三水xx廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)建議

三水xx廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)建議項(xiàng)目自對(duì)外開(kāi)展招商工作以來(lái)，招商進(jìn)度一直比較緩慢，再加上來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的打壓及工程施工的進(jìn)度，步伐進(jìn)一步放緩。面對(duì)內(nèi)外的各種壓力，要想加快項(xiàng)目招商進(jìn)度，本案認(rèn)為有必要制造營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)作為契機(jī)，引爆媒體炒作，并加強(qiáng)推廣力度，以拉動(dòng)招商工作的進(jìn)一步開(kāi)展。一、項(xiàng)目外部環(huán)境分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目所在地區(qū)——樂(lè)平鎮(zhèn)為三水重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)，樂(lè)平鎮(zhèn)的交通道路便捷順暢，加上其地理位置優(yōu)越。樂(lè)平吸引了包括本項(xiàng)目及寶盈時(shí)代廣場(chǎng)、范湖廣場(chǎng)、金四季美食城等幾大商業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)駐。加上樂(lè)平鎮(zhèn)原有的小型商業(yè)圈，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)的同行領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)激烈。金四季美食城，建成以餐飲為主，集娛樂(lè)、休閑、商貿(mào)、酒店為主要業(yè)態(tài)定位的大型綜合型商用物業(yè)。建成后將定位成為三水最大規(guī)模的國(guó)際化美食中心。寶盈時(shí)代廣場(chǎng)是三水工業(yè)園區(qū)的重點(diǎn)招商項(xiàng)目，三水首個(gè)集休閑廣場(chǎng)、現(xiàn)代運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、主題晚會(huì)場(chǎng)、產(chǎn)品推介場(chǎng)、嘉年華會(huì)場(chǎng)于一體的大型露天戶外廣場(chǎng)，是三水一個(gè)頗具規(guī)模和檔次的廣場(chǎng)。樂(lè)平鎮(zhèn)現(xiàn)有客戶消費(fèi)分析樂(lè)平鎮(zhèn)位于佛山市三水區(qū)中部，與廣州市花都區(qū)、佛山市南海區(qū)獅山鎮(zhèn)接壤，總面積198.5平方公里，戶籍人口約7.5萬(wàn)人。同時(shí)樂(lè)平鎮(zhèn)近年一直致力打造工業(yè)園區(qū)，從04年開(kāi)始，樂(lè)平鎮(zhèn)政府加大招商引資工作，該區(qū)域內(nèi)加工型工業(yè)林立。樂(lè)平鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)的外來(lái)勞動(dòng)務(wù)工人口占到全鎮(zhèn)人口一定份額的比例。從現(xiàn)在樂(lè)平鎮(zhèn)所擁有的人口素質(zhì)來(lái)看其需要商業(yè)檔次，全區(qū)內(nèi)主要所需的主要以中低檔次的商業(yè)服務(wù)。其服務(wù)類型集中于購(gòu)物、餐飲及娛樂(lè)當(dāng)中。樂(lè)平鎮(zhèn)潛在客戶消費(fèi)分析雖然樂(lè)平鎮(zhèn)定位于工業(yè)園區(qū)重鎮(zhèn)，但其工業(yè)類型對(duì)環(huán)境及空氣污染程度較低，而且區(qū)內(nèi)交通非常便利。加上樂(lè)平鎮(zhèn)的規(guī)劃合理，住宅用地與工業(yè)用地分開(kāi)。所以樂(lè)平鎮(zhèn)的商品房開(kāi)發(fā)一直備受追捧。3000元/平方米的均價(jià)更是吸引到區(qū)外的消費(fèi)者計(jì)劃或已在樂(lè)平鎮(zhèn)定居。而這部分的顧客就是區(qū)內(nèi)客戶中潛在消費(fèi)群體主要力量。到樂(lè)平鎮(zhèn)購(gòu)房定居的家庭主要以中等收入家庭為主，從其對(duì)商業(yè)服務(wù)要求來(lái)看，區(qū)內(nèi)的中等甚至低等的商業(yè)服務(wù)根本無(wú)法滿足其消費(fèi)需求。如果日后的樂(lè)平鎮(zhèn)的潛在客戶量越大，這種中高等檔次商業(yè)需求缺口就越大。樂(lè)平鎮(zhèn)便利的交通網(wǎng)絡(luò)是吸引置業(yè)或投資客戶選擇樂(lè)平樓市的一大優(yōu)勢(shì)，而該優(yōu)勢(shì)同時(shí)也是區(qū)內(nèi)商業(yè)圈招攬區(qū)外消費(fèi)者的又一有利條件。從與西南城區(qū)商業(yè)服務(wù)對(duì)比中來(lái)看，同等檔次的商業(yè)服務(wù)對(duì)于蘆苞、范湖、南海官窯、和順等地區(qū)無(wú)疑是更有吸引力，甚至輻射到佛山、廣州等地，輻射消費(fèi)群體接近50萬(wàn)人。二、項(xiàng)目?jī)?nèi)部分析1、項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)招商工作支撐及推廣工作進(jìn)展。項(xiàng)目目前的招商中心設(shè)置在相隔樂(lè)平大道的【錦溢華庭】銷(xiāo)售中心內(nèi)，負(fù)責(zé)招商接待人員2名（尚未接受專業(yè)培訓(xùn)，招商工作經(jīng)驗(yàn)尚淺）。物料有前期招商宣傳單張，尚未有規(guī)劃模型；前期進(jìn)行的推廣工作包括：已在三水區(qū)域投放第一期的電視招商廣告，在三水、南海分別投放了單張夾報(bào)及手機(jī)短信投放；戶外廣告在最前期時(shí)設(shè)置大型工地圍墻廣告，但現(xiàn)已拆除，現(xiàn)時(shí)只有購(gòu)物中心建筑排柵的大型戶外廣告，另正在制作園林酒樓的大型樓頂廣告、樓體廣告及招商手冊(cè)。2、項(xiàng)目招商情況現(xiàn)正進(jìn)行咨詢登記階段，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)客戶登記數(shù)據(jù)，從2009年10月至11月16日，項(xiàng)目來(lái)電咨詢累計(jì)17批；來(lái)訪咨詢累計(jì)101批。其中24位客戶經(jīng)營(yíng)意2、對(duì)應(yīng)策略。商家成功進(jìn)駐，項(xiàng)目引爆招商商家成功進(jìn)駐，項(xiàng)目引爆招商區(qū)內(nèi)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈項(xiàng)目推廣力度不足項(xiàng)目招商條件吸引力不強(qiáng)樹(shù)立品牌，主動(dòng)尋找巨頭商家，率先引入品牌商家加大階段性推廣力度；增加推廣宣傳渠道，如電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)等適當(dāng)提高招商優(yōu)惠政策，以吸引更多商家進(jìn)駐缺乏設(shè)置正式的招商中心在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置招商中心，營(yíng)造項(xiàng)目招商氛圍缺乏受過(guò)專業(yè)培訓(xùn)的招商人員導(dǎo)入專業(yè)招商人員新鮮血液，灌輸現(xiàn)有招商人員，提升素質(zhì)缺乏總體模型現(xiàn)場(chǎng)展示制作項(xiàng)目總體模型，務(wù)求令商戶進(jìn)入招商中心感受項(xiàng)目的規(guī)模原因?qū)Σ吣康臓I(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)2010年1月17日招商中心啟動(dòng)2010年1月17日招商中心啟動(dòng)2010年5月1日廣場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)招商率達(dá)80%以上，大型商家進(jìn)駐，帶動(dòng)其它知名店、名牌店進(jìn)駐。展開(kāi)隆重的開(kāi)業(yè)儀式。招商中期的宣傳推廣工作，如：電視、電臺(tái)、短信、戶外、網(wǎng)絡(luò)、新聞炒作，大型著名商家進(jìn)駐信息發(fā)布，以吸引更多的商家進(jìn)駐等招商中心建設(shè)、裝修、家私購(gòu)置、物料準(zhǔn)備，模型的制作、修改、進(jìn)場(chǎng)安裝等前期的宣傳推廣工作（電視、電臺(tái)、短信、戶外、網(wǎng)絡(luò)、新聞炒作等）、場(chǎng)地布置、招商方案確定等一系列工作的準(zhǔn)備、制作、發(fā)布。招商率達(dá)80%以上，大型商家進(jìn)駐，帶動(dòng)其它知名店、名牌店進(jìn)駐。展開(kāi)隆重的開(kāi)業(yè)儀式。招商中期的宣傳推廣工作，如：電視、電臺(tái)、短信、戶外、網(wǎng)絡(luò)、新聞炒作，大型著名商家進(jìn)駐信息發(fā)布，以吸引更多的商家進(jìn)駐等招商中心建設(shè)、裝修、家私購(gòu)置、物料準(zhǔn)備，模型的制作、修改、進(jìn)場(chǎng)安裝等前期的宣傳推廣工作（電視、電臺(tái)、短信、戶外、網(wǎng)絡(luò)、新聞炒作等）、場(chǎng)地布置、招商方案確定等一系列工作的準(zhǔn)備、制作、發(fā)布。 策略核心：設(shè)立項(xiàng)目的招商中心，并展開(kāi)啟動(dòng)儀式。本案充分考慮到公司的另一個(gè)工作重點(diǎn)——錦盈嘉園二期發(fā)售及春節(jié)節(jié)點(diǎn)因素，建議項(xiàng)目招商中心的啟動(dòng)日期定于2010年1月17日。設(shè)立招商中心前期加強(qiáng)項(xiàng)目的推廣宣傳力度。通過(guò)宣傳炒作，增加商家及投資者對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知程度。 項(xiàng)目階段性推廣渠道。主動(dòng)尋求商家主動(dòng)尋求商家新聞炒作新聞炒作短信群發(fā)短信群發(fā)項(xiàng)目階段性推廣渠道項(xiàng)目階段性推廣渠道戶外廣告電視廣告戶外廣告電視廣告圍墻廣告電臺(tái)廣告圍墻廣告電臺(tái)廣告網(wǎng)絡(luò)宣傳DM單張網(wǎng)絡(luò)宣傳DM單張鑒于項(xiàng)目目前還沒(méi)有品牌商家進(jìn)駐，本案建議招商中心啟動(dòng)前期要做好引進(jìn)品牌商家工作，主動(dòng)與有品牌效應(yīng)的企業(yè)聯(lián)系，力爭(zhēng)能夠率先引進(jìn)幾家品牌商家，增強(qiáng)項(xiàng)目的投資氛圍。宣傳渠道應(yīng)該重點(diǎn)針對(duì)：戶外廣告、電臺(tái)、電視、新聞炒作；其它輔助宣傳包括：短信、網(wǎng)絡(luò)、DM等。5、建議主動(dòng)聯(lián)系業(yè)態(tài)。主動(dòng)尋求商家主動(dòng)尋求商家大型超市、百貨西式連鎖快餐、特色餐飲名牌服飾、品牌鞋業(yè)、運(yùn)動(dòng)型等大型酒樓較大型電器、手機(jī)商家休閑娛樂(lè)項(xiàng)目需要引進(jìn)大品牌商家，才能營(yíng)造商業(yè)濃厚氣氛，其品牌進(jìn)駐必然帶動(dòng)項(xiàng)目區(qū)域的投資氛圍和人氣。四、招商中心啟動(dòng)準(zhǔn)備工作招商中心外圍包裝：招商中心指示牌；停車(chē)位導(dǎo)示牌；充氣拱門(mén)；彩旗；門(mén)前花籃；門(mén)面、外圍噴畫(huà)；招商中心室內(nèi)包裝：項(xiàng)目規(guī)劃模型；商家洽談區(qū)域包裝(視區(qū)域面積擺放交談桌椅)；場(chǎng)內(nèi)氣氛營(yíng)造相關(guān)音樂(lè)器材；盆景擺放；室內(nèi)吊旗；招商中心啟動(dòng)儀式場(chǎng)地內(nèi)外包裝設(shè)計(jì)：儀式平臺(tái)及背景畫(huà)；紅地毯；嘉賓臨時(shí)座位；儀式平臺(tái)前臺(tái)裝飾布置；廣播