連云港某區(qū)域總體概念規(guī)劃方案

朝陽(yáng)片區(qū)區(qū)位朝陽(yáng)片區(qū)位于連云港花果山北麓。面積經(jīng)測(cè)算本次規(guī)劃面積約8.59平方公里，12885畝。規(guī)劃階段本次規(guī)劃屬于概念規(guī)劃，將針對(duì)朝陽(yáng)片區(qū)的發(fā)展定位、發(fā)展策略、總體布局進(jìn)行研判，并為下一步的控規(guī)編制與城市設(shè)計(jì)提供參考。相關(guān)規(guī)劃本部門于2005編制過(guò)一輪朝陽(yáng)片區(qū)概念規(guī)劃，05版規(guī)劃以大學(xué)城為定位布局方案，重新定位后已不適用。規(guī)劃背景工作進(jìn)度

3月下旬，項(xiàng)目開(kāi)展

4月底，補(bǔ)充調(diào)研

5月21日，初步方案匯報(bào)通過(guò)本次匯報(bào)，希望對(duì)朝陽(yáng)片區(qū)的發(fā)展方向，功能布局形成共識(shí)解題城市背景1.戰(zhàn)略地位聯(lián)系全局連云港亞歐大陸橋的橋頭堡中部沿海最具競(jìng)爭(zhēng)力的港口連接渤海灣、長(zhǎng)江三角經(jīng)濟(jì)帶的中間環(huán)節(jié)溝通沿海產(chǎn)業(yè)帶與沿隴海產(chǎn)業(yè)帶的紐帶連云港2008年全市實(shí)現(xiàn)GDP750億元，同比增13.1%GDP增幅在全省13個(gè)市中位居第8位06—08年第二產(chǎn)業(yè)保持年14.8%的增速，居全省第4位

城市背景2.產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展連云港2004-2007年建成區(qū)用地規(guī)模平均增長(zhǎng)11.8平方公里/年2007年城市建成區(qū)面積擴(kuò)大到105.1平方公里城市建成區(qū)已逐漸將云臺(tái)山合圍城市背景3.城市空間不斷拓展連云港山海資源比較：中心城區(qū)海岸線用地儲(chǔ)備充足、環(huán)山用地開(kāi)發(fā)度較高其中知名度最高、自然條最優(yōu)的花果山山體資源更加稀缺，花果山北麓朝陽(yáng)片區(qū)成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)城市背景4.環(huán)山資源相對(duì)稀缺朝陽(yáng)片區(qū)外來(lái)資本對(duì)花果山朝陽(yáng)鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)熱潮稀缺資源保護(hù)要求1.確定片區(qū)的發(fā)展目標(biāo)2.制定片區(qū)的開(kāi)發(fā)策略3.搭建相應(yīng)的技術(shù)支撐…….VS解題發(fā)展條件解讀城市發(fā)展需求總體定位條件篩選開(kāi)發(fā)策略相關(guān)案例規(guī)劃布局行動(dòng)計(jì)劃規(guī)劃任務(wù)技術(shù)路線Chapter1片區(qū)發(fā)展條件解讀Chapter2城市發(fā)展需求研判Chapter3總體定位與發(fā)展策略Chapter5規(guī)劃布局Chapter4現(xiàn)狀資源挖掘新海城區(qū)連云城區(qū)朝陽(yáng)片區(qū)片區(qū)發(fā)展條件解讀1.區(qū)域角色的轉(zhuǎn)變?cè)谶^(guò)去“一市兩城”空間布局中，花果山是城區(qū)間的“隔離屏障”，朝陽(yáng)片區(qū)是東西不靠的“外圍飛地”在當(dāng)下“一體兩翼”空間布局中，花果山轉(zhuǎn)變城市內(nèi)“生態(tài)景區(qū)”朝陽(yáng)片區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)榫o鄰核心城區(qū)的“世外桃源、價(jià)值洼地”新海城區(qū)連云城區(qū)海濱新區(qū)南翼新城朝陽(yáng)片區(qū)片區(qū)發(fā)展條件解讀1.區(qū)域角色的轉(zhuǎn)變挑戰(zhàn)1：價(jià)值洼地具有較高商業(yè)吸引力，規(guī)劃需充分體現(xiàn)片區(qū)的價(jià)值潛力，并解決公共資源保障問(wèn)題片區(qū)發(fā)展條件解讀2.外部交通的提升新海城區(qū)連云城區(qū)朝陽(yáng)片區(qū)新港城大道連徐高速同三高速現(xiàn)狀：唯一的通道——新港城大道直接聯(lián)接新海城區(qū)連云城區(qū)連徐高速片區(qū)處于通道的中點(diǎn)位置海濱新區(qū)新海城區(qū)連云城區(qū)片區(qū)發(fā)展條件解讀2.外部交通的提升朝陽(yáng)片區(qū)新港城大道佟圩路連徐高速同三高速規(guī)劃：片區(qū)第二通道——佟圩路直接聯(lián)通海濱新區(qū)新建連臨高速在新港城段高架片區(qū)通過(guò)立交與兩高速同時(shí)連接連臨高速片區(qū)發(fā)展條件解讀2.外部交通的提升朝陽(yáng)片區(qū)16km10km11km連徐高速同三高速連徐高速３km空間距離：新海城區(qū)中心１６ＫＭ連云城區(qū)中心１０ＫＭ海濱城區(qū)中心１１ＫＭ互通立交３ＫＭ片區(qū)處于主城區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)的幾何中心，緊鄰對(duì)外交通出入口挑戰(zhàn)2：交通設(shè)施建設(shè)與片區(qū)的建設(shè)時(shí)序相關(guān)聯(lián)，規(guī)劃須將交通設(shè)施建設(shè)時(shí)序與片區(qū)整體控制相結(jié)合連云港以“山海融匯”為核心自然特色以西游記、佛教道教文化為主打文化花果山最重要的的山體資源西游記文化的載體現(xiàn)階段影響力最大、接待游客前列的的旅游景區(qū)玉女峰是花果山的核心景點(diǎn)城市山海廊道的起點(diǎn)朝陽(yáng)片區(qū)處于觀海通廊上的視覺(jué)中心城市潛在的“名片”地區(qū)片區(qū)發(fā)展條件解讀３.自然人文的優(yōu)勢(shì)后云臺(tái)山中云臺(tái)山花果山錦屏山北固山朝陽(yáng)片區(qū)由玉女峰觀海濱海中心區(qū)朝陽(yáng)片區(qū)挑戰(zhàn)3：名片地區(qū)是感受城市的窗口，規(guī)劃須協(xié)調(diào)景觀資源的保護(hù)與利用，體現(xiàn)城市特質(zhì)片區(qū)發(fā)展條件解讀4.旅游功能的拓展連云港現(xiàn)狀旅游業(yè)以自然資源為單一依托形成觀光旅游產(chǎn)品

省域范圍內(nèi)只位列中上游,遠(yuǎn)程吸引力不足.花果山現(xiàn)狀旅游以玉女峰景區(qū)觀光為主，處于“靠山吃山”的初期階段.旅游景區(qū)4A旅游區(qū)花果山、連島、孔望山、漁灣3A旅游區(qū)石棚山景區(qū)、桃花澗、大伊山2A旅游區(qū)高公島、東磊風(fēng)景名勝區(qū)國(guó)家級(jí)云臺(tái)山風(fēng)景名勝區(qū)文物保護(hù)單位國(guó)家級(jí)將軍崖巖畫(huà)、孔望山摩崖造像省級(jí)海清寺塔、園林寺、石棚山摩崖題名石刻、東海郁林觀東巖壁記摩崖題刻、抗日山革命根據(jù)地、東連島界域刻石市級(jí)桃花澗遺址、關(guān)帝廟、孔望山古城遺址、碧霞宮、三元宮、國(guó)清禪寺、南城城隍廟、延福觀、文峰塔、墟溝天主教堂、徐福祠、塔山古道、雙龍井、九龍橋、李汝珍故居、謝小樓、宋篆、唐隸、仙人屋石刻、顧乾游記石刻、武同舉三言詩(shī)刻、太白澗詩(shī)刻、龍門村詩(shī)刻、萬(wàn)壽山石刻、照海亭石刻群龍、水簾洞摩崖題刻、孔望山杯盤刻石、潭澗石刻、玄武石、東亞旅社、連云港市革命根據(jù)地旅游景區(qū)游客接待量（萬(wàn)人次）名次南京夫子廟秦淮風(fēng)光帶2187.31蘇州樂(lè)園205.8331無(wú)錫靈山景區(qū)195.132連島旅游度假區(qū)151.2735花果山風(fēng)景名勝區(qū)130452006年連島、花果山景區(qū)游客接待量省內(nèi)排名玉女峰游覽區(qū)片區(qū)發(fā)展條件解讀4.旅游功能的拓展規(guī)劃與在建旅游產(chǎn)品：朝陽(yáng)高爾夫度假旅游區(qū)花果山水庫(kù)生態(tài)度假旅游區(qū)旅游線路拓展：太白澗游覽線路花果山的北入口形成潛在山體觀光+環(huán)山度假的旅游功能環(huán)朝陽(yáng)片區(qū)是連接旅游產(chǎn)品環(huán)的重要節(jié)點(diǎn)太白澗游覽區(qū)朝陽(yáng)高爾夫度假旅游區(qū)花果山水庫(kù)生態(tài)度假旅游區(qū)朝陽(yáng)片區(qū)玉女峰游覽區(qū)挑戰(zhàn)4：以將花果山旅游“蛋糕做大”為目標(biāo)，規(guī)劃須解決區(qū)內(nèi)外旅游資源關(guān)聯(lián)度較弱的問(wèn)題片區(qū)發(fā)展條件解讀5.外圍產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)朝陽(yáng)物流園區(qū):通過(guò)佟圩路連接依托隴海線，以港口轉(zhuǎn)運(yùn)、海鐵聯(lián)運(yùn)為基礎(chǔ)，提供集裝箱中轉(zhuǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)、保稅、簡(jiǎn)單增值加工。高教科技園區(qū):通過(guò)新港城大道連接，重點(diǎn)發(fā)展教育產(chǎn)業(yè)（大學(xué)城）朝陽(yáng)片區(qū)是信息物流及高科技產(chǎn)業(yè)的潛在承接地中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)園：10KM內(nèi)到達(dá)朝陽(yáng)片區(qū)有為產(chǎn)業(yè)園提供服務(wù)的空間優(yōu)勢(shì)朝陽(yáng)物流園區(qū)花果山高教科技園區(qū)朝陽(yáng)片區(qū)挑戰(zhàn)5：面對(duì)連云港已規(guī)劃建設(shè)的各園區(qū)，片區(qū)須提出特色的發(fā)展路線，避免與城市其它區(qū)域同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)宋跳高新技術(shù)園區(qū)國(guó)際產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)中云臺(tái)產(chǎn)業(yè)園區(qū)中云臺(tái)物流園區(qū)10KM朝陽(yáng)物流園區(qū)大埔工業(yè)園區(qū)朝陽(yáng)片區(qū)

小結(jié)：區(qū)域視角的大發(fā)展條件51.區(qū)域角色緊鄰核心城區(qū)的“世外桃源、價(jià)值洼地”體現(xiàn)片區(qū)的價(jià)值潛力，保障公共資源2.外部交通交通網(wǎng)絡(luò)的幾何中心，與對(duì)外交通出入口將交通聯(lián)通的時(shí)序與片區(qū)整體控制相結(jié)合3.自然人文觀海通廊上的視覺(jué)中心，城市潛在的“名片”地區(qū)體現(xiàn)城市特質(zhì)，協(xié)調(diào)現(xiàn)狀景觀的保護(hù)與利用4.旅游功能連接旅游產(chǎn)品環(huán)的重要節(jié)點(diǎn)區(qū)內(nèi)外旅游資源關(guān)聯(lián)度較弱5.外圍產(chǎn)業(yè)有為產(chǎn)業(yè)園提供服務(wù)的空間優(yōu)勢(shì)避免與城市其它區(qū)域同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)Cha久pte茫r1片區(qū)發(fā)跨展條件筋解讀Cha救pte要r2城市發(fā)朋展需求社研判Cha悄pte傾r3總體定位抄與發(fā)展策裂略Cha幻玉pte穴r5規(guī)劃布餅局Chap帖ter4現(xiàn)狀資源捏挖掘城市發(fā)展需求研判1.從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度看《連云港浴市城市總藍(lán)體規(guī)劃（衰2008哄-203燙0）》產(chǎn)業(yè)發(fā)展供總體目標(biāo)澇——國(guó)際性?；I港城市、臘區(qū)域性國(guó)批際商務(wù)商亭貿(mào)中心、評(píng)臨港型重螞化工業(yè)和驅(qū)能源儲(chǔ)備過(guò)基地產(chǎn)業(yè)策柳略——“藍(lán)色海洋港”戰(zhàn)略模：沿海產(chǎn)業(yè)業(yè)帶石化、重炮型裝備制嘉造、能源軍和物流四券大產(chǎn)業(yè)集邁群“綠色都干市”戰(zhàn)略級(jí)：東隴海丟產(chǎn)業(yè)帶培育壯大差醫(yī)藥、新指材料、紡箭織服裝、爆電子信息都及機(jī)械加雄工五大產(chǎn)副業(yè)集群大力發(fā)見(jiàn)展現(xiàn)代圖服務(wù)業(yè)發(fā)展商務(wù)涉服務(wù)、信醒息咨詢、巡壽中介代理頂、會(huì)展交陸易等現(xiàn)代番服務(wù)業(yè)。截同時(shí)，配但合中心城條區(qū)建設(shè)，鞠積極發(fā)展寺商業(yè)服務(wù)聲、餐飲娛誦樂(lè)、文體謝休閑等消圾費(fèi)性服務(wù)蓮業(yè)。產(chǎn)業(yè)需求駁1：資本密野集型企旅業(yè)，勞天動(dòng)、技彩術(shù)密集碼型企業(yè)壤，現(xiàn)代廁服務(wù)業(yè)生產(chǎn)要班素驅(qū)動(dòng)階改段投資驅(qū)動(dòng)階振段創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)階尊段財(cái)富驅(qū)動(dòng)階段自然資源乖、地理位嚇置、不熟練門勞力波特的競(jìng)脈爭(zhēng)發(fā)展階票段劃分基礎(chǔ)設(shè)史施投資卷、設(shè)備投獎(jiǎng)資、海外技艘術(shù)轉(zhuǎn)讓極、消費(fèi)品挑的優(yōu)先喊投資知識(shí)創(chuàng)庫(kù)新、文化創(chuàng)新和、新技術(shù)創(chuàng)諒新財(cái)富管理告、海外投資發(fā)展驅(qū)動(dòng)昌方式人均G霞DP1240吧美元以下1240蜂-400墾0美元4000掠-800臟0美元8000忙美元以上2008犯年，全市等人均GD昏P達(dá)到2謝457美桑元，當(dāng)前緊的連云港穗處于投資章驅(qū)動(dòng)階段創(chuàng)。根據(jù)總規(guī)渴，近期G陪DP年均赴增長(zhǎng)16江％左右，你預(yù)計(jì)20甜12年全仰市人均G竄DP接近捕4000剩美元，步構(gòu)入創(chuàng)新驅(qū)倘動(dòng)階段，知識(shí)、文嚇化、技術(shù)朱創(chuàng)新成為幻玉推動(dòng)城市象發(fā)展的主察要?jiǎng)恿?。產(chǎn)業(yè)需求構(gòu)2：知識(shí)密集劫型產(chǎn)業(yè)城市發(fā)展需求研判1.從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度看城市發(fā)展需求研判2.從旅游發(fā)展角度看《連云糊港市城透市總體竄規(guī)劃（構(gòu)200絲式8-2貿(mào)030逗）》旅游發(fā)展疾總體目標(biāo)簡(jiǎn)——營(yíng)造城沒(méi)市旅游浮新環(huán)境帽，努力妄發(fā)展成霉為集觀漫光游覽次、商務(wù)窗休閑、匙濱海度輕假于一現(xiàn)體的綜將合旅游餃服務(wù)中桿心。旅游策扒略——實(shí)現(xiàn)城療市商務(wù)土休閑旅寬游的全攻面提升由景點(diǎn)慢建設(shè)轉(zhuǎn)鎮(zhèn)向設(shè)施魚(yú)建設(shè)實(shí)現(xiàn)旅游清服務(wù)設(shè)施富的綜合配歲套為現(xiàn)實(shí)主形導(dǎo)產(chǎn)業(yè)所憂創(chuàng)造的城醒市商務(wù)群提體提供服述務(wù)旅游需求盈1：面向企西業(yè)，滿石足商務(wù)戀與投資馬需求旅游業(yè)發(fā)斥展的一般鑼規(guī)律：人均GD浸P達(dá)到1智000美顏元，觀光枯旅游興起按；人均GD勺P超過(guò)3萄000美證元，休閑恥旅游興起題；人均GD喝P超過(guò)5攜000美涉元，進(jìn)入鍵體驗(yàn)旅游虜階段08年夕全市人捧均GD猴P為2謹(jǐn)457艙美元，熱同比增達(dá)長(zhǎng)13意.8%茂，收入揚(yáng)水平突嚼破30酸00美錄元門檻到后，居買民對(duì)休棕閑游憩欄的需求昂將由量銳變到質(zhì)寨變。觀光旅帥游—>燙休閑旅怠游—>讓體驗(yàn)旅隸游城市發(fā)展需求研判2.從旅游發(fā)展角度看旅游需求廊2：面向市民譜，滿足假翼日休閑游翼憩需求城市發(fā)展需求研判3.從城市特色角度看《連云慨港市城蹤蝶市總體若規(guī)劃（孝200潛8-2蚊030哪）》城市設(shè)土計(jì)總體臭目標(biāo)—變—延續(xù)城市森、山體、論海洋交融樹(shù)共生的特注色空間格鉗局；挖掘胞以神話傳貞說(shuō)、文化依交融和海墓陸變遷為嘴主題的歷鞠史人文特火色；突出丈連云港臨者港產(chǎn)業(yè)強(qiáng)洞市的活力鹽形象。城市特足色現(xiàn)狀洗問(wèn)題—嬸—城市對(duì)抱濱海與遼山體的陪感知不句足連云港悅目前尚牽缺乏具非有特色幣的建筑必和構(gòu)筑收物，連漫云港的部濱海、嫁群山環(huán)腿抱等重序要城市狐意象尚閱未得到折充分體屑現(xiàn)。特色需摘求1：能夠強(qiáng)畜烈感知辱山海與后地方文圍化的地船區(qū)城市發(fā)展需求研判3.從城市特色角度看特色需求烈2：具有特色雨內(nèi)涵的高告品質(zhì)居住敞環(huán)境居住地產(chǎn)宿發(fā)展的趨填勢(shì)：市民對(duì)居鐮住品質(zhì)需沫求越來(lái)越港高,越來(lái)茄越重視文榴化、生活耽、科技的手內(nèi)涵連云港擔(dān)越來(lái)越水需要…能夠與請(qǐng)傳統(tǒng)文現(xiàn)化相融身合、具叮有山海景特色與稿高品質(zhì)素休閑場(chǎng)撿所的人患居環(huán)境。文化內(nèi)涵、特色化、休閑、高科技應(yīng)用海澗山林二十一世紀(jì)賣生活方式最賺錢小結(jié)：蜘城市裝視角的蝴大發(fā)咸展需求31.城皂市產(chǎn)業(yè)需芹求：現(xiàn)代服欠務(wù)業(yè)知識(shí)密黑集型產(chǎn)燭業(yè)2.爪城市旅少游業(yè)需杯求：滿足企或業(yè)商務(wù)戴與投資滿足市錯(cuò)民休閑療與游憩3.城煌市空間特亞色需求：感知山海露與地方文敲化的地區(qū)具有特戶色內(nèi)涵晚的高品吃質(zhì)居住藥環(huán)境Chap秒ter1片區(qū)發(fā)感展條件領(lǐng)解讀Cha處pte撤r2城市發(fā)展夾需求研判Chap閱ter3總體定位庭與發(fā)展策錯(cuò)略Cha太pte肆r5規(guī)劃布局Cha掠pte盯r4現(xiàn)狀資源族挖掘朝陽(yáng)片標(biāo)區(qū)的定轟位為：高端的服擱務(wù)業(yè)基地（生產(chǎn)叼性服務(wù)厲業(yè)+旅索游服務(wù)給業(yè)）區(qū)域品坊牌的游方憩小鎮(zhèn)區(qū)域視角的大條件5城市視角的大需求3華僑城———綠天堂。創(chuàng)意谷。文化濃縮廊。城市名信片。游樂(lè)勝地。國(guó)際住區(qū)。中國(guó)·啟深圳開(kāi)發(fā)策略1.華僑城的啟示朝陽(yáng)片展區(qū)深圳華僑茫城（7平方渠公里）開(kāi)發(fā)策略1.華僑城的啟示面積開(kāi)發(fā)策略1.華僑城的啟示功能復(fù)饒合，均盡衡發(fā)展功能旅游產(chǎn)品開(kāi)放公園商業(yè)服務(wù)居住居住居住居住旅游產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)世界之窗波托菲諾創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園威尼斯酒店開(kāi)發(fā)策略1.華僑城的啟示歷程引擎拉醫(yī)動(dòng)，逐鋤次提升80年代產(chǎn)業(yè)：傳統(tǒng)工業(yè)居住：宿舍住宅1990年旅游：錦繡中華旅游：民俗文化村居?。荷钲跒硠e墅1994年旅游：世界之窗1998年旅游：歡樂(lè)谷公園：生態(tài)廣場(chǎng)2001年居住：波托菲諾居?。禾禊Z堡產(chǎn)業(yè)：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園深南大道塑造品質(zhì)徹，提倡舒昂緩環(huán)境開(kāi)發(fā)策略1.華僑城的啟示整體因山堆借海，圍低合景區(qū)道路曲別折蜿蜒醋，通而幕不暢細(xì)節(jié)關(guān)注畝人文，培贊養(yǎng)氛圍品牌開(kāi)發(fā)策略1.華僑城的啟示整體品牌華僑城膜=孔品質(zhì)生三活的代藝名詞產(chǎn)品品牌歡樂(lè)谷錄主題公嘗園品牌——“冶用智慧狹創(chuàng)造歡墊樂(lè)”。面向區(qū)域猾，推廣品仇牌世界之擇窗主題量公園品牌——“留您給我窩一天，疾我給您楚一個(gè)世鋒界”。華僑城志：“四點(diǎn)啟慌示”功能復(fù)合詳，均衡發(fā)紫展引擎拉擔(dān)動(dòng)，逐廊次提升塑造環(huán)擊境，提星倡舒緩面向區(qū)柄域，推圣廣品牌…朝陽(yáng)糊片區(qū)的具開(kāi)發(fā)策飯略…居住為旅游、產(chǎn)業(yè)提供配套開(kāi)發(fā)策略與總體定位2朝陽(yáng)片區(qū)開(kāi)發(fā)策略依靠自籠然資源摩的開(kāi)發(fā)餡產(chǎn)生的微拉動(dòng)力啟量是有交限的，冠需要靠泛產(chǎn)業(yè)鏈胳各環(huán)節(jié)述要素的展成長(zhǎng)以特帶動(dòng)片塑區(qū)本身米的發(fā)展礙?；旌匣钱a(chǎn)生擾城市活目力的核歷心手段腿，是拉稿動(dòng)片區(qū)禍發(fā)展的單途徑。旅游產(chǎn)業(yè)

為商務(wù)鍛、居民滴服務(wù)，西吸引產(chǎn)笛業(yè)投資為居住、氣旅游提供叮人氣朝陽(yáng)片許區(qū)將實(shí)趨現(xiàn)工作叢、生活磁、游憩污的混合逼開(kāi)發(fā)策略一胖混合猴化的功梨能主題策略一宏混合化的攻功能主題商務(wù)服務(wù)會(huì)展交易金融保險(xiǎn)電子物流……中介咨詢商業(yè)服務(wù)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)商務(wù)流程外包計(jì)算機(jī)軟件編程高科技企業(yè)科技服務(wù)型企業(yè)總部IT制造研發(fā)……知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)本質(zhì)為“人腦+電腦”產(chǎn)業(yè)核心為“人才”空間載體多元化的商務(wù)辦公場(chǎng)所策略二煮差異曉化的產(chǎn)構(gòu)業(yè)選擇開(kāi)發(fā)策略與總體定位2朝陽(yáng)片區(qū)開(kāi)發(fā)策略策略二克差肢異化的恢產(chǎn)業(yè)選根擇CBD中央商務(wù)區(qū)在第二產(chǎn)望為主導(dǎo)的潤(rùn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)軋中，工業(yè)嬸向開(kāi)發(fā)區(qū)肚聚集，商臭務(wù)辦公向CBD聚集。在近20鑒年間，由饑于通訊技登術(shù)與交通尖條件的飛專速發(fā)展，許傳統(tǒng)CB絞D向多節(jié)墨點(diǎn)、網(wǎng)絡(luò)維式轉(zhuǎn)變，揚(yáng)商務(wù)服務(wù)幟功能呈分偷散集中，抗郊區(qū)擴(kuò)散解趨勢(shì)。20世屑紀(jì)80側(cè)年代起愛(ài)，歐美覽國(guó)家出計(jì)現(xiàn)了以商務(wù)公園為載體收的新服倒務(wù)模式萄，如“史微軟總淚部”中國(guó)已開(kāi)愛(ài)發(fā)運(yùn)作的建有：北京總填部基地北京B界DA國(guó)甲際企業(yè)墳大道南京吉山月思圍商務(wù)紅公園，上海羅森疑寶商務(wù)中配心，……商務(wù)公園總部社區(qū)中小辦公樓商務(wù)公園商務(wù)公園總部社區(qū)中小辦公樓中小辦公樓中小辦公樓總部社區(qū)微軟總部南京吉山思圍商務(wù)公園羅森寶商務(wù)中心開(kāi)發(fā)策略與總體定位2朝陽(yáng)片區(qū)開(kāi)發(fā)策略策略二鵲差寄異化的偶產(chǎn)業(yè)選溉擇CBD中忙央商務(wù)區(qū)商務(wù)公睜園區(qū)位CBD位挺于市中心桑，規(guī)模較文大，區(qū)位喪優(yōu)越，周陜邊城市配腿套完善。環(huán)境CBD鼠地價(jià)較隔高，多票采用高等密度開(kāi)隊(duì)發(fā)，綠太地有限煩，交通奸相對(duì)擁翁擠。建筑CBD以非高層、超謀高層的塔糧樓為主。價(jià)位CBD商液務(wù)樓物業(yè)漁租金與售文價(jià)為全市拾最高。開(kāi)發(fā)CBD甘各地塊袍分散出泥讓，由壞不同開(kāi)位發(fā)商投沸資，各暗自相對(duì)茶獨(dú)立，粗建筑形貢態(tài)各異患。工作空則間CBD提緣瑞供單棟多絕用戶、標(biāo)段準(zhǔn)化、模每式化的工留作空間區(qū)位商務(wù)公園噸多位于城罪市近郊，庸風(fēng)景優(yōu)質(zhì)威的地段，精靠近高速域公路、規(guī)加模較小，孕本地有中擴(kuò)高檔配套明、通勤不袍必穿越城這區(qū)。環(huán)境商務(wù)公園課地價(jià)較低盯，多采用訴低密度開(kāi)帆發(fā)，強(qiáng)調(diào)掃“公園般稿的辦公環(huán)氣境”。建筑商務(wù)公園乳以底層、騎多層建筑笨為主。價(jià)位商務(wù)公園疾物業(yè)租金賢與售價(jià)低悲于CBD衫。開(kāi)發(fā)商務(wù)公山園一般徐由一家己開(kāi)發(fā)商昨投資運(yùn)挖營(yíng)，或川將地塊臂出讓給更大企業(yè)端由其自尾己建設(shè)箏，統(tǒng)一歲管理，結(jié)維護(hù)水誦平高，璃建筑與偶設(shè)施整蜜體協(xié)調(diào)駱性高。工作空間商務(wù)公雪園提供佩單棟單絮用戶、叉?zhèn)€性化戚、自由隙化的工敞作空間要素與漏朝陽(yáng)片悠區(qū)的發(fā)足展?jié)摿τ?jì)吻合朝陽(yáng)片區(qū)布局商務(wù)漁公園服務(wù)外悲圍產(chǎn)業(yè)錯(cuò)位競(jìng)悔爭(zhēng)滿足近期疲的商務(wù)需寺求就近承太接電子拘物流、科技研逝發(fā)濱海新城核心區(qū)連云港的CBD總體規(guī)劃遠(yuǎn)景布局的區(qū)域服務(wù)中心朝陽(yáng)片區(qū)犬將以商務(wù)遺公園、創(chuàng)耍智社區(qū)為冠依托重點(diǎn)輝培養(yǎng)知識(shí)腹密集型產(chǎn)長(zhǎng)業(yè)開(kāi)發(fā)策略與總體定位2朝陽(yáng)片區(qū)開(kāi)發(fā)策略策略二奸差傭異化的攔產(chǎn)業(yè)選哄擇休閑的旅游小鎮(zhèn)朝陽(yáng)新鎮(zhèn)本身變成個(gè)景點(diǎn)會(huì)議展覽短時(shí)度假非正式交流企業(yè)培訓(xùn)企業(yè)投資保健療養(yǎng)商務(wù)接待

商務(wù)旅游需求主題游樂(lè)運(yùn)動(dòng)健身購(gòu)物餐飲保健療養(yǎng)文化體驗(yàn)農(nóng)業(yè)觀光郊游野餐

大眾休閑需求策略三徹多元化的摘旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略與總體定位2朝陽(yáng)片區(qū)開(kāi)發(fā)策略大型度假酒店商務(wù)酒店各類商務(wù)會(huì)所第二居所人工型開(kāi)放式公園運(yùn)動(dòng)主題公園文化主題公園果林山莊自然型游客商業(yè)服務(wù)需求與本地居民生活就業(yè)結(jié)合策略三裝多元慎化的旅揭游產(chǎn)品朝陽(yáng)片勵(lì)區(qū)將依獄托多元波化的旅計(jì)游產(chǎn)品它發(fā)展游屬憩小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)策略與總體定位2朝陽(yáng)片區(qū)開(kāi)發(fā)策略城市朝陽(yáng)能否呈現(xiàn)不一樣的風(fēng)貌策略四佳悠閑化的統(tǒng)朝陽(yáng)風(fēng)貌策略四完悠閑化的凈朝陽(yáng)風(fēng)貌城市快速的現(xiàn)代的擁擠的繁忙的城市快速的現(xiàn)代的擁擠的繁忙的朝陽(yáng)舒緩的自然的寬松的閑逸的

策略四需悠閑化的僻朝陽(yáng)風(fēng)貌開(kāi)發(fā)策略與總體定位2朝陽(yáng)片區(qū)開(kāi)發(fā)策略策略五特品牌化的籌經(jīng)營(yíng)模式開(kāi)發(fā)策略與總體定位2朝陽(yáng)片區(qū)開(kāi)發(fā)策略要保證恰朝陽(yáng)片羨區(qū)的地抓區(qū)競(jìng)爭(zhēng)悠力，就庭需要豎率立品牌略：1.從開(kāi)沈發(fā)伊始就賴確定品牌桿化的目標(biāo)預(yù)，并保證完持續(xù)的堅(jiān)馳持下去。2.建議勞政府成立更獨(dú)立的開(kāi)坊發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)虛構(gòu)，或引敲進(jìn)有經(jīng)驗(yàn)林的投資公抹司進(jìn)行統(tǒng)題一管理。3.建議普每期開(kāi)發(fā)多的項(xiàng)目中府都有品牌勁化的產(chǎn)品跡，在不斷朵的積累中進(jìn)，實(shí)現(xiàn)整制體品牌。策略五稈品牌化的繩經(jīng)營(yíng)模式策略六鴨觸媒化的客模塊開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)策略與總體定位2朝陽(yáng)片區(qū)開(kāi)發(fā)策略政府負(fù)雕責(zé)土地程一級(jí)開(kāi)論發(fā)，市場(chǎng)進(jìn)堤行具體序項(xiàng)目運(yùn)秀作，對(duì)于機(jī)輔會(huì)性項(xiàng)泡目，規(guī)志劃必須預(yù)見(jiàn)市央場(chǎng)的不鴉確定性爬，制定干彈性的胖發(fā)展策鎖略，依黑托每一炭階段的祥觸媒項(xiàng)綱目與主數(shù)打項(xiàng)目廁，模塊己化生長(zhǎng)洋。旅游商務(wù)商務(wù)商業(yè)居住居住旅游居住旅游商業(yè)策略六獨(dú)觸媒嶄化的模冒塊開(kāi)發(fā)小結(jié)：禁朝陽(yáng)片蝦區(qū)的迫條開(kāi)惠發(fā)策略6策略一嫌混合化的跳功能主題策略二旺差異化的政產(chǎn)業(yè)選擇策略三值多元費(fèi)化的旅源游產(chǎn)品策略四俯悠閑皇化的朝訊陽(yáng)風(fēng)貌策略五槐品牌化的陡經(jīng)營(yíng)模式策略六渣觸媒看化的模該塊開(kāi)發(fā)Chap撓ter1片區(qū)發(fā)展誼條件解讀Cha避pte游r2城市發(fā)殲展需求針研判Chap際ter3總體定采位與發(fā)易展策略Cha啟pte愛(ài)r5規(guī)劃布凈局Chap責(zé)ter4現(xiàn)狀資源助挖掘現(xiàn)狀資源挖掘1.山地資源猴嘴山玉女峰馬棚獅子山鶉?guó)濏敶篾椬焐成?yáng)片澆區(qū)三面幅環(huán)山與片區(qū)直嘗接關(guān)聯(lián)的仆山峰有玉駱女峰、獅桶子山、馬問(wèn)棚等六坐本次規(guī)亡劃將沿漿花果山兵主要山逗脊線以漲北、新叉港城大米道以南武地區(qū)作杏為朝陽(yáng)杯片區(qū)概好念規(guī)劃以的研究花范圍，面積為娛21.址10平蕩方公里塞。研究范圍皇：21.1平方公端里山形現(xiàn)狀資源挖掘1.山地資源非風(fēng)景贏區(qū)保護(hù)帶范圍：輝4.8咱5平方瘦公里高程分姜析片區(qū)山地伙高程起伏謀較大，最搭高點(diǎn)玉女權(quán)峰為62圓5.9m骨，最低點(diǎn)奴高程為在思3.5m遮。規(guī)劃區(qū)延高程總肝體趨勢(shì)揀是西北晃低，東夠南高。根據(jù)《故云臺(tái)山去風(fēng)景名技勝區(qū)總廣體規(guī)劃稼》，花殿果山風(fēng)裙景名勝附區(qū)范圍管為：自凱然山體艇與居民妥點(diǎn)相接雨的沿3油0米等舊高線控飄制，其運(yùn)它部分筍按25湖米等高兔線控制脾。景區(qū)外范柿圍：4.庫(kù)85平方己公里高程現(xiàn)狀資源挖掘1.山地資源規(guī)劃范扒圍：8稻.59暑平方公雷里坡度分土析朝陽(yáng)片區(qū)侮內(nèi)坡勢(shì)如掉圖：本次規(guī)放劃以坡混度基本暫小于20%為原則確太定規(guī)劃范丈圍，并與栗花果山高忍爾夫國(guó)際氏俱樂(lè)部邊讓界重合。規(guī)劃范夜圍面積淺為8.濾59平免方公里魯。小于10%10%-20%20%-30%大于30%坡度現(xiàn)狀資源挖掘1.山地資源坡向分析片區(qū)用地貝以北坡為扭主，如圖碌：東北西北西南東南沿新港城講大道觀朝慌陽(yáng)，背山幟的北向坡仙用地也更輪易成為景侍觀視覺(jué)焦艘點(diǎn)。坡向現(xiàn)狀資源挖掘2.水體資源黃泥塘水庫(kù)新縣水庫(kù)朝陽(yáng)水庫(kù)西山水庫(kù)西山水庫(kù)劉巷水塘“連云攀港東北幕城區(qū)排槽水規(guī)劃街”中確定的笨四條主要匪河道朝陽(yáng)三號(hào)溝：河底寬40米河底高程-0.8～-1.5米邊坡1：2.5朝陽(yáng)五號(hào)溝：河底寬15米河底高程-0.9～-1.2米邊坡1：2.5黃泥塘?xí)鴰?kù)溢洪道：14米斷面凈寬水深3.0米新縣水庫(kù)溢洪道：13米斷面凈寬水深2.0米片區(qū)水簽資源豐旨富，可閥分為：自然水系右——匯水稼山澗人工水系適——水庫(kù)赴、水塘人工水系港——排洪抱溝渠現(xiàn)狀資源挖掘3.旅游資源長(zhǎng)澗太白澗白龍澗玉女峰風(fēng)竊景區(qū)片區(qū)旅游鉆資源豐富粘：以花果琴山為發(fā)齡源的山貞澗，共相6條太白澗，班長(zhǎng)澗，白婚龍澗……以花果山沾支脈圍合舟的山凹，束共6處山凹坡影度均在乒20%句以下，穩(wěn)現(xiàn)狀以棕果林、包茶園為萍主區(qū)內(nèi)人枝工水體再，共5嬸處新縣，禍朝陽(yáng)，肥黃泥塘鏟……旅游資猜源環(huán)山怎分布，腐之間難甜以通達(dá)續(xù)?，F(xiàn)狀資源挖掘4.景觀視線根據(jù)《云嘴臺(tái)山風(fēng)景螞名勝區(qū)總栗體規(guī)劃(麥修編)》恥中關(guān)于城編景協(xié)調(diào)規(guī)銀劃的要求腎，玉女峰舒的城景協(xié)調(diào)吹發(fā)展景觀表控制模型如下。由玉女峰俯瞰視線幻玉可分為：不可見(jiàn)或區(qū)；視覺(jué)重要篇區(qū)域；建翼筑高度小董于9米視覺(jué)中筍心區(qū)域塘：建筑漂高度小昂于18擇米綠地率園大于5文0%現(xiàn)狀資源挖掘5.土地利用現(xiàn)狀現(xiàn)狀用地平衡表序號(hào)用地性質(zhì)用地代號(hào)面積（公頃）比例1居住建筑用地R175.6920.442公共建筑用地C19.232.24其中行政管理用地C13.240.38教育機(jī)構(gòu)用地C28.711.01文體科技用地C32.430.28醫(yī)療保健用地C42.290.27商業(yè)金融用地C52.560.303生產(chǎn)建筑用地M22.262.59其中二類工業(yè)用地M20.430.05三類工業(yè)用地M321.832.544道路廣場(chǎng)用地S30.503.55其中道路用地S130.503.555公用工程設(shè)施用地U6.460.75其中公用工程用地U16.460.756綠化用地G5.780.67其中公共綠地G15.780.677水域和其他用地E599.5769.76其中水域E1100.2111.66農(nóng)林種植地E2499.3658.10其中耕地

228.0826.54園地

271.2831.568總計(jì)859.49100.00規(guī)劃范圍砍總用地面鬧積859.穩(wěn)49公頃。其屆中已建設(shè)健用地25鵲9.92穗公頃，占兄31%，屬其他用地真599.攪57公頃尺，占69碑%，未建尚設(shè)用地中湖水域占1躺7%，園傷地占45吸%，耕地榨占38%攪。先期最適曉于開(kāi)發(fā)的鐘是耕地，柴約228飄公頃，3顆420畝董。環(huán)山園地籠可保護(hù)性帆開(kāi)發(fā)，約端271公翁頃，40樓65畝?，F(xiàn)狀資源挖掘6.現(xiàn)狀建筑鎮(zhèn)內(nèi)建賭設(shè)主要蘆圍繞水此面和主吹要道路截布置。居住建筑丑以2層獨(dú)舞棟院落式舟建筑為主窯，部分建鋤筑質(zhì)量較悉好工業(yè)建西筑質(zhì)量廁相對(duì)較薯差，多料為90做年代左社右的簡(jiǎn)駛易廠房公共服務(wù)仙設(shè)施可滿俯足村鎮(zhèn)需傘求，但無(wú)賤力支撐后財(cái)期開(kāi)發(fā)。晚現(xiàn)狀有：院鎮(zhèn)政府、純村委會(huì)、項(xiàng)會(huì)堂、衛(wèi)癥生院、警雅務(wù)站、中算學(xué)、小學(xué)桂、幼兒園導(dǎo)等近期重毯點(diǎn)建設(shè)齊項(xiàng)目朝陽(yáng)安置小區(qū)鎮(zhèn)政府朝陽(yáng)會(huì)堂朝陽(yáng)小學(xué)娘娘廟朝陽(yáng)衛(wèi)生院村委會(huì)朝陽(yáng)中學(xué)西山小學(xué)朝陽(yáng)鎮(zhèn)小學(xué)朝陽(yáng)醫(yī)院朝陽(yáng)水廠現(xiàn)狀建筑面積統(tǒng)計(jì)表序號(hào)村莊名稱建筑面積（平方米）居住工業(yè)1西莊109181.346725.702劉巷115871.284727.053韓李114253.8424648.444張莊65492.04361.565朝東104993.131474.406新縣149045.9918551.427尹宋50448.372375.79總計(jì)709286.0058864.36768150.36自身資源要素7.現(xiàn)狀人口朝陽(yáng)鎮(zhèn)令共轄箭7個(gè)吉行政村居住人護(hù)口約1.6萬(wàn)人現(xiàn)狀總巷建筑面溜積為76.8宮2萬(wàn)平方米過(guò)，其中居沙住建筑面堂積為70星.93萬(wàn)爸平方米，楚工業(yè)建筑棋面積為5稱.89萬(wàn)朝平方米。村莊人口統(tǒng)計(jì)表序號(hào)村莊名稱人口戶數(shù)1西莊332711022劉巷24508343韓李23947904張莊18605845朝東19966766新縣2638995合計(jì)160875456自身資源要素1.道路交通新港城大心道是規(guī)劃意區(qū)主要哲的對(duì)外初聯(lián)系通鋪道鎮(zhèn)內(nèi)主要射道路包括朝陽(yáng)路和前進(jìn)路，均為1州2-15臭米寬的水惡泥路面現(xiàn)狀規(guī)劃偽區(qū)存在兩脅個(gè)對(duì)外聯(lián)掏系的交通專出入口，易根據(jù)“佟圩汗路南段邪市政工誰(shuí)程（跨莫鐵路橋秩）”設(shè)計(jì)，可點(diǎn)增加佟圩足路出入口村莊道暈路為3狐-7米輪寬的水見(jiàn)泥路或酒土路小結(jié)：碧朝陽(yáng)片奇區(qū)的現(xiàn)狀業(yè)判斷整體山常形將片級(jí)區(qū)三面蔬環(huán)抱，引在山腳幅形成多慚個(gè)山凹氧地。山澗資源筑優(yōu)美，水減庫(kù)資源只債能單邊利詢用，需要愈保證排洪忘要求。旅游資妙源環(huán)山攻分布，劈燕資源間敢聯(lián)系較辨弱。村鎮(zhèn)建設(shè)廟程度較高漫，遠(yuǎn)期拆嘉遷不可避爽免?，F(xiàn)狀道路瓶與配套設(shè)賓施不能支碧撐未來(lái)的嫂開(kāi)發(fā)建設(shè)春。Cha飼pte獎(jiǎng)r1片區(qū)發(fā)展銷條件解讀Chap掏ter2城市發(fā)添展需求謀研判Cha壟pte搜r3總體定位遵與發(fā)展策安略Chap曬ter5規(guī)劃布碼局與行版動(dòng)計(jì)劃Cha肅pte肢r4現(xiàn)狀資仇源挖掘一.生態(tài)提保護(hù)的用擠地選擇規(guī)劃布局1.布局構(gòu)思參照《城撲市水系規(guī)或劃規(guī)范》蕉《連云港燃東部城區(qū)建排水規(guī)劃礦》,本次培規(guī)劃按以大下原則進(jìn)鞋行用地選吵擇：1.水仔體保護(hù)太白澗生塑態(tài)防護(hù)帶鉛：150傍米；其他山澗幼生態(tài)防護(hù)肅帶：10樸0米；水庫(kù)保宵護(hù)帶：族堤頂以律外50禁米；黃泥塘胸溢洪道豎：14三米寬溢領(lǐng)洪道，遺兩側(cè)各怖留6米獲防護(hù)帶促；新縣水庫(kù)筋溢洪道：音13米寬券溢洪道，霜兩側(cè)各留土6米防護(hù)堪帶；朝陽(yáng)三求號(hào)溝：壯因本片翁區(qū)位于雖上游，營(yíng)故設(shè)河妄道寬度糠為30嗽米，兩晉側(cè)各留霧10米努防護(hù)帶么；朝陽(yáng)五廈號(hào)溝：框20米歐河道，煮兩側(cè)各逃10米紗防護(hù)帶桃；2.山惕體保護(hù)風(fēng)景名殲勝區(qū)保卷護(hù)線內(nèi)祝選擇性淚開(kāi)發(fā)3.適唯建用地瞧。中心城區(qū)二.分億層變化扁的功能攏布局規(guī)劃布局1.布局構(gòu)思新港城大道佟圩路花果山分層變化的布局嚼構(gòu)思1.沿銅城市干雹道布局殖商務(wù)公膨園及創(chuàng)緩智社區(qū)體現(xiàn)城棕市通道偏沿線及竿片區(qū)入醒口節(jié)點(diǎn)扭的門戶欺性減弱商輕務(wù)服務(wù)世業(yè)的的之外向交婆通需求偏對(duì)內(nèi)部倒的干擾就近承接熱電子物流踢與研發(fā)2.環(huán)山山伏坳布局壺自然型鞭旅游產(chǎn)除品利用山奶澗、果酸林等一楚級(jí)景觀察資源滿足風(fēng)景斤區(qū)自然資印源的保護(hù)慘的要求與風(fēng)景區(qū)侵太白澗觀練光線路對(duì)室接3.圍繞水體底布局人工隸型旅游產(chǎn)概品利用水體萍資源吸引眾度假酒店冰的投資有利于形航成特色的趙濱水建筑區(qū)界面4.中心布徐局商業(yè)華服務(wù)與鞏居住配進(jìn)套現(xiàn)狀本地讓居民生活刪的人氣地查區(qū)輻射南憶北兩層血，實(shí)現(xiàn)同配套共耐享處于游客露的必經(jīng)之視地，促進(jìn)寧小鎮(zhèn)旅游魚(yú)業(yè)轉(zhuǎn)型。1.區(qū)臟域角色緊鄰核皺心城區(qū)更的“世箱外桃源釘、價(jià)值仔洼地”體現(xiàn)片區(qū)飾的價(jià)值潛捆力，保障縣公共資源2.外部交講通交通網(wǎng)絡(luò)場(chǎng)的幾何中寒心，與對(duì)組外交通出遞入口將交通聯(lián)呀通的時(shí)挽序與片鈔區(qū)整體換控制相網(wǎng)結(jié)合3.自然割人文觀海通廊搏上的視覺(jué)自中心，城死市潛在的還“名片”隨地區(qū)體現(xiàn)城市傭特質(zhì)，協(xié)卻調(diào)現(xiàn)狀景荒觀的保護(hù)兼與利用，4.旅游段功能連接旅游督產(chǎn)品環(huán)的炮重要節(jié)點(diǎn)區(qū)內(nèi)外旅秧游資源關(guān)叼聯(lián)度較弱5.外圍宮產(chǎn)業(yè)有為產(chǎn)業(yè)減園提供服滲務(wù)的空間陪優(yōu)勢(shì)避免與資城市其浙它區(qū)域嬌同質(zhì)競(jìng)懷爭(zhēng)玉女峰花果山商務(wù)公杜園及創(chuàng)橫智社區(qū)自然型歡旅游產(chǎn)影品人工型門旅游產(chǎn)掏品商業(yè)服沸務(wù)與居繞住配套規(guī)劃布局1.布局構(gòu)思南北花果山商務(wù)公園及創(chuàng)智社區(qū)自然型旅游產(chǎn)品人工型旅游產(chǎn)品商業(yè)服務(wù)與居住配套自然山體向小鎮(zhèn)風(fēng)貌向城市風(fēng)貌的過(guò)渡二.分層制變化的功用能布局規(guī)劃布局1.布局構(gòu)思中心城區(qū)花果山玉女峰花果山新港城大道佟圩路商務(wù)公園及創(chuàng)智社區(qū)自然型旅游產(chǎn)品人工型旅游產(chǎn)品商業(yè)服務(wù)與居住配套二.分層丑變化的功抓能布局規(guī)劃布局1.布局構(gòu)思三.向心壟珠連的空貓間結(jié)構(gòu)向心珠連的空間結(jié)鄰構(gòu)1.向心湊結(jié)構(gòu)便于中心輛的利用，潛外圍功能鄭組圖圍繞蔽核心商服滔組團(tuán)布局各組團(tuán)諒內(nèi)部均算有各自事的次級(jí)練服務(wù)核蜘心或景晉觀核心案，組團(tuán)括內(nèi)也呈不向心布思局規(guī)劃布局1.布局構(gòu)思向心珠連的空間結(jié)連構(gòu)1.向綱心結(jié)構(gòu)便于中旱心的利陷用，外進(jìn)圍功能蒸組圖圍尺繞核心去商服組換團(tuán)布局各組團(tuán)境內(nèi)部均姨有各自致的次級(jí)議服務(wù)核繳心或景字觀核心每，組團(tuán)傅內(nèi)也呈葡向心布銅局2.縱向珠連:串聯(lián)了片區(qū)未單來(lái)主入帥口,佟圩路港下線橋小鎮(zhèn)的商低業(yè)、文化炭中心朝陽(yáng)水庫(kù)太白澗景逼區(qū),玉女峰景橫區(qū)沿線設(shè)討立景觀留節(jié)點(diǎn),在主入口與玉女拉峰頂間燥形成視撒廊3.橫向珠連:串聯(lián)了片區(qū)外緞的高爾回夫度假汪區(qū)預(yù)留與腫勝利片秋區(qū)的接?？谄瑓^(qū)內(nèi)的購(gòu)各旅游設(shè)右施花果山侵北入口太白澗起景區(qū)三.向心蒸珠連的空杜間結(jié)構(gòu)規(guī)劃布局1.布局構(gòu)思四.外通無(wú)內(nèi)環(huán)的道剃路設(shè)計(jì)外通內(nèi)環(huán)的道路設(shè)奧計(jì)1.外多通保留現(xiàn)狀幼朝陽(yáng)路與執(zhí)前進(jìn)路引入佟涂圩路2.內(nèi)環(huán)以半環(huán)路扔的形式引眾導(dǎo)外部車孕流，連接柏各組團(tuán)環(huán)山旅游切專線，連懇接旅游景立點(diǎn)，利用嚷高程變化孔提供觀景茶體驗(yàn)沿主干悠道設(shè)置耐輔路，亭分流產(chǎn)配業(yè)交通通過(guò)放乞射狀支第路連接鄉(xiāng)豐兩條環(huán)唯線環(huán)線上環(huán)掛組團(tuán)形內(nèi)部路在商業(yè)衰核心設(shè)硬置步行繭商業(yè)街規(guī)劃布局1.布局構(gòu)思四.外謎通內(nèi)環(huán)財(cái)?shù)牡缆窊踉O(shè)計(jì)規(guī)劃布局1.布局構(gòu)思交叉口澇與道路才斷面情濕趣化人拍性化設(shè)竭計(jì)，注續(xù)重步行叮的舒適召度，降及低車速岸，與片往區(qū)舒緩?fù)?、閑逸比的風(fēng)貌而相符，盯使市民踩能體驗(yàn)輕到非城晨市的感琴覺(jué)。四.外通先內(nèi)環(huán)的道扇路設(shè)計(jì)規(guī)劃布局與行動(dòng)計(jì)劃1.布局構(gòu)思五.縱橫作交錯(cuò)的開(kāi)洲放空間縱橫交成錯(cuò)的開(kāi)放空勁間1.友縱向廊椅道沿水系艷建設(shè)濱溝河公園課，打通躺城市與差花果山惑間的景卸觀通廊緣瑞，提供子感知山橫水的公陵共空間璃，吸引燙外部人貼流2.橫向廊道沿環(huán)路勁提供宜校人綠化遇景觀，字連接各別縱向通仁廊，形泛成輔助的公共空軋間3.開(kāi)放節(jié)童點(diǎn)在水庫(kù)、夕水塘外圍元建設(shè)開(kāi)放連公園，保故障大眾的歉親水要求在商務(wù)攪園區(qū)內(nèi)益部設(shè)立鹽街頭公蹄園，提艱供商務(wù)醬休憩空候間規(guī)劃布局2.規(guī)劃方案規(guī)劃方艦案一規(guī)劃建設(shè)用地平衡表（一）序號(hào)用地性質(zhì)用地代碼面積（公頃）比例（%）1居住用地R126.5414.72其中二類居住用地R2123.3014.35其中住宅用地R21114.3813.31中小學(xué)托幼R(shí)228.921.04商住用地R21+C213.240.382公共設(shè)施用地C201.9823.50其中行政辦公用地C11.160.13商業(yè)用地C2124.072.80服務(wù)業(yè)用地C2412.391.44旅館業(yè)用地C2561.867.20文化娛樂(lè)用地C30.780.09醫(yī)療衛(wèi)生用地C51.580.18教育科研設(shè)計(jì)用地C698.9211.51文物古跡用地C71.220.143道路廣場(chǎng)用地S88.1210.25其中道路用地S182.609.61廣場(chǎng)用地S23.040.35社會(huì)停車場(chǎng)庫(kù)用地S32.480.294市政公用設(shè)施用地U3.560.41其中供水用地U111.460.17供電用地U121.900.22其它交通設(shè)施用地U290.200.025綠地G439.2951.11其中公共綠地G1439.2951.11其中公園G11246.6628.70主題公園G11162.2718.88街頭綠地G1230.363.536總計(jì)859.49100.00規(guī)劃布局2.規(guī)劃方案密度分區(qū)1.高憐密度區(qū)多層建庫(kù)筑，較婆高密度2.中密度區(qū)多層或確低層建顫筑，密膜度適中3.低密度波區(qū)以低層碼建筑為綢主，局頑部多層象，保持逼較低的倦建筑密澇度4.保護(hù)區(qū)保護(hù)性紐奉開(kāi)發(fā)商務(wù)\維創(chuàng)智組羅團(tuán)商業(yè)居住姐中心組團(tuán)人工型旅零游產(chǎn)品組胳團(tuán)自然型旅法游產(chǎn)品組策團(tuán)規(guī)劃布局3.各組團(tuán)說(shuō)明組團(tuán)規(guī)劃布局3.分區(qū)說(shuō)明商務(wù)\創(chuàng)稈智組團(tuán)商務(wù)、創(chuàng)尿智組團(tuán)總?cè)彰娣e越2槳15公頃愿（凈用地廈）各街坊規(guī)佳模在40柜-50公昏頃約等于1鄰個(gè)寶山羅遭森寶商務(wù)未中心（4命0公頃）孟可一體出臺(tái)讓約等于3靜個(gè)南京吉慣山思圍商守務(wù)公園一制期（13刪公頃）可票分塊出讓組團(tuán)采巨用圍合矮方式,怕中心布詢局公共填建筑與盜公園容積率控探制在0.棄5-1之達(dá)間建筑高度揉在20米趣以下南京吉山思圍商務(wù)公園40公頃科技園林創(chuàng)意界面院落采用中式布局的建筑院落，使用高技派金屬+玻璃的建筑表皮,圍合充滿創(chuàng)意雕塑的小公園,塑造具有科技和綠色特質(zhì)的環(huán)境風(fēng)貌。規(guī)劃布局3.分區(qū)說(shuō)明商業(yè)居斯住中心叛組團(tuán)中心組團(tuán)亡總面積約含227公梯頃（凈用鑄地）其中商走業(yè)25陵公頃連接佟濁圩路主停入口布證局廣場(chǎng)油與步行賭街區(qū),訴凸現(xiàn)旅咱游小鎮(zhèn)讓的特色倡購(gòu)物環(huán)感境通過(guò)前進(jìn)根路商住連需接次級(jí)商寨業(yè)節(jié)點(diǎn)容積率控擦制在0.粱8-1.揪2之間建筑高殲度在2賣0米以粒下尺度青磚水街步行坡頂連續(xù)騎樓聚合山墻從造型、材質(zhì)、色彩等方面提取傳統(tǒng)建筑中的要素，采用現(xiàn)代的建筑設(shè)計(jì)手法，塑造具有小鎮(zhèn)感受和地區(qū)文化特色的建筑風(fēng)貌。規(guī)劃布局3.分區(qū)說(shuō)明人工型旅蜂游產(chǎn)品組熄團(tuán)人工型含旅游產(chǎn)件品組團(tuán)約總面積環(huán)約38慚9公頃鉛（凈用孤地）其中綠地盒,水體共罵121公餅頃可出讓2竿68公頃充分利襲用水體受資源,浴將度假品,居住焰環(huán)水而豆布保證親水弓空間免費(fèi)稠向給大眾功開(kāi)放在發(fā)展濱估水酒店的兩基礎(chǔ)上,狗還可引進(jìn)作”會(huì)所經(jīng)勵(lì)濟(jì)”(溫爭(zhēng)泉會(huì)所\調(diào)SPA會(huì)洪所\紅酒蹄會(huì)所\餐脖飲會(huì)所)毅為企業(yè)家籌與高管服輸務(wù).容積率控藏制在0.釘5以下建筑高團(tuán)度在1再5米以侍下商務(wù)會(huì)所/雪茄會(huì)所/高爾夫會(huì)所/游艇會(huì)所/高爾夫會(huì)所/私人會(huì)所/行業(yè)會(huì)所/企業(yè)會(huì)所餐飲/酒吧/雪茄/高爾夫/游艇/臺(tái)球/景觀/游泳/SPA/藝術(shù)/古玩/藏品歷史/藝術(shù)/古典/精致/老洋房/時(shí)尚/高端品牌/展覽/演講/會(huì)議/沙龍結(jié)合不同的主題，提供不同風(fēng)格與體驗(yàn)的建筑內(nèi)外環(huán)境，設(shè)置項(xiàng)目的投資門檻，為企業(yè)決策層、管理層交換商機(jī)、尋找合作機(jī)會(huì)提供有吸引力的社交空間。規(guī)劃布局3.分區(qū)說(shuō)明自然型旅胸游產(chǎn)品組利團(tuán)自然型復(fù)旅游產(chǎn)編品組團(tuán)說(shuō)總面積疾約35閃3公頃夏（凈用億地）其中生堂態(tài)保護(hù)拍綠地共鄉(xiāng)豐78公住頃可出讓2很75公頃以生態(tài)?；妥o(hù)為前提頃開(kāi)發(fā)，山逃澗兩側(cè)用喇地保持現(xiàn)互狀，只能偉進(jìn)行生態(tài)謝恢復(fù)。主擔(dān)題公園用電地開(kāi)發(fā)必取須保持現(xiàn)箏狀50%猾的植被。禁止建設(shè)渡永久建筑康物，只能層設(shè)置構(gòu)筑萬(wàn)物，且高擦度控制在早15米以姓下。比較方案向心結(jié)構(gòu)片層結(jié)構(gòu)方案二規(guī)劃布局與行動(dòng)計(jì)劃功能分區(qū)方案二規(guī)劃布局與行動(dòng)計(jì)劃道路設(shè)計(jì)方案二規(guī)劃布局與行動(dòng)計(jì)劃技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃建設(shè)用地平衡表（二）序號(hào)用地性質(zhì)用地代碼面積（公頃）比例（%）1居住用地R144.2316.78其中二類居住用地R2133.6015.54其中住宅用地R21124.7814.52中小學(xué)托幼R(shí)228.821.03商住用地R21+C2110.631