二手房的稅費種類與計算方法

二手房的稅費種類與計算方法房產(chǎn)經(jīng)紀人操作實務之----------授課人：郭劍榮稅費第一頁，共四十七頁。

二手房的稅費種類

與計算方法

作為一名優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀人，不但要對二手房的稅費了如指掌，還要能最快最準確的計算出一套房產(chǎn)的交易所產(chǎn)生的所有費用。這也是體現(xiàn)你專業(yè)的一種表達方式。第二頁，共四十七頁。第一節(jié)稅法的基礎知識第三頁，共四十七頁。第一節(jié)稅法的基礎知識稅法是調(diào)整稅收征納關系的法律規(guī)范的總稱第四頁，共四十七頁。第一節(jié)稅法的基礎知識

依據(jù)國家社會職能參與剩余產(chǎn)品的分配的一種規(guī)范形式稱之為稅收第五頁，共四十七頁。第一節(jié)稅法的基礎知識換言之：為了國家實現(xiàn)他的社會職能，國家憑借其政治權(quán)力，按照有關規(guī)定無償取得財政收入的一種形式，因此稅收具有強制性，是每一個具有納稅能力的公民所應盡的義務。第六頁，共四十七頁。納稅人：是指稅法規(guī)定的直接負有納稅義務的社會組織和個人，是納稅義務和承擔者。每一種稅在稅法中都規(guī)定了特定類型社會組織和個人。當主體符合這一特定資格時就要依法履行納稅義務。第一節(jié)稅法的基礎知識第七頁，共四十七頁。第一節(jié)稅法的基礎知識目前，我國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅、費主要包括:土地出讓金印花稅土地增值稅契稅個人所得稅營業(yè)稅及附加第八頁，共四十七頁。第二節(jié)二手房有關稅費種類第九頁，共四十七頁。第二節(jié)二手房有關稅、費種類契稅第十頁，共四十七頁。契稅契稅：是指土地、房屋、不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，按當事人從方訂立契約時，對產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬承受的單位和個人均為契稅的納稅人。即買方第十一頁，共四十七頁。契稅什么情況下征收契稅：國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。包括：出售、贈予和交換；房屋買賣：贈予、交換。以下方式視為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，予以征收：以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；以土地、房屋權(quán)屬抵債；以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；以預購方式或者預付集資建房方式承受土地房屋權(quán)屬。1993年8月1日起個人購買普通住宅為1.5%，其他3%。2005年6月1日起調(diào)整為以受理時間為準。第十二頁，共四十七頁。第二節(jié)二手房有關稅、費種類個人所得稅第十三頁，共四十七頁。個人所得稅個人所得稅:是國家對公民個人所得所征收的稅即賣方個人出售房地產(chǎn)有增值的,按全額的1.5%計征產(chǎn)權(quán)人住滿五年以上且為唯一家庭生活住房的,經(jīng)申請審核確認后免征轉(zhuǎn)讓前后一年內(nèi)購房的,經(jīng)申請批準后可以納稅保證金形式繳交,轉(zhuǎn)讓方在購房后另行向稅務部門申請退稅。個人已購公有住房和經(jīng)濟適用房免征。第十四頁，共四十七頁。第二節(jié)二手房有關稅、費種類營業(yè)稅及附加第十五頁，共四十七頁。營業(yè)稅及附加營業(yè)稅及附加：通常稱為兩稅一費，包含營業(yè)稅、城市建設維護稅和教育附加費營業(yè)稅：是對提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人開征的一種稅城市建設維護稅隨增值稅、消費稅和營業(yè)稅附征并專門用于城市建設的一種特別目的稅教育費附加是隨增值稅、消費稅和營業(yè)稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅第十六頁，共四十七頁。營業(yè)稅及附加銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為5%城市建設維護稅和教育費附加因城市的不同每個地方都有差異。廈門為0.5%+0.05%共5.55%非住宅出售的按增值額的5.55%計征個人自建自用住房出售的免征涉外的稅率為5.05%個人已購公有住房和經(jīng)濟適用房免征單位房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的按增值額部份征收第十七頁，共四十七頁。營業(yè)稅及附加以產(chǎn)權(quán)證發(fā)證時間或契稅完稅時間起計算個人購買住宅不足五年出售的按全額(成交價或評估價、市場指導價）的5.55%計征，屆滿五年（含五年）出售的普通住宅免征，高檔住宅按增值額的5.55%計征。個人交換房地產(chǎn),視同兩個買賣行為,分別征收。第十八頁，共四十七頁。第二節(jié)二手房有關稅、費種類土地出讓金第十九頁，共四十七頁。土地出讓金土地出讓金是國家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者時所收取的土地權(quán)益，以劃撥方式獲取的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓、抵押等市場行為必須補辦出讓手續(xù)，交納出讓金，方可辦理土地登記，土地出讓金一般一次性支付。但有的土地的出讓金金額巨大、辦理出讓手續(xù)所需的時間較長，所以也有多次支付的形式。其出讓金數(shù)額計算方法如下：第二十頁，共四十七頁。土地出讓金劃撥商品房（商業(yè)、旅館用房除外）轉(zhuǎn)讓的為土地分攤面積20元/㎡個人拆遷安置房轉(zhuǎn)讓的為成交價的4%個人自建私有住房轉(zhuǎn)讓的為成交價的8%其他劃撥用地或限制性出讓用地按規(guī)定先補辦完全出讓手續(xù)，成交價的1%第二十一頁，共四十七頁。第二節(jié)二手房有關稅、費種類印花稅第二十二頁，共四十七頁。印花稅印花稅是對因商事活動、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、接受權(quán)利許可證照等應稅憑證文件為對象所課征的稅。應稅人：雙方各0.05%第二十三頁，共四十七頁。第二節(jié)二手房有關稅、費種類土地增值稅第二十四頁，共四十七頁。土地增值稅從2007年9月1日起對二手房交易開征土地增值稅具體購買房屋的時間，是以個人購買住房取得的契稅繳款書的填發(fā)日期和房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時間按照“孰先”的原則確定。稅率為收入全額的0.5%第二十五頁，共四十七頁。土地增值稅個人轉(zhuǎn)讓非普通住宅（指高檔住宅、別墅、車位、商場、寫字樓等），凡購買滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；購買滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；購買未滿三年的全額征收土地增值稅。個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的，暫免征收土地增值稅。第二十六頁，共四十七頁。第三節(jié)其他費用第二十七頁，共四十七頁。第三節(jié)其他費用交易手續(xù)費第二十八頁，共四十七頁。交易手續(xù)費征收部門：房地產(chǎn)管理局征收辦法如下：住宅6元/㎡辦公樓12元/㎡商場20元/㎡工業(yè)廠房7元/㎡車庫14元/㎡車位300元/個其他用房4元/㎡第二十九頁，共四十七頁。第三節(jié)其他費用權(quán)屬變更登記費第三十頁，共四十七頁。權(quán)屬變更登記費征收部門：房地產(chǎn)管理局征收辦法如下：住宅210元/套，共有權(quán)證2份以上工本費10元/本非住宅300元/宗第三十一頁，共四十七頁。第三節(jié)其他費用其他費用第三十二頁，共四十七頁。其他費用稅花5元/本有按揭的評估費(評估價×0.4%)中介費:實際成交價的2.5%(買方1%,賣方1.5%)代辦費:過戶代辦400元/套,按揭代辦400元/套第三十三頁，共四十七頁。第四節(jié)計算方法第三十四頁，共四十七頁。第四節(jié)計算方法

因為計稅基數(shù)是由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時申報的價格為準，也說是按過戶價來計算，所以我們應該首先得知過戶價格。那過戶價是怎么來得，能否以實際成交價來計算？如何計算？第三十五頁，共四十七頁。第四節(jié)計算方法完整的計算需要提供的以下條件：房產(chǎn)的實際成交總價買方的購買能力即首付能力與付款方式評估價、市場指導價、原購價銀行對房產(chǎn)的貸款限制銀行對買方的貸款限制賣方是否實收、是否為高檔住宅第三十六頁，共四十七頁。第四節(jié)計算方法過戶價計算方法劃分：一次性付款、分期付款的計算方法當一次性付款或分期付款時，因為不用貸款，無所謂銀行政策，可按當時房管部門制定的最低市場指導價進行申報過戶，這樣可以獲取最低稅費成本。商業(yè)、公積金按揭貸款時的計算方法

當商業(yè)貸款時，可以根據(jù)最低市場指導價申報過戶、公積金貸款具體計算方法如下：第三十七頁，共四十七頁。第四節(jié)計算方法假設：房產(chǎn)面積100㎡，03年建成，商品房，實際成交價100萬，客戶首付40萬。最低市場指導價為4800元/㎡，最高評估價為8000元/㎡，銀行最高可貸款七成，原價70萬。得知：客戶需要貸款60萬計算方法如下：60萬÷7成=8571.4元/成×10成=857140元857140元÷100㎡=8571.4元/㎡以上單價(8571.4元/㎡)沒有超過高檔住宅標準,但已經(jīng)增值。需要繳納個人所得稅，為了避個稅是否調(diào)整首付款。以原價過戶計算方法如下：(70萬×30%=21萬+100萬-70萬=51萬，客戶須首付51萬，貸49萬)第三十八頁，共四十七頁。第四節(jié)計算方法實際成交價-貸款額度=首付款首付：100萬—

40=60萬按揭款：857140萬×70%=60萬契稅：857140元×1.5%=12857.1元個人所得稅：857140元×1.5%=12857.1元（有增值）營業(yè)稅：已經(jīng)滿五年印花稅：857140萬×0.05%×2=857.41元(雙方)交易手續(xù)費：100㎡×6元/㎡=600元(雙方)中介費：100萬×2.5%=25000元(實收)其它稅費：3000元合計：77905元第三十九頁，共四十七頁。第四節(jié)計算方法稅費種類商品房公有住房拆遷安置房非住宅類契稅普通1.5%高檔3%普通1.5%高檔3%普通1.5%高檔3%全額的3%個人所得稅1.5%/未增值免征免征1.5%/未增值免征全額的1.5%營業(yè)稅附加5.55%滿五年免征免征5.55%滿五年免征增值額的5.55%土地出讓金無全額的1%全額的4%無土地增值稅普通免征普通免征普通免征按年限0.5%交易手續(xù)費6元/㎡6元/㎡6元/㎡按各類使用性質(zhì)印花稅雙方各5‰雙方各5‰雙方各5‰雙方各5‰權(quán)屬變更登記普通130元/套普通130元/套普通130元/套300元/套各類房產(chǎn)應征稅費表第四十頁，共四十七頁。第五節(jié)案例分析第四十一頁，共四十七頁。第五節(jié)案例分析案例分析A、1996年個人已購公有住房，多層，面積80㎡，原價25萬，現(xiàn)價80萬，最低市場指導價3800元/㎡，客戶首付30萬，求總共稅費用多少？B、2004年個人已購商品房，小高層，面積150㎡，原價80萬，現(xiàn)價160萬，最低市場指導價4500元/㎡，客戶首次貸款最多能貸多少？要交哪些費用？怎么算?第四十二頁，共四十七頁。第六節(jié)新政補充第四十三頁，共四十七頁。新政補充個人（以家庭為單位）首次購買90

㎡以下房產(chǎn)的以1%征收契稅，90-144㎡的契稅為1.5%，144㎡以上按高檔住宅標準征收。其他用房暫不參加此時優(yōu)惠。二手房成交從2009年1月1日起暫免征收印花稅。第四十四頁，共四十七頁。第四十五頁，共四十七頁。結(jié)束祝大家成功！第四十六頁，共四十七頁。內(nèi)容總結(jié)二手房的稅費種類與計算方法。以預購方式或者預付集資建房方式承受土地房屋權(quán)屬。轉(zhuǎn)讓前后一年內(nèi)購房的,經(jīng)申請