊區(qū)區(qū)域住陣宅基本分藥布在北部架，主要在峽神馬大梳道、新駐南環(huán)路窄、姚電足大道兩壓側(cè)，南類部住宅冷市場基凈本處于偏空白，疏項目具餃備發(fā)展曲住宅物丹業(yè)的市碑場機會授。區(qū)域住模宅市場-產(chǎn)品分潑析30㎡60㎡90㎡120陪㎡150㎡180細㎡210㎡金蘭王朝千田新敗開元立威山帝佳尚幕城郎潤·美辰佛光·翠景園龍騰國更際開源首嗓府常綠·林溪谷中建·嘉天下供應(yīng)戶咐型暢銷戶怨型湛河區(qū)主既力供應(yīng)戶兄型為60-1伏30㎡左右，暢滑銷戶型面讓積段集中查在80-1石20㎡。湛河區(qū)住華宅市場主阿力供應(yīng)戶五型集中在60-物130議㎡，產(chǎn)品同頃質(zhì)化嚴重貓，暢銷產(chǎn)隊品面積區(qū)病間為80-1誼20㎡。區(qū)域住脅宅市場-客戶分析客戶市鄙場——通過在侮售項目蘋調(diào)研，崖區(qū)域住菌宅客戶遣目前表拐現(xiàn)出以男“本地軟為主”魚的特征輕，同時含受市區(qū)蟲住宅價歷格較高預(yù)影響，孫接納部糕分市區(qū)霞外溢客柱戶。區(qū)域住完宅客戶糧主要來激源于本靈地，占畢總客戶隸的45%，其次萍是周邊為縣市的霧客戶，示占30%，同時言受市區(qū)懸住宅價避格較高惠影響，蟲接納部獅分市區(qū)絞外溢客螺戶?？蛻舳嘁愿杷綘I業(yè)主晚及公務(wù)員登為主，其鹽次是國企度職員。區(qū)域住跳宅市場-客戶分鳴析核心客戶公務(wù)員、私營業(yè)主、國企職員、教師客戶特征來源：主要來自湛河區(qū)年齡：35—55置業(yè)目的：二改及多次改善預(yù)估占比：50%重要客戶上班族、國企職員、企業(yè)高管客戶特征來源：來自市區(qū)、周邊縣市年齡：26—40置業(yè)目的：首次置業(yè)及二改預(yù)估占比：40%邊緣客戶受規(guī)劃利好影響帶來的外地客及部分投資客客戶特征來源：其他區(qū)域年齡：25—45預(yù)估占比：10%核心客戶重要客戶邊緣客戶以湛河趁區(qū)地緣霉性客戶佛為主，僚以市區(qū)訴及周邊叉縣市客甘戶為輔換。核心念客群為扶公務(wù)員不、私營蒙業(yè)主、齡國企職返員、教塵師為主勿，主要擱滿足改鉤善性需虎求。住宅典靠型項目家分析住宅典槍型項目狡分析-千田新開叔元千田新向開元為評集住宅繁、公寓淚、酒店嗚、寫字尚樓為一賢體的綜肢合體項況目。建設(shè)指標用地面積270000平方米總建面1000000平方米容積率3.68綠地率35%物業(yè)類型住宅、公寓、酒店、寫字樓主力面積40-150平米1-4房開盤時間2012.3開發(fā)商河南千田實業(yè)集團有限公司均價4700內(nèi)部規(guī)毒劃內(nèi)部規(guī)壓劃有高劉層住宅任、5A級寫字樓芬、公寓、件農(nóng)貿(mào)市場倘等，沿L型展開車，極大臥地延伸某了景觀櫻面及商翼業(yè)展示墳面。5A級寫字姻樓：3109薄8.08平方米酒店式鄰公寓：523騾50.指30平方米住宅：6872校45.3題8平方米商業(yè)：100病672迎.97平方米農(nóng)貿(mào)市浙場：7562咬.40平方米私家會適所：488斬0.3題4平方米住宅部謹分寫字樓及盛公寓部分住宅部臉分L型建筑形近態(tài)大大延渴伸觀景面死及商業(yè)展愉示面項目配駐套項目內(nèi)孕部配套想齊全，清娛樂休厲閑配套灑、商業(yè)蛛配套、賀教育配屢套一應(yīng)訊俱全。500怕0平米私家棋會所：養(yǎng)袋生SPA、沙龍館殊、瑜伽室海、健身房頁、紅酒坊這、雪茄室被、多媒體廈、魔幻樂饑園、高爾劇夫練習(xí)場悔、室內(nèi)恒甚溫泳池等窗。恒溫泳企池8000平方米就農(nóng)貿(mào)市砍場配套1000嚇00平方米商置業(yè)配套魔幻樂蛾園380綠0平方米知強名大學(xué)附惜屬幼兒園逝（雙語幼恒兒園）景觀特色項目通過游底層架空壘設(shè)計，塑椒造豐富的絮地形豎向份變化，利趕用景觀節(jié)是點，注重運人文景觀噸空間的可夠參與性，訊時尚感，棗趣味性與寬文化性。愛麗絲撐樂園：尊打造兒沫童休閑腐娛樂的蛛美好樂和園。阿基米德委廣場：融拳入生態(tài)園茄林理論，軌令景觀、弄建筑、人仙文相融合湊。五彩花菠徑：底居層架空頂設(shè)計，羅最大限歷度地增嫩加綠化查率，體母現(xiàn)景觀棍性。雕塑大么道：通裙過溪流懷、小橋員、雕塑攤等構(gòu)筑匹人文環(huán)攔境，體疾現(xiàn)人性籠化的關(guān)辭懷。住宅典型炒項目分析-帝佳英郡帝佳英郡教為集高層啊住宅、商鑒業(yè)步行街坡、星級酒券店為一體巨的復(fù)合化草功能社區(qū)餓。建設(shè)指標用地面積80443.4平方米總建面476166.8平方米容積率4.5綠地率40%物業(yè)類型住宅、商業(yè)主力面積70-150平米2-4房開盤時間2011.3開發(fā)商河南帝佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均價4200元/㎡項目配厚套項目內(nèi)部港配套齊全淚，具有商圍業(yè)配套、怪教育配套艇、生活休獻閑配套等意。3萬m2的風(fēng)情縮慧商業(yè)街700m決2的高尚忙主題會忍所1500陽m2的幼兒園星級酒店降（規(guī)劃中鋒）景觀特色帝佳英賓郡采用柄多重庭桑院立體納圍合式跨景觀園港林。英倫廣場疏：大型休驗閑廣場、街花壇、臺墳階等歐式燃園林小品普點綴。中央觀景咳平臺：16棟英倫建角筑群環(huán)繞筑，多重庭聯(lián)院立體圍搞合，觀景代優(yōu)雅閑適新。劍橋名饑人文化販長廊：值歐式廊三庭設(shè)計歸盡顯歐鋪陸風(fēng)情羽的時尚霸大氣。英倫鐘照樓：復(fù)任古鐘樓續(xù)設(shè)計，蒙體現(xiàn)時灣代穿越戒感，時表尚與古謀典交融垮。產(chǎn)品特色帝佳英挎郡創(chuàng)新軌產(chǎn)品打君造“子病母房”脂增強戶別型功能何，飄窗菠設(shè)計增錦加了贈滋送面積鹿。子母房：一套房詞包括兩仿套相鄰已住房，祝其功能紗多變，枯適合投遞資或出苗租。兩房：飄窗設(shè)計喜，大尺度厲的贈送面煌積。住宅典型樓項目分析-鷹城商螺貿(mào)中心鷹城商貿(mào)切中心是集息購物中心狠、特色步匆行街、高騰尚住宅、目商務(wù)寫字戀樓為一體只的綜合體旗項目。建設(shè)指標用地面積13.78萬平方米總建面105萬平方米容積率7.6綠地率35%物業(yè)類型住宅、商業(yè)、公寓主力面積60-140平米2-4房開盤時間2012.3開發(fā)商河南鷹城集團均價5700規(guī)劃布躲局鷹城商專貿(mào)中心夠規(guī)劃了餅商業(yè)中晃心區(qū)、折住宅區(qū)塔和特色詠風(fēng)情商妥業(yè)區(qū)3個區(qū)域螺，各區(qū)尚域分布蛋明顯。5星級酒店5A級寫字葡樓商業(yè)區(qū)住宅區(qū)特色風(fēng)采情商業(yè)斬區(qū)大型的衡綜合購叮物主力緩店是該劍區(qū)域商午業(yè)開發(fā)挖的重要低組成部席分一區(qū)：南多幕電庫影院、握美食廣勾場、餐月飲店、治風(fēng)情酒繼吧等；二區(qū)：周茶館、脹咖啡店團、靜吧輝等高層住叨宅建筑譜圍合的準私密住腔宅區(qū)項目配肢套鷹城商貿(mào)籃中心配套船齊全，具梨有商業(yè)、蜘娛樂、教榨育等配套練設(shè)施。30萬平方米餓的商業(yè)：引入Sho槐ppi膚ng她Mal教l的商業(yè)廊模式；集合購物責(zé)、休閑、測娛樂、餐體飲、旅游鉛等五大功阻能；設(shè)有小伯商品批咽發(fā)城及客建材專媽區(qū)。特色步抱行街：借鑒先進裁運營模式抬，融合東淹西方步行寬街文化精弄髓；集美食蓄、休閑拾，娛樂禁于一體噴。私人俱抬樂部：高檔休閑紀會所，健捏身中心，SPA會館名校幼兒灑園景觀特色鷹城商曲貿(mào)中心驢利用全襯景式架鋪空花園余打造雙殖重主題金式園林偶景觀。全景式昌架空花有園中央噴水廣場雙重主腎題園林孤景觀觀景廣場住宅典型剛項目分析-建業(yè)桂散園建業(yè)桂喂園是一奇?zhèn)€低密局度、低古容積率寄、高綠奶化率、坊高標準根的新中旺式、高居層、高揪品質(zhì)住島宅區(qū)。建設(shè)指標用地面積7.26萬平方米總建面26.8萬平方米容積率3.25綠地率41%物業(yè)類型高層住宅、公寓主力面積以2居室88㎡、3居室138㎡為主，戶型整體面積區(qū)間為40~200㎡開盤時間2011年07月30日開發(fā)商建業(yè)住宅集團平頂山置業(yè)有限公司均價5000元/㎡規(guī)劃布酷局建業(yè)桂萬園項目也樓棟采芽用圍合物式布局懼，最大濟化保證疫了觀景竄、采光軌等高端幻玉居住品局質(zhì)要求旁，每套挽一層住渣宅均有并庭院，殃把中國掛傳統(tǒng)的寧院落的備精髓結(jié)污合到我叫們現(xiàn)代得生活理當(dāng)念當(dāng)中拿。項目一曬期為7棟18層高層蜂住宅。乎戶型設(shè)瞇計有一脅房、二利房、三類房、四偏房，面侵積從40多平米桐的小戶猾型到160左右平六米不等蜓，所有男戶型都磚有良好迅的采光拖通風(fēng)和賽朝向，搶動靜分辱離、干肥濕分區(qū)煙，實用忠率高。7棟33層高層書住宅，燦戶型為40-2頁00平米一房積至四房，柴產(chǎn)品豐富咐，具有極恐高的居住寬價值和投購資價值。一棟32層全能小敏公寓,二期項目配戴套項目內(nèi)魔部配套釘有蘇式內(nèi)特色園勵林、一敗個四班索幼兒園窯、社區(qū)孔商業(yè)及礦相關(guān)配山套設(shè)施調(diào)。恒溫泳池魔幻樂園蘇式特溜色園林小哈佛葉幼兒園沿街商廢業(yè)蘇式特色傘園林產(chǎn)品特止色建業(yè)桂園澇戶型講究旦創(chuàng)新實用疑，靈動多客變，贈送崗率高，采時光佳。3室2廳1衛(wèi)122坐m22室2廳1衛(wèi)86m筒2住宅典型眾項目分析習(xí)總結(jié)12充分利棉用項目指沿街展忍示面，責(zé)保證項瓦目商業(yè)邪價值最務(wù)大化，召以獲取字更大的扇利益。隨著市場獨的逐漸成暗熟及市場陷需求的發(fā)益展，集住燭宅、商業(yè)別、商務(wù)等平多元化的逢物業(yè)組合閑為市場發(fā)掀展趨勢。物業(yè)組布合：多痰元化復(fù)由合物業(yè)池是市場眉未來發(fā)驗展趨勢整體規(guī)盒劃：保冰證商業(yè)提展示面管利用最薄大化3結(jié)合市場蠟需求，打然造適合項燈目的特色片景觀園林睛，提高項寇目的整體輪質(zhì)素。項目配喇套：注男重景觀蝦的塑造4住宅產(chǎn)品膏打造既要存符合市場王需求，又巾要講究創(chuàng)析新實用，傳并充分考彩慮與商業(yè)網(wǎng)功能的銜毀接。產(chǎn)品打造暢：住宅產(chǎn)盟品打造符浩合市場需霧求，并充努分考慮與殊商業(yè)的結(jié)汽合住宅市旦場分析屑小結(jié)住宅整體忌市場：201齡3年新增豬住宅供口應(yīng)300萬㎡，撐供應(yīng)量甘較大，欺市場競店爭激烈昆；主力供級應(yīng)產(chǎn)品僚以90-1泄20㎡及60-穿90㎡產(chǎn)品為喚主，多免為首置驢及首改眼產(chǎn)品；住宅市場醫(yī)供大于求駱明顯，目訪前市場以天中小戶型損的剛需及刪首改需求蒸為主；住宅成交爐均價為4790元/㎡，整體增大長幅度較芹小，且項民目所在湛責(zé)河區(qū)為各業(yè)區(qū)住宅價丹格洼地。住宅競爭辯市場：從各區(qū)殖住宅存槐量看，憲湛河區(qū)辛住宅存攜量最大鐮，其次柴是衛(wèi)東守區(qū)；從各區(qū)傷住宅存探量消化介速度看身，湛河采區(qū)消化版速度居羨各區(qū)之玻首，剩肉余存量困需8.4年消化擦，新城評區(qū)與衛(wèi)跡東區(qū)年劫消化量梢較小，妙消化速孩度相對賺較慢。區(qū)域住宅劇市場：區(qū)域住宜宅市場繞存量居謀各區(qū)之私首，競選爭激烈淘，存量匹消化周江期長；住宅市純場主力掘供應(yīng)戶父型集中罩在60-孝130先㎡，產(chǎn)品同水質(zhì)化嚴重抖，暢銷產(chǎn)瘡品面積區(qū)剝間為80-1引20㎡；項目所在佳區(qū)域客戶偏主要以湛炸河區(qū)地緣亡性客戶為繞主，公務(wù)涉員、私營釋業(yè)主、國羅企職員、百教師為主遇，主要滿足松改善性需套求，以市惰區(qū)及周邊傲縣市客戶躲為輔。啟示：納在住宅刊市場競敬爭紅海灑的背景錢下，未昨來項目熄住宅應(yīng)勇控制體衫量，產(chǎn)層品順應(yīng)嚇市場需留求，并淚充分考贈慮與商容業(yè)功能噴的結(jié)合馳。市場現(xiàn)狀關(guān)鍵詞：供應(yīng)量庸大吉存模量大有競萍爭激烈闖產(chǎn)初品同質(zhì)稼化顆價值洼碑地住宅市僵場供應(yīng)僑量較大徐，存量厘較大，芝市場競街爭激烈慢；主力現(xiàn)供應(yīng)產(chǎn)扶品以90-緣瑞120作㎡及60-餐90㎡為主，多齊為首置及救首改產(chǎn)品距；區(qū)域市豆場產(chǎn)品同靈質(zhì)化嚴重新；項目所沿在湛河區(qū)唯住宅價格苦為市場價現(xiàn)值洼地。市場機會關(guān)鍵詞：中小戶型暢銷消化速度快南區(qū)競爭小暢銷產(chǎn)品以中小戶型為主；項目所在湛河區(qū)住宅消化速度居各區(qū)之首，且南區(qū)住宅開發(fā)量小；。市場啟示關(guān)鍵詞：住宅為商業(yè)配套控制規(guī)模分階段開發(fā)中小戶型公寓產(chǎn)品整體市場存量大且區(qū)域住宅價值較低，住宅盈利性較差，應(yīng)控制住宅開發(fā)規(guī)模，可作為商業(yè)的配套，主要以中小型公寓為主，若分期開發(fā)，后期可考慮居家型精品住宅。住宅市場壁啟示市場趨勢關(guān)鍵詞：市場存量加大產(chǎn)品精細化、創(chuàng)新化產(chǎn)品品質(zhì)提高未來市場存量較大，市場壓力加強；未來住宅產(chǎn)品應(yīng)向精細化、差異化、創(chuàng)新化方向發(fā)展，產(chǎn)品品質(zhì)將得到提高。2、商業(yè)市戒場分析商圈分領(lǐng)析商圈劃分廈：按照人流祥集聚度及饒商圈等級膨，平頂山夾市商圈分塑為中心商狀圈和兩個滴新興商圈治，未來城與市由單一船商業(yè)中心坡向多組團襪中心發(fā)展?fàn)帯?、中心商脫圈：城市徹核心商圈商業(yè)形態(tài)永：商場+步行街+地下商業(yè)代表商拘家：丹幅尼斯百屢貨、雙久豐百貨車、和平媽路商業(yè)宰街、凱煎撒廣場桌等2、新城演區(qū)新興食商圈：商業(yè)形環(huán)態(tài)：超痛市+社區(qū)底商代表商家防：德信泉叉超市3、湛河淘區(qū)新興慶商圈：商業(yè)形態(tài)寇：商場+社區(qū)底商代表商家古：九頭崖中心商圈湛河區(qū)新興商圈新城區(qū)新興商圈城市核心蹲商圈新興商圈商圈發(fā)展喉方向商圈分史析經(jīng)走訪調(diào)干查平頂山塔三個商圈袍的租售價胸格，以中問心商圈最砍高，其次嶺是新城區(qū)成的新興商雄圈，湛河浴區(qū)新興商妙圈的租售扭價最低。租金：100-300元/平米·月售價：10000-30000元/平米中心商圈新城區(qū)新興商圈租金：100-200元/平米·月售價：15000-30000元/平米湛河區(qū)新興商圈租金：80-150元/平米·月售價：10000-20000元/平米商圈分析中心商圈缺業(yè)態(tài)最豐捧富、經(jīng)營葬狀況最好按；新城區(qū)匹新興商圈坐以零售和菊餐飲為主海，缺乏氛瓶圍；項目兩所在的湛滑河區(qū)新興萄商圈以零敬售業(yè)態(tài)為騰主，整體邊規(guī)模較小斬。商圈業(yè)態(tài)均價租金經(jīng)營情況中心商圈零售、餐飲、娛樂、休閑1-3萬元/平米100-300元/平米·月經(jīng)營情況良好湛河區(qū)新興商圈以零售為主，餐飲、休閑為輔1-2萬元/平米80-150元/平米·月規(guī)模較小新城區(qū)新興商圈以零售和餐飲為主，娛樂為輔1.5-3萬元/平米100-200元/平米·月缺乏氛圍城市商業(yè)淋環(huán)境分析平頂山皮只有一五個成熟乖商圈，荒即中心嚷商圈，少呈現(xiàn)三鹽縱三橫陜的分布禾特點。ABCEA：體育路商業(yè)街B：中興路商業(yè)街C：開源路商業(yè)街D：礦工路商業(yè)街E：和平路商業(yè)街F：建設(shè)路商業(yè)街核心商圈商業(yè)街分布DFA體育路鄙商業(yè)街貴：商業(yè)形態(tài)坊：步行街+商家+地下商業(yè)晝街代表商家?。築中興路商科業(yè)街：商業(yè)形期態(tài)：超駛市代表商置家：C開源路商倍業(yè)街：商業(yè)形態(tài)穩(wěn)：步行街代表商樹家：D礦工路舅商業(yè)街召：商業(yè)形蓄態(tài)：步布行街代表商線家：E和平路商挎業(yè)街：商業(yè)形態(tài)痰：購物中硬心代表商欺家：F建設(shè)路來商業(yè)街商業(yè)形態(tài)翅：購物中影心+超市代表商家召：城市商祥業(yè)環(huán)境企分析編號商業(yè)街檔次主要業(yè)態(tài)單鋪面積A體育路商業(yè)街中低服裝、鞋業(yè)25~35㎡B中興路商業(yè)街中高服裝零售、生活服務(wù)40~60㎡C開源路商業(yè)街中高服裝、餐飲35~55㎡D礦工路商業(yè)街中低服裝零售、餐飲、五金E和平路商業(yè)街中高服裝、飾品40~60㎡F建設(shè)路商業(yè)街中電子數(shù)碼編號地下商業(yè)街檔次業(yè)態(tài)G佳世客中服裝零售H凱撒廣場中低服裝零售I黃金海岸地下商業(yè)街中服裝、餐飲娛樂和平路步芝行街黃金海努岸凱撒廣臘場目前平屆頂山的獄商業(yè)街呀大多分紐奉布在中陰心路及陵建設(shè)路抓周邊，撿以服裝隊、鞋業(yè)氧零售業(yè)績態(tài)為主個，店鋪粱的檔次池以中檔熄為主。平頂山臟商業(yè)街投大多分爐布在中觀興路和周建設(shè)路刊沿線一米帶，以椅服裝、厲鞋業(yè)零似售為主勉，同時落還兼具猴一些餐負飲及小漠商品零滑售業(yè)態(tài)厭，店鋪受的檔次鍋以中檔癥為主，緩地下商位業(yè)街的壘經(jīng)營環(huán)拒境較差扭。城市商裹業(yè)環(huán)境信分析目前平旁頂山商經(jīng)業(yè)街的吊平均租溝金為100飼~40繞0元/月·㎡，而地下喉商業(yè)街租箭金為50~猜300元/月·㎡。商業(yè)孕街以中朝興路和楊開源路待的租金辯最高，連礦工路昆的租金首最低。A核心商圈商業(yè)街租金分布編號商業(yè)街租金（元/月·㎡）A體育路商業(yè)街80~300B中興路商業(yè)街200~400C開源路商業(yè)街200~450D礦工路商業(yè)街40~200E和平路商業(yè)街200~400F建設(shè)路商業(yè)街100~250編號地下商業(yè)街租金（元/月·㎡）G佳世客150~300H凱撒廣場50~150I黃金海岸地下商業(yè)街100~300GHIBCDEF縱向商肥業(yè)街橫向商業(yè)婆街地下商業(yè)鬼街城市商匪業(yè)環(huán)境悶分析集中式商寺業(yè)主要集煩中于以體緞育路、中底興路、開屈源路三條括主要商業(yè)憤街道為中拍心的商業(yè)捉街區(qū)。1624538中興路9111213新華路1014建設(shè)路開源路7礦工路13體育路15編號商場名稱1中心商城2萬家百貨3丹尼斯百貨中興路店4鷹城世貿(mào)廣場5雙豐商城6電子時代廣場7數(shù)碼電子廣場8廣匯商場9九方圓商城10丹尼斯百貨開源路店11金三角12平頂山商場13商業(yè)大樓14人民商場15德信泉廣場（共7個）平頂山洪中心區(qū)疏吸納能難力過強許，造成稍其它區(qū)景域相對培冷淡，許缺乏其曠它副中恒心，缺股乏完善值的商業(yè)盼配套城市商業(yè)鼻環(huán)境分析平頂山匯市集中微式商業(yè)粱業(yè)態(tài)分賄布以百含貨為主揀，中檔杠以上占鏈比超過80%，發(fā)展穩(wěn)艇定活躍。集中式商業(yè)編號商場名稱業(yè)態(tài)經(jīng)營檔次