房屋預(yù)告登記解讀

房屋預(yù)告登記2011.07第一節(jié)一般規(guī)定1、預(yù)告登記概念、功能2、預(yù)告登記的效力3、預(yù)告登記與商品房合同備案的區(qū)別4、預(yù)告登記的有效期與預(yù)告登記的注銷5、預(yù)告登記與本登記的銜接6、預(yù)告登記與司法協(xié)助7、預(yù)告登記的種類第一節(jié)一般規(guī)定一、預(yù)告登記的概念、功能、效力預(yù)告登記是由德國(guó)中世紀(jì)民法所創(chuàng)立的一種制度，是為了保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)加以登記的制度。在性質(zhì)上屬于預(yù)備登記，是在本登記之前進(jìn)行的一項(xiàng)登記。該登記不具有終局、確定的效力。

《物權(quán)法》第21條規(guī)定，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。第一節(jié)一般規(guī)定二、預(yù)告登記的效力1、擔(dān)保的效力。預(yù)告登記首要效力在于擔(dān)保的效力。即防止不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人違反義務(wù)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分。《物權(quán)法》第21條規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。2、增強(qiáng)效力。甲購(gòu)買乙公司的房產(chǎn)，約定2年后交付，為確保甲的安全，雙方約定辦理了預(yù)告登記。不久乙公司破產(chǎn)，雖然甲屬于債權(quán)人，由于進(jìn)行了預(yù)告登記，甲有權(quán)要求乙的破產(chǎn)管理人交付房屋。同樣，被繼承人生前出售房屋辦理了預(yù)告登記，繼承人不得以繼承為由而不履行。第一節(jié)一般規(guī)定三、預(yù)告登記與商品房合同備案的區(qū)別1、性質(zhì)不同。預(yù)告登記是物權(quán)法規(guī)定的一種不動(dòng)產(chǎn)登記制度，屬于民事制度。合同備案是房地產(chǎn)管理法規(guī)定的行政管理措施，屬于行政管理制度。2、功能不同。預(yù)告登記是為了保障將來(lái)能夠?qū)崿F(xiàn)物權(quán)。合同備案是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度的功能。3、強(qiáng)制性。預(yù)告登記以申請(qǐng)辦理。備案是對(duì)開發(fā)企業(yè)的強(qiáng)制性規(guī)定。應(yīng)在簽約30日內(nèi)辦理備案。4、適用范圍不同。只要當(dāng)事人簽訂了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)協(xié)議，都可以辦理預(yù)告登記。備案僅適用于商品房預(yù)售活動(dòng)。第一節(jié)一般規(guī)定四、預(yù)告登記的有效期與預(yù)告登記的注銷1、預(yù)告登記并非一直有效?！段餀?quán)法》規(guī)定預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。由此可見預(yù)告登記失效的情形有兩種：一是，債權(quán)消滅；二是，自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的。第一節(jié)一般規(guī)定案例一：預(yù)告登記失效甲與乙簽訂房屋買賣協(xié)議，約定乙分三次付清房款，第三次付款期限為，2010年9月1日，付清房款后，雙方即刻到房管局辦理過(guò)戶手續(xù)。如逾期未付清房款，雙方解除協(xié)議，甲退還乙已付房款。在約定房款付清前，乙為確保交易安全，與甲約定，支付第一筆房款后雙方申請(qǐng)辦理預(yù)告登記。1、乙未能在9月1日付清房款。甲乙商定解除合同。2、乙付清房款，但在三個(gè)內(nèi)沒(méi)申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記。

第一節(jié)一般規(guī)定2、預(yù)告登記并不自動(dòng)失效因?yàn)樽詣?dòng)失效，不利于保護(hù)預(yù)告權(quán)利人。例如：預(yù)購(gòu)商品房所有權(quán)預(yù)告登記。房屋竣工后，開發(fā)商辦理了初始登記，就能夠辦理轉(zhuǎn)移登記了，預(yù)告權(quán)利人即房屋買受人不一定在3個(gè)月內(nèi)知道這一消息。如果此時(shí)，預(yù)告登記自動(dòng)失效，則開發(fā)商可以賣給第三人。預(yù)告登記將無(wú)法起到阻礙預(yù)告義務(wù)人處分行為。失去了保護(hù)預(yù)告權(quán)利人的意義。第一節(jié)一般規(guī)定3、預(yù)告登記注銷——依申請(qǐng)注銷雙方協(xié)議解除債權(quán)債務(wù)合同的，由雙方共同申請(qǐng)注銷。提交資料：書面解除協(xié)議、預(yù)告登記證明、身份證明、申請(qǐng)書等。法院或仲裁機(jī)構(gòu)解除合同或認(rèn)定合同無(wú)效的，可以由單方持生效法律文書等資料申請(qǐng)注銷。預(yù)告登記證明不能收回的，可依據(jù)《房屋登記辦法》規(guī)定，公告作廢。第一節(jié)一般規(guī)定五、預(yù)告登記與本登記的銜接1、預(yù)告登記不能直接轉(zhuǎn)為本登記《房屋登記辦法》第68條第二款規(guī)定：預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行相應(yīng)的房屋登記之日起三個(gè)月內(nèi)，當(dāng)事人申請(qǐng)房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項(xiàng)辦理相應(yīng)的登記。由此可見，預(yù)告登記不能直接轉(zhuǎn)為本登記，應(yīng)依申請(qǐng)辦理。第一節(jié)一般規(guī)定2、預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記的辦理1）由預(yù)告登記的義務(wù)人、權(quán)利人共同申請(qǐng).2）不能用預(yù)告登記的資料替代本登記的資料應(yīng)重新提交資料。資料重復(fù)的，可以從預(yù)告登記所存檔案中調(diào)用（復(fù)印，加蓋檔案室印章，注明原件存放位置）。第一節(jié)一般規(guī)定六、預(yù)告登記與司法協(xié)助1、預(yù)告登記后的查封（1）所有權(quán)預(yù)告權(quán)利人為被執(zhí)行人的，法院查封預(yù)告登記的房屋，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)受理查封。（2）抵押權(quán)預(yù)告登記的抵押人為被執(zhí)行人的，法院查封預(yù)告登記的房屋，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)受理查封。（3）所有權(quán)預(yù)告義務(wù)人即房屋所有權(quán)人為被執(zhí)行人的，法院能否查封已預(yù)告登記的房屋。有兩種觀點(diǎn)，一種認(rèn)為可以，金紹達(dá)。一種認(rèn)為不可以，見《辦法》釋義316頁(yè)。第一節(jié)一般規(guī)定金紹達(dá)：對(duì)已經(jīng)辦理了現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記的房屋，人民法院如實(shí)施查封，登記機(jī)關(guān)仍應(yīng)受理。

一是法發(fā)[2004]5號(hào)文件已規(guī)定了登記機(jī)關(guān)不對(duì)人民法院生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行審查。

二是預(yù)告登記所登記的并不是物權(quán)而是請(qǐng)求權(quán)。其權(quán)屬并沒(méi)發(fā)生變化《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。即預(yù)告登記后所限制的是轉(zhuǎn)讓方的處分行為，以保障受讓方將來(lái)能實(shí)現(xiàn)物權(quán)(取得所有權(quán))。

預(yù)告登記所限制不能及于法院的查封，及對(duì)日后可能產(chǎn)生的判決或強(qiáng)制執(zhí)行這類公法上的處分行為，雖經(jīng)預(yù)告登記，其請(qǐng)求權(quán)之效力也不能排斥。因而，法院對(duì)已經(jīng)辦理了現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記的房屋，仍然可以實(shí)施查封。

法釋[2004]15號(hào)《查封扣押凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第25條關(guān)于法院不得對(duì)登記機(jī)關(guān)已經(jīng)核準(zhǔn)登記的被執(zhí)行人已轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)實(shí)施查封、扣押、凍結(jié)措施的規(guī)定，是指“法院不得對(duì)登記機(jī)關(guān)已經(jīng)核準(zhǔn)登記的被執(zhí)行人已轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)實(shí)施查封”，即指的是不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記而非預(yù)告登記。

第一節(jié)一般規(guī)定登記機(jī)關(guān)在受理法院查封時(shí)，在操作上與沒(méi)有轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記的相同，按正常操作程序在登記簿上將查封情況予以記載。即在登記簿上既記載有預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，又有執(zhí)行法院的查封記錄。

如果預(yù)告登記的權(quán)利人已向轉(zhuǎn)讓方支付了部分或全部房款，預(yù)告登記的權(quán)利人可以向執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議，執(zhí)行法院應(yīng)依據(jù)法釋[2004]15號(hào)《查封扣押凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》客觀、公正地解決這一問(wèn)題。第一節(jié)一般規(guī)定2、法院執(zhí)行轉(zhuǎn)移預(yù)告登記的期房期房預(yù)告登記后，其權(quán)利性質(zhì)仍然是債權(quán)。一般法院不會(huì)執(zhí)行處分該類房屋。但法院執(zhí)行處分的，登記機(jī)構(gòu)仍應(yīng)協(xié)助。在房屋具備辦理本登記條件時(shí)，依據(jù)協(xié)助通知辦理本登記。第一節(jié)一般規(guī)定七、預(yù)告登記的種類按照《房屋登記辦法》第67條規(guī)定，分四種：預(yù)購(gòu)商品房所有權(quán)預(yù)告登記預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記房屋所有權(quán)預(yù)告登記房屋抵押權(quán)預(yù)告登記第二節(jié)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記一、預(yù)購(gòu)商品房所有權(quán)預(yù)告登記1、條件

1）合同應(yīng)為備案合同

2）應(yīng)有預(yù)告登記的約定2、申請(qǐng)——共同申請(qǐng)、預(yù)購(gòu)人單方申請(qǐng)《房屋登記辦法》第69條規(guī)定：“預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人訂立商品房買賣合同后，預(yù)售人未按照合同約定與預(yù)購(gòu)人申請(qǐng)預(yù)告登記，預(yù)購(gòu)人可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記?！钡诙?jié)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記3、能否辦理預(yù)購(gòu)商品房再轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記不能。因?yàn)閲?guó)家限制新建商品房期房轉(zhuǎn)讓。第二節(jié)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記二、預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記1、條件：取得預(yù)購(gòu)商品房所有權(quán)預(yù)告登記證明約定預(yù)告登記事項(xiàng)2、申請(qǐng)：共同申請(qǐng)第三節(jié)房屋預(yù)告登記一、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記1、只要符合房屋交易條件，雙方約定預(yù)告登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以辦理。案例一為常見情形。2、禁止交易或在禁止交易期限內(nèi)進(jìn)行房屋交易，雙方約定預(yù)告